rvs Huisvestingsverordening Stichtse Vecht 2024 - OUD.pdf

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl info@stichtsevecht.nl

Raadsvoorstel Onderwerp

Organisatie onderdeel

Vaststellen Huisvestingsverordening regio Utrecht 2024 Gemeente Stichtse Vecht

Ruimtelijke Regie en Ontwikkeling

Begrotingswijziging

Dimitri.Verheij@stichtsevecht.nl

Nee

Telefoonnummer opsteller

Datum raadsvergadering

0658076480

1 oktober 2024

Registratie nummer

Portefeuillehouder

440095

E-mail opsteller

F.W.H. van Liempdt

Aan de gemeenteraad Voorgesteld besluit 1. De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2024 Gemeente Stichtse Vecht vast te stellen, waarvan de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de huidige verordening zijn: a) Een nieuwe verordening zodat beter wordt aangesloten bij de regionale modelverordening. b) Invoeren vergunningplicht betaalbare nieuwbouw koopwoningen tot € 390.000,c) Toevoegen van sociale huurwoningen, in eigendom van particuliere verhuurders die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd. d) Een aangepaste bezettingsnormentabel. e) Voorrang voor doelgroepen en woningzoekenden met economische binding. f) Het totaal aantal toewijzingen op basis van de voorrang voor economische of maatschappelijke binding aan de gemeente wordt uitgebreid naar maximaal 50% (conform de per 1 januari 2024 gewijzigde Huisvestingswet 2014) en zal gelden voor iedere kern binnen Stichtse Vecht. g) Deze Huisvestingsverordening is in lijn gebracht met de nieuwe Woonvisie 2023– 2030.

Samenvatting In de regio Utrecht hebben we een regionale Huisvestingsverordening, waarmee schaarse (sociale) huurwoningen worden toegewezen. De verordening vormt een belangrijke basis voor ons woonbeleid en daarom is deze nieuwe verordening nodig. De structuur van de huidige verordening stamt uit 2015 en is meerdere malen aangepast en uitgebreid met nieuwe regelingen. De leesbaarheid en begrijpelijkheid zijn hierdoor sterk afgenomen. De nieuwe verordening is qua structuur daarom volledig opnieuw opgebouwd, waarbij wel het huidige beleid grotendeels is behouden.

A Inleiding De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten de mogelijkheid om door middel van een Huisvestingsverordening te sturen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad. De verordening vormt een belangrijke basis voor het woonbeleid. Als gemeenten toewijzingsregels willen hanteren, moeten zij een Huisvestingsverordening vaststellen. Dit kan alleen bij aantoonbare schaarste in de woningmarktsegmenten die via de verordening gereguleerd worden. Van die mogelijkheid hebben de U16 gemeenten in de regio gebruik gemaakt. In de Huisvestingsverordening zijn onder andere de regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen vastgelegd, zoals voorrangscriteria en regels voor urgentie. Met de instrumenten die de Huisvestingsverordening biedt, wordt beoogd de schaarse beschikbare woonruimte zo eerlijk, rechtvaardig en optimaal mogelijk te verdelen. De gemeente Stichtse Vecht maakt deel uit van de regio U16. Onze huisvestingsverordening wordt dan ook in regionaal verband opgesteld waarbij wordt gestreefd naar zo veel mogelijk uniformiteit. Nieuw is ook dat door de aanpassing van de Huisvestingswet de provincie adviesrecht heeft gekregen op wijzigingen in de Huisvestingsverordening.

Aanleiding Per 1 juli 2023 is de nieuwe Huisvestingsverordening van de gemeente Stichtse Vecht voor vier jaar in werking getreden. Deze verordening was een tijdelijke oplossing omdat de Huisvestingsverordening van 2019 bij rechtswege op 1 juli verliep. Als de Huisvestingsverordening is verlopen, kunnen er geen Huisvestingsvergunningen meer worden verstrekt voor sociale huisvesting totdat de raad een nieuwe Huisvestingsverordening heeft vastgesteld. De Huisvestingsverordening 2023 is in noodverband vastgesteld om dit tijdelijk te waarborgen. Hierbij zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de versie van 2019. Om aan te sluiten bij het nieuwe format dat in de regio wordt gehanteerd is het daarom nodig een nieuwe Huisvestingsverordening 2024 vast te stellen. Hierbij ligt de focus om over te stappen op het nieuwe model maar ook op het implementeren van de wijzigingen uit de Huisvestingswet die per 1 januari 2024 van kracht zijn. De nieuwe verordening is anders opgebouwd waarbij de structuur, leesbaarheid en de begrijpelijkheid is verbeterd. Met deze nieuwe verordening brengen we de basis op orde en scheppen we ruimte om in de nabije toekomst nieuwe elementen toe te voegen. Sinds 1 januari 2024 is de Huisvestingswet 2014 aangepast met enkele nieuwe mogelijkheden voor regulering via de Huisvestingsverordening.

Met deze wijziging van de Huisvestingsverordening wordt gebruik gemaakt van nieuwe instrumenten, voldaan aan de nieuwe wettelijke eisen en enkele optimalisaties ter verbetering van de woonruimteverdeling doorgevoerd. Dit zorgt ervoor dat de sociale (en

midden) huurwoningen ook de komende jaren weer op een afgewogen manier toegewezen worden aan de woningzoekenden.

Bevoegdheid De raad is op grond van art. 147 en 149 Gemeentewet jo. art. 127 van de Grondwet bevoegd om de verordening vast te stellen. Op grond van art. 156 Gemeentewet kan de raad bevoegdheden overdragen aan het college ter nadere uitwerking van de verordening.

Afweging scenario’s Niet van toepasing.

Maatschappelijk doel en beoogd effect Het eerlijk en rechtvaardig verdelen van schaarse woonruimte in onze gemeente. De Huisvestingsverordening is bedoeld om de schaarste in de sociale huisvesting zo eerlijk mogelijk te verdelen. Zodat woningzoekenden met lage inkomens en/of een bepaalde kwetsbaarheid ook een woning kunnen krijgen.

B Beslispunten, Argumenten en Risico’s 1. Argumenten 1.1 De Huisvestingsverordening is in zijn geheel vernieuwd en aangepast aan de huidige wetgeving. De basis voor de huidige verordening stamt uit 2015 en deze opzet is bij de aanpassingen in 2019 en 2023 behouden. De afgelopen acht jaar zijn aan de Huisvestingsverordening verschillende regelingen toegevoegd. Hierdoor is de begrijpelijkheid en de leesbaarheid sterk afgenomen. Dit is de reden geweest om de verordening in zijn geheel te herzien. Als basis hiervoor wordt het format van de regionale huisvestingsverordening gebruikt. De rest van de regio is in 2023 al overgestapt op dit nieuwe format. Naast de opzet zijn er reparaties doorgevoerd die uit jurisprudentie voortkomen. Hierdoor is de nieuwe verordening weer geschikt gemaakt voor toekomst. Er is ook rekening gehouden met voorgenomen wetswijzigingen, zodat die eenvoudig in de structuur van de verordening ingepast kunnen worden. 1.2 De vergunningsplicht zorgt ervoor dat schaarse woningen terecht komen bij de inkomensgroep die we met dit aanbod willen bedienen. Het toevoegen van betaalbare woningen is wenselijk/ noodzakelijk om de doorstroming bij (sociale) huurwoningen te bevorderen. Het kopen van een woning zet namelijk meerdere verhuisbewegingen in gang en wordt dus de doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd.

Daarnaast biedt het bewoners met een zwakkere sociaaleconomische positie de kans om een betaalbare woning te kunnen kopen. De gewijzigde Huisvestingswet maakt het mogelijk om een vergunningsplicht in te voeren voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen tot aan de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 390.000,-. Dit is een vergunningsplicht zoals ook geldt voor sociale huur en middenhuur. Als standaardeis wordt in de wet gehanteerd dat een aanvrager meerderjarig moet zijn en geldige verblijfsstatus moet hebben. Het is mogelijk om als gemeente aanvullende regels te stellen. Bijvoorbeeld door het opnemen van een inkomenseis. Voorgesteld wordt om te starten met de standaardeisen.

1.3 Het reguleren van particuliere sociale verhuur draagt bij aan een transparante en rechtvaardige woningmark waarbij voor iedereen dezelfde regels gelden. In de ‘VNG lokale monitor wonen - particuliere sector’ komt naar voren dat van de verdeling van de woningen in Stichtse Vecht 12,5% particuliere huur is. Hiervan is 26,1% sociale huur. Dit betekent dat er ongeveer 940 sociale woningen via de particuliere sector worden verhuurd. Het doel van de nieuwe regeling in de verordening is om de commerciële verhuurders met meer dan 100 sociale huurwoningen in bezit binnen de gemeente in beeld te brengen zodat ook zij zich moeten houden aan het toewijzingsproces en prestatieafspraken. Ook corporaties zijn vanaf 100 woningen hiertoe verplicht. De eerder afgesloten anterieure overeenkomst blijft hierin leidend t.o.v. verordening. Deze woningen zijn het totaal aantal woningen dat een verhuurder bezit verspreid binnen de gemeente. Dit is ook de drempel voor woningcorporaties. Op die manier kan de gemeente beter borgen dat de particuliere sociale huurwoningen blijven voldoen aan de definitie van de sociale huur en dat we beter kunnen sturen op streven naar 30% sociale huur in de gehele woningvoorraad. Door het in beeld brengen van de woningen opgeleverd na 1 januari 2020 wordt het mogelijk om stapsgewijs deze ambitie te bewerkstelligen.

Het inventariseren van de resterende commerciële verhuurders is dan ook komende periode een prioriteit. Wanneer dit is afgerond zullen deze worden toegevoegd doormiddel van een wijziging van de voorliggende huisvestingsverordening. 1.4 Door aanpassing van de bezettingsnormentabel krijgen eenpersoonshuishoudens meer kans op een woning. Door de huidige bezettingsnormentabel was het voor eenpersoonshuishoudens te beperkend in de mogelijkheden om een woning te vinden. Vanuit de woningbouwcorporaties (Vecht en Omstreken en Portaal) is verzocht om een minimale aanpassing door te voeren in de tabel waardoor dit probleem wordt verholpen. Dit maakt het voor hen makkelijker om beter passend toe te wijzen en eenpersoonshuishoudens naar kleinere woningen te laten doorstromen. Hierdoor kunnen eenpersoonshuishoudens ook reageren op appartementen tussen de 60-80 m2 en drie kamers. Dit is nodig omdat binnen de gemeente vooral grote sociale huurwoningen worden aangeboden via Woningwet en er veel eenpersoonshuishoudens actief aan het zoeken zijn. Hierdoor is de slaagkans voor deze groep onevenredig klein 1.5 Het opnemen van vitale beroepsgroepen helpt organisaties met een maatschappelijk belang in het faciliteren van huisvesting in de directe omgeving.

Sinds 1 januari 2024 is expliciet in de wettelijke bepalingen van de Huisvestingswet geregeld dat aan vitale beroepen voorrang kan worden verleend. De voorwaarden voor de voorrang zullen uitgewerkt worden in de beleidsregels. Wel dient te worden onderbouwd waarom een beroep van vitaal belang is voor de gemeente en dient te worden aangetoond dat er een tekort is in het aangewezen beroep. Het betreft in Stichtse Vecht de groep woningzoekenden, die werkzaam zijn binnen de sectoren onderwijs, kinderopvang, politie en brandweer. We merken dat het vooral voor startende werknemers in deze sectoren bijzonder moeilijk is om zich te vestigen binnen onze gemeente. Het ligt voor de hand dat deze doelgroepen makkelijker in de gemeente kunnen werken en langer bij ons blijven werken als het vestigingsklimaat en de vestigingskans een positieve impuls krijgen. 1.6 De gemeente wil woningzoekenden met economische en maatschappelijke binding eerlijke kansen bieden door voorrang te verlenen.

Met de wijziging van de Huisvestingswet is door de wetgever meer ruimte gegeven aan gemeenten voor lokale voorrang ten opzichte van regionale voorrang. De totale ruimte voor het verlenen van voorrang wordt hiermee verhoogd van 25 naar 50%. Het college heeft de mogelijkheid om in elke kern bij oplevering van nieuwbouw koop- en huurwoningen de lokale binding voor een project toe te passen bij de woningtoewijzing. Er worden de komende jaren veel nieuwbouw woningen opgeleverd, door de bovengenoemde verruiming kan het college dan ook ruimschoots gebruik blijven maken van deze mogelijkheid. De gemeente maakt slechts voor 14% gebruik van de lokale bindingsregel, dit maakt het mogelijk om ook de drie grote kernen onder de kernbinding te laten vallen. De inschrijftijd is in de grote kernen opgelopen naar 15 jaar, terwijl die in de kleinere kernen beduidend lager ligt. Naast de inschrijfduur is er ook de zoektijd van een actief woningzoekende (dat is de periode tussen de eerste reactie van een woningzoekende op een woning en het moment dat deze woningzoekende daadwerkelijk een woning heeft gekregen). Deze is tussen 2021 en 2022 voor doorstromers gedaald van 5,9 jaar naar 5,1 jaar en voor starters van 5,4 jaar naar 4,5 jaar.Door het opnemen van de drie grote kernen bieden wij lokale bewoners met maatschappelijke binding meer kans bij het vinden van een woning.

Tot slot willen wij de extra ruimte inzetten bij oplevering van nieuwbouw voor iedere kern. 1.7 De Huisvestingsverordening is in lijn gebracht met de Woonvisie 2023 – 2030. Met de nieuwe verordening worden diverse juridische en technische verbeteringen doorgevoerd waardoor deze beter aansluit op de Woonvisie. 1.8 De Huisvestingsverordening zorgt ervoor dat er kan worden gestuurd op de verdeling van schaarse woningen. Het woonruimtetekort is in de regio Utrecht en ook binnen de gemeente in alle segmenten dusdanig hoog, dat sturing middels een Huisvestingsverordening noodzakelijk is. Met een woningtekort van 5,5% heeft de regio Utrecht één van de grootste woningtekorten van alle Nederlandse regio’s. Het woningtekort betekent schaarste aan woningen en zorgt voor grote concurrentie tussen huishoudens om een geschikte en betaalbare woning te bemachtigen. Dit leidt tot verdringing van huishoudens, die door de grote concurrentie geen passende betaalbare woning weten te vinden. De gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning was in 2019 12 jaar. In 2022 is de gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning gestegen naar 13,8 jaar, met uitschieters naar ruim 15 jaar in de drie grote kernen. De meest recente RWU monitor toont aan dat in 2022 grote schaarste is in de sociale huisvesting (zie bijlage 3 en 4).

Gelet op de huidige situatie van de sociale woningmarkt in Stichtse Vecht kan worden aangenomen dat nog steeds sprake is van schaarste.

Risico’s 1.1 De beroepenvoorrang is één van de voorrangsregels en kan resulteren in meer verdringing. Hierdoor kan het voor woningzoekende zonder voorrang nog lastiger worden aan een woning te komen dan nu al het geval is. Het is daarom belangrijk om dit komende jaren goed te monitoren. 1.2 De vergunningplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen zorgt voor meer regeldruk.

Door het invoeren van een vergunningsplicht zijn er voor beleggers en ontwikkelaars meer regels om aan te voldoen. De verwachting is echter dat ontwikkelaars hier relatief weinig last van krijgen omdat de koper zelf een huisvestingsvergunning bij de gemeente moeten aanvragen. De ontwikkelaar krijgt dus niet direct een verplichting. Wel zullen ontwikkelaars in de praktijk controleren of de kandidaat-koper een vergunning heeft. 1.3 Het invoeren van maatschappelijke binding over de gehele gemeente kan resulteren in een beperkte verhuisbeweging. In de Omgevingsvisie is de ambitie opgenomen dat we zowel voor eigen inwoners als voor de regio bouwen. Wanner Stichtse Vecht deze woningen op slot zet voor de hele regio, kunnen de regiogemeenten hun woningen ook op slot zetten voor inwoners van Stichtse Vecht. Dit heeft effect op de vrijheid van vesteging en solidariteit. Tot slot brengt het ook het risico teweeg dat door de grote hoeveelheid aanbiedingen in de grote kernen er niet voldoende toewijzingen binnen de 50 procent overblijven binnen de kleine kernen. Dit kan resulteren in dat aanvragen op basis van maatschappelijke of economische binding moeten worden afgewezen.

C Overige aspecten Financieel Het voorstel tot invoering van een vergunningplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen brengt echter wel kosten voor toetsing met zich mee. Het voorstel is om deze kosten door te berekenen aan de aanvrager. Voor de leges 2024 wordt aangesloten bij het algemene tarief van artikel 8 eerste lid Huisvestingswet 2024 (€149,40). Vanaf de legesverordening 2025 zullen we deze vergunningsaanvragen afzonderlijk benoemen in onze legesverordening en de bijbehorende legestabel. Voor het verkrijgen van een leegstandsvergunning, vergunning voor verkamering etc zijn reeds bedragen opgenomen in de legesverordening. Voor de nieuwe vergunning betaalbare nieuwbouw koopwoningen worden bij de herziening van de belastingverordeningen een tarief van (€ 55,00) opgenomen. Hiermee worden de kosten gedekt. Woningzoekenden die een koophuis kopen zullen doorgaans een spaarpot hebben voor dit soort administratieve zaken en kunnen dit bedrag goed dragen. Bij vergunningplichten voor middenhuur en (particuliere) sociale huur worden er geen leges doorberekend.

Juridisch De Huisvestingswet is de juridische basis voor de Huisvestingsverordening. De Huisvestingswet biedt de gemeente instrumenten om in te grijpen in de verdeling van de schaarse woonruimten en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Daarnaast vormt de Huisvestingsverordening het juridische toetsingskader waaraan een aanvraag om een huisvestingsvergunning wordt getoetst. Daarin zijn regels en voorrangsregels voor woningtoewijzing opgenomen. Tevens wordt de Huisvestingsverordening gebruikt als toetsingskader door de urgentiecommissie Utrecht-West om te bepalen of een aanvrager voor een urgentie in aanmerking komt. Er is een hardheidsclausule opgenomen waarmee het college de bevoegdheid heeft om in uitzonderlijke gevallen af te wijken van deze verordening.

Kanttekeningen Niet van toepassing.

Communicatie De gewijzigde verordening zal worden gecommuniceerd via de gemeentelijke website, de U10 en via Woningnet Regio Utrecht. Daarnaast wordt deze op de gebruikelijke wijze gepubliceerd.

Participatie De corporaties en regiogemeenten zijn betrokken geweest bij de voorgestelde aanpassing conform de uitgangspunten van de Huisvestingswet 2014. Deze afstemming heeft plaatsgevonden via de regionale bestuurstafel en het SWRU, het samenwerkingsverband van corporaties in de Utrechtse regio.

Vervolg Het besluit tot vaststelling van de Huisvestingsverordening gemeente Stichtse Vecht moet genomen worden door de gemeenteraad. Na vaststelling wordt de verordening gepubliceerd. De verordening treedt met terugwerkende kracht 1 oktober 2024 in werking. Het verplichte advies van de Provinciale Staten zal voor behandeling in de raad worden toegezonden.

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Bijlage 1. Huisvestingsverordening concept Stichtse Vecht Bijlage 2. Artikelsgewijze toelichting Stichtse Vecht Bijlage 3.Overzicht en toelichting aanpassingen Bijlage 4. RWU monitor - schaarste in de regio Utrecht 2022 Bijlage 5. Schaarste gemeente Stichtse Vecht Bijlage 6 Onderbouwing vitale Sectoren

20 augustus 2024 Burgemeester en wethouders van Stichtse Vecht Gemeentesecretaris drs. R.C.L. Heijdra

Burgemeester drs. A.J.H.T.H. Reinders