rvs Evaluatie opkoopbescherming.pdf

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl info@stichtsevecht.nl

Raadsvoorstel Onderwerp

Organisatie onderdeel

Evaluatie opkoopbescherming

Ruimtelijke Regie en Ontwikkeling

Begrotingswijziging

E-mail opsteller

nee

Jacqueline.schmitz@stichtsevecht.nl

Datum raadsvergadering 1 juli 2025

Telefoonnummer opsteller 0346254809

Portefeuillehouder

Registratie nummer

F.W.H. van Liempdt

636940

Aan de gemeenteraad Voorgesteld besluit De opkoopbescherming per 1 juli 2025 in gewijzigde vorm te continueren en daartoe de eerste wijziging van de ‘Huisvestingsverordening regio Utrecht 2024 – gemeente Stichtse Vecht’ vast te stellen. De belangrijkste keuzes voor het continueren van de opkoopbescherming zijn: 1. De nieuwe koopprijsgrens vaststellen op een WOZ-waarde van € 525.000, zijnde de koopprijsgrens berekend volgens de 60% regel. De koopprijsgrens jaarlijks aanpassen volgens de 60% regel. 2. De opkoopbescherming uitsluitend blijven toepassen op de kernen Breukelen, Maarssen-dorp en Maarssenbroek. 3. Toevoegen aan de wettelijke mogelijkheden voor het afgeven van een verhuurvergunning: als een woning als middenhuurwoning wordt aangeboden.

Samenvatting In Stichtse Vecht is per 1 juli 2022 de opkoopbescherming ingevoerd. De opkoopbescherming behelst dat schaarse betaalbare en middeldure koopwoningen niet zonder vergunning mogen worden verhuurd binnen de eerste vier jaar na aankoop. Dat betekent dat er een zelfbewoningsplicht van minimaal 4 jaar geldt voor de kopers van deze woningen tenzij er een vergunning voor verhuur verleend is. Hierdoor hoeven met name starters niet de concurrentie aan te gaan met investeerders, zodat ze meer kansen hebben op de koopwoningmarkt. Na 3 jaar zijn de effecten van deze maatregel geëvalueerd op basis van een kadastraal

onderzoek (zie bijlage 1). Uit het onderzoek blijkt dat de maatregel effectief was maar niet meer helemaal passend is voor 2025. Daarom stellen wij voor om de maatregel in aangepaste vorm voort te zetten.

A Inleiding In Stichtse Vecht is per 1 juli 2022 de opkoopbescherming ingevoerd. De opkoopbescherming behelst dat schaarse betaalbare en middeldure koopwoningen niet zonder vergunning mogen worden verhuurd binnen de eerste vier jaar na aankoop. Dat betekent dat er een zelfbewoningsplicht van minimaal 4 jaar geldt voor de kopers van deze woningen tenzij er een vergunning voor verhuur verleend is. Tot nu toe wordt voor de onderstaande situaties een verhuurvergunning verleend: 1. verhuur aan 1e en 2e graads familie, 2. verhuur van bedrijfswoningen, 3. huisbewaring voor maximaal 12 maanden, 4. als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder weegt dan het belang van de opkoopbescherming, 5. nieuwbouwwoningen waarover afspraken gemaakt zijn met de gemeente over verhuur. Bovendien vallen woningen van de gemeente en van toegelaten instellingen (woningcorporaties) niet onder de opkoopbescherming. De huidige opkoopbescherming geldt voor de drie grote kernen (Maarssen-dorp, Maarssenbroek en Breukelen) en voor woningen tot en met een WOZ waarde van € 487.000. Dit bedrag was gebaseerd op het beschermen van 60% van de beschikbare koopwoningen. Daarnaast was het afgestemd met de koopprijsgrens die de stad Utrecht hanteert zodat er geen waterbedeffect van Utrecht naar de U16 zou ontstaan.

Evaluatie Na 3 jaar zijn de effecten van deze maatregel geëvalueerd op basis van een kadastraal onderzoek (zie bijlage 1). De centrale onderzoeksvraag luidde: In hoeverre draagt de opkoopbescherming bij aan het vergroten van kansen voor koopstarters (woningzoekenden die voor het eerst een woning kopen) en doorstromers (woningzoekenden die willen verhuizen van de huidige koopwoning naar een nieuwe koopwoning) op de woningmarkt? Daarnaast zijn de volgende drie deelvragen onderzocht: 1. Is de gekozen koopprijsgrens van € 487.000 een passende grens geweest voor Stichtse Vecht en is deze in 2025 nog steeds passend? 2. Is er een waterbedeffect (investeerders verleggen hun aandacht) van de grote kernen naar de kleine kernen ontstaan doordat deze niet beschermd waren? 3. Welk effect hebben de landelijke maatregelen, zoals het verhogen van de overdrachtsbelasting en de invoering van de Wet betaalbare huur, gehad op de woningmarkt? Relevante onderzoeksresultaten: Het totaal aantal aankopen door investeerders in absolute zin is in alle kernen afgenomen, dit is ook een landelijke trend. Gemiddeld worden er nog 14 woningen per jaar gekocht door investeerders. In de jaren vóór de invoering van de opkoopbescherming kochten investeerders gemiddeld 70 woningen per jaar.

Deze daling is inderdaad voor het merendeel ten gunste van de koopstarters gegaan. Maar in alle jaren werden in de gemeente Stichtse Vecht de meeste woningen gekocht door doorstromers. Gemiddeld werd iets meer dan de helft van de woningen gekocht door doorstromers. Dit aandeel is wel enigszins afgenomen want de doorstromers zijn veel minder gaan kopen de laatste jaren. In de periode na de invoering van de opkoopbescherming (juli 2022 t/m juli 2024) is in Maarssenbroek één woning opgekocht door een investeerder en daar is een verhuurvergunning voor afgegeven. In Breukelen en Maarssen-dorp zijn in die periode respectievelijk 11 en 16 woningen opgekocht door investeerders. Daarvan lagen in Breukelen vijf woningen onder onze koopprijsgrens en in Maarssen-dorp lagen drie woningen onder onze koopprijsgrens. Voor deze woningen zijn ook geen verhuurvergunningen afgegeven. Aanvullend onderzoek wijst uit dat drie van de vijf woningen in Breukelen van een investeerder door een investeerder zijn gekocht, in Maarssen-dorp waren dit twee van de drie woningen. Deze aankopen vallen dus strikt genomen niet onder de buy-to-let. Mogelijk waren dit woningen die in verhuurde staat zijn verkocht en daardoor niet onder de opkoopbescherming vallen. Voor de overige drie aankopen onder de koopprijsgrens in deze twee kernen geldt mogelijk nog de volgende nuancering: 1.

Het kadaster controleert niet of de woning is verhuurd, maar ziet alleen dat de eigenaar er (nog) niet woont; het kan zijn dat de koper later nog gaat verhuizen. 2. De koopsom kan soms afwijken van de WOZ-waarde; oftewel, het kan zijn dat de WOZ-waarde wel boven de grens ligt, maar dat men de woning voor minder gekocht heeft. Deelvraag 1: De in 2022 gekozen koopprijsgrens á € 487.000 blijkt een goede grens te zijn geweest voor de jaren 2022, 2023 en 2024. In 2025 zijn de huizenprijzen echter zodanig gestegen dat de 60% grens is opgelopen naar een koopprijsgrens van € 525.000 voor Stichtse Vecht (zie blz. 18 in de bijlage). Deelvragen 2 en 3: Het algemene effect van de landelijke maatregelen is: door met name de Wet betaalbare huur neemt de Let-to-buy toe en door met name de belastingmaatregelen neemt de Buy-to-let af in absolute zin in alle kernen van de gemeente Stichtse Vecht. In de kernen Tienhoven, Kockengen, Nigtevecht en Nieuwersluis is het aantal aankopen door investeerders in relatieve zin (dus procentueel ten opzichte van het totaal aantal aankopen in de periode juli 2022 t/m 2024) toegenomen. Dit laatste duidt inderdaad op een waterbedeffect richting een aantal kleine kernen doordat alleen de grote kernen beschermd waren. Dat betekent ook dat de landelijke maatregelen niet voldoende waren voor het tegengaan van opkopen van betaalbare woningen door investeerders.

Want in dat geval zou heel Stichtse Vecht een relatieve afname van aankopen door investeerders hebben laten zien.

Aanleiding De evaluatie van de opkoopbescherming was toegezegd aan de raad bij het vaststellen van deze maatregel d.d. 1 juli 2022.

Bevoegdheid De raad is op grond van art. 147 en 149 Gemeentewet jo. art. 127 van de Grondwet bevoegd om de verordening vast te stellen. Op grond van art. 156 Gemeentewet kan de raad bevoegdheden overdragen aan het college ter nadere uitwerking van de verordening.

Afweging scenario’s Het college heeft 3 scenario’s tegen elkaar afgewogen: 1. De opkoopbescherming alleen behouden voor betaalbare koopwoningen tot de landelijke betaalbaarheidsgrens (€ 405.000 in 2025). 2. De opkoopbescherming toepassen voor 50% van de koopwoningen, dat komt overeen met een koopprijsgrens van € 485.000. 3. De opkoopbescherming toepassen voor 60% van de koopwoningen, dat komt overeen met een koopprijsgrens van € 525.000. Daarnaast heeft het college een keuze gemaakt uit deze twee opties: 1. Om naast de bovengenoemde wettelijke gronden voor een verhuurvergunning ook een verhuurvergunning af te geven voor verhuur als middenhuurwoning. 2. Om alle 12 kernen onder de opkoopbescherming te laten vallen.

Maatschappelijk doel en beoogd effect Het beoogd effect van het continueren van de opkoopbescherming is het beschermen en vergroten van het woningaanbod in het betaalbare koopsegment in Stichtse Vecht voor koopstarters en doorstromers.

Eerdere besluitvorming en informatievoorziening Op 1 juli 2022 heeft de raad de opkoopbescherming in Stichtse Vecht ingevoerd.

B Beslispunten, Argumenten en Risico’s Argumenten 1.1. Door de opkoopbescherming komen er meer betaalbare koopwoningen voor koopstarters en doorstromers beschikbaar in onze gemeente. Er is grote behoefte aan betaalbare koopwoningen. Door de stijgende woningprijzen zijn steeds minder koopwoningen beschikbaar voor startende huishoudens. Deze schaarste aan betaalbare koopwoningen doet zich voor in elke kern van Stichtse Vecht. Investeerders zijn directe concurrenten van koopstarters, omdat zij in hetzelfde segment van betaalbare koopwoningen actief zijn. Het onderzoek van het kadaster laat zien dat de beschermde woningen inderdaad voor het merendeel door koopstarters werden opgekocht. Maar ook doorstromers profiteerden van de beschermde woningen. 1.2. Bescherming tegen opkoop voor woningen tot en met een WOZ-waarde tot € 525.000,- is proportioneel. • Volgens de wet mag de gemeente zelf de prijsgrens voor de opkoopbescherming bepalen. Het is van belang dat de gemeente kan motiveren waarom de gekozen waarde proportioneel is. Stichtse Vecht kiest deze waarde omdat deze aansluit bij de prijsgrensbepaling die in regionaal verband wordt toegepast. Dat is de prijsgrensbepaling waarbij 60% van de beschikbare koopwoningen beschermd is. Deze methode is objectief en volgt de prijsontwikkelingen in de woningmarkt.

•

•

Door deze prijsgrens te kiezen, worden niet alleen koopstarters maar ook doorstromers in onze gemeente gefaciliteerd. Want doorstromers hebben over het algemeen meer te besteden dan koopstarters. Het onderzoek van het kadaster laat zien dat met deze prijsgrens de woningmarkt niet geheel op slot gezet wordt voor investeerders en proportioneel is.

1.3. Het toepassen van de opkoopbescherming in de drie grote kernen is proportioneel. Uit het onderzoek van het kadaster blijkt dat met name in de kern Tienhoven ook in absolute zin een toename is van het aantal aankopen door investeerders (negen woningen). Dit duidt mogelijk op een waterbedeffect maar treft vooralsnog slechts één kern. In Loenen aan de Vecht is het aantal aankopen door investeerders significant gedaald (maar het zijn er nog steeds vijf). In de overige kleine kernen blijven de aankopen door investeerders beperkt tot één á twee woningen. De regeling moet proportioneel zijn en voor de grote kernen kan de gemeente de regeling goed motiveren maar voor de kleine kernen is dat onvoldoende te motiveren. Daarom breiden we de opkoopbescherming nu niet uit naar de kleine kernen. 1.4. Een verhuurvergunning afgeven bij verhuur als middenhuurwoning, draagt bij aan het schaarse aanbod van middenhuurwoningen in onze gemeente. De schaarste aan middenhuurwoningen doet zich voor in alle kernen van Stichtse Vecht maar vooral in de drie grote kernen. Met deze woningen bedienen we de grote groep van mensen met een middeninkomen. Zij kunnen immers niet terecht bij het huurwoningaanbod van de corporaties.

Risico’s 1.1 Het risico bestaat dat de opkoopbescherming niet juist wordt toegepast waardoor een ongelijke behandeling van investeerders ontstaat. Uit het onderzoek van het kadaster blijkt dat er toch een aantal woningen onder de koopprijsgrens door investeerders zijn gekocht in de grote kernen na invoering van de opkoopbescherming. Het is daarom van belang dat de gemeente de regeling eenduidig communiceert, afwijkingen controleert en handhavend optreedt bij overtredingen van de regeling. Overigens kan een investeerder altijd een handhavingsverzoek bij de gemeente indienen als hij vermoed dat er sprake is van ongelijke behandeling.

C Overige aspecten Financieel De opkoopbescherming gaat gepaard met vergunningverlening. De kosten hiervan worden gedekt uit de leges. Het legestarief bedraagt € 220,26 per aanvraag en is kostendekkend. (Conform art. 3.5.7. van hoofdstuk 5 van de ‘Verordening op de heffing en invordering van leges 2025.)

Juridisch Bij continuering van de opkoopbescherming moet de gemeenteraad opnieuw vaststellen dat er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. De gemeenteraad kan in de hele gemeente de opkoopbescherming laten gelden of specifieke gebieden aanwijzen waar de opkoopbescherming gaat gelden. De gemeenteraad mag zelf een koopprijsgrens kiezen voor de opkoopbescherming. De koopprijsgrens en de reikwijdte van de maatregel (voor welke kernen geldt de maatregel) moet onderbouwd worden en proportioneel zijn.

De opkoopregeling is geregeld in hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet, artikel 40. Hierdoor kan de gemeente publiekrechtelijk handhaven op de toepassing van de opkoopbescherming. Als een woning onrechtmatig is aangekocht en toch wordt verhuurd kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen. De opkoopbescherming is onderdeel van de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2024 – gemeente Stichtse Vecht. Zij valt onder paragraaf 3.4 artikel 65 tot en met 70.

Kanttekeningen 1.1. De invoering van opkoopbescherming maakt inbreuk op het eigendomsrecht van eigenaren van bestaande koopwoningen binnen het aangewezen werkingsgebied. De opkoopbescherming is een regulering van het eigendomsrecht. Een regulering van het eigendomsrecht is slechts toelaatbaar indien deze gerechtvaardigd is. Een gemeente kan de opkoopbescherming alleen toepassen als er schaarste is aan betaalbare en middeldure koopwoningen en/of de leefbaarheid wordt aangetast. In Stichtse Vecht heerst aantoonbare schaarste van betaalbare en middeldure koopwoningen in alle 12 kernen. Bovendien kan de hardheidsclausule in de verordening ervoor zorgen dat deze regeling in de praktijk niet tot onbillijke situaties hoeft te leiden. 1.2 Voor deze vergunningsplicht is inzet nodig van vergunningverlening en handhaving. Handhaving is essentieel voor de effectiviteit van de opkoopregeling. In onze gemeente handhaven wij alleen passief, dus als iemand een verzoek tot handhaving heeft gedaan. Dit in verband met de beschikbare personele capaciteit. De uitkomsten van het kadastrale onderzoek geven echter aanleiding om te onderzoeken of actief handhaven tot de mogelijkheden behoort. In de afgelopen 3 jaar is één aanvraag voor een verhuurvergunning gedaan en deze is gehonoreerd. Dit is een aanvaardbare belasting.

1.3 Toevoegen van een nieuwe vergunningsmogelijkheid voor verhuur als middenhuurwoning, is een lokale uitzondering en kan leiden tot ondermijning van de effectiviteit van de opkoopbescherming. In de wet zijn drie mogelijkheden voor het afgeven van een verhuurvergunning opgenomen, namelijk: verhuur aan 1e en 2e graads familie, verhuur van bedrijfswoningen en huisbewaring voor maximaal 12 maanden. Aanvullend op deze wettelijke uitzonderingen mag de gemeente algemene lokale uitzonderingen in de verordening opnemen. Hier dient men zorgvuldig mee om te gaan, want lokale uitzonderingen ondermijnen de effectiviteit van het verhuurverbod. Maar de schaarste in het middenhuursegment weegt hier zwaarder dan de mogelijke ondermijning van het verhuurverbod. 1.4 Berekening van de 60% regel vindt plaats aan het einde van elk kalenderjaar Pas aan het einde van enig jaar kan berekend worden met welke koopprijsgrens in het nieuwe jaar gewerkt moet worden. Dat betekent dat de nieuwe koopprijsgrens gebaseerd is op data van het voorgaande jaar. 1.5 Door een toename van de Let-to-buy neemt het aantal huurwoningen af Naar aanleiding van de landelijke maatregelen stoten verhuurders in toenemende mate hun huurwoningen af omdat het voor verhuurders onrendabel wordt om bestaande huurwoningen te blijven verhuren. Dat betekent dat de kansen voor kopers toenemen maar de kansen voor huurders afnemen.

Dit is echter een effect van de landelijke maatregelen en geen effect van onze lokale opkoopbescherming.

Communicatie Na vaststelling van deze wijziging, zal het besluit tot wijziging worden gepubliceerd op www.overheid.nl. We communiceren de aangepaste regeling ook via een persbericht en de eigen gemeentelijke kanalen (website, digitale nieuwsbrief en sociale media). De belangrijkste partijen die door deze regeling worden geraakt (makelaars en notariskantoren) worden actief geïnformeerd over de wijziging van de opkoopregeling.

Participatie Conform de uitgangspunten van de Huisvestingswet is bij de invoering van de opkoopbescherming in 2022 afgestemd met de regio U16. Verder is destijds een regionale bijeenkomst georganiseerd, waarbij de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) en Vastgoedbelang en verschillende makelaars uit de regio zijn uitgenodigd.

Vervolg Na besluit wordt de wijziging gepubliceerd en gecommuniceerd. Daarnaast wordt onderzocht of actieve handhaving ingezet kan worden in samenwerking met het kadaster.

Bijlagen 1. Evaluatie kadaster 2. Eerste wijziging Huisvestingsverordening regio Utrecht 2024 – gemeente Stichtse Vecht.

15 april 2025 Burgemeester en wethouders van Stichtse Vecht

Gemeentesecretaris drs. R.C.L. Heijdra

Burgemeester drs. A.J.H.T.H. Reinders