rvs Adviesrecht raad 11 appartementen en 7 wooneenheden - Nieuwer Ter Aa.pdf

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl info@stichtsevecht.nl

Raadsvoorstel Onderwerp Adviesrecht gemeenteraad ten behoeve van 11 appartementen en 7 wooneenheden met zorg en een gemeenschappelijke woonkamer en behandelkamer (Z2025-00002543) in Hof van Clarenborgh, Nieuwer Ter Aa.

Begrotingswijziging Nee

Organisatie onderdeel Team Beleid Ruimtelijke Ontwikkeling

E-mail opsteller Joost.broeke@stichtsevecht.nl

Telefoonnummer opsteller (0346) 14 Registratie nummer

Datum raadsvergadering 24 februari 2026

Portefeuillehouder F. van Liempdt

Aan de gemeenteraad Voorgesteld besluit 1. Met inachtneming van de “Advies en participatielijst gemeenteraad Stichtse Vecht 2022” een positief advies te geven voor de bouw van 11 appartementen en 7 wooneenheden met zorg en een gemeenschappelijke woonkamer.

Samenvatting Uw gemeenteraad van Stichtse Vecht heeft op 21 mei 2024 het bestemmingsplan “Nieuwer Ter Aa – Clarenborg” vastgesteld, waarin 49 woningen en een woonzorgvoorziening met 20 wooneenheden was voorzien. Deze woonzorgvoorziening was opgenomen om het zorgaanbod in Nieuwer Ter Aa verder te versterken en ter ontlasting van een toen geconstateerd gemeentelijk tekort aan intramurale woonzorgeenheden. In de uitwerking van het plan bleek het aantal woonzorgeenheden (18) echter te groot voor lokale zorgpartijen en dreigde realisatie te staken. Tegelijkertijd is de woningbehoefte in Nieuwer Ter Aa groot, met name voor senioren zonder (zwaardere) zorgvraag.

Voorgesteld wordt om de ontwikkeling zodanig aan te passen dat realisatie door kan gaan. Deze aanpassing voorziet in 11 betaalbare zelfstandige (koop)appartementen en 7 (huur)woonzorgeenheden. Daarmee behoudt de ontwikkeling de eerder gestelde doelen en wordt voorzien in een woonproduct waar plaatselijk veel behoefte aan is. Naast de woon- en woonzorgeenheden voorziet het plan in een gemeenschappelijke woonkamer, -tuin en behandelkamer voor fysiotherapeut of huisarts. Ontwikkelaar, Dorpsraad en gemeente hebben afspraken gemaakt over prioritering van ouderen uit Nieuwer Ter Aa (met zorgvraag). Samen met de aanvankelijke ontwikkeling van 49 woningen worden nu 15 sociale huurappartementen, 6 grondgebonden betaalbare koopwoningen, 6 grondgebonden middenhuurwoningen, 22 grondgebonden vrije sectorwoningen (waarvan 6 volledig levensloopgeschikt), 7 zorgappartementen en 11 betaalbare zorggeschikte seniorenappartementen gerealiseerd. Voor de wijziging naar 11 betaalbare seniorenappartementen is een omgevingsvergunning via de BOPAprocedure nodig, waarvoor de gemeenteraad op grond van de Omgevingswet een bindend advies moet geven. De ruimtelijke impact is beperkt en past binnen het bestaande bouwkader. De hogere parkeerbehoefte wordt opgelost met zes extra parkeerplaatsen. Bij een positief advies kan de vergunning via de reguliere procedure worden verleend.

A Inleiding Aanleiding Uw gemeenteraad van Stichtse Vecht heeft op 21 mei 2024 het bestemmingsplan “Nieuwer Ter Aa – Clarenborg” vastgesteld. In de oorspronkelijke planontwikkeling was, naast de realisatie van 49 woningen, een maatschappelijke woonzorgvoorziening voor mensen met een intensieve zorgbehoefte geprojecteerd. In het bestemmingsplan is ruimte geboden aan maximaal 20 woonzorgeenheden. De initiatiefnemer is na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan met diverse zorgpartijen in gesprek gegaan over de exploitatie van deze voorziening. Voor lokale zorgpartijen blijkt de voorziening te groot. Zorggroep de Vechtstreek, vanaf de start betrokken, ziet op termijn voldoende ruimte voor circa 6 tot 7 wooneenheden. Landelijk opererende organisaties vonden de locatie te klein, te geïsoleerd ten opzichte van voorzieningen en zagen bovendien geen mogelijkheden om lokale bewoners te prioriteren. Gelijktijdig zijn er is afgelopen periode vanuit het dorp en de Dorpsraad veelvuldig behoefte getoond aan betaalbaar woningen voor ouderen die ingericht zijn op ontmoeting en toekomstige zorg. Daarom is voorgesteld om het woongebouw wel te realiseren en afhankelijk van de belangstelling aan te bieden als levensloopbestendige huur- of koopappartementen.

Het gewijzigde plan voorziet nu in totaal 18 woon (zorg) eenheden, waaronder één gemeenschappelijke woonkamer (begane grond) en een behandelkamer (spreekkamer). Voor 11 wooneenheden wordt via deze BOPA-procedure ruimte geboden voor zelfstandige bewoning (zonder zorg). Dat is nu op grond van regels van het Omgevingsplan niet mogelijk. De overige 7 eenheden en de gemeenschappelijke woonkamer behouden de maatschappelijke bestemming voor een combinatie van wonen met zorg. Deze wooneenheden zijn in eerste instantie bedoeld voor ouderen of mensen met een zwaardere zorgbehoefte. Zorggroep de Vechtstreek verwacht deze 7 eenheden op termijn te kunnen vullen met intramurale zorg. Hoewel gemeentebreed voldoende vraag bestaat zijn betrokken partijen om redenen terughoudend in hun

vraaginschatting voor Nieuwer Ter Aa. Mocht er bij aanvang onvoldoende vraag bestaan naar zware zorg in Nieuwer Ter Aa zal ontwikkelaar de zorgwooneenheden toewijzen aan inwoners met een lichtere zorgvraag. Zowel de zorgwooneenheden als de reguliere wooneenheden zullen in eerste instantie worden toegewezen aan senioren van Nieuwer ter Aa. Als er nog wooneenheden overblijven, komen uiteindelijk andere inwoners van de gemeente Stichtse Vecht in aanmerking. Voor de in het plan opgenomen behandelkamer voert ontwikkelaar momenteel gesprekken met een huisarts en fysiotherapeut. Samen met de aanvankelijke ontwikkeling van 49 woningen worden nu 15 sociale huurappartementen, 6 grondgebonden betaalbare koopwoningen, 6 grondgebonden middenhuurwoningen, 22 grondgebonden vrije sectorwoningen (waarvan 6 volledig levensloopgeschikt), 7 zorgappartementen en 11 betaalbare zorggeschikte seniorenappartementen gerealiseerd. Omdat het plan in principe toeziet op 11 reguliere woningen (minder dan 16) kan gemeente op basis van haar woonvisie geen eisen stellen aan de woningbouwprogrammering. Met ontwikkelaar zijn desalniettemin afspraken gemaakt om de zelfstandige wooneenheden allen te verkopen te verkopen of verhuren in het betaalbare segment.

Ontwikkelaar heeft aangegeven vijf van de elf eenheden te verkopen voor maximaal 320.000 euro, de overige 6 blijven onder de betaalbaarheidsgrens van 405.000 euro (prijspeil 2025). Daarmee zijn de woningen bereikbaar voor een grote groep ouderen. Voor de woonzorgeenheden moeten de huurtarieven nog worden vastgesteld. Naar verwachting zullen deze eenheden binnen de huurgrenzen van de middenhuur worden verhuurd. Aanvullend is overeengekomen dat de ontwikkelaar de 15 sociale huurwoningen aan woningbouwvereniging Vecht & Omstreken (hierna V&O) zal verkopen. Op basis van de voorgaande woonvisie was dit geen harde verplichting. Omdat V&O relatief grote sociale huurwoningen wenst af te nemen maar vanuit sociale huurprijsbeperkingen hiervoor geen extra opbrengsten ontvangt, kan V&O de volledige stichtingskosten van deze woningen niet betalen. De ontwikkelaar vangt het verschil tussen verkoopprijs en stichtingskosten deels op door verkoop van de 11 betaalbare seniorenwoningen. Mede op advies van V&O en de Dorpsraad Nieuwer Ter Aa heeft uw raad bij besluitvorming op het bestemmingsplan een woningbouwprogramma met 30% sociale huur, 12,5% middenhuur en 12,5% betaalbare koop vastgesteld. Met de voorliggende aanpassing ontstaan projectbreed de volgende percentages.

Sociale huur Middenhuur Betaalbare koop Vrije sector Totaal Woonzorgeenheden

Raadsbesluit mei 2024 Aanpassing 2026 30,0% 15 25,0% 12,5% 6 10,0% 12,5% 6 28,3% 45,0% 22 36,7% 100%

49 15-20

100%

15 6 17 22 60 7

Uit vorenstaand overzicht volgt dat het percentage sociale huur niet wordt gehaald (-5%), het aandeel middenhuur wordt eveneens niet behaald (-2,5%). Daarentegen is het aandeel betaalbare koop (+5,8%) zodanig groot dat het hele aandeel gereguleerde woningbouw (sociaal, middenhuur en betaalbaar) groter wordt dan eerder afgesproken. Bovendien is de verkoopprijs van groot deel van de betaalbare seniorenwoningen met maximaal 320.000 euro significant lager dan de gehanteerde ondergrens van 342.000 euro. Adviesrecht gemeenteraad onder de Omgevingswet Onder de Omgevingswet kan de gemeenteraad gebruik maken van haar Adviesrecht. Om te bepalen wanneer uw gemeenteraad gebruik wil maken van haar adviesrecht heeft zij de “Advies- en participatielijst gemeenteraad Stichtse Vecht 2022” vastgesteld (hierna Advieslijst). Daarmee heeft uw gemeenteraad van haar bevoegdheid gebruikt gemaakt nadere regels te stellen voor aanvragen omgevingsvergunningen onder de Omgevingswet. Voor de BOPA-procedure heeft uw gemeenteraad gevallen aangewezen waarover u het college wil adviseren (adviesrecht) en gevallen aangewezen waarbij initiatiefnemers participatie moeten toepassen (participatieplicht). Op de Advieslijst staat onder andere onder 2.1.

Wonen dat uw gemeenteraad gebruik wil maken van haar adviesrecht bij ontwikkelingen die toezien op de realisatie van meer dan 6 woningen of woningen voor kwetsbare doelgroepen. Daarnaast is worden in 2.1 Wonen en 2.8 infrastructuur ook situaties genoemd die betrekking hebben op een (afwijkende) parkeernorm of het realiseren van meer dan 25 parkeerplaatsen.

Bevoegdheid Uw gemeenteraad is op grond van artikel 16.15a onder b en artikel 16.55 lid 7 van de Omgevingswet bevoegd het college een bindend advies te geven.

Afweging scenario’s Nee

Maatschappelijk doel en beoogd effect Het adviesrecht van de gemeenteraad maakt onderdeel uit van een procedure die strekt tot het verlenen van een aanvraag omgevingsvergunning welke voorziet in 11 appartementen en 7 wooneenheden met zorg en een gemeenschappelijke woonkamer en behandelkamer.

Eerdere besluitvorming en informatievoorziening De gemeenteraad heeft 21 mei 2024 het bestemmingsplan voor de bouw van woningen in Nieuwer Ter Aa vastgesteld.

B Beslispunten, Argumenten en Risico’s Argumenten 1.1 De ruimtelijke consequenties van de voorgestelde wijziging is zeer beperkt. Het in 2024 vastgestelde bestemmingsplan voorziet al in de mogelijkheid om op deze plek een gebouw te realiseren. De voorliggende aanvraag omgevingsvergunning wijzigt het aantal woningen en maakt zelfstandige bewoning mogelijk maar blijft binnen de kaders die zijn vastgesteld voor het

onderdeel bouwen. De beoogde ruimtelijke uitstraling en de algemene opzet van de nieuwbouwwijk blijven dus zoals eerder bedacht. 1.2 In de gewijzigde parkeerbehoefte kan worden voorzien. De parkeernormen van de gemeente Stichtse Vecht zijn vastgelegd in een bijlage van het gemeentelijk verkeers- en vervoerplan (GVVP). Nieuwer Ter Aa is daarin als 'niet stedelijk' gekarakteriseerd. De parkeerbehoefte voor wooneenheden zonder zorgcomponent is hoger dan voor woningen met zorgcomponent. Door de wijziging van een deel van de zorgwoningen naar zelfstandige woningen neemt de parkeerbehoefte toe. Er zijn 5 parkeerplaatsen extra nodig. De initiatiefnemer voorziet hierin door aan de noordzijde van het gebouw, een parkeerkoffer te realiseren met 6 extra parkeerplaatsen. Daarmee kan voldaan worden aan de gemeentelijke parkeernorm. Deze 6 aanvullende plekken zijn voldoende zeker gesteld middels de in het verleden afgesloten anterieure overeenkomst en de daarin opgenomen bepalingen rondom aanleg openbaar gebied. 1.3 Met de aanpassingen van het plan kan het gebouw alsnog gerealiseerd worden en in de woningbehoefte worden voorzien. Door aanpassing van het plan wordt er een woongebouw gerealiseerd dat in een woningbehoefte kan voorzien. Daarmee voldoet de gewijzigde opzet van het woongebouw aan eerder gestelde doelstellingen.

Daarnaast heeft ontwikkelaar zich bereid getoond de zelfstandige woningen allen in het betaalbare segment te verkopen en de sociale huurwoningen aan V&O te verkopen. 1.4 Het aangepaste plan kan op draagvlak rekenen bij verschillende belanghebbenden. Het aangepaste plan is in overleg met dorpsraad tot stand gekomen en kan ook op veel enthousiasme rekenen in het dorp. Zeker omdat hiermee meer woningen beschikbaar komen voor senioren vanuit de bestaande kern. Deze 11 woningen worden volledig lokaal toegewezen aan senioren met kernbinding. 1.5 Het aangepaste plan draagt bij aan de sociale huurdoelstellingen Zoals eerder aangegeven biedt de verkoop van de sociale huurwoningen voldoende ruimte aan de ontwikkelaar om de 15 sociale huurwoningen te verkopen aan V&O. Daartoe was de ontwikkelaar onder de voorgaande woonvisie niet verplicht. V&O en initiatiefnemer hebben eerder de mogelijkheden verkend om het gehele woonzorgcomplex of een deel daarvan te verkopen als sociale huurwoning. In prijsvorming en planopzet konden partijen elkaar niet vinden. Zo kan V&O vanuit wetgeving en haar beleid geen ruimte vinden voor de exploitatie van een gezamenlijke huiskamer, kantoor voor zorgaanbieder en zorg. Deze ruimten en voorzieningen zijn voor het plan én voor het dorp echter onmisbaar en vormden een belangrijk uitgangspunt bij de gehele gebiedsontwikkeling.

2.1 De gemeenteraad is op grond van de Omgevingswet bevoegd het college een bindend advies te geven. Met het vaststellen van de advies- en participatielijst van gemeenteraad zijn die gevallen vastgelegd waarin het college, de gemeenteraad om advies moet vragen in geval toepassing gegeven wordt aan de bopa. De voorliggende aanvraag omgevingsvergunning voorziet in een ontwikkeling die onder 2.1 Wonen en 2.8 infrastructuur genoemd is op de advieslijst van gemeenteraad. Op deze manier geeft de gemeenteraad sturing aan ruimtelijke ontwikkelingen die mogelijk gemaakt worden via een BOPA.

3.1 een positief advies is vereist voordat de vergunning verleend kan worden. De gemeenteraad geeft een bindend advies. Na een positief advies kan de vergunning verleend worden door toepassing te geven aan de reguliere procedure.

Risico’s Dit voorstel volgt de wettelijke benodigde procedure. Hieruit volgen in principe geen bijzondere risico’s. De aanvraag omgevingsvergunning dient wel via de reguliere procedure te worden afgehandeld. Hiervoor staat een termijn van 8 weken met de mogelijkheid om deze termijn eenmalig met 6 weken te verlengen. Door het vragen van advies kan niet binnen deze termijn besloten worden. Daarmee wordt de aanvraag niet van rechtswege verleend. Bij het uitblijven van een besluit bestaat de kans dat een aanvrager, via een last onder dwangsom, een besluit afdwingt.

C Overige aspecten Financieel De gemeente is eerder al een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met de initiatiefnemer. Hierin zijn afspraken gemaakt over de plankosten en de tegemoetkoming van planschade. Onder de Omgevingswet heet dit nadeelcompensatie. Aan het besluit op een aanvraag omgevingsvergunning zijn kosten verboden. De hoge van die kosten worden bepaald aan de hand van de legesverordening. Een aanvulling op eerdere gemaakte afspraken is niet nodig.

Juridisch Het betreft hier de behandeling van een aanvraag omgevingsvergunning. Hierop is de reguliere procedure van toepassing. Dat hier sprake is van een BOPA wijzigt deze procedure niet. Op de aanvraag kan niet besloten worden zonder advies te vragen aan uw gemeenteraad. De rechtsbescherming bestaat vervolgens uit de mogelijkheid om na bezwaar in de beroep te gaan.

Kanttekeningen Geen

Communicatie Het indienen van de aanvraag is op de gebruikelijke wijze gepubliceerd in het Gemeenteblad. Daarnaast worden belanghebbenden die eerder betrokken waren bij de participatie actief geïnformeerd. Het verlenen van de aanvraag omgevingsvergunning wordt opnieuw gepubliceerd in het Gemeenteblad. Na publicatie van het besluit in het Gemeenteblad bestaat de mogelijkheid om na bezwaar in de beroep te gaan.

Participatie De planwijziging komt tegemoet aan een breed gedeelde behoefte van dorp en Dorpsraad aan seniorenwoningen. De dorpsraad heeft de voorgestelde wijziging positief ontvangen. Er heeft afstemming met de voetbalvereniging plaatsgevonden over de aanleg van de parkeerplaatsen. Daar is vanuit hen positief op gereageerd. Gelet op de marginale ruimtelijke impact van de herontwikkeling heeft initiatiefnemer ervan afgezien om omwonenden te informeren. De provincie Utrecht heeft ingestemd met de wijziging.

Vervolg

In geval van een positief advies kan de omgevingsvergunning verleend worden door het college. Na publicatie van de omgevingsvergunning in het Gemeenteblad bestaat de mogelijkheid om na bezwaar in de beroep te gaan.

Bijlagen 1. Ruimtelijke onderbouwing 2. Bouwtekening

24 februari 2026 Burgemeester en wethouders van Stichtse Vecht

Gemeentesecretaris drs. R.C.L. Heijdra

Burgemeester drs. A.J.H.T.H. Reinders