rvs Aankoop RWZI Diependaalsedijk Maarssen.pdf

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl info@stichtsevecht.nl

Raadsvoorstel Onderwerp

Organisatie onderdeel

Aankoop RWZI Diependaalsedijk Maarssen

Ruimtelijke Regie en Ontwikkeling

Begrotingswijziging

E-mail opsteller

Nee

inge.te.kulve@stichtsevecht.nl

Datum raadsvergadering

Telefoonnummer opsteller

27 januari 2026

0346254501

Portefeuillehouder

Registratie nummer

H.C. van den Akker

765662

Aan de gemeenteraad Voorgesteld besluit 1 € 479.000 als investering beschikbaar te stellen voor de aankoop van de gronden gelegen aan de Diependaalsedijk 120 te Maarssen plaatselijk bekend als de rioolwaterzuivering Maarssen. Deze investering is opgebouwd uit de koopsom van € 450.000, aankoopkosten van € 10.000 en beheerkosten € 19.000.

Samenvatting Op 20 november 2018 heeft de gemeente het gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd op de gronden gelegen in het gebiedsontwikkelingsplan “Zogwetering”. Dat besluit heeft de gemeenteraad op 29 januari 2019 bestendigd. Met het vestigen van het voorkeursrecht heeft de gemeente het eerste recht van koop verkregen. De eigenaar dient bij vervreemding eerst de gemeente in de gelegenheid te stellen om de gronden te verkrijgen. Op 4 december 2020 heeft de gemeente een aanbiedingsbrief ontvangen van Waternet, namens het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV), voor de gronden waar het Waterschap grondeigenaar van is. Dit betreft het terrein van de voormalige rioolzuivering en de ondergrond waar de scouting is gevestigd. Het college heeft januari 2021 een positief beginselbesluit genomen om tot aankoop van deze gronden over te gaan.

Op 10 juli 2024 hebben wij het Waterschap AGV/Waternet een uiterst tweeledig voorstel gedaan ten aanzien van de aankoop van de gronden. Na onderhandelingen is er overeenstemming bereikt met het Waterschap AGV/Waternet over de aankoopsom en voorwaarden van de gronden gelegen aan de Diependaalsedijk zijnde de voormalige rioolwaterzuivering en de ondergrond waar de scouting op gevestigd is. Het college van B&W is de koopovereenkomst aangegaan voor de aankoop van de oude rioolwaterzuivering inclusief de gronden waar de scouting op gevestigd is voor een koopsom van € 450.000,- onder de voorwaarden dat uw gemeenteraad het investeringsbedrag van € 479.000 beschikbaar stelt.

A Inleiding Aanleiding Op 20 november 2018 heeft de gemeente het gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd op de gronden gelegen in het gebiedsontwikkelingsplan “Zogwetering”. Dat besluit heeft de gemeenteraad op 29 januari 2019 bestendigd. Met het vestigen van het voorkeursrecht heeft de gemeente het eerste recht van koop verkregen. De eigenaar dient bij vervreemding eerst de gemeente in de gelegenheid te stellen om de gronden te verkrijgen. Op 4 december 2020 heeft de gemeente een aanbiedingsbrief ontvangen van Waternet, namens het Waterschap AGV, voor de gronden waar het Waterschap grondeigenaar van is. Dit betreft het terrein van de voormalige rioolzuivering en de ondergrond waar de scouting is gevestigd. Het college heeft een positief beginselbesluit genomen om tot aankoop van deze gronden over te gaan. Op 10 juli 2024 hebben wij het Waterschap AGV/Waternet een uiterst tweeledig voorstel gedaan ten aanzien van de aankoop van de gronden. Na onderhandelingen is er overeenstemming bereikt met het Waterschap AGV/Waternet over de aankoopsom van € 450.000,- en voorwaarden van de gronden gelegen aan de Diependaalsedijk zijnde de voormalige rioolwaterzuivering en de ondergrond waar de scouting op gevestigd is. Terrein wordt geleverd “as is”. Op 2 november 2021 heeft uw gemeenteraad de structuurvisie Zogwetering vastgesteld.

De structuurvisie gaat uit van een realisatie van 100 tot 130 woningen in het plangebied Zogwetering. Het plangebied betreft het afvalscheidingsstation in Maarssen en de voormalige rioolwaterzuivering. Om de integraliteit van het gebied te bewaken, behouden wij idealiter zelf de regie over de twee gebieden. Dit is mogelijk door de RWZI in eigendom te verwerven. Daarmee heeft de gemeente de gronden binnen het plangebied voor 100 % in eigendom.

Bevoegdheid Op grond van artikel 160 van de Gemeentewet is het college van Burgemeester en Wethouders bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten. De koopovereenkomst wordt aangegaan door het college van B&W. Echter wel onder uitdrukkelijk voorbehoud van het ter beschikking stellen van budget voor tenminste voormelde koopsom en bijkomende kosten door de gemeenteraad. Dit is in de koopovereenkomst opgenomen als ontbindende voorwaarde.

Afweging scenario’s Scenario 1: De gronden van het Waterschap/Waternet niet verwerven Het voorkeursrecht heeft geen rechtskracht meer doordat de fatale termijn om een bestemmingsplan (tegenwoordig Bopa 1 of omgevingsplan) met gewijzigde functie vast te stellen is verlopen. Hierdoor staat het Waterschap/Waternet vrij om het perceel op de markt te brengen. Indien de gemeente besluit om deze gronden niet aan te kopen is de kans groot dat het Waterschap/Waternet de gronden aan ontwikkelende partijen zal gaan aanbieden. Eventuele ontwikkelingen op deze gronden komen dan voor rekening en risico bij een derde partij te liggen. Echter de planvorming ook. Scenario 2: de gronden van het Waterschap/Waternet wel verwerven Met het verwerven van de gronden komt het gehele planbied voor 100 % bij de gemeente te liggen. Daarmee komt ook de regie op de ontwikkelingen bij de gemeente te liggen. Deze gronden te samen met de gronden van het afvalscheidingsstation vormen 1 kavel als geheel binnen de rode contouren. Hiermee kan de gemeente de planvorming in zijn geheel naar zich toetrekken en beleidsdoelstellingen vanuit de gemeente realiseren. Voorgesteld wordt om de gronden te verwerven (scenario 2)

Maatschappelijk doel en beoogd effect Het uiteindelijke doel is om deze locatie te ontwikkelen tot woningbouw. Door de gronden van het Waterschap AGV te verwerven komt de ontwikkellocatie voor 100 % in eigendom van de gemeente. Hiermee hebben we de regie over de ontwikkeling en wijze van ontwikkeling op deze gronden om onze beleidsdoelstellingen te realiseren.

Eerdere besluitvorming en informatievoorziening Op 20 november 2018 heeft de gemeente het gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd op de gronden gelegen in het gebiedsontwikkelingsplan “Zogwetering”. Dat besluit heeft de gemeenteraad op 29 januari 2019 bestendigd. Met het vestigen van het voorkeursrecht heeft de gemeente het eerste recht van koop verkregen. Op 4 december 2020 heeft de gemeente een aanbiedingsbrief ontvangen van Waternet die namens het Waterschap AGV de gronden, gelegen op kadastrale percelen Maarssen sectie A 4048 en A 2904, te koop aanbiedt aan de gemeente. Medio januari 2021 heeft het college van B&W een positief beginselbesluit genomen om tot aankoop van deze gronden over te gaan. Op 2 november 2021 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Zogwetering vastgesteld. Hiermee is het voorkeursrecht van de gemeente verlengd met 3 jaar tot 2 november 2024. Om het voorkeursrecht te kunnen continueren diende voor deze datum een bestemmingsplan (tegenwoordig een Bopa 1 procedure of omgevingsplan) te worden afgegeven die afwijkt van het huidige gebruik. Deze termijn is niet gehaald waardoor het voorkeursrecht geen rechtskracht meer heeft. Op 9 april 2022 heeft het college het stedenbouwkundig programma van eisen vastgesteld. Op 10 juli 2024 heeft het college besloten om het Waterschap/Waternet een tweeledig voorstel te doen voor de aankoop van de gronden.

Na onderhandelingen is er overeenstemming bereikt met het Waterschap AGV/Waternet over de aankoopsom van € 450.000,- en voorwaarden van de gronden gelegen aan de Diependaalsedijk zijnde de voormalige rioolwaterzuivering en de ondergrond waar de scouting op gevestigd is.

B Beslispunten, Argumenten en Risico’s Argumenten 1

€ 479.000 als investering beschikbaar stellen voor de aankoop van de gronden gelegen aan de Diependaalsedijk 120 te Maarssen plaatselijk bekend als de rioolwaterzuivering Maarssen. Deze investering is opgebouwd uit de koopsom van € 450.000, aankoopkosten van € 10.000 en beheerkosten € 19.000.

1.1 De gemeente Stichtse Vecht heeft een positief beginselbesluit genomen om tot aankoop van deze gronden over te gaan. Met het aangaan van de koopovereenkomst geven we navolging aan dit besluit. 1.2 Met de aankoop van de gronden hebben we voor 100% de gronden binnen het plangebied Zogwetering in eigendom. Hierdoor komt de regie tot planvorming volledig bij de gemeente te liggen. 1.3 Met de aankoop van de gronden hebben we meer mogelijkheden om het terrein van de afvalscheidingsstation te herontwikkelingen. Er ligt een geurcirkel om het terrein van de voormalige rioolwaterzuivering die beperkend is voor de ontwikkeling van het afvalscheidingsstation. Officieel moeten we rekening houden met een 100m geurcirkel uit de bestaande RWZI. Ook al is deze niet meer in bedrijf. Dit betekent dat we grofweg 55% van onze eigen gronden niet kunnen bebouwen. In het verleden heeft een deel van de wijk ernaast (bij de bouw) rekening gehouden met de 50m geurcirkel (waarschijnlijk een ontheffing met wat voorwaarden aan verbonden). Als wij ook de 50m geurcirkel zouden mogen aanhouden, betekent het dat we grofweg 25% van onze gronden niet mogen bebouwen. 1.4 Met de aankoop van de gronden voorkomen we dat de gronden bij derden in eigendom komt waarbij het risico bestaat dat de huidige bedrijfsfunctie wordt ingevuld.

Met de huidige bestemming is het mogelijk om maximaal 60% van het perceel te bebouwen. Daarnaast is het mogelijk om bedrijven in milieucategorie 2 (of lager) te realiseren. De verschillende bedrijven genereren verschillende aantal en soorten verkeersbewegingen. Voorbeelden van mogelijke bedrijven zijn: o kleine maakbedrijven bijvoorbeeld voor het maken van kleding o kleinere bedrijven in de grafische industrie bijvoorbeeld een drukkerij o fabrieken voor muziek- of medische instrumenten o een aannemersbedrijf met werkplaats van 1000 m2 bvo o bedrijven gericht op auto’s en motoren bijvoorbeeld een garage, autowasserij, handel in onderdelen of een benzinestation zonder LPG,

o o

groothandels bijvoorbeeld in bloemen en planten of voedingsmiddelen, overig: een taxibedrijf, post- of koeriersdienst, autoverhuurbedrijf, fotolab, of chemische wasserij.

1.5 Met de aankoop van de gronden wordt voorkomen dat het onduidelijkheid is over wat op het terrein van het RWZI komt/blijft. Het is niet aan te raden om eerst het deel van de gemeente te realiseren zonder te weten wat op de RWZI gaat komen (of niet gaat komen). Dit is een te groot risico voor ontwikkelende partijen. Dit zal zich vertalen in een lager grondbod aan de gemeente en daarmee ook deze ontwikkeling onder druk zetten. 1.6 Naast de rioolwaterzuivering zijn ook de gronden waar de scouting een recht van opstal onderdeel van is. Door deze gronden te verwerven kan er samen met de scouting gekeken worden naar de toekomstplannen van de scouting vereniging. 1.7 De aankoopsom ligt lager dan de getaxeerde waarde. De aankoopsom is gebaseerd op de taxatie van de waarde “as is”. In huidige staat (rioolwaterzuivering) en huidige bestemming (bedrijfsbestemming). Deze waarde is getaxeerd op € 500.000,--. De aankoopsom bedraagt € 450.000,-. 1.8 De gemeenteraad heeft het budgetrecht en dient het budget beschikbaar te stellen voor de aankoopsom en bijkomende kosten. Omdat er (nog) geen grondexploitatie is geopend waar de aankoopsom en kosten kunnen worden ingebracht dient er apart besluit te worden genomen. 1.9 Het voorstel is onderbouwd en financieel doorgerekend in de grondexploitatie. Het voorstel is gebaseerd op een zorgvuldige taxatie en evaluatie van de marktwaarde van de RWZI.

Deze taxatie is in opdracht van de gemeente en in overleg met Waternet uitgevoerd door Van Ameyde waarderingen met kenmerk IW210373211. Tevens is in opdracht van de gemeente door Royal Haskoning DHV een raming van de sloopkosten opgesteld. Beide rapporten zijn als bijlagen bij dit voorstel opgenomen. Een externe planeconoom heeft de aankoop doorgerekend op basis van de structuurvisie en het stedenbouwkundig programma van eisen in de grondexploitatie van het gebiedplan Zogwetering. Zijn conclusie is dat de grondbieding binnen de grondexploitatie haalbaar is.

Risico’s 1. € 479.000 als investering beschikbaar stellen voor de aankoop van de gronden gelegen aan de Diependaalsedijk 120 te Maarssen plaatselijk bekend als de rioolwaterzuivering Maarssen. Deze investering is opgebouwd uit de koopsom van € 450.000, aankoopkosten van € 10.000 en beheerkosten € 19.000. 1.1 Risico’s sloop rioolwaterzuivering Bij de sloop van de rioolwaterzuivering is een aantal risico’s in beeld gebracht. Royal Haskoning DHV heeft voor ons de sloopkosten in beeld gebracht. Deze sloopkosten zijn 40 % nauwkeurig. Er zijn nadere

onderzoeken nodig om deze meer nauwkeurig in te kunnen schatten. De aanwezige funderingspalen en de grondwaterbemaling vormen de grootste risico’s. 1.2 Aanwezige funderingspalen. Voor de funderingspalen is het van belang dat deze op 1,5 meter onder maaiveld kunnen worden afgeknipt en niet volledig worden getrokken omdat in de kostenraming van Royal Haskoning rekening is gehouden met het afknippen maar niet met het volledig verwijderen van de palen. De kans bestaat dat een bepaald percentage van de palen wel verwijderd moeten worden om ruimte te maken voor nieuwe funderingspalen en/of nieuwe riolering. Een andere mogelijke oplossing voor de afwatering en riolering is het ophogen van het terrein. Het ophogen van het terrein is ook niet meegenomen in de kostenraming. Een eerste globale inschatting is dat het ophogen van het gehele terrein een extra kostenpost vormt van € 150.000. De nauwkeurigheidspercentage waarmee Royal Haskoning heeft gerekend is +- 40%. Het kan zijn dat het binnen de totale kostenbegroting past maar er is een risico dat het niet past. Voor de aankoop van het terrein vinden we dit een aanvaardbaar risico. Mocht blijken dat de kosten voor sloop hoger uitvallen om die reden zal binnen de grondexploitatie worden gekeken naar dekking van de kosten. Komende periode gaan we hier verder onderzoek naar doen.

Om die reden hebben we als ontbindende voorwaarde opgenomen dat indien de funderingspalen niet op 1.5 meter kunnen worden afgeknipt maar getrokken of anderszins verwijderd moeten worden partijen in overleg treden. Deze ontbindende voorwaarde geldt tot eigendomsoverdracht. 1.3 Potentieel risico bij de aankoop van het terrein is mogelijke grondvervuiling. We hebben inmiddels de nodige onderzoeken laten uitvoeren om het potentieel risico in beeld te brengen. Op basis van de bodemonderzoeken is op het terrein van de RWZI geen bodemverontreiniging aangetroffen en is aanvullend bodemonderzoek of zijn sanerende maatregelen niet nodig. Wel hebben we dit als ontbindende voorwaarde opgenomen indien blijkt dat de grond vervuild is in die zin dat deze zonder nadere maatregelen milieutechnisch niet geschikt is voor woningbouw treden partijen in overleg. Deze ontbindende voorwaarde vervalt bij eigendomsoverdracht. 1.4 Geen ontwikkeling wel een rioolwaterzuivering We kopen een rioolwaterzuivering buiten functie. Indien de ontwikkeling Zogwetering geen doorgang krijgt, hebben we wel een rioolwaterzuivering in onze eigendomsportefeuille. Deze rioolwaterzuivering dient dan alsnog gesloopt te worden. Deze investeringskosten kunnen dan niet in de grondexploitatie worden opgenomen en staan dan geen kostendragers tegenover.

C Overige aspecten Financieel De koopovereenkomst is aangegaan onder voorbehoud dat door de gemeenteraad budget beschikbaar wordt gesteld voor tenminste de koopsom en bijkomende kosten. Daarnaast is een grondexploitatie voor het gehele gebied opgesteld (nog niet vastgesteld) en gecheckt of met deze aankoop de grondexploitatie op basis van het stedenbouwkundig programma van eisen en de structuurvisie financieel haalbaar is. Er zal nog advies worden ingewonnen over de fiscale zaken die uit deze overeenkomst voortvloeien.

De daadwerkelijke financiële consequenties zijn afhankelijk van de mogelijkheden om deze locatie in te brengen in een toekomstige grondexploitatie. In het financieel gunstige scenario worden deze gronden opgenomen in een grondexploitatie en wordt hierdoor ook voorzien in de dekking. In het financieel ongunstige scenario worden deze gronden niet opgenomen in de grondexploitatie en blijven de (exploitatie)lasten voor rekening van de gemeente komen. Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om voor het aankoopbedrag, de bijkomende kosten voor het verwerven van het perceel en beheerkosten voor een periode van 2 jaar de benodigde financiële middelen ter beschikking te stellen. Door deze aankoop anticiperen wij op de toekomstige ontwikkeling van deze locatie. Na de vaststelling van de grondexploitatie van Zogwetering zal het aankoopbedrag en de bijkomende kosten worden ingebracht in deze grondexploitatie. Conform het Besluit Begroting en Verantwoording moeten wij dergelijke grondaankopen, in de periode tussen de aankoop en de inbreng in de grondexploitatie, activeren. Dit betekent dat rentekosten zullen worden toegerekend over de boekwaarde per 1 januari van het begrotingsjaar. Op de (boek)waarde van gronden wordt normaliter niet afgeschreven. Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om € 479.000 als investering beschikbaar te stellen.

Deze investering is opgebouwd uit de koopsom van € 450.000, aankoopkosten van € 10.000 en beheerkosten € 19.000. Het benodigde bedrag wordt nog verhoogd met de uiteindelijke te betalen belasting. De jaarlijkse rentelasten zijn dan ongeveer € 11.000. Uitgaande van een verwervingsdatum na 1 januari 2026 zal de eerste rentelast in 2027 moeten worden gedekt. Indien in de eerste helft van 2026 nog geen grondexploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld zullen de rentelasten worden opgenomen in de Programmabegroting 2027. Afhankelijk van de stand van de besluitvorming zal dan worden beoordeeld of incidentele dekking via de Algemene reserve grondexploitaties mogelijk is of dat structurele dekking zal moeten worden gevonden binnen programma 3 Fysiek. Hierbij zullen wij ook de exploitatielasten zoals voor de onroerende zaakbelasting worden meegenomen

Juridisch Op grond van 160 lid 1 sub e van de Gemeentewet is uw college bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen te besluiten.

Kanttekeningen Geen

Communicatie De omgevingscommunicatie staat al een tijdje stil omdat het onduidelijk is wat de scope is van het project: gebied met of zonder de RWZI. Het laatste grote communicatiemoment was in 2023 met een druk bezochte informatiemarkt. In het algemeen heerste er een positieve sfeer. Er was veel belangstelling voor de nieuwbouw, met name voor koopwoningen en woningen voor senioren en starters. Wel vond men dat het best lang duurt voordat de nieuwe wijk gereed is.

Na aankoop van de RWZI zal de omgeving op de hoogte worden gesteld over de aankoop, de beheerfase van de RWZI en over het vervolg proces van de gebiedsontwikkeling waarin de participatie, haalbaarheid en wenselijkheid en belangrijke rol spelen.

Participatie Niet voor de aankoop van de RWZI. De planvorming gebeurt participatief.

Vervolg De eigendomsoverdracht zal plaatsvinden uiterlijk 3 maanden nadat de gemeenteraad hierover positief heeft besloten. De eigendomsoverdracht zal plaatsvinden bij een door de gemeente aangewezen notaris.

Bijlagen 1

Concept koopovereenkomst

2

Taxatierapport voormalig RWZI Maarssen

3

Raadsbesluit aanwijzing Wet Voorkeursrecht Gemeenten

4

Collegebesluit positief beginselbesluit aankoop RWZI

5

Collegebesluit bieding RWZI (geheim)

6

Raadsvoorstel en besluit structuurvisie Zogwetering

7

Structuurvisie

8

Collegebesluit PVE stedebouwkundig plan

25 november 2025 Burgemeester en wethouders van Stichtse Vecht

Gemeentesecretaris drs. R.C.L. Heijdra

Burgemeester drs. A.J.H.T.H. Reinders