Peilnotitie afdwingbare financiele bijdrage sociaal bouwen.pdf

Peilnotitie: Afdwingbare financiële bijdrage sociale woningbouw Datum commissievergadering Portefeuillehouder Team E-mail opsteller

Samenvatting

4 of 11 juni 2024 Wethouder F. van Liempdt Ruimtelijke regie en ontwikkeling Inge.te.kulve@stichtsevecht.nl

Pstuk Peil

Het college wil de mening peilen van de commissie Fysiek Domein over bijgevoegde peilnota, waarin de mogelijkheden zijn beschreven om een afdwingbare financiële bijdrage voor sociaal bouwen te vragen voor de woningbouwplannen tussen de 6 en 16 woningen waarbij niet de eis vanuit de woonvisie geldt om 30% sociaal te bouwen. Bij de behandeling van de woonvisie in de gemeenteraad is de vraag gesteld om nader onderzoek te doen naar de mogelijkheden voor een afdwingbare financiële bijdrage. Hierbij wordt vooral gedacht aan een vereveningsfonds sociale woningbouw waarbij een afrekening voor de sociale opgave en/of de middenhuur conform de recent vast gestelde Woonvisie wordt gevraagd. In de nieuwe Omgevingswet wordt het vereveningsfonds vervangen door de afdwingbare financiële bijdrage. Een afdwingbare financiële bijdrage voor sociale woningbouw wordt verder uitgewerkt en vastgelegd in een nota kostenverhaal. In de peilnota wordt weergegeven welke mogelijkheden hiervoor zijn en welke voorwaarden hieraan verbonden zitten. Hieruit blijkt dat er mogelijkheden zijn om voor een evenwichtige samenstelling van de woningmarkt een afdwingbare financiële bijdrage te vragen voor de woningbouwplannen tussen de 6 en 16 woningen waarbij niet de eis vanuit de woonvisie geldt om 30% sociaal te bouwen.

Het instellen van een bestemmingsreserve sociale woningbouw heeft als maatschappelijk doel om meer sociale woningen te realiseren. Echter is er een aantal overwegingen waarbij het de vraag is of hiermee het beoogde effect wordt bereikt: - De financiële bijdrage zal beperkt zijn en de locaties waar meer dan 30% sociaal (kan) worden gebouwd is beperkt; - De ervaring leert van andere gemeenten dat de bestemmingsreserve maar moeizaam wordt gevuld; - De woningcorporaties zijn geen voorstander zolang er geen direct aanwijsbare alternatieve locaties zijn; - Het wordt minder aantrekkelijk om in Stichtse Vecht kleinere bouwplannen in de categorie 6-16 woningen te realiseren; - Er dient een nauwgezette administratie te worden gevoerd en een tussentijdse berekening en eindafrekening te worden opgesteld; - Voordat er een afdwingbare financiële bijdrage kan worden gevraagd dient het omgevingsplan of -programma te worden aangepast; - De plancapaciteit van de gemeente Stichtse Vecht voor sociale woningbouw en

middeldure huurwoningen ligt fors hoger dan bij andere gemeenten in de provincie. Doel



De mening van de commissie peilen over de mogelijkheden voor een afdwingbare financiële bijdrage voor woningbouwplannen tussen de 6 en 16 woningen waarbij niet de eis vanuit de woonvisie geldt om 30% sociaal te bouwen. De resultaten vanuit deze peiling worden meegenomen in de Nota Kostenverhaal die later dit jaar aan uw raad wordt voorgelegd.

Van de raadsleden wordt gevraagd

1. Bent u het eens met het college dat bouwplannen vanaf 16 woningen geen mogelijkheid krijgen tot afkoop van de verplichte 30% eis voor sociale woningbouw of middeldure huur? 2. Bent u het eens met het college om niet de eis van 30% sociale woningbouw met afkoop mogelijkheid in de vorm van een afdwingbare financiële bijdrage toe te passen in de woningbouwcategorie 6-16 woningen omdat: - De financiële bijdrage over 10 jaar tijd beperkt zal zijn terwijl de ambtelijke capaciteit en aandacht hoog zal zijn; - De alternatieve locaties waar meer dan 30% sociaal gebouwd kan worden beperkt zijn waarbij we het risico lopen dat de bijdrage terug betaald moet worden; - De ervaring bij andere gemeenten is dat de bestemmingsreserve maar moeizaam wordt gevuld; - De woningbouwcorporaties geen voorstander zijn indien er geen alternatieve locaties beschikbaar zijn; - Het minder aantrekkelijk wordt om kleine bouwplannen in de categorie 6-16 woningen in Stichtse Vecht te bouwen terwijl in deze categorie woningbouw het verhogen van de leefbaarheid en kwaliteit van de omgeving zeer wenselijk zijn; - We geen 30% eis sociale woningbouw willen toepassen in de categorie 6-16 woningen wat wel nodig is om een afdwingbare financiële bijdrage te kunnen vragen. 3. Stichtse Vecht loopt vooruit in het aantal te realiseren sociale en middeldure huurwoningen ten opzichte van andere gemeenten in de provincie.

Bent u het eens met het college dat we het huidige beleid voort zetten waarbij de gemeente door verkoop van gronden aan de woningbouwcorporatie voor 100% sociale huurwoningen, zoals bij Kockenest en Kuyperstraat, al een financiële bijdrage doet.

Toelichting Bij de behandeling van de woonvisie in de gemeenteraad is de vraag gesteld om nader onderzoek te doen naar de mogelijkheden voor een afdwingbare financiële bijdrage. Hierbij wordt vooral gedacht aan een vereveningsfonds sociale woningbouw waarbij een afrekening voor de sociale opgave en/of de middenhuur conform de recent vast gestelde Woonvisie. In de nieuwe Omgevingswet wordt het vereveningsfonds vervangen door de

afdwingbare financiële bijdrage. Een afdwingbare financiële bijdrage voor sociale woningbouw wordt verder uitgewerkt en vastgelegd in een nota kostenverhaal. Met de nota kostenverhaal leggen we de gemeentelijke werkwijze vast rondom het kostenverhaal bij ruimtelijke ontwikkelingen. In deze peilnota wordt weergegeven welke mogelijkheden hiervoor zijn en welke voorwaarden hieraan verbonden zitten. Wettelijk kader Het omgevingsplan kan bepalen dat bijdragen worden verhaald voor een ontwikkeling om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren. Gemeenten kunnen dan een financiële bijdrage verhalen op initiatiefnemers van bouwactiviteiten. Dit heet de publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage. Deze regeling geldt voor verschillende categorieën ontwikkelingen. Artikel 8.21 van het Omgevingsbesluit wijst de categorieën ontwikkelingen aan. Alleen voor deze categorieën ontwikkelingen voor verbetering van de fysieke leefomgeving kan in het omgevingsplan een financiële bijdrage worden gevraagd. De volgende ontwikkelingen zijn aangewezen:      

ontwikkelingen om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken; aanpassing van de inrichting van het landelijk gebied voor verbetering van de landschappelijke waarden; aanleg of verandering van aangewezen gebieden voor de bescherming van de natuur. Of voor het herstel van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen; aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaarvervoernetwerken van gemeentelijk of regionaal belang; aanleg van recreatievoorzieningen die onderdeel zijn van de gemeentelijke of regionale groenstructuur; stedelijke herstructurering.

In deze peilnota wordt alleen in gegaan op de financiële bijdrage om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken. Evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad In de gemeentelijke woonvisie staan eisen aan het woonprogramma in de vorm van percentages voor het aantal woningen voor sociale huur, middenhuur, betaalbare koop en vrije sector woningen om voldoende beschikbaarheid van die woningen in de gemeente te realiseren. Die percentages kunnen in het omgevingsplan worden vastgelegd. Niet in alle te ontwikkelen gebieden zijn die percentages te realiseren. Dat speelt met name bij sociale huurwoningen. Dat heeft er onder andere mee te maken dat sociale woningbouw een stempel drukt op de betaalbaarheid van de gebiedsontwikkeling en de te realiseren kwaliteit van de openbare ruimte. Om een dergelijke ontwikkeling toch mogelijk te maken met behoud van kwaliteit van de openbare ruimte, kan ervoor worden gekozen om op die locatie minder sociale woningen te realiseren. Bij ontwikkelende partijen van vrijesectorwoningen in gebieden waar minder sociale woningen worden gerealiseerd dan het streefpercentage, wordt dan afdwingbare financiële bijdrage voor een evenwichtige woningvoorraad in rekening gebracht, waarmee in andere gebieden meer sociale woningen kunnen worden gerealiseerd dan het streefpercentage

voorschrijft. Zo kan het opnemen van deze financiële vergoeding bijdragen aan het bereiken van een goede woonruimteverdeling en een kwalitatief hoogwaardig woon- en leefklimaat. Voorwaarden Voor een verplichting tot betalen van een bijdrage voor sociale woningbouw op een andere locatie geldt een aantal voorwaarden. Zo moet het omgevingsplan de gewenste sociale huur- of betaalbare koopwoningen specifiek toelaten. Of het omgevingsplan moet regelen dat op een woningbouwlocatie een verplicht deel van de woningen sociale huur of koop is. Regelt het omgevingsplan dit niet, dan moet de sociale woningbouw voor de locatie in een programma staan. Om de afdwingbare financiële bijdrage in het omgevingsplan te introduceren moet de gemeente de volgende regels toevoegen:     

Regel die de ontwikkelingen om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken aanwijst. Regels die bepalen welke bijdrage wordt geheven. Regel dat de bijdragen alleen worden besteed aan ontwikkelingen waarvoor de bijdragen zijn verhaald. Regels over de wijze van periodieke verantwoording van de besteding van de bijdragen. Regels over de eindafrekening en de termijn waarbinnen eindafrekening plaatsvindt.

Daarnaast is een vereiste dat er sprake moet zijn van een financieel tekort op de locatie waar een hoger percentage sociale woningen wordt gebouwd. Dat kan een verlies zijn op de gemeentelijke exploitatie van de locatie met meer sociale woningen, maar bijvoorbeeld ook bij een particulier initiatief met meer sociale woningen dat de inkomsten onvoldoende zijn om de kosten helemaal te verhalen. Als de gemeente zelf eigenaar is van de gronden zal dit zich voordoen als het realiseren van een hoger aandeel sociale woningen dan het gemeentelijk streefpercentage leidt tot een verlies of een hoger verlies op de verkoop van gemeentegrond. Verantwoording en eindafrekening afdwingbare financiële bijdrage De gemeente legt de afdwingbare financiële bijdrage op bij beschikking. Als een kostenverhaalbeschikking nodig is wordt de afdwingbare financiële bijdrage bij die beschikking vastgesteld. De gemeente moet de besteding van de bijdrage periodiek verantwoorden en uiteindelijk een eindafrekening opstellen. De gemeente moet de bijdrage geheel of gedeeltelijk terugbetalen als die niet besteed is aan de doelen. De gemeente is verplicht regels in het omgevingsplan op te nemen over die verantwoording. Die regels kunnen bijvoorbeeld de volgende inhoud hebben:  Een bepaling van een periode waarover verantwoording wordt afgelegd.

 Een bepaling over een termijn waarbinnen verantwoording wordt afgelegd over die periode, en/of  Een bepaling over de vorm waarin verantwoording wordt afgelegd. Het ligt voor de hand de verantwoording te koppelen aan de jaarrekening.

Berekeningssystematiek bijdrage sociaal bouwen Bij elke woningbouwontwikkeling tussen de 6 en 16 woningen zou er minimaal 30% sociale woningbouw moeten worden ontwikkeld. Omdat een dergelijk klein aantal sociale huurwoningen binnen een project voor de woningbouwcorporaties niet wenselijk is, wordt voor deze categorie afgezien van de eis tot bouw van 30% sociale huurwoningen, maar wordt een financieel afdwingbare bijdrage in rekening gebracht. Er zijn verschillende manieren om deze bijdrage vast te stellen. Bijvoorbeeld een percentage van de Vrij Op Naam (VON) prijs van de te verkopen woningen in het bouwplan of een vast bedrag per m² bruto vloeroppervlak (hierna: bvo) van het totale programma. De berekeningswijze is dan als volgt: Het ontbrekende percentage sociaal wordt vermenigvuldigd met de afkoopprijs. Dit wordt vervolgens vermenigvuldigd met het totale programma. Uitname bestemmingsreserve sociaal bouwen Bij woningbouwontwikkeling waar meer dan 30% sociaal wordt ontwikkeld en er door de bouw van deze extra sociale huurwoningen een aantoonbaar financieel tekort is in het plan, kan de gemeente besluiten vanuit de bestemmingsreserve sociaal bouwen een bijdrage aan de ontwikkeling te doen. Het college van B&W besluit per initiatief of een bijdrage (incl. de omvang ervan) wordt verleend. Het is niet vanzelfsprekend dat het college van B&W een bijdrage levert.

Verder kan deze bijdrage alleen worden gedaan als er voldoende geld in de reserve voor het sociaal bouwen aanwezig is. Of en hoeveel er in de bestemmingsreserve sociaal bouwen aanwezig is, wordt jaarlijks weergegeven in de paragraaf grondbeleid van de begroting. Op het moment van het afsluiten van de anterieure overeenkomst wordt vastgelegd of- en in welke mate een bijdrage wordt verleend. Indien er sprake is van een bijdrage uit de bestemmingsreserve sociaal bouwen wordt het maximum daarvan bepaald aan de hand van een berekening. Deze wordt bepaald door het aantal vierkante meters die boven de 30% sociaal uitkomen vermenigvuldigd met een vast bedrag per m² bvo per woningbouwtypologie. (bijdrage sociale woningen) Maximale bijdrage Om in aanmerking te komen voor een eventuele toekenning uit de bestemmingsreserve sociaal bouwen wordt getoetst aan onderstaande voorwaarden: • Er is voldoende geld in de bestemmingsreserve sociaal bouwen; • De ontwikkeling moet op eigen grond van de initiatiefnemer plaatsvinden; • De ontwikkeling moet aantoonbaar negatief zijn ten gevolge van de vereiste om minimaal 30% sociaal te bouwen; • Er wordt alleen een bijdrage geleverd aan de netto toevoeging in m² bvo van het totale aantal m² bvo sociale huurwoningen; • De bijdrage is alleen bedoeld voor een toegelaten instelling of de woningen moeten overgedragen worden aan een toegelaten instelling.

Afdwingbare financiële bijdrage sociaal bouwen in Stichtse Vecht Hierboven staat omschreven welke mogelijkheden er zijn voor een financiële bijdrage en welke voorwaarden hieraan zijn verbonden. Maar wat betekent dit voor Stichtse Vecht? De wens om een financiële bijdrage te kunnen vragen zit hem met name in de categorie van 6 woningen (de grens waarbij geen sociale opgave gold onder de oude woonvisie) tot 16 woningen (de grens vanaf waar onder de huidige woonvisie een eis tot 30% sociaal bouwen geldt). Voor deze categorie bestaat de mogelijkheid om een compensatiebijdrage te vragen ten behoeve van bestemmingsreserve van de gemeente Stichtse Vecht voor sociaal bouwen. Met deze bijdragen zou de gemeente eventueel op andere (meer geschikte)

locaties tóch de benodigde sociale woningen (laten) realiseren. Plannen boven de 16 woningen komen niet in aanmerking voor een afdwingbare financiële bijdrage maar moeten verplicht 30% sociale huur op hun locatie realiseren terwijl ook bij plannen met maximaal 5 woningen geen financiële bijdrage wordt opgelegd (en er bij die kleine plannen ook geen sociale huuropgaaf geldt). Uitgangspunt is dus dat alleen de mogelijkheid voor afkoop van de eis tot sociale woningbouw in de categorie 6 tot 16 woningen kan plaatsvinden. Verwachting hoogte bijdrage bestemmingsreserve sociaal bouwen Bij elke woningbouwontwikkeling tussen de 6 en 16 woningen zou er minimaal 30% sociale woningbouw moeten worden ontwikkeld. Omdat een dergelijk klein aantal sociale huurwoningen binnen een project voor de woningbouwcorporaties niet wenselijk is, wordt voor deze categorie afgezien van de eis tot bouw van 30% sociale huurwoningen, maar wordt een financieel afdwingbare bijdrage in rekening gebracht. In de woonvisie zijn effecten berekend en weergegeven van het verhogen van de drempel waarbij de eis van 30% sociale huur binnen het woningbouwprogramma wordt meegegeven. Zo is berekend dat binnen onze huidige plancapaciteit van ca. 4.500 woningen (van 2020 tot 2030) 38 minder sociale huurwoningen worden gerealiseerd indien in de categorie 6-16 woningen geen 30% eis wordt neergelegd.

Per niet gebouwde sociale woning wordt er gemiddeld een bijdrage gevraagd van € 18.900,- voor een 2 onder 1 kap en € 11.700 voor een rijtjes woning. Uitgaande van 38 niet gebouwde sociale woningen de komende 10 jaar betekent dit een totale bijdrage van € 581.400,- in 10 jaar tijd. Overwegingen Er zijn een aantal voor- en nadelen aan het opnemen van een afdwingbare financiële bijdrage sociaal bouwen in Stichtse Vecht. Hieronder staan de overwegingen genoemd. De ervaring van andere gemeenten leert dat het instellen van een bestemmingsreserve sociaal bouwen niet voldoende het gewenste effect heeft. Er zijn verschillende gemeenten die een vereveningsfonds hebben ingesteld. Tegenwoordig met de nieuwe Omgevingswet heet dit afdwingbare financiële bijdrage sociaal bouwen maar de meeste gemeente hebben het vereveningsfonds nog onder de oude wetgeving en benaming ingesteld. Zo heeft de gemeente Ronde Venen sinds 2022 een bestemmingsreserve sociaal bouwen. Er wordt een afdracht gevraagd ter compensatie van het niet realiseren van de vereiste 30% sociaal bouwen. Bij woningbouwplannen van 4 tot 11 woningen moet de initiatiefnemer de verplichte aantal sociale huurwoningen compenseren met een afdracht en bij woningbouwplannen meer dan 11 en minder dan 30 woningen wordt die mogelijkheid geboden.

Navraag leert dat de regeling op zich goed toepasbaar is maar de bestemmingsreserve moeizaam wordt gevuld. Op dit moment heeft er nog geen afdracht plaatsgevonden. Dit heeft met name te maken met het moment van betalen. De afdracht vindt pas plaats nadat de initiatiefnemer de woningen heeft verkocht omdat dan pas zijn cashflow op gang komt. Ook andere gemeente geven aan dat het fonds moeizaam wordt gevuld. Wel is een positief effect dat ontwikkelende partijen niet meer de grens opzoeken waarbij 30% sociaal verplicht is gesteld. De plancapaciteit van de gemeente Stichtse Vecht voor sociale woningbouw en middeldure huurwoningen ligt fors hoger dan bij andere gemeenten in de provincie.

De provincie Utrecht houdt een dashboard bij waarbij de plancapaciteit van de gemeenten in de provincie staat weergegeven. Dit betreft de plancapaciteit in de periode 2023 t/m 2027. Hier zien we dat de plancapaciteit voor sociale en middeldure huurwoningen van de gemeente Stichtse Vecht fors hoger ligt dan bij de andere gemeenten in de provincie. gemeente Stichtse Vecht De Ronde Venen Zeist Woerden Vijfheerenlanden Nieuwegein IJsselstein

Aantal sociale huurwoningen 1230 765 699 336 489 1279 1163

Bron: dashboard woningbouw provincie Utrecht

Aantal midden huurwoningen 1005 313 347 256 55 535 479

Het wordt minder aantrekkelijk om in Stichtse Vecht kleinere bouwplannen in de categorie 6-16 woningen te realiseren. Op dit moment ligt er geen 30% eis voor sociaal bouwen in de categorie 6-16 woningen. Een voorwaarde om een afdwingbare financiële bijdrage te kunnen vragen is dat deze eis is vastgelegd in omgevingsplan of programma. Pas dan kan ook een afdwingbare financiële bijdrage als afkoop worden gehanteerd. Indien we deze eis gaan neerleggen in deze categorie wordt het minder aantrekkelijk om in deze categorie te gaan bouwen in Stichtse Vecht. De financiële haalbaarheid van deze plannen komt dan onder druk te staan. In deze categorie vinden we ook woningbouwplannen die om andere redenen zoals verhogen van de leefbaarheid en kwaliteit van de omgeving zeer wenselijk zijn. Woningbouwcorporaties alleen onder voorwaarden voorstander Indien de mogelijkheid wordt gecreëerd om de 30% eis af te kopen dan vrezen de corporaties dat een dergelijk fonds een excuus kan worden om geen sociale huur te realiseren. Op dit moment is deze mogelijkheid er niet. Afkoop is geen mogelijkheid. De corporaties zien alleen voordelen indien bij afkoop ook direct de alternatieve locatie in beeld is waar dan voor 100% sociaal gecompenseerd kan worden.

Er dienen voldoende alternatieve locaties waar meer dan 30% sociale woningbouw kan worden gerealiseerd te zijn waarbij aanspraak wordt gemaakt om een bijdrage uit de bestemmingsreserve Voor een uitname bestemmingsreserve sociale woningbouw is een vereiste dat er sprake moet zijn van een financieel tekort op de locatie waar een hoger percentage sociale woningen wordt gebouwd. Dat kan een verlies zijn op de gemeentelijke exploitatie van de locatie met meer sociale woningen, maar bijvoorbeeld ook bij een particulier initiatief met meer sociale woningen waarbij de inkomsten onvoldoende zijn om de kosten helemaal te verhalen. Indien er te weinig alternatieve locaties zijn waarbij meer dan 30% sociale woningbouw kan worden gerealiseerd loopt de gemeente het risico dat de bijdrage moet worden terug betaald.

Er dient een nauwgezette administratie te worden gevoerd en een tussentijdse berekening en eindafrekening te worden opgesteld. De uitvoering van een afdwingbare financiële bijdrage sociaal bouwen vraagt de nodige ambtelijke aandacht en capaciteit. De procedure moet strikt worden gevolgd, er is specifieke kennis nodig om de aangeleverde informatie te kunnen beoordelen en er moet een goede administratie worden gevoerd voor langere termijn. Voordat er een afdwingbare financiële bijdrage kan worden gevraagd dient het omgevingsplan of -programma te worden aangepast. Een voorwaarde om een afdwingbare financiële bijdrage te kunnen vragen is dat het omgevingsplan of -programma de gewenste sociale woningbouw specifiek toelaten. Dit betekent dat de 30% eis ook voor de categorie 6 tot 16 woningen moet worden opgenomen. Anders is er geen grondslag om de financiële bijdrage af te dwingen. De verwachte bijdrage voor de bestemmingsreserve sociaal bouwen over 10 jaar is beperkt. Het instellen van een bestemmingsreserve sociale woningbouw heeft als maatschappelijk doel om meer sociale woningen te realiseren.

Doordat de financiële bijdrage beperkt zal zijn en de locaties waar meer dan 30% sociaal (kan) worden gebouwd beperkt is het de vraag of hiermee het beoogde effect wordt bereikt Met de afdwingbare financiële bijdrage draagt elke ontwikkeling vanaf 6 woningen theoretisch bij aan een evenwichtige samenstelling van de woningbouwopgave. Op dit moment ligt de 30% eis voor sociaal bouwen vanaf 16 woningen. Indien deze eis vanaf 6 woningen zal gaan gelden waarbij de mogelijkheid bestaat om deze eis af te kopen zal elke ontwikkeling vanaf 6 woningen bijdragen aan een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad. De verwachting is ook dat een ontwikkelende partij minder de grens van 16 woningen zal gaan opzoeken om zodoende onder de 30% eis uit te komen. De bestemmingsreserve kan ook worden ingezet voor locaties waar de gemeente zelf eigenaar is. De bestemmingsreserve kan ook worden ingezet voor locaties waar de gemeente zelf eigenaar is en meer dan de voorgeschreven percentages wil bouwen. Te denken valt aan Zogwetering in Maarssen of locaties die 100% worden ingezet voor sociaal bouwen zoals “t Kockenest” in Kockengen of Kuyperstraat in Maarssen. Bij de laatste 2 ontwikkellocaties hebben wij de grond aan de corporatie verkocht voor 100% sociaal. Dit betekent dat de grondverkoop een stuk lager ligt dan bij 30% sociaal en heeft de gemeente op deze wijze een bijdrage gedaan.