Ontwerpwijzigingsplan Kleihoeve, incl. bijlagen - 10-11-2020.pdf

Stichtse Vecht Kleihoeve wijzigingsplan

Kleihoeve Stichtse Vecht

wijzigingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.1904.WPKleihoeveTHN‐OW01

05‐11‐2020 10‐11‐2020

concept ontwerp vastgesteld

projectnummer:

400165.20200707 opdrachtleider:

ir. R.A. Sips

aangesloten bij:

Weena 505 3013 AL Rotterdam RBOI - Rotterdam (Delftsebv Poort) Verd. 35/36 Delftseplein 27b postbus 150 Postbus 150 T: 010-20 18 555 3000 AD Rotterdam telefoon (010) E-mail: 201 85info@rho.nl 55 E-mail: info@rboi.nl

© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

3

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Leeswijzer

8

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

9

2.1

Huidige situatie

9

2.2

Toekomstige situatie

9

Hoofdstuk 3

Onderzoek

11

3.1

Verkeer en wegverkeerslawaai

11

3.2

Luchtkwaliteit

14

3.3

Bedrijven en milieuhinder

15

3.4

Externe veiligheid

15

3.5

Bodem

17

3.6

Water

17

3.7

Ecologie

19

3.8

Archeologie

20

3.9

Mer‐beoordeling

22

Hoofdstuk 4

Juridische regeling

23

4.1

Toetsing aan de wijzigingsregels

23

4.2

Juridische vormgeving van wijzigingsplan

24

Hoofdstuk 5

Economische uitvoerbaarheid

25

Hoofdstuk 6

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

27

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Inrichting bestaande situatie

Bijlage 2

Inrichting nieuwe situatie

Bijlage 3

Toelichting en toetsing inrichtingsplan

Bijlage 4

Keuring bouwbesluit

Bijlage 5

Bezoekverslag brandweer

Bijlage 6

AERIUS berekening

Bijlage 7

Memo Stikstofberekening

Bijlage 8

Aanmeldnotitie

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

4

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

49

Artikel 1

Begrippen

49

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

51

Artikel 2

Verkeer

51

Artikel 3

Woongebied (voormalig verblijfsrecreatief park)

52

Hoofdstuk 3

Overgangs‐ en slotregels

53

Artikel 4

Slotregel

53

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

Toelichting

7

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Het voorliggend plan betreft een wijziging van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' van de gemeente Stichtse Vecht. Dat bestemmingsplan is op 30 januari 2018 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Stichtse Vecht. Voor het recreatieterrein Kleihoeve, gelegen achter de Westbroekse Binnenweg 80b, vigeert de bestemming 'Recreatie ‐ 3'. Voor het perceel is het mogelijk deze bestemming te wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Woongebied. Voor de globale ligging van het perceel en de plangrens wordt verwezen naar figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied In gezamenlijkheid hebben de besturen van zeven recreatieparken (Berkenhof, De Vier Hoeven, Zwaluwpark, De Molenpolder, Kleihoeve, De Veenhoeve en De Willemshof) het voornemen om hun recreatiepark om te zetten naar een definitieve woonbestemming conform een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. De gemeente wil hieraan haar medewerking verlenen. Zij heeft hiertoe het stappenplan wijzigingsprocedure bestemmingsplan Parken Westbroekse Binnenweg (versie 23 november 2011) opgesteld. Voor het park Kleihoeve zijn inmiddels de eerste stappen uit het stappenplan doorlopen door het opstellen van een Inrichtingsplan. De inrichting van de bestaande situatie, de inrichting van de nieuwe situatie en de toelichting en toetsing van de nieuwe inrichting, zijn opgenomen in respectievelijk Bijlage 1, Bijlage 2 en Bijlage 3.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

8

In de wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan zijn randvoorwaarden opgenomen om voldoende ruimtelijke kwaliteit van het nieuwe woongebied te garanderen. Daarbij dient te worden voldaan aan onder meer parkeernormen, groenvoorzieningen en veiligheidsaspecten (waaronder het Bouwbesluit). Het voorliggend plan voorziet in de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid en maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' uit 2018. De regels uit het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' zijn dan ook van toepassing op dit wijzigingsplan. Het wijzigingsplan Kleihoeve bestaat uit een wijzigingskaart, regels, een wijzigingsbesluit en een bijbehorende toelichting waarin het project wordt beschreven alsmede de afweging van alle aan de orde zijnde belangen.

1.2

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.'. De bijbehorende plankaart is als een afzonderlijk onderdeel opgenomen in het wijzigingsplan. De relevante milieuonderzoeken worden in hoofdstuk 3 toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt de juridische regeling toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

9

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

Het plan heeft betrekking op een bestemmingswijziging ten behoeve van de realisatie van (permanente) woningen binnen het plangebied.

2.1

Huidige situatie

Het park Kleihoeve ligt aan de Westbroekse Binnenweg 80b te Tienhoven. Dit park heeft een omvang van ruim 1,5 hectare. Binnen het plangebied staan 31 chalets. De huidige situatie is weergegeven in Bijlage 1. In het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. (2018) is in de overgangs‐ en slotbepalingen van de regels (artikel 30 overgangsrecht) het volgende opgenomen: Persoonsgebonden overgangsrecht recreatieverblijven Een recreatieverblijf dat vóór 1 januari 2005 permanent werd bewoond en sedertdien onafgebroken is bewoond mag als woning in gebruik blijven door;  personen die zulks kunnen aantonen,  personen die volgens de gemeentelijke basis Administratie in dat recreatieverblijf vóór die datum ingeschreven stonden. Op grond van bovenstaande hebben de bewoners gedoogbeschikkingen ontvangen. Een groot aantal bewoners had al in 1984 of in 1990 een gedoogbeschikking ontvangen voor permanente bewoning. De bewoners hebben, na een uitgebreide controle van de aangeleverde bewijsstukken, in 2008 een nieuwe gedoogbeschikking ontvangen. Deze situatie wordt nu ook planologisch gelegaliseerd.

2.2

Toekomstige situatie

Om de beoogde functiewijziging mogelijk te maken dient aan een aantal voorwaarden, zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid, te worden voldaan. De wijzigingsbevoegdheid wordt alleen toegepast als het gehele park aan de eisen voldoet. Eén van de voorwaarden is een goedgekeurd inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan moet voldoen aan enkele eisen. Het inrichtingsplan en bijbehorende toelichting zijn als Bijlage 2 en Bijlage 3 toegevoegd. Het inrichtingsplan van park Kleihoeve is op 31 maart 2020 door het college goedgekeurd. Het plan gaat uit van de volgende maatregelen om aan de vereisen te voldoen: A. In enkele gevallen wordt coulance gevraagd aan de gemeente. Dit betreft:  Perceel 120, afwijking bebouwingspercentage is 0,5 m2;  Percelen 118, 124, 133 142, afwijking goothoogte chalet bedraagt minder dan 10%;  Percelen 124, 133, 135, afwijking bouwhoogte chalet bedraagt minder dan 10%;

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

10

B. Daarnaast voldoen de percelen 130 en 136 niet aan de voorwaarde dat maximaal 50% van het perceel bebouwd mag worden.  De inrichting bij het perceel 130 wordt aangepast aangezien de aanwezige ontsluiting niet meer noodzakelijk is. Doordat he perceel wordt vergroot wordt er voldaan aan de voorwaarde dat maximaal 50% van het perceel bebouwd mag worden.  Perceel 136 voldoet niet aan de voorwaarde. Het bebouwingspercentage bedraagt hier 52,9%. Voor dit perceel wordt coulance gevraagd. C. Acht percelen voldoen niet aan de voorwaarde dat er maximaal 30 m² aan bijgebouwen en overkappingen aanwezig mag zijn. De percelen die niet voldoen zijn getoetst aan het vergunningsvrij bouwen. In de huidige situatie voldoen alleen de percelen 133 en 136 niet aan de voorwaarden van het vergunningsvrij bouwen. Voor deze percelen wordt coulance gevraagd.  Perceel 133 voldoet niet aan voorwaarde a en e van het vergunningsvrij bouwen.  Perceel 136 voldoet niet aan voorwaarde e van het vergunningsvrij bouwen. D. Tien percelen voldoen niet aan de voorwaarde dat het hoofdgebouw van een perceel een inhoud van maximaal 250 m3 mag bedragen. Dit zijn de chalets op percelen 118, 130, 131, 133, 134, 135, 136, 140, 141, 143. Voor deze percelen wordt coulance gevraagd.

De omvang van de individuele percelen, de bebouwingsoppervlakte en de hoogte van de hoofd‐ en bijgebouwen en de inhoudsmaten van de hoofdgebouwen zijn eveneens opgenomen in Bijlage 3.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

11

Hoofdstuk 3

Onderzoek

In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van het onderzoek dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening ten behoeve van dit wijzigingsplan heeft plaatsgevonden.

3.1

Verkeer en wegverkeerslawaai

Ontsluiting en verkeersafwikkeling De verkeersgeneratie, uitgaande van een gebruik van de chalet als recreatiewoning, bedraagt maximaal 2,3 mvt/etmaal, uitgaande van een matig stedelijke omgeving in de rest bebouwde kom. De totale verkeersgeneratie van 31 recreatiewoningen bedraagt dan 71,3 mvt/etmaal. Voor de functie wonen geldt een verkeersgeneratie van 5,8 mvt/etmaal, uitgegaan van woningen in een groen‐stedelijke omgeving. De verkeersgeneratie van 31 woningen in dit gebiedstype bedraagt dan 179,8 mvt/etmaal. In de praktijk worden de chalets al permanent bewoond daardoor zal de verkeersgeneratie feitelijk niet toenemen. Wegverkeerslawaai Recreatiewoningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geen geluidsgevoelige functies. Voor normale woningen geldt dit wel, waardoor akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai noodzakelijk is. Voor de woningen geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een uiterste grenswaarde van 63 dB. De woningen liggen binnen de wettelijke geluidszone van de Westbroekse Binnenweg (binnenstedelijk gebied en rijbaanindeling van 1‐2 rijstroken). De Omgevingsdienst regio Utrecht kent een aandachtsgebiedenkaart voor geluidbelasting. Een uitsnede hiervan is opgenomen in figuur 3.1. Hieruit blijkt dat aan de Westbroekse Binnenweg met name een aandachtsgebied heeft direct langs de weg, dus aan de voorzijde van de aangrenzende percelen.

De meest bij de weg gesitueerde recreatiewoning kent een afstand van 32 m tot deze weg en valt binnen de groene zone op de aandachtsgebiedenkaart.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

12

Figuur 3.1 uitsnede Aandachtsgebiedenkaart Omgevingsdienst regio Utrecht Dit strookt verder met de gegevens uit het Geoloket, waar de verschillende belastingsniveaus in zones zijn weergegeven. Een uitsnede hiervan is in figuur 3.2 weergegeven. Voor aan de weg duidt de oranje zone op een geluidbelasting van ten hoogste 63 dB. Enkele recreatiewoningen liggen net op de grens 43‐48 dB (lichtgroen). De rest van het terrein kent een geluidbelasting van 38‐43 dB in het donkergroene deel. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt voor geen van de recreatiewoningen overschreden.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

13

Figuur 3.2 Uitsnede Geoloket ‐ geluidbelasting wegverkeerslawaai (incl. aftrek art. 110g Wgh) Conclusie Geconcludeerd wordt dat de functiewijziging van recreatiewoningen naar permanente woningen in de praktijk niet zal leiden tot een toename van de verkeersintensiteiten. Verder wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden bij de recreatiewoningen die naar permanente woningen worden omgezet.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

14

3.2

Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar‐ en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 3.1 weergegeven. Tabel 3.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm Stof Toetsing van stikstofdioxide (NO2) jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) jaargemiddelde concentratie 24‐uurgemiddelde concentratie fijn stof (PM2,5) jaargemiddelde concentratie

Grenswaarde 40 µg/m³ 40 µg/m³ max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³ 25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht. NIBM In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:  een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);  een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen. WHO‐adviesnormen Naast grenswaarden uit de Wet milieubeheer heeft de World Health Organisation (WHO) zogenaamde Air Quality Guidelines (AQG) opgesteld. Deze WHO‐adviesnormen voor de buitenlucht zijn normen waaronder geen schadelijke gezondheidseffecten meer te verwachten zijn. De WHO‐adviesnormen zijn vrijblijvender dan de wettelijke grenswaarden. Er is immers geen wettelijke verplichting om deze adviesnormen te behalen.

 De WHO adviseert voor PM2,5 een jaargemiddelde advieswaarde van 10 µg/m³ en voor PM10 en NO2 een jaargemiddelde advieswaarde van 20 µg/m³. Onderzoek en conclusie De omzetting van recreatiewoning naar permanente woning draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. De toename van de concentraties NO2 en PM10 bedraagt in geen geval meer dan 3% van de grenswaarden. Toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl‐monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2019 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Westbroekse Binnenweg (als maatgevende doorgaande weg in de omgeving van het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

15

uit de wetgeving lagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Er wordt tevens voldaan aan de adviesnormen van de WHO. Er zijn derhalve geen schadelijke gezondheidseffecten te verwachten op deze locatie.

3.3

Bedrijven en milieuhinder

Beleid‐ en normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met de afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon‐ en leefklimaat. Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (herziene versie, 2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur‐, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG‐publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden. Onderzoek Aan de Westbroekse Binnenweg 86a, op circa 50 meter ten oosten van het plangebied ligt een caravanstalling met ondergeschikt onderhoud, reparatie, verkoop en verhuur van caravans en opslagbedrijf aanwezig. Dit bedrijf kan worden geschaald onder milieucategorie 2 met een richtafstand van 30 meter in rustig buitengebied. Met de afstand van circa 50 meter wordt hieraan voldaan.

Aan de Westbroekse Binnenweg 86c, op circa 75 meter ten oosten van het plangebied ligt een hoveniersbedrijf met een b.o. van meer dan 500 m2. Dit bedrijf kan worden geschaald onder milieucategorie 3.1 met een richtafstand van 50 meter in rustig buitengebied. Met de afstand van circa 75 meter wordt hieraan voldaan. Conclusie Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon‐ en leefklimaat. De functiewijziging van recreatie naar wonen levert geen beperkingen voor bedrijven in de omgeving. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de planuitvoering niet in de weg.

3.4

Externe veiligheid

Beleid‐ en normstelling Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:  bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;  vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen. Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

16

gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt. Risicovolle inrichtingen Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10‐6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties. Vervoer van gevaarlijke stoffen Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet‐ en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10‐5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10‐6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10‐6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10‐6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Besluit externe veiligheid buisleidingen Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden.

In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Onderzoek en conclusie Uit informatie van de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over de weg, het water of buisleidingen, er zijn daarnaast geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de realisatie van dit plan. Er bevinden zich geen hoogspanningskabels in nabijheid van de planlocatie. In de directe nabijheid bevinden zich geen zendmasten die straling kunnen veroorzaken op de woningen.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

17

3.5

Bodem

Dit wijzigingsplan voorziet in een bestemmingswijziging. Met dit wijzigingsplan wordt permanente bewoning van de reeds aanwezige chalets mogelijk gemaakt. In de huidige situatie worden de chalets reeds (in ieder geval voor een groot gedeelte van de tijd) bewoond. Noodzaak tot bodemonderzoek is daarom niet aan de orde. Bij latere aanvragen voor een omgevingsvergunning, zoals bij vervanging van chalets, zal op dat moment aangetoond moeten worden dat de bodem geschikt is voor de betreffende ontwikkeling.

3.6

Water

Waterbeheer en watertoets Bij het tot stand komen van dit wijzigingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits‐ en waterkwaliteitsbeheer. Waternet voert taken uit in opdracht van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld. Europa:  Kaderrichtlijn Water (KRW) Nationaal:  Nationaal Waterplan (NW)  Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)  Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)  Waterwet Provinciaal  Provinciaal Waterplan Waterschapsbeleid Het Waterbeheerplan 2016‐2021 bouwt voort op het plan voor de periode 2010‐2015 en houdt tegelijk rekening met nieuwe ontwikkeling. Het waterbeheerplan is op 8 oktober 2015 goedgekeurd door het Algemeen Bestuur van het waterschap en is vanaf 1 januari 2016 van kracht.

In het Waterbeheerplan 2016‐2021 beschrijft het waterschap wensbeelden per thema voor 2030, en daaruit afgeleid doelen voor de planperiode 2016‐2021 op hoofdlijnen. Hierin staat wat het waterschap doet aan veiligheid, de beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en aan efficiënte zuivering van afvalwater. Ook zet het waterschap zich in voor het behoud van cultuurhistorisch erfgoed en de natuur. Het waterschap wil bereiken dat mensen zich bewuster worden van het belang van een veilig en 'robuust' (toekomstbestendig) watersysteem. Het waterschap wil open en toegankelijk zijn, actief naar samenwerking zoeken en de dialoog aangaan. De strategische uitgangspunten voor de langere termijn (2030) zijn:  Samenbrengen van alle regionale waterbeheertaken in één regionale waterautoriteit;'  Een klimaatbestendig en daarmee waterrobuust gebied;  Steden die beter bestand zijn tegen extreme regenbuien, wateroverlast, overstromingen, hitte en droogte;  Een omgeving die zich bewust is van waterveiligheid;  Water dat overal in het gebied geschikt is voor de vastgestelde gebruiksfunctie;

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

18

    

Gebruik van afvalwater als grondstof en bron voor energie en water; Gebruik van vernieuwende oplossingen vanuit samenwerking met kennisinstellingen, andere overheden en marktpartijen; Vermindering van regeldruk en vergroting van kosteneffectiviteit voor burgers en bedrijven; Afstemming over alle watertaken per stroomgebied (i.c. Rijn‐West); Behoud van de zelfstandige bevoegdheid.

Huidige situatie Algemeen Het plangebied is gelegen aan de Westbroekse Binnenweg 8b te Tienhoven en bestaat in de huidige situatie uit een park met recreatiewoningen. Bodem en grondwater Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit veengrond. Er is sprake van grondwater trap II. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand op minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen 0,5 en 0,8 m beneden maaiveld. De maaiveldhoogte in het projectgebied is circa NAP ‐0,2 m. Het projectgebied ligt in peilgebied 62‐6 met een zomerpeil van NAP ‐0,8 m en een winterpeil van NAP ‐0,9 m.

Figuur 3.2 Bodemsoort en grondwatertrap in het projectgebied (www.bodemdata.nl) Waterkwantiteit Rondom het plangebied zijn verschillende sloten aanwezig. In de omgeving van het projectgebied is tevens veel oppervlaktewater aanwezig. Ten zuiden van het projectgebied zijn de Maarsseveense Plassen gelegen en ten noordwesten van het projectgebied De Molenpolder. De bestaande sloten blijven in de huidige vorm gehandhaafd, waarbij bestaande afspraken tussen het waterschap en de diverse eigenaren van kracht blijven. Veiligheid en waterkeringen Het plangebied ligt niet in de kern‐/beschermingszone van een waterkering.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

19

Afvalwaterketen en riolering Over het gehele park is een vrijvervalriolering aangelegd waar de chalets voor de HWA op zijn aangesloten en waar afvoerputten op zijn aangesloten om het overtollige HWA snel af te voeren naar de omliggende sloten. De verantwoordelijkheid voor de aanleg, het onderhoud en het functioneren ligt bij de eigenaar van het chalet. Jaarlijks worden de putten geïnspecteerd, en indien nodig schoongemaakt. Al het huishoudelijk afvalwater word afgevoerd naar het hoofdriool in de Westbroekse Binnenweg. Het vrijvervalriool op park Kleihoeve is met een leiding ø 250 mm aangesloten op een inspectieput in de Westbroekse Binnenweg, welke via meerdere gemalen uiteindelijk in het rioolstelsel van Maarssen terechtkomt. Dit rioolstelsel loost op de rioolwaterzuivering (RWZI) van Waternet aan de Diependaalsedijk Toekomstige situatie Algemeen De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de functiewijziging van recreatie naar wonen. Doordat het project bestaat uit het wijzigen van een functie biedt het wijzigingsplan weinig mogelijkheden om het watersysteem en ‐beheer te verbeteren. Als in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren.

Dit betekent bijvoorbeeld dat de waterhuishouding kan worden verbeterd door toename van verhard oppervlak en/of dempingen binnen het gebied te compenseren. Ook combinaties met andere functies zoals groen en recreatie liggen voor de hand. Door de aanleg van natuurvriendelijke en ecologische oevers wordt bijvoorbeeld meer waterberging gerealiseerd. Daarnaast is het van belang om bij eventuele ontwikkeling diffuse verontreinigingen te voorkomen door het gebruik van duurzame, niet‐uitloogbare materialen (geen zink, lood, koper en PAK's‐houdende materialen). Waterbeheer Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan‐ of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur".

Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd. Conclusie De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

3.7

Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (Wnb) en het beleid van de provincie de uitvoering van het plan niet in de weg staan. Aangezien het hier een functiewijziging betreft van een bestaande situatie (zie paragraaf 2.1) vinden er geen ingrepen plaats die kunnen leiden tot effecten op beschermde gebieden of soorten.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

20

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur‐ of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuur Netwerk Nederland (NNN). De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000‐gebied en tevens NNN‐gebied Oostelijke Vechtplassen bedraagt circa 70 meter. Directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring kunnen op voorhand worden uitgesloten. In verband met de beperkte afstand tot (stikstofgevoelig) Natura 2000‐gebied is een stikstofberekening uitgevoerd, zie bijlage 6. Een toelichting op de berekening is opgenomen in bijlage 7. Gezien de uitkomsten van de berekening, is bij de provincie Utrecht een vergunning van de Wet natuurbescherming aangevraagd die naar verwachting wordt verleend. Dit betreft een afzonderlijke procedure waarvoor de provincie Utrecht het bevoegd gezag is. Uiterlijk voor de vaststelling van dit wijzigingsplan dient deze vergunning verkregen te zijn.

Conclusie Bovengenoemd beleid en regelgeving staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg, onder voorwaarde dat de vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is verkregen voordat het wijzigingsplan wordt vastgesteld.

3.8

Archeologie

Regelgeving en beleid Erfgoedwet Op 1 juli 2016 is deze vervangen door de Erfgoedwet. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort. Gemeentelijk archeologiebeleid IN 2012 hebben de gemeenten Stichtse Vecht en Abcoude samen archeologische kaarten laten maken. In deze kaarten staat waar de kans het grootst is om archeologisch materiaal te vinden. Onderzoek In figuur 3.3 is een uitsnede opgenomen van de archeologische beleidskaart.

Hieruit blijkt dat het plangebied ligt in een zone met variabele verwachtingswaarden. De beleidsmaatregel die daaraan gekoppeld is, is dat archeologisch onderzoek nodig is bij ingrepen vanaf 1.000m2 én dieper reiken dan 0,3 m onder maaiveld. De ontwikkeling betreft in dit geval het juridisch omzetten van de geldende bestemming voor de bestaande situatie. In combinatie daarmee komt er in beperkte mate erfbebouwing te vervallen. Van grootschalige (bodem)ingrepen is verder geen sprake, zodat de drempelwaarde voor archeologisch onderzoek niet overschreden wordt.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

21

Figuur 3.3. Uitsnede archeologische beleidskaart (voormalige) gemeente Maarssen Het opnemen van een archeologische dubbelbestemming is daarnaast niet mogelijk, aangezien dit plan een wijzigingsplan betreft. Hiermee kunnen alleen die bestemmingen worden gewijzigd waar de wijzigingsbevoegdheid voor bedoeld is. Die wijzigingsbevoegdheid, uit het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.', biedt in dit geval de mogelijkheid om de bestemming 'Recreatie ‐ 3' te kunnen wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Woongebied (voormalig verblijfsrecreatief park)' en 'Verkeer'. Het toevoegen van een nieuwe archeologische dubbelbestemming behoort daarom niet tot de mogelijkheden. Dit zal bij een volgende integrale herziening c.q actualisering verwerkt moeten worden. Conclusie Dit wijzigingsplan betreft hoofdzakelijk de omzetting van recreatiewoningen naar een permanente woningen. Vanwege het ontbreken van noemenswaardige bodemingrepen, is er geen noodzaak om een verkennend archeologisch onderzoek uit te voeren.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

22

3.9

Mer‐beoordeling

Toetsingskader In het Besluit milieueffectgrapportage (m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer‐plichtig, projectmer‐plichtig of mer‐beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Ook wanneer de drempelwaarden niet worden overschreden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, zie aanleiding geven om een milieueffectrapport (MER) op te stellen. Daarbij moet worden gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG‐richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:  de kenmerken van de projecten;  de plaats van de projecten;  de kenmerken van de potentiële effecten. In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer‐plichtig (bijlage C en D), projectmer‐plichtig (bijlage C) of mer‐beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Onder deze drempelwaarden is een ontwikkeling niet rechtstreeks planmer‐, projectmer of mer‐beoordelingsplichtig. Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden.

Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan ‐ ondanks dat het ruim onder de drempelwaarde blijft ‐ mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een “vormvrije” mer‐beoordeling. Toetsing In het Besluit milieueffectrapportage zijn twee categorieën opgenomen waar deze ontwikkeling mogelijk onder geschaard kan worden. Dit betreft de categorie D10 (wijziging van een vakantiedorp buiten stedelijke zones) en D11.2 (stedelijk ontwikkelingsproject). Gelet op jurisprudentie met betrekking tot deze twee categorieën, kan worden gesteld dat de beoogde ontwikkeling (legalisering woongebruik) niet onder één van beide kan worden geschaard. Op basis van de uitspraak van de Raad van State (ABRvS) van 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503) volgt dat de wijziging van recreatief naar permanent gebruik van woningen niet onder categorie D10 valt wanneer dit niet leidt tot wezenlijke andere en aanzienlijke nadelige milieueffecten ten opzichte van de huidige situatie en de wijziging slechts een beperkte toename van verkeer tot gevolg zal hebben. Op basis van de uitspraak van de Raad van State (ABRvS) van 12 juni 2019, r.o.

6.2 (ECLI:NL:RVS:2019:1879) is categorie D11.2 evenmin van toepassing aangezien er geen sprake is van uitbreiding van bebouwing. Volledigheidshalve is ervoor gekozen toch een aanmeldnotitie op te stellen om uit te sluiten dat het plan tot belangrijk negatieve milieugevolgen leidt. Deze aanmeldnotitie is opgenomen in Bijlage 8. Op basis van deze notitie neemt het bevoegd gezag een m.e.r.‐beoordelingsbeslissing waarin wordt aangegeven dat geen volledige m.e.r.‐procedure doorlopen hoeft te worden. Conclusie Gelet op de bevindingen uit de aanmeldnotitie, wordt uitgesloten dat het plan mogelijk leidt tot belangrijke negatieve milieugevolgen.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

23

Hoofdstuk 4

4.1

Juridische regeling

Toetsing aan de wijzigingsregels

In het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' is in artikel 13 lid 4 van de regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om onder een aantal voorwaarden de bestemming 'Recreatie ‐ 3' te kunnen wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Woongebied (voormalig verblijfsrecreatief park)' en 'Verkeer', mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 

 













de wijzigingsbevoegdheid alleen mag worden toegepast op gronden die niet vallen binnen het NatuurNetwerkNederland (EHS en Natura2000) van de Provincie Utrecht; > hieraan wordt voldaan, zie paragraaf 3.7; geen nadelige gevolgen optreden voor de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan; > zie Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid; de wijziging niet leidt tot onevenredige aantasting van gebruiks‐ en ontwikkelmogelijkheden van de naastgelegen percelen en er vanuit milieuhygiënisch oogpunt sprake is van een verantwoord woon‐ en leefklimaat; > In hoofdstuk 3 zijn de relevante milieuhygiënische aspecten onderzocht, waaronder ook eventuele milieukundige belemmeringen voor omliggende functies. Hieruit komen geen belemmeringen naar voren. In hoofdzaak maakt dit plan op een bestaand terrein een nieuwe vorm van gebruik mogelijk. Er vinden enkele beperkte ruimtelijke ingrepen plaats, allen binnen de bestaande terreingrenzen. Van fysieke belemmeringen voor omliggende functies is daarom evenmin sprake.

de wijziging niet leidt tot een significante toename van de stikstofdepositie (immisie) in het NatuurNetwerkNederland (EHS en Natura 2000‐gebied); > zie paragraaf 3.7; Burgemeester en wethouders alvorens over de wijziging te beslissen op grond van een inrichtingsplan, schriftelijk advies inwinnen bij een deskundige inzake brandveiligheid, milieu en natuur; > een brandweeradvies is opgenomen in Bijlage 5. In Hoofdstuk 3 zijn de aspecten milieu en natuur voldoende onderzocht. sprake dient te zijn van een verbetering in ruimtelijk opzicht, blijkens een door Burgemeester en wethouders goedgekeurd inrichtingsplan; > het inrichtingsplan is opgenomen in Bijlage 3. Op 31 maart 2020 heeft het college van B&W dit inrichtingsplan goedgekeurd. de minimale grondoppervlakte van een bouwperceel 150 m2 bedraagt; > het inrichtingsplan in Bijlage 3 biedt een overzicht van de grootte van de kavels. Hieruit blijkt dat alle kavels aan de minimummaat van 150m2 voldoen. parkeren voor bewoners en bezoekers op eigen terrein geschiedt, waarbij uitgegaan wordt van ten minste 1,6 parkeerplaats per woning; > in het inrichtingsplan is onderbouwd dat er in de nieuwe situatie voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn en hoe deze parkeerplaatsen worden ingepast.

de gezamenlijke oppervlakte aan bebouwing op een bouwperceel niet meer bedraagt dan 50%; > het toegestane bebouwingspercentage van 50% per kavel is vastgelegd in de planregels. Nieuwe situaties dienen daaraan te voldoen. Na aanpassing van de inrichting, kennen

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

24











 

4.2

kavel 120 en 136 nog een overschrijding van respectievelijk 0,2% en 2,9%, waar door het college met het goedkeuren van het inrichtingsplan mee in is gestemd. het hoofdgebouw maximaal 250 m3 mag bedragen met een goothoogte van maximaal 3m en een bouwhoogte van maximaal 5 m; > de toegestane inhoudsmaat en de toegestane goot‐ en bouwhoogte voor hoofdgebouwen zijn vastgelegd in de planregels. Nieuwe situaties dienen daaraan te voldoen. Bij kavel 118, 124, 133 en 142 wijkt de goothoogte van het chalet minder dan 10% af. Bij kavel 124, 133 en 135 wijk de bouwhoogte van het chalet minder dan 10% af. Daaraast wijkt op tien kavels de inhoud van het hoofdgebouw af. Dit zijn kavel 118, 130, 131, 133, 134, 135, 136, 140, 141 en 143. Het college heeft door het goedkeuren van het inrihtingsplan ingestemd met deze afwijkingen. de bijbehorende bouwwerken qua oppervlakte maximaal 30 m2 mag bedragen, qua goothoogte maximaal 3m en qua bouwhoogte maximaal 5 m, dan wel gelijk is aan de maximale maatvoering in de regels voor vergunningsvrij bouwen (Besluit omgevingsrecht); > de toegestane oppervlaktemaat en de toegestane goot voor bijbehorende bouwwerken zijn vastgelegd in de planregels. Nieuwe situaties dienen daaraan te voldoen.

Alleen kavel 133 en 136 voldoen niet aan de wijzigingsvoorwaarden het de regels voor het vergunningsvrij bouwen, waar door het college met het goedkeuren van het inrichtingsplan mee in is gestemd. voldaan wordt aan de Woningwet waarbij de woningen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor bestaande bouw en in geval van gehele nieuwbouw voldaan wordt aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw. > Alle chalets zijn gekeurd. De gemeentelijke keuring aan het bouwbesluit is als Bijlage 4 opgenomen. Voor enkele chalets is een nacontrole noodzakelijk vanwege het ontbreken van rookmelders. op de terreinen 5% openbaar groen/water, inclusief speelvoorzieningen, aanwezig zijn; > het inrichtingsplan in Bijlage 3 toont aan dat in de nieuwe situatie voldaan wordt aan de eis van 5%; de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast als er overwegend sprake is van aantoonbaar overgangsrechtelijke permanente bewoning vóór 1 januari 2005; > Er is sprake van overgangsrechtelijke permanente bewoning; de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast als het gehele park aan de eisen voldoet; > Uit bovenstaande toetsing blijkt dat aan de wijzigingsvoorwaarden wordt voldaan. de wijzigingsbevoegdheid voor 28 december 2020 als ontwerp ter inzage is gelegd. > hieraan is voldaan.

Juridische vormgeving van wijzigingsplan

Wanneer dit wijzigingsplan rechtskracht heeft verkregen, zal het wijzigingsplan integraal deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o' uit 2018. Hierdoor zijn voor de op de verbeelding vastgelegde bestemmingen Verkeer en Woongebied (voormalige recreatief park) de regels van dat plan van toepassing.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

25

Hoofdstuk 5

Economische uitvoerbaarheid

Het bouwplan is in gang gezet door een particuliere initiatiefnemer. De betreffende gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. De uitvoering van het project komt volledig voor rekening van deze initiatiefnemer. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaarborgd. Aangezien het niet gaat om een aangewezen bouwplan als bedoeld in de Wro is het kostenverhaal door middel van een anterieure overeenkomst of via een exploitatieplan niet aan de orde.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

26

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

27

Hoofdstuk 6

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overlegreacties In het kader van het overleg artikel 3.1.1. Bro wordt het ontwerpwijzigingsplan toegestuurd aan de provincie Utrecht, de Omgevingsdienst regio Utrecht en het waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Nadat dit vooroverleg heeft plaatsgevonden, zullen de ontvangen reacties en de wijze waarop deze verwerkt zijn in deze paragraaf worden behandeld.

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

28

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

bijlagen bij de Toelichting

Bijlage 1 Inrichting bestaande situatie

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

Park de Kleihoeve

Huidige situatie dd. 12-12-2019

garageboxen 112 m²

181 m²

15 m² 146

442 m²

25 0

m²

opslag

46 m²

145

4 m² 9 m²

106 m²

71 m² 144

115

31 m²

9 m²

330 m²

367 m² 116

243 m²

46 m²

B

9 m²

143

11 m²

142 m²

8 m² 245 m²

120 m²

354 m²

117

3 m²

142

104 m²

246 m²

49 m²

14 m²

28 m²

118

119

108 m²

242 m² 19 m²

141

471 m²

57 m²

21 m²

54 m²

120

228 m²

243 m²

84 m²

137 m²

253 m²

44 m²

21 m²

89 m²

9 m²

252 m²

49 m²

54 m²

121 140

B

122

424 m²

29 m²

139 m²

47 m²

234 m² 11 m²

19 m²

123

110 m²

82 m²

139

424 m² 124

44 m²

28 m²

18 m²

Legenda

248 m²

9 m²

Plangebied Park (15.543 m²) 138

125

23 m²

241 m²

95 m²

310 m²

Groen 2.663 m² (17,1 %)

82 m²

137

126

Water

235 m²

B

102 m² 127

111 m²

243 m²

98 m²

S

136

295 m²

85 m² 235 m²

128

243 m²

129

135

Kavel in m² (totaal 9.501 m²)

108 m²

Bebouwing in m² (totaal 3.036 m²)

120 m²

132

131

Bijgebouwen in m² (totaal 376 m²)

332 m²

273 m² 14 m²

Wegen (2.614 m²)

14 m² 37 m²

274 m²

260 m²

14 m²

Parkeren (50 parkeerplaatsen :624 m²)

19 m²

119 m²

14 m²

125 m²

14 m²

289 m²

130

6 m²

134

123 m² 94 m²

134 m²

379 m²

Algemene gebouwen in m² (totaal 196 m²)

133

10 m²

39 m²

Overkappingen in m² (totaal 191 m²)

19 m²

409 m²

154 m²

B

B

S

Brandput

SSpeelterrein

424 m² 28 m²

Zwembad Slagboom

122

Kadastraal nummer perceel

Bijlage 2 Inrichting nieuwe situatie

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

Park de Kleihoeve

Toekomstige situatie 11-02-2020

garageboxen

12 2 12 13 3 2 12 13 4 6 12 13 5 7 12 13 6 9 12 14 7 0 12 14 8 1 14 2

14 3

112 m²

181 m²

11 5 11 6 11 7 11 8 11 9 12 0 12 1

14 4

144

89 m² 9 m² 31 m²

9 m² 116

B

46 m²

9 m²

176 m² 49 m²

14 m²

178 m²

245 m² 117

354 m²

3 m²

142

209 m²

104 m²

246 m²

216 m²

28 m²

119 242 m²

137 m²

19 m²

141

331 m² 467 m²

253 m²

44 m²

11 m²

142 m²

118

108 m²

21 m²

143

8 m²

120 m²

252 m²

330 m²

367 m² 243 m²

46 m²

4 m²

252 m²

49 m²

338 m² 106 m²

115

174 m²

14 5

145

71 m²

175 m²

442 m²

25 0

m²

opslag

179 m²

9 m²

173 m²

15 m² 146

120

54 m²

162 m² 54 m²

121 228 m²

57 m² 21 m²

171 m²

168 m² 84 m²

140

B

122

243 m²

301 m² 139 m²

424 m²

29 m² 47 m²

234 m²

179 m²

123

11 m²

110 m²

266 m² 82 m²

139

19 m²

Legenda Plangebied Park (15.539 m²)

424 m²

169 m²

18 m²

124

44 m²

28 m²

248 m²

9 m²

Groen 2.663 m² (17,1 %) 138

176 m²

127

111 m²

243 m²

98 m²

S

136

14 m² 37 m²

128

14 m²

9

Parkeren (50 parkeerplaatsen :624 m²) Wegen (2.558 m²)

19 m²

295 m²

85 m²

178 m²

13

B

102 m²

289 m²

Water

13

137

126 235 m²

163 m²

82 m²

7

310 m²

178 m²

23 m²

13 6

95 m²

13 8

4

125

241 m²

12

168 m²

183 m² 119 m²

235 m²

Kavel in m² (totaal 9.578 m²)

108 m²

Bebouwing in m² (totaal 3.022 m²)

14 m²

167 m²

13

332 m²

130

6 m²

134

167 m²

94 m²

214 m²

13 3

123 m²

13 0

14 m²

132

131

12 9

331 m²

39 m²

409 m²

5

Overkappingen in m² (totaal 191 m²)

19 m²

Algemene gebouwen in m² (totaal 196 m²)

134 m²

379 m²

B

208 m²

133

10 m²

222 m²

13

4

Bijgebouwen in m² (totaal 376 m²)

120 m²

274 m²

13

260 m²

14 m²

157 m²

135

1

129

266 m²

125 m²

B

S

154 m²

Brandput

SSpeelterrein

424 m² 28 m²

273 m²

Zwembad Slagboom

242 m² 19 m²

44 m²

253 m² 120

122

Grens achtererfgebied (1 m uit voorkant Hoofdgebouw) 361 m² = Opp. achtererf Kadastraal nummer perceel

Bijlage 3 Toelichting en toetsing inrichtingsplan

Rho adviseurs voor leefruimte

400165.20200707

Toelichting

Postbus 150, 3000 AD Rotterdam Telefoon: 010‐2018555 Fax: 010‐4121039 E‐mail: info@rho.nl

Aan:

Gemeente Stichtse Vecht

Onderwerp:

Toelichting inrichtingsplan plan Kleihoeve

Datum:

10 februari 2020

Referte:

Ir. Rob Sips

Bijlagen:

-

Inrichtingsplan Kleihoeve huidige situatie Inrichtingsplan Kleihoeve toekomstige situatie Bijlage 1 tabel huidige bebouwing Bijlage 2 tabel vergunningsvrij bouwen voorwaarde e Bijlage 3 Fotobladen Bijlage 4: Controlelijst brandveiligheid

1. Inleiding Recreatiepark Kleihoeve ligt aan de Westbroekse Binnenweg 80b. Dit park heeft een omvang van ruim 1,5 hectare. Op het park zijn 31 chalets opgenomen. In het vigerend bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. (vastgesteld 30 januari 2018) heeft het recreatiepark de bestemming ‘Recreatie – 3’. In het plan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt de recreatiebestemming per park om te zetten naar een woonbestemming. In de wijzigingsbevoegdheid zijn randvoorwaarden opgenomen om voldoende ruimtelijke kwaliteit van het nieuwe woongebied te garanderen. Daarbij dient te worden voldaan aan onder meer parkeernormen, groenvoorzieningen en veiligheidsaspecten (waaronder het bouwbesluit). Voor de Kleihoeve is de voorbereiding gestart om hiervan uiteindelijk de bestemming te kunnen wijzigen in een woonbestemming. Hiertoe zijn in de eerste plaats de bestaande kavels en de aanwezige bebouwing ingemeten door IDDS Archeologie bv. Daarnaast is nagedacht over een aangepaste inrichting om aan de gemeentelijke eisen te kunnen voldoen. Rho adviseurs bv heeft op basis van deze gegevens een ruimtelijk inrichtingsplan opgesteld., dat als bijlage bij dit memo is gevoegd. Deze memo geeft in tekst uitleg over dit inrichtingsplan. Hieronder wordt als eerste ingegaan op de vereisten van het ruimtelijk inrichtingsplan.

Daarna wordt per thema ingegaan op de afzonderlijke vereisten.

2. Inrichtingsplan van het recreatiepark Het inrichtingsplan voor het totale recreatiepark moet voldoen aan: 1. Digitale plankaart van het totale terrein met een schaal van 1:500. 2. Op deze kaart staat in kleur het groen/water aangegeven. 5% van het totale terrein moet zijn ingericht ten behoeve van algemene groenvoorziening/water, inclusief speelvoorzieningen. 3. Op de kaart staat de gezamenlijk te gebruiken speelvoorziening(en) aangegeven. 4. Op de kaart staan de parkeerplaatsen aangegeven. Dat kunnen de parkeerplaatsen op de individuele percelen zijn en/of een gezamenlijk te gebruiken parkeerterrein. De norm voor het totale terrein ligt op 1,6 parkeerplaats per woning. De norm mag niet worden afgewenteld op de openbare weg. Alle chalets hebben een eigen parkeerplaats toegewezen gekregen op de kaart. De parkeerplaatsen en/of het parkeerterrein moeten qua afmeting voldoen aan de eisen van de CROW. De afmetingen van de parkeerplaatsen en/of het parkeerterrein moeten meetbaar zijn. 5. Op de kaart staan de bestaande en nieuw aan te leggen ontsluitingswegen met de afmetingen. 6. Op de kaart staan de bestaande en nieuw aan te leggen brandveiligheidsvoorzieningen. 7. Bewijs dat het terrein voldoet aan de brandveiligheidseisen. 8. Foto’s van het terrein zodat een algemene indruk kan worden verkregen.

Toelichting IP Kleihoeve

blz. 1

3. Puntsgewijze toelichting Hieronder wordt per punt op deze vereisten ingegaan. Daarnaast zal ook alvast kort worden ingegaan op de individuele percelen (oppervlakte perceel, chalets en bijgebouwen), zodat een goede indruk kan worden gekregen van het park als geheel. 1. Digitale plankaart Door Rho adviseurs bv is een inrichtingsplan voor de huidige situatie opgesteld voor het totale terrein met een schaal van 1:1.000. 1 Dit plan is als bijlage bijgevoegd bij deze memo. Deze kaart is digitaal op zowel dwg‐formaat als pdf‐formaat beschikbaar. Op de kaart is een verklarende legenda opgenomen. Op de kaart is het gehele recreatiepark met een totale omvang van circa 1,55 hectare opgenomen. Daarnaast is ook een inrichtingsplan voor de toekomstige situatie opgesteld. 2. Groen Op zowel de kaart van de huidige‐ als de toekomstige situatie staat het groen aangegeven. Het totaal aan groen bedraagt op beide kaarten 2.646 m². Aangezien hiermee 17 % van het totale terrein is ingericht ten behoeve van de algemene groenvoorziening voldoet recreatiepark Kleihoeve aan deze vereiste. 3.

Speelvoorziening(en)

Middels de aanduiding S staat op de kaart een speelvoorziening aangegeven op beide kaarten aangegeven. 4. Parkeerplaatsen Op de kaart staan de parkeerplaatsen in het lichtgeel aangegeven. In totaal zijn er 50 parkeerplaatsen benodigd om te voldoen aan de aan de eis van minimaal 1,6 parkeerplaatsen per woning (31 chalets). Er zijn in de huidige situatie in totaal 50 (gemarkeerde) parkeerplaatsen aanwezig. Vijf parkeerplaatsen bevinden zich op de uitgegeven kavels. Alle parkeerplaatsen voldoen aan de minimale afmetingen die het CROW beschrijft in het ASVV. In de nieuwe situatie worden 2 van de openbare parkeerplaatsen op uitgegeven kavels gerealiseerd. 5. Ontsluitingswegen Op de kaart staan de ontsluitingswegen aangegeven met een grijze kleur. De totale verharding in de huidige situatie bedraagt 2.631 m². In de nieuwe situatie bedraagt de totale verharding 2.576 m2. De ontsluiting ter plaatse van de percelen 129 en 130 is niet meer noodzakelijk. Deze gronden worden uitgegeven aan de eigenaren van de percelen 129 en 130. In de nieuwe situering worden de twee bestaande parkeerplaatsen behouden. De entree van de percelen is nu vanaf de noordzijde. 6. Brandveiligheidsvoorzieningen Op het terrein zijn 3 brandputten aanwezig (zie inrichtingsplan). 7. Brandveiligheidseisen Met bovenstaande voorzieningen voldoet het park aan de brandveiligheidseisen.

Een controlelijst brandveiligheid van de brandweer is als bijlage toegevoegd. 8. Foto’s algemene indruk De Kleihoeve In bijlage 3 zijn enkele foto’s opgenomen zodat een algemene indruk van het recreatiepark kan worden verkregen.

1 Door gebruik te maken van 1:1.000 kan het hele terrein op een A3 worden afgedrukt, indien gewenst kan hetzelfde inrichtingsplan

ook op 1:500/A1 worden toegestuurd. Indien de gemeente dit plan raadpleegt vanuit pdf of dwg maakt dit echter geen verschil.

Toelichting IP Kleihoeve

blz. 2

4. Individuele percelen Naast de voorgeschreven punten voor het inrichtingsplan voor het terrein zijn ook enkele eisen ten aanzien van de individuele percelen beschouwd (zie bijlage 1 Tabel met huidige bebouwing): 1. Percelen minimaal 150 m² Elk perceel moet minimaal 150 m² zijn. De percelen op het recreatiepark De Kleihoeve verschillen van omvang. Het grootste perceel heeft een omvang van 471 m², het kleinste perceel heeft een omvang van 228 m². Daarmee voldoen alle percelen aan deze eis. De maten van de ingemeten percelen zijn numeriek op de inrichtingskaart opgenomen. 2. Bebouwingspercentage maximaal 50% Ook de aanwezige chalets en bijgebouwen zijn ingemeten. De omvang van de chalets en bijgebouwen zijn op de inrichtingskaart opgenomen. Uit de inrichtingskaart en bijlage 1 (tabel met huidige bebouwing) kan worden opgemaakt dat de kavels 120, 130 en 136 voor meer dan 50% bebouwd zijn. Voor kavel 120 is de afwijking beperkt en bedraagt 0,5 m2. Voor dit aspect wordt voor deze kavel coulance gevraagd aan de gemeente. De overige percelen (130 en 136) worden in het volgende hoofdstuk getoetst aan het vergunningsvrij bouwen. 3. Hoogtes en inhoud chalets Het hoofdgebouw mag maximaal 250 m³ bedragen met een goothoogte van maximaal 3 m en een bouwhoogte van maximaal 5 m.

De gemeten goothoogtes van chalets behorende bij kadastrale nummers 118, 124, 133 en 142 zijn hoger dan 3 meter en voldoen daarmee niet aan de wijzigingsregels. Voor de bouwhoogtes geldt dat de chalets 124, 133 en 135 hoger zijn dan de maximaal toegestane 5 meter. De overschrijdingen van goot‐ en bouwhoogtes zijn minimaal, daarom wordt voor deze chalets coulance gevraagd aan de gemeente. De overige chalets voldoen aan de maximale goot‐ en bouwhoogtes. De inhoud van de chalets behorende bij kadastrale nummers 118, 130, 131, 133, 134, 135, 136, 140, 141 en 143 is groter dan 250 m3 en voldoen daarmee niet aan de wijzigingsregels. De overige chalets voldoen wel aan de maximale inhoud van 250 m3. 4. Hoogte en oppervlakte bijbehorende bouwwerken De bijbehorende bouwwerken mogen qua oppervlakte maximaal 30 m² bedragen en qua goot‐ en bouwhoogte maximaal respectievelijk 3 m en 5 m, danwel gelijk is aan de maximale maatvoering in de regels voor vergunningsvrij bouwen (Besluit omgevingsrecht). De gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen per perceel, loopt uiteen van 0 tot 54 m². De maximum oppervlakte van 30 m² per perceel wordt op 8 percelen overschreden, te weten perceel 133 (39 m²), 136 (37 m²), 137 (33 m²), 139 (41 m²), 140 (48 m²), 141 (54 m²), 144 (51 m²) en 145 (50 m²).

De goothoogte van de bijgebouwen en overkappingen per perceel loopt uiteen van 1,74 m tot 2,92 m en blijft hiermee binnen de maat van 3 m. De bouwhoogte van de bijgebouwen en overkappingen loopt uiteen van 2,13 tot 4,04 m en blijft daarmee binnen de maat van 5 m.

Toelichting IP Kleihoeve

blz. 3

5. Vergunningsvrij bouwen Onderstaand worden de percelen met bijgebouwen die op dit moment niet voldoen aan de wijzigingsregels getoetst aan het vergunningsvrij bouwen. Dit betreft de percelen 133, 136, 137, 139, 140, 141, 144 en 145. Nadat het wijzigingsplan is vastgesteld gelden de bepalingen uit het Besluit omgevingsrecht (Bor) ten aanzien van het vergunningsvrij bouwen. In het Bor wordt gesteld dat bijgebouwen die binnen de afmetingen van het besluit worden omschreven, niet verplicht aan de gemeente hoeven te worden gemeld. Dit bouwwerk hoeft dan ook niet aan het bestemmingsplan te worden getoetst. Om te bepalen of de bijgebouwen van de overige percelen vallen onder het vergunningsvrij bouwen zijn de volgende zaken van belang: a. b.

c. d. e.

De bijbehorende bouwwerken of uitbreidingen daarvan dienen zich in het achtererfgebied te bevinden. Het achtererfgebied is het gebied op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw; De bijbehorende bouwwerken of uitbreidingen daarvan in het achtererfgebied dienen te voldoen aan de volgende eisen: o voor zover op een afstand van niet meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, niet hoger dan:  5 m;  0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en  het hoofdgebouw; o voor zover op een afstand van meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw:  indien hoger dan 3 m: voorzien van een schuin dak, de dakvoet niet hoger dan 3 m, de daknok gevormd door twee of meer schuine dakvlakken, met een hellingshoek van niet meer dan 55°, en waarbij de hoogte van de daknok niet meer is dan 5 m en verder wordt begrensd door de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3;  functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg; op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn; niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte; de oppervlakte van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken in

het bebouwingsgebied bedraagt niet meer dan: o in geval van een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m2: 50% van dat bebouwingsgebied; o in geval van een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan of gelijk aan 300 m2: 50 m2, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m2, o in geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m2: 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m2, tot een maximum van in totaal 150 m2.

Om te kunnen bepalen of de erfbebouwing op de percelen die niet voldoen vallen onder het vergunningsvrije bouwen is een onderzoek naar alle bovenstaande toets‐voorwaarden uitgevoerd. Toets voorwaarde a Op de kaart Toekomstige situatie is voor elke kavel het achtererfgebied bepaald. Het achtererfgebied ligt op 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw (rode lijnen). Overigens moet worden vermeld dat er hier sprake is van een fictieve voorgevellijn, aangezien het terrein niet openbaar toegankelijk is en dat bij de bepaling van de voorgevellijn uit wordt gegaan van de naar de openbare weg gekeerde zijde. Strikt genomen kunnen de voorgevellijnen ook allen gericht worden op de Westbroekse binnenweg of er kan worden bepleit dat de gehele kavel ligt binnen de achtererfgebieden door het ontbreken van de openbare weg en daarmee de voorgevellijn. In dit geval is er voor gekozen om voor alle kavels een achtererf te bepalen, zodat zoveel mogelijk in de geest van het vergunningsvrij bouwen wordt gehandeld. Het aandeel aan bijbehorende bouwwerken in het voorerf dat boven het maximum aan oppervlakte van 30 m2 valt wordt getoetst aan vergunningsvrij bouwen. Alleen perceel 133 voldoet niet aan deze voorwaarde, aangezien hier 39 m2 aan bijbehorende bouwwerken in het voorerf staat. Toets voorwaarde b In het kader van de wijzigingsregels is een striktere toets uitgevoerd voor bouwhoogtes.