Memo aan raad van 20 mei 2021 Straatweg 76a - commentaar Mur.pdf

Geachte Raads- en Commissieleden, Hierbij treft u ons commentaar op de Memo aan Raad aan. De door de gemeente gehanteerde layout is door ons toedoen helaas niet meer conform. Onze excuses hiervoor. J. Mur en T.C. Overdijkink

24-05-2021 T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl info@stichtsevecht.nl

MEMO

Team Ruimtelijke Ontwikkeling Behandeld door Joost Broeke Telefoonnummer 05 76D3 BF7

Commissie Fysiek domein: 25 mei 2021

0346254565 E-mail Joost.Broeke@stichtsevecht.nl

Inzake raadsvoorstel weigering bestemmingsplan Straatweg 76a in Breukelen. Inleiding Ons kenmerk

Z/20/179985- VB/21/97334 Datum 20 mei 2021 Aan Raadscommissie Fysiek Domein Bijlagen 1. Uitspraak Raad van State 2. Mail provincie Utrecht C*

“Als bepaalde onderzoeken of andere stukken ontbreken én de bewijslast daarbij rust op de initiatiefnemer, dan moet de gemeenteraad de initiatiefnemer daarop attenderen en meedelen wanneer de ontbrekende stukken aangeleverd moeten worden” Raad van State, 9 december 2020, appellant Mur

Het plan voorziet in de bouw van één extra woning op het perceel Straatweg 76a. Een verzoek dat door initiatiefnemer (en ouders van initiatiefnemer) in het verleden meerdere keren is gepresenteerd in verschillende vormen en vanuit verschillende achtergronden. Incorrect, het is eenmaal eerder, samen met een groter plan van de vorige bewoners van straatweg 74 gepresenteerd. Het college adviseert uw raad het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan te weigeren omdat het in strijd is met provinciaal en gemeentelijk ruimtelijk beleid. Zoals eerder beschreven heeft de gemeente geen beleid om dit af te wijzen. Ter voorbereiding op de commissie Fysiek Domein ontvangt u hierbij een reactie op de brief van initiatiefnemer van 14 mei 2021. In deze brief met bijlagen geeft de initiatiefnemer een reactie op het voorliggende raadsvoorstel. In deze memo wordt, naar aanleiding van vragen van de VVD-fractie, ingegaan op deze brief aan de hand van een aantal terugkerende onderwerpen. Wij hopen op deze manier zoveel mogelijk in te gaan op de reactie van de initiatiefnemer. Raad van State en het bestemmingsplan Naast het onderhavige verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan heeft de initiatiefnemer tevens beroep ingesteld bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan “Rondom de Vecht”.

De behandeling bij de Raad van State stond vooral in het teken van de vraag of de gemeente het gesprek tussen de toenmalige wethouder en de initiatiefnemer als zienswijze had moeten beschouwen. Dit is niet juist. Uit het door ons opgevraagde proces-verbaal blijkt het tegenovergestelde. Er is voornamelijk inhoudelijk gediscussieerd en de door de gemeente aangedragen argumenten die ook nu weer worden aangevoerd zijn door de RvS niet geaccepteerd. ”althans deugdelijk had moeten motiveren waarom een woning, gezien wat Mur naar voren had gebracht, niet aanvaardbaar zou zijn” De door de gemeente aangevoerde argumenten bij de RvS, en nu wederom, zijn dus niet als deugdelijk geaccepteerd. In dat geval had uw raad vervolgens deze zienswijze (en daarmee het bouwplan) mee moeten nemen in uw afweging bij uw besluit tot vaststelling van dat bestemmingsplan “Rondom de Vecht”. De conclusie van de Raad van State is dat de gemeente het gesprek wel als zienswijze had moeten opvatten en dat uw raad, op het moment van de vaststelling van het bestemmingsplan “Rondom de Vecht”, dus ook een afweging had moeten maken ten aanzien van het bouwplan. De Raad van State heeft het bestemmingsplan “Rondom de Vecht”, voor zover dit betrekking had op kadastraal perceel 5119, het deel waar de woning moet komen, vernietigd.

De Raad van State heeft echter geen uitspraak gedaan over de inpasbaarheid van het plan van initiatiefnemer zelf. Dat de Raad van State de gemeente de opdracht zou hebben gegeven de woonbestemming op het perceel te leggen is niet juist. Dit is ook nooit beweerd en zou juridisch ook niet mogelijk zijn. Sterker nog, Mur heeft specifiek persoonlijk gevraagd dit niet te doen omdat daarmee de omgeving benadeeld zou kunnen worden. Het deel van de uitspraak van de Raad van State (onderdeel 26, 27 en 28) dat betrekking heeft op Straatweg 76a is als bijlage bij deze memo gevoegd. 1

J

B /

De uitspraak van Raad van State betekent dat voor dat kadastraal perceel 5119 het vastgestelde bestemmingsplan “Rondom de Vecht” niet van kracht is. De Raad van State heeft de gemeente de opdracht gegeven voor dit perceel binnen 20 weken en die zijn reeds verstreken, opnieuw een bestemmingsplan vast te stellen en daarbij alsnog een afweging te maken over het bouwplan. In dit geval heeft de initiatiefnemer, op verzoek van de gemeente, zelf een verzoek om wijziging van het bestemmingsplan aangevraagd. Tot er een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld geldt voor kadastraal perceel 5119, het bestemmingsplan “Landelijk gebied rondom De Vecht” van de voormalige gemeente Breukelen uit 2006. Daarin heeft het perceel de bestemming “Parkbos”, waarin de bouw van de beoogde woning niet mogelijk is. Zoals de gemeente correct beschrijft was de bestemming hiervoor “Parkbos” en ook al geen “Buitenplaats”.

!

Afbeelding 1: kadastraal perceel 5119 waar de uitspraak van Raad van State betrekking op heeft.

Overigens voorziet het bestemmingsplan van de initiatiefnemer “slechts” gedeeltelijk in een nieuwe (woon)bestemming van het kadastraal perceel 5119. De woonbestemming in dit bestemmingsplan beslaat namelijk alleen een deel van dit perceel. Dat betekent dat de bestemming van de rest van het perceel niet wijzigt. Hierbij loopt de gemeente vooruit op de procedure. Er is namelijk door Mur beroep aangetekend tegen de veel te beperkende buitenplaats bestemming op 10-02-2019. In de eigen nota van zienswijze en de uitspraak van de RvS inzake Woerdenseweg (zelfde bestemmingsplan) wordt duidelijk beschreven dat een voormalige buitenplaats niet de enkelbestemming buitenplaats krijgt indien de buitenplaats niet meer aanwezig is. Bovendien heet de RvS recent, 14 april 2021 ECLI:NL:RVS: 2021:786, een uitspaak gedaan waarin beroepsmogelijkheden verruimd worden en zelfs beroep kan worden aangetekend indien er geen zienswijze is ingediend. De stelling dat de bestemming van de rest van het perceel niet wijzigt is dus incorrect en voorbarig. De opmerking van initiatiefnemer met betrekking tot de bestemming “Buitenplaats” (zie onderdeel “relatie met bestaand beleid en regelgeving” van het raadsvoorstel) is niet relevant aangezien de Raad van State deze bestemming voor dit perceel heeft vernietigd. De opmerking is slechts een reactie op de door de gemeente gemaakte onvolledige opmerking.

Provinciaal beleid De initiatiefnemer stelt zich herhaaldelijk op het standpunt dat er op onjuiste en onvolledige wijze uitleg is gegeven aan het provinciaal ruimtelijk. Het plangebied, kadastraal perceel 5119, is gelegen binnen de rode contour en de buitenplaatszone van het provinciaal beleid. Dat het plangebied gelegen is binnen de rode contour betekent vervolgens niet dat ruimtelijke plannen niet meer getoetst moeten worden, aan soms zwaarwegende, andere belangen. Dit wordt ook in het geheel niet beweerd. Zo moet zeker langs De Vecht rekening gehouden worden met bijzondere cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Zoals eerder aangeven zijn op ons perceel langs de Vecht niet aanwezig. Deze waarden zijn in het provinciaal ruimtelijk beleid verankerd via de aanduiding van buitenplaatszone. Hier verwart de gemeente de zone en de biotoop. De zone (dat is ongeveer heel Breukelen) is onderverdeeld in biotopen waarin de waarden zijn aangegeven en is bedoeld als kennis- en informatiebron bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Ons gedeelte aan de Vecht komt niet voor in de buitenplaatsbiotoop omdat het geen enkele waarde kent. De buitenplaatszone is in de Omgevingsverordening (o.a. artikel 7.7.) van de provincie Utrecht (vastgesteld op 10 maart 2021) gekoppeld aan regels. Deze regels zijn gericht op het behoud en versterken van de betreffende waarden.

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk na toepassing van het “behoud door ontwikkelingprincipe”. Kortgezegd houdt dit principe in dat medewerking kan worden verleend aan nieuwe gebruiks- en bouwmogelijkheden wanneer het plan strekt ten behoeve van het behoud en versterken van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Om aan dit principe te toetsen heeft de provincie Utrecht de “Leidraad behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen” (hierna Leidraad) en de daarin opgenomen ‘ontwikkelladder voor buitenplaatsen’ opgesteld. In het raadsvoorstel wordt verder ingegaan op de werking van de Leidraad en de daarin genoemde ontwikkelladder. Zoals eerder aangeven is de ladder niet van toepassing omdat het terrein geen buitenplaats meer is. Verder in deze memo haalt de gemeente een brief aan waarin wordt gevraagd of de ladder ook voor kleine buitenplaatsen van toepassing is maar deze suggestieve vraagstelling is incorrect aangezien het in het geheel geen buitenplaats meer is.

De initiatiefnemer heeft meerdere keren aangegeven dat de Leidraad niet van toepassing zou zijn op zijn plan. Naar aanleiding van een bezoek aan het perceel van initiatiefnemer hebben wij (nogmaals) navraag gedaan bij de provincie Utrecht. Ook omdat de initiatiefnemer navraag had gedaan één van de opstellers van de Leidraad. Per mail van 19 april 2021 kregen wij onderstaande reactie van de provincie. De mail van de provincie is als bijlage toegevoegd aan deze memo. De “Leidraad behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen” en de daarin opgenomen ‘ontwikkelladder voor buitenplaatsen’ is van toepassing op alle buitenplaatsen gelegen in de buitenplaatsenzones zoals aangegeven in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS). Zie daarvoor onze huidige interim omgevingsverordening, maar hetzelfde stond ook al in onze PRV. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen grote en kleine buitenplaatsen. Het spreekt voor zich (en dat komt ook uit het doorlopen van de ontwikkelladder) dat er op grote buitenplaatsen meer mogelijkheden voor ontwikkelingen zijn dan op kleinere. Zoals hierboven beschreven gaat het hier over grote en kleine buitenplaatsen maar niet over NIET buitenplaatsen. De verwarring over welk beleidskader van toepassing zou zijn ontstaat doordat gemeente de begrippen Buitenplaatszone en Buitenplaats als synoniem lijkt te hanteren, wat niet juist is.

In de Buitenplaatszone bevinden zich niet alleen Buitenplaatsen, waarop inderdaad de “Leidraad behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen” van toepassing is. In de Buitenplaatszone bevinden zich ook gebieden en terreinen die geen Buitenplaats zijn, zoals de dorpskern, woonwijken, agrarische percelen én het terrein in kwestie (getuige ook het kaartje Afbeelding 2). Daar geldt wel degelijk provinciaal beleid - […] regels gericht op het behoud en versterken van de betreffende waarden. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk na toepassing van het “behoud door ontwikkeling-principe”. Kortgezegd houdt dit principe in dat medewerking kan worden verleend aan nieuwe gebruiks- en bouwmogelijkheden wanneer het plan strekt ten behoeve van het behoud en versterken van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden. […] maar evident niet de “Leidraad”; die is immers specifiek gericht op Buitenplaatsen. Hetgeen de gemeente stelt met: […] Om aan dit principe te toetsen heeft de provincie Utrecht de “Leidraad behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen” (hierna Leidraad) en de daarin opgenomen ‘ontwikkelladder voor buitenplaatsen’ opgesteld.[…] is dus ook onjuist. Een dergelijke expliciete leidraad en bijbehorende ladder voor buitenplaatsen toepassen op niet-buitenplaatsen is natuurlijk niet zinnig.

In de Buitenplaatszone moeten ontwikkelingen in niet-Buitenplaatsen getoetst worden aan het door de provincie meer algemeen gestelde principe van “Behoud door ontwikkeling”. De VechtVisie – is in opdracht van de Vechtplassencommissie opgesteld door La4sale op basis van een subsidie die is versterkt door het projectbureau Belvedère. De VechtVisie is opgesteld met als doel ontwikkelingen in en rond de Vecht op een cultuurhistorisch en landschappelijk verantwoorde wijze te ondersteunende en daarmee ook voor het onderliggende plan een goed hanteerbaar kader. Het heeft weliswaar geen formele juridische status, maar het is in de afgelopen twee decennia op verschillende plekken met succes toegepast, zoals bijvoorbeeld OpBuuren in Maarssen, Overweer in Breukelen en Beek en Hoff in Loenen.. De Leidraad is onderdeel van de raadstukken. Buitenplaatszone en Buitenplaatsbiotoop De initiatiefnemer geeft in zijn reactie op het raadsvoorstel aan dat het plangebied niet is aangemerkt als buitenplaatszone zoals bedoeld door de provincie Utrecht. Dit standpunt delen wij niet. Dit wordt helemaal niet beweerd. Ook hier laat de gemeente zien niet op de hoogte te zijn van het systeem van de buitenplaatssystemathiek er verwisselt wederom de zone en de biotoop. De provincie werkt met de buitenplaatszone (zoals hiervoor genoemd) en de buitenplaatsbiotoop.

De buitenplaatszones kennen elk hun eigen karakter en zijn dus onderdeel van de Omgevingsverordening. De “Utrechtse Buitenplaatsbiotoop” is een informatiebestand met de ruimtelijke kenmerken van de buitenplaatszones én van de afzonderlijke buitenplaatsen binnen die zones. Met deze informatie biedt de provincie een kennisbron en inspiratie-instrument om de cultuurhistorische kwaliteiten van buitenplaatsen te behouden en te verbeteren. In afbeelding 2 van deze memo treft u een beeld van de provinciale kaartviewer “Historische buitenplaatsen” waarop de buitenplaatszone en buitenplaatsbiotoop wel zijn weergegeven. En dus kan men hieronder zien dat het oostelijke deel van het land niet in de buitenplaatsbiotoop voorkomt. Straatweg 66 (29 nieuwe huizen ligt echter wel in de biotoop en daar is de ladder niet op toegepast.

3

J

B

Afbeelding 2: Kaart buitenplaatszone (totaal gekleurd gebied) en buitenplaatsbiotoop (groen en overige kleuren) Inderdaad, zoals men ziet is het deel aan de Vecht niet groen Bron: kaartviewer historische buitenplaatsen (Cultuurhistorische Atlas) g

e

w t

a

a r

In de onderstaande afbeelding (3) ziet u de plankaart van de Omgevingsverordening waarop de buitenplaatszone is aangeven. Ongeveer het gehele oude dorp.

!

Afbeelding 3: Kaart buitenplaatszone Omgevingsverordening: ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl

Uit de voorgaande afbeeldingen blijkt dat het plangebied gelegen is binnen zowel de buitenplaats zone en buitenplaatsbiotoop. Dat is incorrect. De positie van de voetprint ligt in de biotoop en dat is juist om de openheid aan de Vecht te waarborgen. In de bijlage bij de brief heeft de initiatiefnemer een afbeelding gevoegd van een provinciale kaart-viewer genaamd “Cultuurhistorie van Utrecht”. Via deze kaart kun je de relevante buitenplaatszone en de buitenplaatsbiotoop niet zichtbaar maken. Dit is niet juist. De buitenplaatszone is niet zichtbaar te maken maar de buitenplaatsbiotoop wel. Het paars gearceerde vlak op de afbeelding in de bijlage van de initiatiefnemer heeft dan ook geen betrekking op deze aanduidingen. Incorrect, zie laatste zin hierboven. Zover wij kunnen achterhalen (maar dit wordt wel als uitgangspunt door de gemeente in dit specifieke geval gehanteerd) geeft de afbeelding in de bijlage van initiatiefnemer aan zijn perceel op een buitenplaats ligt. Dit komt overeen met de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Stichtse Vecht (afbeelding 4). Dit is incorrect. Dit gebied maakt al ruim een eeuw geen deel meer uit van de buitenplaats Vreedenoord. Er ligt echter wel “verdwenen, licht cultuurhistorische waarden. Het is de voormalige moestuin van Vreedenoord zoals beschreven door de provincie.

4

J

B /

Afbeelding 4: Cultuurhistorische waardenkaart: bron https://kaarten.stichtsevecht.nl

a

6

7

g

e

w t

a

a r t

S

d

a

a

R

o

Cultuurhistorische waarden en ruimtelijke afweging Bij de beoordeling van ruimtelijke ontwikkelingen dient de gemeente Stichtse Vecht invulling te geven aan provinciaal ruimtelijk beleid en de kaders die daarvoor opgesteld zijn. De gemeente hecht veel waarde aan ruimtelijke sturingsprincipes zoals de “rode contour”, de “ruimte-voor-ruimte-regeling” maar ook het principe van “behoud door ontwikkeling”. In het verleden heeft uw raad dan ook veelvuldig toepassing gegeven aan deze principes. Bij dit plan draait het om de juiste de toepassing van het “behoud door ontwikkeling”-principe en dat betekent dat er medewerking verleend kan worden aan een ruimtelijke ontwikkeling wanneer deze strekt tot het behoud en het versterken van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Het principe van “behoud door ontwikkeling” is bij uitstek bedoeld om via een “ja, mits-afweging” nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden toe te staan. Het voorzien in onderhoud en de instandhouding van de buitenplaats is daarbij het belangrijkste uitgangspunt. Alleen indien er sprake is van een Buitenplaats, en dat is zoals eerder al aangegeven hier niet het geval. Dus ja toepassing “behoud door ontwikkeling”-principe, zoals is gedaan, nee toepassing specifieke Buitenplaats criteria uit de Leidraad.

Daarbij dient allereerst gekeken te worden naar het besparen van kosten, vervolgens naar andere vormen van inkomsten en tot slot naar nieuwe ontwikkelingen in bestaande bebouwing. Pas na het doorlopen van deze stappen is het onder strikte voorwaarden mogelijk om een ruimtelijke ontwikkeling te overwegen die tot doel heeft kwaliteitsbehoud en -ontwikkeling op een buitenplaats te financieren. Hier schetst de gemeente een samenvatting van de Leidraad behoud buitenplaatsen aan de Vecht maar dat is hier niet meer aan de orde. De gemeente verwart de termen als buitenplaats, biotoop en zone. Straatweg 66 bijvoorbeeld ligt binnen de buitenplaatsbiotoop maar over de leidraad is met geen woord gesproken. Terecht, ook dit is geen buitenplaats meer. Dat Straatweg 66 bebouwd is en Straatweg 76a weiland maakt daarvoor geen verschil. Wat ons betreft zijn de benodigde stappen niet genomen en heeft het plan niet tot doel de buitenplaats de vereiste kwaliteitsimpuls geven. Een visie op de verdere ontwikkeling van de buitenplaats ontbreekt en het bestemmingsplan is uitsluitend gericht op de bouw van een woning. Verdere maatregelen of voorwaardelijke verplichtingen ten aanzien van de ontwikkeling van de buitenplaats maken geen onderdeel uit van het bestemmingsplan. Het plan richt zich daarmee niet op het behoud of het beleven van (de waarden van) de buitenplaats.

Met het voorliggende bestemmingsplan kan niet eens de beoogde uitstraling van de woning afgedwongen worden. In het opgestelde ruimtelijk ontwerp en advies van la4sale is wel degelijk vanuit een cultuurhistorische context een totaalvisie gegeven waarin naast de bouw van een woning er ingrepen gedaan worden in het omringend groen, met als doel een kwaliteitsimpuls te geven; niet aan ‘de verdere ontwikkeling van de buitenplaats’, daarvan is immers geen sprake, maar aan de Vechtse uitstraling van het landschap in de Buitenplaatszone. De bedoeling is om met de ontwikkeling van een woning daaraan meer ‘buitenplaatskwaliteiten’ toe te voegen. Met betrekking tot de beoogde uitstraling van de woning zijn ook uitspraken en voorstellen gedaan, maar voor zover die afgedwongen worden gebeurt dat zoals regulier gebruikelijk met een (in overleg met gemeente en welstand nog op te stellen) Beeldkwaliteitsplan, en niet sec in een bestemmingsplan. Normaliter maakt gemeente daar afspraken over, bijvoorbeeld dat er een nader op te stellen BKP vereist is dat aan het BP gekoppeld zal worden. Dat is constructief overheidsregie voeren.

Cultuurhistorisch onderzoek initiatiefnemer Ook het cultuurhistorische onderzoek is niet gericht op het realiseren van een kwaliteitsimpuls voor de buitenplaats. Het is evenmin een onderbouwing voor het plan voor de bouw van de woning. Het cultuurhistorisch onderzoek is een beschrijving van de karakteristiek en cultuurhistorische waarden van het plangebied en de omliggende omgeving. Het cultuurhistorische onderzoek geeft geen randvoorwaarden of uitgangspunten voor een goede inpassing van een woning laat staan de verdere ontwikkeling van de buitenplaats. Het bouwplan en de gevolgen voor de totale buitenplaats en de omgeving worden in het cultuurhistorisch onderzoek niet inzichtelijk gemaakt. Het Cultuurhistorische onderzoek heeft aangetoond dat het kavel waarop de woning is gepland, vanaf de 19de eeuw onderdeel was van een zelfstandige kwekerij - die tot 1962 heeft bestaan – en dus al zeer lang geen deel meer uitmaakt van de buitenplaats Vreedenoord. Het onderzoek heeft aangetoond dat er dus geen sprake is van een parkbos, en dat er ook nooit een parkbos is geweest doch slechts de moestuin, later tuinderij en al ruim een halve eeuw weiland.

Het onderzoek heeft tevens aangetoond dat er diverse bij de kwekerij behorende opstallen aanwezig waren, zodat op basis van historische argumenten wijziging van het gebruik van de gronden en invulling met bijbehorende bebouwing niet bestreden kan worden. Het cultuurhistorische onderzoek is niet gericht op het realiseren van een kwaliteitsimpuls voor de buitenplaats. Omdat het dus zoals duidelijk uit het onderzoek is gebleken allang geen buitenplaats meer is. In het ruimtelijk ontwerpdocument van la4sale wordt het een ‘Vechts woonensemble’ genoemd, een min of meer samenhangend ruimtelijk geheel van woningen, tuinen en landschappelijke elementen met kenmerken van Vechtse buitenplaatsen, (omdat het daar ooit uit voort gekomen is) maar zonder de duidelijke afbakening, een herkenbaar hoofdhuis en kenmerkende hiërarchie; zonder naam ook. Het is nogmaals uitdrukkelijk de bedoeling om dit ensemble meer buitenplaats-uitstraling te geven en zo bij te dragen aan de Buitenplaatszone, en daar worden ook voorstellen voor gedaan; met de bouw van de woning op een ruimtelijk zorgvuldige strategische positie en met aansluitende ingrepen in tuin en landschap. Het is evenmin een onderbouwing voor het plan voor de bouw van de woning. Het cultuurhistorisch onderzoek is een beschrijving van de karakteristiek en cultuurhistorische waarden van het plangebied en de omliggende omgeving.

Het cultuurhistorische onderzoek geeft geen randvoorwaarden of uitgangspunten voor een goede inpassing van een woning laat staan de verdere ontwikkeling van de buitenplaats. Het bouwplan en de gevolgen voor de totale buitenplaats en de omgeving worden in het cultuurhistorisch onderzoek niet inzichtelijk gemaakt. Dat gebeurt wel degelijk in het ruimtelijk ontwerpadvies van la4sale. Het geheel van cultuurhistorisch onderzoek, ruimtelijk ontwerpadvies et cetera moet als één onderbouwde aanvraag beschouwd worden. Wat ons betreft is het plan van initiatiefnemer juist in strijd met de beschrijving uit het “eigen” cultuurhistorisch onderzoek. Uit het cultuurhistorisch onderzoek, onder andere de afbeelding van op pagina 56, blijkt dat het plangebied is gelegen binnen een gebied dat wordt aangeduid met cultuurhistorische waarde 1 of 2. Dit staat voor een “hoge” dan wel “positieve” waarde waarvan het behoud “noodzakelijk” dan wel “wenselijk” is. In het cultuurhistorisch onderzoek van initiatiefnemer zien wij juist aanleiding voor het standpunt dat het bouwplan in strijd is met de cultuurhistorische waarden en daarmee het ruimtelijk beleid dat gericht is op behoud en versterking.

De categorie 2 is in het rapport alleen vanwege de parcellering toegekend; op het terrein zelf zijn geen elementen van cultuurhistorische waarde verder aangetroffen, zie hierna : In de tekstuele waardering op pag 43 t/m 45 is aangegeven dat alleen de structuur van het westelijk deel van het perceel – lees : de afmetingen van het westelijk deel van het perceel – nog vaag refereren aan de vroegere tuinderij en dat daarom aan deze structuur daarom een positieve cultuurhistorische waarde toegekend is. Verder is aangegeven op pag. 44 : “Op het huidige terrein herinnert niets aan de tuinderij; niet het grasland en diens begrazing door koeien en schapen, niet de jonge solitairen en ook niet de erfafscheidingen. Er is geen aanwijsbaar groen erfgoed in deze. In het huidige gebruik alsook in de vegetatie kennen zowel het oostelijke als het westelijke deel een indifferente cultuurhistorische waarde (categorie 3).”In de waardenkaart op pag. 57 is daarom het westelijk deel van het terrein als categorie 2 ingekleurd vanwege de historische parcellering, en is het oostelijke deel niet ingekleurd (categorie 3). De waardenkaart kan echter niet los beschouwd worden van de tekst, doch vormt een aanvulling op de tekst.

In de samenvatting in het collegevoorstel worden tekst en waardenkaart afzonderlijk beschouwd, hetgeen onjuist is! Alleen de vorm van het westelijke deel van de kavel refereert nog aan de voormalige moestuin van Vreedenoord. De huidige inrichting toont echter geen onderdelen die hiernaar verwijzen. Het oostelijke deel van de kavel heeft zowel qua structuur als inrichting geen cultuurhistorische waarden. Voor de volledigheid zij vermeld dat op het westelijke deel van de kavel – de voormalige moestuin van Vreedenoord – in het verleden ook bebouwing aanwezig is geweest. Op de kadastrale minuut uit 1832 is aan de zuidzijde van het perceel een schuur weergegeven. In ons rapport met de verkenning van de bouwlocaties hebben wij dan ook deze oude schuurlocatie als één van de vier mogelijke bouwlocaties onderzocht en opgenomen.

5

J

B

Afbeelding 5: kaart pagina 56 cultuurhistorisch onderzoek initiatiefnemer (Groen is categorie 1 of 2).

/

Vechtplassencommissie en de Vechtvisie De initiatiefnemer gaat in op de rol van de Vechtplassencommissie (hierna VPC) bij de totstandkoming van de ruimtelijk beleid en de voortgang van dit plan. De VPC is in de eerste plaats een belangenvereniging die opkomt voor het behoud en versterken van landschappelijke en cultuurhistorische waarden in de Vechtstreek. Hoewel zij geen formeel adviseur zijn van de gemeente hechten wij, vanwege hun kennis en betrokkenheid, waarde aan de inbreng die zij hebben bij het opstellen van ruimtelijke beleid en het ontwerpen van ruimtelijke plannen. Waarom geldt dit alleen voor de VPC en niet voor specialisten? Bovendien zijn er VPC mensen die het plan ondersteunen maar het door de VPC gevoerde interne beleid is niet transparant. De VPC heeft primair het doel om de Vechtstreek te bewaren in de huidige toestand. Daarbij is het kwalijk dat de gemeente in haar stukken herhaaldelijk zaken letterlijk van de VPC kopieert zonder daarbij de feiten (lees onjuistheden) te controleren. De kavel 5119 ligt binnen de rode contour en op basis daarvan zou in beginsel een meer het uitgangspunt van de gemeente én de VPC moeten zijn dat ontwikkelingen en bescheiden nieuwbouw mogelijk zijn, mits zorgvuldig ingepast. Initiatiefnemer is van mening dat er sprake is van een zorgvuldige inpassing in het bestaande landschap.

Vechtvisie (2002) De studie “Belvedère bouwen” vormt samen met “Vecht Vademecum” de Vechtvisie. De Vechtvisie is een integraal ontwerp van bouwstenen voor een ruimtelijke ontwikkeling van de Vechtstreek. De studie werd gemaakt in opdracht van de VPC. De Vechtvisie is, zoals de initiatiefnemer in zijn reactie terecht aangeeft, niet vastgesteld door uw raad en daarmee geen gemeentelijk ruimtelijk beleid. Zoals aangegeven gebruikt de gemeente de Vechtvisie als inspiratiebron bij voornamelijk omvangrijke projecten. Dit is onjuist en hier maakt de gemeente een volledige draai met haar eigen standpunt in het raadsvoorstel waarin nb. staat: “In de ruimtelijke onderbouwing Huis Vreedenbosch wordt gerefereerd aan de “VechtVisie’. Hierin zou beschreven staan dat “het geen kwestie “(is) van of maar hoe je kan bouwen aan de Vecht.” De VechtVisie is niet als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Het is niet vastgesteld door de gemeenteraad. Op internet is het alleen een deelproduct gevonden. De VechtVisie en de mogelijke daarin opgenomen stellingen worden daarmee niet in deze beoordeling meegenomen”. De initiatiefnemer stelt dat zijn plan past binnen de Vechtvisie maar uitgerekend de VPC, de opsteller en hoofdgebruiker van de visie, staat negatief tegenover de beoogde ontwikkeling. De VPC is helemaal niet de opsteller van de visie.

Dat is La4Sale samen met Noel van Dooren die voornamelijk het deelproject “Vecht vademecum” heeft gedaan. Het is gefinancierd door het projectbureau en Kondor Wessels. Interessant is wel dat de gemeente hier veel meerwaarde toekent aan de opsteller van documenten. De opsteller van de Vechtvisie heeft namelijk de ruimtelijke onderbouwing van ons plan gemaakt en de opsteller van de leidraad, R. Nijmeijer, stelt dat deze leidraad niet van toepassing is. De VPC heeft haar standpunt, naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State, herhaald via een brief van 25 januari 2021. Op verzoek van de VPC is deze brief op 18 mei 2021 toegevoegd aan de raadstukken. Curieus is dat een prominent lid van het bestuur van de VPC tegenover de ontwikkeling woont en dus een persoonlijk belang heeft, wat het standpunt van de VPC in deze op zijn minst de schijn van nietobjectief geeft. Straatweg 66 De initiatiefnemer verwijst veelvuldig naar de ontwikkeling op het perceel Straatweg 66 in Breukelen. De ontwikkeling aan de Straatweg 66 is wat ons betreft door zijn aard en omvang geen vergelijkbare situatie. Dat is bijzonder want Straatweg 66 ligt wel in de buitenplaatsbiotoop en was onderdeel van dezelfde buitenplaats. Waarom is de leidraad hier niet toegepast? In het geval van de Straatweg 66 gaat het om de sloop van een groot kantoorgebouw zonder toekomstwaarde.

De sanering van de bebouwing en beëindiging van de functie levert direct een kwaliteitsimpuls op voor de directe omgeving. De verdere ruimtelijke invulling heeft dit verder versterkt, bijvoorbeeld door de herbouw van het koetshuis. Bij het plan van initiatiefnemer gaat het om de bouw van één woning op een tot nu toe onbebouwd perceel, dat op basis van eigen onderzoek beschermd moet blijven. Dat laatste staat nergens in het cultuurhistorisch onderzoek. Daarnaast is het plan voor de Straatweg 66 voorzien van een uitvoerig beeldkwaliteitsplan, waarin inderdaad verwezen is naar de Vechtvisie, maar naast een historische beschrijving ook een duidelijke onderbouwing met stedenbouwkundige randvoorwaarden is opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan van Straatweg 66 is niet vergelijkbaar met de opzet van het cultuurhistorische onderzoek van initiatiefnemer. Een beeldkwaliteitsplan is immers een soort mini bestemmingsplan met daarin voor een groter gebied aangeven welke bebouwing er kan komen, alsmede ook welke typologie, architectuurrichting cq. referentiebeelden, etc. Ons cultuurhistorisch onderzoek is dus geen beeldkwaliteitsplan en kan daar ook niet mee vergeleken worden. De gemeente stelt meerdere malen zoals hierboven dat bij ons plan zaken ontbreken of niet voldoende zijn beargumenteerd. De Raad van State stelt echter: 6

“Als bepaalde onderzoeken of andere stukken ontbreken én de bewijslast daarbij rust op de intitiatiefnemer, dan moet de gemeenteraad de initiatiefnemer daarop attenderen en meedelen wanneer de ontbrekende stukken aangeleverd moeten worden” Er is zoals gezegd wel degelijk een ruimtelijk onderbouwing met stedenbouwkundige randvoorwaarden (la4sale) opgesteld en aangeleverd. Gemeente wijst alleen naar cultuurhistorisch onderzoek in haar vergelijk met de ontwikkeling Straatweg 66. Het lijkt erop alsof ze deze ruimtelijke onderbouwing met ontwerp niet meeneemt in haar afweging? Als ze die gemist heeft of anders onvoldoende van inhoud vindt dan had dat inderdaad gemeld moeten worden, cq gemotiveerd. Dat zou constructieve overheidsregie zijn en ook verplicht volgens de uitspraak van de RvS in deze zaak. Hetzelfde geldt voor een beeldkwaliteitsplan. Als de gemeente meer waarborgen wil ten aanzien van de architectonische uitwerking van het woonhuis is dat begrijpelijk, maar dan zou de juiste gang van zaken zijn geweest om daarnaar te vragen en afspraken te maken en voorwaarden te stellen voor aanlevering, niet om het ontbreken als argument te gebruiken bij afwijzing van de ontwikkeling op zich.

Hoewel normaliter in deze fase een uitgebreid beeldkwaliteitsplan prematuur is bieden wij bij deze wederom aan om de door gemeente gemiste inhoud en stukken aan te leveren, we stellen voor een Beeldkwaliteitsplan op te stellen, eventueel op intensieve interactieve wijze te vormen met gemeente, welstand en omgeving en afspraken te maken over het vastleggen van de waarborgen. Een uitnodiging daartoe van de gemeente ontbrak tot op heden.

Omwonenden De gemeente is op verschillende momenten, informeel, op de hoogte gesteld van de zorgen van omwonenden. Formeel hebben omwonenden nog niet de gelegenheid gehad om hun bezwaren kenbaar te maken. Dit komt doordat het plan altijd als vooroverlegplan is behandeld (geen formele inspraak) en de voorliggende weigering conform de wettelijke procedure niet voor zienswijzen ter inzage heeft gelegen. De gemeenteraad heeft eerder wel kennis kunnen nemen van de zorgen en bezwaren die leven bij omwonenden in het kader van de bestemmingsplanprocedure voor “Rondom de Vecht”. Omwonenden hebben destijds zienswijzen ingediend tegen mogelijke plannen op het perceel van initiatiefnemer. De zienswijzen en de beantwoording zijn opgenomen in de “Nota zienswijzen” behorende bij dit bestemmingsplan. De gemeenteraad heeft de Nota zienswijzen en het bestemmingsplan “Rondom de Vecht” gelijktijdig vastgesteld. De directe omwonenden zijn volgens vaste jurisprudentie altijd belanghebbend. Afstand speelt daarbij, in principe, geen rol. Dit geldt voor de omwonenden aan de Straatweg en aan het Zandpad. Over het algemeen wordt, volgens vaste jurisprudentie, bij het bepalen of iemand belanghebbend is uitgegaan van een richtafstand van 300 meter. Bij bijzondere omstandigheden (denk aan geluid, geur of verkeer) kan deze afstand nog veel groter zijn. Dit uitgangspunt is niet juist.

In een uitspraak van de Raad van State van 19 mei 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1064) wordt dit weerlegd. Twee appellanten op een afstand van respectievelijk 140 en 288 meter vanaf van het plangebied van initiatiefnemer worden niet als belanghebbenden erkend en niet ontvankelijk verklaard. Het feit dat de omwonenden aan de Straatweg een oprit delen (recht van overpad) is op zichzelf al genoeg om een belang te hebben in dit geval. De gemeente heeft klaarblijkelijk nog geen kennis genomen van bovenstaande uitspraak en dat maakt haar stelling allerminst een zekerheid. Bovendien ligt het begrip belanghebbendheid in de wet veel genuanceerder en gecompliceerder dan de gemeente stelt. Sociale component De sociale component speelt een belangrijke rol in de onderbouwing van de initiatiefnemer. Het is aan ons echter om uw raad te adviseren over een juridisch houdbaar besluit. Dan is het wel bijzonder dat de gemeente een Raadsvoorstel voorlegt dat niet voldoet aan de eerdere uitspraak van de RvS. Namelijk, het opvragen van ontbrekende stukken en in overleg treden. Een besluit dat in stand blijft bij het verdere verloop van de wettelijke procedure. Bij de beoordeling van het plan moet de gemeente een afweging maken op grond van vastgesteld (ruimtelijk) beleid. Op basis van die afweging adviseren wij uw raad de voorliggende aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan te weigeren.

Wanneer uw raad besluit af te zien van de weigering op basis van de sociale component dan bestaat de kans op precedentwerking. Wanneer uw raad wil dat de persoonlijke leefsituatie doorslaggevend moet zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen zal uw raad daartoe eerst beleid voor moeten vaststellen. Waarom sluit de gemeente hier af met een waarschuwing aan de raad? Wij vinden in geen geval dat een persoonlijke leefsituatie doorslaggevend moet zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen in deze aanvraag. Het is slechts één van de componenten. Voor ons als gezin is het echter een belangrijke motivatie maar geen argument.

g

e

w t

a

a r t

S

d

a

a

R

o

m