Inspreektekst en aanvullingen inzake Westbroekse Binnenweg - cie FD 9-5-2023_Geredigeerd.pdf

Geachte leden van de commissie Fysiek Domein en Gemeenteraadsleden, Graag zou ik een drietal punten uit de Nota Zienswijze willen toelichten. Onderstaande punten heb ik ook besproken tijdens het spreekrecht op dinsdag 9-5-2023. Het eerste punt betreft Artikel 2.3 sub 2 (zie bijlage 1) In de Nota Zienswijze staat dat het niet gewenst is het bouwvlak te vergroten. Wij zijn echter bereid om de kleine vergroting van het bouwvlak elders in het bouwvlak te compenseren. Wij hebben vernomen dat een bijgebouw dat aan een hoofdgebouw vastgebouwd mag worden 1 meter moet terugspringen t.o.v. het hoofdgebouw. (geschakeld) Wij willen graag deze 1 meter aanhouden maar de verspringing in het bouwvlak is nu ongeveer 3 meter. Om een verspringing van 1 meter te realiseren moet een klein deel van de begrenzing van het bouwvlak iets aangepast worden conform de rode stippellijn in bijlage 1. De voorgeschreven 2 meter afstand tot de erfgrens wordt daarbij ruimschoots in acht genomen. Een grote eik die op de grens van het bouwvlak staat kan dan, zoals wenselijk is, gespaard worden. Samenvattend: De kleine aanpassing in het bouwvlak conform de rode stippellijn maakt het mogelijk om de gebouwen wel op 1 meter te schakelen en de cluster van gebouwen kan tevens iets meer naar het westen geplaatst worden zodat de eik gespaard kan blijven.

Het tweede punt betreft Artikel 2.3 sub 6 (maar tevens ook sub 1) (zie bijlage 2) In artikel 2.3 sub 1 wordt aangegeven dat voor de bijgebouwen een goothoogte van 4,5 meter aangehouden mag worden in plaats van de eerder gecommuniceerde standaard van 3 meter, dit ongeacht of de bijgebouwen al dan niet aan het hoofdgebouw vast gebouwd worden. In de communicatie op 02-07-2019, 30-08-2019 en 13-11-2020 wordt door mevrouw Lutters geadviseerd om de goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw laag te houden om zodoende de inhoud van 250 kubieke meter over een groter vloeroppervlak te kunnen verdelen i.p.v. de hoogte in te gaan. Ook hebben wij begrepen dat de gemeente tweelaagse bouw zoveel als mogelijk tracht te voorkomen. En zoals ik tijdens het spreekrecht heb aangegeven heeft het ook onze sterke voorkeur om laag te bouwen zonder in te boeten op de maximaal mogelijke inhoud van de bijgebouwen met een hoogte van 4,5 meter. Naast onze esthetische voorkeur voor éénlaagse bouw in het natuurgebied speelt onze gezinssamenstelling eveneens een prominente rol, te weten onze leeftijd in combinatie met onze zoon met een handicap. Daarnaast is een maximaal gebruiksoppervlak eveneens gewenst voor de stalling van onderhoudsmachines ten behoeve van meerdere percelen van enig formaat.

Naast bovenstaande heb ik tijdens het spreekrecht eveneens gerefereerd aan de aanscherping van de afwijkingsbevoegdheid als gevolg van de vele zienswijzen en bezwaarschriften op de parken. Wij zitten echter aan de overkant van de Westbroekse Binnenweg en hebben een zee van ruimte en zeer grote afstand tot buren. Derhalve is de problematiek op de parken geenszins van toepassing op ons perceel. Toch heeft deze generieke aanscherping wel een negatief effect op de afwijkingsmogelijkheden waar wij al jaren met de gemeente over gecommuniceerd hebben en zodoende ook tot op heden op gerekend hadden. Naast bovenstaande motivatie heb ik ook gesproken over de situatie bij de buurpercelen: Beide buurpercelen hebben namelijk voor hun schuren R4-maatvoering toegekend gekregen, te weten 250 kubieke meter. (zie bijlage 2) Die R4 maatvoering in kubieke meters zouden wij ook graag mogen hanteren voor onze bijgebouwen tezamen. Dit zorgt eveneens voor een betere aansluiting bij de maten van het hoofdgebouw omdat onze voorkeur uit gaat naar laagbouw.

Aangezien de totale inhoud van de bijgebouwen bij een toegestane goothoogte van 4,5 meter al een inhoud bereiken van 241,43 m³ en we daarnaast geconfronteerd worden met de aanscherping van de afwijkingsbevoegdheid, is het een sterke wens om voor deze beide bijgebouwen tezamen eveneens de R4 maten van 250 m³ toe te kennen zodat we vrij zijn om laag te bouwen zonder kubieke meters te verliezen op de bijgebouwen. (zie maten van de bijgebouwen hieronder) Kort samengevat: -Gemeente, buren en wijzelf prefereren laagbouw (denk aan natuurgebied, leeftijd, gehandicapte zoon en stalling van onderhoudsmachines) -Ook wij zouden de bijgebouwen graag laag bouwen met behoud van de kubieke meters van bijgebouwen met een hoogte van 4,5 meter. -De redenen voor de aanscherping van de afwijkingsbevoegdheid hebben geen betrekking op ons perceel maar heeft wel tot gevolg dat we geconfronteerd worden met minder kubieke meters dan waar we tot op heden op konden rekenen. -De buurpercelen hebben voor de bijgebouwen R4 maten toegekend gekregen en wij zouden dit graag eveneens toegekend krijgen. -Bij een bouwhoogte van 4,5 meter komt het aantal kubieke meters van de bijgebouwen tezamen vrijwel overeen met de 250 kubieke meters van een R4. -Lagere bijgebouwen passen beter bij het hoofdgebouw die wij graag begane grond houden.

-Het zou derhalve een uitkomst zijn als wij voor de twee bijgebouwen tezamen ook de kubieke meters van de R4 maatvoering mogen hanteren (te weten 250 kubieke meter) zodat wij niet genoodzaakt zijn om de bijgebouwen 4,5 meter hoog te bouwen om zodoende de maximale inhoud te kunnen benutten (te weten 241,43 m³, dit is nog buiten de 10% a 15% afwijkingsbevoegdheid) Inhoudsmaten van bijgebouwen bij 4,5 meter hoogte: Garage/schuur H 4,5 x L 9,50 x Br 4,70 = 200,93 m³ Prieel H 4,5 x L 3,- x Br 3,= 40,5 m³ Totaal Totaal =241,43 m³ Het derde punt betreft Artikel 2.3 sub 5. (dit punt is wel besproken tijdens het spreekrecht maar hoort misschien thuis bij de provincie?) In de Nota Zienswijze wordt ingegaan op de bestrating binnen de bestemming “Tuin en Recreatie-4”. Maar wordt niet ingegaan op onze situatie betreffende bestaande verharding buiten de bestemming Tuin en Recreatie-R4. Het betreft in deze namelijk een parkeerplaatsje, een oprijlaan en een terras aan het water welke er al sinds jaar en dag aanwezig zijn. Graag zouden we deze behouden en eventueel vervangen voor nieuwe bestrating. Bij voorbaat hartelijk dank voor uw tijd en begrip. Mochten er nog vragen zijn dan licht ik deze graag telefonisch of per mail toe. Hoogachtend, Met vriendelijke groet, Onno Tellier Telefoon

Nota Zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Plassen 2e herziening (veegplan)

Ontwerp bestemmingsplan “Maarsseveense Plassen 2e herziening (veegplan)” nummer NL.IMRO. Datum: 24 maart 2023 Besluit B&W: Behandeld Commissie Fysiek Domein: Behoort bij raadsbesluit: 30 mei 2023

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ..................................................................................................................................... 1 1 Inleiding ......................................................................................................................................... 2 Doel van deze nota ............................................................................................................................................................................................................ 2 Aanleiding bestemmingsplan............................................................................................................................................................................................. 2 Ontvankelijkheid van de zienswijzen ................................................................................................................................................................................. 2 Passen de wijzigingen binnen reikwijdte van de 2e herziening ........................................................................................................................................

2 Leeswijzer .......................................................................................................................................................................................................................... 3 2 Zienswijzen.................................................................................................................................... 4 3 Ambtshalve wijzigingen ............................................................................................................. 31

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

1 Inleiding Doel van deze nota Deze Nota zienswijzen stelt insprekers en belangstellenden in de gelegenheid om kennis te nemen van alle zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan “Maarsseveense Plassen 2e herziening (veegplan)”. Elke zienswijze is afzonderlijk samengevat en beantwoord. Daarnaast is aangegeven of en in welke mate de zienswijze aanleiding geeft tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. Behalve zienswijzen kunnen aanpassingen hun oorzaak vinden in nieuwe of gewijzigde inzichten en het herstel van onjuistheden. We noemen deze de ambtshalve wijzigingen.

Aanleiding bestemmingsplan Het geldende bestemmingsplan Maarsseveens plassen e.o. is vastgesteld op 30 januari 2018. Gedurende de werking van dit bestemmingsplan is een aantal onvolkomenheden ontdekt. Daarnaast heeft de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 31 juli 2019 een uitspraak gedaan over het bestemmingsplan. Daarom is deze 2e herziening opgestart en worden de toelichting, planregels en verbeelding op punten aangepast. We noemen dit ook wel een “veegplan”.

Ontvankelijkheid van de zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan “Maarsseveense Plassen 2e herziening (veegplan)” heeft ter inzage gelegen van vrijdag 9 april tot en met donderdag 20 mei 2021. Gedurende de bovengenoemde periode is iedereen in de gelegenheid gesteld met een zienswijze te reageren op de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan. Er zijn in totaal 7 zienswijzen ingediend waarvan 1 zienswijze door meerdere personen is ondertekend. Daarnaast zijn er 4 zienswijzen buiten de termijn kenbaar gemaakt. De zienswijzen die binnen de bovengenoemde termijn zijn ingediend zijn ontvankelijk. De zienswijzen die buiten de termijn kenbaar zijn gemaakt zijn formeel niet ontvankelijk maar hebben we wel beoordeeld en indien nodig meegenomen in de herziening. In geval de zienswijze door meerdere bewoners van afzonderlijke adressen is ondertekend worden deze bewoners ook als afzonderlijke appellanten aangemerkt en over de verdere procedure geïnformeerd. De zienswijzen die binnen de bovengenoemde termijn zijn ingediend zijn ontvankelijk. De zienswijzen die buiten de termijn kenbaar zijn formeel niet ontvankelijk maar hebben we wel beoordeeld.

Passen de wijzigingen binnen reikwijdte van de 2e herziening Het totale plangebied Maarsseveense Plassen e.o. lag ter inzage. In het “Overzicht aanpassingen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Plassen 2e herziening” staat precies aangegeven welke onderdelen van het moederplan “Maarsseveense Plassen e.o. (2018)” aangepast waren. In de basis stonden alleen die onderdelen open voor zienswijzen, aangezien de rest ongewijzigd was gebleven. Een aantal zienswijzen heeft betrekking op deze aanpassingen. Er zijn echter ook een paar zienswijzen binnen gekomen die gaan over andere onderdelen. Daarnaast zijn ambtelijk nog een aantal onvolkomenheden ontdekt. Er is gekeken of deze punten alsnog verwerkt konden worden. Hierbij is heel kritisch gekeken naar de aard en omvang van de aanpassing. Alleen aanpassingen die een onvolkomenheid bleken (fout of onduidelijk) of geen beleidsmatige dan wel onevenredig ruimtelijke effecten hebben, zijn alsnog meegenomen. Verder is expliciet gekeken naar de regels van de bestemming Woongebied en bijbehorende afwijkingsregels, gezien de bezwaren van bewoners op verleende omgevingsvergunningen voor woningen binnen de woongebieden. Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

In de Nota zienswijzen en Staat van wijzigingen staan precies aangegeven welke aanpassingen aanvullend zijn verwerkt op grond van de zienswijzen en ambtshalve bevindingen.

Leeswijzer In hoofdstuk 2 komen de zienswijzen aan de orde. Elke zienswijze is kort samengevat en afzonderlijk beantwoord. Hier wordt aangegeven of de reactie leidt tot het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan. Omdat de zienswijzen moeten worden samengevat kan het zijn dat de formulering van de zinnen anders is dan in de oorspronkelijke zienswijze, maar de kern van de zienswijze blijft gelijk. Hoofdstuk 3 is gewijd aan de ambtshalve aanpassingen. Alle aanpassingen die worden aangebracht in de verbeelding, regels of toelichting zijn samengevat weergegeven in een Staat van wijzigingen. De Staat van Wijzigingen maakt onderdeel uit van het Raadsbesluit.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

2 Zienswijzen Alle aanpassingen op het bestemmingsplan zijn weergegeven in de Staat van wijzigingen. 2.1

Inhoud zienswijze Reactie gemeente 1. In vervolg op de uitvoering van de bestemmingswijziging zijn enkele De bouwvlakken en hoofdweg op de verbeelding worden aangepast op grond van grenzen tussen de percelen aangepast voor het realiseren van de bijgevoegde tekeningen en kadastrale gegevens. Een stukje grond bij de woning meer gelijkvormige en logischere bouwblokken. Hierbij is rekening nummer 58 krijgt de bestemming Wonen (zonder bouwvlak). gehouden dat álle bebouwing binnen de grens blijft. De exacte grenzen zijn ingemeten met behulp van Total Station en verwerkt in De zienswijze geeft aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. bijgevoegde DWG tekening. Verzocht wordt deze maten mee te nemen in het veegplan en als zodanig vast te stellen. In aanvullende mails op deze zienswijze zijn tekeningen aangeleverd met de aangepaste begrenzingen en het vervallen van 1 chalet. Aanpassingen: Verbeelding wordt aangepast voor het perceel Westbroekse Binnenweg 58 op grond van bijgevoegde tekeningen en kadastrale gegevens. .

2.3

Korte inhoud zienswijze 1. Verzoekt de goothoogten van de bijgebouwen gelijk te trekken met de toegestane goothoogte van 4,5 meter van de recreatiewoning binnen R4 bestemming.

Reactie gemeente Op het moment een bijbehorend bouwwerk aan het hoofdgebouw (de woning) wordt vast gebouwd dan kan het esthetisch wenselijk zijn dat het bijbehorend bouwwerk goed aansluit bij de goothoogte van het hoofdgebouw. In uw geval is de goothoogte 4,5 meter. De regels in artikel 13 (Recreatie 4) worden op dit punt aangepast. De zienswijze geeft aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

2. Verzoekt een kleine aanpassing van het huidige bouwvlak conform voorstel.

Het bouwvlak is in zijn huidige vorm groot genoeg om een recreatiewoning met (aangebouwde) bijgebouwen te realiseren. Het is niet gewenst het vlak verder richting erfgrens te vergroten. Dit verzoek komt ook niet overeen met eerdere gedane verzoeken om het bouwvlak te vergroten naar achteren toe, zodat de recreatiewoning meer naar achteren geplaatst kon worden.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. 3. Verzoekt het terrein van het bouwvlak op te hogen. Omliggende gronden liggen hoger waardoor het bouwvlak herhaaldelijk te kampen heeft met extreem grote plassen. Daarbij staat de huidige recreatiewoning met regelmaat onder water waardoor de gehele vloer is weggerot.

Het terrein binnen het bouwvlak heeft een bestemming Recreatie-4. Binnen deze bestemming is geen verbod opgenomen voor het ophogen van de grond. Er is ook geen sprake van een aanlegvergunningenstelsel. Binnen de bestemming Natuur is wel sprake van een aanlegvergunningenstelsel en een aanlegverbod op het ophogen van percelen. Het ophogen van de grond binnen uw bouwvlak mag onder voorwaarden. Met de ophoging van uw perceel mag u geen onevenredige overlast en hinder geven voor de aangrenzende buurpercelen (artikel 5.39 Burgerlijk Wetboek). Denk daarbij aan afwatering van hemelwater en het wegzakken van grond. U kan door een rechter worden verplicht om maatregelen te nemen die de last en hinder voor het lager gelegen buurperceel wegnemen (artikel 5:52 en 5:53 Burgerlijk Wetboek). Denk dan aan het maken van een grondkering en een molgoot. De ophoging van uw perceel moet daarnaast binnen het redelijke blijven. Een ophoging waarbij het perceel bijvoorbeeld hoger komt te liggen dan de aangrenzende weg, is niet redelijk. Voor het ophogen van een perceel is meestal geen omgevingsvergunning nodig. Het ophogen van een perceel is geen bouwen in de zin van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ( Wabo ).

Als er voor het ophogen een keermuur of een vergelijkbare constructie nodig is en er wordt voldaan aan de eisen in artikel 2 onderdeel 13 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor), dan is er ook geen omgevingsvergunning nodig. In andere gevallen is wel een omgevingsvergunning vereist. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

4. Verzoekt de oude beschoeiing te vervangen en, waar noodzakelijk, uitbreiden ten behoeve van het behoud en herstel van de oorspronkelijke oevers.

5. Verzoekt de oorspronkelijke bestrating te herstellen.

Binnen de bestemming Natuur artikel 10 staat onder 10.2.2 lid b dat natuurvriendelijke oeverbeschoeiing is toegestaan. Een natuurvriendelijke beschoeiing beschermt de oevers op een natuur- en milieu vriendelijke manier om de afkalving te voorkomen. De beschoeiing heeft een positieve invloed op het aquatisch ecosysteem (leefgebied in of bij het water voor dieren, amfibieën, insecten en planten) (zie ook natuurvriendelijke oever.) In artikel 1 “begrippen” is het begrip nader omschreven. Het vervangen van de bestaande bestrating binnen de bestemming Tuin en Recreatie-4 is toegestaan. We willen u wel wijzen op het belang van klimaatvriendelijke

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

bestrating. Verder is in artikel 23.8 “Waterhuishouding” regels genoemd dat bij meer dan 500m2 extra verharding sprake is van compenserende maatregelen. Bij 1000m2 of meer is zelfs een vergunning van het hoogheemraadschap vereist. Extra bestrating binnen de bestemming Tuin of Recreatie-4 valt binnen de bovenstaande regeling. Binnen de bestemming Natuur geldt dat het niet is toegestaan verharding aan te brengen. Het is binnen deze bestemming alleen toegestaan een onverhard pad of weg aan te brengen. Bestrating valt onder verharding. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. 6. Mailwisseling over nieuwbouw en vergroting van de recreatiewoning.

U heeft in uw beroepsschrift aan de Raad van State inzake de vaststelling van het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen in 2018 kenbaar gemaakt dat u een grotere woning wilt en een woonbestemming. De Raad van State heeft uw verzoek niet gehonoreerd. Zie de uitspraak van 31 juli 2019 (201801186/1/R2). Onze stelling in het verweerschrift van toen is ten aanzien van dit punt niet veranderd. Er is met u gekeken welke mogelijkheden er wel zijn aangaande een nieuwe woning. Op 02-07-2019, 30-08-2019 en 13-11-2020 is hierover met u gemaild. Wij willen u er op wijzen dat de regels die betrekking hebben op het gebruik van de algemene afwijkingsbevoegdheid in artikel 26 mede n.a.v zienswijzen en bezwaarschriften op verleende omgevingsvergunningen, nader worden aangescherpt. Dit heeft gevolgen voor hetgeen met u is gecommuniceerd in bovenstaande mail.

Aanpassingen: Artikel 13 (Recreatie 4) onder 13.2 punt f van de regels wordt aangepast zodat de hoogte van het bijbehorend bouwwerk aansluit bij de goothoogte van het hoofdgebouw in geval het bijbehorend bouwwerk aan het hoofdgebouw wordt vast gebouwd.

2.4 1.

Korte inhoud zienswijze Er zijn 4 bouwvlakken niet correct weergegeven. 2 percelen zijn samengevoegd. Het betreft H 865 - 864 - 863 en 922. Op de verbeelding zijn bij deze 4 percelen de bouwvlakken niet goed weergegeven. De 4 bouwvlakken horen de kadastrale grenzen te volgen.

Reactie gemeente Het bestemmingsplan wordt aangepast op dit punt. Daarnaast worden de bouwvlakken van het totale park extra gecontroleerd op onjuistheden. De zienswijze geeft aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

2.

H 897 - 916: Deze 2 percelen zijn eveneens samengevoegd en moeten in de verbeelding 1 bouwvlak krijgen.

Het bestemmingsplan wordt aangepast op dit punt. De zienswijze geeft aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

Aanpassingen: De verbeelding wordt aangepast door de bouwvlakken samen te voegen conform inrichtingstekening en tekening bij zienswijze. De verbeelding is tevens aangepast daar waar nog onjuistheden in de bouwvlakken zijn gevonden voor het perceel Westbroekse Binnenweg 56c.

2.5 2.6 2.9

Korte inhoud zienswijze

Reactie gemeente Door verschillende bewoners is het afgelopen jaar bezwaar aangetekend tegen verleende omgevingsvergunningen en er is twee maal ingesproken bij de vergadering van de commissie fysiek domein. De bezwaren hebben betrekking op de bouw van nieuwe woningen en richten zich overwegend op de bouwhoogte, inbreuk op de privacy door inkijk vanuit dakkapellen, zorgen over brandveiligheid en verdichting van de woonpercelen door het vergunningsvrij bouwen. Daarnaast hebben in oktober 2022 evaluatiecontroles plaatsgevonden bij de zeven woongebieden, waarbij de bereikbaarheid van de hulpdiensten is gecontroleerd. Ook zijn er door bewoners veel vragen gesteld. Op grond van de zienswijzen, de bezwaren op verleende omgevingsvergunningen en de evaluatiecontroles, hebben we de regels voor het woongebied (bestemming Woongebied en Verkeer) nogmaals nauwkeuring onder de loep genomen en gekeken waar aanpassing nog gewenst en mogelijk zijn. We moeten er wel op wijzen dat de reikwijdte van hetgeen in een bestemmingsplan geregeld kan worden zijn beperkingen heeft. O.a. zaken die betrekking hebben op brandveilig bouwen en vergunningsvrij bouwen vallen onder expliciete wetgeving. Daarnaast gaat een bestemmingsplan uit van “toelatingsplanologie” en is het in de basis een middel om zaken mogelijk te maken en niet om zaken af te dwingen.

In de basis zijn de regels hetzelfde gebleven als in het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen 2018. Er is geen reden deze regels aan te passen. Daarnaast heeft het aanpassen van de basisregels een verhoogde kans op planschade tot gevolg, aangezien dit de uitgangspunten waren in de wijzigingsbevoegdheid waar bewoners vanuit konden en kunnen gaan. Op grond van de zienswijzen zijn de regels wel op punten verduidelijkt en zijn aanscherpingen doorgevoerd in de af-

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

wijkingsregels. Op grond van de evaluatiecontroles zijn de gebruiksregels en nadere eisen voor de wegen en paden aangevuld met voorwaarden om de bereikbaarheid van de hulpdiensten te kunnen blijven garanderen. Bij het raadsvoorstel is een apart document gevoegd die expliciet over de woongebieden gaat. Hierin wordt duidelijk uitgelegd hoe de bestemming en regels tot stand zijn gekomen en hoe deze geïnterpreteerd moeten worden. Deze informatie wordt ook toegevoegd aan hoofdstuk 5 van de toelichting van het bestemmingsplan. 1.

Aangenomen wordt dat het doel van de herziening is dat bouwwerken meer gaan voldoen aan het Bouwbesluit, waardoor het wonen (brand-)veiliger en duurzamer wordt en regels eenduidiger.

Dit is niet het doel van de herziening van dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan Maarsseveense plassen is vastgesteld op 30 januari 2018. In dit bestemmingsplan zijn een aantal onvolkomenheden ontdekt. Daarnaast heeft de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 31 juli 2019 een uitspraak gedaan in de bodemprocedure. Daarom is deze 2e herziening opgestart en zijn de toelichting, regels en verbeelding op punten aangepast. We noemen dit ook wel een “veegplan”. De 2e herziening zorgt ervoor dat het bestemmingsplan actueel is voor de in werking treding van de nieuwe Omgevingswet. Een bestemmingsplan is een toetsingskader voor het gebruik van gronden en de maatvoering van bouwwerken. Het Bouwbesluit is aparte wetgeving van de rijksoverheid waar een bouwwerk, zoals een woning aan moet voldoen. Het Bouwbesluit kent regels over o.a. het materiaalgebruik, de lichtinval en constructieve eisen. Een bestemmingsplan gaat niet over de (brandveiligheids)regels van het Bouwbesluit of over de handhaving daarvan. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

2.

Sommige begrippen, zoals die zijn gebruikt in artikelen 1.1 t/m 1.30 zijn geheel nieuw. Deze definities van begrippen staan niet in “Herziening bestemmingsplan d.d. 10 september 2019” of eerdere herziening van 3 februari 2017. Onderstaande begrippen uit artikel 1 geven verwarring: • verbeelding (artikel 1.3), • bestaande situatie (artikel 1.30) • bouwperceel (artikel 1.38), • bouwperceelgrens (artikel 1.39) • bouwvlak (artikel 1.40).

Het bestemmingsplan dat geldig is betreft het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. vastgesteld op 30-01-2018. Dit bestemmingsplan staat op www.ruimtelijkeplannen.nl. We noemen dit ook wel het moederplan. Daarnaast geldt het wijzigingsplan voor het Zwaluwpark dat is vastgesteld op 1001-2019. Met het wijzigingsplan is de bestemming van het Zwaluwpark gewijzigd van Recreatie-3 naar Wonen. Op deze manier is alle illegale bewoning van recreatiewoningen gelegaliseerd. Het wijzigingsplan staat ook op www.ruimtelijkeplannen.nl. In de regels van het wijzigingsplan wordt verwezen naar de regels van het moederplan Maarsseveense Plassen vastgesteld op 30-01-2018.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

Binnen het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen van 2018 zijn in artikel 1 de begrippen opgenomen die u in uw zienswijze noemt. Deze begrippen zijn niet nieuw of gewijzigd in het bestemmingsplan 2e herziening dat nu voorligt. De begrippen die u benoemd, namelijk verbeelding, bestaande situatie, bouwperceel, bouwperceelgrens en bouwvlak zijn dus onherroepelijk en tevens standaard begrippen met een standaard definitie die voortkomen uit de wettelijke Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 (SVBP, STRI en IMRO). Gezien de discussie over wat moet worden verstaan onder een perceel is de omschrijving van het begrip “perceel” wel aangepast, zodat deze gelijk is aan de omschrijving die het Kadaster gebruikt. De zienswijze geeft deels aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. 3.

4.

De verbeelding geeft de bestemming aan van een geometrisch bepaald (bouw)vlak. Dat geometrisch bepaalde (bouw)vlak is niet de bestaande situatie, bouwperceel of bouwgrens. Begrip, uitvoering en gebruik van het woord “verbeelding” is niet eenduidig en kan tot juridische strijd leiden voor huidige chalet- en/of grondeigenaren op het Zwaluwpark. Ik maak bezwaar tegen de invoering van dit begrip “verbeelding”, de uitvoering voor het Zwaluwpark en het gebruik daarvan in de ontwerptekst van de herziening.

Het begrip “verbeelding” is een standaard begrip met een standaard definitie dat voortkomt uit de wettelijke Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 (SVBP, STRI en IMRO). Omdat het hier om een wettelijke regeling gaat kunnen we het begrip niet anders noemen dan de wet ons voorschrijft. Het begrip is daarnaast ook niet anders dan in het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. (2018). We zien niet waarom het begrip “verbeelding” tot onduidelijkheid leidt.

Bij de verbeelding van het Zwaluwpark (Westbroekse binnenweg 56A, 3512 AJ Tienhoven) gaat de gemeente uit van onjuiste ondergrond (en) m.b.t bestaande situaties van (gehuurde) percelen en bebouwingen op deze percelen. a. Op het gebruik van deze onjuiste ondergrond is op 6 april 2017 bezwaar gemaakt bij de gemeente in de reactie op het "Ontwerp bestemmingsplan Maarsseveense plassen e.o. d.d. 3-2-2017" Deze reactie, bezwaar, zienswijze, opgesteld door de actieve bewonersvereniging Zwaluwpark, is door de bewonersvereniging ingediend, door individuele bewoners ondertekend, aangevuld met persoonlijke aanvullende opmerkingen en ingediend op 10 april 2017.

a. Voor het bepalen van de bouwvlakken zijn de kadastrale gegevens gebruikt die bij ons bekend zijn en die beschikbaar zijn gesteld door het Kadaster. Op grond van de zienswijzen zijn de kadastrale gegevens en begrenzing van de bouwvlakken nogmaals goed bekeken. Wij hebben geconstateerd dat sommige bouwvlakken niet goed de kadastrale begrenzing volgen of dat binnen een bouwvlak meerdere kadastrale percelen horen te liggen.

b. De gemeente geeft aan dat wijzigingsplannen (legalisatieplannen) worden of zijn verwerkt in de verbeelding en onder-

De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

De zienswijze geeft aanleiding het bestemmingsplan op dit punt aan te passen. b. Zoals onder punt a is aangegeven gebruiken we als ondergrond voor bestemmingsplannen de meest recente kadastrale gegevens die beschikbaar zijn gesteld door het Kadaster. Het bestemmingsplan doet geen uitspraak over het eigendom maar zegt alleen iets over het gebruik en de bouwmogelijkheden van de gronden. Voor het bestemmingsplan is het van belang dat de bestaande bouwwerken binnen het bouwvlak liggen. Om dat te bepalen worden de luchtfoto’s gebruikt.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

deel uitmaken van het bestemmingsplan (zie punt 5 uit "Toelichting- bijl. 20 - Overzicht aanpassingen 2e herziening"). Het ingediende wijzigingsplan voor legalisatie van het Zwaluwpark (56A) d.d. 12 november 2018 bevat geen correcte beschrijving van de bestaande situatie m.b.t (gehuurde) percelen en bebouwingen op deze percelen. Het kan dus geen correcte ondergrond zijn voor het opstellen van een verbeelding door de gemeente. Daarnaast is het inrichtingsplan nog volop in beweging en controle op uitvoering door de gemeente is dringend noodzakelijk. c.

De gemeente geeft aan dat het beeldkwaliteitsplan in verschillende overlegbijeenkomsten met bewoners (waaronder het Zwaluwpark) is opgesteld en daarmee een ondergrond is voor de “verbeelding” en opgenomen in ontwerp herziening bestemmingsplan (zie punt 10 “Toelichting - bijl. 20 - Overzicht aanpassingen 2e herziening”). Voor het Zwaluwpark (56A) is er overleg geweest met bewoners tot maart 2017. Toen is het park verkocht aan Broos. Bewoners hebben niet gezien wat er uiteindelijk is ingeleverd. De nieuwe eigenaar heeft nooit met bewoners overlegd zoals de vorige grondeigenaar dat deed. De nieuwe eigenaar heeft geheel naar eigen inzichten eenzijdig het legalisatieplan en beeldkwaliteitsplan ingediend op 12 november 2018 zonder dit aan de bewoners voor te leggen. Bewoners hebben bezwaar gemaakt bij de nieuwe eigenaar en contact opgenomen met de door hem aangestelde adviseur op 21 december 2018. De adviseur wilde hier niet op ingaan omdat zij vreesde voor belangenverstrengeling, omdat zij als commerciële zelfstandige wordt ingehuurd door de nieuwe eigenaar en niet de bewoners vertegenwoordigt of is ingehuurd door bewoners. De gemeente gaf aan dat er alleen op hoofdlijnen harde afspraken zijn.

d. Het lijkt erop dat de gemeente een onjuiste voorintekening van percelen in het kadaster over neemt in haar verbeelding. Deze voorintekening in het kadaster is niet de bestaande situatie, op vele punten onjuist en daarom ongeschikt om als ondergrond te dienen voor het maken van een verbeelding van

Als er een juridisch geschil bestaat over de kadastrale grenzen dan is het van belang dat u een gerechtelijke uitspraak krijgt over dit geschil. De gemeente is daarbinnen geen partij. Wij kunnen de kadastrale grenzen ook niet aanpassen. Dat kan alleen het kadaster. Als de uitspraak tot gevolg heeft dat de kadastrale grenzen in de toekomst veranderen en de begrenzing van het bouwvlak onjuist is weergegeven, dan kunnen wij het bouwvlak in het bestemmingsplan overeenkomstig aanpassen. Hiervoor kan artikel 27.1 “algemene wijziging” in de regels gebruikt worden. De procedure van het bestemmingsplan is niet de juiste weg om kadastrale geschillen uit te vechten. De uitvoering van het inrichtingsplan voor het Zwaluwpark past binnen de regels van het onherroepelijke wijzigingsplan en deze 2e herziening. Op grond van uw zienswijze en een verzoek om handhaving heeft al verschillende keren controle plaatsgevonden van het betreffende woongebied. In oktober 2022 heeft een evaluatiecontrole plaatsgevonden van alle woongebieden aan de Westbroekse Binnenweg waar het de bereikbaarheid van de hulpdiensten betreft. De afhandeling van de evaluatiecontrole valt verder buiten de procedure van dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan verzet zich qua bestemming en regels niet tegen eventuele aanpassingen binnen de woongebieden die op grond van de evaluatiecontrole doorgevoerd zouden moeten worden.

Op grond van de evaluatiecontrole en de zorgen die bewoners hebben over bereikbaarheid van hulpdiensten worden de gebruiksregels van de bestemming Verkeer en Woongebied en de nadere eisen van de bestemming Woongebied op dit punt aangevuld. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. c.

Het beeldkwaliteitsplan is geen ondergrond voor de verbeelding en bepaalt ook niet hoe hoog gebouwen mogen worden. Een beeldkwaliteitsplan is een toetsingskader voor de welstand en zegt iets over de gewenste sfeer, materialiseren en vormgeving van de gebouwen. Het vormt een handleiding voor de architect als deze een woning gaat ontwerpen. Het beeldkwaliteitsplan kan niets zeggen over de maatvoering van de woningen. Die regels staan namelijk in de regels van het bestemmingsplan.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

het Zwaluwpark. De door Marc Broos voor ingetekende kavels in het kadaster, zijn niet ingemeten door het kadaster (dat moet de koper na aankoop maar doen) en zijn bedoeld voor snelle verkoop. Deze voorintekening in het kadaster is geen correcte weergave van de bestaande situatie van de percelen of de bebouwing op die percelen en zijn daarmee geen juiste ondergrond waarop een correcte verbeelding zou kunnen worden. e. Het zou bewoners kunnen helpen en vooral veel juridisch gedoe met gemeente en buren kunnen besparen als de gemeente de bestaande situatie van de percelen en de bebouwing daarop zelf in kaart brengt, en ook de WOZ-taxatie (2007), brandveiligheid (2003 en 2008), object gebonden overgangsrecht (2009) zelf monitort en luistert naar de belangen van de bewoners, en wat minder naar projectontwikkelaar en aandeelhouder in de mandeligheid van het Zwaluwpark of de door hem ingehuurde adviseur.

In het bestemmingsplan staan dus de regels die juridisch geldend zijn, zoals de plek waar gebouwd mag worden (binnen het bouwvlak), de goot- en bouwhoogte en de inhoud van de woning. Deze regels staan ook in de wijzigingsbevoegdheid van het voorgaande bestemmingsplan Maarsseveense Plassen uit 2009 en het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen uit 2018. Er zijn heel veel dingen die niet geregeld kunnen worden in een bestemmingsplan, zoals over de vormgeving of het materiaalgebruik van gebouwen of over het soort groen in de tuin of de groenvoorziening. Het bestemmingsplan kan ook niets regelen over het type erfafscheiding of over de eigendomsgrenzen. Een beeldkwaliteitsplan kan hier als richtlijn dienst doen. Een beeldkwaliteitsplan kan echter nooit de juridisch geldende regels van het bestemmingsplan beperken. Wij betreuren het dat het legalisatietraject op uw park niet geheel gelopen is zoals u had verwacht. Zoals al eerder aangegeven hebben wij als gemeente geen rol binnen privaatrechtelijke kwesties. Wij hebben immers geen eigendom binnen het park. Wij hebben voorwaarden opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid waar het wijzigingsplan aan moest voldoen. Als er een wijzigingsplan met inrichtingstekening wordt ingediend bij de gemeente wordt getoetst of deze voldoet aan de gestelde voorwaarden.

Bewoners zijn op grond van de wijzigingsprocedure vervolgens in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken op het wijzigingsplan. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. d. Zie het antwoord onder a. Kadastrale grenzen worden formeel vastgelegd door het Kadaster. Dit zijn de gegevens die de gemeente gebruikt als ondergrond bij het opstellen van bestemmingsplannen. Verder wordt gebruik gemaakt van de luchtfoto’s die jaarlijks van de gehele gemeente worden genomen. Op grond van de luchtfoto’s kunnen we de locaties van bouwwerken en in veel gevallen het gebruik van gronden vaststellen. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. e. Zie het antwoord onder a en d.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

Het objectgebonden overgangsrecht bestaat niet meer. Deze is vervallen op het moment dat het park via het wijzigingsplan een woonbestemming kreeg en de illegale bewoning werd gelegaliseerd. Dat wij niet luisteren naar de belangen van bewoners is niet juist. De gemeente heeft alles in het werk gesteld om de illegale bewoning in zijn bestaande vorm te legaliseren. Dat heeft veel overtuigingskracht gekost bij provincie en rijk die hierop een andere visie en beleid hadden. Wij kunnen u echter niet helpen daar waar het uw juridische geschil met de nieuwe eigenaar betreft. Daarvoor zal u toch echt de privaatrechtelijke weg moeten bewandelen. De bestemmingsplanprocedure is niet de aangewezen procedure hiervoor. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. 5.

We hebben, net als in 2017 bezwaar tegen het gebruik van deze nieuwe, onjuiste, verbeelding. Verbeelding blad 2 2e herziening Maarsseveense Plassen e.o-A0_2021-03-04 en Verbeelding blad 3 2e herziening Maarsseveense Plassen e.o-A0_2021-03-04) opgesteld door de gemeente omdat ze zijn gebaseerd op basis van onjuiste documenten en aannames (zie punt 2 hierboven). In deze beide verbeeldingen is (nemen we aan) dezelfde intekening van "geometrische vlakken" van het Zwaluwpark (56A) te zien.

De verbeelding is hetzelfde als die binnen het onherroepelijke wijzigingsplan dat is vastgesteld op 10-01-2019. Het enige verschil is dat binnen deze herziening de kadastrale grenzen van elk perceel zijn aangegeven als bouwvlak. Als u op www.ruimtelijkeplannen.nl naar het wijzigingsplan voor het Zwaluwpark gaat en daar de kadastrale begrenzing aan zet, dan kunt u zien dat binnen dat plan al sprake is van perceelgrenzen die gebruikt werden bij het bepalen van de locatie van gebouwen in geval er een aanvraag voor Omgevingsvergunning of verzoek om handhaving bij ons binnen komt. Zie verder het antwoord onder 4. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

6.

Op de verbeelding ontbreken de algemene voorzieningen waar ieder park aan moet voldoen zoals groen, speelveldjes en voldoende parkeergelegenheid. a. Het groen was en is er wel. Maar in de verbeelding lijkt dat abusievelijk te zijn gewijzigd in woongebied. Dit betreft historische groenzone, landschapselement dat in de groene kaart staat aangegeven. Zie bijlage 2. Graag zouden we zien dat dit landschapselement weer wordt opgenomen als bestemming groen/natuur zodat daar niet gebouwd mag worden. b. In het "Addendum inrichtingsplan verkeer Zwaluwpark 24-7 2018 (pg 51 Wijzigingsplan Zwaluwpark) staan speelveldjes, openbaargroen en parkeerplaatsen ingetekend dié niet

a. De bestemming Woongebied komt qua verbeelding overeen met het onherroepelijke wijzigingsplan Zwaluwpark (vastgesteld 2019-01-10). Op grond van de bestemming “woongebied” is het mogelijk groenvoorzieningen en tuinen aan te leggen. In geen enkel wijzigingsplan is de groenvoorziening apart bestemd. Met deze 2e herziening van het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. willen we wel voor alle woongebieden de belangrijkste groenvoorzieningen de bestemming Groen-1 geven zodat discussie op dit punt in de toekomst wordt voorkomen. Dit wil overigens niet zeggen dat alleen die plekken bedoelt zijn voor groen. De gehele bestemming Woongebied maakt de aanleg van groen mogelijk. Wat betreft de historische groenzone willen we er op wijzen dat deze in geen enkel voorgaand bestemmingsplan als zodanig bestemd is geweest. In de Bo-

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

menverordening Stichtse Vecht 2015 was de zone wel aangemerkt als “beschermde houtopstand”. De houtopstand is in 2020 verwijderd zonder een daarvoor noodzakelijke omgevingsvergunning. De eigenaar van het terrein moet daarom overgaan tot nieuwe aanplant. Omdat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om op de locatie van de houtopstand woningen te bouwen en een deel van de bewoners het groen graag beleefbaar in het woongebied terug wil zien, heeft de gebiedsregisseur samen met de landschapsdeskundige een bezoek gebracht aan het Zwaluwpark om te kijken naar een geschikte alternatieve plek. Deze nieuwe groenzone wordt met dit bestemmingsplan 2e herziening alsnog bestemd als Groen-1.

(meer) gerealiseerd kunnen worden. Het lijkt ons daarom verstandig om de oude moestuin voor openbaar speelveld en verkeer in te tekenen om te voorkomen dat deze kavels worden verkocht en het Zwaluwpark nooit meer aan de eisen van een woonwijk kan voldoen. c.

De eigenaar van het park, heeft een beschermd stuk natuurgebied gekapt en is nu bezig om deze grond te verkopen aan derden. Waar blijft onze ratio van groen, hoe zorgt de gemeente ervoor dat het park niet compleet vol wordt gebouwd met huizen, waar blijft het groen? De eigenaar van het park heeft zonder overleg meerdere bomen gekapt en tast zo het gebied waar 62 gezinnen wonen enorm aan.

d. Het park was autoluw. Nu worden er parkeerplaatsen bij huizen geplaatst. Graag zie ik de gemeente ons helpen om het park weer autoluw te krijgen.

De zienswijze geeft deels aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. b. De bestemming Woongebied en Verkeer bieden de ruimte om groen en parkeerplaatsen te realiseren. Het is aan de bewoners en eigenaren om te bepalen hoe hier invulling aan te geven. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

e. Naast begripsomschrijving en inhoud (voor het Zwaluwpark 56A), kan het gebruik van het woord verbeelding in de ontwerp tekst ernstige consequenties hebben voor woning- en grondeigenaren op het Zwaluwpark (56A). De verbeelding van de gemeente wordt beschouwd/gebruikt als referentiepunt/ijkpunt (zonder dat de bouwvlakken daadwerkelijk geijkt zijn door de gemeente) en niet de werkelijke bestaande percelen en - bebouwing op de percelen weergeven.

c.

Zie het antwoord onder a. en b. De gemeente heeft geen eigendom in de woongebieden en kan daarom geen rol spelen in de aanleg van het groen anders dan adviseren wat een goede invulling zou kunnen zijn. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

d. De wijziging van illegaal bewoond recreatiepark naar legaal woongebied heeft consequenties tot gevolg die door sommigen als nadelig worden ervaren. Een consequentie is dat voldaan moet worden aan de gestelde parkeernorm van 1.6 parkeerplaatsen per woning (p.p.p.w.). Dit resulteert in 60 woningen x 1,6 parkeerplaatsen = 96 parkeerplaatsen totaal. Het centrale parkeerterrein biedt onvoldoende ruimte om hier 96 parkeerplaatsen te realiseren. Op het parkeerterrein zijn nu 57 parkeerplaatsen aanwezig. De rest zal dus in het woongebied bij de woningen opgelost moeten worden. Een autoluw park is daarom niet haalbaar. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. e. Zie beantwoording onder punt 2, 3, 4 en 5. Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan op dit punt aan te passen. 7.

8.

9.

Naast begripsomschrijving en inhoud (voor het Zwaluwpark 56A), kan het gebruik van het woord verbeelding in de ontwerp tekst ernstige consequenties hebben voor de chalet- en grondeigenaren op het Zwaluwpark. De verbeelding van de gemeente wordt beschouwd dan wel gebruikt als referentiepunt of ijkpunt (zonder dat de bouwvlakken daadwerkelijk geijkt zijn door de gemeente) en niet de werkelijke bestaande percelen en- bebouwing weergeven.

Ons uitgangspunt voor het vastleggen van de bouwvlakken zijn de formele kadastrale begrenzingen die wij doorkrijgen van het Kadaster. Daarnaast is gekeken naar de luchtfoto’s. Zie verder ons antwoord over de verbeelding en de kadastrale grenzen onder punt 2, 3, 4 en 5.

Het niet eenduidig zijn bij het gebruik van de vijf bovengenoemde begrippen doen zich voor bij de formulering van de ontwerp wijzigingsvoorstellen in artikel 19 (Woongebied (voormalig verblijfsrecreatie parken), waar bouwvlak en bouwperceel door elkaar worden gebruikt. Bijvoorbeeld:

Binnen de regels van artikel 19 “woongebied” wordt consequent gesproken over bouwvlakken. De bouwvlakken zijn duidelijk aangegeven op de verbeelding van het bestemmingsplan. Iedere woning valt binnen zijn eigen bouwvlak. We begrijpen niet hoe dit verwarrend kan zijn. Om te begrijpen wat met een bouwvlak wordt bedoelt wordt verwezen naar het begrip “bouwvlak” in hoofdstuk 1 van de regels.

19.2a: wijzigingsvoorstel is dat “uitsluitend kan worden gebouwd binnen de in de verbeelding aangegeven bouwvlakken”. 19.2c: Oppervlakte bouwvlak moet minimaal 150 m2 zijn. Hoe meet men dan een bouwvlak. Wordt daar niet bedoeld: het te bebouwen perceel.

De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

Met het bouwvlak wordt op de verbeelding van het bestemmingsplan het gebied aangegeven waar op het perceel (of de percelen) gebouwd mag worden. Dat is dus het te bebouwen perceel of bouwperceel. Het bouwvlak volgt de kadastrale perceelgrens. Voor sommige bewoners geldt dat het bouwvlak uit meerdere kadastrale percelen bestaat. Voor het aanhouden van afstand wordt altijd gemeten vanaf de kadastrale perceelgrens. Aangezien de grens van het bouwvlak en de kadastrale perceelgrens gelijk lopen wordt vanuit deze lijn gemeten. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

10.

19.2d. bebouwingspercentage bouwvlak mag maximaal 50% zijn. Wordt hier niet bedoeld: “perceel waar gebouwd wordt”? Je mag aannemen dat een (bouw-)vlak binnen een bouwperceel ligt?. Als het anders bedoeld is geeft dit enorme problemen omdat je dan zou moeten aannemen dat door de gemeente ingetekende bouwvlakken in de verbeelding correcte grenzen zijn. Hetgeen niet zo is voor het Zwaluwpark ( zie voorgaand punt).

In de regels voor het Woongebied staat aangegeven dat bebouwing binnen het bouwvlak moet vallen die op de verbeelding van het bestemmingsplan staat aangegeven. Een bouwvlak is inderdaad een bouwperceel. Zie verder het antwoord onder punt 10. In aanvulling op het genoemde percentage willen we er op wijzen dat het bebouwingspercentage van 50% vaak overschreden wordt door de vergunningsvrije

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

bouwregels. Deze regels volgen rechtstreeks uit het Besluit omgevingsrecht (Bor) en kunnen we met het bestemmingsplan niet beperken. Vergunningsvrij wil niet zeggen regelvrij. De wettelijke regels voor bouwen (Bouwbesluit) zijn onverkort van toepassing op de vergunningsvrije bouwwerken. Zie https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving/checken-of-vergunning-nodig-is-voor-ver-bouwen De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. 11.

19 2g: wijzigingsvoorstel is dat “afstand voorgevel (dichtstbijzijnde verkeerssituatie) en zijpercelen minstens 2 meter moet zijn onder voorwaarde dat dit niet ten kosten gaat van een parkeergelegenheid op eigen erf. Ik denk dat hier correct het woord bouwpercelen wordt gebruikt en niet bouwvlakken.

Het is op grond van de wettelijke regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 (SVBP, STRI en IMRO) voorgeschreven om in de basis het woord “bouwvlak” te gebruiken om het bouwperceel aan te duiden en deze op de verbeelding weer te geven. Binnen de regels van de bestemming Woongebied wordt het woord bouwvlak gebruikt. Het bouwvlak staat aangegeven op de verbeelding. Er moet minstens 1,50 meter afstand aangehouden worden van de perceelgrenzen. Hiermee wordt bedoelt de grens met de buurpercelen (gronden van anderen) en het mandelig gebied (verkeersbestemming). De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

12.

19.2j6: wijzigingsvoorstel is dat “de afstand van bij gebouw tot zijdelingse perceelgrens minimaal 2 meter bedraagt.”. Hier wordt denk ik ook correct het woord bouwpercelen gebruikt en niet bouwvlakken.

Zie het antwoord onder punt 12. Wat betreft het aanhouden van afstand ten opzichte van de perceelgrenzen moet rekening worden gehouden dat de vergunningsvrije regels in het Besluit omgevingsrecht (Bor) op dit punt anders zijn. Deze regels kunnen wij met het bestemmingsplan niet beperken. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

13.

Er wordt bezwaar gemaakt tegen het woord “bouwvlak” in artikel 19.2. De toevoeging van het woord bouwvlak genereert onnodig juridisch geharrewar omdat ‘bouwvlak’ niet het ‘bouwperceel’ is en bestaande situatie van perceel en bebouwing niet correct in de verbeelding is opgenomen.

Het is op grond van de wettelijke regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 (SVBP, STRI en IMRO) voorgeschreven om in de basis het woord “bouwvlak” te gebruiken om het bouwperceel aan te duiden en deze op de verbeelding weer te geven. De begrenzing van het bouwvlak en het kadastrale perceel lopen gelijk. Het gebruik van bouwvlakken is noodzakelijk om het maximale aantal woningen en de bijbehorende bouwwerken vast te leggen en de regels op een goede manier te koppelen. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

14.

Er wordt bezwaar gemaakt tegen de toevoeging van “minimaal 2 meter van de erfgrens” in “artikel 19 Woongebied (voormalig verblijfsrecreatief park)”. Verzocht wordt dat het minimaal 5 meter blijft. a. Minimaal 2 meter is in strijd met de brandveiligheidseisen in het bouwbesluit voor woonwagens. Zie de onderstaande NEN normen uit bouwbesluit 2012 artikelen 2.9 en 2.10. 2.10. De volgens NEN 6068 bepaalde weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van een brandcompartiment naar een ander brandcompartiment is ten minste 30 minuten of de afstand tussen een brandcompartiment en een ander brandcompartiment is ten minste 5 meter. 2.9. De volgens NEN 6068 bepaalde weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van een woonwagen naar een andere woonwagen is ten minste 30 minuten. Bij de bepaling van deze weerstand wordt uitgegaan van een identieke maar spiegelsymmetrisch op een afstand van 5m geplaatste woonwagen. b. In het kader van een inventarisatie om te onderzoeken of legalisatie mogelijk was heeft de gemeente brandveiligheidsonderzoek gedaan op het Zwaluwpark (56A) in 2003 en 2008. Daarbij werd bovenstaande normen van "woonwagens" op het Zwaluwpark voorgeschreven. Terecht want er zijn veel van oorsprong hele/halve of gedeeltelijke "woonwagens" verbouwd/aangebouwd op Zwaluwpark.

Van Oostveen heeft sindsdien, als parkeigenaar, percelen leeggemaakt en bewoners opdracht gegeven schuttingen etc te verplaatsen om de brandveiligheid te verbeteren. Bewoners vinden dit terecht omdat, hoewel sporadisch, een brand op het Zwaluwpark veel impact heeft vooral ook om dat er een met dodelijk afloop is geweest. Alle bewoners vanaf 2003 weten dat zij op 5 meter afstand moet gaan herbouwen en hebben dit ook vanaf die tijd gedaan. c.

De argumentatie van de gemeente om van 5 meter naar minimaal 2 meter te gaan is dat 2 meter conform het Burgerlijk

a. De regels in het Bouwbesluit voor recreatiewoningen of woonwagens zijn hier niet van toepassing. Tijdens de wijzigingsprocedure is de recreatieve bestemming gewijzigd in een woonbestemming. De bestemming Woongebied staat alleen woningen toe. Nu de voormalige recreatieparken een woonbestemming hebben gekregen gelden de wettelijke regels die daarbij horen waaronder die van het Bouwbesluit. De wettelijke eisen waar woningen aan moeten voldoen zijn veel zwaarder dan die golden voor de recreatiewoningen op het recreatiepark of die gelden voor woonwagens. Nu de terreinen een woonbestemming hebben gekregen gelden naast het bestemmingsplan de wettelijke regels voor de gebouwen als het gaat om weerstand tegen Brand Doorslag en Brand Overslag (WBDBO). Deze regels zijn opgenomen in het Bouwbesluit 2012. Zoals eerder aangegeven moeten nieuwe woningen aan veel hogere eisen voldoen dan bestaande woningen. De vergunningaanvragen voor nieuwe woningen worden hier speciaal op getoetst door de Veiligheid Regio Utrecht (VRU). Het principe van “spiegelsymetrie” In het Bouwbesluit 2012 wordt voor het ontwerpen van een nieuwe woning gesproken over “spiegelsymmetrie”. Tijdens het ontwerpen van een woning is het uitgangspunt dat op het naastgelegen perceel exact dezelfde woning op exact dezelfde afstand van de perceelgrens wordt gebouwd.

De toekomstige woning wordt dus op de perceelgrens gespiegeld. Op het naastgelegen perceel ontstaat zo een identiek fictief gebouw. Met behulp van de spiegelsymmetrie wordt bepaalt wat de nieuw te bouwen woning nodig heeft om weerstand te bieden tegen branddoorslag en brandoverslag. Zoals eerder is aangegeven is volgens het Bouwbesluit 2012 een afstand van 5 meter voldoende om brandoverslag via de gevel en gevelopeningen (bv een raam) te voorkomen en zijn er geen speciale maatregelen nodig. Bij het toepassen van de spiegelsymmetrie wordt er daarom met een afstand van 2,5 meter tot de erfgrens gerekend. Op het naastgelegen perceel komt dan een fictief gebouw te staan met eveneens een afstand van 2,5 meter tot de perceelgrens, waarmee het totaal uitkomt op 5 meter. Als de gevel en gevelopeningen van een woning op meer dan 2,5 meter afstand liggen van de erfgrens, dan zijn er dus geen speciale maatregelen nodig

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

Wetboek is en daarom makkelijker handhaafbaar is. Waarom wordt de harde eis van de brandveiligheid (bouwbesluit 2012) van minimaal 5 meter, niet overgenomen? Waarom zou 5 meter niet handhaafbaar zijn? Het doel is toch immers veiliger en duurzamer wonen en niet handhaafbaar wonen? Gaat het burgerlijk wetboek voor op de brandveiligheid? Het is toch wordt al handhaafbaar sinds 2003? Iedereen weet dit toch en de nieuwkomers ook? d. Mogelijk kan minimaal 2 meter voor bestemmingsgebieden wonen (artikel 18), waar zich waarschijnlijk stenen huizen bevinden, toepasbaar zijn. Voor woongebieden (voormalig verblijfsrecreatief park, artikel 19), is de situatie dat er veel houten (duurzame) huizen zijn en dat dat volgens het beeldkwaliteitsplan zo moet blijven. Een veel brandgevaarlijker situatie dan de standaard woonbestemming (artikel 18). Het is mogelijk om in artikel 18 en artikel 19 andere regels te hebben. Dit is nu ook zo op vele punten. Ons voorstel zou zijn om in artikel 18, 2 meter te handhaven, maar voor artikel 19, 5 Parken 5 meter als hard eis te formuleren voor nieuwbouw. Het past beter bij de uitstraling van het park. e. Indien de gemeente naar 2 meter (burgerlijk wetboek) wil i.p.v. 5 meter (brandveiligheid), zou voor de parken (artikel 19) ook de hoogte van 5 meter aangepast moeten worden.

Bijvoorbeeld: bij nieuwbouw met 2 meter vanaf perceelgrenzen mag maximaal 3,50 hoog gebouwd worden en bij 5 meter hoog, afstanden van 5 meter. f.

Als de oude bewoner/eigenaar toe is aan vervangen of nieuwbouw kan dit niet meer op de oude plek. Op deze wijze worden nieuwkomers met veel geld voor nieuwbouw van een (te) groot en (te) hoog huis in het voordeel gesteld en blijven meer onveilige woningen bestaan. Dat kan toch niet het doel zijn van de legalisatie, bestemmingsplan en de herziening daarvan

om brandoverslag te voorkomen. Als de afstand tussen de nieuwe woning en de erfgrens echter minder is dan 2,5 meter, dan zijn er wel speciale maatregelen nodig. Als een nieuwe woning minder dan 2,5 meter van de erfgrens gebouwd wordt, dan moet de gevel (de uitwendige scheidingsconstructie) en de gevelopeningen (bv een raam) minimaal 30 minuten WBDBO worden uitgevoerd. Dat kan door het gebruik van speciale materialen, zoals brandwerende beglazing. Hoe dichter de nieuwe woning bij de erfgrens komt, hoe strenger de WBDBO-eis wordt. De WBDO-eis kan dan oplopen van 30 minuten naar 60 minuten. De wettelijke regels voor BrandDoorslag en BrandOverslag Als in uw woning brand uitbreekt dan moet uw woning lang genoeg overeind blijven, zodat u kan vluchten. Tegelijkertijd moet de woning van de buren lang genoeg beschermd blijven van de brand om ook hen genoeg tijd te geven om te kunnen vluchten. Branddoorslag (WBD) gaat over de uitbreiding van de brand binnen in uw woning, van de ene naar de andere ruimte. Brandoverslag (WBO) zegt iets over de uitbreiding van de brand buitenom, bijvoorbeeld van het ene naar het andere huis. Brandwerendheid geeft aan hoe lang de constructie van de woning overeind blijft staan. Wat betreft brandoverslag (WBO) geldt dat de afstand tussen de woningen groot genoeg moet zijn om brandoverslag te voorkomen.

Is de afstand niet groot genoeg dan zijn speciale maatregelen nodig. Volgens het Bouwbesluit 2012 is 5 meter voldoende. In dat geval zijn dus geen speciale maatregelen nodig. In een dichtbebouwde omgeving, zoals de woongebieden, een historisch centrum of een woonwijk in bijvoorbeeld Maarssenbroek, wordt de afstand van 5 meter tussen woningen (en bijgebouwen) meestal niet gehaald. In dat geval zijn er dus wel speciale brandwerende maatregelen nodig. Wat zijn de WBDBO regels voor de bestaande woningen? De gevels van nieuwe woningen moeten aan veel strengere eisen voldoen dan de gevels van bestaande woningen. Maar ook de bestaande woningen moeten aan de regels voldoen die in het Bouwbesluit 2012 staan. Voor de woningen die aanwezig waren tijdens de wijzigingsprocedure gold een brandwerendheid van minimaal 20 minuten. Dit is echter een minimale eis die

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2 e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

alleen geldt voor de woningen die aanwezig waren tijdens de wijzigingsprocedure. Deze minimale eis mag niet achteruit gaan, want dan kan de woning onbewoonbaar worden verklaard door de gemeente. Als de bestaande woning van een hoger kwaliteitsniveau was dan de minimale eis voor “bestaande bouw”, dan mag dat kwaliteitsniveau niet achteruit gaan. Als u een aanbouw realiseert aan een bestaande woning dan kan het zijn dat de WBDBO eisen naar omhoog gaan van minimaal 20 minuten naar 30 of zelfs 60 minuten. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. b. Wat betreft uw opmerking over brandveiligheid het volgende. Om een woonbestemming te kunnen krijgen moesten het park en de afzonderlijke gebouwen voldoen aan de eisen ten aanzien van brandveiligheid. Om te voorkomen dat bewoners allemaal hun huizen moesten slopen en nieuwbouwen hebben we ervoor gekozen de regels in het Bouwbesluit voor “bestaande bouw” aan te houden. Deze regeling gaf bewoners maximale ruimte om te kunnen behouden wat ze hadden. Als de bouwwerken (inclusief de bijgebouwen) op 5 meter of meer van elkaar staan dan zijn er geen speciale brandveiligheidsmaatregelen nodig. Voorafgaand aan de legalisering is op bijna alle parken geconstateerd dat het merendeel van de woningen en bijgebouwen op veel geringere afstand stonden en staan dan de door u genoemde 5 meter.

Daarom is er toen maatwerk verricht in samenspraak met de Veiligheid Regio Utrecht (VRU). Op die manier konden bijna alle bestaande gebouwen blijven staan en een woonbestemming krijgen. De bestaande woningen moesten wel voorzieningen treffen om aan de minimale brandveiligheidseisen te kunnen voldoen. De 5 meter afstandsmaat is daarom ook niet overgenomen als voorwaarde in de wijzigingsbevoegdheid en in de regels voor de bestemming Woongebied van het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen (vastgesteld 2018-01-30). Dan hadden de woningen namelijk geen maatregelen hoeven treffen. De nieuwe woningen die gebouwd worden moeten voldoen aan alle eisen in het Bouwbesluit voor “nieuwbouw”. Zoals onder punt a al is aangegeven zijn deze eisen veel strenger dan voor de bestaande gebouwen.