I_Toelichting_ETFAL.pdf

Ruimtelijke onderbouwing

Middenweg 6, Tienhoven Gemeente Stichtse Vecht

Omzetten Loonbedrijf en verharding in twee woningen

© 2024, Weltevreden B.V., Bilthoven

Weltevreden B.V. P.C. Staalweg 110 B 3721 TJ Bilthoven +31 30 2003 211 info@weltevredenbv.nl www.weltevredenbv.nl

Projectnummer Datum Auteur Opdrachtgever

24024 14 mei 2024 J. Hilberink, K. Batenburg, U. Tsushima, de Bois Vastgoed B.V. t.a.v. De heer T. de Bois Looydijk 17 3612BC Tienhoven

2

Over Weltevreden B.V. Weltevreden B.V. uit Bilthoven is een adviesbureau gespecialiseerd in omgevingsvergunningen, ruimtelijke onderbouwingen, bezwaarprocedures, gebiedsvisies en herontwikkelingen. Met onze expertise op het ruimtelijk-juridisch vlak staan we overheden en particulieren bij.

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

INHOUDSOPGAVE

1. Inleiding .............................................................................................................. 4 1.1

Aanleiding ....................................................................................................................... 4

1.2

Locatiebeschrijving plangebied ........................................................................................ 4

1.4

Besluithistorie en procedure ............................................................................................ 6

1.5

Leeswijzer ....................................................................................................................... 6

2. Planomschrijving ................................................................................................. 7 2.1

Bestaande situatie ........................................................................................................... 7

2.2

Bestemmingsplan ............................................................................................................ 9

2.3

Beoogde toekomstige ontwikkeling................................................................................ 10

3. Vigerend beleidskader ....................................................................................... 13 3.1

Gemeentelijk beleid ....................................................................................................... 13

3.2

Provinciaal beleid .......................................................................................................... 14

3.3

Beeldkwaliteit en welstandsnormen ............................................................................... 15

4. Toetsing randvoorwaarden ................................................................................ 17 4.1 Archeologie ............................................................................................................................. 17 4.2 Bodem …………………………………………………………………………………………………………………18 4.3 Duurzaamheid en ecologie ....................................................................................................... 18 4.4 Externe veiligheid .................................................................................................................... 21 4.5 Geluid …………………………………………………………………………………………………………………22 4.6 Milieuzonering en bedrijvigheid ............................................................................................... 23 4.7 Verkeer en ontsluiting .............................................................................................................. 23 4.8 Water …………………………………………………………………………………………………………………24

5. Uitvoerbaarheid ................................................................................................. 25 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid............................................................................................. 25 5.2 Economische uitvoerbaarheid ................................................................................................... 25

6. Conclusie .......................................................................................................... 26

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De aanleiding voor de ontwikkeling is de verkoop van het bedrijfsperceel aan T. De Bois en het terug huren ervan aan dhr. De Bree, de nu voormalig eigenaar. Met zijn pensionering in zicht zijn er vragen over de toekomst van het bedrijf. Als beperkte woningbouw op het perceel mogelijk is, is bedrijfsbeëindiging op die locatie haalbaar.

1.2 Locatiebeschrijving plangebied Het plangebied ligt in de kernrand van Tienhoven op de Middenweg 6. Thans is daar een groot loonbedrijf gevestigd dat op verschillende locaties werkzaamheden verricht. Het plangebied vormt daarmee een bedrijfsmatig gebied.

1.2.1

Basisgegevens

Het adres Middenweg 6, Tienhoven is gelegen op het kadastraal perceel MSN02-K-176 en heeft een perceeloppervlakte van 1.090 m². Volgens het Kadaster heeft het verblijfsobject op dit kadastraal perceel een woonfunctie. Tot het plangebied behoort tevens de kadastrale percelen MSN02-K-1366 met een perceeloppervlakte van 960 m², MSN02-K-178 met een perceeloppervlakte van 1320 m², MSN02K-1581 met een perceeloppervlakte van 1200 m² en MSN02-K-1580 met een perceeloppervlakte van 4

7220 m². De voorgenomen ontwikkeling zal plaatsvinden op kadaster percelen MSN02-K-1580, MSN02-K1581en MSN02-K-1366.

Kadastra le kaart met het p langebied

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

1.2.2 Context omgeving Ter oriëntatie is gekeken naar de context van de directe omgeving om te zien of dergelijke omzettingen vaker voorkomen en van welk ruimtelijk ensemble sprake is. Op de Middenweg 1 is sprake van een voormalig agrarisch bedrijf dat de functie Wonen heeft gekregen. Er zijn meerdere agrarische gebouwen niet-gesloopt gelaten en deze hebben een eigen ingang vanaf de Middenweg. Op de Middenweg 3 zijn twee woningen en een metaalbedrijf gevestigd binnen de functie Wonen 1. Dit is in 2017 opgericht. Een ontwerp van bureau Van Beijnum uit die tijd1 liet zien dat hier niet gesloopt lijkt te zijn, maar een slootkant breder is gegraven als watercompensatie. De nieuwe woning is in de breedte van de kavel georiënteerd, aan de weg. Los daarvan heeft het metaalbedrijf een eigen ingang vanaf de Middenweg. Op de Middenweg 4 lijkt net als in het plangebied, sprake van een woonhuis, met een ondergeschikte kantoorfunctie in een voormalige hooiberg. Nummer 4 heeft daarnaast een grote schuur en een ander gebouw voor twee parkeergarages.

5

Overzichtska art Bestemmingsplan, p langebied aang egeven

1https://repository.officiele-overheidspublicaties.nl/externebijlagen/exb-2015-31348/1/bijlage/exb-

2015-31348.pdf

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

1.4 Besluithistorie en procedure Eerder werd door dhr. De Bree zelf een hiervan losstaand principeverzoek ingediend om het volledige bedrijfsperceel te bebouwen met drie vrijstaande woningen en een grote toename van het bebouwd oppervlak, dit is door de gemeente terecht als onhaalbaar bestempeld. Op 14 april 2023 is er door de initiatiefnemer een vooroverlegplan verstuurd voor het project ‘Het realiseren van 2 woningen’ onder de zaaknummer Z2023-00000866. De gemeente Stichtse Vecht heeft op 8 december 2023 een eindadvies opgegeven. Daarin heeft de gemeente voorwaarden opgesteld om medewerking te verlenen.

1.5 Leeswijzer In deze ruimtelijke onderbouwing zal allereerst het plan worden toegelicht aan de hand van de bestaande situatie, het bestemmingsplan en de beoogde situatie. Daarna zullen in hoofdstuk drie de relevante beleidskaders en de toepassing daarvan op het plan worden besproken. Vervolgens worden de ruimtelijke randvoorwaarden in het vierde hoofdstuk besproken. Ook wordt de uitvoerbaarheid toegelicht in hoofdstuk vijf. Tot slot wordt samenvattend een conclusie getrokken.

6

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

2. Planomschrijving 2.1 Bestaande situatie Het plangebied beslaat het bedrijfsperceel, dat bestaat uit de grote bedrijfshal omringd met de forse verharding met betonplaten, samen met de verschillende opslagplaatsen op het terrein en een brede eigen oprit met betonplaten.

7

De bestaande situatie

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

In de onderstaande figuur is de historie van de omgeving van het plangebied weergegeven. Rond 1881 werd het gebied ingepolderd. Rond die tijd werd het plangebied bebouwd. Tot nu kwamen er een paar bebouwingen erbij, maar het gebied is grotendeels onbebouwd en onveranderd.

Omgeving plangebied in 1881,1950 en 2023 (To pot ijdreis)

8

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

2.2 Bestemmingsplan De huidige bestemming van het plangebied is Agrarisch met Waarden, aanduiding Agrarisch Loonbedrijf. Het bijbehorende bouwvlak beslaat het gehele perceel.

9

Huidig bestemmingsplan

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

De nieuwe bestemming van het plangebied bestaat nog steeds voor een groot deel uit Agrarisch met waarden. Nieuw aan het plan is dat twee woningen worden toegevoegd. Deze krijgen de bestemming Wonen met daaromheen de bestemming Tuin.

10

Nieuw omgevingsplan

2.3 Beoogde toekomstige ontwikkeling In de voorgenomen ontwikkeling wordt het loonbedrijf stopgezet op de locatie en wordt de bijhorende bedrijfsbebouwing gesloopt. De omliggende verharding met betonplaten wordt verwijderd. Het terrein krijgt een groene invulling. Het kadastrale perceel 1580 wordt verdeeld in twee kavels met elk een huis met kelder, schuur en twee parkeerplaatsen. Zoals te zien is op onderstaande figuren.

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

Het karakter en uitstraling van de eerste woning op kavel 1 is op de onderstaande afbeeldingen. Er is gekozen voor een type schuurwoning die qua uitstraling ingepast is in de omgeving. De schuurwoning bestaat uit twee verdiepingen met een kelder. Het gebruiksoppervlakte excl. kelder bedraagt 141,5 m2. De kelder bedraagt 78,1 m en zal als berging dienen. Bij deze woning hoort ook nog een vrijstaande schuur die op de kavel aanwezig is. Op Kavel 2 komt de tweede woning met een Mansardekap. Deze woning heeft ook twee verdiepingen met een kelder. Het gebruiksoppervlakte inclusief schuur bedraagt 190,3 m2. Daarbij zit ook een kelder die 100 m2 bedraagt en zal ook hier als berging dienen. De schuur is geïntegreerd in het gebouw en is via de zuidgevel te betreden. Op beide woningen komen zonnepanelen en hebben een moderne maar landelijke uitstraling. De bestaande kavelpad aan de oostkant wordt verwijderd, waardoor er meer plek is voor groen. De nieuwe oprijbaan zal de drie woningen bedienen en wordt de centrale ingang van het erfgebied. Daarnaast worden de oude greppels weer open gegraven worden tot sloot. Het erf zal wordt daardoor omringd door sloten. Ook zullen de twee kavels gescheiden worden met een sloot.

11

Impres siefo to (kav el 1)

Impres siefo t o (kav el 2)

Platteg rond van beoogde o ntwikkeling

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

Luchtimpress iefot o nieuw e s ituatie

12

Doorsnede van woning 1 en woning 2 (incl. kelder)

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

3. Vigerend beleidskader Het vigerend beleidskader van toepassing op het plangebied is als volgt: -

Bestemmingsplan Landelijk Gebied Maarssen 2013 (vastgesteld op 17-12-2023; deels onherroepelijk in werking);

-

Landschapsontwikkelplan Maarssen;

-

Omgevingsplan gemeente Stichtse Vecht;

-

Omgevingsverordening provincie Utrecht;

-

Omgevingsvisie provincie Utrecht;

-

Woonvisie 2023-2030 Stichtse Vecht.

3.1 Gemeentelijk beleid Bestemmingsplan landelijk gebied Maarssen 2013: Voor het perceel geldt het bestemmingsplan Landelijk Gebied Maarssen. Een uitsnede van dit bestemmingsplan is hieronder weergegeven. Middenweg 6 is deels als bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Natuur- en landschapswaarden’ en deels als ‘Tuin’ geheel bestemd als ‘Waarde – Archeologie-5’. De functieduiding is ‘Agrarisch loonbedrijf’ en er gelden ook twee gebiedsaanduidingen ‘other: bethunepolder’ en ‘milieuzone - waterwingebied’

13

Uitsnede best emmingspla n Landelijk Geb ied Maars s en (2013)

Wat betreft gemeentelijk beleid moet geconstateerd worden dat een er een BOPA-procedure nodig is om de woonfunctie, nieuwe natuur en verdwijnen van de bedrijfsfunctie te realiseren. Voorliggende

ruimtelijke

onderbouwing

dient

als

ruimtelijke

motivatie

bij

de

omgevingsvergunningsprocedure om het planologisch mogelijk te maken. Voor de bestemming

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

archeologie wordt in het hoofdstuk archeologie behandeld. De bestemming op de bestemming ‘tuin’ wordt niet gewijzigd. Woonvisie 2023-2030 Stichtse Vecht Wat betreft de Woonvisie zijn er geen concrete aanknopingspunten tussen het beleid en de voorgenomen ontwikkeling. Landschapontwikkelplan Maarssen en Omgevingsvisie Er is eerder al getoetst aan het ontwikkelingsplan. Deze ontwikkeling is niet in strijd met het ontwikkelingsplan Maarssen volgens de gemeente onder de zaaknummer Z2023-00000866.

3.2 Provinciaal beleid Wat betreft provinciaal beleid zijn er binnen de Omgevingsverordening Provincie Utrecht een aantal raakpunten met het plan. Allereerst het verstedelijkingsverbod, dat nieuwe stedelijke functies uitsluit, tenzij aan voorwaarden is voldaan wat betreft ruimtelijke kwaliteit en ruimtebeslag die de provincie Utrecht benoemt in artikel 9.13: “Instructieregel functiewijziging (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar woonfunctie met extra woningen (‘ruimte voor ruimte’)” van de provinciale omgevingsverordening. Het beëindigen van een agrarische functie en omzetten naar woningen is mogelijk mits er voldaan wordt aan de volgende eisen: a.

14

Het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw of, in geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw;

b.

Alle bedrijfsbebouwing op de betrokken bouwpercelen wordt gesloopt, tenzij het gaat om historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing of bedrijfswoning. De historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing krijgt een passende functie die bijdraagt aan dat behoud. Wanneer 750 m2 tot 2.500 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van één nieuwe woning toegestaan. Wanneer 2.500 m2 tot 4.000 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van twee woningen toegestaan. Wanneer er 4.000 m2 of meer aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van drie woningen toegestaan. Voor kassen geldt dat er 5.000 m2 aan bedrijfsbebouwing

wordt

gesloopt

voor

één

woning.

Afwijking

van

de

vereiste

sloopoppervlakten, het aantal te bouwen woningen en van de verplichting om het totaal aan bedrijfsbebouwing te slopen, is mogelijk mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit; c.

De nieuwe woning of woningen worden gesitueerd binnen de voormalige bouwpercelen, in samenhang met de te handhaven boerderij of bedrijfswoning, de betrokken bouwpercelen worden evenredig verkleind en de woningen worden landschappelijk goed ingepast, tenzij situering van de nieuwe woning op een andere locatie in het landelijk gebied leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit; en

d.

De omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

Dergelijke ontwikkelingen zijn mogelijk binnen het provinciale beleid, zolang betoogd kan worden dat de ruimtelijke kwaliteit wordt verhoogd. Bij dit plan wordt primair vormgegeven aan de verhoging van ruimtelijke kwaliteit door: •

Verlaging van het aantal gebouwde vierkante meters

•

Sterke verlaging van het aantal vierkante meters verharding

•

Ontstening en verminderen van verrommeling van het landschap

•

De mogelijkheid om een natuurbestemming toe te kennen aan delen van het plangebied

•

Het verbeteren van de openheid van het landschap dat als ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt benoemd

Een aantal concrete raakpunten zijn de aanduiding als stiltegebied en de nabijgelegen Natura2000 gebieden. Door het realiseren van dit plan treedt verwijdering van een bedrijf dat zware machines gebruikt op, waarmee het voor de hand liggend is dat de geluidskwaliteit per saldo toeneemt en de hoeveelheid CO2- en stikstofuitstoot afneemt.

3.3 Beeldkwaliteit en welstandsnormen Bij het opstellen van het plan is aandacht geschonken aan de context van de omgeving en de beeldkwaliteit die daarbij hoort. De gemeente heeft in het verleden (2010) een landschapsontwikkelplan laten opstellen voor de Bethunepolder, waar het plangebied binnen valt. Het wordt omschreven als open en rationeel verkaveld. Onderstaande figuur laat de toekomstige situatie zien uit het beheerplan, gemaakt door MooiSticht.

Landschapsbeheerp lan (MooiSt icht)

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

15

Aan de achterzijde van het plangebied wordt er een sloot ontdempt, die in 2017 werd gedempt. De rest wordt fauna- en kruidenrijk grasland. Veel van de bestaande verharding wordt weggehaald en wordt beperkt tot de inrit t/m de woningen. Knotwilgen worden aan de kavelranden geplaatst, tussen de twee kavels worden knotbomen geplaatst voor meer privacy tussen de twee woningen. Langs de inrit komt een knip- of scheerheg met daarachter een inheemse bomenrij. De knotwilgen aan de rand zorgen ervoor dat de parkeerplaatsen uit het zicht komen vanaf de openbare weg. Verdere toelichting van het landschapsbeheerplan is te vinden in de bijlage. Een blik op de verkaveling in de directe omgeving leert dat het loonbedrijf georiënteerd op de verkaveling is gebouwd. Het te bouwen gebouw is daarop ook georiënteerd op de verkaveling om tot maximale inpassing te komen.

16

De richt ing van het verkav elingspa tro on nabij het plangebied

Het plan is dermate gesitueerd dat alle bebouwing vanuit het zuidenoosten gezien achter de bestaande bebouwing en de bomen verdwijnt. Daarmee wordt de vrije doorkijk en zichtlijnen van het landschap in de richting zuid-noord versterkt, daar waar nu een bredere blokkering is door de bestaande bedrijfsbebouwing. De nieuwe situatie betreft twee nieuwe woningen. Deze woningen krijgen een moderne, maar landelijke uitstraling. Door de landelijke uitstraling van de nieuwe woningen gepaard met de nieuwe beplanting past dit plan goed in de omgeving.

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

4. Toetsing randvoorwaarden Voor de haalbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling moet aangetoond worden of aan de ruimtelijke randvoorwaarden kan worden voldaan. Deze randvoorwaarden snijden de volgende thema’s aan en worden kort beschouwd: -

Archeologie

-

Bodem

-

Duurzaamheid en ecologie

-

Externe veiligheid

-

Geluid

-

Milieuzonering en bedrijvigheid

-

Verkeer en ontsluiting

-

Water

4.1 Archeologie De gronden ter plaatse van de gewenste ontwikkeling zijn aangewezen als een verwachtingsgebied voor archeologische vondsten. Op het plangebied rust de dubbelbestemming ‘Archeologie – waarde 5’. Hiervoor geldt dat een nieuw te realiseren woning toelaatbaar is wanneer deze niet groter is dan 10 hectaren, er geen graafwerkzaamheden aan te pas komen, of de woning tot slechts 30 centimeter diep kan worden gerealiseerd.

17

Sinds eind vorig jaar kent het plangebied een hernieuwde archeologische regelgeving in de vorm van een nieuw bestemmingsplan genaamd ‘Parapluplan Archeologie’ (12-12-2023). Daarin staat onder andere dat het gebied een enkelbestemming ‘Archeologie – waarde 3’ krijgt, met daarbij de toelichting dat op deze gronden gebouwd mag worden indien het bouwwerk (de nieuw te realiseren woning) een oppervlakte heeft van maximaal 1000 m2, ongeacht de diepte van de bodemingrepen. Echter, het parapluplan met deze versoepelde archeologische regelgeving is nog niet in werking. Het is slechts een ontwerpbestemmingsplan dat nog in voorbereiding is. Gezien het feit dat het Parapluplan Archeologie de nieuwe geldende regelgeving gaat zijn op het gebied van archeologie, wordt als redelijk bevonden om deze regelgeving aan te houden. In andere woorden wordt er dus voorgesorteerd op het nieuwe beleid. Met het nieuwe beleid zal archeologisch onderzoek vooralsnog niet nodig zijn, aangezien de bouwwerken niet meer dan 1000 m2 zal beslaan. De oppervlakte van woning 1 is inclusief tuin 253,6 m2 en woning 2 is inclusief tuin 320,5 m2. Ook het plaatsen van een kelder zal geen belemmeringen opleveren, omdat er niet naar de diepte van de bodemingrepen wordt gekeken.

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

4.2 Bodem

Ontgravingskaart bovengrond Reg io Noo rdwest Ut recht

Voor bodem is de ‘Nota bodembeheer en bodemkwaliteitskaart regio Noordwest Utrecht’ geraadpleegd. Om te mogen bouwen dient de bodemkwaliteit tenminste te voldoen aan de eisen voor de toepassing wonen. Indien dit niet het geval is, dienen de vervuilde gronden gesaneerd te worden. Bovenstaande figuur is de ontgravingskaart van de regio Noordwest Utrecht zien, de ontgravingskaart laat de bodemkwaliteit zien, de planlocatie is aangegeven met een rode cirkel. De bodem is in drie categorieën verdeeld, schone grond (achtergrondwaarde), wonen-grond en industriegrond. Het plangebied bevindt zich in schone grond. Schone grond voldoet aan alle functies, het thema bodem vormt geen belemmering voor het voorliggend plan.

4.3 Duurzaamheid en ecologie 4.3.1: Stikstofdepositie Het voornaamste aspect wat betreft milieu in relatie tot het plan is de recente ontwikkeling in stikstofproblematiek. Hiervoor is een eerste oriënterende berekening gemaakt. De aanwezigheid van de Oostelijke Vechtplassen en de Breukeleveense Plas als stikstofgevoelig gebied. Deze oriëntatie wijst erop dat het verwijderen van het bedrijf en alle bijbehorende machines en verkeersbewegingen, ruim opweegt tegen de uitstoot door twee woningen waardoor op gebied van stikstofruimte een verbetering zal optreden en daarmee haalbaar is. Omdat in veel sectoren wordt gezocht naar deze extra stikstofruimte is dit project op dat vlak van meerwaarde in de zin dat bij vergunnen van dit plan, de totale uitstoot omlaag gaat waardoor de gemeente op andere plaatsen meer ruimte voor zichzelf schept. Het is eventueel zelfs mogelijk voor de

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

18

gemeente om dit project, mits uit de definitieve berekening een stikstofwinst blijkt, als compensatie te gebruiken voor een project elders.

4.3.2 Aerius-berekening Door de opdrachtgever is Hedgehog Company gevraagd om een AERIUS-berekening te maken. De bijbehorende bijlage is 2024.106 Middenweg 6 te Tienhoven. Hieronder een korte samenvatting van de bijlage. 4.3.2.1 Details berekening De AERIUS-berekening is gemaakt voor rekenjaar 2025. De datum berekening betreft 10 mei 2024, voorzien van AERIUS kenmerk S1r98Sfs8Yfx. 4.3.2.2 Emissies Uit de emissiebron Sloop-/aanlegfase en beoogde gebruiksfase Tienhoven (Beoogd) volgen de volgende emissies.

19 4.3.2.3 Deposities Uit de emissies volgen deposities in stikstofgevoelige N2000-gebieden, namelijk 0,02 mol/ha/j in de beoogde situatie. Dit is een afname ten opzichte van de referentiesituatie. Hier is namelijk de depositie 0,21 mol/ha/j. Er is dus een afname van 0,19 mol/ha/j. 4.3.2.4 Resultaten Het totaal emissies door dit initiatief aan de Middenweg 6 te Tienhoven is: •

NOx 55 kg/j

•

NH3 1.9 kg/j

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

20

Dit is ten opzichte de referentiesituatie (rekenjaar 2024) beter. Het totaal emissies aan de Middenweg 6 te Tienhoven is hier namelijk: •

NOx 78,5 kg/j

•

NH3 1,5 kg/j

4.3.2.5 Conclusie Door middel van interne saldering is aangetoond dat de stikstofdepositie afneemt. Per saldo is er dus geen sprake van een toename. Hiermee kunnen significante effecten worden uitgesloten en is de activiteit niet vergunningplichtig met betrekking tot stikstofaspecten.

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

4.3.3Luchtkwaliteit Het is gezien de ligging in het buitengebied, weg van actieve agrarische bedrijven onwaarschijnlijk dat er geurhinder of -vervuiling aanwezig is door reeds nabijgelegen bedrijvigheid. Er zijn in de buurt geen bekende overschrijdingen van de normen voor luchtkwaliteit. Deze ontwikkeling voegt echter geen significante belasting toe op het gebied van luchtvervuiling.

4.3.4 Wettelijk kader De twee nieuwbouwwoningen voldoen aan de duurzaamheidseisen uit het Bouwbesluit Nieuwbouw 2012 en aan de gemeentelijke duurzaamheidsambities. Om dit aan te tonen wordt aan de hand van de ontwerpen een BENG-berekening en een toetsing van de milieuprestatie (MPG) aangeleverd. Ook wordt aangesloten bij de leidraad klimaatadaptief bouwen, waarbij in de aanvraag omgevingsvergunning wordt onderbouwd welke keuzes worden gemaakt.

4.3.5: Soorten- en gebiedsbescherming Om conform de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) eventuele aanwezige beschermde dier- en plantensoorten te beschermen is in opdracht van de initiatiefnemer door Adviesbureau Mertens B.V. een quickscan flora & fauna uitgevoerd. Uit de quickscan blijkt dat dat negatieve effecten op broedvogels, verblijfplaatsen van vleermuizen en andere beschermde soorten kunnen worden uitgesloten. Verder zijn beschermde flora niet aanwezig in het plangebied. De beoogde ontwikkeling aan de Middenweg 6 te Tienhoven is niet in strijd met het gestelde binnen de Wnb. Voor en tijdens de werkzaamheden dient alsnog rekening gehouden te worden met voldoende zorg in acht te nemen van alle in het wild levende dieren, inclusief hun leefomgeving en voor alle planten en hun groeiplaats, ten behoeve van de zorgplicht.

4.4 Externe veiligheid Ten aanzien van het aspect externe veiligheid dient aangetoond te worden dat onderhavig plan geen onevenredige risico’s oplevert als gevolg van de nabijheid van de opslag, productie en het transport van gevaarlijke stoffen.

4.4.1

Plaatsgebonden risico’s

Voor het plangebied is gekeken naar de plaatsgebonden risico’s. Het meest dichtbij zijnde risico is een windturbine, deze staat in het zuidoosten en is op een afstand van 1,2km van het plangebied gelegen. Verder zijn er geen risico’s in de nabije omgeving aanwezig.

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

21

Plaatsgebonden ris ico

4.4.2

Groepsrisico’s

Het betreft hier een twee woningen waarbij het volgens Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) geen kwetsbaar object betreft. De bewoners van het object zijn zelfstandige personen die zelfstandig via de aangegeven vluchtwegen de veiligheid in geval van nood, zoals een brand, kunnen opzoeken. Samenvattend zijn er geen bezwaren op het gebied van externe veiligheid, tegen de voorgenomen ontwikkeling. 22

4.5 Geluid Bij de voorgenomen plannen wordt er op afstand van de weg een nieuwe geluidsgevoelige functie (wonen) gerealiseerd, liggende achter bestaande bebouwing. Het verkeersaanbod op de Middenweg is relatief beperkt, bestaande uit een 50-weg. Daarnaast is er ook geen last van de windturbine die hemelsbreed ongeveer een kilometer van het plangebied staat. Doordat de functie Wonen geluidsgevoelig is, moet extern geluid verantwoord kunnen worden. Op de geluidskaart blijkt dat het plangebied een geluidsbelasting in de voorkeurswaarde bevat. Het valt dus in de toelaatbare waarde (dB), te zien in onderstaande figuur. Voor de locatie stelt het RIVM een indicatie van geluidskwaliteit ‘goed’ vast, waarmee het waarschijnlijk is dat er geen bezwaren zullen zijn omtrent geluid bij realiseren van het plan.

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

Geluidshinder rondom Middenweg 6, Tienhoven (L den)

4.6 Milieuzonering en bedrijvigheid Het is ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit niet wenselijk dat milieugevoelige functies mengen met milieubelastende functies. Voorbeelden van milieugevoelige functies zijn woningen, scholen, ziekenhuizen en verblijfsrecreatie. In het kader geldt er een milieuzonering voor het invullen van de ruimte. Elkaar niet verdragende functies kunnen in het bestemmingsplan door middel van zonering niet-wettelijk gelimiteerd worden. Het overwegende karakter van de straat betreft de functie Wonen. De Middenweg kent een aantal bedrijvigheden, zoals een kledingwinkel. Ook eindigt de Middenweg aan de Looydijk/Laan van Niftarlake waar enkele dorpswinkels zijn gevestigd.

4.7 Verkeer en ontsluiting 4.7.1 Verkeersgeneratie De weg aan het plangebied maakt deel uit van het ontsluitingsnetwerk van fiets- en autoroutes. Gezien de ligging van het plangebied direct aan deze ontsluitingsroute is, is het niet noodzakelijk grote infrastructurele wijzingen aan te brengen.

4.7.2 Parkeren De parkeernorm voor vrijstaande woningen in het buitengebied, niet-stedelijk, is vastgesteld op 2,5 parkeerplaatsen per woning. Er is op het perceel genoeg ruimte aanwezig om op eigen terrein te parkeren. In het plan rekening gehouden met voldoende parkeerplaatsen per huis. Er is voorzien in ruim voldoende parkeerruimte op eigen terrein, met twee of drie plaatsen per woning, indien nodig voor parkeernormen, uit te breiden.

4.7.3 Ontsluiting Ter ontsluiting kan gebruik worden gemaakt van de Middenweg. Door de komst van twee woningen en het slopen van het loonbedrijf zal er eerder een verkeersafname zijn dan een verkeerstoename. Grote vervoersmiddelen als vrachtwagens en tractoren zullen plaatsmaken voor personenauto's.

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

23

4.8 Water In het figuur hieronder is een uitsnede van de legger van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV). De locatie bevindt zich in het buitengebied en in een waterwingebied. De wateren van het plangebied sluiten aan op de primaire watergang in het noorden van het plangebied. De wateren aangrenzend aan het plangebied behoren niet tot de secundaire watergang.

Legger Wa terschap Amstel, Go oi en Vecht

Bij de beoogde situatie neemt de waterberging toe en worden er wijzigingen gemaakt in de waterstructuur. In het midden van het plangebied wordt een sloot ontdempt die in 2017 werd gedempt, daarnaast wordt aan de oostkant van kavel 2 nog een stuk sloot gegraven, beiden te zien in het rood. De sloot aan de oostkant van het plangebied wordt verschoven naar de rand van het plangebied, te zien in het oranje.

Beoogde s ituat ie w.b .t . to egevoegd wat er

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

24

5. Uitvoerbaarheid 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Bij een transformatie van een bedrijf met grote machines naar twee woningen worden belemmeringen in de maatschappelijke uitvoerbaarheid niet verwacht. Het ligt niet in de wens van de initiatiefnemer noch aard van deze aanvraag om de bestemming Bedrijf nog nader te gebruiken, waardoor bij een actualisatie, bijvoorbeeld naar een omgevingsplan, de bestemming geactualiseerd kan worden.

5.2 Economische uitvoerbaarheid Het planproces en de realisatie worden uit de eigen middelen van de initiatiefnemer gefinancierd, gemaakte en eventuele verdere (planschade)kosten ten aanzien van het planproces en de realisatie worden gedekt.

25

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

6. Conclusie In de voorgaande hoofdstukken is de transformatie van Middelweg 6 als loonbedrijf naar 2 woningen onderbouwd. De transformatie kan voldoen aan de goede ruimtelijke ordening, om de volgende redenen: -

Het doet geen afbreuk aan het landschap

-

Gebruik als woningen leidt niet tot aantasting van goede woon- en leefomgeving voor omliggende percelen;

-

Gebruik als woningen met een goede woon- en leefomgeving is aangetoond: o

Er is geen risico met betrekking tot de milieu-hygiënische staat van de bodem door transformatie naar wonen;

o

Het plangebied bevat een geluidsbelasting binnen de voorkeurswaarde;

o

Het verkeer neemt af en geen wijzigen nodig voor de ontsluiting;

o

Er is voldoende parkeermogelijkheid op eigen terrein;

o

Vanuit de ecologie zijn er geen bezwaren, doordat het verwijderen van het bedrijf en alle bijbehorende machines en verkeersbewegingen, ruim opweegt tegen de uitstoot door twee woningen waardoor op gebied van stikstofruimte een verbetering zal optreden;

o

Op het gebied van het waterbeleid geen relevante aanknopingspunten, omdat de verharding niet toeneemt, maar juist afneemt;

Daarmee valt te concluderen dat de planologische wijziging haalbaar en uitvoerbaar is.

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven

26

27

Mei 2024 Projectnummer: 24024 Weltevreden B.V. P.C. Staalweg 110 B 3721 TJ Bilthoven +31 30 2003 211 info@weltevredenbv.nl www.weltevredenbv.nl i.o.v. De Bois Vastgoed B.V.

Ruimtelijke onderbouwing – Middenweg 6, Tienhoven