Bp Westbroekse Binnenweg tussen 86 en 88 - Toelichting - VA01.pdf

bestemmingsplan

Westbroekse Binnenweg tussen 86 en 88, Tienhoven Gemeente Stichtse Vecht

Planstatus:

vastgesteld

Plan identificatie:

NL.IMRO.1904.BPWestbrBinnenweg-VA01

Datum:

2022-10-20

Contactpersoon Buro SRO:

dhr. J. van Nuland

Kenmerk Buro SRO:

SR200292

Opdrachtgever:

Smits bouwdeskundigen

Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl

BTW nummer: KvK nummer: Rabobank rekeningnummer:

NL8187.16.071.B01 30232281 NL44.RABO.0142.1540.24 t.n.v. Buro SRO B.V. te Utrecht

2

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................... 5 1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied .......................................................................................................... 6 1.3 Geldend bestemmingsplan ................................................................................................................................. 7 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 7

2 Planbeschrijving ...................................................................................................................................... 8 2.1 Huidige situatie ................................................................................................................................................... 8 2.2 Beeldkwaliteitsplan ........................................................................................................................................... 11 2.3 Landschappelijke inpassing ............................................................................................................................... 13 2.4 Toekomstige situatie ......................................................................................................................................... 15

3 Beleidskaders ........................................................................................................................................ 17 3.1 Rijksbeleid ......................................................................................................................................................... 17 3.2 Provinciaal beleid .............................................................................................................................................. 19 3.3 Gemeentelijk beleid .......................................................................................................................................... 22

4 Onderzoeken ......................................................................................................................................... 27 4.1 Milieueffectrapportage ..................................................................................................................................... 27 4.2 Bodem ............................................................................................................................................................... 29 4.3 Geluid ................................................................................................................................................................ 30 4.4 Luchtkwaliteit .................................................................................................................................................... 31 4.5 Bedrijven en milieuzonering.............................................................................................................................. 32 4.6 Externe veiligheid .............................................................................................................................................. 34 4.7 Cultuurhistorie ..................................................................................................................................................

37 4.8 Archeologie ....................................................................................................................................................... 39 4.9 Ecologie ............................................................................................................................................................. 40 4.10 Water .............................................................................................................................................................. 42 4.11 Verkeer en parkeren ....................................................................................................................................... 46 4.12 Duurzaamheid ................................................................................................................................................. 47

5 Juridische planbeschrijving ................................................................................................................... 48 5.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 48 5.2 Verbeelding ....................................................................................................................................................... 48 5.3 Planregels .......................................................................................................................................................... 48 5.4 Wijze van bestemmen ....................................................................................................................................... 49

6 Uitvoerbaarheid ..................................................................................................................................... 51 6.1 Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................................................... 51 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................................................... 51

3

4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De initiatiefnemer is voornemens de planlocatie, gelegen tussen de Westbroekse Binnenweg 86 en 88, te herontwikkelen. Het perceel heeft momenteel een agrarische bestemming met op het achterste deel glastuinbouw. Het plan is om de aanwezige kassen te slopen. Op het voorste gedeelte van de planlocatie worden 4 nieuwe ruime vrijstaande woningen gerealiseerd. Daarnaast wordt op de achtergelegen gronden een zonneveld van ca. 16.000 m² beoogd. Op 6 maart 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders een positief besluit genomen over het principeverzoek dat is ingediend voor de beoogde ontwikkeling. Het initiatief past niet binnen de mogelijkheden van het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.', vastgesteld door de raad van de gemeente Stichtse Vecht op 30 januari 2018. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Naast het bestemmingsplan is er een beeldkwaliteitsplan opgesteld met beeldkwaliteitsregels voor de bebouwing en beoogde inrichting van het plangebied. Met het samenspel van bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan wordt de beoogde kwaliteit juridisch vastgelegd.

5

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen aan de Westbroekse Binnenweg tussen nummer 86 en 88 te Tienhoven (gemeente Stichtse Vecht). De locatie bevindt zich ten oosten van de Maarsseveense Plassen. Het plangebied is kadastraal bekend onder de gemeente Maarssen, sectie K, percelen 1210, 1211, 1212 en 1213 met een gezamenlijke oppervlakte van 47.360 m². Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: Google Maps)

Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: Google Maps)

6

1.3 Geldend bestemmingsplan Het plangebied is gelegen binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o', vastgesteld op 30 januari 2018 door de raad van de gemeente Stichtse Vecht. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van het geldende bestemmingplan 'Maarsseveense Plassen e.o.'.

Uitsnede geldende bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De gronden van het plangebied zijn in het geldende bestemmingsplan voorzien van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. De voor 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor ter plaatse van het bouwperceel grondgebonden veehouderijbedrijven, niet zijnde intensieve veehouderij, het beweiden van dieren en recreatief medegebruik. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor het behoud, de versterking en herstel van het veenweidegebied en de aanwezige natuurwaarden. Voor de meest zuidelijk gelegen gronden van het plangebied is de functieaanduiding 'glastuinbouw' opgenomen. Op deze gronden is een glastuinbouwbedrijf toegestaan en is het bouwen van een kassencomplex toegestaan. De maximale gooten bouwhoogte van het kassencomplex mogen respectievelijk 5 en 7 m bedragen. Ter plaatse van het de aanduiding 'glastuinbouw' mag de oppervlakte van het kassencomplex maximaal 2,5 ha bedragen. In de voorliggende situatie is de oppervlakte ter plaatse van de aanduiding kleiner dan 2,5 ha, waardoor deze gronden volledig bebouwd mogen worden. Het voorgenomen plan om 4 nieuwe woningen en een zonneveld te realiseren past niet binnen de regels van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Er zijn geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden in het geldende bestemmingsplan opgenomen die toereikend zijn.

Om die reden dient een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het beoogde plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

7

2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie De planlocatie aan de Westbroekse Binnenweg tussen nummer 86 en 88 bestaat uit agrarische gronden. Het plangebied bestaat uit twee delen. Het noordelijke gedeelte is het deel aangrenzend aan de Westbroekse Binnenweg. Dit deel is nu nog onbebouwd en wordt gebruikt ten behoeve van het beweiden van dieren. Op het zuidelijke gedeelte is het kassencomplex gesitueerd. Op de achtergelegen gronden (zuidelijke gedeelte van het plangebied) is glastuinbouw toegestaan. Hier staat ca. 17.500 m² aan kassen, inclusief ca. 500 m² aan kantoor, met daarachter een waterbassin. De kassen zijn te bereiken door middel van een pad vanaf de Westbroekse Binnenweg. Er is een vergunning verleend voor de bouw van twee kassen. In 2017 is op verzoek van omwonenden de vergunning voor de bouw van de kassen aan de Westbroekse Binnenweg ingetrokken. Opvallend is dat het kassencomplex niet gelegen is direct aan het bebouwingslint van de Westbroekse Binnenweg, maar verder in het landschap ligt. Doordat het zo'n 225 meter vanaf de Westbroekse Binnenweg is gelegen en het kassencomplex (exclusief waterbassin) circa 180 meter lang is, is het een opvallende verschijning midden in het landschap. Het complex is zodoende in de hele omgeving zichtbaar, zowel vanaf de Burgemeester Huydecoperweg, de Westbroekse Binnenweg en de Gageldijk.

Het kassencomplex heeft in de periode 2012 tot 2018 verschillende andere functies gehad en is sinds 2018 weer in gebruik als plantenkas, zij het niet optimaal. De navolgende afbeeldingen tonen het kassencomplex in de huidige situatie.

Het kassencomplex in de huidige situatie

8

Het kassencomplex van binnen

Omgeving Het plangebied is gelegen tussen de Westbroekse Binnenweg en Gageldijk ten oosten van de Maarsseveense Plassen. Het gebied bevindt zich op de rand van de gemeente Stichtse Vecht (voormalige gemeente Maarssen) aansluitend aan de wijk Overvecht van de stad Utrecht. Het polder gebied heeft overwegend een agrarische functie. Van oudsher komen hier ook kassen voor. De lintbebouwing aan de Westbroekse Binnenweg en Gageldijk heeft verschillende functies. Agrarische en niet-agrarische bedrijfsactiviteiten worden afgewisseld met woonpercelen. Aan de zijde van de Westbroekse Binnenweg is hier en daar sprake van dichte bebouwing. Hier zijn de voormalige recreatieparken gevestigd die in de loop van de tijd een woonbestemming hebben gekregen. Ter hoogte van het plangebied is sprake van een redelijke mate van openheid en een duidelijk agrarisch karakter. Voornamelijk het bestaande kassencomplex is een opvallende verschijning en dissonant in het gebied. Het agrarisch gebied rondom het plangebied vormt een groen overloopgebied vanuit de bebouwde omgeving naar de gebieden met hoge natuur- en landschapswaarden. De aanwezigheid van fort De Gagel speelt een belangrijke cultuurhistorische rol in het gebied. De navolgende afbeelding toont het kassencomplex in het landschap.

9

Het kassencomplex in de omgeving

10

2.2 Beeldkwaliteitsplan Voor de beoogde ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (3 mei 2021, Buro SRO, zie bijlagen bij de regels bijlage 2). Het beeldkwaliteitsplan geeft richtlijnen voor een zorgvuldige stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing en aansluiting van de verkaveling en de situering van de gebouwen op de bestaande context. In de regels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waarmee voldaan dient te worden aan de richtlijnen uit het beeldkwaliteitsplan. Situering De woningen dienen op een passende afstand van de Westbroekse Binnenweg, vergelijkbaar met de overige woningen, tussen de 10 en 20 m vanaf de erfgrens te staan. Qua voorgevelrooilijn en kaprichting (haaks of parallel) wordt de verkavelingsrichting gevolgd. De twee achterliggende woningen zijn qua architectuur en uitstraling ondergeschikt aan de woningen aan de voorzijde van het perceel. De woningen staan centraal op de kavel, de achterliggende woningen verspringen ten opzichte van de hoofdbebouwing zodat dit goed aansluit op het bebouwingsritme in de directe omgeving. Hiermee ontstaat een nieuwe zichtlijn tussen de woningen. De zonnepanelen worden op het achterste gedeelte van de kavel gesitueerd verdeeld over twee velden en omringd door natuurvriendelijke oevers met opgaand groen.

De navolgende afbeelding toont de situering van de bebouwing in de directe omgeving.

Situering bebouwing in de omgeving (bron: Buro SRO)

Bouwmassa Door een eenvoudige bouwmassa, bestaande uit één duidelijk herkenbaar hoofdvolume met daarachter bebouwing met een schuurvolume, wordt aangesloten op de bouwmassa's in de omgeving. De volumes kunnen vormgegeven worden als T-boerderij waarbij het hoofdvolume haaks staat op de verkavelingsrichting. De achtergelegen woningen krijgen de uitstraling van een agrarisch bijgebouw met een lage goot met een prominent zadeldak. De maximale nokhoogte bedraagt 9 m. Bergruimten worden zoveel als mogelijk geïntegreerd in de hoofdmassa van de woning zodat het perceel verder vrij kan blijven van bijgebouwen.

11

Aan het bebouwingslint Als erfgrens wordt de slotenstructuur als rechtlijnig element in het landschap aangehouden. De erfgrens wordt eventueel versterkt door opgaande gebiedseigen beplanting. Tussen de woningen wordt een nieuwe watergang gegraven in lijn met de watergang die vroeger aanwezig was. Hiermee wordt de nieuwe zichtlijn naar het achtergelegen landschap versterkt. De achtergevel van de schuurvolumes mag niet dieper het landschap in komen te liggen dan 115 meter vanaf de erfgrens langs de Westbroekse Binnenweg. Qua beplanting in het tuingedeelte wordt de sfeer van een boerenerf gecreëerd. Inrichting erf Het erf tussen het hoofdvolume en het schuurvolume biedt voldoende ruimte om het benodigde aantal parkeerplaatsen mogelijk te maken uit het zicht van de openbare ruimte. De voorzijde van het erf wordt ingericht als boerderijtuin. De verkavelingsrichting kan versterkt worden met rechtlijnige elementen door het gebruik van bijvoorbeeld knotwilgen of elzen. Het terrein blijft grotendeels open met gras en eventueel solitaire bomen. Het oppervlak aan verharding blijft beperkt tot hetgeen nodig voor de inrit, terrassen en parkeerplaatsen, waarbij gebruik gemaakt wordt van passende materialen zoals grond of gebakken klinkers. De erfgrenzen zijn groen en er wordt geen gebruik gemaakt van schuttingen of andere gebouwde erfafscheidingen.

Zonnepanelen De zonnepanelen liggen laag op de bestaande kasvloer. De randen worden landschappelijk ingepast door natuurvriendelijke oevers met aan de noordwestzijde een rij knotbomen (wilg of els). De panelen worden haaks op de verkavelingsrichting georiënteerd met een hoogte van 70 cm boven de bestaande kasvloer. Door de geringe hoogte van de panelen is er geen zicht op vanaf de Gageldijk. In totaal worden er circa 6.400 panelen geplaatst. Architectonische richtlijnen Hoofdvolumes mogen worden voorzien van ondergeschikte uitsparingen en ondergeschikte gootdoorbrekingen zolang het beeld van een doorgaande, prominente kap in stand blijft. De bebouwing is 'familie' van elkaar, maar is niet geheel gelijk aan elkaar. Er wordt afgeweken in detaillering en kleurnuance. De vier bouwvolumes worden ieder als één gebouw vormgegeven. De woningen aan de Westbroekse Binnenweg worden vormgegeven als hoofdgebouw met een T-vorm waarvan het representatieve gedeelte parallel staat aan de rijbaan. De schuurwoningen bestaan uit één laag en een prominente kap. De kaprichting is parallel aan de verkaveling; Qua materiaalgebruik gaat de voorkeur uit naar de toepassing van natuurlijke materialen zoals hout, baksteen en zink. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van gedekte kleuren. Hiermee wordt er met de bebouwing aangesloten op het traditionele beeld van een boerenensemble.

Er is sprake van een hoogwaardige afwerking door toepassing van houten of aluminium kozijnen. De daken zijn voorzien van matte keramische pannen of riet.

12

2.3 Landschappelijke inpassing 2.3.1 Historie Er bestaat een duidelijk contrast tussen het oostelijk en westelijk gedeelte van de Westbroekse Binnenweg. Het westelijke gedeelte kent een besloten bebost karakter met de aanwezigheid van petgaten en legakkers ten noorden en zuiden van de Westbroekse Binnenweg. Later zijn op het zuidelijke deel de Maarsseveense plassen gerealiseerd. Contrasterend hiermee is de open slagenverkaveling ter hoogte van het oostelijke deel van de Westbroekse Binnenweg. Hier ontstaat pas in de loop van de twintigste eeuw bebouwing, in tegenstelling tot de eerdere lintbebouwing ter hoogte van het westelijke gedeelte. Aan het einde van de twintigste eeuw komen kassencomplexen steeds meer voor in polder Binnenweg. De kassencomplexen zorgen voor een aantasting van het open karakter van het veenweidegebied. Het kassencomplex in het plangebied is gelegen binnen de invloedssfeer van het Fort De Gagel. Dit fort maakt onderdeel uit van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, welke sinds kort is aangewezen als Unesco Wereld Erfgoed. Het plangebied is gelegen binnen het zogenaamde inundatiegebied. Het kassencomplex is zelfs gelegen binnen de "verboden kringen" rondom het fort. Deze kringen moesten zoveel mogelijk vrij gehouden worden of vrij gemaakt kunnen worden in het geval van oorlog.

De openheid van het landschap en de zichtlijnen vanuit het fort zijn daarom belangrijke cultuurhistorische waarden. De aanwezigheid van het kassencomplex verstoord deze openheid en daarmee de cultuurhistorische waarde en herkenbaarheid van het gebied. De aanwijzing als Unesco Wereld Erfgoed is gericht op het behoud en versterken van de hierbij betrokken universele waarden. Een ontwikkeling binnen het onderhavige plangebied moet rekening houden met deze waarden. Om die reden heeft het de voorkeur om een nieuwe ontwikkeling te realiseren direct aan de Westbroekse Binnenweg en niet op de huidige locatie van het kassencomplex. Zo vindt de ontwikkeling plaats buiten de "verboden kringen". In toelichting paragraaf 4.7 wordt hier nader op ingegaan. 2.3.2 Landschappelijke en stedenbouwkundige hoofdstructuur De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een slagenverkaveling die van noord naar zuid georiënteerd is. Echter is ter hoogte van het plangebied de verkavelingsstructuur verstoord met een gebiedsvreemde brede kavel. Het herstellen van het oorspronkelijke verkavelingspatroon is hier wenselijk. De woonhuizen langs de Westbroekse Binnenweg zijn divers qua grootte, kaprichting en architectuur. Daarnaast is er ook diversiteit in de voorgevelrooilijnen. Het is van belang in de nieuwe inrichting met deze gebiedskenmerken rekening te houden.

Aan de Westbroekse Binnenweg is sprake van afwisselend open en deels gesloten lintbebouwing . Openheid is meer te vinden aan de zuidoostkant van de Westbroekse Binnenweg. Hier staan voornamelijk individuele woningen en bedrijven met erven met beperkte beplanting. Er zijn veel doorzichten naar het achterland. Het plangebied ligt nagenoeg op een overgangszone van openheid en een meer gesloten gebied met een waterrijk en veenbosachtig karakter. Het noord/westelijke gedeelte van de Westbroekse Binnenweg, overgaand in de Oudedijk, is wezenlijk anders dan de zuid/oostkant. Hier is de landschappelijke kwaliteit hoger door de kwaliteit van de houtopstanden en de aanwezigheid van waterelementen. Daarnaast bevindt zich hier meer karakteristieke bebouwing en is er minder verrommeling door een willekeur aan bebouwing. Het op de planlocatie aanwezige kassencomplex vormt een gebiedsvreemd element. Qua massa en verschijningsvorm zorgt dit voor een negatieve invloed op de kwaliteit van Polder Binnenweg.

13

2.3.3 Uitgangspunten ontwikkeling Voor het beoogde plan is een landschappelijke inpassingsplan opgesteld, zie bijlagen bij de regels bijlage 1. Voor de realisatie en instandhouding van het plan is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Bij het ontwerp dient o.a. rekening gehouden te worden met de volgende uitgangspunten:

• •

Boerenerf karakter in aansluiting op karakter omliggende gebied; Inpassen van streekeigen beplantingselementen (landschapselementen) o.a.: o Hoogstam fruitboomgaard o Erfbomen o Knotwilgenrijen o Elzenrijen o Geriefbosjes

•

Voldoende ruimte reserveren voor inpassing van zonnepanelen velden ter hoogte van en op bestaande teeltvloer.

• •

Ter plekke van de nieuw te graven sloot en aanliggende oevers wordt de teeltvloer weggehaald;

•

Verkleinen van het totaal aan oppervlak aan teeltvloer met ca. 1500 m² voor toepassing onder zonnepanelen waardoor oppervlakte aan herstel van natuurlijk bodemleven wordt vergroot. Zonnepanelen liggen in het schootsveld met toepassing en hergebruik van onderliggende bestaande kasbedding/teeltvloer.

•

Dit vormt reden om de panelen zo laag mogelijk te plaatsen, waardoor onderhoud aan beplanting onder panelen niet mogelijk en nodig is;

• • • • • • • •

Vergroten van de biodiversiteit om invulling te geven aan de ambitie van de gemeente Stichtse Vecht; Inpassing van natuurvriendelijke oevers; Realiseren van vier wooneenheden binnen twee erfclusters; Rekening houden met behoud van bestaande trafo; Erfclusters realiseren met voldoende diversiteit in kaprichting en rooilijnen; Doorzicht creëren richting achterliggend land; Herstel van lengtesloot; Voldoende privacy creëren tussen verschillende woonvlakken.

14

2.4 Toekomstige situatie Het aanwezige kassencomplex (ca. 17.500 m²) inclusief het waterbassin op het zuidelijke gedeelte van het plangebied wordt gesloopt. Ter compensatie worden op het noordelijke gedeelte van het plangebied, aan de Westbroekse Binnenweg, in totaal 4 woningen gerealiseerd en het zuidelijke gedeelte wordt voorzien van een zonneveld. Er worden 4 ruime vrijstaande woningen gerealiseerd. Met de bebouwing wordt aangesloten op de structuur van het bebouwingslint van de Westbroekse Binnenweg. De verschijningsvorm van de vier volumes wordt uitgevoerd in twee boerderijen met bijbehorende schuurwoningen die meer achter op de kavel zijn gesitueerd. De woonerven krijgen een groene inrichting die aansluit op de landschappelijke hoofdstructuur. Er wordt gebruik gemaakt van streekeigen beplanting, zoals hagen, elzen en knotwilgrijen. Tevens wordt tussen de woningen en het beoogde zonneveld een hoogstam fruitboomgaard aangelegd die als buffer functioneert. Naast de groene en landschappelijke inrichting wordt de slagenverkaveling met het oorspronkelijke slootprofiel hersteld. In het verlengde hiervan wordt ook een duiker in het plangebied hersteld waarmee er sprake zal zijn van een goede afwatering. De navolgende afbeelding toont het schetsontwerp van het noordelijke gedeelte van het plangebied in de toekomstige situatie.

Toekomstige situatie noordelijke gedeelte plangebied (bron: Langendijk Tuin en landschapsarchitecten)

Op het zuidelijke gedeelte van het plangebied wordt het zonneveld gerealiseerd. Het geheel bestaat uit twee velden met een oppervlakte van in totaal ca. 16.000 m². Tussen de twee velden wordt de voormalige sloot teruggebracht wat het doorzicht op het landschap versterkt. Rondom de kavels wordt een onderhoudspad van 5 m breed aangelegd. De zonnepanelen worden opgesteld in een 'landscape' opstelling. Daarnaast wordt door middel van natuurvriendelijke oevers en knotwilgenrijen het zicht op de zonnepanelen ontnomen. Ook wordt hiermee de landschappelijke hoofdstructuur en het landelijke karakter versterkt.

15

De navolgende afbeelding toont het schetsontwerp van het zuidelijke gedeelte van het plangebied in de toekomstige situatie.

Toekomstige situatie zuidelijke gedeelte plangebied (bron: Langendijk Tuin en landschapsarchitecten)

16

3 Beleidskaders 3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Planspecifiek Gezien de aard en omvang is de NOVI verder niet specifiek van belang. Wel wordt er aangesloten op de ambities en belangen van het rijk zoals het realiseren en behouden van een goede leefomgevingskwaliteit, het realiseren van woningen en het behouden en het versterken van cultureel erfgoed. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken.

Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016 en 1 januari 2017 op onderdelen aangevuld. Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling valt binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie, die een erfgoed van uitzonderlijke universele waarde is. De aanwijzing vanuit het Barro werkt door in de provinciale Omgevingsverordening (zie toelichting paragraaf 3.2.2). Hierin is met een Heritage Impact Assesment (HIA) aangetoond dat de cultuurhistorische waarden van de Nieuwe Hollandse Waterlinie niet verslechteren, maar dat de ontwikkeling een gering positief effect heeft. Het plan is daarmee niet strijdig aan het gestelde in het Barro.

17

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de nieuwe 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

•

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

•

Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

•

Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen, afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Het voorliggende plan maakt de realisatie van in totaal 4 woningen mogelijk, waarmee het project niet aangemerkt wordt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling niet nader getoetst hoeft te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

18

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht De Omgevingsvisie Provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

• • • • • • •

waarin Stad en land gezond zijn; die Klimaatbestendig en waterrobuust is; waarin Duurzame energie een plek heeft; met Vitale steden en dorpen; die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is; met een Levend landschap, erfgoed en cultuur; die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Slim combineren Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers. Concentreren Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie. Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden. Planspecifiek Bij ontwikkelingen is klimaat en duurzaamheid van belang.

De provincie zet in op een klimaatbestendige provincie en heeft de ambitie om in 2040 energieneutraal te zijn. Dit moet behaald worden om met ontwikkelingen in te zetten op de klimaatbestendigheid en de manier van energie besparen en opwekken. Deze aspecten worden met het voorliggende project niet uit het oog verloren. De woningen worden voorzien van een en goede isolatie en duurzame installaties. Daarnaast staat op kaart 7 aangegeven dat er ter plaatse van het plangebied ruimte is voor het opwekken van duurzame energie. Het zonneveld die voorziet in duurzaam opgewekte energie is dan ook passend op de planlocatie. Kaart 5 geeft aan dat het plangebied in overstroombaar gebied ligt. Bij overstromingen dienen de gevolgen beperkt te worden. Vooral de gevolgenbeperking bij overstromingen voor de vitale en kwetsbare functies is van belang. Gezien de aard en omvang van onderhavig plan heeft het plan geen invloed op het overstroombaar gebied waar het in ligt.

19

Het plangebied is gelegen in het aandachtsgebied voor bodemdaling. Ter plaatse van deze gebieden moet de bodembewerking beperkt worden. De realisatie van de vier woningen is relatief kleinschalig en zal geen negatieve invloed hebben op de bodemdaling. Het zonneveld wordt aangelegd op de teeltvloer van de te slopen kassen. Hierdoor zijn er geen bodemingrepen nodig en heeft het geen verdere invloed op de bodemdaling. Voor het landschap Groene Hart, waar het plangebied onderdeel van is, wil de provincie de kernkwaliteiten behouden. Eén van de kernkwaliteiten is openheid, welke met het voorliggende plan verbeterd wordt. Tevens wordt de oude strokenverkaveling teruggebracht en wordt de bebouwing dichter tegen de Westbroekse binnenweg gesitueerd. Hiermee worden de kernkwaliteiten van het Groene Hart verbeterd. Het zuidelijke gedeelte van het plangebied bevindt zich in de kernrandzone. De kernrandzone is het gedeelte van het landelijk gebied dat direct aansluit aan de rode contour. Ontwikkelingen dienen ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar te zijn. Voor vrijkomende agrarische bedrijven is het beleid van de provincie gericht op de sloop van overbodige bedrijfsbebouwing. De sloop van de kassen biedt ruimte voor de nieuwe woningen. Kaart 12 geeft aan dat het plangebied ligt in de Hollandse Waterlinie.

Ook voor de Hollandse Waterlinie gelden er kernkwaliteiten die behouden en/of versterkt moeten worden. Hierbij kan gedacht worden aan het samenhangend stelsel van forten, dijken, kanalen en inundatiekommen, het groene karakter en de openheid. De kernkwaliteiten zijn binnen het plangebied niet of nauwelijks te vinden. Echter worden de kassen op het plangebied gesloopt. De nieuwe woningen worden dichter op de weg gesitueerd, waardoor er meer openheid gecreëerd wordt. Er kan gesteld worden dat de kernkwaliteiten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie niet aangetast maar versterkt worden. In het landbouwgebied, waar de planlocatie zich in bevindt, is landbouw de hoofdgebruiker. Daarnaast vindt er ook menging met andere functies plaats. Het initiatief heeft geen raakvlakken met de belangen van het landbouwgebied, maar vormt ook geen hinder voor omliggende bedrijven. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling van de vier woningen op de planlocatie in lijn is met de Omgevingsvisie provincie Utrecht. 3.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's: De Omgevingsverordening In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat.

Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken. De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden. Programma's Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden.

Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsverordening wil de

20

provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen. Planspecifiek Op kaart 3 'Watersysteem kaart 2' staat aangeven dat het plangebied in overstroombaar gebied ligt. Daarbij wordt in artikel 2.10 gesteld dat er rekening gehouden moet worden met overstromingsrisico's. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks geldt dit ook voor individuele woningen en bedrijven. Het plangebied ligt binnendijks en er worden geen kwetsbare en vitale objecten of woonwijken en bedrijventerreinen gerealiseerd, waardoor dit artikel voor onderhavig plan niet van toepassing is. Op kaart 11 'Energie' staat het plangebied aangeduid met windenergie en zonnevelden. Artikel 5.5 stelt dat een bestemmingsplan de realisatie van opwekking van zonne-energie door middel van zonnevelden kan toestaan, mits de structuren in het landschap herkenbaar blijven, de zonnepanelen in een opstelling worden geplaats die ruimte biedt voor een bij het gebied passende bodem- en waterkwaliteit en voorzien wordt in een opruimplicht na beëindiging van de activiteit.

Naast de aanleg van het zonneveld worden met de ontwikkeling tevens de karakteristieken van het landschap teruggebracht. Het plaatsen van het zonneveld heeft geen negatieve invloed op de bodemkwaliteit en de waterkwaliteit. Ook zal het zonneveld na het beëindigen van de activiteit worden opgeruimd. In toelichting hoofdstuk 2 is ingegaan op de beeldkwaliteit en de landschappelijke inpassing van het plan. Kaart 15 'Cultuurhistorie en landschap kaart 1' geeft aan dat het plangebied ligt in (Voorlopige lijst) UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies. Het is verboden om de uitzonderlijke universele waarde van de 21 Hollandse Waterlinies aan te tasten. Echter zijn er binnen het plangebied nauwelijks waarden van de Hollandse Waterlinies aanwezig. Met het plan wordt meer openheid gecreëerd, waardoor de waarden verbeteren. In toelichting paragraaf 4.7 wordt nader ingegaan op het aspect cultuurhistorie. Artikel 7.8 stelt dat een bestemmingsplan in afwijking op het verstedelijkingsverbod landelijk gebied verstedelijking kan toestaan onder voorwaarde dat de verstedelijking kleinschalig is, gericht is op het behoud, herstel of versterking van de cultuurhistorische waarden en zorgvuldig wordt ingepast. Met het voorliggende plan worden de waarden van het landschap teruggebracht. De kassen worden gesloopt, waardoor meer openheid ontstaat.

Daarnaast worden zowel de woningen als het zonneveld goed ingepast. Volgens kaart 16 'Cultuurhistorie en landschap kaart 2' ligt het plangebied in het landschap Groene Hart. Ontwikkelingen mogen de kernkwaliteiten van het landschap niet aantasten. Het voorliggende plan is zorgvuldig ingepast en de kassen op het terrein worden gesloopt. Geconcludeerd kan worden dat, gezien de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling, er geen kernkwaliteiten van het landschap worden aangetast maar worden verbeterd. Artikel 9.11 van de Omgevingsverordening voorziet in de zogenaamde "ruimte-voor-ruimte-regeling", waarbij na de sloop van agrarische bebouwing (waaronder kassen) nieuwe woningen gerealiseerd kunnen worden. Afwijking van de daarin gestelde vereiste sloopoppervlakten, het aantal te bouwen woningen en van de verplichting om het totaal aan bedrijfsbebouwing te slopen, is mogelijk mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. De sloop van een kassencomplex van 17.500 m², inclusief 500 m² kantoorruimte, staat in verhouding tot de ontwikkeling van vier woningen. Het zuidelijke gedeelte van het plangebied is gelegen binnen de kernrandzone. Echter worden de nieuwe woningen niet binnen de kernrandzone gebouwd. Op dit gedeelte van het plangebied wordt het zonneveld mogelijk gemaakt. Zoals eerder benoemd ligt het plangebied in het zoekgebied voor ontwikkeling van duurzame energie.

Ook hiervoor geldt dat de ontwikkelingen niet leiden tot onevenredige aantasting van landschappelijke kernkwaliteiten, natuurwaarden en de cultuurhistorische waarden. Uit de toelichting van dit bestemmingsplan en de onderzoeken en bijlagen blijkt voldoende dat dit niet het geval is.

21

Geconcludeerd kan worden dat het beoogde plan voor de realisatie van twee woningen in lijn is met de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Algemeen In navolging van de provincie Utrecht is de gemeente Stichtse Vecht terughoudend met het toestaan van nieuwe ontwikkelingen buiten de rode contour. Daarin volgt zij het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht en wijkt zij niet af van het basisprincipe van andere gemeenten. Het gemeentelijk en provinciaal ruimtelijk beleid voorzien echter in diverse mogelijkheden om in het landelijk gebied, rekening houdend met de (kern)kwaliteiten, medewerking te verlenen aan initiatieven in het landelijk gebied. De bekendste is de 'ruimte-voor-ruimte-regeling', waarbij ter plaatse van voormalige agrarische bedrijven woningen gebouwd kunnen worden. Ook het gemeentelijk ruimtelijk beleid en het geldende bestemmingsplan “Maarsseveense Plassen e.o.” kent deze regels die ontwikkelingen in het landelijk gebied, onder voorwaarden, mogelijk maken. Omgevingswet De samenleving verandert en daarmee ook de relatie tussen inwoner en overheden. Inwoners en ondernemers willen graag invloed uitoefenen op besluiten met betrekking tot de kwaliteit van hun eigen woon-, werk- en leefomgeving. Bij ruimtelijke ontwikkelingen speelt participatie een belangrijke rol. De regels worden losgelaten en er wordt meer ruimte gelaten voor een gedragen ontwikkeling.

Kenmerkend voor deze ontwikkeling is dat overheden een stapje terug (kunnen) doen om inwoners en ondernemers de ruimte te geven om hun woon- en leefomgeving te verbeteren. Feit is dat de gemeente ruimte moet bieden aan initiatieven uit de samenleving omdat partijen elkaar nodig hebben om ruimtelijke ambities te verwezenlijken. Ook het landelijk gebied van Stichtse Vecht vormt een dynamisch geheel met soms conflicterende belangen. Verschillende trends en opgaven zorgen ook hier voor een voortdurende vraag naar nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen. Partijen vragen van de gemeente een actieve en oplossingsgerichte houding om een bijdrage te kunnen leveren aan de leefbaarheid van het landelijk gebied en de daarin gelegen kleinere kernen. Ontwikkeling van het landelijk gebied Het landelijk gebied van Stichtse Vecht is een gebied met een eigen karakteristiek (verdeeld in deelgebieden) en eigen sociaaleconomische dragers. Van een agrarisch gebied is het landelijk gebied getransformeerd naar een multifunctioneel gebied waar steeds meer plaats gekomen is voor wonen, nietagrarische bedrijven, recreëren, en waar ook maatschappelijke voorzieningen (met verenigingsleven) een plek hebben gekregen. De agrarische sector is van oudsher een belangrijke speler in ons landelijk gebied en van belang voor het behoud van ons landschap.

Door veranderende wet- en regelgeving en sociaalmaatschappelijke omstandigheden zien veel agrarische bedrijven zich genoodzaakt te stoppen. Een grote uitdaging in de gemeente Stichtse Vecht zal liggen op het gebied van de (vrijkomende) agrarische percelen. De achterblijvende, dichtbebouwde, bouwpercelen dienen een nieuwe toekomstbestendige functies te krijgen. Daarnaast wil de gemeente de landschaps- en natuurwaarden versterken, terwijl het landelijk gebied ook wordt gezien als locatie voor het opwekken van duurzame energie en geclaimd wordt voor ontwikkelopgave vanuit de regio (U10). Het multifunctionele karakter van het landelijk gebied leidt tot botsende belangen maar nog belangrijker; het landelijk gebied is voortdurend in beweging. Daarbij hoort een flexibel toetsingskader dat ruimte biedt voor ontwikkeling voor alle gebruikers en kansen biedt voor het versterken van alle (kern)kwaliteiten. Het op voorhand uitsluiten van ruimtelijke ontwikkelingen buiten de rode contour doet volgens de gemeente geen recht aan de heersende dynamiek en de karakteristiek van het landelijk gebied. Niets doen is geen optie. In veel gevallen leidt dit tot leegstand, verpaupering en ongewenst (illegaal) gebruik van percelen en bebouwing.

De gemeente, inwoners en ondernemers vasthouden en de ruimte geven om met creatieve voorstellen te komen die bijdragen aan de leefbaarheid in de gemeente, waarbij de

22

verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de fysieke leefomgeving is het uitgangspunt. Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde) kan echter alleen als daar ook voldoende ontwikkelingsruimte (toekomstwaarde) tegenover staat. Zonder ontwikkelingsruimte geen kwaliteitsverbetering. Opgaven ontwikkeling duurzame energie, veiligheid, gezondheid en water De Omgevingswet zal de gemeente in staat stellen om naast de reguliere bouwvoorschriften ook aspecten als veiligheid, gezondheid en water in haar afwegingskader op te nemen. Aspecten welke onderdeel uitmaken van de fysieke leefomgeving. Eén van de doelen van de wet is immers het beschermen van de veiligheid en de gezondheid van de mens en zijn omgevingskwaliteit. Het gaat er niet alleen om het uitsluiten van alles wat ongewenst is, maar vooral om ontwikkelingen en kansen stimuleren welke een meerwaarde hebben voor de fysieke leefomgeving. Het landelijk gebied wordt ook gezien als zoekgebied voor de ontwikkeling van duurzame energie voor de gemeente, in samenhang met de regio. Ontwikkelingen op het gebied van duurzame energie, veiligheid en water worden ook gezien als verstedelijking in het landelijk gebied. Landschapsontwikkelingsplan (LOP) De gemeente Stichtse Vecht heeft diverse Landschapsontwikkelingsplannen (LOP) opgesteld.

Voor de polder Binnenweg, waar het plangebied is gelegen, is het LOP Herenweg - Gageldijk opgesteld. In dit LOP is opgenomen dat naast de ruimte-voor-ruimte-regeling tevens de sloop van bedrijfsbebouwing en kassen in bepaalde gebieden wordt gestimuleerd. Hierbij gaat het om de Polder Binnenweg en de 300 meter schootsvelden (verboden kringen) van forten. In het LOP is duidelijk opgenomen dat de gemeente de ambitie heeft om nieuwbouw van woningen na toepassing van de ruimte-voor-ruimte-regeling te laten plaats vinden buiten deze schootsvelden. Het voorliggende plan komt tegemoet aan deze ambities en levert dus de landschappelijk gewenste kwaliteit. Het gebied tussen de Gageldijk en de Westbroekse Binnenweg wordt gezien als een transformatiegebied waarbij nieuwe ontwikkelingen een verbetering moeten leveren aan de ruimtelijke kwaliteit en de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het gebied. Met betrekking tot dit transformatiegebied zijn in het LOP de volgende uitgangspunten opgenomen. Het open en landelijke karakter van het gebied vormt in deelgebied Polder Binnenweg het uitgangspunt voor de transformatie. Met de gewenste transformatie van bedrijvigheid naar wonen moet de openheid versterkt worden. Om dit te bereiken is alleen eerstelijns bebouwing mogelijk ter hoogte van de percelen waar momenteel kassen of bedrijfscomplexen gesitueerd zijn.

Deze nieuwe bebouwing sluit zo veel mogelijk aan op de aangrenzende bebouwing. Om het kleinschalige karakter te behouden en te versterken vormt één laag met kap het uitgangspunt. Bij nieuwe ontwikkelingen dient het landschappelijke patroon van watergangen zoveel mogelijk behouden te blijven en waar mogelijk te worden hersteld. Bij de inrichting van nieuwe ontwikkelingen is daarnaast een goede landschappelijke inpassing van de bebouwing noodzakelijk met inheemse beplanting en voldoende maat tot de karakteristieke watergangen. Meerdere woningen worden vormgegeven als een compact erf. Agrarische bebouwingsclusters vormen daarbij de inspiratiebron. Een dergelijk erf bestaat uit één hoofdgebouw gericht op de Gageldijk in combinatie met ondergeschikte gebouwen waar eveneens woningen in gerealiseerd kunnen worden. Het geheel heeft een sterke samenhang in opzet, architectuur en erfbeplanting. Door de bebouwing op deze manier te clusteren wordt in het gebied maximale openheid gerealiseerd en wordt aansluiting gezocht bij het landelijke karakter van dit deelgebied. Het voorliggende plan voldoen aan deze uitgangspunten.

3.3.2 Focus op morgen, Toekomstvisie Stichtse Vecht 2013-2040 Op 29 januari 2013 heeft de gemeenteraad van gemeente Stichtse Vecht de toekomstvisie 'Focus op Morgen' vastgesteld. De visie is gericht op de periode 2013 - 2040 en vormt een opmaat naar een nieuwe structuurvisie. De toekomstvisie is niet geldend als structuurvisie en daarom niet bindend maar inspirerend en verleidend.

23

De toekomstvisie richt zich op opgaven verdeeld in mensen, gebied, economische vitaliteit en bestuurlijke opgaven. In de verwoording van het gebiedsbeleid gaat de toekomstvisie in op woningbouw. Als gevolg van de vergrijzing zal het inwonersaantal terug lopen als er niets gebeurt. Omdat dit direct gevolgen heeft voor de vitaliteit van de kernen, de kwaliteit en betaalbaarheid van maatschappelijke voorzieningen, wordt beperkte bouw noodzakelijke ontwikkeling. Niet als doel op zich maar als een logische ontwikkeling. Planspecifiek In de toekomstvisie wordt beperkt bouwen toegelaten, mits het buitengebied zoveel mogelijk wordt ontzien. De visie erkent dat, gelet op de demografische ontwikkeling, extra woningbouw noodzakelijk is. De voorkeur gaat daarbij uit naar verdere verdichting van het binnenstedelijk gebied. Echter wordt met de beoogde ontwikkeling de landschappelijke kwaliteit verbeterd. Het behoud van het landschap wordt gezien als een cruciale opgave voor de toekomst. Het terugbrengen van de voormalige sloten en verkaveling versterken de doorgezichten op het landschap. Met de natuurlijke oevers wordt het zicht op de zonnepanelen zoveel mogelijk ontnomen. Daarnaast sluit de beoogde bebouwing aan op de bestaande lintstructuur. Hiermee vindt een kwaliteitsverbetering plaats van het plangebied en de directe omgeving.

Derhalve is het initiatief in lijn met het gestelde in de toekomstvisie.

3.3.3 Welstandsnota Stichtse Vecht 2013 In de Welstandsnota Stichtse Vecht 2013 is vastgelegd dat bouwplannen getoetst moeten worden aan de welstandscriteria. Het plangebied behoort tot het 'buitengebied oost' (BG3) en is aangemerkt als gewoon welstandsgebied. Hier heeft de gemeente gekozen voor het handhaven van een basiskwaliteit met daarbij voldoende vrijheid voor de burger of ondernemer om invulling te geven aan eigen initiatieven. Bouwplannen in deze gebieden mogen in principe geen afbreuk doen aan de basiskwaliteit van de omgeving. Het plangebied behoort tot de dorpslinten Maarssen (MA2) en is aangemerkt als een bijzonder welstandsgebied. Het beleid is terughoudend en gericht op behoud van variatie zonder verrommeling, waarbij de grens met het beschermd gezicht aanvullende aandacht krijgt. Bij de beoordeling zal onder meer aandacht worden geschonken aan het behoud van het gegroeide kleinschalige karakter, zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken. Daarbij zijn de volgende criteria van toepassing: Ligging

•

de hoofdbebouwing staat aan de straatzijde, bijgebouwen hebben bij voorkeur een ondergeschikte positie;

• •

de rooilijnen van de hoofdmassa’s verspringen ten opzichte van elkaar;

• • •

bedrijfsgebouwen liggen achter de voorgevelrooilijn;

de bebouwing met de voorgevel op de weg richten en concentreren in de ontginningslinten, met behoud van doorzichten naar het landschap; gebouwen liggen op enige afstand van de perceelsgrens of de slootkant; opslag vindt bij voorkeur uit het zicht plaats;

Massa

• • • • • • •

gebouwen zijn individueel en afwisselend; de individuele woning binnen een rij is deel van het geheel;

•

bijgebouwen zijn ondergeschikt aan hoofdmassa en eenvoudig van vorm;

woongebouwen bestaan bij voorkeur uit één laag met kap; bedrijfsgebouwen bestaan uit één laag met een zadeldak of plat dak; de nokrichting is in beginsel haaks op de weg of evenwijdig aan de verkavelingsrichting; zijgevels van vrijstaande woningen hebben vensters; uitbreidingen waaronder op- en aanbouwen zoals dakkapellen vormgeven als toegevoegd ondergeschikt element of opnemen in de hoofdmassa;

24

Architectonische uitwerking

• • • • • • •

de architectonische uitwerking en detaillering zijn zorgvuldig en afwisselend; bedrijfsgebouwen eenvoudig en zorgvuldig detailleren; zeer grote lengtes door middel van geleding van de wand doorbreken; elementen in de gevel zoals deuren en ramen in een logische verhouding tot elkaar en de gevel als geheel plaatsen; kozijnen, dakgoten en dergelijke zorgvuldig detailleren; ramen zijn bij voorkeur staand of (verticaal) onderverdeeld; wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op hoofdvolume;

Materiaal en kleur

• • • • • •

materialen en kleuren zijn traditioneel en terughoudend; gevels van woongebouwen bij voorkeur uitvoeren in baksteen of een vergelijkbaar steenachtig materiaal of in een lichte tint pleisteren; hellende daken van woningen dekken met pannen of riet; grote vlakken bestaan uit kleine elementen of hebben een duidelijke textuur; kleuren harmoniëren met de omgeving; aanbouwen en bijgebouwen in materiaal- en kleurgebruik afstemmen op de hoofdmassa en aan de voorkant traditioneel uitvoeren of bijgebouwen uitvoeren in gepotdekselde planken.

Planspecifiek Bij het ontwerpen van de woningen zal rekening gehouden worden met de uitgangspunten uit de welstandsnota. De bouwplannen zullen met de welstandscommissie besproken worden. De welstandscommissie zal bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen een advies uitbrengen over het definitieve bouwplan.

3.3.4 Actualisatie Woonvisie 2017 - 2022 In 2019 is de Actualisatie Woonvisie 2017 - 2022 opgesteld. Hierin beschrijft de gemeente Stichtse Vecht haar ambitie op het gebied van wonen in de gemeente aan de hand van de volgende thema's:

• • • • •

voldoende betaalbare woningen, nu en straks; vergroten van het aanbod aan middenhuur; wonen met welzijn en zorg: aanbod verruimen; verduurzaming van de woningvoorraad; ruimte voor nieuwe woonconcepten en woonwagenstandplaatsen.

Planspecifiek Op basis van het woningmarktonderzoek voor de regio U16 van medio 2018 komt de lokale woningbehoefte van de gemeente voor 2023 uit op circa 1.600 extra woningen en nog eens 900 extra woningen tot 2023. Daarnaast is er vanuit de regio U10 nog een opgave van circa 800 woningen tot 2023. De gemeente Stichtse Vecht zet voor de komende 4 jaar in op een minimale toevoeging van 30 % sociale huurwoningen (circa 750 woningen), 50 % woningen in het middensegment (circa 1.250 woningen) en 20 % woningen duurdere koop- en huurwoningen (circa 500 woningen). Het voorgenomen plan voorziet in de behoefte naar duurdere koopwoningen, waarmee aangesloten wordt op de woningbehoefte binnen de gemeente. De Woonvisie van de gemeente Stichtse Vecht is, voor wat betreft de programmering, alleen van toepassing op ontwikkelingen van zes of meer woningen. Met vier woningen blijft de ontwikkeling onder de grens en heeft de initiatiefnemer de vrije hand, om rekening houdend met de karakteristiek en waarden, een invulling te geven aan de toekomstige ontwikkeling.

25

Duurzaamheid is een belangrijk uitgangspunt. In de woonvisie betekent dit aandacht voor duurzaam bouwen door het verminderen van de milieubelasting door de woning (energiebesparing). Het gaat echter ook over de kwaliteit van de woningen zelf en daarmee ook over het wooncomfort en de betaalbaarheid van de totale woonlasten. Naast het feit dat de woningen gasloos worden uitgevoerd en er gebruik gemaakt wordt van duurzame materialen en systemen, wordt er met de ontwikkeling een zonneveld van ca. 16.000 m² aangelegd. Hiermee wordt aangesloten op de duurzaamheidsambities van de gemeente. 3.3.5 Beleidskader zonnevelden De gemeente wil voor de periode tot 2030 0,1 TWh per jaar aan duurzame energie grootschalig opwekken, bij voorkeur met grootschalige zonnedaken. Deze hoeveelheid stroom kan met 100 hectare aan zonnevelden worden opgewekt. Ook grootschalige zonnedaken tellen mee voor deze doelstelling. De gemeente Stichtse Vecht houdt de belangen van haar buitengebied in het vizier: landschap, natuur, cultuurhistorie, archeologie, recreatie, landbouw, kwaliteit van bodem en water. Voorwaarden worden gesteld aan aanvragen voor zonnevelden, om deze waarden te beschermen. Ook spelen er andere lokale en regionale belangen waarvoor naar het buitengebied wordt gekeken: ruimte voor wonen, werken, mobiliteit.

De gemeente zet in op, conform de landelijke Zonneladder, zoveel mogelijk zon op daken en in overige bebouwde gebieden. De gemeente wil geen zonnevelden toestaan in natuurgebieden. Ook in de Nieuwe Hollandse Waterlinie, de landgoederenzône en weidevogelkerngebied is er slechts zeer beperkt ruimte voor zonnevelden. Een zonneveld wordt in die gebieden alleen overwogen op die locaties waar de kernwaarden al niet meer intact zijn en waar zeer zorgvuldige inpassing mogelijk is. Zonnevelden zijn voorlopig niet toegestaan op locaties waar in de komende periode woningbouw wordt overwogen. Planspecifiek In het gemeentebeleid (kansenkaart zonnevelden) is opgenomen dat de Polder Binnenweg en Polder Buitenweg voorlopig niet geschikt zijn voor het plaatsen van zonnevelden. Alleen wanneer een zonneveld huidige bebouwing vervangt, zouden er mogelijkheden kunnen zijn. De ligging van Polder Binnenweg aan noordelijke zijde van het Fort De Gagel en de inundatievelden zijn daarbij van belang. Openheid is één van de belangrijke kernkwaliteiten van dit gebied. Het voorliggende plan voorziet, conform het gemeentebeleid en de Zonneladder, in het gebruik van reeds bebouwde gronden in transformatiegebieden. Het zonneveld wordt gerealiseerd op een perceel waar nu een groot kassencomplex en een waterbassin aanwezig zijn.