Bijlage 5 Ruimtelijke onderbouwing

www.anteagroup.nl projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA 2 Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Auteur(s) H. Storm E. Braat Opdrachtgever Centerspoor B.V. Bisonspoor 3002 - A703 3605 LT Maarssen Gecontroleerd E. de Koning-Barten datum beschrijving vrijgave 6 juli 2026 Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. Inhoudsopgave 1. | Inleiding | 5 1.1 | Aanleiding en doel | 5 1.2 | Ligging en begrenzing | 5 1.3 | Geldende ruimtelijke kaders | 6 1.4 | Procedure (ETFAL) | 7 1.5 | Leeswijzer | 8 2. | Projectbeschrijving | 9 2.1 | Huidig gebruik | 9 2.2 | Beoogde ontwikkeling | 10 3. | Beleidskaders en programma’s | 12 3.1 | Rijksbeleid | 12 3.1.1 | Nationale Omgevingsvisie (NOVI) | 12 3.1.2 | Instructieregels Rijk (Besluit kwaliteit leefomgeving) | 12 3.1.3 | Ladder voor duurzame verstedelijking | 13 3.2 | Provinciaal beleid | 13 3.2.1 | Omgevingsvisie Utrecht | 13 3.2.2 | Omgevingsverordening Utrecht | 14 3.2.3 | Provinciaal Programma Wonen en Werken | 16 3.3 | Gemeentelijk beleid | 16 3.3.1 | Omgevingsvisie Stichtse Vecht | 16 4.

| Omgevingsaspecten | 18 4.1 | Verkeer en parkeren | 18 4.2 | Bedrijven en milieuzonering | 20 4.3 | Omgevingsveiligheid | 21 4.4 | Geluid | 23 4.5 | Trillingen | 25 4.6 | Ecologie | 26 4.7 | Luchtkwaliteit | 28 4.8 | Windhinder | 29 4.9 | Bodemkwaliteit | 30 4.10 | Ontplofbare oorlogsresten | 31 4.11 | Archeologie | 31 4.12 | Cultuurhistorie en erfgoed | 32 4.13 | Weging van waterbelang | 33 4.14 | Klimaatadaptatie | 36 4.15 | Duurzaamheid | 38 4.16 | Gezondheid | 39 4.17 | Infrastructuur en/of kabels en leidingen | 40 4.18 | Mer-beoordeling | 41 5. | Uitvoerbaarheid | 42 5.1 | Maatschappelijke uitvoerbaarheid | 42 5.2 | Financiële uitvoerbaarheid | 43 5.3 | Voorschriften | 43 6. | Conclusie | 44 6.1 | Belangenafweging | 44 6.2 | Evenwichtige toedeling van functies aan locaties | 44 3 Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V.

4 Bijlagen Bijlage 1 Ladder voor duurzame verstedelijking, Antea Group, 2 maart 2026 Bijlage 2 Actualisatie verkeersonderzoek Bisonspoor Maarssen, Goudappel, 17 december 2025 Bijlage 3 Bisonspoor Maarssen Toelichting parkeermodel, Goudappel, 22 april 2026 Bijlage 4 Akoestisch onderzoek Bisonspoor ontwikkeling politiekantoor Maarssen, Antea Group, 30 juni 2026 Bijlage 5 Natuurtoets ontwikkeling Politiekantoor Bisonspoor Maarssen, Antea Group, 11 september 2025 Bijlage 6 Stikstofdepositieonderzoek, Natuurbank Overijssel, 20 februari 2026 Bijlage 7 Ecologische toetsing ruimtelijke ontwikkeling Bisonspoor 333, deellocatie Centerspoor , Tuitert Natuuronderzoek, 14 april 2026 Bijlage 8 CFD-onderzoek windhinder en windgevaar, Actiflow, 12 maart 2026 Bijlage 9 Verkennend bodemonderzoek, Antea Group, 6 oktober 2025 Bijlage 10 Onderzoek ontplofbare oorlogsresten conflictperiode, Antea Group, 15 augustus 2025 Bijlage 11 Weging van het waterbelang, Antea Group, 29 mei 2026 Bijlage 12 Mer-beoordeling, Antea Group, 1 april 2026 Bijlage 13 Samenvatting en verantwoording participatie, Beaumont communicatie, juni 2025 Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 5 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Het gebied Bisonspoor is een locatie waar de functies wonen, werken en winkelen samen worden gebracht.

Het gebied is echter gedateerd en de openbare ruimte heeft weinig kwaliteit. Daarnaast is sprake van leegstand. Om het gebied aantrekkelijker te maken, is m eer samenhang tussen de functies en ruimte noodzakelijk. Het gebied rondom winkelcentrum Bisonspoor wordt daarom herontwikkeld. Daarbij gaat het om het winkelcentrum, de parkeergarage, upgraden en uitbreiden van kantoorruimte en het toevoegen van een aanzienlijk woningbouwprogramma. Figuur 1-1 geeft een overzicht van de totale gebiedsontwikkeling. Figuur 1-1 Overzicht gebiedsontwikkeling Bisonspoor Onderdeel van deze herontwikkeling is het huidige politiekantoor aan de zuidzijde van winkelcentrum Bisonspoor. Deze ontwikkeling op het terrein van het politiekantoor wordt Centerspoor genoemd. De initiatiefnemer heeft het voornemen om op de huidige locatie van het politiebureau 332 duurzame woningen met bijbehorende voorzieningen te realiseren (locatie X7 en X10 op figuur 1 -1). Het gaat om een mix van appartementen in drie woongebouwen, met een gevarieerd aanbod voor jongeren, starters, gezinnen en senioren. Ook worden er commerciële voorzieningen (detailhandel) in de plint gerealiseerd. Het politiekantoor zelf verhuist naar het noordwesten van Bisonspoor. De start van de bouw van het nieuwe politiebureau is voorzien voor 2027.

De beoogde activiteiten (wonen en detailhandel) passen niet binnen het omgevingsplan (van rechtswege) van de gemeente Stichtse Vecht. Om het initiatief planologisch in te passen wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA) aangevraagd. Deze omgevingsvergunning wordt aangevraagd op grond van artikel 8.0a lid 2 van het besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Hierin staat dat een omgevingsvergunning alleen wordt verleend voor een BOPA als de ontwikkeling zorgt voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In deze motivering wordt de beoogde ontwikkeling getoetst of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). 1.2 Ligging en begrenzing Het projectgebied ligt in de wijk Maarssenbroek, Maarssen in de gemeente Stichtse Vecht (ten noordwesten van Utrecht). Het projectgebied wordt begrensd door Bisonspoor in het noorden en westen en de Safariweg in het zuiden. Aan de westzijde ligt een fietspad die twee woonwijken met elkaar verbindt. Aan de oostzijde ligt de parkeergarage van Centerspoor. Het projectgebied is kadastraal bekend als kadastrale gemeente Maarssen , sectie B perceelnummers 10179, 10178 en 12303.

Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 6 Figuur 1-2 Ligging projectgebied aangeduid met gele cirkel (bron: Streetsmart) Figuur 1-3 Projectgebied aangeduid met geel kader (bron: Streetsmart) 1.3 Geldende ruimtelijke kaders Het geldend ruimtelijk kader wordt gevormd door het (tijdelijk deel van het ) omgevingsplan. Dit tijdelijk deel van het omgevingsplan is op 1 januari 2024 (met de inwerkingtreding van de Omgevingswet) van rechtswege in werking getreden. Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit best aande ruimtelijke besluiten, waaronder plaatselijke verordeningen en de bestemmingsplannen. In het geval van het projectgebied betreft dit het bestemmingsplan “Maarssenhoek Woongebied” (onherroepelijk sinds 31 oktober 2012), zie figuur 1-4. De gronden hebben de bestemming ‘Maatschappelijk’ en ‘Centrum’ en zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen , centrumvoorzieningen zoals detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, cultuur en ontspanning, sport, onderwijs , terrassen en nutsvoorzieningen. Het projectgebied heeft een bouwvlak en er geldt een maximum bouw- en goothoogte van 11 meter binnen ‘Maatschappelijk’ en 37 meter binnen ‘Centrum’ . De maximum bebouwde oppervlakte in het bouwvlak bedraagt 1.525 m 2.

Het ‘Parapluplan Archeologie’ vormt de juridische vertaling van het archeologiebeleid, waarbij de vastgestelde archeologische beleidskaart (2021) de basis vormt voor de bij deze parapluherziening behorende verbeelding. Het projectgebied is bestemd als ‘Waarde – Archeologie 5’.

Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 7 Figuur 1-4 Bestemmingsplan 'Maarssenbroek Woongebied' (bron: Regels op de Kaart, 2026) Strijdigheid Op de huidige locatie van het politiebureau worden 332 woningen met bijbehorende voorzieningen gerealiseerd. Ook zijn er in de toekomstige situatie winkels voorzien. De beoogde gebruiksactiviteiten (wonen en detailhandel) passen niet binnen het omgevingsplan (van rechtswege) van de gemeente Stichtse Vecht. Daarnaast past het initiatief niet in de vigerende bouwregels. Om het initiatief planologisch in te passen wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA) aangevraagd. 1.4 Procedure Procedure De Omgevingswet gaat uit van snelle en eenvoudige procedures voor alle vergunningen die verleend moeten worden. Dit betekent dat in principe voor alle plannen de korte (reguliere) procedure uitgangspunt is en daarmee hoofdregel van de omgevingswet. De besl istermijn voor de korte procedure is normaliter maximaal 8 weken (eventueel +6 weken bij verlenging van de beslistermijn). Daarna is er nog bezwaar en beroep mogelijk. Voor deze ontwikkeling wordt de reguliere procedure gevolgd. Adviesrecht Adviesrecht van de gemeenteraad De Omgevingswet bepaalt dat de gemeenteraad gevallen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit op de advieslijst mag zetten.

Op 8 maart 2022 heeft de raad van de gemeente Stichtse Vecht “Advies- en participatielijst gemeenteraad Stichtse Vecht 2022 ” vastgesteld. De gemeenteraad wil in de genoemde gevallen gebruik maken van zijn adviesbevoegdheid. Voor zover een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een BOPA in deze lijst wordt genoemd, moet aan de raad een bindend advies worden gevraagd. De drempelwaarde voor adviesrecht is: In geval van realisering, verandering, vervanging en/of uitbreiding van woningen/woongebouwen met bijbehorende bouwwerken, ongeacht de maatvoering bij 6 of meer woningen . De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 332 woningen. Er is dus sprake van bindend adviesrecht door de gemeenteraad. Verplichte participatie Onder de Omgevingswet is participatie vormvrij. De gemeenteraad heeft gevallen aangewezen waarin vormvrije participatie bij BOPA’s verplicht is. De gemeenteraad wil nog meer sturen op participatie en d aarom worden sommige gevallen op de advieslijst omschreven als minimale prestaties voor participatie. Dit wordt de ‘drempelwaarde participatie’ genoemd. In geval van de realisering van 25 of meer nieuwe woningen moet overleg gevoerd worden met omwonenden via een klankbordgroep . Er is een klankbordgroep Bisonspoor. Deze groep is

Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 8 op meerdere momenten bij elkaar gekomen. De klankbordgroep Bisonspoor heeft als doel om een kleinere groep omwonenden, die bij elkaar komt, vragen om mee te denken en zorgen en vragen die leven in de wijk te delen. Er wordt hiermee voldaan aan de drempelwaarde participatie. Adviesrecht provincie Op grond van artikel 16.15d Omgevingswet kunnen Gedeputeerde Staten ook gevallen aanwijzen als dat vanuit de belangen van de provincie nodig is. Als er gevallen zijn aangewezen, staat in artikel 4.25 van het Omgevingsbesluit dat gemeenten in zo’n geval adv ies en instemming moeten vragen bij Gedeputeerde Staten. Voor deze ontwikkeling is geen bindend adviesrecht door de provincie van toepassing. De procedure, wijze van participatie, bestuurlijke overleggen en adviezen zijn nader toegelicht in paragraaf 5.1. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) betekent dat er een balans bestaat tussen verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. Het omgevingsplan bevat voor het gehele grondgebied van de gemeente in ieder geval de regels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) (artikel 4.2 lid 1van de Omgevingswet).

1.5 Leeswijzer Deze motivering bestaat uit zes hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk vormt een inleiding op de aanvraag van omgevingsvergunning. In hoofdstuk 2 van deze motivering wordt het project beschreven aan de hand van huidige en toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan beleid. In hoofdstuk 4 komen de omgevingsaspecten aan bod. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het project en in hoofdstuk 6 wordt geconcludeerd of de ontwikke ling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 9 2. Projectbeschrijving 2.1 Huidig gebruik Ter plaatse van het projectgebied aan de zuidzijde van winkelcentrum Bisonspoor in Maarssen is op dit moment een politiekantoor gevestigd, zie figuur 2-1. Aan de oostzijde ligt een onverhard terrein. Het projectgebied heeft een omvang van circa 4.120 m². Op figuur 2-2 is de huidige situatie van het projectgebied weergegeven. Figuur 2-1 Huidige situatie projectgebied (bron: Streetsmart, 2025) De omliggende gronden zijn bestemd voor centrumvoorzieningen, zoals detailhandel, een supermarkt, horeca, een sportschool en parkeerplaatsen. Het gebied bevindt zich op loopafstand van het winkelcentrum, het treinstation en het Amsterdam-Rijnkanaal.

Figuur 2-2 Omgeving projectgebied (bron: Streetsmart)

Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 2.2 | Beoogde ontwikkeling Het gebied | Bisonspoor | wordt herontwikkeld. | Daarbij gaat het om het winkelcentrum, de parkeergarage, upgraden en uitbreiden van kantoorruimte en het toevoegen van een aanzienlijk woningbouwprogramma. Onderdeel van de ontwikkeling is de locatie van het huidige politiekantoor. De initiatiefnemer heeft het voornemen om op de huidige locatie van het politiebureau duurzame woningen met bijbehorende voorzieningen te realiseren. Het gaat om een mix van appartementen in drie woongebouwen, met een gevarieerd aanbod voor jongeren, | starters, | gezinnen | en | senioren. | Ook | worden | er | commerciële voorzieningen | gerealiseerd. | Het politiekantoor verhuist naar een andere locatie binnen het gebied Bisonspoor. Het gaat om in totaal 332 | woningen in drie woontorens, zie figuur 2-3. De woontorens verschillen in aantal bouwlagen. Toren 1 (Safariweg-zijde) | bestaat uit | 94 appartementen in 11 lagen. In toren 2 (Bisonspoor-zijde) worden 108 appartementen gerealiseerd verdeeld over 16 lagen en toren 3 bevat 130 appartementen verdeeld over | 21 | lagen. | De | verschillende | appartementen | betreffen | verschillende | categorieën: | sociale | en vrijesectorwoningen. De 94 appartementen in toren 1 zijn sociale | (huur)woningen.

Van de 108 appartementen in toren 2 zijn er 8 bedoeld voor het sociale segment en in toren 3 worden de appartementen allemaal in de vrije sector aangeboden. Naast woningen wordt er ook ruimte in de plint gecreëerd voor commerciële doeleinden (detailhandel). Bij toren 1 en toren 3 is in totaal circa 350 m² beschikbaar voor commerciële of bedrijfsruimte. Figuur 2-3 Impressie van de drie woontorens (Bron: Aiscube Studio Amsterdam, | 13 april 2026) Parkeren wordt opgelost op eigen terrein. De parkeerplaatsen zijn deels via de bestaande | parkeergarage bereikbaar via de safariweg en deels tussen de gebouwen via de Bisonspoor. Tussen de woontorens worden op maaiveld parkeerplaatsen gerealiseerd en onderdeel van de ontwikkeling is ook het uitbreiden van drie lagen van de bestaande parkeergarage Bisonspoor met parkeerplaatsen beschikbaar voor bewoners, zie figuur 2-4. Onder elk gebouw wordt ook een fietsenstalling gerealiseerd. Het projectgebied wordt in de toekomstige situatie ontsloten via Bisonspoor en de Safariweg. Langzaam verkeer kan gebruik maken van de passage vanuit de Safariweg. Bij het ontwerp is rekening gehouden met de stand van de zon en een optimale lichtinval zonder dat er overlast voor de omgeving ontstaat. Om windhinder tegen te gaan wordt een luifel tussen de drie torens als windvanger gerealiseerd.

Op onderstaande figuur zijn plattegronden van de toekomstige torens weergegeven. 10 Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 11 Figuur 2-4 Situatietekening toekomstige situatie (Bron: Aiscube Studio Amsterdam, 13 april 2026)

Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 12 3. Beleidskaders en programma’s 3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Kader De Omgevingswet heeft een aantal wetten gebundeld over de leefomgeving. Daarbij behoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Op 11 september 2020 is de NOVI vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwe kking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio's; en • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Toetsing De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan ‘duurzaam economisch groeipotentieel ’.

Met de ontwikkeling van de 332 toekomstige woningen wordt het gebied aantrekkelijker om te wonen en te werken. Dit draagt bij aan de economische groei van het gebied. Met de voorliggende ontwikkeling wordt de ontwikkeling en de toenemende groei van de gemeente Stichtse Vecht en specifiek Maarssen ondersteund, wat bijdraagt aan ‘sterke en gezonde steden en regio’s’. Met het ontwerp is rekening gehouden met ‘ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie’ door waterberging en groene zones te realiseren in de omgeving van de beoogde woongebouwen. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de NOVI. 3.1.2 Instructieregels Rijk (Besluit kwaliteit leefomgeving) Kader In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staan rijksinstructieregels.

De hoofdonderwerpen van deze regels zijn: • Waarborgen van de veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl); • Beschermen van de waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl); • Beschermen van de gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl ), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; • Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (pararagraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129g Bkl); • Het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6 Bkl) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; • Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7 Bkl), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets - en w andelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; • Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl). Toetsing In hoofdstuk 4 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In dat hoofdstuk wordt per omgevingsaspect ingegaan op de relevante instructieregels. Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V.

13 Conclusie Op basis van voorliggende motivering kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling in lijn is met de uitgangspunten uit het Bkl. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Kader In paragraaf 5.1.5.4 artikel 5.129g van het Bkl staat de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoor ziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Met de toevoeging van dit artikel in het Bkl is beoogd vanuit een oogpunt van ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Er wordt daarom rekening gehouden met: • De behoefte aan stedelijke ontwikkeling; en • Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van • de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. Toetsing In beginsel is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij nieuwbouw of een uitbreiding van het brutovloeroppervlakte vanaf 500 m² voor bedrijfsmatige functies. Voor woonfuncties ligt de ondergrens op basis van jurisprudentie op 12 woningen.

Binnen het vigerende omgevingsplan is de functie wonen toegestaan. Met de ontwikkeling worden meer dan 12 woningen toegevoegd aan het projectgebied. Omdat er slechts 350 m² aan commerciële ruimtes wordt toegevoegd, ligt dit onder de gestelde ondergrens en wordt dit daarom niet beschouwd als een stedelijke ontwikkeling. Hierdoor hoeft de ladder voor duurzame verstedelijking alleen toegepast te worden voor de toekomstige appartementen. Antea Group heeft in 2026 een Ladder voor duurzame verstedelijking opgesteld. Deze is bijgevoegd als bijlage 1. Hieronder worden de belangrijkste conclusies weergegeven. Uit de analyse blijkt dat de woningmarkt in gemeente Stichtse Vecht gekenmerkt wordt door een structureel tekort aan betaalbare woningen, een toenemende druk op zowel de koop - als huurmarkt, en een groeiende diversiteit in de samenstelling van huishoudens. De bevolkingsprognoses laten een groei zien, met nam e in het aantal huishoudens, en de regionale Woondeal U10 benadrukt de noodzaak tot versnelling van de woningbouw . Deze ontwikkeling draagt bij aan de invulling van de woningbehoefte. Het voornemen voor 332 appartementen bestaat uit een mix van sociale en vrije sector huur/koop. Dit sluit goed aan bij wat er nu juist ontbreekt op de woningmarkt. Door deze mix is straks meer aanbod beschikbaar voor verschillende doelgroepen, zoals ouderen, jonge mensen en gezinnen.

Conclusie Aan de voorwaarden van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan. 3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Utrecht Op 10 maart 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld. In de Omgevingsvisie legt de provincie het ruimtelijke beleid voor de periode tot 2050 vast. In de omgevingsvisie komen zeven beleidsthema's aan de orde: • stad en land gezond; • klimaatbestendig en water robuust; • duurzame energie; • vitale steden en dorpen; • duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; • levend landschap, erfgoed en cultuur; • toekomst bestendige natuur en landbouw. Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 14 In de Omgevingsvisie legt de provincie Utrecht de integrale lange termijnambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving vast. Dat is inclusief sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. De Omgevingsvisie vormt e en samenhangend pakket met de instrumenten Programma’s en Omgevingsverordening. In de omgevingsvisie worden groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in onderlinge samenhang gezien. Hiermee wordt ruimte geboden v oor duurzaam gebruik en ontwikkeling, voor sociale samenhang en wordt zorggedragen voor behoud of verbetering van kwaliteit in de Utrechtse leefomgeving.

In het omgevingsbeleid staan twee centrale uitgangspunten centraal: • Gebiedsgericht kiezen voor integrale, toekomstgerichte oplossingen waarmee de Utrechtse kwaliteiten per saldo blijven behouden of worden versterkt, zo nodig met compenserende maatregelen; • Concentreren en combineren van nieuwe ontwikkelingen, om zorgvuldig om te gaan met schaarse ruimte en kwaliteiten en door ontwerp en innovatie te stimuleren. Er blijft ook ruimte beschikbaar voor lokale opgaven. Toetsing Het projectgebied is op de visiekaart aangeduid als ‘Potentiële locatie voor grootschalige integrale ontwikkeling wonen en werken rondom knooppunt’. De provincie Utrecht kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame w ijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling, met aandacht voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit. Daarbij is een aantal locaties specifiek benoemd als potentiële locatie voor integrale ontwikkeling wonen en werken rondom knooppunten. Het gaat onder andere om het knooppunt Maarssen, waarbij tevens wordt ingezet op het beter benutten van het spoor - en hoogwaardig OV -netwerk om duurzame mobiliteit en optimale bereikbaarheid te stimuleren. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 332 woningen rondom het knooppunt.

De ontwikkeling voorziet in een logische invulling van het projectgebied . Er wordt zorgvuldig omgegaan met de schaarse ruimte en functies worden gecombineerd. Daarmee past voorgenomen ontwikkeling binnen de omgevingsvisie van de provincie Utrecht. Figuur 3-1 Visiekaart Omgevingsvisie Utrecht Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de Omgevingsvisie Utrecht. 3.2.2 Omgevingsverordening Utrecht Kader De Omgevingsverordening bevat de juridische uitwerking van de plannen en ambities uit de Omgevingsvisie. De Omgevingsverordening is op 1 januari 2024 samen met de Omgevingswet in werking getreden. Om dit actueel te houden, wordt de verordening regelmatig op onderdelen gewijzigd.

Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 15 Toetsing Het projectgebied kent volgens de omgevingsverordening de volgende locaties: Amsterdam-Rijnkanaal en Lek Er geldt een instructieregel voor de rangorde en prioriteit bij waterschaarste vanuit het Amsterdam -Rijnkanaal en de Lek. Dit heeft geen invloed op voorgenomen ontwikkeling. Toetsing is niet benodigd. Gebied energie uit biomassa stedelijk gebied Instructieregel stelt dat binnen deze locatie geen ontwikkelingen op het gebied van energie uit biomassa zijn toegestaan. Dit heeft geen invloed op voorgenomen ontwikkeling. Toetsing is niet benodigd. Gebied glastuinbouw niet toegestaan Instructieregel stelt dat binnen deze locatie glastuinbouw niet is toegestaan. Dit heeft geen invloed op voorgenomen ontwikkeling. Toetsing is niet benodigd. Gebied klein open bodemenergiesysteem Het verbod om zonder een omgevingsvergunning een open bodemenergiesysteem aanleggen of gebruiken geldt niet binnen deze locatie als de hoeveelheid grondwater die wordt onttrokken niet meer bedraagt dan 10 m ³/u. Dit heeft geen invloed op voorgenomen ontwikkeling. Toetsing is niet benodigd. Gebied saneringsregels voor grondwater Er gelden instructieregels voor grondwaterverontreinigingen. Dit heeft geen invloed op voorgenomen ontwikkeling. Toetsing is niet benodigd.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden binnen de bebouwde kom Met het oog op de bergings - en afvoercapaciteit waarop regionale wateren worden ingericht, geldt voor het gebied van een gemeente in het beheersgebied van Hoogheemraadschap het waar feitelijk bebouwing, hoofdinfrastructuur of spoorwegen aanwezig zijn als omgevingswaarde een gemiddelde overstromingskans van 1 keer per 100 jaar. Dit heeft geen invloed op voorgenomen ontwikkeling. Toetsing is niet benodigd. Luchtvaartterrein Binnen deze locatie is nieuwvestiging van een luchtvaartterrein voor gemotoriseerde luchtvaartuigen niet toegestaan. Dit heeft geen invloed op voorgenomen ontwikkeling. Toetsing is niet benodigd. Overstroombaar gebied De instructieregel stelt dat een omgevingsplan binnen deze locatie regels bevat die rekening houden met overstromingsrisico’s. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven. De motivering van een omgevingsplan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het overstromingsrisico is omgegaan. In paragraaf 4.11 wordt beschreven hoe met deze ontwikkeling rekening is gehouden met overstromingsrisico’s.

Stedelijk gebied Deze instructieregel stelt dat een omgevingsplan regels kan bevatten voor verstedelijking en voor woningbouw. Deze regels zijn nog niet opgenomen in het omgevingsplan. Verplicht peilbesluitgebied Deze i nstructieregel stelt dat h et waterschap binnen de locatie één of meer peilbesluiten vast stelt voor de oppervlaktewaterlichamen in gebieden waar het waterschap onder normale omstandigheden de wateraanvoer en waterafvoer kan beheersen. Dit heeft geen invloed op voorgenomen ontwikkeling. Toetsing is niet benodigd. Conclusie Er zijn geen belemmeringen vanuit provinciaal beleid. De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de Omgevingsverordening provincie Utrecht. Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 16 3.2.3 Provinciaal Programma Wonen en Werken Kader Het aantal inwoners van de provincie groeit. Er is meer ruimte nodig voor woningen en bedrijven. Daarom maakt de provincie samen met de gemeenten en regio’s plannen voor voldoende woningen en bedrijventerreinen. Deze plannen worden vastgelegd in het ‘Provinciaal Programma Wonen en Werken’ (hierna: PPWW). Het PPWW heeft twee hoofddoelen: • Het geeft aan hoe de provincie zorgt voor voldoende (ruimte voor) woningen en bedrijventerrein. Daarbij gaat het zowel om binnenstedelijke locaties als om buitenstedelijke locaties.

• Het programma stelt kwalitatieve ambities en kaders aan de te realiseren woon - en werklocaties. Het proces om te komen tot een programma herhaalt zich elke 1,5 jaar. Dat betekent dat elke 1,5 jaar een nieuw programma wordt vastgesteld, waarbij gemeenten nieuwe locaties kunnen voorstellen voor wonen en werken. Het meest recente PPWW is het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025. Dit is vastgesteld op 22 april 2025 door Gedeputeerde Staten. Toetsing Het projectgebied is gelegen in de MRU: Metropoolregio Utrecht West (voorheen regio U10 ). Dit is een netwerkorganisatie waarin 16 gemeenten in de regio Utrecht samenwerken . Het uitgangspunt is dat zoveel mogelijk binnenstedelijk wordt gebouwd. Daarbij is een aantal locaties specifiek benoemd als potentiële of prioritaire locatie voor grootschalige ontwikkeling van wonen en werken rondom knooppunten. Het projectgebied is een binnenstedelijke potentiële locatie voor grootschalige ontwikkeling. Het PPWW stimuleert locaties waar wonen en werken gecombineerd worden. De ontwikkeling past binnen het programma. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het Provinciaal Programma Wonen en Werken. 3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Stichtse Vecht Kader De Omgevingsvisie Stichtse Vecht is op 12 januari 2022 vastgesteld door de gemeenteraad.

De omgevingsvisie vormt het strategisch beleidskader voor de fysieke leefomgeving binnen de gemeente. De visie richt zich op het realiseren van een aantrekkelijke, bereikbare en gezonde leefomgeving voor wonen, werken en recreëren, het versterken van de kwalit eit van cultuurhistorie, landschap en natuur, en het inspelen op klimaatverandering en de energietransitie. Ontwikkelingen dienen aan te sluiten bij de identiteit en dynamiek van het gebied, waarbij de kernkwaliteiten van Stichtse Vecht behouden en versterkt worden. De hoofdlijnen van het gemeentelijke beleid op het gebied van de fysieke leefomgeving zijn opgenomen in de omgevingsvisie Stichtse Vecht. Om het beleid verder uit te werken heeft Stichtse Vecht zeven thema's opgesteld: 1. Gezondheid voor iedereen; 2. Ruimte voor de verstedelijkingsopgaven; 3. Goede bereikbaarheid in een steeds vollere regio; 4. Prettig wonen in de kernen; 5. Ruimte voor recreatie; 6. Toekomstbestendig vitaal platteland; en 7. Werken aan klimaatverandering. Toetsing Voor het planvoornemen is niet elk thema van toepassing. Alle thema's die van toepassing zijn worden hieronder behandeld. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan ‘ruimte voor verstedelijkingsopgaven’. Stichtse Vecht is een aantrekkelijke vestigingsplaats voor veel mensen. Er is een enorme behoefte aan woningen vanuit de regio en vanuit Stichtse Vecht zelf.

Conform het provinciale beleid (POVI) kunnen grote aantallen woningen het beste bij binnenstedelij ke, bestaande OV -knooppunten worden ontwikkeld. Daarom worden er zo’n 3000 woningen gebouwd in Maarssenbroek . De totale ontwikkeling van Centerspoor draagt bij aan de invulling van de woningbehoefte in de gemeente. Daarnaast draagt de ontwikkeling Centerspoor bij aan ‘prettig wonen in de Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 17 kernen’. Het initiatief versterkt de identiteit van de omgeving Centerspoor en het projectgebied ligt in de buurt van voorzieningen en voegt ook voorzieningen toe aan de omgeving. Er wordt ingezet op het toevoegen van groen rondom het projectgebied. Op de visiekaart (figuur 3-2) is het projectgebied aangewezen als ‘centrumgebied’ en OV-knooppunt. Met het toevoegen van de woontorens en commerciële ruimte n past d e ontwikkeling goed binnen dit deelgebied de omgevingsvisie. Figuur 3-2: Visiekaart omgevingsvisie Stichtse Vecht, projectgebied aangewezen met gele pijl Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de Omgevingsvisie Stichtse Vecht.

Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 18 4. Omgevingsaspecten 4.1 Verkeer en parkeren Kader De wereld rondom verkeer en vervoer is in beweging. Er zijn veel ontwikkelingen als het gaat om elektrisch vervoer en zelfrijdende auto’s. Ook verandert het OV en is er aanbod van bijvoorbeeld deelfietsen of deelauto’s. De gemeente kent verschillen in bebouwing: van stedelijke gebieden tot lintdorpen. Dat zorgt ervoor dat de ontwikkelingen overal andere gevolgen hebben. Daarbij heeft mobiliteit een bepalende invloed in de ruimtelijke ordening. In gemeente Stichtse Vecht ook: D e Vecht, het Amsterdam -Rijnkanaal, de hoogspanningslijnen, het spoor en de A2 doorkruisen de gemeente. Parkeren is niet zelden een uitdaging voor nieuwe woningbouwprojecten, winkelgebieden en andere historisch gegroeide verkeerssituaties. De druk op de huidige infrastructuur neemt toe door de groeiende bevolking in de gemeente en regio. De voorgenomen ontwikkeling zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen. Daarom moet worden aangetoond wat het effect is op de bereikbaarheid en verkeersafwikkeling. Daarbij dient in beeld te worden gebracht of er sprake is van een (extra) parkeerbehoefte voor auto’s, fietsen en/of scooters. Toetsing Door Goudappel is in december 2025 een verkeersonderzoek uitgevoerd. Dit rapport is bijgevoegd als bijlage 2.

Hieronder worden de belangrijkste resultaten beschreven. Verkeersgeneratie Op basis van de gehanteerde uitgangspunten is de verkeersgeneratie voor de toekomstige situatie berekend. In tabel 4.1 zijn de resultaten van de verkeersgeneratie berekeningen voor de werkdag weergegeven in mvt/etmaal en voor de maatgevende spitsuren. De totale verkeersgeneratie van de ontwikkeling bedraagt afgerond circa 1.000 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Tabel 4-1 Verkeersgeneratie Op wegvakniveau bedraagt de maximale toename in motorvoertuigen per etmaal als gevolg van het plan minder dan 5%. Dit betreft een (zeer) beperkte toename, die minder bedraagt dan de verkeersintensiteit die fluctueert over de dagen van de week en in de peri oden van het jaar. De verkeersgeneratie van het plan gaat vrijwel direct op in het heersende verkeersbeeld op de Safariweg, Centerspoor en verder. Geconcludeerd wordt dat het effect als gevolg van het plan (zeer) beperkt is. Dit leidt niet tot een waarneembaar verkeerseffect op wegvakniveau. Verkeersafwikkeling Met behulp van het verkeersmodel is de verkeersgeneratie als gevolg van de beoogde ontwikkeling vertaald naar verkeersstromen op wegvakniveau. Circa 2/3 van de verkeersgeneratie wordt afgewikkeld via de Safariweg en het kruispunt met P1. Het overige verkeer rijdt rechtstreeks naar de locatie via het kruispunt tussen de Safariweg en Bisonspoor (binnenring).

Daarnaast is de verkeerssituatie in het gehele gebied van Bisonspoor in de toekomstige situatie in beeld gebracht, zie figuur 4 -1. Richting de ontwikkeling van Centerspoor vindt expeditie plaats met een lage frequentie; het bevoorradingsverkeer blijft hierdoor beperkt. Het doorgaand verkeer wordt via de Bisonspoor geleid en rijdt om de toekomstige woontorens heen, waardoor de verkeersdoorstroming in het gebied niet wordt gehinderd.

Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 19 Figuur 4-1 Huidige situatie projectgebied (bron: Aiscube Studio Amsterdam, 2025) Kruispunten In het maatgevende ochtend - en avondspitsuur leidt het beoogde plan op het kruispunt tussen de Safariweg – parkeergarage – Antilopespoor niet tot een waarneembaar effect in de kwaliteit van de verkeersafwikkeling. Ook op het kruispunt tussen Centerspoor en de Safariweg is in beide spitsmomenten sprake van een goede verkeersafwikkeling in de plansituatie. De verliestijd is in de plansituatie (zeer) beperkt. Parkeren Het gemeentebrede mobiliteitsbeleid Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) dateert uit 2013. Daarna zijn verschillende nota’s toegevoegd, waaronder de Nota Parkeernormen in juli 2015. Dit beleid is niet volledig geactualiseerd. Daardoor zijn parkeernormen niet meer actueel en is er geen beleid met betrekking tot deelmobiliteit. Goudappel heeft in 2017/2018 een parkeer rekenmodel opgesteld. Met dit parkeer rekenmodel wordt inzicht verkregen in de huidige en te verwachten parkeersituatie in het gebied van winkelcentrum Bisonspoor o.b.v. de gemeentelijke parkeernormen. Een toelichting op dit parkeer rekenmodel is bijgevoegd als bijlage 3. Dit model is ge-update met de laatste stand van het programma.

Ten behoeve van de woongebouwen worden parkeerplaatsen gerealiseerd, met een tota al verwachte parkeercapaciteit van 146 parkeerplaatsen (P0, zie figuur 4-2). Van deze parkeerplaatsen worden er 43 ontsloten via de binnenring van Bisonspoor. De overige 103 van de parkeerplaatsen krijgen ontsluiting via een verbinding met parkeergarage P1, richting de Safariweg. Deze bestaande parkeergarage wordt uitgebreid en maakt gebruik van dezelfde bestaande inrit. Uit het rapport en de update van het programma in het parkeer rekenmodel van Goudappel blijkt dat in de eindsituatie meer dan voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn om te voorzien in de parkeerbehoefte van alle plannen rondom winkelcentrum Bisonspoor. Figuur 4-2 Overzicht parkeergarages Onder elk gebouw wordt ook een fietsenstalling gerealiseerd. Hierdoor is de parkeeroplossing afgestemd op de huidige behoefte en zijn er voldoende voorzieningen voor zowel auto's als fietsen binnen het projectgebied.

Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 20 Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 4.2 Bedrijven en milieuzonering In het kader van ETFAL, een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, moet worden aangetoond dat er sprake is van een gezond woon- en leefklimaat binnen het plan. Vaak wordt er gewerkt met richtafstanden tussen milieubelastende activiteiten en het bewoonde gebied. Onder de Omgevingswet is een nieuwe werkwijze geïntroduceerd, waarbij het werken met milieucategorieën voor bedrijven komt te vervallen en de regeling daarvoor wordt vervangen door direct milieuregels in het omgevingsplan op te nemen: ‘Milieuzonering nieuwe stijl’. Ook onder deze nieuwe regeling blijven de doelen van milieuzonering, zoals deze onder de Wro golden, gelden. Deze doelen betreffen de volgende: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen en het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen. Het toepassen van de ‘milieuzonering nieuwe stijl’ is echter vrijwillig. In de onderbouwing is uitgegaan van de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering 2009’. Er kan op een andere wijze getoetst worden aan de milieunormen.

Er dient in ieder geval te worden onderbouwd dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties kan worden bereikt wa nneer er voldoende afstand wordt gehouden tussen de milieubelastende activiteiten en de woonactiviteiten. Wat voldoende is, hangt af van de aard en omvang van de milieubelastende activiteiten. De VNG -brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ biedt hierbij nog steeds een basis voor een indicatie voor de inpasbaarheid van de activiteit en kan nog steeds worden gebruikt. De VNG-brochure benoemt twee verschillende gebiedstyperingen; gemengd gebied en rustige woonwijk/rustig buitengebied. Bij gemengd gebied kan een verminderende stap worden aangebracht met betrekking tot de richtafstanden. De achtergrond geluidbelasting heeft hier meer invloed o p de milieubelastende richtafstanden. Toetsing Voorliggend plan voorziet in de realisatie van nieuwe woontorens bij winkelcentrum Bisonspoor. Het omliggende gebied kan worden beschouwd als ‘gemengd gebied’. Het voorliggend plan bevindt zich namelijk langs een spoorlijn, een weg, woningen en bedrijvigheid zoals commercieel gebied. Milieuzonering projectgebied Woningen worden aangemerkt als milieugevoelige functies. Daarnaast worden er commerciële functies mogelijk gemaakt.

Deze functies hebben volgens de VNG -brochure een grootste richtafstand van 10 meter in een rustige woonwijk en 0 meter in gemengd gebied. Er wordt daarom voldaan aan de richtafstand naar de woningen in de omgeving en in het projectgebied. Milieuzonering omgeving projectgebied Onderzocht is of de functies in het projectgebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het projectgebied en of de omliggende bedrijven niet gehinderd worden door de voorgenomen ontwikkeling. De ontwikkeling vindt plaats naast winkelcentrum Bisonspoor, waar detailhandel, een sportschool, horeca en supermarkten zijn gevestigd. De functie met de grootste richtafstand volgens de VNG-brochure is een sportschool: 30 meter in een rustige woonwijk en 10 meter in gemengd gebied. De andere functies hebben een richtafstand van 10 meter in een rustige woonwijk en 0 meter in gemengd gebied. De dichtstbijzijnde functie ligt op een afstand van circa 20 meter. Er wordt daarom voldaan aan de richtafstand. De laad - en losactiviteiten en de vrachtverkeerbewegingen naar de supermarkt vormen geen hinder voor de nieuwe ontwikkeling. De expeditie vindt plaats met een lage frequentie , zie figuur 4 -3, waardoor er nauwelijks sprake is van verkeersdrukte of verstoring rondom het projectgebied.

De toekomstige uitritconstructie op Centerspoor biedt voldoende overzicht en wachtruimte, waardoor veilig in - en uitrijden mogelijk is. Hierdoor ontstaat een overzichtelijke en veilige verkeerssituatie voor zowel bewoners als leveranciers. Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 21 Figuur 4-3: Expeditie Bisonspoor Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 4.3 Omgevingsveiligheid Kader Omgevingsveiligheid beschrijft de risico’s die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving ( Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Plaatsgebonden risico Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl.

Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een omgevingsplan in acht genomen. Met standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties wordt in een omgevingsplan rekening gehouden (art. 5.11 Bkl ). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden ( bijlage VII Bkl). Groepsrisico Bij groepsrisico is sprake van ‘aandachtsgebieden’. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (art. 5.12 Bkl ). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht. Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn te gen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen (RIVM a, z.d.). Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico’s (REV). Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied.

Een gemeente kan in het omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand - of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand - of

Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 22 explosievoorschriftengebied aanwijzen (art. 5.14 Bkl). Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 4.90 tot en met 4.96 Bbl. Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang, en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (art. 5.14 Bkl). Los van een eventueel voorschriftengebied kan een gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten. Dergelijke eisen worden dan opgenomen in de omgevingsvergunning. Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel; het is niet meer verplicht om het groepsrisico te bepalen, maar een gemeente mag hier nog wel om vragen (via een voorschrift) om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen. Naast bovengenoemde regels over veelvoorkomende situaties zijn voor een aantal specifieke situaties nog de volgende delen van het Bkl van belang: • Beperkingen in het belemmeringengebied (voormalige belemmeringenstrook in de huidige regelgeving) van buisleidingen: par. 5.1.2.3 Bkl.

• Veiligheid rond opslaan, herverpakken en bewerken van vuurwerk en pyrotechnische artikelen voor theatergebruik: par 5.1.2.4 Bkl. • Veiligheid rond het bewerken en opslaan van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik en op militaire objecten (par. 5.1.2.5 Bkl). • Veiligheid rond luchthavens (par. 5.1.2.6 Bkl). Toetsing Om te bepalen of er in de directe omgeving van het projectgebied risicorelevante activiteiten, buisleidingen of transportassen zijn gelegen is de kaart Omgevingsveiligheid van Atlas Leefomgeving geraadpleegd. Een uitsnede van de kaart is weergegeven in onderstaande figuur. Figuur 4-4 Uitsnede kaart omgevingsveiligheid (Bron: Atlas Leefomgeving) Het projectgebied valt deels binnen een gifwolkaandachtsgebied afkomstig van het spoor . Binnen dit aandachtsgebied gelden bouwvoorschriften (conform artikel 4.96 B bl) voor nieuwe bouwwerken boven op de standaard bouweisen. Deze bouweisen dienen extra bescherming te bieden tegen de gevolgen van een incident met gevaarlijke stoffen, zoals een explosie of het vrijkomen van toxische dampen. Voor nieuwbouw dient te worden voldaan aan deze Bbl-eisen, waardoor dit niet voor belemmeringen zorgt voor de voorgenomen ontwikkeling. Binnen het projectgebied zijn geen andere aandachtsgebieden, risicobronnen en/of buisleidingen aanwezig en de ontwikkeling maakt geen nieuwe risicobronnen mogelijk.

Daarnaast zijn er al kwetsbare gebouwen mogelijk in de huidige situatie. Conclusie Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 4.4 | Geluid Kader Voor geluidgevoelige bestemmingen zijn geluidsgrenswaarden opgenomen waaraan een ontwikkeling getoetst moet worden. De geluidsnormen zijn onder de Omgevingswet vastgelegd in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Een omgevingsplan dient bij de toevoeging van een nieuw geluidgevoelig gebouw ervoor te zorgen dat het geluid op dat gebouw niet de standaardwaarde overschrijdt (5.78t Bkl). De waardes die gelden worden weergegeven in tabel 6-1. Echter, in het omgevingsplan kan van deze standaardwaarden onder voorwaarden worden afgeweken. Indien afwijking mogelijk is, dan gelden de grenswaarden uit artikel 5.78u Bkl. Afwijking van de standaardwaarde is mogelijk indien geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de standaardwaarde te voldoen, de overschrijding van de standaardwaarde door het treffen van geluidbeperkende maatregelen zoveel mogelijk wordt beperkt en het geluid op geluidgevoelige gebouwen niet hoger is dan de grenswaarde zoals bedoeld in artikel 5.78u Bkl.

Tabel 4-2 Standaardwaarde (5.78t Bkl) en grenswaarde geluidgevoelige gebouwen (5.78u Bkl) Geluidbronsoort | Standaardwaarde | Grenswaarde Provinciale wegen | 50 Lden | 60 Lden Rijkswegen Gemeentewegen | 53 Lden | 70 Lden Waterschapswegen Lokale spoorwegen | 55 Lden | 65 Lden Hoofdspoorwegen Industrieterrein | 50 Lden | 55 Lden 40 Lnight | 45 Lnight Geluidgevoelige gebouwen Een geluidgevoelig gebouw is conform artikel 3.21 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een: • | Woonfunctie en nevengebruiksfunctie daarvan; • | Onderwijsfunctie en nevengebruiksfunctie daarvan; • | Gezondheidszorgfunctie met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of • | Bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan. Dit geldt niet voor het gedeelte van het gebouw waar het omgevingsplan geen geluidgevoelige ruimte toelaat, tenzij | het | gebouw | een | woonschip | of | woonwagen | is. | Onder | een | geluidgevoelig | object | wordt | ook | een geluidgevoelig gebouw verstaan, wat nog niet aanwezig | is, maar op grond van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit mag worden gebouwd. Toetsing Door Antea Group is in juni 2026 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit rapport is bijgevoegd als bijlage 4. Hieronder | worden | de | belangrijkste | resultaten | beschreven.

| Het | projectgebied | is | gelegen | binnen | het geluidaandachtsgebied van de geluidbronsoorten gemeentewegen en spoorwegen. Daarnaast zijn relevante geluidbronnen scheepvaart en | nabijgelegen milieubelastende activiteiten. Geluid van deze geluidbronnen en geluidbronsoorten is beschouwd. Wegverkeerslawaai gemeentewegen Het geluid als gevolg van gemeentewegen | op | de gevels van de woontorens loopt op tot 61 dB. Er is een overschrijding van de standaardwaarde bij alle drie de woontorens. Er is geen sprake van een overschrijding van de grenswaarde. | Er zijn maatregelen onderzocht om het geluid van | gemeentewegen bij de woontorens te reduceren, zie onder ‘Maatregelen’. 23 Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 24 Spoorweglawaai Het geluid als gevolg van spoorwegen aan de gevels van de woontorens loopt op tot 55 dB. Er is daarmee geen sprake van een overschrijding van de standaardwaarde of grenswaarde. Een verdere maatregelafweging ten aanzien van deze bron is niet benodigd. Scheepvaartlawaai Het geluid als gevolg van scheepvaart aan de gevels van de woontorens loopt op tot 55 dB. Er gelden geen standaardwaarde of grenswaarde ten aanzien van de geluidbron scheepvaart.

In het kader van een zorgvuldige besluitvorming en een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dient het geluid als gevolg van deze bron wel meegewogen te worden in de besluitvorming. Nabijgelegen milieubelastende activiteiten Nabij het plangebied zijn een aantal milieubelastende activiteiten gelegen. Het betreft horeca/lunchrooms en een supermarkt ten noorden/noordwesten van de beoogde woontorens, en een parkeergarage ten oosten van de woontorens. De activiteiten bij de horeca/lunchrooms zijn enkel inpandig. Er zijn geen terrassen aanwezig. Het geluid van deze activiteiten is daarmee niet relevant geacht voor de beoogde woontorens. De activiteiten behorend bij de supermarkt vinden met name plaats aan de noordzijde van het gebouw. Bestaande geluidgevoelige gebouwen die dichter bij deze activiteiten zijn gelegen zullen hier maatgevend zijn. Deze activiteiten zijn daarom ook niet verder beschouwd. Enkel de laad - en loslocatie van de supermarkt is aan de zuidzijde van het gebouw, bij de woontorens (met name bij toren 2) gelegen. Het geluid bij deze activiteiten is verder inzichtelijk gemaakt. Het gaat met name om laden - en lossen en het komen en gaan van vrachtwagens, waarbij de maximale geluidniveaus (piekgeluiden) relevant zijn voor het geluid bij de woontorens. Het geluid als gevolg hiervan loopt op tot 77 dB(A) in zowel de dag -, avond-, en nachtperiode.

Voor de dagperiode geldt geen standaardwaarde voor het maximale geluidniveau. Voor de avond en nacht geldt een standaardwaarde van 70 dB(A), waarmee in beide periodes sprake is van een overschrijding van de standaardwaarde. Middels het opstellen van een maatwerkvoorschrift kunnen hogere maximale geluidniveaus worden gerespecteerd, zie kopje Maatregelen. Het geluid van de parkeergarage is met name afkomstig van aandrijfgeluid en dichtslaan van portieren van personenauto’s. Ook hier zijn met name maximale geluidniveaus (piekgeluiden) van het parkeerdek relevant. Als gevolg van de parkeergarage is geen sprake van een overschrijding van de standaardwaarde (van 70 dB(A) in de avond-, en nachtperiode); het hoogst berekende maximale geluidniveau bedraagt 67 dB(A). Deze milieubelastende activiteit wordt daarmee niet bep erkt in de bedrijfsvoering door het plan, en het geluid bij de woontorens als gevolg van deze activiteiten kan aanvaardbaar worden geacht. De parkeergarage vormt daarmee geen belemmering, en is niet verder onderzocht. Indirecte akoestische effecten Er is geen sprake van indirecte akoestisch effecten als gevolg van veranderend verkeer of de wijziging in de geluidoverdracht. Gecumuleerd en gezamenlijk geluid In de berekening van het gecumuleerd en gezamenlijk geluid is het geluid van gemeentewegen, spoorwegen, en scheepvaart meegenomen.

Het langtijdgemiddelde geluidniveau afkomstig van de supermarkt is niet relevant geacht in de berekening van het gecumuleerde of gezamenlijke geluid, enkel de maximale geluidniveaus zijn relevant bij de woontorens. Het geluid van scheepvaart is in de berekening van het gecumuleerd geluid als even hinderlijk beschouwd als geluid van industrie (formule c uit artikel 3.25, lid 2 van de Omgevingsregeling). Bij een overschrijding van de standaardwaarde dient het gecumuleerd geluid te worden beschouwd en aanvaardbaar te worden geacht. Het gezamenlijke geluid dient ter bepaling van de benodigde gevelgeluidwering, ten behoeve van het geluid in de woningen (de binnenwaarde). Het hoogst berekende gecumuleerde en gezamenlijke geluid ter plaatse van de woontorens bedraagt in dit geval 61 dB. Geluid van gemeentewegen is de maatgevende bron bij toren 1, geluid van scheepvaart is maatgevend bij toren 3. Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 25 Gemeentelijk geluidbeleid Uit bovenstaande resultaten volgt dat niet overal wordt voldaan aan het gemeentelijk geluidbeleid. Er is sprake van een overschrijding van de plandrempel uit het Actieplan geluid. Deze vindt plaats aan de gevel van een gemeenschappelijke ruimte. De Beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder is vervallen.

De gemeente beoordeelt zelf of en hoe deze oude beleidsregels onder de Omgevingswet worden toegepast. Volgens het gemeentelijk geluidbeleid vallen de hoogst belaste appartementen in toren 1 in de klasse zeer onrustig en in toren 2 en 3 in de klasse onrustig. De appartementen aan de belaste zijdes beschikken veelal niet over een geluidluwe zijde en geluidluwe buitenruimte. Daarmee wordt bij deze appartementen ook niet voldaan aan de eis dat 30% van de gebruiksruimten, inclusief één slaapkamer, aan een geluidluwe zijde ligt. Het beleid laat de mogelijkheid om een geluidluwe zijde of een geluidluwe buitenruimte te creëren, bijvoorbeeld middels bouwkundige maatregelen zoals loggia’s, serres of afsluitbare balkons. Maatregelen Gezien bovenstaande resultaten is een maatregelonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de inpasbaarheid van bronmaatregelen beperkt is tot het toepassen van een geluidreducerend wegdektype op de Safariweg. De effectiviteit is echter relatief beperkt. De inpasbaarheid van overdrachtsmaatregelen (schermen, wallen of diffractoren) is ook beperkt. De daadwerkelijke beoordeling met betrekking tot de inzet van deze maatregelen is aan het bevoegd gezag. Bouwkundige maatregelen als loggia’s, verglaasde balkons, en akoestische (geluidabsorberende) plafonds kunnen worden toegepast om een geluidluwe zijde en/of geluidluwe buitenruimte te creëren vanwege verkeerslawaai.

Dergelijke maatregelen kunnen worden toegepast waar sprake is van een overschrijding van de standaardwaarde door gemeentewegen. Het gezamenlijk geluid dient ter bepaling van de benodigde gevelgeluidwering. Het gecumuleerde geluid dient door het bevoegd gezag als aanvaardbaar te worden beschouwd. Daarnaast loopt het maximale geluidniveau als gevolg van de nabijgelegen supermarkt bij de woontorens op tot 77 dB(A). Ten aanzien hiervan dienen maatwerkvoorschriften te worden opgesteld om te borgen dat de supermarkt niet in haar bedrijfsvoering wordt beperkt. Conclusie Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 4.5 Trillingen Kader Trillingen kunnen nadelige gevolgen hebben voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Ze kunnen effect hebben op het welzijn van mensen of schade aan gebouwen veroorzaken. De Omgevingswet beschermt (delen van) gebouwen. De regels voor trillingen zijn op verschillende plaatsen terug te vinden. In paragraaf 5.1.4.4 van het Bkl staan de instructieregels voor trillingen. Deze instructieregels zijn gericht op de bescherming van trillinggevoelige ruimten in trillinggevoelige gebouwen. In paragraaf 22.3.5 van de Bruidsschat zijn eveneens regels voor trillingen opgenomen.

Deze regels gelden voor trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz door een activiteit in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw, die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Er gelden maximale waarden voor continue trillingen en voor herhaald voorkomende trillingen. De maximale waarden zijn opgenomen in de tabellen in artikel 22.88 en 5.87a van de Bruidsschat. De meest relevante trillingsbronnen zijn wegverkeer, railverkeer en industriële activiteiten. Voor wegverkeer en railverkeer geldt dat dit afhankelijk is van het aandeel zwaar vrachtverkeer. Voor alle trillingsbronnen geldt dat trillingen afnemen als de af stand tot de bron groter wordt. Onder de Omgevingswet zijn de regels van trillingen door bedrijven (activiteiten) gedecentraliseerd. Dat betekent dat gemeenten zelf regels mogen stellen over trillingen van activiteiten. Toetsing Herontwikkeling Centerspoor Motivering BOPA projectnummer 0488527.100 6 juli 2026 Centerspoor B.V. 26 Voor trillingen door wegverkeer wordt gekeken naar het aandeel zwaar vrachtverkeer en de ligging ten opzichte van het projectgebied. De expeditie richting Centerspoor heeft een lage frequentie. Het gaat om kleinschalige bevoorrading en een beperkte hoeveelheid laad- en losbewegingen.