Bijlage 4; ER 52100338 Stichtse Vecht Plintenstrategie Planetenbaan Het Kwadrant Maarssen 1909622.pdf

PLINTENSTRATEGIE PLANETENBAAN EN HET KWADRANT MAARSSEN 19 SEPTEMBER 2022

PLINTENSTRATEGIE PLANETENBAAN EN HET KWADRANT MAARSSEN 19 SEPTEMBER 2022

1

BEKNOPTE SAMENVATTING

7

INLEIDING

9

CONTEXT, GEBIEDSPOTENTIE EN POSITIONERING PLANETENBAAN EN HET KWADRANT ....................................................................................................... 11 1.1 CONTEXT DE PLANETENBAAN EN HET KWADRANT 1.2 HET KWADRANT EN DE PLANETENBAAN: ONTWIKKELING EN VISIE 1.3 KWALITEITEN EN KNELPUNTEN 1.4 GEBIEDSPOTENTIE EN POSITIONERING

2

BEHOEFTE EN EEN HAALBAAR PROGRAMMA ................................................. 17 2.1 BEWONERS EN ANDERE DOELGROEPEN 2.2 QUICKSCAN KWANTITATIEVE BEHOEFTE 2.3 KWALITATIEVE BEHOEFTE: FUNCTIES IN DE CONTEXT VAN ONTWIKKELING EN GEBIED

3

EEN AANTREKKELIJK EN HAALBAAR PROGRAMMA VOOR DE PLANETENBAAN EN HET KWADRANT ........................................................................................... 32 3.1 EEN HAALBAAR PROGRAMMA VOOR PLANETENBAAN/ HET KWADRANT 3.2 RUIMTELIJKE UITWERKING EN VOORWAARDEN 3.3 REFERENTIES 3.4 BELANGRIJKE RANDVOORWAARDEN

BEKNOPTE SAMENVATTING

FUNCTIE

INDICATIEF HAALBAAR PROGRAMMA

–

INDICATIEVE RUIMTEVRAAG PER VESTIGING M² BVO •

–

• – – – –

– • •

–

–

• •

–

–

TABEL 1 INSCHATTING GEWENSTE METERS PER PLINTFUNCTIE (IN MARGE) Bron: Bureau Stedelijke Planning

•

AANTAL VESTIGINGEN

•

•

FIGUUR 1 INDICATIEVE RUIMTELIJKE UITWERKING NIET-WONEN FUNCTIES IN PLANETENBAAN EN HET KWADRANT Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van buro MA.AN

INLEIDING

“

”

FIGUUR 2 LEVENDIGE PLINTEN Bron: Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek Stedenbouwkundig kader en randvoorwaarden (3 juni 2020)

• • • • • •

LEESWIJZER

1 CONTEXT, GEBIEDSPOTENTIE EN POSITIONERING PLANETENBAAN EN HET KWADRANT

1.1 CONTEXT DE PLANETENBAAN EN HET KWADRANT LOCATIESCHETS

’

FIGUUR 3 LIGGING PROJECTLOCATIE EN CONCURRENDE GEBIEDEN MAARSSEN Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning

CONCURRENTIEANALYSE VOOR DE ONTWIKKELING

•

•

•

•

1.2 HET KWADRANT EN DE PLANETENBAAN: ONTWIKKELING EN VISIE

FIGUUR 4 LOCATIESCHETS TOEKOMSTIG GEBIED PLANETENBAAN EN HET KWADRANT Bron: buro MA.AN, stand van zaken document, 2022

BESCHIKBARE RUIMTE IN DE PLINTEN

GEBIED

M2 BVO OVERWEGING INVULLING ONTWIKKELAARS

TABEL 2 BESCHIKBARE RUIMTE PUBLIEKE PLINT EN OVERIGE FUNCTIES VOOR BEWONERS (VOOR NOORD, MIDDEN EN ZUID GAAT HET OM SCHETS- VOORONTWERP STADIUM Bron: Interviews ontwikkelaar

FIGUUR 5 BESCHIKBARE RUIMTE PUBLIEKE PLINT EN GERESERVEERDE RUIMTE EXLCUSIEF VOOR BEWONERS Bron: buro MA.AN, stand van zaken document, 2022; interviews ontwikkelaars

1.3 KWALITEITEN EN KNELPUNTEN

KWALITEITEN (KANSEN) • • •

• • •

•

’ KNELPUNTEN (BEDREIGINGEN) •

• • • •

TABEL 3 KWALITEITEN (KANSEN) EN KNELPUNTEN (BEDREIGINGEN) PLANETENBAAN EN KWADRANT Bron: Bureau Stedelijke Planning

1.4 GEBIEDSPOTENTIE EN POSITIONERING

GEBIEDSPOSITIONERING PLANETENBAAN / HET KWADRANT Een hoogstedelijk én tegelijkertijd groen gebied dat in bebouwing (hoogbouw) en type woningen (appartementen) contrasteert met bestaande delen van Maarssen. Daarmee vormt het een aanvulling en vult het een behoefte op. Voor plintfuncties hebben de toekomstige inwoners veel mogelijkheden rondom, maar voor de leefbaarheid is het toevoegen van niet-wonen functies in het gebied essentieel. Ook is er binnen het bestaande aanbod ruimte voor de toevoeging van vernieuwende concepten waarmee het ook waarde toevoegt voor de omliggende bewoners. Zo ontstaat een fijne woonlocatie waar mensen graag verblijven.

2 BEHOEFTE EN EEN HAALBAAR PROGRAMMA

2.1 BEWONERS EN ANDERE DOELGROEPEN

BEWONERS PLANETENBAAN EN HET KWADRANT

FIGUUR 6 TOEKOMSTIG AANTAL INWONERS PER DEELGEBIED Bron: buro MA.AN, stand van zaken document, 2022; Bewerking Bureau Stedelijke Planning

WERKNEMERS RONDOM

INWONERS RONDOM GEBIEDSONTWIKKELING

• •

TOTAAL AANTAL GEBRUIKERS

GEBIED

INWONERS

WERKNEMERS

TABEL 4 INWONERS EN WERKNEMERS IN 2030 Bron: Stec Groep 2020, CBS Statline 2021

FIGUUR 7 INWONERS EN WERKNEMERS IN 2030 Bron: Stec Groep, 2020, CBS Statline, 2021; BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning

2.2 QUICKSCAN KWANTITATIEVE BEHOEFTE

• • • •

– –

• •

DETAILHANDEL (SUPERMARKTEN)

GEBIED

PLANETENBAAN EN HET KWADRANT

TABEL 5 BEHOEFTE PLANETENBAAN EN HET KWADRANT OP BASIS VAN NEDERLANDSE SUPERMARKTDICHTHEID Bron: Supermarktgidsonline, mei 2022; CBS, 2021

GEBIED

INWONERS SUPERMARKT DICHTHEID M2 WVO M2 PER INW.

–

TABEL 6 SUPERMARKTAANBOD EN DICHTHEID IN MAARSSENBROEK Bron: Supermarktgidsonline, mei 2022; CBS, 2021

HORECA

PARAMETER

– TABEL 7 BEHOEFTERAMING HORECA Bron: CBS, Statline; KSO, 2021; HorecaDNA, 2019; bewerking: Bureau Stedelijke Planning

DIENSTEN

BASIS

TABEL 8 BEHOEFTERAMING DIENSTEN (AMBACHT) Bron: KSO, 2021; CBS, Statline; bewerking: Bureau Stedelijke Planning

• •

LEISURE (SPORT)

PLUS

PARAMETER

BEHOEFTE

TABEL 9 BEHOEFTERAMING SPORT Bron: Mulier Instituut, 2020; CBS, Statline; bewerking: Bureau Stedelijke Planning

• •

MAATSCHAPPELIJK

KINDERDAGOPVANG

WIJK-/BUURTCENTRUM

FYSIO

TANDARTS

– TABEL 10 BEHOEFTE MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN BUURTNIVEAU Bron: Bibliotheekinzicht / NZa / Vektis 2020 / Staat van de Mondzorg / KNMT / CBS 2021/ Koersdocument gemeente Utrecht 2020 / Haagse Referentienormen maatschappelijke voorzieningen; referenties Maarssenbroek (huisarts, fysio en tandarts)

•

•

•

•

•

•

WERKEN

SECTOR EN MATE VAN MENGBAARHEID

MARKTVRAAG

VESTIGINGSCRITERIA

KANSRIJK?

TABEL 11 KANSRIJKHEID SECTOREN OP BASIS VAN MARKT EN VESTIGINGSCRITERIA Bron: Bureau Stedelijke Planning (2021)

•

•

2.3 KWALITATIEVE BEHOEFTE: FUNCTIES IN DE CONTEXT VAN ONTWIKKELING EN GEBIED RELEVANTE TRENDS

Horeca is een groeisector

Horeca ondersteunt nieuwe werklocaties

‘

Vernieuwing en blurring en multifunctionaliteit

’

Steeds meer terrassen

‘

’

–

Ambachten zijn de overgebleven diensten

Sporten steeds populairder en diverser

Vergrijzing zorgt voor grotere zorgvraag

Veel behoefte aan kinderopvang

Opkomst thuiswerken

Steeds meer behoefte flexwerkplekken

–

–

TOEKOMSTIGE HART VAN DE BUURT

FIGUUR 8 FUNCTIEMIX: HET TOEKOMSTIGE HART VAN DE BUURT Bron: Bureau Stedelijke Planning

‘

’

MULTI CRITERIA ANALYSE

‘

•

•

•

TABEL 12 MULTICRITERIA ANALYSE FUNCTIES

Legenda

+/+= Zeer positief, + = Positief, 0= Neutraal, - = Negatief, --/- = Zeer negatief

TOTAAL

PASSEND BIJ BESTAAND AANBOD MAARSSENBROEK

RUIMTELIJKE INPASSING

SYNERGIE MET ANDERE FUNCTIES

BIJDRAGE AAN LEEFBAARHEID

TOEKOMSTBESTENDIGHEID / FLEXIBILITEIT

PASSEND BINNEN GEBIEDSPOTITIONERING

ECONOMISCHE MEERWAARDE

PASSEND BINNEN MARKTBEHOEFTE

FUNCTIES

KWALITATIEVE (ON)MOGELIJKHEDEN

•

•

•

3 EEN AANTREKKELIJK EN HAALBAAR PROGRAMMA VOOR DE PLANETENBAAN EN HET KWADRANT

3.1 EEN HAALBAAR PROGRAMMA VOOR PLANETENBAAN/ HET KWADRANT

FUNCTIE

INDICATIEF HAALBAAR PROGRAMMA

–

INDICATIEVE RUIMTEVRAAG PER VESTIGING M² BVO •

–

• – – – –

– • •

–

–

• •

–

–

TABEL 13 INSCHATTING GEWENSTE METERS PER PLINTFUNCTIE (IN MARGE) Bron: Bureau Stedelijke Planning

AANTAL VESTIGINGEN

•

•

•

•

•

3.2 RUIMTELIJKE UITWERKING EN VOORWAARDEN

CLUSTERING LANGS DE TRAFFIC ASSEN EN RONDOM EEN KRUISPUNT

•

•

•

FIGUUR 9 SCHEMATISCHE UITWERKING CLUSTERINGSPRINCIPE VOORZIENINGEN Bron: Bureau Stedelijke Planning

•

‘

’

•

NIET-WONEN FUNCTIES BUITEN DE CLUSTERING MOGELIJK OP PASSENDE PLEKKEN

• •

FIGUUR 10 VOORBEELDEN VAN FUNCTIES DIE DEELS OPTIONEEL BUITEN DE CLUSTERS MOGELIJK ZIJN

RUIMTELIJKE UITWERKING PLANLOCTIE

FIGUUR 11 INDICATIEVE RUIMTELIJKE UITWERKING NIET-WONEN FUNCTIES IN PLANETENBAAN EN HET KWADRANT Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van buro MA.AN

•

•

3.3 REFERENTIES

REFERENTIEGEBIEDEN

–

FIGUUR 12 NPD-STROOK UTRECHT: ARTIST IMPRESSION VIER GEBOUWEN (LINKS) EN OPROER BIERCAFÉ IN STUDENTENTOREN (RECHTS) Bron: Duic.nl en AD.nl

–

FIGUUR 13 LITTLE C – ROTTERDAM: LINKS HET STADSSTRAND EN RECHTS DE HORECA TUSSEN DE GEBOUWEN Bron: Google.

–

FIGUUR 14 WESTERDOKSEILAND – AMSTERDAM: LINKS ENE GEMENGDE PLINT MET WERK- , MAATSCHAPPELIJKE- CULTUUR EN COMMERCIELE FUNCTIES, RECHTS RESTAURANT HOOGENDAM MET GROOT TERRAS. Bron: Google

FIGUUR 15 COMMERCIËLE PLINT VINNEN HOLLAND PARK DIEMEN Bron: pphp.nl

FIGUUR 16 WESTERPARK WEST VANAF DE NOORZIJDE GEZIEN, MET OP DE VOORZIJDE VOLKSTUINEN Bron: https://www.westerparkwest.amsterdam/

REFERENTIECONCEPTEN

HORECA REFERENTIES BAR BETON Steeds meer horecagelegenheden gaan over op een hybride concept. Door toename van het thuiswerken is er behoefte aan afwisseling van de werkplek of een plek om samen te komen. Bar Beton uit Utrecht is een goed hybride concept met zowel normaal horecadeel als aparte ruimtes om (zakelijk) te huren en flexwerkplekken Bron: bar-beton.nl

BUURTEN Horeca als huiskamer voor jong en oud. In Utrecht bestaat het concept ‘buurten’ met vier buurtlocaties waar je op ieder moment van de dag terecht kunt voor een vergadering, lunch of diner. Er worden regelmatig evenementen in samenwerking met de buurt georganiseerd. Bron: kombuurten.nl

BOEFJES EN BARISTA’S: EEN BAKKIE GELUKT Boefjes en Barista’s combineert spelen, ontdekken en ontmoeten met koffiedrinken. Het idee is het creëren van ontmoetingsplekken om de jongste en oudste deelnemers van onze samenleving laten van elkaar te leren en een leuke dag te hebben. Bron: boefjesenbaristas.nl

DIENSTEN REFERENTIES BUBBLE AND STITCH Door de relatief kleine woningen is er minder ruimte voor een eigen wasmachine. Bubble and Stitch uit Hilversum is een moderne wasserette en stomerij. De stomerijkluizen kunnen klanten hun kleding achter laten en het programma kiezen. Naar ca. 2 dagen is de kleding gestoomd terug. Bron: https://bubble-stitch.com/

LOLA BIKES & COFFEE Dienstverleners die slim inspelen op de functie van het diensten (bijvoorbeeld fietsenmaker) en daarbij ook nog een ander verdienmodel (horeca) integreren bieden een bijzondere beleving en hebben door twee inkomstenbronnen meer overlevingskans. Lola Bikes & Coffee uit Den Haag is een goed voorbeeld met een combi van functies. Bron: Lolabikesandcoffee.nl / Racefietsblog.nl

SPORT REFERENTIES FIG FIG is een Food and Gymbar. Naast een plek om gezond te eten en te drinken bieden zij ook diverse sportlessen aan met namen als Barre Burn en Boxing x Booty. NB: De sportschool gaat op een andere locatie door doordat het horeca deel te grote klappen heeft gehad in coronatijd. Als concept past het echter goed bij de jonge inwoners. Bron: https://fig-workouts.nl/

YOGA POINT Yoga Point brengt op verschillende plekken in het land diverse yoga en pilateslessen. Op kleinschalig niveau met meestal een zaal en een hoek voor thee na afloop vormt het een ontmoetingsplek voor de buurt en omgeving. Bron: https://yogapoint.nl/yoga-amsterdam-noord/

FIT FOR FREE Fit for Free of Basic-fit zijn betaalbare fitnesslocaties. Door deze betaalbaarheid zijn ze goed toegankelijk voor de jonge doelgroep, maar ook voor ouderen die minder te besteden hebben. Door een breed aanbod en veel apparaten is er voor ieder iets wils. Bron: https://www.fitforfree.nl/

MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN REFERENTIES FYSIO.COM Fysio.com heeft verschillende locaties in Amsterdam. Binnen de kleinschalige locaties staat aandacht voor de individu centraal. De stijl is modern en met fysiotherapeuten met elk hun eigen expertise zijn er voor veel klachten oplossingen. Bron: bar-beton.nl

BUURTKAMER Een buurthuis zorgt voor een ontmoetingsplek voor de inwoners van de buurt. In Tilburg is buurthuis Jeruzalem recent vernieuwd. Hier komt jong en oud samen voor activiteiten Bron: AD.nl; Nieuw buurthuis voor bewoners Jeruzalem, ‘de mooiste wijk van Tilburg’, maart 2019

WERKEN REFERENTIES VINYARD FOOD & DRINKS Werken bij horecagelegenheden wordt steeds normaler. Vineyard op bedrijventerrein Lage Weide is hier een voorbeeld van. Het restaurant heeft verschillend zakelijke faciliteiten. Er is een gedeelte met werkplekken waar de tafels zijn voorzien van aansluit- en oplaadpunten en je kunt er gratis printen en scannen. Bron: vineyardfoodanddrinks.nl/

DE STADSTUIN Een voorbeeld zijn de flexwerkplekken van de Stadstuin. Zowel zzp-ers die enkel een bureau nodig hebben als makers kunnen hier een plek huren. Er zijn ook vergaderruimtes en veelal ook een locatie voor een evenement. Met locaties in Utrecht, Den Bosch, Rotterdam en Soest bewijst het concept zich als een laagdrempelige flexwerkplek. Bron: www.Tribes.world/

URBANIZER ARCHITECTENBUREAU Archtitectenbureaus hebben niet veel ruimte nodig en vestigen zich vaak in de stad. Naast een kleine ruimte voor werkplekken hebben ze vaak een ruimte voor een maquette werkplaats, ter grootte van 45-100 vierkante meter. Een voorbeeld is architectenbureau Urbanizer op de Wittenvrouwensingel in Utrecht. Bron: www.urbanizer.nl

3.4 BELANGRIJKE RANDVOORWAARDEN

FLEXIBILITEIT ESSENTIEEL

•

•

FIGUUR 17 FLEXIBILITEIT IN FUNCTIES GEWENST

WONINGEN IN DE PLINT DRAGEN OOK BIJ AAN LEVENDIGHEID EN LEEFBAARHEID

FIGUUR 18 ACTIVEREN VAN PLINT KAN DOOR WONINGEN MET BEWONERS ZICHTBAAR TE MAKEN, O.A. DOOR ZE ZELF EEN DEEL TUIN OP DE STOEP IN TE RICHTEN OF EEN GROENE OPENBARE RUIMTE TE REALISEREN Bron: o.a. Sportheldenbuurt en Houthavens - Amsterdam; Zijdebalen - Utrecht (toegang woningen en niet enkel portieken)

WEES VOORZICHTIG MET DE VEEL INTERN GERICHTE VOORZIENINGEN