Bijlage 3 Regionaal kwalitatief Woningbehoefteonderzoek 2020.pdf

Kenmerken toe te voegen buiten-centrum woonmilieu: stedelijke uitstraling, beperkt voorzieningenaanbod, enig openbaar groen, goede OV-bereikbaarheid

Identiteit van gebieden De voorgaande woonmilieubenadering die gaat uit van ruimtelijke fysieke kenmerken van een gebied. Voor woningzoekers is er daar binnen verschil tussen deze woonmilieus; op basis van de identiteit van het gebied. Deze identiteit is moeilijk in getallen te vatten, maar kan wel in globale nuances per gebied geduid worden. Zo zien we in het zuidwestelijk deel van de regio meer behoefte aan wonen in een meer dorpse gemeenschap: kenmerkend zijn gemeenschapszin, prijs- en kwaliteitsbewust. In de stedelijke agglomeratie wordt de identiteit bepaald door meer individuele waarden, uitstraling en beleving. Bij de gemeenten aan de oostkant van Utrecht zien we terug dat mensen er meer hechten aan (eigen) ruimte, exclusiviteit en gelijkgestemden rondom.

2344.101 | Kwalitatieve woningmarktanalyse

27

8 Onderbouwing programmering per deelgebied Vanuit de analyse van woningbehoefte naar woningcategorieën en woonmilieus kunnen we enkele richtingen per deelgebied herleiden voor de programmering.

Utrecht-stad We zien in de stad Utrecht een zeer dynamische woningmarkt met veel vraag van jongeren. Zij willen wonen in een (hoog) stedelijk woonmilieu. Dichterbij het centrum van de stad is de kwaliteit van het woonmilieu bepalender in de woonwens dan de woningcategorie (veel vraag naar grondgebonden koopwoningen). Voor de woningzoeker betekent dit dat hij in dit woonmilieu sneller concessies doet naar andere woningcategorieën: meer gestapeld. Gelet op de grondwaardes in dit deel van de stad is dit voor de haalbaarheid van het programma noodzakelijk. Advies programmering woningen In de stad Utrecht is er een tekort aan huurappartementen (sociaal en vrije sector) en koopwoningen, waaronder veel betaalbare woningen tot € 300.000 (appartement en grondgebonden). Bij koopwoningen is de betaalbaarheid van het wonen een belangrijk aandachtspunt. De consument kan niet veel meer betalen dan deze € 300.000. De haalbaarheid naar bouw- en grondkosten is bij dit segment lastig, zeker als dit segment duurzaam voor de doelgroep behouden moet blijven. Dit vraagt nieuwe woon- en financieringsconstructies: kleine appartementen, alternatieve koopvarianten, flexwonen, etc.

Resumerend: o Sociale huurwoningen, accent appartementen ( ) o Vrije sector huurwoningen, accent appartementen ( ) o Koopwoningen tot € 300.000 via alternatieve woon- en financieringsvormen ( ) o Koopwoningen vanaf € 300.000, accent grondgebonden ( ). Advies programmering woonmilieus Zoals aangegeven is de aanvullende behoefte aan woonmilieus in Utrecht enerzijds gericht op centrumstedelijk wonen, anderzijds op landelijk / dorps / groenstedelijk wonen. Woningbouwplannen op locaties die tegen het centrum liggen, of goed bereikbaar zijn vanuit het centrum, zouden in een meer centrumstedelijk milieu ontwikkeld moeten worden. Locaties op afstand van het centrum juist meer groenstedelijk. Idealiter zouden in de stad Utrecht de volgende woonmilieus gerealiseerd moeten worden: o Centrumstedelijk woonmilieu: 70% o Groenstedelijk woonmilieu: 30%

Agglomeratie-Utrecht (excl. de stad) In de aangrenzende gemeenten rond de stad Utrecht (de stedelijke agglomeratie) is de woningmarkt minder dynamisch dan in de stad Utrecht. Toch zien we hier ook het belang van de nabijheid van de stad in de woonwens van mensen. Velen kiezen voor een centrumstedelijk of buiten-centrum woonmilieu. In dit deel van de agglomeratie zien we dat jongeren zoeken naar een mogelijkheid om de woningmarkt op te komen, vooral als koopstarter. Zeker in de vaak duurdere gebieden rond de stad is dit moeilijk realiseerbaar, en zijn de knellende grondwaardes vergelijkbaar met die rond het centrum van Utrecht. Wel is voor de woningzoeker de nabijheid van de stad belangrijk, maar het stedelijke woonmilieu an sich minder belangrijk. De kwaliteit van de woning wordt in de keuze van de consument bepalender.

2344.101 | Kwalitatieve woningmarktanalyse

28

Advies programmering woningen In de agglomeratie Utrecht (excl. de stad) zien we in de huur een belangrijke oriëntatie op gestapelde woningen. In de koopsector zijn appartementen gewild, zowel door jongeren als door doorstromende senioren. Daarnaast zijn er doorgaans voldoende duurdere grondgebonden koopwoningen, al voorzien die wel in de vraag vanuit de stad naar duurdere woningen. Er is een tekort bij betaalbare grondgebonden koopwoningen. De haalbaarheid naar bouw- en grondkosten is net als in de stad Utrecht lastig. Waar het stedelijke woonmilieu van Utrecht ruimte biedt om de consument te bedienen met alternatief aanbod, is dit in de suburbane gebieden van de stad lastiger. Eerder was immers de constatering dat de woningkwaliteit voor de consument bepalender is. Dit vraagt meer creativiteit in bijzondere woonvormen voor jongeren die een betaalbare koopwoning zoeken, te denken is aan CPO, woningen met een kleine beukmaat (tiny op een tiny kavel), etc. Resumerend: o Sociale huurwoningen, accent appartementen ( , excl.

vervangingsopgave of herverdelingsafspraken in de regio voor een evenwichtiger spreiding van sociale huur) o Vrije sector huurwoningen, accent appartementen ( ) o Innovatieve (grondgebonden) koopconcepten tot € 300.000 ( ) o Koopappartementen tot € 250.000 ( ) o Koopappartementen vanaf € 250.000 voor doorstromers ( ) Advies programmering woonmilieus Kijken we naar de woonmilieus die mensen in dit deel van de regio wensen, dan zijn centrumstedelijke milieus en buiten-centrummilieus het meest in trek. Hieruit blijkt dat voor hen de nabijheid van de stad en bereikbaarheid per OV of auto belangrijk is. De vraag is voor een belangrijk deel ook afkomstig van mensen uit de stad die met hun (aanstaande) gezin in de regio gaan wonen. Nieuw te ontwikkelen woonmilieus in de stedelijke agglomeratie zijn bij voorkeur zeer goed bereikbaar ten opzichte van de stad. De keuze om te bouwen bij vervoersknooppunten sluit in dit deel van de regio goed aan bij de behoefte. Daarnaast is er een behoefte aan het wonen nabij dagelijkse voorzieningen, zeker onder ouderen. Verdichtingslocaties bij de centra van de suburbane kernen voorzien hierin.

Idealiter zouden in de stedelijke agglomeratie (exclusief de stad Utrecht) de volgende woonmilieus gerealiseerd moeten worden: o Centrum woonmilieu (in de centra van suburbane kernen): 50% o Buiten-centrum milieus, rondom vervoersknooppunten (uitwisselbaar met locaties in de stad): 50%

Zuidoost Het zuidoostelijk deel van de regio heeft veel woningmarktrelaties met de stedelijke agglomeratie. Mensen die wooncarrière maken verhuizen naar dit deel van de regio, vaak vanwege de ruimte in de omgeving, de uitstraling en de goede bereikbaarheid ten opzichte van de stad. De kwaliteit van de woning en omgeving is voor veel woningzoekers in dit deel van de regio een belangrijk verhuismotief. Advies programmering woningen In Zuidoost is de vraag naar grondgebonden koopwoningen de grootste groep vragers. Het aanbod van dure koopwoningen is al groot. Met name in het betaalbare grondgebonden koopsegment is aanvullend aanbod gewenst voor jonge koopstarters. Om dit te kunnen realiseren zijn alternatieve woonvormen nodig, net als in de stedelijke agglomeratie.

2344.101 | Kwalitatieve woningmarktanalyse

29

Ook de vraag naar koopappartementen en huurappartementen is relatief groot. Dit komt mede door een relatief groter aantal ouderen (empty-nesters) in dit deel van de regio. Toevoeging van appartementen kan doorstroming in dit deel van de regio (uit grondgebonden koopwoningen) stimuleren. Resumerend: o Sociale huurwoningen, accent appartementen ( , excl. vervangingsopgave of herverdelingsafspraken in de regio voor een evenwichtiger spreiding van sociale huur) o Vrije sector huurwoningen, accent appartementen ( ) o Innovatieve (grondgebonden) koopconcepten tot € 300.000 ( ) o Koop grondgebonden woningen vanaf € 450.000 ( ) o Koopappartementen tot € 250.000 ( ) o Koopappartementen vanaf € 250.000, voor doorstromers ( ) Advies programmering woonmilieus In Zuidoost is vooral een tekort aan buiten-centrummilieus. Dan gaat het vooral om gebieden die goed bereikbaar zijn ten opzichte van de stad; per OV of auto. De vraag naar deze kwaliteit komt vaak van jonge stellen die met hun gezin de stad verlaten en kiezen voor een woonmilieu met meer ruimte. Deze vraag is deels uitwisselbaar met de vraag van mensen die in de agglomeratie Utrecht een woning zoeken. De keuze om te bouwen bij vervoersknooppunten sluit ook in dit deel van de regio goed aan bij de behoefte.

Idealiter zouden in Zuidoost de volgende woonmilieus gerealiseerd moeten worden: o Centrum woonmilieu (in de centra van de dorpskernen / lokale vraag doorstromers): 25% o Buiten-centrum milieus, rondom vervoersknooppunten (uitwisselbaar met locaties in de agglomeratie Utrecht): 75%

Noord De noordelijke subregio heeft evenveel relaties met de Metropool Regio Amsterdam als met de regio U16. Toevoeging van woningen in dit deel van de regio kunnen rekenen op veel belangstelling vanuit alle richtingen. Een deel kiest voor de uitstraling van het woonmilieu langs de Vecht en Utrechtse Plassengebied. Wie vanuit de regio Utrecht hier niet de woning van zijn gading kan vinden, kan uitwijken naar ‘zuidoost’, vanwege de bereikbaarheid ten opzichte van de stad en de uitstraling van de woonmilieus. Anderen kiezen juist voor een goede woning in een dorpse gemeenschap, wat meer aanhaakt bij de woonmilieus in zuidwest. Daarmee is de deelregio Noord te kenschetsen als een scharnier tussen verschillende woningmarkten. Advies programmering woningen De vraagontwikkeling in Noord lijkt sterk op die van Zuidoost, met ook vraag naar grondgebonden koopwoningen (betaalbaar), waarbij het aanbod van dure koopwoningen al ruimschoots aanwezig is. Om hier betaalbare koopwoningen te kunnen realiseren zijn alternatieve woonvormen nodig, net als elders. Ook de vraag naar koopappartementen en huurappartementen is hier aanwezig; met name vanuit de relatief grote groep ouderen (empty-nesters) in Noord. Toevoeging van appartementen kan doorstroming in dit deel van de regio (uit grondgebonden koopwoningen) stimuleren. Resumerend:

2344.101 | Kwalitatieve woningmarktanalyse

30

o o o o o

•

Sociale huurwoningen, accent appartementen ( , excl. vervangingsopgave of herverdelingsafspraken in de regio voor een evenwichtiger spreiding van sociale huur) Vrije sector huurwoningen, accent appartementen ( ) Innovatieve (grondgebonden) koopconcepten tot € 300.000 ( ) Koopappartementen tot € 250.000 ( ) Koopappartementen vanaf € 250.000, voor doorstromers ( )

Advies programmering woonmilieus In Noord is vooral een tekort aan buiten-centrummilieus. Dan gaat het vooral om gebieden die goed bereikbaar zijn ten opzichte van de stad; per OV of auto. Dit betreft vaak de vraag van jonge stellen die met hun gezin de stad verlaten en kiezen voor een woonmilieu met meer ruimte. De keuze om te bouwen bij vervoersknooppunten sluit ook in dit deel van de regio goed aan bij de behoefte. Er liggen vanuit de (boven)regionale behoefte kansen om de volgende woonmilieus aanvullend te realiseren: o Buiten-centrum milieus, rondom vervoersknooppunten (uitwisselbaar met locaties in de agglomeratie Utrecht): huidige plancapaciteit is voldoende voor de vraag uit Noord, maar kan aangevuld worden om de (boven)regionale vraag te bedienen.

Zuidwest Hoewel Zuidwest de nodige verhuisbewegingen kent vanuit de Utrechtse regio, en daarmee onderdeel is van de ‘roltrap’, kan dit deel van de regio toch als een meer autonoom deel gezien worden. De subregionale behoefte is meer leidend in de woningvraag. Mensen hechten hier meer aan de eigen lokale gemeenschap, wat blijkt uit een relatief groter aandeel verhuizingen binnen dit deel van de regio (en mogelijk ook hiermee samenhangend terugkeerders uit steden). De woonvoorkeuren worden daarbinnen bepaald door behoefte aan woningen met een goede prijs-kwaliteitsverhouding. In dit deel van de regio zien we wel behoefte aan bereikbare woonmilieus ten opzichte van de stedelijke agglomeratie. Deze behoefte is verhoudingsgewijs wel kleiner. Advies programmering woningen Zuidwest kent een grote vraag naar grondgebonden koopwoningen. Tekorten zijn er vooral in het betaalbare segment, maar beperkt ook in duurdere segmenten voor doorstromers. In het betaalbare koopsegment zal in Zuidwest een alternatieve woonvorm minder snel geaccepteerd worden dan in de stedelijke agglomeratie. Mensen hechten aan een goede woning. Wel kennen de kernen in dit deel van de regio ook in het centrum meer acceptatie voor alternatieven, dan erbuiten. Locatie is heel bepalend voor een passend en betaalbaar alternatief.

Ook is er in dit deel van de regio vraag naar koopappartementen en sociale en vrije sector huurappartementen. Resumerend: o Sociale huurwoningen, accent appartementen ( , excl. vervangingsopgave of herverdelingsafspraken in de regio voor een evenwichtiger spreiding van sociale huur) o Vrije sector huurwoningen, accent appartementen ( ) o (Grondgebonden) koopconcepten tot € 300.000 ( ) o Grondgebonden koopwoningen vanaf € 450.000 ( ) o Koopappartementen tot € 250.000 ( ) o Koopappartementen vanaf € 250.000, voor doorstromers ( ) Advies programmering woonmilieus De behoefte aan woonmilieus voor de subregionale vraag wordt met de bestaande plannen goed bediend. Voor de vraag die samenhangt met de regionale roltrapwerking zijn ook in dit deel van de

2344.101 | Kwalitatieve woningmarktanalyse

31

regio aanvullende woonmilieus gewenst; ook goed bereikbaar zijn ten opzichte van de stad; per OV of auto. Ook hier sluit de behoefte aan bij de keuze om te bouwen bij vervoersknooppunten. Idealiter zouden in Zuidwest de volgende woonmilieus gerealiseerd moeten worden: o Buiten-centrum milieus, rondom vervoersknooppunten (uitwisselbaar met locaties in de agglomeratie Utrecht): 90% o Centrummilieus en landelijke woonmilieus zijn in kleine aantallen ook nog aanvullend gewenst ten opzichte van de bekende planvoorraad: 10%.

2344.101 | Kwalitatieve woningmarktanalyse

32