Bijlage 2B -Buitenplaats Goudestein - Maarssen Tax.rap. DEF.pdf
Tekst van het document
TAXATIERAPPORT Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Taxateur
Opdrachtgever
Martijn Kerkmeer RT
Gemeente Stichtse Vecht
Maliebaan 71
De heer M. Tjallema
3581 CG Utrecht
Endelhovenlaan 1
085 - 04 40 379
3601GR Maarssen
m.kerkmeer@brandtwaltmann.nl
Waardepeildatum 29 april 2025 Rapportdatum 27 juni 2025
Waarde op: 29-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Martijn Kerkmeer RT
Printdatum: 27-06-2025 | Pagina
1
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer: VMS taxatienummer:
100545360
Complex:
Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Adres:
Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Eigenaar:
Gemeente Stichtse Vecht
Park / gebouwnaam:
Buitenplaats Goudenstein
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Perceeloppervlakte:
65.711 m²
Energielabel:
Onbekend
Object Type object:
Eigen gebruik
Oorspronkelijk bouwjaar:
1750
Monument:
Rijksmonument
Totaal BVO m² of stuks:
8.438
Totaal VVO m² of stuks:
7.618
Verhouding VVO / BVO:
1:1,11
Parkeerplaatsen binnen en buiten:
200
Parkeerratio:
1:38
Overig terrein:
32.500
Marktwaarde per m²:
€ 1.246
Waardering
Kengetallen
Opdrachtgever:
Gemeente Stichtse Vecht
Contactpersoon:
De heer M. Tjallema
Doel taxatie:
Overig
Uitvoerend taxateur:
Martijn Kerkmeer RT
Waardepeildatum:
dinsdag 29 april 2025
Marktwaarde kosten koper:
€ 9.492.981
BAR | Kap. markt/herz. huur kk:
10,21 % | 9,8
Object beoordeling
Markt/herz. huur:
€ 968.835
Netto markt/herz. huur:
€ 781.062
Exploitatielasten % markt/herz. huur:
19,38 %
Exploitatiekosten incl. eventuele canon:
€ 187.773
Score
Locatie beoordeling
Score
Bouwkundige staat:
Goed
Beoordeling bereikbaarheid:
Goed
Onderhoud buiten:
Goed
Beoordeling voorzieningen:
Redelijk
Onderhoud binnen:
Goed
Beoordeling klimaatrisico's:
Niet van toepassing
Parkeren (op eigen terrein):
Goed
Beoordeling locatie totaal:
Goed
Functionaliteit:
Goed
Object score:
Goed
Gebruik beoordeling
Score
Markt beoordeling
Score
Alternatieve aanwendbaarheid:
Redelijk
Courantheid verkoop:
Redelijk
Courantheid verhuur:
Redelijk
Het object is per 29-04-2025 getaxeerd op:
EUR 9.500.000 Marktwaarde kosten koper
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 2 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
2
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
INHOUD TAXATIERAPPORT I
Rapport samenvatting
A
Opdracht
B
Taxatie
C
SWOT-analyse en beoordeling
D
Juridisch
E
Locatie
F
Object
G
Gebruik
H
Onderbouwing
I
Duurzaamheid
J
Algemene uitgangspunten
K
Waardebegrippen en definities
L
Bijlagen
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 3 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
3
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
A
OPDRACHT
A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:
Gemeente Stichtse Vecht
Ter attentie van:
De heer M. Tjallema
Adres:
Endelhovenlaan 1, 3601GR te Maarssen
Telefoonnummer:
0346 - 25 43 84
E-mailadres opdrachtgever:
marco.tjallema@stichtsevecht.nl
A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:
BrandtWaltmann Taxaties BV
Uitvoerend taxateur:
Martijn Kerkmeer RT
Adres:
Maliebaan 71, 3581 CG te Utrecht
Telefoonnummer:
085 - 04 40 379
E-mailadres:
m.kerkmeer@brandtwaltmann.nl
Lid van / aangesloten bij:
- NVM (Nederlandse Vereniging voor Makelaars & Taxateurs), sectie BOG, nr. 069634 - NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), Kamer Bedrijfsmatig Grootzakelijk Vastgoed, nr. RT61213774 - TMI (Taxatie Management Instituut), nr. 340279
Ingeschreven in het register onder nummer:
- NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), Kamer Bedrijfsmatig Grootzakelijk Vastgoed, nr. RT61213774 - TMI (Taxatie Management Instituut), nr. 340279
Specialisatie / deskundigheid & educatie:
Taxateur heeft kennis van alle facetten van commercieel vastgoed en specifieke kennis over onder andere de volgende onderwerpen: - Commercieel Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed - Woningcomplexen - Zorg-/maatschappelijk vastgoed - Grondwaarderingen (Residueel)
A.3 CONTROLEREND TAXATEUR Naam organisatie:
BrandtWaltmann Taxaties BV
Controlerend taxateur:
Corstiaan Schuld MSc MSRE MRICS RT RM
Adres:
Maliebaan 71, 3581CG te Utrecht
Telefoonnummer:
085 - 04 40 379
E-mailadres:
c.schuld@brandtwaltmann.nl
Lid van / aangesloten bij:
- NVM (Nederlandse Vereniging voor Makelaars & Taxateurs), sectie BOG - NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), Kamer Bedrijfsmatig Grootzakelijk Vastgoed, nr. RT400343315 - TMI (Taxatie Management Instituut), nr. 056221 - RICS
Ingeschreven in het register onder nummer:
- NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), Kamer Bedrijfsmatig Grootzakelijk Vastgoed, nr. RT400343315 - TMI (Taxatie Management Instituut), nr. 056221
Specialisatie / deskundigheid en educatie:
Taxateur heeft kennis van alle facetten van commercieel vastgoed en specifieke kennis over onder andere de volgende onderwerpen: - Commercieel Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed - Woningcomplexen - Zorg-/maatschappelijk vastgoed - Grondwaarderingen (Residueel) - Incourant vastgoed
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 4 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
4
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:
woensdag 16 april 2025
Toelichting opdrachtverstrekking Onderhavige taxatie is uitgevoerd conform de opdrachtbevestiging en er is in dit rapport niet van afgeweken.
Opdrachtvoorwaarden Op deze opdracht zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers, versie 2023, van toepassing. Voor de specifieke opdrachtvoorwaarden wordt verwezen naar de bijgevoegde opdrachtbevestiging.
Dossiervorming De dossiervorming vindt plaats in overeenstemming met de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT. In het dossier is tenminste het volgende vastgelegd: - de ondertekende of langs elektronische weg bevestigde opdrachtbrief en voorwaarden - relevante correspondentie - overzichtelijke inspectiegegevens/uitgevoerde onderzoeken - broninformatie - verzonden concepten van de taxatie, alsmede de daarop ontvangen reacties - het definitieve taxatierapport (inclusief de bijlagen) De uitgevoerde werkzaamheden en de relevante informatie worden digitaal vastgelegd.
Interne kwaliteitsborging Deze taxatie is opgemaakt in overeenstemming met de Practice Statements zoals opgenomen in de laatste versie van de International Valuation Standards gepubliceerd door de International Valuation Standards Committee (IVS) en of de verplichte regels en voorschriften in de RICS Taxatie standaarden ("Red Book"), zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors.). De taxatie kan eventueel onderdeel vormen van een auditprocedure. De digitale handtekeningen die ter goedkeuring in deze rapportage worden geplaatst hebben de navolgende kenmerken: - Het plaatsen van de handtekening is gekoppeld aan het workflowproces binnen de taxatieapplicatie. Dit houdt in dat alleen als in de workflow expliciet goedkeuring wordt gegeven door de gebruiker, de namen en handtekeningen verschijnen; - In het workflowproces wordt afgedwongen dat uitvoerend en controlerend taxateur niet dezelfde gebruiker kunnen zijn; - Alleen de gebruiker zelf kan deze goedkeuring geven (dit kan niet gedelegeerd worden, waarvoor een user-ID, password en sms-code op de bij het account geregistreerde mobiele telefoon zijn vereist (two-factor authentication). Taxatiedossiers/-rapporten worden steekproefsgewijs gereviewed op kwaliteit en volledigheid. Een review wordt uitgevoerd door een taxateur die niet bij het desbetreffende dossier betrokken is geweest.
Daarnaast worden de taxateurs onderworpen aan het doorlopend toezicht en tuchtrecht van het NRVT (www.nrvt.nl/regelgeving/doorlopend-toezicht).
Roulatie Conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het de taxateur(s), sinds 1 januari 2016, niet toegestaan de taxatie van een specifiek object meer dan zes achtereenvolgende jaren uit te voeren waarbij een maximum geldt van in totaal twaalf taxaties. Tevens geldt voor BrandtWaltmann Taxaties BV een maximum van negen achtereenvolgende jaren en in totaal vierentwintig taxaties. Deze taxatie valt voor zowel BrandtWaltmann Taxaties BV als de taxateur(s) binnen de gestelde criteria.
Onafhankelijkheid De taxateurs verklaren dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit en onafhankelijkheid van taxateurs worden gewaarborgd door naleving van de volgende ethische code: NRVT: Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT; Tevens voldoet de uitvoerend taxateur aan (indien van toepassing): IVS : Code of ethical principles for professional valuers; EVS : TEGoVA's Code of Ethics and Conduct RICS : Red Book. Hierbij verklaren de taxateurs dat zij op geen enkele wijze (direct of indirect) betrokken zijn bij het te taxeren vastgoedobject voor wat betreft bijvoorbeeld (advisering over) koop, verkoop, bemiddeling, commercieel beheer of financiering of enige andere (financiële) dienst. Tevens is er geen financiële afhankelijkheid bij het uitvoeren van deze specifieke taxatieopdracht. De jaarlijkse omzet van de uitvoerend taxateur, alsmede het taxatiebedrijf waaraan deze is verbonden, verkregen met de professionele taxatiedienst aan één opdrachtgever, inclusief de aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, bedraagt niet meer dan 25% van de totaalomzet van de geregistreerde taxateur dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, welke totaalomzet is verkregen met alle diensten in Nederland.
De honorering van de taxateurs is niet afhankelijk van de hoogte van de getaxeerde waarde en de taxateurs hebben (de afgelopen vijf jaar) geen andere betrokkenheid gehad bij het te taxeren object. De taxateurs hebben geen bedreigingen voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze opdracht kunnen identificeren en derhalve is het treffen van additionele maatregelen niet van toepassing. Er is met betrekking tot de taxatie-informatie geen sprake van ongepaste beïnvloeding tussen verschillende conflicterende onderdelen. Er is binnen de organisatie van de uitvoerend taxateur sprake van zogenaamde "Chinese Walls".
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 5 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
5
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) De taxateurs verklaren: - Ingeschreven te zijn in de registers van het NRVT en Vastgoedcert en zich te conformeren aan de betreffende opleidings- en permanente educatie-eisen. - Deze taxatieopdracht te hebben uitgevoerd in een deelmarkt waarin hij/zij gespecialiseerd is. - Te beschikken over actuele kennis binnen zijn specialisme en deze kennis actief in stand te houden door het volgen van cursussen.
Plausibiliteit Alvorens deze taxatie is uitgebracht, zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS/EVS) is uitgevoerd. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit ondertekening van de in deze rapportage opgenomen plausibiliteitsverklaring (hoofdstuk B.10).
Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd conform de meest recente versie van de navolgende richtlijnen/taxatiestandaarden: - Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed en indien van toepassing Subreglement Grootzakelijk Vastgoed - NRVT (www.nrvt.nl); - International Valuation Standards (IVS), uitgegeven door de International Valuation Standards Council (IVSC), laatste editie, www.ivsc.org; - European Valuation Standards (EVS), uitgegeven door The European Group of Valuers Associations (TeGoVa), laatste editie, www.tegova.org. Bij eventuele strijdigheid zullen de European Valuation Standards (EVS) leidend zijn, tenzij anders omschreven in de opdrachtovereenkomst. Deze taxatie valt binnen het reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT in het toepassingsbereik van de professionele taxatiedienst zoals vermeld in hoofdstuk 2 van deze reglementen.
Tuchtrecht BrandtWaltmann Taxaties BV valt onder de tuchtrechtelijke controle op de naleving van de professionele standaarden en taxatievoorschriften van het Register van NRVT, alsmede het NVM tuchtrecht.
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 6 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
6
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
B
TAXATIE
B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Het getaxeerde betreft het volle eigendom van een perceel grond met de daarop gestichte opstallen te samen vormend Buitenplaats Goudestein. De buitenplaats betreft een landschapspark, welke vrij toegankelijk is voor het publiek. Het park bestaat uit gazons, boomgroepen, slingerpaden en vijvers, en is waarschijnlijk aangelegd tussen 1808 en 1836. De historische tuin- en parkaanleg zijn aangemerkt als rijksmonument. De volgende aanwezige opstallen betreffen rijksmonumenten: # Het hoofdgebouw "Huis Goudestein", een 18e-eeuws landhuis van vier bouwlagen en een bergzolder. # Het 17e-eeuws Koetshuis, bestaande uit twee bouwlagen en een bergzolder; # De 18e-eeuwse Oranjerie, bestaande uit één bouwlaag; Tevens behoord tot de buitenplaats een in 1993 gebouwd hedendaags kantoorgebouw, bestaande uit vijf bouwlagen, welke dienst doe als gemeentelijk administratie kantoor. De gehele buitenplaats betreft een rijksmonumentale historische tuin- en parkaanleg, welke mogelijk in het eerste deel van de 19e-eeuw is aangelegd. Adres:
Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
VMS-taxatienummer:
100545360
Type eigendom:
Eigendom
Waardepeildatum:
dinsdag 29 april 2025
Type taxatie:
Volledige taxatie
Keuze waardering:
NAR-waarde
B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:
Overig
Toelichting doel van de taxatie Het verkrijgen van inzicht in de marktwaarde per peildatum ten behoeve van interne doeleinden.
B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:
EURO
HET OBJECT IS PER 29 APRIL 2025 GETAXEERD OP
Marktwaarde kosten koper (Afgerond)
EUR 9.500.000 Zegge: negen miljoen vijfhonderdduizend euro
Handtekening uitvoerend taxateur:
__________________________________________ Martijn Kerkmeer RT Datum en plaats: 24 juni 2025 | Utrecht
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 7 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
7
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:
dinsdag 29 april 2025
Mate van inspectie:
Inpandige en externe inspectie
Inspectie uitgevoerd door:
Martijn Kerkmeer RT
Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur M.C. Kerkmeer RT. De taxateur heeft het getaxeerde zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen, met uitzondering de Oranjerie, welke ten tijde van opname niet toegankelijk was.
B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Voor de algemene uitgangspunten wordt verwezen naar hoofdstuk J (hierin komen de punten 3. en 4. onder 'Tijd' te vervallen, zie 'Taxatieonnauwkeurigheden'). De navolgende specifieke uitgangspunten zijn gehanteerd: - Op het object zijn wel zakelijke rechten van toepassing die van invloed zijn op de getaxeerde marktwaarde (zie D. Juridisch); - De gesteldheid van de grond, het grondwater en de verwerkte materialen vormen geen belemmering voor het huidige en toekomstige gebruik (zie E. Object); - Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur/installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan; - Conform EP-online.nl beschikt het getaxeerde over diverse energie labels, variërend van G tot A ; - Conform Bodemloket.nl zijn er geen bijzonderheden bekend ten aanzien van de bodemgesteldheid; - Er zijn geen NEN 2580 meetstaten beschikbaar. De gehanteerde metrages zijn overgenomen uit de door de eigenaar/opdrachtgever verstrekte plattegronden.
Het gehanteerde VVO/BVO metrage is op deze gegevens gebaseerd, alsmede opname ter plaatsen en derhalve is het onnauwkeurigheidsrisico hoog en de taxateur aanvaardt in deze geen aansprakelijkheid; - Het getaxeerde is ten tijde van de opname in gebruik bij de eigenaar of een aan de eigenaar gelieerde onderneming. Conform de EVStaxatierichtlijnen is het getaxeerde vanwege de eigenaar/gebruiker situatie als zijnde leeg en vrij van huur getaxeerd; - Het uitgangspunt is gehanteerd dat alle van belang zijnde informatie is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. Voor zover mogelijk is de verkregen informatie geverifieerd en betrokken in de taxatie.
Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum, ofwel waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat deze gehanteerd zouden worden op de waardepeildatum, en kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de Professionele Taxatiedienst. In het kader van deze taxatie worden geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd en wordt het getaxeerde gewaardeerd op basis van de huidige staat (as-is).
Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Op deze taxatie zijn geen afwijkingen van toepassing op de in hoofdstuk A van dit rapport van toepassing verklaarde taxatiestandaarden, taxatierichtlijnen, de opdrachtbrief en/of dienstenovereenkomst.
B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerende zaak gebonden zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en eventuele andere instanties. - Het getaxeerde was ten tijde van de opname in gebruik bij de eigenaar of een aan de eigenaar gelieerde onderneming. Conform de EVS-taxatierichtlijnen is het getaxeerde vanwege de eigenaar/gebruiker situatie als zijnde leeg en vrij van huur getaxeerd; - In onderhavige waardering gaat de taxateur er vanuit dat benodigde vergunning van het bevoegd gezag onherroepelijk aanwezig zijn, indien dit niet het geval is, kan de marktwaarde in de rapportage afwijken; - De vastgestelde markthuur en/of het rendement zijn deels gebaseerd op recente transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbaar vastgoed. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden.
Voor een nadere onderbouwing en toelichting op de waardering, alsmede het gehanteerde markthuurniveau en het gehanteerde bruto aanvangsrendement, verwijst de taxateur naar het rekenmodel en de hoofdstukken H.2 en H.3 van deze rapportage.
Aanpassingen op conceptrapportage Er zijn geen nadere aanpassingen op de conceptrapportage van toepassing.
Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Volgens opdrachtgever/eigenaar en voor zover bekend bij de taxateur vinden er na de inspectie-/waardepeildatum en voor het uitbrengen van het definitieve taxatierapport geen materiële of huur gerelateerde wijzigingen plaats die een mogelijk significant effect kan hebben op de taxatiewaarde, tenzij anders beschreven in deze rapportage.
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 8 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
8
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Taxatie onnauwkeurigheid Ondanks het aanvankelijke herstel van de economie na de pandemie, wordt Nederland momenteel geconfronteerd met verhoogde onzekerheid als gevolg van de bredere wereldwijde gevolgen van de oorlog in Oekraïne en Israël, alsmede onzekerheid over inflatoire en rente druk. Genoemde factoren beïnvloeden de groei en het consumentenvertrouwen. Wetende dat de marktomstandigheden als reactie op de bredere politieke en economische veranderingen snel kunnen veranderen, benadrukken we het belang van de taxatiedatum, aangezien het belangrijk is om de marktcontext te begrijpen waaronder de waardering is opgesteld. Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Onvoorziene macro-economische, politieke crises of gewijzigde regel- en wetgeving, kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudigweg onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. De schattingsonzekerheid van deze taxatie is gemiddeld.
In het geval dat de taxatie is opgesteld op basis van beperkte informatie, waaronder geen of geen volledige inspectie of alleen een externe inspectie van de objecten, dan is het volgende van toepassing. Indien een volledige inspectie zou zijn uitgevoerd, dan zou dit kunnen resulteren in een andere waarde en dit verschil kan materieel zijn. In het bijzonder wordt elke aansprakelijkheid afgewezen aangaande enig verschil in de afgegeven waarde die redelijkerwijs een gevolg zou kunnen zijn van de beperkte inspectie van de objecten.
B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Conform artikel 15.24 van het NRVT dient er een verschillenanalyse (backtesting) uitgevoerd te worden indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaar geleden is uitgevoerd door het taxatiebedrijf. Binnen Brandt Waltmann Taxaties BV is het object niet eerder gewaardeerd of is de waardering ouder dan drie jaar. Derhalve is het uitvoeren van een verschillenanalyse niet mogelijk c.q. niet relevant.
B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN Soort informatie
Ingezien
Huurlijst
N.v.t.
Datum
Bron / opmerking
Huurovereenkomsten
N.v.t.
Sideletters / allonges
N.v.t.
Eigendomsbewijs
Ja
29-04-2025
Kadaster
Erfpacht gegevens
N.v.t.
Splitsingsakte
N.v.t.
Kadastrale gegevens Milieu-informatie overheid
Ja
29-04-2025
Kadaster
Ja
29-04-2025
Bodemloket
Milieuvergunning
Nee
Omgevingsplan
Ja
29-04-2025
Omgevingsloket
Omgevingsvergunning
Nee
Gebruiksvergunning
Nee
Locatie kwaliteit winkels
N.v.t.
Plattegronden
Ja
Meetcertificaat
Nee
29-04-2025
Eigenaar / Opdrachtgever
Bouwkosten
N.v.t.
Gegevens VVE
N.v.t.
Eigenaarslasten
Ja
Onderhoudsprognose
Nee
29-04-2025
Openbare gemeentelijke bronnen
Inspectierapporten
Nee
Asbestonderzoek
Nee
Bodemonderzoek
Nee
Energielabel
Ja
29-04-2025
EP-online.nl
Overige gegevens
Ja
29-04-2025
Diverse openbare bronnen
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 9 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
9
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
B.9
GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek Teneinde de genoemde waarden vast te stellen zijn de volgende rekenmethoden gehanteerd. De gekozen methoden zijn in overeenstemming met wat in de Nederlandse vastgoedmarkt gebruikelijk is voor onderhavig type onroerende zaak in overeenstemming met het doel van de waardering. Comparatieve methode: De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkoop- en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. BAR/NAR-methode: De BAR/NAR-methode betreft een kapitalisatiemethode. De ingeschatte bruto markthuur of huurherzieningshuur wordt na aftrek van de ingeschatte exploitatielasten (netto markthuur) gekapitaliseerd tegen een bepaald netto aanvangsrendement (NAR). Vervolgens wordt deze waarde gecorrigeerd voor o.a. leegstandsperiode, verhuurkosten, incentives en overige correcties, alsmede de contante waarde van meer-/minder huur gedurende de looptijd van het contract / de contracten. Deze gecorrigeerde waarde betreft een vrij op naam (v.o.n.) waarde en hier dienen (indien van toepassing) overdrachtsbelasting en overige transactiekosten op in mindering te worden gebracht.
Discounted Cash Flow methode (DCF): De DCF-methode is een waarderingsmethode die de marktwaarde schat door het contant maken van cashflows die uit de exploitatie en de toekomstige verkoop voortkomen. Deze berekening is de meest gecompliceerde van de methodieken, doordat meer inputvariabelen nodig zijn: totale inkomsten over de gehele aanhoudperiode, toekomstige kasstromen en marktdisconteringsvoet. De input van meer variabelen kan de nauwkeurigheid van de marktwaarde ten goede komen wanneer de variabelen markt gerelateerd zijn. Daarentegen kunnen kleine verschillen in de variabelen significante afwijkingen in de marktwaarde veroorzaken. De DCF-methode biedt meer inzicht in de kasstromen en is daardoor goed toepasbaar bij sterk wisselende kasstromen (bijvoorbeeld incentives, investeringen en uitponden). De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om toekomstige kasstromen contant te maken. Het aan het einde van de beschouwingsperiode te verwachten rendement wordt de exit yield genoemd. De exit yield is gelijk aan de theoretische huurinkomsten (einde looptijd) gedeeld door de marktwaarde (einde looptijd v.o.n.), en wordt als percentage uitgedrukt. Overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht zijn in mindering gebracht.
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 10 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
10
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring De controlerend taxateur heeft onderhavige taxatie beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde, met dien verstande dat: - De controlerend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan, omdat hij daar op grond van de reglementen niet toe is verplicht; - De controlerend taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken; - De controlerend taxateur heeft getoetst of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (IVS/EVS) is uitgevoerd; - De controlerend taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is de controlerend taxateur van mening dat de aannemelijkheid en geloofwaardigheid van onderhavige professionele taxatiedienst plausibel is.
Handtekening controlerend taxateur:
__________________________________________ Corstiaan Schuld MSc MSRE MRICS RT RM Datum en plaats: 27 juni 2025 | Utrecht
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 11 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
11
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
C
SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING
C.1 SWOT ANALYSE Sterktes
Zwaktes
- Unieke locatie - Deelverhuur mogelijk (multi-tenant) - Eigenaar/gebruiker situatie - Zonnepanelen - Goede staat van onderhoud - Ruime parkeermogelijkheden (op eigen terrein) - Uitstraling van het object - Toegankelijkheid verdiepingen in verband met aanwezigheid van een personenlift
- Beperkte bestemmingsmogelijkheden - Hoge exploitatiekosten - Kosten toekomstig onderhoud ivm monumentale status - Rijksmonumenten - Onderhoudskosten van tuin- en park - Openbaar toegankelijkheid van de tuin en park
Kansen
Bedreigingen
- Verkoop als belegging (sale-and-lease-back of eigenaar/gebruiker) - Verkoop leeg en ontruimd - Subsidieregeling instandhouding monumenten (= SIM) - Deelverkoop mogelijkheden na kadastrale splitsing - Verduurzamen - Verhuur leegstand - Verhuur bij beëindiging eigen gebruik - Langdurige leegstand bij mutatie
- Algemene terughoudendheid in de financieringsbereidheid banken en geldverstrekkers van commercieel (beleggings-) vastgoed - Op basis van het bouwjaar bestaat de mogelijkheid dat er asbesthoudende materialen aanwezig zijn - Langdurige/structurele leegstand bij mutatie - Beperkingen ten gevolgen van de monumentale status
C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:
Redelijk
Verhuurbaarheid De courantheid van kantoorruimte in Maarssen hangt samen met de bredere ontwikkelingen op de kantorenmarkt in de regio Utrecht. Maarssen, gelegen ten noordwesten van Utrecht, biedt zowel kleinschalige als grootschalige kantoorlocaties, waarbij een groot deel van het aanbod zich concentreert in het bedrijventerrein Maarssenbroek, nabij knooppunt Lage Weide, en langs de Zuilense Ring. Kantoorruimte in Maarssen is in algemene zin redelijk courant, vooral wanneer panden voldoen aan moderne eisen op het gebied van duurzaamheid en flexibiliteit. De huurprijzen liggen lager dan in Utrecht-stad, met gemiddeld tussen de € 90 en € 130 per m² per jaar, afhankelijk van kwaliteit en locatie. Buitenplaats Goudestein in Maarssen is een historische buitenplaats aan de oostelijke oever van de Vecht, net ten noorden van het centrum van Maarssen. De gehele buitenplaats bestaat uit diverse opstallen o.a. het historische huis Goudestein en het moderne Gemeentelijk Administratie Kantoor van de Gemeente Stichtse Vecht. Huis Goudestein Het statige landhuis, gebouwd in 1628 en verbouwd in 1754, is sinds 1961 in gebruik als gemeentehuis van de voormalige gemeente Maarssen en tegenwoordig van de gemeente Stichtse Vecht . Het gebouw is momenteel niet beschikbaar voor commerciële verhuur als kantoorruimte.
De markt voor dit type objecten is beperkt en zal met name liggen binnen de culturele of maatschappelijke functies, maar commerciële verhuur is niet uitgesloten. Het getaxeerde heeft een zeer representatieve uitstraling, redelijk tot goede functionaliteit en layout met een redelijk opleverings- en afwerkingsniveau. Door de flexibele indelingsmogelijkheden van de vloerdelen is het getaxeerde zowel geschikt voor single- als multi-tenant gebruik, wat de verhuurmogelijkheden ten goede komt. Gemeentelijk Administratie Kantoor Het huidig Gemeentelijk Administratie kantoor betreft een kantoorpand, welke intern voldoet aan een modern PVE (=program van eisen), met zeer ruime parkeervoorzieningen. Gelegen in een historisch gebied aan de Vecht, biedt het pand een aantrekkelijke omgeving voor bepaalde huurders, zoals culturele instellingen of organisaties die waarde hechten aan een karaktervolle locatie. Het getaxeerde heeft een representatieve uitstraling, goede functionaliteit en lay-out met een goed opleverings- en afwerkingsniveau. Door de flexibele indelingsmogelijkheden van de vloerdelen is het getaxeerde zowel geschikt voor single- als multi-tenant gebruik, wat de verhuurmogelijkheden ten goede komt. De courantheid van kantoorruimte in Maarssen is over het algemeen redelijk tot goed, afhankelijk van factoren zoals locatie, grootte, voorzieningen en energielabel.
Moderne en goed bereikbare panden met duurzame kenmerken zijn doorgaans sneller verhuurbaar.
Verhuurtijd (maanden):
12 maand(en)
Courantheid verkoop:
Redelijk
Verkoopbaarheid De taxateur acht de verkoopbaarheid van het getaxeerde als redelijk, mede ook gebaseerd op de argumenten zoals verwoord bij de verhuurbaarheid en zal sterk afhankelijk zijn van de gekozen bestemming(en), eventueel gedifferentieerd per opstal. Tevens zal een eventuele overweging tot het kadastraal splitsen van het perceel hierbij een rol kunnen spelen, waarbij het instant houden van het unieke karakter van de buitenplaats, een voorwaarde zal zijn. Soortgelijke objecten komen sporadisch op de markt. Gezien de omvang de buitenplaats zullen potentiële kopers met name gezocht moeten worden onder landelijke beleggers, vastgoed C.V.'s of (inter)nationale vastgoedfondsen. Voor grotere particuliere beleggers of consortia daarvan kunnen dit type objecten als trophyassets worden gezien.
Verkooptijd (maanden):
12 maand(en)
Courantheid algemeen:
Redelijk
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 12 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
12
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
D
JURIDISCH
D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:
Gemeente Stichtse Vecht
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Kadastrale percelen Gemeente
Gemeentecode Kadaster
Sectie
Perceelnum mer
Maarssen
MSN02
A
6931
Totaal
Oppervlakte (m²) 65.711
Eigenaar Gemeente Stichtse Vecht
65.711
Aantekeningen kadastraal object Op de eigendomsinformatie (kadastrale legger) wordt wel melding gemaakt van één of meerdere aantekeningen kadastraal object, te weten: # Erfgoedwet: Afschrift inschrijving monument of archeologisch monument in rijksmonumentenregister door de minister van OCW # Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht, betrokken bestuursorgaan Gemeente Stichtse Vecht & Stedin Netbeheer Deze aantekening(en) zijn globaal beoordeeld en zover bekend is er geen sprake van een negatief effect op het gebruik van onderhavig object en derhalve ook niet op de getaxeerde marktwaarde.
Toelichting eigendom perceel De opstal is gelegen op eigen grond.
Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen In het kader van deze waardering is er geen uitgebreid titelonderzoek gedaan. Wel is er inzage geweest in de laatste relevante akte(s), waarin geen bezwarende erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en/of overige bijzondere verplichtingen/bepalingen zijn geconstateerd, die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Derhalve is bij het vaststellen van de marktwaarde het uitgangspunt gehanteerd dat er op het object geen zakelijke rechten van toepassing zijn die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Mocht er desondanks wel sprake zijn van bezwarende zakelijke rechten, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.
Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's
N.v.t.
D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform omgevingsplan:
Ja
Omgevingsplan Er heeft geen formeel juridisch onderzoek plaatsgevonden naar de bestemming. In het kader van deze taxatie is het Omgevingsloket geraadpleegd. Uit deze informatie is het navolgende gebleken: Omgevingsplan Rondom de Vecht, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 5-1-2021. Op grond van artikel 6 & 11 van de planvoorschriften is de enkelbestemming van het object: Buitenplaats & Maatschappelijk. Status omgevingsplan: Geheel onherroepelijk in werking Functieaanduiding: Kantoor, Specifieke vorm van waarde - Ecologie, Historische buitenplaats, Museum, Toiletvoorziening, Bedrijfswoning, Parkeerterrein en Specifieke vorm van cultuur en ontspanning-evenemententerrein-1 Gebiedsaanduiding: Grondwaterbeschermingsgebied Waarde: Cultuurhistorie, Landschap en natuur, Ecologie, Archeologie-1, Beschermd dorpsgezicht, Buitenplaatsbiotoop, Bouwaanduiding: Monument Maximaal bebouwingspercentage: Bouwvlak Artikel 6 Buitenplaats Kenmerken en kaartgegevens tonen 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Buitenplaats’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het behoud, herstel en beheer van: 1. cultuurhistorische waardevolle bebouwing in de vorm van (een ensemble van) landhuizen, woningen, bijgebouwen, theekoepels, hekwerken en dergelijke; 2. landschappelijke-, cultuurhistorische- en natuurwaarden in de vorm van (elementen uit) (natuur- /over-) tuinen, parken, bossen, waterpartijen; b.
gebruik ten dienste van de bestemmingen 'Dienstverlening', 'Horeca', 'Maatschappelijk' en 'Wonen - 3' van de aanwezige hoofdgebouwen; ter plaatse van de aanduiding: ----g. 'parkeerterrein' is tevens een parkeerterrein toegestaan; ----i. 'evenemententerrein - 1' is tevens een evenemententerrein ten behoeve van kortdurende evenementen toegestaan; Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 13 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
13
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
---k. 'parkeerterrein' is tevens een parkeerterrein toegestaan; ----met daarbij behorende: n. beeldbepalende ornamenten; o. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere-bouwwerken; p. bijbehorende bouwwerken met de overige functies op de buitenplaats; q. recreatief medegebruik; r. hobbymatige agrarische activiteiten voor zover milieuhygiënisch inpasbaar; s. nevenfuncties; t. nutsvoorzieningen; u. erven en terreinen; v. groenvoorzieningen en water; w. parkeervoorzieningen en straatmeubilair; x. wegen en paden; y. overige functioneel met de bestemming 'Buitenplaats' verbonden voorzieningen. 6.5 Specifieke gebruiksregels 6.5.1 Strijdig gebruik a. Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt in ieder geval begrepen: 1. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens; 2. het opslaan buiten van gerede en ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan; 3. het opslaan c.q. stallen van gebruiksklare of onklare voer- of vaartuigen of onderdelen hiervan; 4. het opslaan of opgeslagen houden, storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen. b. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op: 1. het opslaan van stoffen die noodzakelijk zijn voor het normale onderhoud van de gronden en de daarbij behorende voorzieningen; 2.
het tijdelijk opslaan van materialen en werktuigen, welke nodig zijn voor de realisering en/of handhaving van de bestemming. 6.5.2 Evenemententerrein a. Ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein - 1' zijn eendaagse evenementen, zoals een herdenkingsplechtigheid, viering Koningsdag, Bevrijdingsdag, Intocht Sinterklaas, festiviteit ten behoeve van het gemeentekantoor, markten, openluchttheater en/of openluchtkerk toegestaan, met dien verstande dat: 1. tot een maximum van 8 ééndaagse evenementen per kalenderjaar. Artikel 11 Maatschappelijk Kenmerken en kaartgegevens tonen 11.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. maatschappelijke voorzieningen; b. waarden zoals deze bedoeld zijn in artikel 30.1. ter plaatse van de aanduiding c. ‘specifieke vorm van maatschappelijk - landhuis’ is een landhuis als hoofdgebouw toegestaan; d. ‘bedrijfswoning’ is tevens een bedrijfswoning toegestaan; e. ‘kantoor’ is tevens een kantoor toegestaan; f. ‘museum’ is tevens een museum toegestaan; g. 'specifieke vorm van maatschappelijk - toiletvoorziening' is tevens een toiletvoorziening toegestaan; h. 'religie' is tevens een klooster toegestaan; met daarbij behorende: n. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere-bouwwerken; o. erven en terreinen; p. groenvoorzieningen en water; q. parkeervoorzieningen en straatmeubilair; r. wegen en paden; s.
overige functioneel met de bestemming 'Maatschappelijk' verbonden voorzieningen. In de waardering is er vanuit gegaan dat het huidige en beoogde gebruik in overeenstemming is met het vigerende omgevingsplan (of beheersverordening). Tevens is ervan uitgegaan dat het object conform een geldige bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning is gebouwd en is of zal worden betrokken en gebruikt zonder schending daarvan of schending van andere van overheidswege benodigde vergunningen. Het bovenstaande betreft een beknopt overzicht. Voor de volledige omschrijving van de regels en plankaart wordt verwezen naar het Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl).
Monument:
Rijksmonument
# Rijksmonument op basis van de Erfgoedwet (voorheen Monumentenwet 1988), betrokken bestuursorgaan De Staat (Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen). Op het terrein zijn diverse Rijksmonumenten gelegen, t.w.: - Hoofdgebouw - Koetshuis - Oranjerie - Bakhuisje - Tuin - Brug - Hek (smeedijzeren)
Voorkeursrecht gemeenten:
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Nee
Pagina: - 14 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
14
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Vestigingseisen In de waardering is ervan uitgegaan dat er ten aanzien van het getaxeerde geen specifieke vestigingseisen van toepassing zijn, behoudens de bepalingen uit het bestemmingsplan en indien van toepassing zijnde splitsingsakte en/of erfpachtakte. Met betrekking tot de voorwaarden voor de vereiste vergunningen en/of ontheffingen, zoals een vestigingsvergunning, milieuvergunning of anderzijds, is geen nader onderzoek verricht. Op basis van de door opdrachtgever/eigenaar verstrekte gegevens neemt de taxateur als uitgangspunt dat de aanwezige activiteiten zonder enige provinciale of gemeentelijk beperkingen kunnen worden uitgeoefend.
Fiscale aspecten Het algemene tarief Overdrachtsbelasting bedraagt 10,4% en is van toepassing op de verkrijging van alle onroerende zaken die geen woning zijn, ongeacht of koper een rechtspersoon of natuurlijk persoon is. Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij anders vermeld en exclusief residentieel vastgoed.
Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen In het kader van deze waardering is door de taxateur(s) geen uitgebreid titelonderzoek gedaan. Op basis van de professionele inschatting van de taxateur(s) is er redelijkerwijs geen aanleiding te veronderstellen dat er publiekrechtelijke bepalingen zijn die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Derhalve is bij het vaststellen van de marktwaarde als uitgangspunt gehanteerd dat er op het getaxeerde geen publiekrechtelijke bepalingen van toepassing zijn die invloed hebben op de getaxeerde waarde. Mocht er desondanks wel sprake zijn van bezwarende publiekrechtelijke bepalingen, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 15 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
15
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
E
LOCATIE
E.1 LOCATIEOVERZICHT
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 16 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
16
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
E.2
LIGGING EN LOCATIE-OMSCHRIJVING Ligging Adres:
Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Plaats:
Maarssen
Buurt:
Buitenplaats Goudestein
Wijk:
Buitenplaats Goudestein
Gemeente:
Stichtse Vecht
Provincie:
Utrecht
Omschrijving locatie, stand en ligging Buitenplaats Goudestein is een historische buitenplaats gelegen in het dorp Maarssen, in de provincie Utrecht, Nederland. Goudestein bevindt zich aan de westelijke oever van de rivier de Vecht, aan de Dorpsstraat in Maarssen. Het maakt deel uit van de zogenoemde "Vechtstreek", een gebied dat bekendstaat om zijn rijke verzameling van buitenplaatsen, die vanaf de 17e eeuw zijn aangelegd door welgestelde Amsterdammers als zomerverblijven. Het hoofdhuis doet tegenwoordig dienst als gemeentehuis van Stichtse Vecht. De oorspronkelijke inrichting van het landgoed, met onder meer een parkachtige tuin, waterpartijen en bijgebouwen, is grotendeels behouden of gerestaureerd. Goudestein is prominent gelegen aan de Vecht, met een oprijlaan vanaf de Dorpsstraat en een zichtas naar de rivier. De ligging combineert de charme van een landelijke omgeving met de nabijheid van het dorpscentrum van Maarssen. De rivierzijde biedt een schilderachtig uitzicht over het water en omliggende natuur, wat typerend is voor buitenplaatsen aan de Vecht.
LOCATIEBEOORDELING Beoordeling bereikbaarheid:
Goed
Beoordeling voorzieningen:
Redelijk
Beoordeling klimaatrisico's:
Niet van toepassing
Beoordeling locatie totaal:
Goed
Toelichting locatiebeoordeling Het getaxeerd is: - redelijk gelegen ten opzichte van voorzieningen - goed bereikbaar met eigen vervoer - redelijk bereikbaar per openbaar vervoer - voorzien van ruim voldoende gratis parkeervoorzieningen - niet gelegen op een kantoren locatie
KERNGEGEVENS GEMEENTE Mate van verstedelijking:
Matig stedelijk
VASTGOEDSPECIFIEKE LOCATIEKENMERKEN Vastgoed type IPD-type (nieuw):
Kantoor
Subtype (nieuw):
Kantoor
Type locatie Soort locatie:
Landelijke locatie
ALGEMENE OMGEVINGSKENMERKEN Stand t.o.v. type gebouwen in omgeving:
Multifunctioneel gebied - diversiteit in type vastgoed en functies
Fysieke kenmerken omgeving (uitzicht binnen 50m):
Hoogwaardig
Type bedrijvigheid in omgeving:
Overwegend kantoren
BEREIKBAARHEID EN PARKEREN Openbaar vervoer (m tot dichtsbijzijnde halte/station) Bushalte:
48,00
Tramhalte:
7.824,00
Treinstation:
1.045,00
Metrostation:
17.143,00
Auto (m tot dichtsbijzijnde snelweg) Snelweg:
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
2.860,00
Pagina: - 17 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
17
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
VOORZIENINGEN Walkscore:
70
Walk Score - Toelichting:
90-100 Paradijs voor wandelaars: de dagelijkse boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 70-89 Zeer beloopbaar: de meeste boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 50-69 Redelijk beloopbaar: sommige boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 25-49 Meestal afhankelijk van de fiets of auto: voor de meeste boodschappen is een fiets of auto nodig. 0-24 Altijd afhankelijk van de fiets of auto: voor bijna alle boodschappen is een fiets of auto nodig.
Parkeren Aantal parkeerplaatsen:
200
Parkeren op openbare weg:
Niet van toepassing
Betaald parkeren aan openbare weg:
Niet van toepassing
Aantal oplaadpunten in publieke ruimte < 400 m:
9
KLIMAATRISICO'S Overstromingsrisico:
Buitengewone gebeurtenis
Aanwezigheid overstromingsrisico zeespiegel:
Nee
Aanwezigheid overstromingsrisico neerslag:
Nee
Risico op bodemdaling:
Nee
Risico op bovengemiddelde hitte door omgevingsfactoren (bv versteende binnenstad):
Nee
Extreme wind:
Geen tot gering risico op schade door extreme wind.
Water stress:
Geen of gering risico op schade als gevolg van waterstress.
Aardbevingsrisico:
Zeer geringe kans op schade door een aardbeving op deze locatie.
Brand:
Zeer gering risico op schade door natuurbrand op deze locatie.
Droogte:
Geringe funderingsproblemen als gevolg van bodemverzakking bij langdurige droge periodes.
VERWACHTE ONTWIKKELINGEN IN DE DIRECTE OMGEVING De taxateur heeft op deze locatie geen omgevingsfactoren waargenomen die de marktwaarde substantieel beïnvloeden, behoudens de algemene marktontwikkelingen.
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 18 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
18
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
F
OBJECT
F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Het getaxeerde betreft het volle eigendom van een perceel grond met de daarop gestichte opstallen te samen vormend Buitenplaats Goudestein. De buitenplaats betreft een landschapspark, welke vrij toegankelijk is voor het publiek. Het park bestaat uit gazons, boomgroepen, slingerpaden en vijvers, en is waarschijnlijk aangelegd tussen 1808 en 1836. De historische tuin- en parkaanleg zijn aangemerkt als rijksmonument. De volgende aanwezige opstallen betreffen rijksmonumenten: # Het hoofdgebouw "Huis Goudestein", een 18e-eeuws landhuis van vier bouwlagen en een bergzolder. # Het 17e-eeuws Koetshuis, bestaande uit twee bouwlagen en een bergzolder; # De 18e-eeuwse Oranjerie, bestaande uit één bouwlaag; Tevens behoord tot de buitenplaats een in 1993 gebouwd hedendaags kantoorgebouw, bestaande uit vijf bouwlagen, welke dienst doe als gemeentelijk administratie kantoor. De gehele buitenplaats betreft een rijksmonumentale historische tuin- en parkaanleg, welke mogelijk in het eerste deel van de 19e-eeuw is aangelegd.
Indeling Het getaxeerde bestaat uit kantoorruimte van circa 7.618 m² VVO, welke is gelegen op meerdere bouwlagen. Indeling conform de als bijlage toegevoegde plattegrondtekeningen. Aan deze tekeningen kunnen geen rechten worden ontleend.
Terrein Rondom het huis ligt een landschapspark dat vrij toegankelijk is voor het publiek. Het park bestaat uit gazons, boomgroepen, slingerpaden en vijvers. De aanleg dateert waarschijnlijk uit de periode 1808–1836. In de 20e eeuw zijn er coniferen en heesters aangeplant, waardoor sommige doorkijkjes zijn verdwenen.
Bouwjaar:
1750
Bouwaard, materialen en constructie Huis Goudestein, museum en oranjerie Bouwwijze: Traditioneel Constructie: Hout / Metselwerk Gevels: Metselwerk Vloerconstructie: Hout Dakconstructie: Hout Dakbedekking: Bitumen / Pannen Lift: Aanwezig, personenlift, aantal: 1 Terrein verharding: Park Terrein afsluiting: Diverse monumentale hekwerken Puien en kozijnen: Hout Installaties: Gas/ Water / Elektra Zonnepanelen: Aanwezig, aantal: 20 stuks Opleveringsniveau: Huidige staat Verwarming kantoorruimte: Radiatoren Luchtbehandeling: Niet aanwezig Klimaatkoeling: Niet aanwezig Brandpreventiemiddelen: Bij deze taxatie zijn wij ervan uitgegaan dat het object voldoet aan alle door de brandweer gestelde eisen.
Thermische isolatie: - Dak: Niet aanwezig - Gevel: Niet aanwezig - Beglazing: Niet aanwezig - Vloeren: Niet aanwezig Gemeentelijk Administratie Kantoor Bouwwijze: Gecombineerd Constructie: Beton / Metselwerk Gevels: Metselwerk Vloerconstructie: Beton Dakconstructie: Beton Dakbedekking: Bitumen Lift: Aanwezig / Personenlift, aantal: 1 / Goederenlift, aantal: 1 Terrein verharding: Betonklinkers Puien en kozijnen: Kunststof Installaties: Gas/ Water / Elektra Zonnepanelen: Aanwezig, aantal: 204 Opleveringsniveau: Huidige moderne staat Verwarming kantoorruimte: Vloerverwarming / Radiatoren Luchtbehandeling: Aanwezig Klimaatkoeling: Aanwezig Brandpreventiemiddelen: Bij deze taxatie zijn wij ervan uitgegaan dat het object voldoet aan alle door de brandweer gestelde eisen. Thermische isolatie: - Dak: Aanwezig - Gevel: Aanwezig - Beglazing: Aanwezig - Vloeren: Aanwezig Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 19 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
19
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Bouwkundige staat:
Goed
Staat van onderhoud buiten:
Goed
Staat van onderhoud binnen:
Goed
Toelichting onderhoud Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand en bouwkundige staat van het object als geheel. Taxateur beoordeeld het onderhoud en de bouwkundige staat enkel voor zover visueel waarneembaar en in relatie tot de ouderdom. Niet zichtbare delen heeft taxateur niet kunnen inspecteren. Een uitgebreid geotechnisch onderzoek, bouwkundig en installatietechnische inspectie of testen van voorzieningen heeft niet plaatsgevonden, omdat dit een normale taxatieopdracht te buiten gaat. Nadrukkelijk is er geen sprake van een bouwkundige keuring en vindt de beoordeling uitsluitend plaats in het kader van een waardeoordeel. Bij deze taxatie is ervan uitgegaan (tenzij anders vermeld) dat de installaties naar behoren functioneren en in een zodanige staat verkeren dat vereiste goedkeuringen, waaronder die van overheidswege, zonder investeringen kunnen worden verkregen. Deze installaties zijn bijvoorbeeld centrale verwarming, klimaatinstallatie, elektrische installaties, liften en installaties en voorzieningen in overeenstemming met de voorschriften van de plaatselijke brandweer. Bij de waardering zijn de niet-gebouw gebonden installaties buiten beschouwing gelaten. Voor de beoordeling van de onderhoudskosten maakt de taxateur gebruik van normatieve onderhoudskosten op basis van o.a. "De Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX)".
De VEX bevat alle gegevens die nodig zijn om de onderhoudskosten en overige exploitatiekosten van vastgoed in te kunnen schatten. De kosten voor (preventief) onderhoud zijn de jaarlijkse reserveringskosten voor onderhoud om toekomstige gebreken te voorkomen en het gebouw voor gebruik in goede staat te houden. De in de waarde berekening genoemde onderhoudskosten zijn indicatief. Algemeen onderhoudstoelichting Huis Goudestein, museum en oranjerie Constructie: Goed Fundering: Niet waargenomen Dak: Goed Dakbedekking: Goed Gevels: Goed Kozijnen: Goed Binnenwanden: Goed Vloeren: Goed Plafonds: Goed Schilderwerk inwendig: Goed Schilderwerk uitwendig: Goed Verwarming: Goed Luchtbehandeling: Niet waargenomen Elektra-installaties: Goed Overige installaties: Goed Buitenterrein: Goed Algemeen onderhoudstoelichting Gemeentelijk Administratie Kantoor Constructie: Goed Fundering: Niet waargenomen Dak: Goed Dakbedekking: Goed Gevels: Goed Kozijnen: Goed Binnenwanden: Goed Vloeren: Goed Plafonds: Goed Schilderwerk inwendig: Goed Schilderwerk uitwendig: Niet waargenomen Verwarming: Goed Luchtbehandeling: Goed Elektra-installaties: Goed Overige installaties: Goed Buitenterrein: Goed Met de hierboven bedoelde termen wordt bedoeld: 1. Zeer goed = Het object bevindt zich in nieuwstaat / zo goed als nieuw 2.
Goed = Het object behoeft geen investering om in de nabije toekomst te worden gebruikt conform bestemming in relatie tot marktperceptie 3. Redelijk = Het object is direct bruikbaar, doch behoeft een beperkte investering 4. Matig = Het object is niet direct bruikbaar en behoeft een substantiële investering 6. Slecht = Het object is niet direct bruikbaar en behoeft een forse investering 7. Niet waargenomen = Niet gezien / kunnen zien, waar mogelijk aanwezig
Vastgoed Taxatiewijzer: Normonderhoud type:
Verschillende VEX-typen
Parkeren (op eigen terrein):
Goed
Toelichting parkeren Het getaxeerde beschikt over 200 parkeerplaatsen op eigen terrein met een parkeernorm van 1:38 VVO.
Functionaliteit: Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Goed Pagina: - 20 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
20
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Toelichting functionaliteit De taxateur beoordeeld de functionaliteit in het algemeen als goed en geschikt voor het huidige gebruiksdoel.
F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD-type
Kantoor
Ruimtetype(s)
Status
BVO m²
VVO m² of stuks
GAK - Kantoor kelder -1
Eigenaar gebruiker
665,00
665,00
GAK - Kantoor bgg
Eigenaar gebruiker
1.809,50
1.645,00
GAK - Kantoor +1
Eigenaar gebruiker
1.441,00
1.310,00
GAK - Kantoor +2
Eigenaar gebruiker
1.309,00
1.190,00
GAK - Kantoor +3
Eigenaar gebruiker
951,50
865,00
Huis Goudenstein Souterrain -1
Eigenaar gebruiker
381,80
332,00
Huis Goudenstein - Kantoor bgg
Eigenaar gebruiker
381,80
332,00
Huis Goudenstein - Kantoor +1
Eigenaar gebruiker
381,80
332,00
Huis Goudenstein - Kantoor +2
Eigenaar gebruiker
381,80
332,00
Museum - Presentatieruimte bgg
Eigenaar gebruiker
342,00
285,00
Museum - Presentatieruimte +1
Eigenaar gebruiker
330,00
275,00
Oranjerie - Kantoor bgg
Eigenaar gebruiker
63,25
55,00
8.438,45
7.618,00
32.500,00
32.500,00
32.500,00
32.500,00
40.938,45
40.118,00
Subtotaal Park
Eigenaar gebruiker
Overig terrein Subtotaal
Totaal
Overzicht andere ruimtetypes IPD-type
Ruimtetype(s)
Status
Parkeren
Eigenaar gebruiker
Stuks 200
Parkeren Subtotaal
200
Totaal
200
F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Er zijn geen gegevens verstrekt omtrent recente wijzigingen, uitbreidingen en/of renovatiewerkzaamheden en visueel zijn deze ook niet waarneembaar.
F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten In het kader van deze waardering is er door de taxateur(s) onderzoek gedaan naar de milieukundige gesteldheid van de grond, het grondwater en gebruikte materialen. Dit onderzoek heeft zich beperkt tot: - Opvragen van informatie (bodemrapportages en asbestonderzoeken) bij de opdrachtgever en/of eigenaar; - Waarnemingen ter plaatse; - Raadplegen openbare bronnen (kadaster, www.bodemloket.nl en eventuele gemeentelijke en/of provinciale websites). De opdrachtgever en/of eigenaar heeft geen nadere informatie verstrekt omtrent de bodemgesteldheid, het grondwater en/of milieubelastende materialen (bv asbest). Op basis van inschatting en waarneming van de taxateur(s) ter plaatse, de geraadpleegde bronnen en door opdrachtgever/eigenaar verstrekte informatie is er redelijkerwijs geen aanleiding te veronderstellen dat de gesteldheid van de grond, het grondwater en/of de verwerkte materialen een belemmering vormen voor het huidige en/of toekomstige gebruik. Mocht desondanks wel sprake zijn van enige vorm van verontreiniging kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.
Ter verkrijging van zekerheid omtrent de milieukundige staat van de grond en/of grondwater dient een vooronderzoek conform NEN 5725, eventueel gevolgd door een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740, uitgevoerd te worden en voor het gebruik van milieubelastende materialen een asbestonderzoek.
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 21 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
21
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Object beoordeling Het getaxeerde: - beschikt over een goed tot hoogwaardig afwerkingsniveau - beschikt over diverse energielabels, t.w. Huis Goudestein + museum: Label G, Oranjerie: Label E en GAK-kantoor: Label A - verkeert in een goede bouwkundige staat in relatie tot het bouwjaar - verkeert extern in een goede staat van onderhoud - verkeert intern in een goede staat van onderhoud - heeft een goede functionaliteit ten aanzien van het huidig gebruik - beschikt over een buitenruimte in de vorm van een park en siertuin - beschikt over een personenlift - beschikt over een goederenlift - beschikt over parkeren op eigen terrein - Huis Goudestein heeft een representatieve uitstraling - beschikt over zonnepanelen - Huis Goudestein, Oranjerie en museum betreffen een Rijksmonument - Buitenplaats Goudestein betreft een historische buitenplaats