Bijlage 2a; 230412 Ruimtekwartier Ontwikkelkader Venus_def.pdf

1.50

Hove n

Zicht ba re ve rgro e n in g pr ivate buitenruimtes

De hoven zijn onderdeel van een bouwblok en de meest geborgen ruimtes in een deelgebied. Ze voorzien vaak in de toegang tot de woningen middels galerijen en buitenruimten. De hoven zijn collectief in gebruik maar (gedeeltelijk) publiek toegankelijk waarbij niet-bewoners te gast zijn. De hoven zijn wel direct toegankelijk vanuit het binnengebied. Er is hier sprake van een sterke visuele relatie, middels doorzichten, tussen binnengebied en het hof. Door middel van informele zones privé en/of collectieve worden ruimtes voor de gevel gevormd. Deze zijn in één hand ontworpen en aangelegd. Hier is nauwe afstemming tussen architectuur en landschapsarchitectuur noodzakelijk. De erfgrens privé-collectief dient wisselwerking tussen de privé-buitenruimte en het collectieve binnen gebied te stimuleren. Deze erfgrens is bij voorkeur niet fysiek aanwezig. Privé - privé afscheidingen zijn ondergeschikt aan de overgang privé-collectief.

Op grote terrassen wordt groen integraal en zorgvuldig meeontworpen. Tevens nodigt de ruime maat van de terrassen de bewoners uit om deze verder te vergroenen. Daarnaast is het voorstelbaar dat plantenbakken in het gevelontwerp of op de balkons / loggia’s worden meeontworpen. Voorstelbare oplossingen: 1) plantenbak geïntegreerd met de balustrade 2) plantenbak als balustrade balkon 3) verticaal groen 4) plantenbak als balustrade dakterras 5) horizontaal groen 6) plantenbakken als losse elementen. Er wordt nagedacht over de bewatering van het groen. Geadviseerd wordt om de instandhouding en het onderhoud van het groen vast te leggen in de statuten van de VVE.

Avo n dbe e ld Verlichting op de gebouwen wordt integraal meeontworpen door de architect. Per gebouw wordt hetzelfde type (privé-) verlichting bij de voordeuren en galerijen gebruikt, de kleur Kelvin, zoveel mogelijk gelijk houden voor de verlichting van het gehele deelgebied. Onderhoud van deze verlichting is onderdeel van de VVE. Een en ander dient te worden afgestemd op de verlichting van de buitenruimte.

35

3

SPECIFIEK VOOR DEELGEBIED EN GEBOUWNIVEAU

Ontwikkelkader Ve nus | Ruimtekwartier

36

Hoofdstuk 3

DEELGEBIED VENUS

Stedenbouwkundige uitgangspunten en beeldkwaliteit

Specifieke principes voor deelgebied Venus

Venus

Ho ofd s t u k 3 | Sp e c i fi ek vo o r deelgebied en gebouwniveau

Status Sinds de vastelling van het randvoorwaarden document heeft de initiafnemer op deze locatie een plan ontwikkeld. Dit voorgestelde plan en is het resultaat van de toetsing aan de randvoorwaarden, de klankbordgroep en inloopavond waarbij diverse opmerkingen ook zijn verwerkt, zoals de positie van de torens. Dit plan betreft een voorlopig ontwerp als voorontwerp ten behoeve van de bestemmingsplan procedure. De toetsing en aanbevelingen heeft plaatsgevonden in Bijlage A. De aanbevelingen zoals aangegeven in het toetsings- en aanbevelingen document dienen te worden verwerkt in het definitieve plan ten behoeve van de omgevingsvergunning.

De laatste inzichten en planspecifieke aspecten voor deze locatie in samenhang met de totale planontwikkeling Ruimtekwartier hebben geleid tot de volgende stedenbouwkundige en architectonische kwaliteitseisen voor deelgebied Venus, waar het ingebrachte ontwerp is gebruikt als referentie. Deze vormen het Ontwikkelkader voor de ruimtelijke en planologische procedure, de planbegeleiding door het kwaliteitsteam en het welstands toezicht.

Deelgebied Venus | Ruimtekwartier

38

Ho ofd s t u k 3 | Sp e c i fi ek vo o r deelgebied en gebouwniveau

Deelgebied Venus | Ruimtekwartier

STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN PROJECTSPECIFIEKE ASPECTEN TEN BEHOEVE VAN BESTEMMINGSPLAN

Ruimtelijke opzet (massa, accenten, ontsluiting, entrees) • De ontwikkeling bestaat uit 4 nieuwe woongebouwen. Daarvan maken 3 onderdeel uit van de hoofdbebouwing en één gebouw is een ‘accent’. De architectuur en typologie van de hoofdbebouwing is sterk verwant aan elkaar, het ‘accent’ is meer onderscheidend in vorm en opzet . • De hoofdbebouwing, bestaande uit 3 woontorens, zijn diagonaal gepositioneerd ten opzichte van de bestaande wegenstructuur. Het ‘accent’ is orthogonaal gepositioneerd. Deze ruimtelijke opzet draagt bij aan een geluidsluw binnengebied. De hoogbouwelementen zijn naar achter gepositioneerd ten opzichte van de bestaande woonwijk. • In de stedenbouwkundige opzet worden 3 hoogteaccenten gerealiseerd, één gebouw is maximaal 49 meter en 2 woongebouwen zijn maximaal 70 meter hoog. Dit betreft de woonlagen. De dakrand kan enkel meters hoger zijn ten behoeve van de architectuur of functionele aspecten of installaties op het dak. • Het ‘accent’ is maximaal 25 meter hoog zal middels terrasvorming worden afgebouwd en een ruimtelijke aansluiting maken met het dekniveau. • De voorzieningen liggen nabij de hoofdentrees aan het binnengebied en aan de Kometenweg. • Het entreegebied voor de parkeergarage ligt aan de Kometenweg.

• De entrees van de fietsenkelders zijn gepositioneerd aan de Maarssenbroeksedijk in aansluiting op de langzaamverkeersverbinding met station Maarssen. • Er zijn minimaal 3 langzaamverkeersverbindingen met de omgeving. Er is één directe voetgangersverbinding met deelgebied Mars en er zijn één of meerdere verbindingen met het groen-blauw casco en de bushalte aan de Ruimteweg. Er dient een rechtstreekse voetgangersverbinding te worden gemaakt richting een toekomstig deelgebied aan de overzijde van de Kometenweg. Groen-blauw casco • Het groen-blauw casco rondom de kavel moet landschappelijk worden ingericht en draagt bij aan een leefbare en groene buitenruimte middels diverse wandelen fietsverbindingen, waterberging en sport- en verblijfsfuncties. • Het groen-blauw casco moet functioneel en landschappelijk aansluiten op het binnengebied. Binnengebied • Het dwaalspoor verbindt diverse plintfuncties in het gehele plangebied en is op zichzelf een route voor extra beweging, sport en kunst. • Het binnengebied heeft een eigen uitstraling passend bij de architectuur en is integraal ontworpen en overwegend geluidsluw. • Het binnengebied moet functioneel en landschappelijk aansluiten op het groen-blauw casco.

stedelijk netwerk etsnetwerk voetgangersnetwerk

bushalte opwaarderen

2

3

Pasithalia en Euphrosine nieuw volume met woningen (max. 70 m )

gebouwentree voorzieningen

dwaalroute groene openbare ruimte

woon/werk plint

openbare ruimte andere deelgebieden

laan Ruimteweg

groen casco

laan Maarssenbroeksedijk

1

4

Aglia nieuw volume met woningen (max. 49 m )

Elysium (hoekaccent) nieuw volume met woningen (max. 25 m )

39

Ho ofd s t u k 3 | Sp e c i fi ek vo o r deelgebied en gebouwniveau

Deelgebied Venus | Ruimtekwartier

BEELDKWALITEIT VENUS Deelgebied Venus Deelgebied Venus betreft de totale herontwikkeling van de locatie, waarbij de bestaande bebouwing en adressen in zijn geheel worden vervangen door nieuwe bebouwing. Tevens sluit het aan op en is een uitwerking van het SO openbare ruimte Ruimtekwartier welke als bijlage is toegevoegd Het ensemble van de gebouwmassa’s is mede het resultaat van een afweging waarbij er enerzijds zoveel mogelijk ruimte op maaiveld en dekniveau wordt vrijgemaakt voor beplanting in de volle grond en anderzijds de gebouwen een optimale positie hebben vanuit bezonning, uitzicht en geluidsbelasting. Een en ander kent een parallel met deelgebied Saturnus. Er worden in totaal drie woontorens ontwikkeld, waarvan twee van gelijke hoogte en een wat lager. Aan de ruimteweg word tevens een terras vormig gebouw gesitueerd met een extra bovengrondse parkeerlaag, welke bij onvoldoende gebruik kan worden getransformeerd naar woningen aansluitend op het dekniveau. De ontwikkeling is via de Dwaalroute goed verbonden met het naastgelegen deelgebied Mars. Aan de Maarssenbroeksedijk is het deelgebied ontsloten via fietsbruggen op maaiveld. De hoofdontsluiting voor de auto is gesitueerd aan de Kometenweg. De ontwikkeling heeft hier een duidelijke hoofd entree met ontvangstgebied. De plint op maaiveld geeft ruimte voor voorzieningen.

De aansluiting van het ‘hoekaccent’ op het groen-blauw casco aan de ruimte weg is groen ingepast waarmee het een vanzelfsprekende eenheid vormt en een comfortabele toegang geeft tot de bushalte op maaiveld. De gevels gelegen aan de zijde van de bestaande fietsbrug kijken de fietser als het ware aan, en begeleide de route en markeren het plandeel. De meest zuidelijke toren markeert de oversteek met de fietsroute en de toegang tot het deelgebied via de dwaalroute.

Ho ofdbebouw i ng

Hoeka ccent

Hoofdbebouwing De gevels van de nieuwe woontorens op deelgebied Venus vormen de ‘hoofdbebouwing’ en hebben een vergrijsde aardse gemêleerde baksteen achtige en formele uitstraling met betonnen accenten. De gevel elementen zijn opgebouwd uit een gridstructuur en hebben een plastiek, mede gevormd door de buitenruimtes, die de expressie van de schuine positie van de gebouwen benadrukt. Een ander word bij de ontmoeting met het dek en het maaiveld conceptueel verbonden.

Hoekaccenten De gevels van het nieuwe ‘hoekaccent’ op deelgebied Venus, zijn horizontaal georiënteerd en kent een gelaagde gevelopbouw. De gebouwmassa heeft een terrasvormige opbouw en word veelal geaccentueerd door levend groen in bijpassende kleuren. Er kan derhalve naast het hoofdmateriaal gewerkt worden met meerder materialen of een andere textuur van hetzelfde materiaal. Het gebouw is met de hoofdentree functie gericht op het binnen gebied en wordt middels ander materiaalgebruik benadrukt. De gevels van het gebouw, in aansluiting op het dek zijn opgebouwd uit overwegend innovatieve en duurzame gevelelementen en transparant materiaal, passend bij de functies welke de bovengelegen parkeerfunctie aan het zicht onttrekt. De beeldbepalende gevelelementen bestaan uit beton of staal in kleuren waarbij de kleurtoon ‘in contrast’ wordt afgestemd met de belendende bebouwing (hoofdbebouwing) binnen het deelgebied en de naastgelegen deelgebieden. Innovatief en circulair materiaalgebruik kan daarbij de architectonische expressie versterken. Het ‘Hoekaccent’ word ook gezien als onderdeel van een reeks van ‘hoekaccenten’ gelegen langs de Ruimteweg, dit heeft vooral betrekking op horizontale geleding in de gevel en de terrasvormige opbouw in de massa.

Hoven Binnen deelgebied Venus heeft het Hoekaccent een binnenhof met een interieure kwaliteit met een houtachtig karakter. De galerijen en buitenruimte creëren ruimte voor ontmoeting en zijn gericht op het centrale binnenhof. Het hof is middels een comfortabel stijgpunt verbonden met het lagergelegen binnengebied. Middels een doorzicht is er visuele verbinding met het binnengebied. De aansluitingen van het gebouw met het dek en het maaiveld worden landschappelijk conceptueel verbonden.

Binnengebieden De aansluiting met de Dwaalroute en de gewenste functies dienen op een vanzelfsprekende manier en comfortabel toegankelijk te zijn. De materialisatie van het dek heeft een overwegend hout achtige uitstraling. De verblijfskwaliteit op het binnengebied nodigt uit tot ontmoeting en is integraal ontworpen. Middels openingen in het dek is er sprake van daglicht toetreding onder het parkeerdek. Deze openingen in het dek geven de bomen en beplanting, die geworteld zijn in de volle grond van de parkeerlaag, de mogelijkheid de landschappelijke kwaliteit te bepalen van het binnengebied. De aansluiting op de diverse hoogte verschillen binnen het deelgebied, zijn integraal ontworpen en zijn in materialisatie en uitstalling onderdeel van het binnengebied.

40

Ho ofd s t u k 3 | Sp e c i fi ek vo o r deelgebied en gebouwniveau

Deelgebied Venus | Ruimtekwartier

KWALITEIT OPENBARE RUIMTE Groen luwe binnengebied • Het binnengebied is niet met hekken afgesloten en is openbaar toegankelijk. • Er is een concept openbare ruimte opgesteld voor het gehele plangebied Ruimtekwartier, de binnengebieden sluiten hier op aan. • De routes en de binnengebieden dienen veilig en comfortabel te worden verlicht. • Het binnengebied is voornamelijk groen ingericht met lage en middelhoge beplanting en meerstammige bomen. • De erfafscheidingen/privacy overgangen tussen de woningen en aan het binnengebied worden landschappelijk vormgegeven. Groen-Blauw casco • Het ruimtelijk casco sluit aan op de groene binnengebieden en is vormgeven met groene taluds om het autoparkeren aan het zicht te ontrekken. Er zijn hellingbanen en geluidsvoorziening in opgenomen. • De inrichtingsplannen openbare ruimte voor de binnengebieden en de directe omgeving dienen aan te sluiten op het inrichtingsplan Groen-Blauw casco in ontwerp en functionaliteit. • De inrichtingsvoorzieningen zijn groen, zoals grastegel parkeerplaatsen, zichtbare infiltratie van regenwater en zoveel mogelijk open verharding en natuurvriendelijke oevers. ① • Het ruimtelijk casco heeft een robust beplantingsplan en draagt bij aan biodiversiteit in de omgeving. Routing en parkeren • Het binnengebied is aan 3 zijden van de kavel aangesloten op het langzaamverkeersnetwerk.

② • Gebouwentrees dienen herkenbaar te zijn en duidelijk geadresseerd. De entrees moeten comfortabel bereikbaar zijn vanaf de hoofdroutes. • Het dwaalspoor is een herkenbare route middels specifieke verharding, inrichtingselementen en een uitgesproken eigen kleurgebruik RAL 5008 structuurlak. Materialisering is in afstemming met de deelgebieden en in samenhang met de uitstraling van het gehele Ruimtekwartier. ③ • De toegankelijkheid naar de bushalte dient zorgvuldig en comfortabel te worden ontworpen. ④ • Het binnengebied heeft een eigen herkenbare sfeer en identiteit qua beplanting, welke zich onderscheid ten opzichte van de andere binnengebieden. De padenstructruur sluit in vorm en route aan op de andere deelgebieden. • Bezoekersparkeren in de entreegebieden op maaiveld dienen zorgvuldig in het groen-blauw casco te worden ingepast. • De geparkeerde auto’s zoveel mogelijk aan het zicht te ontrekken door middel van een aan eengesloten tweede maaiveld per deelgebied. • De ingangen van fietsparkeergarage hebben een centrale en herkenbare plaats in het plan en dient zorgvuldig en groen te worden ingepast. • De langzaamverkeersverbindingen worden verkeersveilig en duurzaam ingericht met een aantrekkelijke uitstraling. Dit wordt bereikt door hoogwaardige beplanting en inrichtingselementen zoals verlichting, verharding en straatmeubilair.

Duurzaamheid en Energie • De openbare ruimte dient als een natuurinclusieve woonomgeving te worden uitgevoerd, middels duurzaam materiaalgebruik en het stimuleren van biodiversiteit. • Ruimte reserveren voor het opvangen en bergen van minimaal 10 mm regenwater per m2. • Er wordt aan de hand van een ‘integrale energievisie Ruimtekwartier’ gezocht naar een mogelijkheid om hernieuwbare energie, gebiedsbreed te kunnen inzetten. De ambities om deze ontwikkeling in haar eigen energiebehoefte te laten voorzien en wellicht in die van de omliggende wijken is daarbij het streven.

3

2

1 5

2

3 4 2

Materialisering en beplanting • Het groen in de openbare ruimte heeft een kwalitatieve en robuuste kwaliteit. • Ieder binnengebied beschikt over een eigen identiteit. Dit wordt met name in de beplantingskeuze expliciet gemaakt. De nadere uitwerking en vormgeving sluit aan bij de omliggende architectuur in sfeer en uitstraling en op het Groen-Blauw casco. • Een diversiteit aan beplanting in soort keuze en aanvangskwaliteit maakt een robuuste kwaliteit op de deze plek. Het concept inrichtingsplan voorziet hierin. ⑤ • RAL 5008 structuurlak, vormt de eenheidskleur voor alle inrichtingelementen in het plangebied Ruimtekwartier. • Nadere afstemming van de materialisering dient in samenhang met de architectuur en het Groene casco te gebeuren. • Het concept schetsontwerp openbare ruimte vormt het samenhangend concept voor de inrichtingselementen en de afstemming van de gehele openbare ruimte.

41

Ho ofd s t u k 3 | Sp e c i fi ek vo o r deelgebied en gebouwniveau

Deelgebied Venus | Ruimtekwartier

INSPIRATIE OPENBARE RUIMTE

Geparkeerde auto’s zoveel mogelijk aan het zicht te ontrekken.

Het binnengebied is voornamelijk groen ingericht met kleine hoogteverschillen, met lage, middelhoge beplanting en bomen.

Hogere beplanting en verscheidenheid aan beplanting in plantenbakken brengt een hogere kwaliteit aan de plek

De openbare ruimte dient als een natuurinclusieve woonomgeving middels duurzaam materiaalgebruik en het stimuleren van biodiversiteit. De overgang tussen het binnengebied van het carré en de woningen wordt landschappelijk vormgegeven middels een erfafscheiding.

42

Ho ofd s t u k 3 | Sp e c i fi ek vo o r deelgebied en gebouwniveau

Deelgebied Venus | Ruimtekwartier

43

BEELDKWALITEIT ARCHITECTUUR HOOFDBEBOUWING Karakteristiek • Statige volumes op een groene terp. Vorm • De gebouw volumes zijn vormgegeven als ‘familie’ en alzijdige gebouwen ①. • De ruimtelijke kwaliteit is de monumentale opzet van de gebouwen ‘op’ het binnengebied met maximale doorzichten tussen de gebouwen. ② Ontsluitingsstructuur • De woningen zijn via een centrale kern te bereiken. De hoofdontsluiting en entree zijn gericht op het binnengebied. • De auto-ontsluiting van gebouwen is georiënteerd op de Kometenweg en comfortabel bereikbaar te voet en met de fiets. Gevelbeeld • De volumes zijn opgedeeld in 3 leesbare delen: de plint, het midden en een kroon. ③ • De plint bestaat uit 1 of 2 lagen, het midden deel tot tenminste 18 meter vormt de eyeline. • Aan het binnengebied zijn woningen en functies gepositioneerd nabij de ontvangstgebieden en aan het dek die bijdragen aan de levendige plinten. ④ • De gevels bestaan uit een gridgevel met overwegend verticaal georganiseerde gevelopeningen⑤ • De ritmiek in de gevel wordt versterkt door afwisseling in de gevelopeningen en de balkon posities. • De plasticiteit in de gevel wordt versterkt door het toepassen van verdiepte neggen en gevellijsten. Dit vergroot de leesbaarheid van de gevelopbouw en draagt bij aan de beleving van de menselijke schaal en maat. • De alzijdigheid wordt benadrukt door het toepassen van open hoeken.

⑥ • Geluidsbelasting op de hoger gelegen verdiepingen leidt tot aanvullende/functionele maatregelen voor de buitenruimte, die zorgvuldig worden ingepast in de architectuur. Overgangen en buitenruimtes • De overgangen van privé naar publiek worden landschappelijk ingepast. De buitenruimten en erfafscheidingen van de woningen gelegen aan het binnengebied worden groen vormgegeven en zijn onderdeel van het integrale groene inrichtingsplan voor het binnengebied. De buitenruimten van de woningen gelegen aan het groen-blauw casco, worden op een vanzelfsprekende manier ingericht in aansluiting op de groene inrichtingskwaliteit van het groen-blauw casco. Beplanting toegepast in variabele hoogte is hierbij het kenmerk. • Om een zorgvuldige overgang te creëren, nabij de entree, tussen het maaiveld en de plint van het gebouw is in de eerste twee bouwlagen een hoge mate van transparantie gewenst. • De entrees van de gebouwen, voorzieningen en stijgpunten zijn allen zichtbaar vanuit een centrale positie in het binnengebied. Duurzaamheid en Energie • In aansluiting op groen-blauw casco draagt het gebouw bij aan een natuurinclusieve woonomgeving middels duurzaam materiaalgebruik en vanzelfsprekende toepassingen in de architectuur die de biodiversiteit vergroten.

• Energietechnische installaties dienen zorgvuldig te worden ingepast in aansluiting op de voorgestelde architectuur en dragen bij aan de kwaliteit de woonomgeving. • Bouwfysische aspecten hebben altijd een bouwkundige uitwerking welke bijdraagt aan de beeldkwaliteit van het Ruimtekwartier. Te denken valt aan energievoorzieningen, wind- en bezonningsaspecten.

3 5

6

2 2

1

4

Materialisering • De materialisering van de hoofdbebouwing wordt gekenmerkt door aardse basistinten en wordt hoofdzakelijk opgetrokken uit baksteenachtig materiaal. • De hoofdentrees zijn herkenbaar door een verbijzondering in de detaillering, vriendelijke materialisering en hebben een menselijke maat. • De uiteindelijke materiaalkeuze dient te worden voorgelegd aan het kwaliteitsteam mogelijk in de vorm van een mockup op de betreffende locatie • Kleur van kozijnen en balustrades dient voor het gehele deelgebied te zijn afgestemd om de architectonische samenhang te versterken.

Ho ofd s t u k 3 | Sp e c i fi ek vo o r deelgebied en gebouwniveau

Deelgebied Venus | Ruimtekwartier

44

BEELDKWALITEIT ARCHITECTUUR HOEKACCENT Karakteristiek • Robuust volume op een groene terp. Vorm • Het volume is opgebouwd als autonoom en alzijdig gebouw. • Het hoekaccent heeft een eigenzinnige vorm ten opzichte van de bebouwing binnen het gebouwde ensemble op het deelgebied ①. Het volume met terrassen kan worden opgevat als gestapeld landschap. • Het gebouw presenteert zich met terrassen, georiënteerd op de zon en gaat een ruimtelijke relatie aan met het binnengebied en het groen-blauw casco. ② Ontsluitingsstructuur • De galerijen en buitenruimtes zijn onderdeel van het architectonisch ontwerp en dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit in het binnenhof en de buitengevels. ③ • De auto-ontsluiting van het gebouw is georiënteerd op de Kometenweg en comfortabel bereikbaar te voet en met de fiets. Gevelbeeld • De plint bestaat uit 2 lagen vanaf het dek. ④ • De hoofdentree is herkenbaar en wordt nadrukkelijk gepresenteerd aan het dek. • Innovatieve en duurzame gevelmaterialisering bepalen de architectonische kwaliteit. • De gevels tonen een geleding per verdieping met overwegend horizontale gevelopeningen als representatie van het gestapeld landschap. ⑤ • Het gebouw bestaat uit vloervelden met een consequente regelmaat en ritmiek in gevelopeningen. • De gevelopbouw toont zowel in materialisatie als in gevelopeningen de verdiepingshoogte.

• De daken en terrassen van dit gebouw vormen een ‘vijfde gevel’, waarbij de zicht kwaliteit zoveel mogelijk bepaald wordt door zorgvuldig ingepaste installaties in het groen. ⑥ • Het concept van ‘gestapeld landschap’ wordt benadrukt door de horizontale geleding van de gevel, en versterkt door levend groen. • Geluidsbelasting op de hoger gelegen verdiepingen leidt tot aanvullende/functionele maatregelen voor de buitenruimte, die zorgvuldig worden ingepast in de architectuur. Overgangen en buitenruimtes • De overgangen van privé naar publiek worden landschappelijk ingepast. De buitenruimten en erfafscheidingen van de woningen gelegen aan het binnengebied worden groen vormgegeven en zijn onderdeel van het integrale groene inrichtingsplan voor het binnengebied. De buitenruimten van de woningen gelegen aan het groen-blauw casco, worden op een vanzelfsprekende manier ingericht in aansluiting op de groene inrichtingskwaliteit van het groen-blauw casco. Beplanting toegepast in variabele hoogte is hierbij het kenmerk. • Er dient een comfortabele overgang te worden gerealiseerd middels een visuele verbinding van het hof naar het binnengebied met een levend groene uitstraling. • De galerijen hebben als doel de verblijfskwaliteit te verhogen en de horizontaliteit te versterken.

• De daken van de laagbouw zijn als een ‘vijfde gevel’ en hebben een zichtkwaliteit voor de bewoners van de omliggende hoogbouw. Deze groene terrassen en daken, met gebruikskwaliteit, vormen het ‘gestapeld landschap’. • De toegang tot de woningen is zoveel mogelijk georganiseerd vanuit de galerij, het dek of het hof. • Om een zorgvuldige overgang te creëren, nabij de entree, tussen het maaiveld en de plint van het gebouw is in de eerste twee bouwlagen een hoge mate van transparantie gewenst. Echter dient het parkeren aan het zicht te worden onttrokken.

2

2

1

6

4 5

3

Duurzaamheid en Energie • In aansluiting op groen-blauw casco draagt het gebouw bij aan een natuurinclusieve woonomgeving middels duurzaam materiaalgebruik en vanzelfsprekende toepassingen in de architectuur die de biodiversiteit vergroten. • Energietechnische installaties dienen zorgvuldig te worden ingepast in aansluiting op de voorgestelde architectuur en dragen bij aan de groene kwaliteit en verblijfskwaliteit van de woonomgeving. • Bouwfysische aspecten hebben altijd een bouwkundige uitwerking welke bijdraagt aan de beeldkwaliteit van het Ruimtekwartier. Te denken valt aan energievoorzieningen, wind- en bezonningsaspecten. • De benodigde installatietechniek op dak, gevel en terras dient groen te worden ingepast. De gewenste uitstraling voor de woonomgeving is gericht op een groene, duurzame en biodiverse uitstraling, verblijfskwaliteit en beleving. Materialisering en beplanting • De kleur van de gevels zal worden afgestemd op het kleur en materialen pallet van de belendende bebouwing binnen het deelgebied. Met name de toegepaste kleuren dragen bij aan de ensemble vorming van dit deelgebied en is op een samenhangende manier verwerkt in de gevels van ‘het hoekaccent’. • Circulair en innovatief materiaalgebruik dragen bij als architectonische expressie.

• Kleur van kozijnen en balustrades dient voor het gehele deelgebied te zijn afgestemd om de architectonische samenhang te versterken. • Beplanting is onderdeel van het ontwerp en dient bij voorkeur voorzien te zijn van een onderhoudsadvies.

Ho ofd s t u k 3 | Sp e c i fi ek vo o r deelgebied en gebouwniveau

Deelgebied Venus | Ruimtekwartier

De ritmiek door de gevel wordt verder versterkt door afwisseling in het gevelopeningen

De gevel bestaat uit een grid met een consequente regelmaat en een drieverdeling

DWHULDOHQUHIHUHQWLHVWRUHQV

Het gebouw heeft een duidelijke horizontale geleding

PLANETENBAAN BLOK VENUS d.d. 20211215

INSPIRATIE ARCHITECTUUR

Het gebouw presenteert zich als een gestapeld landschap met terrassen, met een afbouw naar het binnengebied.

Het gebouw heeft een innovatieve en duurzame gevel

45

4 BIJLAGES

Ontwikkelkader Ve nus | Ruimtekwartier

46

BIJLAGES A

TOETSINGSDOCUMENT VENUS

opgesteld door buro MA.AN

B MOBILITEITSKADER

opgesteld door Goudappel Koffeng

C BEANTWOORDING AMENDEMENT GROENLINKS

opgesteld door buro MA.AN

D SO OPENBARE RUIMTE RUIMTEKWARTIER opgesteld door buro MA.AN E FASERINGSKAARTEN ONTSLUITING PLANETENBAAN opgesteld door buro MA.AN F RAPPORTAGE VOORZIENINGEN RUIMTEKWARTIER opgesteld door BUREAU STEDELIJKE PLANNING

Toetsingsdocument Venus Toetsing aan de hand van de eerder vastgestelde randvoorwaarden

April 2023

Voorwoo rd Voor u ligt het Toetsings- en aanbevelinsdocument voor het plandeel ‘Venus’, ook bekend als Planetenbaan Noord. Het Toetsings- en aanbevelingsdocument voor deelgebied Venus ligt ten grondslag aan het Ontwikkelkader Venus. Voor de totale planontwikkeling van het Ruimtekwartier zijn er vier kaders opgesteld, één voor elk plandeel. Deze Ontwikkelkaders dienen er toe om afstemming en samenhang te creëren tussen de individuele ontwikkelingen en onderlinge plandelen. De diverse deelgebieden bevinden zich in verschillende stadia van ontwikkeling bij het schrijven van deze rapportage. Nadat de Ontwikkelkaders zijn vastgesteld dient dit specifieke Toetsings- en aanbevelingsdocument als ondersteunend document voor de uitwerking van de plannen in aansluiting op de totale ontwikkeling van Ruimtekwartier.

Venus

Mars

Saturnus

Lees wi j zer Dit document bestaat uit twee onderdelen: • A. Toetsingskader: Hierin worden de ontwikkelingen getoetst aan de hand van het vastgestelde ‘Stedenbouwkundig Kader’ van 3 juni 2020. • B. Aanbevelingen: In dit hoofdstuk worden de planaspecten die afwijken van de eerder vastgestelde randvoorwaarden omschreven. Daarnaast wordt een motivatie gegeven op de afwijking.

Neptunus

Het ingebrachte ontwerp voor de betreffende locatie is het resultaat van een zorgvuldige afweging van de gestelde kaders in combinatie met de ruimtelijke context. Het betreft hier een Voorlopig ontwerp als voorontwerp ten behoeve van de bestemmingsplan procedure. Een definitief ontwerp voor deze locatie kan tevens worden getoetst aan dit Ontwikkelkader na vaststelling van het bestemmingsplan.

BESTAANDE CONTEXT Opgave Vanuit de regio is er een forse woningbouwopgave tot 2040. De woningmarkt in zowel de huur- als koopsector staat in Stichtse Vecht sterk onder druk. De herontwikkeling van Planetenbaan en Het Kwadrant kan een aanzienlijke bijdrage leveren aan de druk op de woningbehoefte in de gemeente. Wegens de goed bereikbare locatie nabij de A2, het station Maarssen en het langzaamverkeersnetwerk is de planlocatie gunstig als woon- en werkbestemming. Vanuit de bestaande kenmerken van het plangebied kan op Planetenbaan en Het Kwadrant een uniek woon-werkmilieu worden gerealiseerd. Een park-stedelijk woonmilieu waarbij een hoge dichtheid van woningen wordt gecombineerd met een groene omgeving. De ontwikkeling voor Venus maakt onderdeel uit van de totale planontwikkeling van Ruimtekwartier.

Bes ta a n de co ntex t Pl an etenb a a n 100 e n Ko m ete nwe g 2 De voorgestelde ontwikkeling voor Planetenbaan 100 en Kometenweg 2 (Venus) betreft de bouw van drie woontorens en een woonblok. De ontwikkeling voor Planetenbaan 100 en Kometenweg 2 (Venus) dient eveneens te worden bezien in het verlengde van de stedelijke ontwikkeling van deelgebied Midden en Zuid, te weten Planetenbaan 1,2,9 en 15-16, en Cornerplaza. Vanuit de huidige kantoor- en bedrijfsfunctie heeft het plangebied momenteel een verharde terreininrichting. De transformatie naar een hoogstedelijke woonomgeving, biedt kansen voor een meer aantrekkelijke groene inrichting van de leefomgeving. De ruimtelijke ontwikkeling zal in één fasering plaatsvinden. Het betreft het bouwen van drie woontorens en één woonblok met parkeervoorziening afgedekt met een verblijfsdek. Het verblijfsdek zal de parkeervoorziening afschermen en aansluiten op het verblijfsdek van de andere plannen en de bestaande fietsbrug. De ruimtelijke ontwikkeling voor Planetenbaan 100 en Kometenweg 2 (Venus) zal zodanig vormgegeven worden dat op maaiveld en dekniveau er sprake zal moeten zijn van een aaneengesloten situatie met een integrale ruimtelijke kwaliteit.

Pla netenb a a n 100

Ko metenweg 2

*vo lle di ge be dr i j fsfun cti e

*ge d e e l te l i j ke l e e g st a nd

Pla netenb a a n 9

*ge d e e l te l i j ke l e e g st a nd

Pla netenb a a n 1-2

Planetenbaan 1 5 -1 6

*get ra nsfo r m e e rd na a r woni ng b ou w

*ge de e lte li j ke le e gsta n d

Co rnerpla za Het Kwa d ra nt

*i n t ra nsfo r m at i e na a r woni ng b ou w

*ge d e e l te l i j ke l e e g st a nd

Legenda Eigendom Provincie

Gemeente

Private kavels

Plangrens

Venus | Ruimtekwartier

50

A

TOETSINGSKADER

In het Toetsingskader wordt het plandeel Venus getoetst aan de hand van de randvoorwaarden uit het vastgestelde Stedenbouwkundig Kader. Het voorgelegde plan bestaat uit een korte beschrijving en de verbeelding van zowel het ontwerp van de bebouwing als de openbare ruimte. Het plan is langs de volgende thema’s integraal besproken: ‘Bebouwing’; ‘Langzaamverkeersroutes en binnengebied’; ‘Programma en parkeren’ en ‘Groen en samenhangend landschap’. Elk plan wordt getoetst aan de vastgestelde randvoorwaarden, deze zijn verbeeld in abstracte weergave. Vervolgens wordt het plan beoordeeld met een V (voldoet) of een O (oplossingsrichting). Deze laatste beoordeling geeft aan dat het voorgelegde plan op de betreffende randvoorwaarden is getoetst en nog niet volledig voldoet. In aansluiting op de verdere ontwikkelingen en bij nadere uitwerking zal een passende oplossingsrichting moeten worden gekozen.

Venus | Ruimtekwartier

51

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Venus | Ruimtekwartier

RANDVOORWAARDEN DOCUMENT | STEDENBOUWKUNDIGE AMBITIES EN VISIE

Gro en s tr u c tu u r Planetenbaan en Het Kwadrant liggen ingeklemd tussen twee groenstructuren, de Maarssenbroeksedijk, met bomenlaan en watergang, en de groene wijkontsluitingsring (Ruimteweg), met een brede groene berm. Aan de dijk versterkt het groene karakter de cultuur historische waarde van de dijk, zoals deze vroeger in het polderlandschap lag en veraangenaamd het groen de functie van fietsroute. Aan de Ruimteweg vormt het groen een buffer tussen het verkeer op de weg en het verblijven op de Planetenbaan.

UI TGA NG SPUNT CA SCO : ‘Het Groe n- b l a u w ca sco a l s he r ke n b a re l a n d sc h a p p e l i j ke s tru c tu u r e n d ra ge r va n ee n b i j zond e re r ui mte l i j ke k wa l i te i t’

52

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Venus | Ruimtekwartier

RANDVOORWAARDEN DOCUMENT | STEDENBOUWKUNDIGE AMBITIES EN VISIE Samenhang in verscheidenheid Het gebied is straks herkenbaar als een verzameling van onderscheidende gebouwde ensembles in een groen stedelijk woonmilieu. De ensembles zijn complementair, in programma, ruimtelijke opzet en architectonische uitstraling. De samenhang wordt geborgd door een groene omzooming met daarin goede langzaam verkeersverbindingen tussen de ensembles. Door zorg te dragen voor deze samenhang in verscheidenheid dragen de initiatieven er straks aan bij dat toekomstige bewoners en bezoekers zich kunnen identificeren met hun eigen plek op de Planetenbaan en Het Kwadrant.

Vier deelgebieden met onderscheidende architectuur De deelgebieden zijn in architectuur van elkaar onderscheidend. De gebouwen binnen de deelgebieden presenteren zich als herkenbare ensembles. Door in benaming te verwijzen naar respectievelijk de planeten Venus, Mars, Saturnus, Neptunus kunnen de deelgebieden nu al in hun identeit worden onderscheiden. De richtlijnen voor de architectuur worden verder uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan voor het plangebied.

Aantrekkelijke langzaam verkeersroute

Aantrekkelijke langzaam verkeersroutes Het groen-blauw casco en de tussenruimtes bevinden zich de fiets- en voetgangersroutes die de deelgebieden ontsluiten voor het langzaamverkeer, zoals de fietsroute over de brug naar Bloemstede of een nieuwe langzaamverkeersroute tussen Planetenbaan-Zuid en Planetenbaan-Midden. Deze routes hebben een aantrekkelijke publieke kwaliteit en worden bijvoorkeur gekoppeld aan andere opgaven voor het plangebied, zoals waterberging en groen. Aantrekkelijke langzaam verkeersverbindingen en een goede aansluiting op de bushalte(s) en de hoofdfietsroute naar het station draagt bij aan de ontwikkeling van duurzame mobiliteit binnen de gemeente Stichtse Vecht.

Luwe binnengebieden levendige plinten

Levendige buitenruimte, luw binnengebied Binnen de deelgebieden staat een ‘luwe’ verblijfskwaliteit centraal met een eigen uitstraling per binnengebied passend bij de architectuur. De entree’s van de woningen, de collectieve ruimte(s), kantoorfuncties en gemeenschappelijke voorzieningen zijn georiënteerd op dit (al dan niet verhoogde) binnengebied. De binnengebieden nodigen uit tot interactie tussen de bewoners. Op strategische plekken in de plint, zoals bij de bushalte, de entree’s van de deelgebieden of langs de openbare routes door het gebied bevinden zich meer publieke functies, zoals werkruimtes, een sportvoorziening, horeca, maatschappelijke en culturele functies.

Ambities verbeeld

53

PLANBESCHRIJVING Status: voorlopig ontwerp

Op de locatie van de bestaande kantoorpanden en het bedrijfspand wordt een compact parkstedelijke ontwikkeling voorgesteld met een hoge dichtheid om aan de sterk groeiende vraag naar sociale en middeldure huurwoningen te kunnen voldoen. Op de locatie zullen uiteindelijk 641 woningen worden gerealiseerd in vier solitaire volumes. Er is sprake van een hoogstedelijk woonmilieu: de verhouding tussen bruto vloeroppervlakte en het uitgeefbare gebied (Floor Space Index) bedraagt 3.45. De ontwikkeling bestaat uit drie statige woontorens en een woonblok dat getrapt is afgebouwd naar het binnengebied. Op bouwkundig niveau is gekozen voor gietbouw met geïntegreerde en uitkragende balkons. In contrast met Planetenbaan Midden is hier gekozen voor een diagonale configuratie bestaande uit drie woontorens die het hoekaccent omarmen. De belangrijkste opgave is een zorgvuldige aansluiting van de gebouwen op het maaiveld en het dek, dit betreft het programma en de architectuur.

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

IMPRESSIE

*beelden architectuur door Aiscube studio

INLEIDING

Venus | Ruimtekwartier

55

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

IMPRESSIE

Venus | Ruimtekwartier

talud met gras en talud met gras struikgewas, hoogte en lage struitalud minimaal 1700+straatpeil ken

vasteplanten planten vaste en siergrassen en siergrassen

bomen op involle volle bomen grondin(parkeergrond parkeergarage garage) sedumdak met groen in plantenbakken, zonnepanelen op hoogste daken sedumdak

talud gaat vloeiend over in talud van buren

*beelden architectuur door Aiscube studio

aal beplantingsplan|schaal 1:500@A3

PLANETENBAAN BLOK VENUS d.d. 20211215

tuin bestaande uit vaste plangrasdak, deels met ten en siersiergrassen grassen

56

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Venus | Ruimtekwartier

BEBOUWING

57

Overschrijding maximale bouwhoogte

Het toekomstige ensemble bestaat uit 4 gebouwen. De nieuwe ontwikkeling bedraagt één woontoren bestaande uit 15 woonverdiepingen, twee woontorens van 22 woonverdiepingen en één woonblok. Allen zijn gesitueerd op een onderliggende stallingsgarage. Het woonblok bedraagt een parkeerlaag met daarboven laagbouw bestaande uit 7 woonverdiepingen en afbouwt naar het binnengebied. Verder is het woonblok voorzien van een binnentuin wat zorgt voor een geluidluwe binnenzijde voor de wooneenheden. De maximale bouwhoogte van het woonblok bedraagt 25 meter. Verder bedraagt de maximale bouwhoogte van de lage woontoren 49 meter en 3 meter dakopstand, en van de twee hoge woontorens 70 meter en 3 meter dakopstand.

Overschrijding van 20 meter

FSI = 3.45 49m MAX

BVO

bruto vloeroppervlak

18m MAX

FSI = 2,0

kaveloppervlak 16m MIN

Luwte

De gebouwen zijn alzijdig

O

Maximale bouwhoogte

Positionering gebouwen draagt bij aan lokale geluidsreductie

16m MIN

De minimale afstand tussen twee gebouwen is 16 m

Kavel oppervlak

De FSI is max. 3.0, bij integrale ontwikkeling is max. 3.5

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Venus | Ruimtekwartier

LANGZAAMVERKEERROUTES EN BINNENGEBIED Onderdeel van de opgave voor Venus is het aansluiten op de langzaamverkeersroutes en het ov-netwerk. De plandelen worden met elkaar verbonden door middel van een fiets- en voetgangersverbinding ter plaatse van de bestaande fietsbrug. Het binnengebied van plandeel Venus is aangesloten op het langzaamverkeersnetwerk en is autoluw. Het binnengebied van Venus is te bereiken via de bestaande fietsbrug, het voetpad langs de Ruimteweg en een monumentale trap gelegen bij het kruispunt Kometenweg en Maarssenbroeksedijk. Door middel van deze verbindingen is het binnengebied verbonden met de andere plandelen en vervolgens aangesloten op het langzaam verkeersnetwerk van Ruimtekwartier.

Rooilijn 6m uit erfgrens

2 op OV halte

1

3

3

2

3

1

1

MIN 8m

Rooilijn min. 8 m uit erfgrens (in groene zone min. 10 m)

Het plangebied moet op 3 punten aansluiten op de doorgaande langzaamverkeersroutes.

Langzaam verkeersroute met openbare kwaliteit van openbare weg tot entree woning

2

Toegankelijkheid verhoogde peilniveaus door trappen en hellingbanen

58

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Venus | Ruimtekwartier

PROGRAMMA EN PARKEREN Op de locatie zullen 641 huurappartementen worden gerealiseerd in 4 solitiare volumes. De huurappartementen bestaan uit studio’s tot 3-kamer appartementen die variëren van 43 m2 tot 76 m2. De woningdifferentiatie is als volgt verdeeld: 30% kleiner dan 45 m2, 60% tussen 45 en 75 m2, 10% groter dan 75m2. De 4 woongebouwen worden gesitueerd op een dek met daaronder een parkeerveld met bomen in de volle grond. Op de begane grond is er ruimte beschikbaar voor algemene voorzieningen. De algemene voorzieningen zijn bedoeld voor de bewoners van de appartementen en direct omwonenden. Aan het binnengebied is programma in de woongebouwen toegevoegd om het binnengebied te activeren en ontmoeting te stimuleren. Met de ontwikkeling van plandeel Venus zullen in totaal 280 autoparkeerplaatsen onder het parkeerdek en 195 inpandig op het dek worden gerealiseerd. De 2.052 fietsparkeerplaatsen zullen inpandig in collectieve stallingen onder het dek worden geplaatst. De fietstalling garages zijn bereikbaar via de langzaamverkeersverbindingen aan Maarsenbroeksedijk.

30% sociale huurwoning

parkeren binnen gebouwde oplossing

voorzieningen zijn georiënteerd op het luwe binnengebied.

30% middenhuurwoningen

10% woningen >75 m2

rondom binnengebied

parkeeroplossing leidt niet tot dichte plinten en hoek Kometenweg.

‘groene’ inpassing en/of overkapping

per deelgebied

(half)verdiept onder talud

Verdekt (niet zichtbaar) auto- (en fiets) parkeren.

Maximaal één auto ontsluiting per deelgebied te realiseren

Levendige plinten aan elke zijde

Divers en gemengd woningbouwprogramma

59

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Venus | Ruimtekwartier

60

GROEN EN SAMENHANGEND LANDSCHAP De buitenruimte bestaat uit 3 delen met elk een eigen identiteit: 1. Binnengebied Aan het binnengebied zijn entrees, woningen en voorzieningen gepositioneerd om levendige plinten te creëren en ontmoeting te stimuleren. Middels een centrale kern worden de woningen in de torens ontsloten. De galerijen van het laagbouwvolume zijn aan de geluidsbelaste zijde georienteerd. Er worden setbacks per woonlaag in de massa aangebracht om verblijfskwaliteit te vergroten met name op de galerijen en de horizontaliteit van de architectuur te versterken. Er wordt een comfortabele overgang van het groene hof naar het binnengebied gerealiseerd met een levend groene uitstraling. 2. Daktuinen De daken en terrassen van dit gebouw vormen een ‘vijfde gevel’, waarbij de zicht kwaliteit zoveel mogelijk bepaald wordt door zorgvuldig ingepaste installaties in het groen. Het concept van ‘gestapeld landschap’ wordt benadrukt door de horizontale geleding van de gevel, en versterkt door levend groen. 3. Groenblauwe casco De groene rand van de kavel maakt onderdeel uit van het groen-blauw casco en is groen ingericht, zodat mogelijk een deel van de bestaande bomen gehandhaafd kan worden. De inrichtingsmaatregelen zijn zo groen als mogelijk, waarin langzaamverkeerroutes zijn gelegen. Het casco dient tevens als geluidswal tegen het verkeersgeluid op de Ruimteweg. Ruimteweg

groen-blauw casco

Peilniveau’s sluiten aan op omliggende kavels en omgeving

VP 0

VP 0

VP +1

Maarssen-broeksedijk

VP +1

VP 0 10m

12m

overstek max. mogelijk 4m

10m

10m

Groen-blauw casco: Een groenstrook van minimaal 10 meter rondom het deelgebied

VP +1 VP 0

VP 0

minimaal 50% Groene inrichting van de kavels 50% van onbebouwde terrein inclusief dek

Peilniveau sluit aan op omliggende kavels en omgeving

Waterberging kan 10 mm per m2 bergen

B

AANBEVELINGEN

De samenhang en ruimtelijke opzet van de plannen zijn verder onderzocht en uitgewerkt door de initiatiefnemers onder supervisie van de gemeente Stichtse Vecht en buro MA.AN. Echter de plannen verkeren in diverse stadia van ontwikkeling (van massastudie tot voorlopig ontwerp), derhalve zal de ene ontwikkeling meer in aanbevelingen vervallen terwijl de ander al op hoofdlijnen voldoet. In dit hoofdstuk worden de planaspecten die afwijken van de eerder vastgestelde randvoorwaarden nader toegelicht. Uit de samenwerking met de initiatiefnemers is gebleken dat op een aantal punten afwijken van de randvoorwaarden kan bijdragen aan het creëren van sterkere ruimtelijke samenhang en kwaliteit. In dat geval wordt onderbouwd afgeweken van de randvoorwaarden. Bij andere afwijkingen is het plan nog onvoldoende uitgewerkt en worden aanbevelingen gedaan voor de gewenste oplossingsrichting voor de verdere planvorming. De betreffende aanbeveling is randvoorwaardelijk voor de planuitwerking.

Venus | Ruimtekwartier

61

A a n b eve l i ngen o p b a s i s va n d e ruimtelijke kwaliteit

Het voorlopig ontwerp is beoordeeld op primaire stedenbouwkundige randvoorwaarden. Het ontwerp is op aantal punten zowel op gebouwniveau als inpassingsniveau nog onvoldoende uitgewerkt of zal nog nader worden uitgewerkt tot op een zorgvuldig detailniveau. De architectonische en landschappelijke aansluitingen zullen op vanzelfsprekende en passende manier moeten worden uitgewerkt. De aanbeveling is om in afstemming met Buro MA.AN een landschapsplan te maken op basis van het Schetsontwerp Openbare ruimte (2022).

Bebouwing

O

Ma x i m al e bo u w h o ogte Het vertrekpunt voor de hoogte van de nieuwe bebouwing word gevormd door de bestaande referentie op Corner Plaza, en heeft een bouwhoogte van 49 meter. In het vastgestelde randvoor waarde document is een zone opgenomen, parallel aan de Maarssenbroeksedijk, waarin voorzien kan worden in een grotere hoogte ten behoeve van een integrale ontwikkelingsmogelijkheid. Er word daar gesproken van een accent van maximaal 70 meter hoogte. De ontwikkeling op locatie Venus laat twee accenten zien van 70 meter hoogte in deze aangewezen zone. De keuze voor drie ranke torens en een horizontal gelaagd carre is het resultaat van de uitkomst van het totaal aan randvoorwaarden in combinatie met de keuze voor een groter beschikbaar oppervlak aan openbare ruimte tussen de gebouwen. Hierdoor is er een mogelijkheid ontstaan meer bomen in de volle grond te plaatsen. Parallel is er op deze manier meer daglicht toetreding gecreëerd in de parkeerlaag en tussen de gebouwen. De drie torens vormen een duidelijk contrast met het carre in vorm en opbouw. Daarbij zijn de torens diagonaal geplaatst ten opzichte van het carre om het contrast tussen de torens als achtergrond en het carre als ‘accent’ op de voorgrond te versterken. Tevens is daarmee de woonkwaliteit van de woningen sterk verbeterd aangaande de geluidsbelasting en het uitzicht op de omgeving.

De diagonal positionering van de torens maakt veel minder wandvorming langs de Maarsebroeksedijk. De voorste toren is 49 meter hoog. De twee naar achter geplaatste torens zijn dien te gevolge 70 meter hoog. Hiermee is de gewenste tribune opbouw vanaf de Ruimteweg ten behoeve van de bezonning versterkt vormgegeven. De twee torens van 70 meter zijn gedeeltelijk de uitkomst van het totaal aan gewenst programma en de beschikbare voetprint van de gebouwen en tegelijkertijd een manier om een onderscheidend stedenbouwkundige typologie te creeren binnen het plangebied. De drie torens worden architectonisch zodanig vorm gegeven dat er sprake is van een gracieuze en samenhangende gevelopbouw die visueel ‘speelt’ met het hoogte verschil van de drie torens (the three Graces ). In de toekomst zal de vrijgespeelde ruimte tussen de gebouwen worden bepaald door grote bomen in de volle grond en een verhoogd natuurlijk groen ingericht binnengebied. Het ontwerp vormt het accent op het midden van het silhouette van Ruimtekwartier langs de Ruimteweg.

Langzaam verkeersroutes en binnengebied Parkeren en programma Groen en samenhangend landschap

Venus | Ruimtekwartier

62

A a n b eve l i ngen o p b a s i s va n d e ruimtelijke kwaliteit

Afd ekken par keren Het Randvoorwaarden document heeft als eis dat op elke kavel minimaal 50% van het onbebouwde terrein, inclusief het eventuele verhoogde maaiveld, een groene inrichting heeft met verblijfskwaliteit. De aanbevelingen als reactie op het referentieontwerp om onderbouwd af te wijken van de gestelde eis, zijn: • Er dient voldoende ruimte te worden gerealiseerd om het ontsluitingsverkeer, bestemmingsverkeer, calamiteiten- en brandweer opstelplaatsen maar ook vuil afhaaldienst en pakketdiensten vlot te laten functioneren. • Het realiseren van een verkeersveilige en comfortabele aansluiting op de dwaalroute over het fietspad in aansluiting met het naastgelegen deelgebied Mars. • Vanzelfsprekende verbindingsroutes en verblijfsplekken op het binnengebied creëren uiteindelijk luwte plekken. Deze luwte plekken creëren de mogelijkheid voor openingen in het dek ten behoeve van beplanting in de volle grond, waterinfiltratie en daglicht toetreding op de parkeerlaag. • De hoogteverschillen in het plandeel dienen op een comfortabele manier te worden ingepast in aansluiting op de kwaliteit van de openbare ruimte. • Het realiseren van een verkeersveilige en comfortabele fietsonsluitingen met de toren aan de Ruimteweg.

• Het ontwerp en de vormgeving van de open ruimtes dienen aan te sluiten op de vormgeving van deelgebieden Mars en Neptunus en meer specifiek die van de dwaalroute. Tevens dient het invulling te geven aan het SO openbare ruimte document, waaronder het beplantingsplan. • De nader geformuleerde eisen ten opzichte van de parkeersituatie door de veiligheidsregio aan deze parkeersituatie dienen landschappelijk en zorgvuldig te worden ingepast en geen afbreuk te doen aan de zicht- en verblijfskwaliteiten van het binnengebied. • Het uitgangspunt is het zoveel mogelijk afdekken van het parkeren, tevens dient het groen en natuurlijk te worden ingepast.

Venus | Ruimtekwartier

63

Ho ofd s t u k 3 | Sp e c i fi ek vo o r deelgebied en gebouwniveau

AANBEVELINGEN VOOR DE OPENBARE RUIMTE

Deelgebied Venus | Ruimtekwartier

64