Bijlage 2 Zienswijzennota.28062021.anoniem.pdf

15.

Hierbij wil ik onder de aandacht brengen dat op dit moment bouwaanvragen worden ingediend en goedgekeurd waarbij op tekening al ontworpen wordt tot 5.65 meter, wat in de praktijk een (bouwmaterialen, meetfoutjes) marge behoeft van nog eens een bepaald percentage. Daarbij wordt de tekening ingediend op 5.65 vanaf ‘bestratingsniveau’ wat in de praktijk neerkomt, omdat het hoofdpad op het Zwaluwpark hoger ligt dan de tuinen, op nog eens 20-30 cm hoger dan de omliggende woningen. De nieuwbouw wordt dus ongeveer 6 meter hoog t.o.v. de omliggende woningen en ‘tuin-/perceel-/parkniveau’.

Dat de nieuwe woningen de bouwmogelijkheden van bestaande bewoners beperken is niet juist. Als u een nieuwe woning wilt bouwen op dezelfde locatie als de bestaande woning wordt gekeken aan welke brandwerende eisen uw nieuwe woning (of aanbouw) moet voldoen. Nieuwe woningen kunnen zelfs geschakeld worden gebouwd als dat wenselijk zou zijn. Deze regels voor brandwerendheid staan in het Bouwbesluit en niet in het bestemmingsplan. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan op dit punt aan te passen.

De hoogte van de nieuwe woningen is het afgelopen jaar veelvuldig onderwerp geweest van bezwaar. In het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. (2018) en het voormalige bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. (2009) is voor woningen een goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 5 meter opgenomen. Bij het opstellen van de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid is bewust gekozen voor deze maatvoering, zodat de woningen relatief gezien beperkt in omvang blijven. Een woning met een bouwhoogte van 5 meter kan niet worden gekenmerkt als “hoog”. Ook niet in een dichtbebouwd gebied als de betreffende woongebieden. De

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

De hoogte van 5 meter (in de praktijk 6 meter hoog t.o.v. omliggende percelen) is veel te hoog voor een chaletpark waar vrijwel alle woningen ca 3,5 meter hoog zijn. De hoogte van 5 meter past niet in het beeldkwaliteitsplan. Op het Zwaluwpark zijn wel een paar chalets hoger dan 3,5 meter, maar deze bevinden zich allen op een dubbel kavel tot 500 m2, niet direct aan de openbare weg.

standaard maatvoering voor een woning in het landelijk gebied is een goothoogte van 3 - 4,50 meter, een bouwhoogte van 10 meter en een inhoudsmaat van 600 800m3 (zie o.a. de omringende bestemmingsplannen Herenweg-Gageldijk en Landelijk Gebied). De standaard maatvoering in dichtbebouwde woongebieden gaat uit van 6 meter goothoogte en 10-11 meter bouwhoogte. Er is bij de opstelling van de wijzigingsbevoegdheid expliciet afgeweken van deze standaard maatvoering. We beseffen dat de bestemmingswijziging van een illegaal bewoond recreatiepark naar een legaal woongebied voor sommigen ook nadelige consequenties met zich mee heeft gebracht. Het is echter geen reden om de vernieuwing van woningen nu een halt toe te roepen door de bouwhoogte in de regels te verlagen naar de hoogtes van de meeste bestaande recreatiechalets. We zien geen reden de hoogte aan te passen naar 3,50 meter. We hebben wel gezien dat in het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen (2018) in de algemene afwijkingsregels de margeregeling op 15% staat. Dat is een ander percentage dan de regels in de rest van de bestemmingsplannen van Stichtse Vecht waaronder Landelijk Gebied en Herenweg-Gageldijk e.o. waarin wordt uitgegaan van 10% marge. De marge regeling is bedoelt als maatwerkregeling voor een bepaalt onderdeel van een bouwwerk. Dat maatwerk kan technisch of esthetisch van aard zijn.

Elk bestemmingsplan heeft deze regeling. Er is echter geen reden voor het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen een afwijkend percentage van 15% aan te houden. De zienswijze geeft deels aanleiding het bestemmingsplan aan te passen en artikel 26 Algemene afwijkingsregels het percentage van de marge-regeling terug te brengen van 15% naar 10%.

16.

Afgelopen maand is er op het zwaluwpark een huis gebouwd met 5.80 meter hoogte. Hoe heeft dit kunnen gebeuren en hoe gaat dit in de toekomst worden gehandhaafd?

Als initiatiefnemers bouwen in strijd met de aan hun verleende omgevingsvergunning zijn zij in overtreding en kan de gemeente handhavend optreden. In dit geval is een verzoek om handhaving ingediend. Dit verzoek om handhaving is afgehandeld. Dit verzoek om handhaving heeft wel geresulteerd in verduidelijking van het begrip “peil” in artikel 2 van de regels. De zienswijze geeft deels aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

Aanpassingen:

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023



De verbeelding wordt aangepast daar waar de bouwvlakken niet goed de kadastrale begrenzing volgen of als binnen een bouwvlak meerdere kadastrale percelen horen te liggen;



Het beeldkwaliteitsplan wordt als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan gevoegd zodat deze juridisch beter geborgd is;



In artikel 1 wordt de omschrijving van het begrip “perceel” aangepast, zodat deze gelijk is aan de omschrijving die het Kadaster gebruikt;



In artikel 2 wordt het begrip Peil verduidelijkt;



De nieuwe groenvoorziening wordt op de verbeelding bestemd als groen-1;



De nadere eisen in de bestemming Woongebied artikel 19.3 worden aangevuld;



De voorwaarden van de afwijkingsbevoegdheid van de bestemming Woongebied artikel 19.4 (dichter op de erfgrens bouwen) worden aangescherpt;



Er worden voor het waarborgen van bereikbaarheid van hulpdiensten voor de wegen en paden specifieke gebruiksregels opgenomen in de bestemming Woongebied artikel 19.5.4 en Verkeer artikel 16.3.3;



Artikel 26 Algemene afwijkingsregels, 26.1 lid b wordt het percentage verlaagd naar 10% en worden de voorwaarden om gebruik te maken van de afwijkingsbevoegdheid aangescherpt;



In hoofdstuk 5 van de toelichting van het bestemmingsplan wordt de opzet van de regels van de bestemming Woongebied verduidelijkt.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

2.7

Korte inhoud zienswijze 1.

Reactie gemeente Door verschillende bewoners is het afgelopen jaar bezwaar aangetekend tegen verleende omgevingsvergunningen en er is twee maal ingesproken bij de vergadering van de commissie fysiek domein. De bezwaren hebben betrekking op de bouw van nieuwe woningen en richten zich overwegend op de bouwhoogte, inbreuk op de privacy door inkijk vanuit dakkapellen, zorgen over brandveiligheid en verdichting van de woonpercelen door het vergunningsvrij bouwen. Daarnaast hebben in oktober 2022 evaluatiecontroles plaatsgevonden bij de zeven woongebieden, waarbij de bereikbaarheid van de hulpdiensten is gecontroleerd. Ook zijn er door bewoners veel vragen gesteld. Op grond van de zienswijzen, de bezwaren op verleende omgevingsvergunningen en de evaluatiecontroles, hebben we de regels voor het woongebied (bestemming Woongebied en Verkeer) nogmaals nauwkeuring onder de loep genomen en gekeken waar aanpassing nog gewenst en mogelijk zijn. We moeten er wel op wijzen dat de reikwijdte van hetgeen in een bestemmingsplan geregeld kan worden zijn beperkingen heeft. O.a. zaken die betrekking hebben op brandveilig bouwen en vergunningsvrij bouwen vallen onder expliciete wetgeving. Daarnaast gaat een bestemmingsplan uit van “toelatingsplanologie” en is het in de basis een middel om zaken mogelijk te maken en niet om zaken af te dwingen.

In de basis zijn de regels hetzelfde gebleven als in het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen 2018. Er is geen reden deze regels aan te passen. Daarnaast heeft het aanpassen van de basisregels een verhoogde kans op planschade tot gevolg, aangezien dit de uitgangspunten waren in de wijzigingsbevoegdheid waar bewoners vanuit konden en kunnen gaan. Op grond van de zienswijzen zijn de regels wel op punten verduidelijkt en zijn aanscherpingen doorgevoerd in de afwijkingsregels. Op grond van de evaluatiecontroles zijn de gebruiksregels en nadere eisen voor de wegen en paden aangevuld met voorwaarden om de bereikbaarheid van de hulpdiensten te kunnen blijven garanderen. Bij het raadsvoorstel is een apart document gevoegd die expliciet over de woongebieden gaat. Hierin wordt duidelijk uitgelegd hoe de bestemming en regels tot stand zijn gekomen en hoe deze geïnterpreteerd moeten worden. Deze informatie wordt ook toegevoegd aan hoofdstuk 5 van de toelichting van het bestemmingsplan.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

2.

Het gaat ons, een groep ongeruste bewoners van de Molenpolderhof, erom dat vertegenwoordigers van de gemeente zelf komen kijken naar de gevolgen van het huidige beleid t.a.v. de aangevraagde en toegekende bouwvergunningen.

Alle woongebieden zijn in 2022 door verantwoordelijke bestuurders en ambtenaren bezocht. Ambtelijk zijn de woongebieden zelfs meerdere malen bezocht. Daarnaast heeft in oktober 2022 in alle woongebieden aan de Westbroekse Binnenweg een evaluatiecontrole plaatsgevonden door de Veiligheid Regio Utrecht. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

3.

Toen de chaletparken in 2016 werden gelegaliseerd, zijn in nauw overleg met de bewoners, de gemeente en architect Annet Noyons, duidelijke en zorgvuldige afspraken gemaakt over de toekomstige vormgeving van de nieuwe woonwijken. Deze afspraken werden vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan per park en de regels rondom maatvoering en perceelbebouwing nieuwbouw werden vastgelegd in het nieuwe bestemmingsplan.

Een bestemmingsplan is iets anders dan een beeldkwaliteitsplan. De regels van het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen (2018) komen voort uit de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid van 2009 en kunnen niet worden beperkt door een beeldkwaliteitsplan of welstandsnota. Er zijn heel veel dingen die niet geregeld kunnen worden in een bestemmingsplan, zoals over de vormgeving of het materiaalgebruik van gebouwen of over het soort groen in de tuin of de groenvoorziening. Het bestemmingsplan kan ook niets regelen over het type erfafscheiding of over de eigendomsgrenzen. Een beeldkwaliteitsplan kan hier als richtlijn dienst doen. Een beeldkwaliteitsplan is dus een toetsingskader voor de welstand en zegt iets over de gewenste sfeer, materialiseren en vormgeving van de gebouwen. Het vormt een handleiding voor de architect als deze een woning gaat ontwerpen. Een beeldkwaliteitenplan kan echter nooit de juridisch geldende regels van het bestemmingsplan beperken. Het beeldkwaliteitsplan kan dus niets zeggen over de maatvoering van de woningen. Die regels staan namelijk in de regels van het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan staan dus de regels die juridisch geldend zijn, zoals de plek waar gebouwd mag worden (binnen het bouwvlak), de goot- en bouwhoogte en de inhoud van de woning.

Deze regels stonden ook in de wijzigingsbevoegdheid van het voorgaande bestemmingsplan Maarsseveense Plassen uit 2009 en staan in het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen uit 2018. Het beeldkwaliteitsplan wordt door Welstand gebruikt om nieuwe woningen te toetsen aan welstandseisen. Het beeldkwaliteitsplan is een aanvulling op de welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan zal als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan worden gevoegd zodat deze beter juridisch geborgd is. De zienswijze geeft deels aanleiding het bestemmingsplan aan te passen door het beeldkwaliteitsplan als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan te voegen.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

4.

Helaas blijken deze afspraken in de praktijk weinig tot niets waard. De afspraken zijn overruled door het 'vergunningsvrije bouwen' en de 'overschrijdingsregels' die de gemeente wenst te hanteren. Wij begrijpen nu dat de regeling ‘vergunningsvrij bouwen’ al in 2010 (dus vóór de legalisatie in 2016) bestond. Of op dat moment de ‘overschrijdingsregeling’ ook al bestond, weten wij niet. Wij zijn nooit op de hoogte geweest van het bestaan van beide regelingen en deze zijn tijdens het legalisatieproces ook niet door de architect van het beeldkwaliteitsplan noch door gemeente ter sprake gebracht.

5.

De huizen die tegenwoordig gebouwd worden op de Molenpolderhof zijn twee volwaardige verdiepingen hoog en laten heel weinig ruimte op de erfgrens. Daardoor maken we ons ernstige zorgen over de veiligheid en leefbaarheid in onze nieuwe woonwijk. Het gaat hier om een zeer kwetsbaar woongebied waar mensen alleen dicht op elkaar kunnen leven bij gratie van een aantal heldere afspraken. Helaas zien we nu dat veel afspraken met de voeten getreden worden.

De vergunningsvrije regels zijn vanaf 1 november 2014 verruimd. Deze verruiming betreft wettelijke regelgeving van het Besluit omgevingsrecht (Bor) die wij niet kunnen beperken. De algemene afwijkingsregels waaronder de marge-regeling van 10% is een vast onderdeel van elk bestemmingsplan en was ook al aanwezig in het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen 2009 en het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen 2018. Gebleken is dat in de marge-regeling een percentage van 15% staat aangegeven. De regels worden op dit punt aangepast van 15% naar 10%. Daarnaast worden de voorwaarden van de afwijkingsregels aangescherpt. De zienswijze geeft deels aanleiding het bestemmingsplan aan te passen en artikel 26 Algemene afwijkingsregels het percentage van de marge-regeling terug te brengen van 15% naar 10%.

De hoogte van de nieuwe woningen is het afgelopen jaar veelvuldig onderwerp geweest van bezwaar. In het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. (2018) en het voormalige bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. (2009) is voor woningen een goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 5 meter opgenomen. Bij het opstellen van de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid is bewust gekozen voor deze maatvoering, zodat de woningen relatief gezien beperkt in omvang blijven. Een woning met een bouwhoogte van 5 meter kan niet worden gekenmerkt als “hoog”. Ook niet in een dichtbebouwd gebied als de betreffende woongebieden. De standaard maatvoering voor een woning in het landelijk gebied is een goothoogte van 3 - 4,50 meter, een bouwhoogte van 10 meter en een inhoudsmaat van 600 800m3 (zie o.a. de omringende bestemmingsplannen Herenweg-Gageldijk en Landelijk Gebied). De standaard maatvoering in dichtbebouwde woongebieden gaat uit van 6 meter goothoogte en 10-11 meter bouwhoogte. Er is bij de opstelling van de wijzigingsbevoegdheid expliciet afgeweken van deze standaard maatvoering. In de regels van het bestemmingsplan staat aangegeven dat er minstens 1,50 meter afstand aangehouden moet worden van de perceelgrenzen. Hiermee wordt bedoelt de grens met de buurpercelen (gronden van anderen) en het mandelig gebied (verkeersbestemming).

Deze maatvoering is gebaseerd op maatwerk dat in overleg met het bewonersplatform in alle woongebieden is toegepast.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

Wat betreft het aanhouden van afstand ten opzichte van de perceelgrenzen moet rekening worden gehouden dat de vergunningsvrije regels in het Besluit omgevingsrecht (Bor) onder voorwaarden bouwen tot op de erfgrens mogelijk maakt. Deze regels kunnen wij met het bestemmingsplan niet beperken. De voorwaarden van de afwijkingsregels binnen de bestemming Woongebied om dichter op de erfgrens te bouwen (artikel 19.4) worden aangescherpt. De zienswijze geeft deels aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. 6.

Uit een informele peiling blijkt dat meer bewoners van de voormalige chaletparken zich ernstig zorgen maken over de nieuwbouw. Bovendien komt naar voren dat bewoners zich bedreigd voelen of zelfs daadwerkelijk bedreigd worden, als ze hun bezwaren aangeven bij hun buren. In het nauw gedreven bewoners hebben zich herhaaldelijk bij de gemeente gemeld en nul op het rekest gekregen.

We beseffen dat de bestemmingswijziging van een illegaal bewoond recreatiepark naar een legaal woongebied voor sommigen ook nadelige consequenties met zich mee heeft gebracht. Dat de gemeente deze gebieden als “laag prioriteitsgebied” ziet is onjuist. Zie verder het antwoord onder punt 1. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

Volgens ons geeft het geen pas om onze nieuwe woonwijken, waar we met elkaar een kleine samenleving opnieuw moeten uitvinden, als een zgn. 'laag prioriteitsgebied' te beschouwen. Het welzijn en de gezondheid van bewoners is nauw verweven met de woonsituatie. 7.

Bovenstaande rechtvaardigt ons inziens serieuze inspanning van de gemeente om een bindend welstandsbeleid voor deze particuliere woonwijken vast te leggen dat gebaseerd is op het beeldkwaliteitsplan en dit te handhaven.

Een bestemmingsplan is iets anders dan een beeldkwaliteitsplan. De regels van het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen (2018) komen voort uit de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid van 2009 en kunnen niet worden beperkt door een beeldkwaliteitsplan of welstandsnota. Zie verder het antwoord onder punt 2.

8.

De gemeente Stichtse Vecht heeft het informeren van haar burgers tot één van haar speerpunten benoemd. Het lijkt ons van even groot belang dat u zich als gemeente ook goed informeert.

In 2022 zijn bewoners tijdens informatiebijeenkomsten geïnformeerd over de regels. Daarnaast is een wijkbericht gemaakt met daaraan gekoppeld een Q&A waarin antwoord is gegeven op de vragen zijn leven bij bewoners.

Op 15 september aanstaande staat een overleg gepland tussen de gemeente en het bewonersplatform Maarsseveen. Om dit overleg zinvol te laten verlopen is het voor ons als bewoners van grote waarde wanneer wij erop kunnen vertrouwen dat

De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

de gemeente volledig geïnformeerd is over de situatie op de voormalige chaletparken. Daarom verzoeken wij u nogmaals om gehoor te geven aan de uitnodiging om een bezoek aan ons park te brengen. U zult allen heel hartelijk worden ontvangen met een lunch die u aangeboden wordt door het Team Beeldplan. Aanpassingen:  Het beeldkwaliteitsplan wordt als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan gevoegd zodat deze juridisch beter geborgd is; 

De nadere eisen in de bestemming Woongebied artikel 19.3 worden aangevuld;



De voorwaarden van de afwijkingsbevoegdheid van de bestemming Woongebied artikel 19.4 (dichter op de erfgrens bouwen) worden aangescherpt;



Er worden voor het waarborgen van bereikbaarheid van hulpdiensten voor de wegen en paden specifieke gebruiksregels opgenomen in de bestemming Woongebied artikel 19.5.4 en Verkeer artikel 16.3.3;



Artikel 26 Algemene afwijkingsregels, 26.1 lid b wordt het percentage verlaagd naar 10% en worden de voorwaarden om gebruik te maken van de afwijkingsbevoegdheid aangescherpt;



In hoofdstuk 5 van de toelichting van het bestemmingsplan wordt de opzet van de regels van de bestemming Woongebied verduidelijkt.

2.8

Korte inhoud zienswijze 1.

Enige tijd geleden hebben wij een voorstel ingediend voor het bouwen van een recreatiewoning. Na indiening bleek het ontwerp niet te passen op het bouwvlak wat daarvoor ingetekend is. (zie tekening 1) Wij zijn toen terug naar de tekentafel gegaan en ons ontwerp aangepast aan de beschikbare 8 x 10 m. (zie tekening 2) Het grote nadeel van dit ontwerp (8 x 10 m2) is dat het gebouw een bungalow achtige uitstraling krijgt door de vorm én dat het vrijwel de gehele breedte van het perceel afdekt. Het wordt vrij pompeus. Naar onze mening is de vorm van het gebouw, waartoe we door de afmetingen van de bouwvlek ‘gedwongen’ zijn, te zwaar/dominant

Reactie gemeente In de beeldkwaliteitsparagraaf van de toelichting van het bestemmingsplan staat inderdaad aangegeven dat (recreatie)woningen zoveel mogelijk in de lengterichting geprojecteerd moeten worden in de richting van het slagenlandschap. We zien geen bezwaar tegen de beperkte aanpassing van de vorm van het bestemmingsvlak (tevens bouwvlak). De verbeelding zal op dit punt worden aangepast conform uw voorstel. De zienswijze geeft aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

voor de vorm van het perceel. Met dit ontwerp kunnen wij de zichtlijnen en doorzichten op het achterliggende gebied en trekgaten niet realiseren, iets waar de gemeente grote waarde aan hecht en ook heeft vastgelegd in haar bestemmingsplan. Een langwerpig gebouw (smaller en langgerekter) op een langwerpige kavel doet het karakter van het veengebied en de omgeving (veenhuisjes) veel meer recht aan. (Zie tekening 3) Daarnaast past deze vorm van bebouwing ook beter bij onze woonwensen. Wij streven er graag naar het gebouwtje passend in de omgeving te maken en een schuur-achtige uitstraling te geven. Zodat het daarmee opgaat in het landschap. Ook geeft deze vorm ons de mogelijkheid de woning functioneler in te delen. Kort gezegd en samenvattend komt het er op neer dat wij vorm van de beschikbare 80m2 / 8 x 10 m2 zouden willen aanpassen naar 6 (b) x 13,3 (l)= 80m2. Ons voorstel is om het bouwvlak aan de West-zijde 2 meter minder breed te maken en aan de voorzijde / zuidzijde 3,30 m langer (zie tekening blz 1 bijlage). Aanpassingen: Verbeelding wordt aangepast. Bestemmingsvlak (tevens bouwvlak) van de recreatiewoning naast Westbroekse Binnenweg 25-27 wordt qua vorm gewijzigd.

2.10 Korte inhoud zienswijze 1. Er staat een fout in het bestemmingsplan. Het gronddepot achterop ons perceel is niet meer in gebruik maar ligt achter het bedrijf. Hierbij het verzoek om het gronddepot aan te sluiten bij het bouwvlak.

Reactie gemeente Vanuit landschappelijk oogpunt gezien is het wenselijk dat het gronddepot direct aansluit aan de bedrijfsbestemming. Het bestemmingsplan zal op dit punt worden aangepast. De zienswijze geeft aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

Aanpassingen: Verbeelding aanpassen ter hoogte van perceel Westbroekse Binnenweg 86c. Gronddepot aansluiten aan de bedrijfsbestemming. 2.11 2.12

Korte inhoud zienswijze

Reactie gemeente

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

1. Enige tijd geleden is er een zienswijze ingediend door een aantal bewoners, die ten onrechte hebben geschreven dat het namens de bewoners is. Dit is blijkbaar door de gemeente opgevat dat het namens de Bewonersvereniging is. Dit is echter niet waar, veel bewoners vinden het juist een goed idee dat de groenstrook van het Zwaluwpark aan de voorkant van de huizen komt.

Er heeft in 2022 overleg plaatsgevonden met de bewoners van het Zwaluwpark en onze landschapdeskundige voor de herinrichting van de betreffende groenstrook. De groenstrook is gerealiseerd in het park en niet aan de rand, zoals in het herinrichtingsplan was voorgesteld. We nemen deze zienswijze verder voor kennisgeving aan. De zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

Zowel vanuit de Bewonersvereniging als de VvM is dit gelijk na het indienen al gecorrigeerd bij de gemeente, maar blijkbaar is dit niet verder doorgekomen. Er is een bewoner langs de deuren gegaan om handtekeningen te verzamelen over verschillende onderwerpen. Helaas hebben niet alle bewoners de kans gekregen om te tekenen. Daarnaast zijn er bewoners die niet getekend hebben. We kunnen dan dus stellen dat het niet door alle bewoners ondertekend is. In het document wat rondgegaan is om te tekenen was de groenstrook een onderdeel, maar niet om deze te verplaatsen maar om ervoor te zorgen dat het woongebied zou voldoen aan de norm om te voldoen aan voldoende groen. Dit bevestigen meerdere bewoners die deze documenten hebben ingezien. Mocht dit uit de stukken die jullie ontvangen hebben anders worden geïnterpreteerd wil ik graag aangeven dat een deel van de bewoners de groenstrook graag aan de weg (en niet niet aan de slootkant) houden. Dit komt de leefbaarheid van het woongebied ten goede komt. Het belang en de wens om deze groenstrook zichtbaar en toegankelijk te houden is groot. Aanpassingen: geen

2.13 Korte inhoud zienswijze 1. Verzoek het bouwvlak op het perceel 1015 aan te passen. In de bestaande situatie is de erfgrens met kavel 1014 tevens de grens van het bouwvlak van de te vervangen bebouwing. Dit is in het ontwerp-BP overgenomen. Bij het vervangen van het gebouw willen

Reactie gemeente We zien geen bezwaar tegen de beperkte aanpassing van de vorm van het bestemmingsvlak (tevens bouwvlak). De verbeelding zal op dit punt worden aangepast conform uw voorstel. De zienswijze geeft aanleiding het bestemmingsplan aan te passen.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

we, passend het algemene uitgangspunt in regels van het bestemmingsplan, tenminste 2 meter afstand nemen van de erfgrens. Het voorstel is het bouwvlak van 6 x 5m een kwartslag te draaien (dus lang zijde parallel aan erfgrens en 3 meter afstand te houden van de erfgrens. Ter plaats van nieuwe bouwvlak is (voor zover deze niet samenvalt met het huidige bouwvlak) nu gras. T.b.v de nieuwbouw wordt het bestaande gebouw verwijdert en wordt dit (voor zover dit vrijkomt na plaats gebouw omgezet naar gras). Aanpassingen: Verbeelding aanpassen op het perceel in de polder Maarsseveen met kadastraal nummer 1015 door het bestemmingsvlak (tevens bouwvlak) van de recreatiewoning een kwartslag te draaien en 3 meter van de erfgrens met nummer 1014 weg te schuiven.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

3 Ambtshalve wijzigingen Alle aanpassingen op het bestemmingsplan zijn weergegeven in de Staat van wijzigingen. Korte inhoud ambtshalve wijziging

aanpassing verbeelding

1.

De groenvoorziening binnen de woongebieden die staan aangegeven op de inrichtingstekening van het wijzigingsplan of die achteraf in het veld zijn aangewezen als groenvoorziening, worden bestemd als Groen-1. Dit om te voorkomen dat deze grotere groenpercelen in de toekomst gebruikt gaan worden voor andere doeleinden dan groen hetgeen in strijd is met de voorwaarden van de wijziging en voorwaardelijke verplichting. Speelvoorzieningen zijn hier toegestaan.

2.

De toegangspaden op het Molenpolderhof kadastraal nummer 666 ter hoogte van nummer 7 en nummer 16 hebben geen verkeersbestemming. Het is wel gewenst deze toegangspaden een verkeersbestemming te geven om te voorkomen dat deze paden verder versmallen en daarmee de bereikbaarheid van de percelen in het geding komen. Dat wordt aangepast.

verbeelding

3.

Voor het perceel Tuinbouwweg 33 is een wijzigingsplan vastgesteld en dit wijzigingsplan is onherroepelijk. Deze was nog niet verwerkt. Het perceel heeft met het wijzigingsplan de bestemming Wonen gekregen. Dit wordt overgenomen in het bestemmingsplan.

verbeelding

4.

Aan de Tuinbouwweg ter hoogte van 23 a en c hebben stukjes snippergroen de bestemming Tuin gekregen in het bestemmingsplan Snippergroen. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk. Dit wordt overgenomen in dit bestemmingsplan.

verbeelding

5.

Artikel 1 “begrippen”

Regels

De onderstaande begrippen zijn aangepast of aangevuld, omdat ze onduidelijk waren, in de APV zijn gewijzigd of nog niet gedefinieerd waren. •

Evenementen: dit begrip is aangepast omdat de APV op dit punt is gewijzigd.

•

Perceelgrens: binnen dit begrip is het woordje “bouw” weglaten. Een perceelgrens is namelijk niet hetzelfde als een bouwperceelgrens. Hiervoor is namelijk een apart begrip opgenomen.

•

Huishouding: is aangevuld met de woorden “en duurzame”.

•

Mandelig gebied is als begrip toegevoegd.

•

TNO norm is als begrip toegevoegd.

•

Mantelzorg: Is aangevuld dat een persoon mantelzorg verleent of ontvangt van of aan een bewoner in de woning.

•

Beeldkwaliteitsplan is als begrip toegevoegd zodat duidelijk is wat hiermee wordt bedoelt.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

6.

•

Voorgevel/voorkant: is aangevuld met de woorden “of erftoegangsweg”.

•

Natuurvriendelijke oever: is toegevoegd. Natuurvriendelijke oevers zijn onverharde oevers waarbij, naast de waterkerende functie, nadrukkelijk rekening wordt gehouden met natuur en landschap en de inrichting van het water en de oever een positieve invloed heeft op het aquatisch ecosysteem (leefgebied in of bij het water voor dieren, amfibieën, insecten en planten)

•

Deskundige: Is toegevoegd. Een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op een specifiek kennisgebied, waaronder Mooi Sticht, Veiligheid Regio Utrecht en Omgevingsdienst Regio Utrecht.

Artikel 2 “wijze van meten”. Is, mede gezien sommige zienswijzen, op een aantal punten aangepast of aangevuld. •

•

•

regels

Bebouwingspercentage: de zinsnede “bouwgrenzen zijn aangegeven” hoort hier niet te staan en maakt het artikel daarmee onduidelijk. Deze zinsnede wordt verwijderd. Daarnaast kan het bebouwingspercentage niet alleen over een bestemmingsvlak maar vooral ook over een bouwvlak worden gemeten. Het woord “bouwvlak” wordt toegevoegd. Ondergeschikte bouwonderdelen: is verwijderd, omdat deze regeling al is opgenomen onder de algemene regels van artikel 23.7. Daarnaast biedt deze regeling ruimte om bouw- of bestemmingsgrenzen met 1,5 meter te overschrijden hetgeen niet als “ondergeschikt” kan worden aangemerkt. Voor dakoverstek geldt een maximale maat van 50cm. Peil: Er is veel discussie geweest over de wijze waarop het peil wordt gemeten. Daarom is dit begrip verduidelijkt.

7.

In de regels Artikel 3 Agrarisch met waarden, artikel 4 Bedrijf en artikel 5 detailhandel de wijzigingsbevoegdheid 3.6.2, 4.5.2 en 5.5.1. laten vervallen. Deze regeling komt niet meer overeen met de provinciale regeling t.a.v. ruimte-voor-ruimte. Als er gebruikt gemaakt wordt van de provinciale ruimte-voor-ruimte-regeling dan altijd via een aparte procedure en niet meer via een wijziging.

regels

8.

In de regels Artikel 3 Agrarisch met waarden de wijzigingsbevoegdheid 3.6.3 laten vervallen, omdat deze is gebruikt. Het onherroepelijke wijzigingsplan voor Tuinbouwweg 19a en 6 wordt verwerkt in dit bestemmingsplan. De in het wijzigingsplan opgenomen 80m2 bebouwing binnen de bestemming Tuin is nog niet goed geregeld en wordt alsnog goed verwerkt.

regels

9.

In artikel 4 Bedrijf, 5 Detailhandel, 18 Wonen staan onder 4.3.3. lid d. , 5.3.2 lid d. en 18.3 lid b onder 4 ook een verwijzing naar de 15% afwijkingsmarge. Dit wordt aangepast.

regels

10.

De natuurgebieden die onderdeel uitmaken van het plangebied vallen onder het Natuur Netwerk Nederland en zijn Natura2000 gebied. Het belang van een natuurvriendelijke inrichting van de oevers binnen de natuurgebieden is groot. Daarom is de natuurvriendelijke oever expliciet opgenomen binnen de bestemmingsomschrijving en de begrippen. Artikel 10 Natuur: onder 10.1 lid b toevoegen “natuurvriendelijke oevers”. Ook het begrip verduidelijken binnen artikel 1 begrippen.

regels

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

11.

Voor Tuinbouwweg 31a en 33a zijn de kassen en bedrijfswoning voorzien met “specifieke bouwaanduiding-1”, maar deze aanduiding is niet gekoppeld aan de regels artikel 3 Agrarisch met waarden – Landschapswaarden. In artikel 3.2 onder c staat dat kassen alleen binnen de aanduiding voor glastuinbouw mogen worden gerealiseerd. De “specifieke bouwaanduiding -1” is de uitbreiding van kassen. Dit is een omissie en is hersteld.

12.

In het onherroepelijke wijzigingsplan van Tuinbouwweg 19a en b. is binnen de bestemming Tuin 80m2 bebouwing toegestaan t.b.v het natuurgeneeskundig gezondheidscentrum. Dit is nog niet goed verwerkt in het bestemmingsplan.

regels

13.

Door verschillende bewoners is het afgelopen jaar bezwaar aangetekend tegen verleende omgevingsvergunningen en er is twee maal ingesproken bij de vergadering van de commissie fysiek domein. De bezwaren hebben betrekking op de bouw van nieuwe woningen en richten zich overwegend op de bouwhoogte, inbreuk op de privacy door inkijk vanuit dakkapellen, zorgen over brandveiligheid en verdichting van de woonpercelen door het vergunningsvrij bouwen. Daarnaast hebben in oktober 2022 evaluatiecontroles plaatsgevonden bij de zeven woongebieden, waarbij de bereikbaarheid van de hulpdiensten is gecontroleerd. Ook zijn er door bewoners veel vragen gesteld.

Regels en toelichting

Op grond van de zienswijzen, de bezwaren op verleende omgevingsvergunningen en de evaluatiecontroles, hebben we de regels voor het woongebied (bestemming Woongebied artikel 19 en Verkeer artikel 16) nogmaals nauwkeuring onder de loep genomen en gekeken waar aanpassing nog gewenst en mogelijk zijn. We moeten er wel op wijzen dat de reikwijdte van hetgeen in een bestemmingsplan geregeld kan worden zijn beperkingen heeft. O.a. zaken die betrekking hebben op brandveilig bouwen en vergunningsvrij bouwen vallen onder expliciete wetgeving. Daarnaast gaat een bestemmingsplan uit van “toelatingsplanologie” en is het in de basis een middel om zaken mogelijk te maken en niet om zaken af te dwingen. In de basis zijn de regels hetzelfde gebleven als in het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen 2018. Er is geen reden deze regels aan te passen. Daarnaast heeft het aanpassen van de basisregels een verhoogde kans op planschade tot gevolg, aangezien dit de uitgangspunten waren in de wijzigingsbevoegdheid waar bewoners vanuit konden en kunnen gaan. Op grond van de zienswijzen zijn de regels wel op punten verduidelijkt en zijn aanscherpingen doorgevoerd in de afwijkingsregels en nadere eisen. Op grond van de evaluatiecontroles zijn de gebruiksregels en nadere eisen voor de wegen en paden aangevuld met voorwaarden om de bereikbaarheid van de hulpdiensten te kunnen blijven garanderen.

14. 15.

Bij het raadsvoorstel is een apart document gevoegd die expliciet over de woongebieden gaat. Hierin wordt duidelijk uitgelegd hoe de bestemming en regels tot stand zijn gekomen en hoe deze geïnterpreteerd moeten worden. Deze informatie wordt ook toegevoegd aan hoofdstuk 5 van de toelichting van het bestemmingsplan. Artikel 23.5.3 stikstof: Het woordje “significant” wordt verwijderd i.v.m uitspraak van de Raad van State in 2022 t.a.v. stikstof Overgangsbepaling expliciet opgenomen dat bouwwerken die onder de voorwaarden van een planologische procedure verwijderd moeten worden niet onder de overgangsrechtelijke regels vallen.

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023

regels regels

Concept Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Passen 2e herziening (veegplan), d.d. 24-03-2023