Bijlage 2 Nota Inspraak en Overlegreacties.pdf

4.8.6. Natuur Netwerk Nederland ........................................................................................................ 21

4.4. Hooiberg .................................................................................................................................................. 16

Bijlagen ................................................................................................................................................. 22

4.4.1 Omschrijving ............................................................................................................................... 16

2 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding

hier, gelegen buiten de bestaande dorpskern van Nieuwersluis, heeft het voormalig agrarisch bedrijf plaats gemaakt voor een woonfunctie.

In 2008 is met toepassing van artikel 19 lid 1 WRO een vergunning verleend voor de herinrichting van het perceel. Daarbij werd door toepassing te geven aan de zogenaamde “ruimte-voor-ruimte-regeling” van het provinciaal ruimtelijk beleid, medewerking verleend aan de sanering van een voormalig agrarisch bedrijf. Hierdoor werd onder andere de bouw van één extra woning mogelijk. Op het perceel werden tevens enkele, aan het agrarisch landschap gerelateerde activiteiten, waaronder hobbymatige agrarische activiteiten, en het oprichten en/of opknappen van bouwwerken mogelijk gemaakt. Na vergunningverlening is bij de actualisatie van het bestemmingsplan voor de kern Nieuwersluis in 2009 de woonbestemming met nadere aanduidingen en een agrarische bestemming zonder bouwvlak op het perceel gelegd. Recent is er, mede als gevolg van enkele handhavingsverzoeken onenigheid ontstaan over de reikwijdte van de in 2008 verleende vergunning. Daarnaast hebben de eigenaren een inspraakreactie ingediend tegen het voorontwerpbestemmingsplan. In die inspraakreactie hebben de eigenaren tevens een aantal aanvullende wensen kenbaar gemaakt. De eigenaren van het perceel hebben een aanvraag omgevingsvergunning (190765) ingediend voor diverse bouwwerken.

In dit beoordelingskader wordt een beeld gegeven van de ruimtelijke afweging die gemaakt is ten aanzien van aanvraag omgevingsvergunningen en de inspraakreactie.

1.2 Ligging en begrenzing van het perceel Voor Nieuwersluis lijkt het of de tijd heeft stilgestaan. Er is nauwelijks uitgebreid met uitzondering van een aantal rijtjeswoningen langs de Stationsweg en ‘t Grachtje. De voormalige militaire functie bepaalt nog altijd grotendeels het beeld en de sfeer van het dorp. Aan de randen van het dorp zijn nog enkele agrarische bedrijven te vinden. Daar is nog enige dynamiek te vinden. De agrarische sector staat voor een grote verandering en dwingt sommige ondernemers hun bedrijfsvoering te veranderen of te stoppen. Ook op het perceel Mijndensedijk 53 was een agrarisch bedrijf gevestigd. Ook 3 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

Het ruimtelijke beeld van Nieuwersluis wordt gekenmerkt door het contrast tussen het open, vlakke polderlandschap met de besloten parkachtige structuur van de dorpse bebouwing, de landgoederen, het fort en het kazernecomplex rond de oeverwal. De open, laagliggende en onbebouwde polders, waaronder Polder Mijnden, rond het fort en het dorp worden aan de noord- en zuidzijde begrensd door singels en boscomplexen van de omringende buitenplaatsen. Nieuwersluis en het omringende landschap vormen feitelijk een geheel. Deze samenhang heeft grote cultuurhistorische betekenis.

De bebouwing van Nieuwersluis wordt aan beide oevers omsloten door een oude vestinggracht. Aan de westoever is de loop van de gracht ten zuiden van de Nieuwe Wetering veranderd door de aanleg van een fort uit latere datum. Op deze oever ligt een dorpslint en een kleine uitbreiding. De bebouwing aan de oostoever, de zijde van de Mijndensedijk, bestaat voornamelijk uit woningen met één of twee bouwlagen en een kap.

4 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Beoogde ontwikkeling (2008) In juni 2007 hebben de huidige eigenaren van het perceel een aanvraag bouwvergunning (1ste fase) ingediend voor het gedeeltelijk veranderen van de boerenhofstede. Daarnaast zijn aanlegvergunningen aangevraagd voor werkzaamheden zoals het dempen van sloten en planten van bomen. Uiteindelijk heeft de voormalige gemeente Loenen op 22 juni 2008 de vergunning verleend. Daarbij is toepassing gegeven aan de zogenaamde artikel 19 lid 1 WRO procedure. Voorafgaand aan de vergunningverlening hebben belanghebbenden zienswijzen kenbaar kunnen maken en heeft de provincie Utrecht een verklaring van geen bedenkingen afgegeven. De aanvraag bouwvergunning is destijds voorzien van een ruimtelijke onderbouwing (Herontwikkeling Boerenhofstede “Vecht en Schans” d.d. juni 2007). Het agrarisch bedrijf op dit perceel is tot dan toe tot 2005 in functie geweest als rundveehouderij. Als gevolg van toenemende concurrentie en strengere milieuregels was continuering van het bedrijf niet langer mogelijk. De circa 3,5 hectare grond en de bijbehorende bijgebouwen kwamen in eigendom van de huidige eigenaren. Zij hebben vervolgens een plan opgesteld dat in hoofdlijnen toe ziet op het wijzigen van de agrarische bestemming in woonbestemming voor de bouw van één extra woning na sloop van alle bedrijfsbebouwing en de herbouw van een (kleinere) stalling.

De eigenaren hebben ingezet op het ontwikkelen van één integraal plan waarbij toepassing gegeven werd aan de “ruimte-voor-ruimte-regeling” en naast de benodigde “ontstening” extra kwaliteitswinst levert op het gebied van cultuurhistorie en landschap. De planvorming is gebaseerd op de uitgangspunten van het toenmalige provinciale ruimtelijke beleid met betrekking tot functieverandering bij voormalige agrarische bedrijfspercelen. In de ruimtelijke onderbouwing wordt maatwerk gevraagd vanwege het behoud van een groter oppervlakte aan bijgebouwen. Dit ten behoeve van de stalling van vee en onderhoudsmachines ten behoeve van duurzaam beheer van bijbehorende grond en om een atelier voor eigen gebruik (beroep aan huis). Volgens de ruimtelijke onderbouwing wordt de bijbehorende grond nadrukkelijk gebruikt 5 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

voor hobbymatig agrarisch gebruik. Bepalend voor de inpasbaarheid van het initiatief zijn de cultuurhistorische (beschermd dorpsgezicht) en landschappelijke karakteristiek. De “Nota Belvedere” en de gedachte van “behoud door ontwikkeling” speelde daarbij een belangrijke rol. In de ruimtelijke onderbouwing wordt aangegeven dat in drie fases toegewerkt wordt naar één integraal plan. Eén plan die volgens de ruimtelijke onderbouwing resulteert in onderstaande vogelvlucht van de nieuwe situatie.

Vogelvlucht van het plangebied

2.2 Feitelijke situatie (2020) Na vergunningverlening heeft de initiatiefnemer volgens de beoogde fasering uitvoering gegeven aan het plan. Echter hebben gemeente en omwonenden geconstateerd dat niet alle maatwerkafspraken zijn uitgevoerd en er in verloop van tijd bouwwerken en werkzaamheden zijn uitgevoerd die niet beschreven zijn in de ruimtelijke onderbouwing. De gemeente stelt zich in ieder geval op het standpunt dat voor enkele bouwwerken en werkzaamheden geen vergunning verleend is en de

gemeente nog moet beoordelen of hier vergunning voor verleend kan worden. In de onderhavige vergunning (190765) betreft het de (ver)bouw en/of aanleg van: -

Stal (voormalige wagenberging nu in gebruik als paardenstal); Hooiberg; Longeercirkel; Paddock; Paardenspringweide Ringslangbroeihoop; Takkenril.

Daarnaast gaat het om een gewasteeltkas waarvoor de eigenaren een aparte aanvraag omgevingsvergunning hebben ingediend, kenmerk 160672). De ruimtelijke inpasbaarheid van deze onderdelen zal meegenomen worden in deze beoordeling. In hoofdstuk 3 en 4 van deze notitie zullen de verschillende onderdelen beoordeeld worden.

Luchtfoto van het plangebied in 2019

6 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

Hoofdstuk 3

Ruimtelijke afweging

3.1. Algemene spelregels belangenafweging Bij de vergunningverlening en daarmee de herinrichting van het perceel in 2008 is uitgegaan van het “voor wat, hoort wat” principe waarbij door het realiseren van grotere (maatschappelijke) meerwaarde afgeweken kon worden van de geldende sloopeis zoals opgenomen in de “ruimte-voorruimte-regeling”. Bij een dergelijke ontwikkeling staat de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voorop door inzetten op ontstening, herstel van karakteristieke waarden en de te behouden bebouwing te voorzien van een passende en toekomstbestendige functie. Voor de beoordeling van de ruimtelijke inpasbaarheid zijn bij de vergunningverlening in 2008 zijn twee uitgangspunten doorslaggevend geweest: de beëindiging van het agrarisch bedrijf en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Ook nu nog worden deze uitgangspunten als algemene spelregels voor de benodigde belangenafweging van de nieuw aangevraagde bouwwerken en werkzaamheden en de wensen uit de inspraakreactie.

3.1.1. Beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering Directe aanleiding voor de ontwikkeling is de beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering en de noodzaak om op dit perceel een nieuwe en toekomstbestendige functie te realiseren. De vergunning van 2008 richt zich daarbij nadrukkelijk op66 het wijzigen van de agrarische bestemming in een woonbestemming met ondersteunende activiteiten in (deels) nieuw te realiseren bebouwing. Belangrijke voorwaarde om toepassing te kunnen geven aan de provinciale “ruimte-voor-ruimte-regeling” is dat de agrarische bedrijfsactiviteit blijvend wordt beëindigd. Na toepassing van de regeling stopt het agrarisch gebruik en komt de bijbehorende agrarische bestemming te vervallen. De woonfunctie wordt vervolgens de hoofdfunctie op het perceel. Eventuele aanvullende functies kunnen slechts ondersteunend en ondergeschikt zijn aan deze hoofdfunctie. Het gemeente en provinciaal ruimtelijk beleid voorzien niet in de mogelijkheid om naderhand alsnog agrarische bedrijfsactiviteiten op het perceel uit te oefenen. Dit zou betekenen dat er opnieuw een agrarische bedrijfsbestemming op het perceel gevestigd moet worden. Die mogelijkheid kent het beleid niet en is vaak ook niet meer mogelijk door de geldende milieuregels.

7 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

In de aanvraag bouwvergunning en de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing uit 2008 wordt aan deze voorwaarden tegemoet gekomen door te stellen dat het plan voorziet in: - de sanering van alle landschap ontsierende voormalige agrarische bedrijfsbebouwing; - de realisatie van een nieuwe stalling voor onderhoudsmachines en vee (2 lakenvelders, 5 Kelly-hill schapen en circa 3 paarden met veulens) ten behoeve van het duurzaam beheer van bijbehorende gronden; - het inleveren van de bestaande milieuvergunning; - het realiseren van extensieve en ondergeschikte nevenfuncties in de bijbehorende bouwwerken. In de ruimtelijke onderbouwing wordt onderschreven dat het zomerhuis gebruikt gaat worden als atelier (beroep aan huis), de vergroting van de recreatieve beleving van het perceel een extensief, recreatief, karakter heeft en een beperkte verkeersaantrekkende werking zal hebben en dat de agrarische activiteiten hobbymatig zullen zijn. Deze uitgangspunten zijn ook meegenomen in de “Verklaring van geen bedenkingen” van de provincie Utrecht en de uiteindelijke motivering van de bouwvergunning van de voormalige gemeente Loenen. Bij beoordeling of medewerking verleend kan worden aan de aanvullende aanvragen omgevingsvergunning en de wensen uit de inspraakreactie is het noodzakelijk om vast te stellen of in de huidige situatie daadwerkelijk geen sprake is van bedrijfsmatige activiteit.

Daarvoor moet een integrale afweging gemaakt worden waarbij het gebruik en de aanwezigheid van alle op het perceel aanwezige voorzieningen wordt meegenomen. Past het gebruik en de aanwezigheid van deze voorzieningen binnen het karakter van een hobbymatige activiteit? Daarbij geldt dat het niet uitsluitend hoeft te gaan om een agrarische bedrijfsactiviteit. De vele voorzieningen kunnen ook ondersteunend zijn aan de diverse andere (maatschappelijke) bedrijfsactiviteiten die gezamenlijk niet langer ondergeschikt zijn aan de geldende woonbestemming. Bij de afweging ten aanzien van de ruimtelijke inpasbaarheid van nieuwe bouwwerken en werkzaamheden moet afgewogen worden of zij het bedrijfsmatige karakter niet (verder) faciliteren.

3.1.2. Conclusie De aanwezigheid van de verschillende voorzieningen (paddock, stapmolen, longeercirkel, buitenrijbaan etc.) in combinatie met het aantal dieren dat wordt gehouden en de verschillende activiteiten die worden georganiseerd passen niet binnen de karakteristiek van een hobbymatige activiteit. De verschillende inschrijvingen in de KvK ondersteunen dit beeld. De activiteiten, het aanwezige vee en de aanwezige bebouwing wordt hierdoor niet uitsluitend gebruikt ten behoeve van duurzaam grondbeheer en het perceel heeft daardoor geen extensief recreatief karakter. Een aantal van de niet vergunde bouwwerken ondersteunen de bedrijfsmatige uitstraling en gebruik van het perceel. Daarmee wordt niet voldaan aan de afgesproken kwaliteitsverbetering die ten grondslag ligt aan de onderbouwing om medewerking te verlenen aan de artikel 19 lid 1 WRO procedure en “ruimtevoor-ruimte-regeling” van de provincie Utrecht. Daarbij is het goed om in overweging te nemen dat het bedrijfsmatige karakter niet alleen samenhangt met de aanwezigheid van bebouwing maar ook een relatie heeft met het gebruik van de bebouwing en de uitstraling ten opzichte van de omliggende omgeving. Op 10 december 2020 heeft de ODRU mede op verzoek van de eigenaren een bezoek gebracht aan het perceel om dit te beoordelen.

3.2.1 Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit Bij de transformatie van voormalige agrarische bedrijven staat de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voorop. Deze verbetering heeft meestal een directe relatie tot de sloop van voormalige bedrijfsbouwing. Over het algemeen wordt aangenomen dat de afname van bebouwing bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Om die reden voorziet de “ruimte-voor-ruimte-regeling” in een minimale sloopeis van 1.000m2. Er zijn echter situaties denkbaar waarbij niet aan de sloopeis kan worden terwijl het wel wenselijk is om medewerking te verlenen aan een herinrichting van het perceel. Het ruimtelijk beleid voorziet daarop in een maatwerkoplossing waarbij afgeweken kan worden van de minimale sloopeis wanneer het plan op een andere wijze kan voorzien in extra kwaliteitsverbetering. Daarbij moet afgewogen worden of de voorgestelde kwaliteitsmaatregelen (de tegenprestatie) in verhouding staan tot de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. In dit geval de nieuwbouw van een woning. Wanneer niet aan de sloopeis kan worden voldaan wordt het belang van kwantitatieve normen ondergeschikt aan kwalitatieve meerwaarde. Dat 8 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

betekent dat niet de te slopen oppervlakte aan bebouwing maar het geheel aan kwaliteitsverbetering doorslaggevend wordt in een integrale afweging. Bij de vergunningverlening in 2008 is vastgelegd dat 1.004 m2 aan voormalige bedrijfsbebouwing zou worden gesloopt. Echter betrof de aanvraag bouwvergunning ook de nieuwbouw van diverse bijgebouwen. Dat betekende dus dat er formeel niet aan sloopplicht kon worden voldaan en er aanvullende maatregelen nodig waren om aan een maatwerkoplossing te kunnen voldoen. Naast diverse landschappelijke en culthistorische aspecten was de herontwikkeling van de boerenhofstede een belangrijke kwaliteitsverbetering. Er kon medewerking verleend worden aan een maatwerkoplossing omdat de nieuw te bouwen bebouwing, niet alleen functioneel verbonden is aan het duurzaam landschapsbeheer, maar ook ontworpen is om het principe van de boerenhofstede te versterken. Daarmee wordt aansluiting gevonden bij de kwaliteit van het beschermd dorpsgezicht en wordt storende bebouwing verwijderd. Niet alleen het individuele ontwerp van de bebouwing maar ook de onderlinge samenhang en situering van het ensemble hebben het mogelijk gemaakt te komen tot een kwaliteitsverbetering die in verhouding staat tot de gewenste ontwikkeling, inclusief de nieuwbouw van één extra woning.

Dit is de onderbouwing geweest voor het uiteindelijk verlenen van de bouwvergunning door de gemeente Loenen en het afgeven van de “Verklaring van geen bedenkingen” door de provincie Utrecht. Wanneer er niet zoals afgesproken, volledig uitvoering gegeven wordt aan deze herinrichting komt de onderbouwing van de maatwerkoplossing onder druk te staan. Zeker wanneer de opbrengst (beloning), de bouw van een extra woning, wel gerealiseerd is.

3.2.2. Discrepanties Uit de volgende tabel blijkt dat de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing (melkveestal (1975) en wagenberging (1990)) een kleinere oppervlakte hadden dan opgegeven in de ruimtelijke onderbouwing. De wagenberging met een oppervlakte van 396 m2 is niet gesloopt. Deze had vervangen moeten worden door een nieuwe stalling met een oppervlakte van 266 m2. Los van de ruimtelijke uitstraling betekent dit dat er in totaal een (nog) kleinere oppervlakte zou worden gesloopt.

Omschrijving

Oppervlakte ruimtelijke onderbouwing (m2)

Feitelijke oppervlakte (m2)

Bebouwing nieuwe situatie (m2) conform ruimtelijke onderbouwing

Bebouwing nieuwe situatie (m2)

Boerderij en deel Melkveestal

235

235

235

235

561

536 *

Wagenberging

433

396 *

266

396

Hooiberg

25

25

25

87 **

Silo

10

10 *

Atelier

Niet aanwezig

50

50

Historische wagenberging

70

70

87 **

Historisch zomerhuis Totaal

30

Niet aanwezig in 2008 30

30

30 **

1364

1232

676 (7)

885 (7)

(*) te slopen bouwwerken conform verleende vergunning (**) vergund

In de ruimtelijke onderbouwing wordt vermeld dat de hooiberg, volgens opgave van aanvrager 25m2, zou worden gerenoveerd. In werkelijk is deze verplaatst, dichtgezet en vergroot tot een oppervlakte van 87m2. Deze situatie is vergund in 2008. Daarmee is het bebouwd oppervlak op het perceel toegenomen. De vergunning is uiteraard onherroepelijk. In de ruimtelijke onderbouwing staat dat de historische wagenberging wordt gerenoveerd. In werkelijkheid is deze in 2008 niet aanwezig. Daarnaast is wagenberging ook groter dan de 70m2 zoals aangegeven in de ruimtelijke onderbouwing. Deze bebouwing maakt onderdeel uit van een later verleende vergunning. In de ruimtelijke onderbouwing is de oppervlakte van de te slopen bebouwing “overschat” terwijl van andere bebouwing, achteraf bezien, ten onrechte uitgegaan is van alleen renovatie. Dit heeft tot gevolg dat de te slopen oppervlakte in de ruimtelijke onderbouwing in 2008 nooit 1.004m2 maar slechts 942m2 kon bedragen en dat de omvang aan nieuw te realiseren bebouwing onvolledig in beeld is geweest. 9 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

Dat niet aan de volledig sloopeis van 1.000m2 kon worden voldaan was duidelijk bij de vergunningverlening. Er werd uitgegaan van een te slopen oppervlakte van 1.004m2 en de herbouw van een atelier (50m2) en stalling (266m2). In de praktijk bleek de oppervlakte van de te slopen bebouwing kleiner (942m2), werd vergunning verleend voor de uitbreiding van de hooiberg (87m2) en later voor de historische wagenberging (87m2). Conform de ruimtelijke onderbouwing had er nu op het perceel 676m2 aan bebouwing aanwezig moeten zijn. De feitelijke situatie wijst uit dat er 885m2 aan bebouwing aanwezig is. Ten opzichte van de maatwerkoplossing zoals voorgesteld in de ruimtelijke onderbouwing is er dus 209m2 aan bebouwing te veel aanwezig.

3.2.3. Conclusie De voormalige gemeente Loenen en de provincie Utrecht zijn ruimhartig omgegaan met de mogelijkheid om te voorzien in een maatwerkoplossing nadat bleek dat niet aan de minimale sloopeis kon worden voldoen. Het vooruitzicht van het herstel van de boerenhofstede in combinatie met het extensieve (hobbymatige) gebruik gericht op duurzaam landschapsbeheer was een gewenste ontwikkeling. Nu naast het beoogde gebruik ook enkele fysieke kwaliteitsverbeteringen niet zijn gerealiseerd en in afwijking van het beoogde boerenhofstede-principe diverse bouwwerken zijn toegevoegd, komt ook de ruimtelijke kwaliteit onder druk te staan. Ook bij de beoordeling van de ruimtelijke inpasbaarheid van de in de nieuwe aanvraag omgevingsvergunning bedoelde bouwwerken en werkzaamheden en wensen uit de inspraakreactie speelt ruimtelijke kwaliteit een belangrijke rol. Daarbij kan niet voorbijgegaan worden aan het gegeven dat de feitelijke situatie niet voldoet aan de in 2008 beoogde kwaliteits-verbetering. In tegenstelling tot de eerdere vergunning is het vertrekpunt voor aanvullende wensen niet de oorspronkelijke agrarische bestemming en de omschakeling van een voormalig agrarisch bedrijf. Het ruimtelijk beleid biedt geen ruimte voor dergelijke ontwikkelingen die veelal gezien worden als ongewenste “verstedelijking” en verstening van het landelijk gebied.

Hoofdstuk 4

Beoordeling inpasbaarheid

4.1. Inleiding De aanvrager heeft een omgevingsvergunning ingediend voor de legaliseren van een aantal bouwwerken op het perceel Mijndensedijk 53 in Nieuwersluis. Het gaat hierbij om: - Wagenberging (op de afbeelding aangeduid als paardenstal). - Longeercirkel, Paddock en Paardenspringweide; - Hooiberg; - Ringslangbroeihoop en takkenril; - Gewasteeltkas. In de inspraakreactie hebben de eigenaren ook enkele wensen met betrekking tot het gebruik van enkele van deze gebouwen, bouwwerken en gronden kenbaar gemaakt. De bouwwerken zijn op de onderstaande afbeelding aangeduid.

Bij de beoordeling wordt tevens ingegaan op de huidige bestemmingsplan “Nieuwersluis”. Ten behoeve van de verschillende onderdelen hebben de eigenaren ook een aanvullende ruimtelijke onderbouwing “Vecht en Schans” d.d. 26 mei 2020 (hierna Ruimtelijke onderbouwing 2020) opgesteld. Ook deze zal meegenomen worden in de beoordeling. Ten behoeve van de beoordeling zijn naast de ODRU ook de welstandscommissie (Mooisticht) en de provincie Utrecht gevraagd advies uit te brengen met betrekking tot de verschillende onderdelen. Deze adviezen zullen terug komen in de verdere ruimtelijke afweging. In de beoordeling zijn de adviezen van Mooisticht (d.d. 19 februari 2021) en de ODRU (d.d. 15 februari 2021) meegenomen. Deze adviezen zijn als bijlagen bijgevoegd. Daarnaast is de provincie Utrecht gevraagd of de onderhavige beoordeling in lijn is met het provinciaal ruimtelijk beleid. Daarop heeft de provincie Utrecht aangegeven dat deze beoordeling en de daaraan verbonden conclusies van de gemeente door de provincie worden ondersteund. De reactie (mail d.d. 10 februari 2021).

4.2. Wagenberging (Paardenstal) 4.2.1 Omschrijving Belangrijk onderdeel van de vergunningverlening in 2008 was de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen en de herbouw van één, kleinere, nieuwe stalling ten behoeve van duurzaam onderhoud van de gronden en het vee. De kelder van het bestaande gebouw zou worden behouden. Zoals voorgaand beschreven is dit slechts gedeeltelijk uitgevoerd. De voormalige wagenberging, nu in gebruik als paardenstal, is niet gesloopt en de beoogde nieuwe stal, passend binnen het boerenhofstede-principe is niet gerealiseerd.

4.2.2 Huidige bestemming Ter plaatse van de wagenberging geldt de bestemming “Woondoeleinden” met de nadere functieaanduiding “Paardenhouderij”. De functieaanduiding heeft een oppervlakte van 346m2. Ter plaatse is ook een maatvoeringsaanduiding opgenomen welke voorziet in een maximale goothoogte van 3m en een maximale bouwhoogte van 8,5m. Binnen de functieaanduiding 10 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

“Paardenhouderij” zijn de gronden bestemd voor een paardenhouderij waarbij maximaal 15 paarden mogen worden gehouden. Let op: hierbij gaat het om een functieaanduiding, een bouwvlak voor het gebouw ontbreekt. Het bijgebouw valt daarmee onder de algemene regeling voor bijgebouwen bij de woonbestemming.

is daarmee eveneens onjuist. Daarbij wordt in de ruimtelijke onderbouwing ook gesteld dat het bestemmingsplan voorziet in een groter bouwvolume ter plaatse van het wagenberging. Dit standpunt kan niet worden gevolgd nu door het ontbreken van een bouwvlak, de juridische betekenis van de maatvoeringsaanduiding onduidelijk is geworden.

Door het ontbreken van een bouwvlak is onduidelijk welke juridische betekenis gegeven kan worden aan de maatvoeringsaanduiding op de plankaart. Wat wordt verstaan onder een paardenhouderij wordt niet nader toegelicht in de planregels. Wel wordt duidelijk dat een paardenhouderij niet gezien wordt als agrarisch bedrijf.

In de ruimtelijke onderbouwing 2020 wordt tevens ingegaan op de maatwerkafspraken welke ten grondslag liggen aan de vergunningverlening en de “Verklaring van geen bedenkingen” van de provincie uit 2008. De motivering van beide besluiten ging uit van de sloop van de bestaande bedrijfsbebouwing (met uitzondering van de kelder) en de herbouw van een nieuwe veestalling van 266m2. In de ruimtelijke onderbouwing 2020 heeft de aanvrager, opmerkelijk genoeg, eigenhandig aan het citaat (pagina 34) toegevoegd dat het om een nieuwe veestalling van 350m2 zou gaan. Dit is geen onderdeel van het citaat en het eerdere besluit.

4.2.4. Beoordeling

De huidige paardenstal is in strijd met het geldende bestemmingsplan omdat deze niet gelegen is binnen een bouwvlak, een groter oppervlak heeft dan is toegestaan in de algemene regeling voor bijgebouwen. Ook is de paardenstal (396m2 )groter dan de functieaanduiding (346m2) waarbinnen het gebruik ten behoeve van paardenhouderij is toegestaan. Daarnaast is de paardenstal is strijd met de in 2008 verleende bouwvergunning.

4.2.3 Ruimtelijke onderbouwing 2020 Met betrekking tot de paardenstal wordt in de ruimtelijke onderbouwing 2020 ten onrechte uitgegaan dat ten behoeve van de paardenhouderij een vee-/paardenstal mag worden gebouwd met een oppervlakte van 350m2. Eigenaren gaan hierbij ten onrechte uit van de aanwezigheid van een bouwvlak. Het uitgangspunt dat het verschil tussen de oppervlakte aan bebouwing die op grond van het geldende bestemmingsplan is toegestaan en de feitelijk aanwezige bebouwing zodoende “slechts” 50 m2 bedraagt, 11 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

De ruimtelijke kwaliteitswinst als gevolg van de sloop van ontsierende bebouwing en de nieuwbouw van een ensemble conform het boerenhofstede-principe staat voorop. Niet alleen de sloop van de bestaande bebouwing maar ook de inpasbaarheid en uitstraling van de nieuwe bebouwing is meegewogen als onderdeel van een integrale afweging. In de ruimtelijke onderbouwing 2020 wordt voorbijgegaan aan deze integrale benadering. Daarmee wordt de indruk gewekt dat het in stand houden van de bestaande paardenstal geen gevolgen gehad zou hebben voor de besluitvorming in 2008. Wanneer vervolgens, zoals opgenomen in de tabel in paragraaf 3.2.2 van deze beoordeling, blijkt dat door het handhaven van de bestaande wagenberging het “gat” tot de minimale maat uit de beleidslijn voor wat betreft “ontstening” nog groter wordt, komt de volledige onderbouwing onder druk te staan. Nu ten opzichte van de verleende vergunning, ter plaatse van de wagenberging, een gebouw gehandhaafd blijft dat groter is dan de beoogde veestalling, neemt de oppervlakte in te leveren bebouwing nog verder af. Dat betekent gelijktijdig dat er nog meer nadruk komt te liggen op de ruimtelijke kwaliteitswinst als onderdeel van die maatwerkoplossing. In de ruimtelijke onderbouwing behorende bij de vergunning uit 2008 wordt, nota bene door de eigenaren zelf, meerdere keren verwezen naar de

bestaande bedrijfsbebouwing als “landschapsontsierende” bebouwing, niet passend binnen de karakteristiek van de omgeving en het beschermd dorpsgezicht van Nieuwersluis. Het vervangen van de wagenberging door een kleinere veestalling met een passende vormgeving en materialisering wordt gezien als een belangrijke pijler voor de onderbouwing en de uiteindelijke vergunningverlening. Gelegen in het toenmalige Belvedèregebied werd met bijzondere aandacht gekeken naar de inspanning die werd geleverd aan het versterken van de cultuurhistorische waarden. De realisatie van de boerenhofstede was hierbij één van de belangrijkste dragers. Nu een belangrijk deel van de “landschapsontsierende” bebouwing blijft bestaan wordt ook het beoogde ruimtelijke beeld niet gerealiseerd en de volledige kwaliteitswinst niet bereikt. Daardoor kan de conclusie gekomen worden dat niet voldaan wordt aan de maatwerkafspraken en dat het onder deze omstandigheden niet verantwoord is om medewerking te verlenen aan de instandhouding van de bestaande wagenberging. Daarbij is tevens in overweging genomen dat het geldende bestemmingsplan niet voorziet in een bouwvlak en de overschrijding ten opzichte van het geldend planologisch-juridisch kader groter is dan de 50m2 zoals door aanvrager wordt gesteld.

Nu de oppervlakte van de bestaande wagenberging in werkelijkheid groter is dan de in 2008 vergunde veestalling heeft dit ook gevolgen voor de functie die daarin uitgeoefend kan worden. De veestalling is vergund ter ondersteuning van een duurzaam beheer en onderhoud van de gronden en een beperkte stalling van dieren. Daarbij kan afgevraagd worden of deze vergund is ten behoeve van een paardenhouderij (zie paragraaf 4.3.2). Hoewel de veestalling een belangrijke rol speelt bij de instandhouding van de landschappelijke en natuurlijke waarden had deze in functie en uitstraling nadrukkelijk een ondergeschikte rol ten opzichte van de woonfunctie. Nu de oppervlakte van de bestaande wagenberging bijna 50% groter is dan de vergunde veestalling is niet uitgesloten dat deze functie, al dan niet in samenhang met andere voorzieningen op het perceel, niet langer voorziet in een ondergeschikte functie dan wel een agrarische bedrijfsfunctie in de toekomst mogelijk maakt. Daarbij wordt ook opgemerkt dat de bestaande wagenberging een volledig andere indeling en daarmee functionaliteit heeft dan de vergunde vervangende veestalling.

12 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

In de ruimtelijke onderbouwing 2020 wordt tevens naar voren gebracht dat de wagenberging niet gesloopt wordt om “praktische redenen” en vanuit financieel oogpunt. Aan het standpunt van de eigenaren dat sommige kwaliteitsmaatregelen niet uitgevoerd konden worden door een gebrek aan uit financiële middelen of vanuit praktische overwegingen mag geen doorslaggevend gewicht toegekend om daarmee af te zien van uitvoering. Er zijn geen bijzondere omstandigheden om van dit uitgangspunt af te wijken. Zeker niet nu blijkt dat tijdens de gefaseerde uitvoering van het inrichtingsplan de “opbrengsten”, zoals de nieuwbouw van een extra woning, wel zijn gerealiseerd en hoofdzakelijk de (fysieke) kwaliteitsmaatregelen niet zijn uitgevoerd. Daarbij is het enigszins wrang te moeten constateren dat de financiële positie van de eigenaren de uitvoering en bouw van andere (bouw)werken niet in de weg heeft gestaan. Daardoor ontstaat voornamelijk het beeld dat de eigenaren de prioriteit hebben verlegd. De eigenaren hebben de kwaliteitsmaatregelen zelf voorgesteld en beschreven in de ruimtelijke onderbouwing van 2008. Daardoor mocht verwacht worden dat zij zich hebben gecommitteerd aan het uitvoeren van de afspraken, welke uiteindelijk zijn vastgelegd in de bouwvergunning met toepassing van Artikel 19 lid 1 WRO.

4.2.5 Wensen inspraakreactie In de inspraakreactie in het kader van het nieuwe bestemmingsplan “Nieuwersluis” brengen de eigenaren ook enkele wensen naar voren aangaande het gebruik van de bestaande paardenstal. Algemeen wordt verzocht om de bestaande afmetingen in het bestemmingsplan over te nemen. Daarnaast wordt verzocht medewerking te verlenen aan het realiseren van een “groomverblijf” met twee slaapplaatsen met een gezamenlijk oppervlakte van 48m2 binnen de bestaande paardenstal. Daarnaast wordt tevens gevraagd om in de bestaande paardenstal een kleine groeps- / ontvangstruimte van maximaal 64m2 te realiseren. Het standpunt met betrekking tot deze verzoeken is dat de aanvullende functies niet aansluiten bij het hobbymatige karakter dat de paardenhouderij en het beoogde gebruik van de stal, overeenkomstig de maatwerkafspraken uit 2008. Deze wensen worden gezien als een verdere bevestiging van het standpunt dat alle activiteiten samen het beeld van een bedrijfsmatige activiteit ondersteunen. Dit is niet alleen in strijd met het geldende bestemmingsplan maar ook met de oorspronkelijk beoogde kwaliteitsverbetering.

De gewenste functies dragen niet bij aan het beoogde, extensief recreatieve, karakter van het perceel en de functie van de veestal ten behoeve van het houden van vee voor het duurzaam onderhoud van landschaps- en natuurwaarden op het perceel. Het verzoek om een groot deel van de bestaande stal te gebruiken ten behoeve van aanvullende functies bewijst dat de oppervlakte van deze te grote (bestaande) stal kennelijk niet noodzakelijk is voor hetgeen met de vergunningverlening in 2008 is beoogd. Er is geen aanleiding medewerking te verlenen aan de instandhouding van de bestaande stal en maatvoering. De aanvullende wensen bevestigen het beeld dat de financiële positie van de eigenaren de uitvoering en bouw van nieuwe functies kennelijk niet in de weg staat terwijl de eerder gemaakte afspraken nog niet nagekomen zijn. Het is opvallend dat het bestemmingsplan niet voorziet in een bouwvlak. Daarom zal er een bouwvlak met maatvoeringaanduiding opgenomen worden overeenkomstig de in 2008 vergunde stalling. Daarom wordt voor het eerst voorzien in een bouwvlak en wordt navolging gegeven aan de onherroepelijke vergunning.

4.2.6. Conclusie Door het in stand laten van de bestaande wagenberging wordt het “gat” tot de oorspronkelijke sloopeis vergroot en de beoogde kwaliteitsverbetering verkleind. Hierdoor wordt niet voldaan aan de oorspronkelijke maatwerkoplossing. Een kwaliteitsverbetering kan alleen vergeleken worden met de eerder gemaakte afspraken. Nu het in stand houden van de wagenberging de volledige realisatie van het “boerenhofstedeprincipe” in de weg staat, kan uitsluitend geconcludeerd worden dat de gemeente geen medewerking kan verlenen aan het in stand laten van de bestaande wagenberging. Daarbij wordt ook rekening gehouden met het feit dat het geldende bestemmingsplan, met behulp van een bouwvlak, niet voorziet in een gebouw op deze plek. Nu maatvoering en uitstraling van de stal niet in overeenstemming is met de eerdere gemaakte maatwerkafspraken kan ook geen medewerking verleend worden aan nieuwe gebruiksfuncties. Zeker wanneer deze functies de beoogde doelstelling van het plan niet ondersteunen en het bedrijfsmatige karakter van het perceel versterken. Daarbij is ook het advies van de ODRU d.d. 15 februari 2021 in overweging genomen.

13 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

4.3. Longeercirkel, Paddock en Paardenspringweide 4.3.1 Omschrijving De voorliggende aanvraag omgevingsvergunning voorziet in een aantal bouwwerken die dienen ter ondersteuning van het houden van paarden. Het gaat om een longeercirkel, paddock en paardenspringweide, welke in de praktijk al aanwezig zijn. Deze bouwwerken maken geen onderdeel uit van de eerder verleende vergunning uit 2008. Volgens eigenaren zijn deze voorzieningen noodzakelijk ten behoeve van de paardenhouderij, als hobbymatige activiteit. De vraag is of de toevoeging van deze functies de mogelijkheden tot het houden van paarden verruimd. Afgevraagd kan worden of hierdoor sprake is van een bedrijfsmatig (agrarische) activiteit. Hierdoor wordt ook de reikwijdte van het begrip “paardenhouderij” onderdeel van discussie.

4.3.2 Huidige bestemming De bouwwerken zijn gerealiseerd op een agrarische bestemming, niet voorzien zijn van een bouwvlak. Het bestemmingsplan voorziet daarom niet in de mogelijkheid om hier bouwwerken te realiseren. De gronden mogen gebruikt worden ten behoeve van agrarisch grondgebruik en zijn, volgens het geldende bestemmingsplan, bedoeld voor de instandhouding en bescherming van de landschappelijke waarden. De functieaanduiding paardenhouderij “beperkt” zich tot een deel van de woonbestemming.

4.3.2.1. Functieaanduiding Paardenhouderij In de ruimtelijke onderbouwing behorende bij de vergunningverlening uit 2008 wordt aangegeven dat de veestal huisvesting gaat bieden aan twee

lakenvelder met kalveren, vijf Kerry-hill schapen en circa drie paarden met veulens. De dieren zouden ingezet worden bij het duurzaam beheer van de bijbehorende weilanden. Achteraf kan de vraag gesteld worden of op het perceel een aanduiding voor een paardenhouderij opgenomen had moeten worden. In de ruimtelijke onderbouwing en vergunning wordt niet gesproken over een paardenhouderij. Het is daarom opmerkelijk dat op het perceel een functieaanduiding is opgenomen voor het houden van vijftien paarden. Het is onzeker of de vergunning in 2008 verleend had kunnen worden als op dat moment bekend was dat hier een paardenhouderij van die omvang gerealiseerd had kunnen worden. Op dat moment had er zeer waarschijnlijk discussie ontstaan over de aard van de activiteiten en uitstraling in relatie tot de voorgestelde maatwerkoplossing. Ook kan de reikwijdte van de huidige functieaanduiding “paardenhouderij” ter discussie worden gesteld. De functieaanduiding beperkt zich tot een deel van het perceel en is, zo blijkt nu, niet gekoppeld aan een bouwvlak voor een gebouw. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties voor het gebruik of de bouwmogelijkheden.

op de vraag of de stapmolen (geen onderdeel van de aanvraag) gezien moet worden als een basisvoorziening voor het houden van dieren en past binnen het hobbymatige karakter van de activiteit. De vraag is in hoeverre dit advies nog relevant is voor de beoordeling van de voorliggende aanvraag omgevingsvergunning en de in de inspraakreactie naar voren gebrachte wensen. De stapmolen maakt geen onderdeel uit van de nieuwe aanvraag omgevingsvergunning en het advies van de Abc is gebaseerd op de in 2008 beooge situatie. De later toegevoegde bouwwerken zijn uiteraard niet in de beoordeling meegenomen en dus kan dat advies geen onderbouwing zijn voor het standpunt dat hier, in 2020, nog altijd sprake is van een hobbymatige activiteit. Hoewel het in de ogen van eigenaren gaat om basisvoorzieningen behorende bij een paardenhouderij is het niet aan de Abc om te oordelen over de ruimtelijke inpasbaarheid van dergelijke voorzieningen. De planregels van het bestemmingsplan en het gemeente ruimtelijke beleid bepalen de bouwmogelijkheden voor dergelijke voorzieningen. De Abc spreekt zich in haar advies dan ook niet uit over de ruimtelijke inpasbaarheid van de situering van stapmolen.

4.3.3. Ruimtelijke onderbouwing 2020

4.3.4.1 Bedrijfsmatig gebruik? Bij vergunningverlening in 2008 werd voorzien in extensief agrarische gebruik gericht op het duurzaam beheer van bijbehorende gronden. Niet in geschil zal zijn dat in afwijking van de toen gepresenteerde boerenhofstede een aantal “basisvoorzieningen” op het perceel zijn toegevoegd. Naast de gevolgen voor de ruimtelijke uitstraling en belangen van direct omwonenden speelt hierbij ook de vraag of door de aanwezigheid van al deze voorzieningen, in combinatie met de inrichting van het perceel en de overige activiteiten, hier nog sprake is van een hobbymatige activiteit. Op het moment dat dit niet het geval is en hier sprake is van een bedrijfsmatige activiteit dan kan er geen medewerking verlenen het toevoegen van bouwwerken. Dit geldt ook in het geval deze voorzieningen in de toekomst (gezamenlijk) kunnen leiden tot (agrarisch) bedrijfsmatig gebruik. Voor de beoordeling of hier sprake is van een bedrijfsmatige activiteit kan niet verwezen worden naar het advies van de Abc uit 2008. Om een beeld te krijgen van hebben de gemeente en de ODRU het perceel op 10 december 2020 bezocht. Uit het advies van de ODRU van d.d. 15 februari 2021 komt naar voren dat de verschillende voorzieningen (bouwwerken) en activiteiten bijdragen aan het bedrijfsmatige gebruik en karakter van het perceel. De

De ruimtelijke onderbouwing 2020 maakt voor wat betreft het hobbymatig houden van paarden een verwijzing naar vaste jurisprudentie. Daaruit blijkt dat het hobbymatig houden van paarden valt onder “agrarisch gebruik” en is toegestaan op gronden met een agrarische bestemming. Dit is dan ook niet in geschil. Echter volgt hier volgens eigenaren ook uit dat bij dit gebruik ook bijbehorende bouwwerken en voorzieningen zijn toegestaan. Dit is echter niet het geval. Ook uit de door eigenaren zelf aangedragen jurisprudentie komt naar voren dat de bouwmogelijkheden ten behoeve van het hobbymatig houden van paarden gekoppeld is aan de mogelijkheden in het bestemmingplan. Veelal via een bouwvlak. Nu het bestemmingsplan ter plaatse niet voorziet in een bouwvlak en de geldende planregels uitsluitend voorzien in een ontheffing ten behoeve van een agrarische bedrijfsvoering kan alleen geconcludeerd worden dat de bouwwerken in strijd zijn met het bestemmingsplan. De aanvrager verwijst ook naar een beoordeling van de Agrarische Beoordelingcommissie (hierna Abc) in 2008. Zij zijn in hun advies ingegaan 14 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

4.3.4 Beoordeling

ODRU adviseert een aantal bouwwerken en activiteiten te beperken om te kunnen blijven voldoen aan de randvoorwaarden voor hobbymatig gebruik. Voor het volledige advies van de ODRU verwijzen we naar de bijlage. 4.3.4.2 Ruimtelijke uitstraling Bij het door aanvrager voorgestelde boerenhofstedeprincipe komt vooral het natuurlijke en landschappelijke karakter naar voren. De openheid van de achterliggende weilanden en de ruimte voor natuur en (historische) landschapselementen wordt genoemd als één van kernkwaliteiten van deze ontwikkeling. Een verdere “verstedelijking” door nieuwe bouwwerken staat haaks op deze kwaliteiten. Ook al zijn de bouwwerken niet omvangrijk, ze dragen bij aan het gewijzigde en intensiever gebruik van de weilanden. Dit wijkt af van de in 2008 beoogde ontwikkeling en het “agrarisch gebruik” zoals aanwezig was toen het agrarisch bedrijf nog functioneerde. In die zin is de zorg van directe omwonenden begrijpen als zij aangeven eerder een toename dan een afname van agrarische activiteiten te zien. Een afnamen van de agrarische activiteiten was uiteraard de bedoeling bij de transformatie van een agrarische bouwperceel naar een woonbestemming met ondergeschikte agrarische activiteiten. Duidelijk is dat ook bij het hobbymatig houden van paarden de nodige “basisvoorzieningen” aanwezig dienen te zijn. Daarom is in 2009 vergunning verleend voor de stapmolen.

Bij de vergunning uit 2008 was al te zien dat er aansluitend aan het oorspronkelijke bouwperceel een weiland is omheind, waarschijnlijk voor het houden van paarden. Daar zijn nu de paddock en stapmolen gesitueerd. Nu ook uit de ruimtelijke onderbouwing 2020 blijkt dat voor het hobbymatig houden van paarden een voorziening als een paddock nodig is om jaarrond naar buiten te kunnen, is de aanwezigheid hiervan verdedigbaar. De locatie sluit aan bij het oorspronkelijke perceel en is uit praktische overwegingen niet te ver van de stal gelegen. De ligging van de paddock nabij de overige bebouwing zorgt er voor dat de “verstedelijking”, zowel fysiek als in gebruik, zich concentreert aan de voorzijde van het perceel. De situering sluit aan ook bij het boerenhofstedeprincipe uit de verleende vergunning. Door de andere ondergrond, de gebruikte omheining maar ook de omliggende verharding heeft deze echter wel een andere uitstraling. De gemeente heeft daarom op 19 februari 2021 Mooisticht aanvullend advies ontvangen met betrekking tot de inpassing van de paddock. Ook voor de paardenspringweide en de longeercirkel geldt dat deze bouwwerken niet omvangrijk zijn. Het effect van het gebruik van deze 15 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

voorzieningen, op hun locatie, is echter groot. De paardenspringweide en longeercirkel zijn namelijk gesitueerd op grotere afstand van de bebouwing, op gronden die van oorsprong uitsluitend als weiland is gebruikt en in de nabijheid van een woning van derden. Niet zozeer de bebouwing maar vooral het gebruik van de gronden staat haaks op de gemaakte maatwerkafspraken. Waar aan de voorzijde van het perceel de bebouwing geconcentreerd werd in een boerenhofstede, was het de bedoeling om de achterliggende weilanden extensief te beheren, gericht op natuurherstel en de ontwikkeling van landschapswaarden. De koebocht, waar nu de longeercirkel is gelegen, werd gezien als waardevol landschapselement en was onderdeel van de maatwerkafspraken. De directe omgeving wordt gezien al locatie waar een ecologische meerwaarde gecreëerd kan worden. Het intensieve gebruik van deze gronden in combinatie met de aanwezigheid van meerdere bouwwerken past niet binnen het voorgestelde ontwikkelbeeld. Daarnaast is het aannemelijk dat de derdebelanghebbenden, woonachtig in de nabijgelegen woning, geen rekening hadden hoeven houden met dit gebruik. Het bestemmingsplan en de verleende vergunning voorzien hier niet in en ook gedurende het functioneren van het agrarisch bedrijf werden de gronden alleen als weiland gebruikt.

Het is niet wenselijk medewerking te verlenen aan bouwwerken die door hun aanwezigheid en in dit geval voornamelijk door hun gebruik, het voorgestelde ontwikkelbeeld verstoren. Zeker wanneer hierdoor ook omwonenden in hun belang worden geschaad.

4.3.5 Wensen inspraakreactie In de inspraakreactie wordt gevraagd om de verschillende voorzieningen en bouwwerken positief te bestemmen en de functieaanduiding “paardenhouderij” te verruimen zodat alle voorzieningen gelegen zijn binnen deze functieaanduiding. Zoals uit het voorgaande is gebleken kan geen medewerking verleend worden aan de longeercirkel en de paardenspringweide omdat het bedrijfsmatige karakter van paardenhouderij versterken en geen bijdrage leveren aan de overeengekomen doelstellingen voortkomend uit de vergunningverlening uit 2008. Daarbij worden de adviezen van Mooisticht, de ODRU en provincie Utrecht meegenomen. Om dezelfde reden kan gheen medewerking verleend worden aan de verruiming van de functie-aanduiding “paardenhouderij”. Zoals aangegeven is het twijfelachtig of de huidige functieaanduiding aansluit bij de oorspronkelijke doelstelling en maatwerkafspraken van de vergunningverlening. Een

uitbreiding van de functieaanduiding sluit niet aan bij de doelstelling om de cultuurhistorische en landschappelijke waarden te behouden en versterken. De huidige functieaanduiding is een feit en zal gehandhaafd blijven. De agrarische bestemming staat het weiden van dieren niet in de weg.

4.4.2 Huidige bestemming Ter plaatse van de hooiberg geldt de bestemming “Woondoeleinden”. Het bijgebouw valt onder de algemene regeling voor bijgebouwen bij de woonbestemming. Een bouwvlak ter plaatse van de hooiberg ontbreekt.

4.3.6 Conclusie Gelet op het voorgestelde ontwikkelbeeld en het advies van Mooisticht en de ODRU kan in principe ingestemd worden met de paddock als aanvulling op het hobbymatig houden van paarden. Het bouwwerk wordt gezien als een voorziening voor het hobbymatig houden van paarden en hoewel in verschijningsvorm anders dat in 2008 beoogd, passend binnen de boerenhofstede. De paddock is gelegen aansluitend aan het oorspronkelijke bouwperceel, nabij de aanwezige bebouwing. De concentratie van bebouwing aan de voorzijde heeft zodoende geen onevenredig nadelige gevolgen voor de ontwikkeling van natuur en landschap op de achterliggende weilanden. Dit geldt niet voor de longeercirkel en de paardenspringweide. Het gebruik van deze bouwwerken doet afbreuk aan de kwaliteitsverbeteringen welke onderdeel waren van de maatwerkafspraken in 2008. Het toevoegen van dergelijke voorzieningen is niet noodzakelijk, niet inpasbaar en onnodig hinderlijk voor derde-belanghebbenden..

4.4. Hooiberg 4.4.1 Omschrijving De hooiberg maakt onderdeel uit van het oorspronkelijk agrarisch ensemble. De oorspronkelijke hooiberg had een kleiner oppervlak en was niet voorzien van wanden. Uiteindelijk is er toch vergunning verleend voor de nieuwbouw van een veel grotere hooiberg waarvan de begane grond is voorzien van wanden en toilet. Daarmee is het bouwwerk verandert in een gebouw. Na vergunningverlening en realisatie is de verdieping voorzien van (terugliggende) wanden waardoor er sprake is van een bijgebouw met een bouwhoogte hoger dan 5m. De voorliggende aanvraag omgevingsvergunning heeft betrekking op het legaliseren van dit gebouw. De wensen uit de inspraakreactie hebben betrekking op het gebruik van de hooiberg ten behoeve van nevenactiviteiten voor groepen van 15 tot 20 personen. 16 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

Het geldende bestemmingsplan voorziet in een mogelijkheid ontheffing te verlenen voor een bouwhoogte van 7 meter. De afwijkingsbevoegdheid geldt echter niet voor de goothoogte. Aangezien de goot- en bouwhoogte worden overschreden kan geen medewerking verleend worden. Daarbij wordt ook in overweging genomen dat de hooiberg al een groter oppervlak heeft dan maximaal is toegestaan.

4.4.3. Ruimtelijke onderbouwing 2020 In de ruimtelijke onderbouwing 2020 wordt ingegaan op het dichtzetten van verdieping van de hooiberg. Daarbij wordt gesteld dat door het terug laten vallen van de wandpanelen en het behoud van strobalen langs de randen de ecologische waarden worden verhoogd en de uiterlijke verschijningsvorm blijft behouden. Dit wordt door het advies van Mooisticht d.d. 19 februari 2021 onderschreven. Dit levert echter geen extra kwaliteitsverbetering op, aangezien de open verdieping al een vergelijkbare uitstraling en ecologische waarde had. Volgens de ruimtelijke onderbouwing zou het behoudt van de verschijningsvorm en niet zichtbaar zijn van de wandpanelen de belangrijkste reden moeten zijn om medewerking te verlenen aan het verzoek.

4.4.4. Beoordeling Met deze argumenten gaat aanvrager volledig voorbij aan het feit dat de constructieve verandering de gebruiksmogelijkheden van de verdieping

verruimd. Bij de vraag of medewerking verleend kan worden moet dus niet alleen gekeken worden naar de verschijningsvorm van het gebouw maar ook naar de gebruiksmogelijkheden. Zoals gezegd is bij de vergunningverlening in 2008 onvoldoende rekening gehouden met het feit dat de hooiberg niet gerenoveerd maar ook vergroot werd. Ondanks dat dit niet in de ruimtelijke onderbouwing is opgenomen werd dit wel door de provincie Utrecht geconstateerd. In haar brief van 21 september 2007 zegt de provincie Utrecht hierover het volgende: “Uit de bijgevoegde tekeningen blijkt dat de hooimijt na verplaatsing wat betreft de beganegrondlaag wordt ommuurd en van een afdekking wordt voorzien. Daarmee wordt een extra berging van 85m2 gecreëerd. Al met al komt hiermee de in te leveren oppervlakte bebouwing wel enigszins onder druk te staan.. Met andere woorden, de afstand tussen de eerdergenoemde minimale oppervlakte in te leveren bebouwingen de werkelijke vermindering van de oppervlakte verbouwing wordt daarmee behoorlijk. Ik verzoek u bij de initiatiefnemers er op aan te dringen om de ommuring van de verplaatsen hooimijt te laten vervallen en voor een eventuele berging ruimte te zoeken in de boogde veestalling.

Een dergelijk “gebaar” zal de aanvaardbaarheid uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening van de transformatie van het complex Mijndensedijk 53 bevorderen en tevens eventuele precedentwerking voorkomen.” Ondanks het advies is de hooiberg ongewijzigd vergund. Nu wordt gevraagd de gebruiksoppervlakte van het bijgebouw verder te vergroten door ook in te stemmen met de “ommuring” van de eerste verdieping. Hierdoor worden nieuwe gebruiksmogelijkheden gerealiseerd welke in afwijking zijn met de eerdere maatwerkafspraken en ongewenste en bedrijfsmatige functies op het perceel zouden kunnen faciliteren. Ook hierdoor kan afgevraagd worden in hoeverre “woondoeleinden” nog de hoofdfunctie van het perceel is.

4.4.5 Wensen inspraakreactie De in de inspraakreactie gevraagde uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden van de hooiberg voor groepsactiviteiten ondersteunen de onwenselijk geachte bedrijfsmatige ontwikkelingen. Ruimere 17 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

gebruiksmogelijkheden zijn in strijd met de hoofdfunctie van het perceel en de karakteristieke waarden van het perceel en het omliggende gebied. Hoewel de uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw misschien niet wijzigt wordt de gebruiksoppervlakte nagenoeg verdubbeld. Individueel en in samenhang met andere activiteiten op het perceel levert dit, bijvoorbeeld door een toename van het aantal verkeersbewegingen en benodigde parkeerplaatsen, een verstoring op van het gewenste ontwikkelbeeld en de daarvoor gemaakte maatwerkafspraken.

4.4.6 Conclusie Er is geen aanleiding om in afwijking van gangbaar ruimtelijk beleid, in vergelijking tot andere percelen met een woonbestemming, medewerking te verlenen tot het dichtzetten van de eerste verdieping van dit bijgebouw. Daarbij is in overweging genomen dat de uitstraling en ecologische waarden geen onderdeel van de afweging zijn omdat deze doelstellingen al waren bereikt via het verlenen van de vergunning in 2008. Daarbij is geconstateerd dat er elders op het perceel voldoende opslagruimte beschikbaar is. Zeker nu blijkt dat er in vergelijking tot hetgeen vergund in 2008 meer bebouwing op het perceel aanwezig is, zeker zolang de bestaande wagenberging niet vervangen is door de beoogde veestalling. Zoals in de inspraakreactie terecht wordt opgemerkt is ter plaatse van de hooiberg niet voorzien in een bouwvlak. Hier zal alsnog in worden voorzien, waarbij wonen wordt uitgesloten en uitsluitend opslag zal worden toegestaan.

4.5. Ringslangbroeihoop en takkenril 4.5.1 Omschrijving Bij de transformatie van een agrarische bouwperceel naar een woonbestemming is veel aandacht besteedt aan het versterken van de natuurwaarden op het perceel, voornamelijk langs de randen van de achterliggende weilanden. In een poging de natuurwaarden te versterken zijn er op het perceel een ringslangbroeihoop en takkenril gerealiseerd. Dit zijn vergunningplichtige bouwwerken. Met de onderhavige aanvraag wordt hier alsnog vergunning voor aangevraagd.

4.5.2 Huidige bestemming

4.5.4 Wensen inspraakreactie

De bouwwerken zijn gerealiseerd op een agrarische bestemming, niet voorzien van een bouwvlak. Het bestemmingsplan voorziet daarom niet in de mogelijkheid om hier bouwwerken te realiseren. De gronden mogen gebruikt worden ten behoeve van agrarisch grondgebruik en zijn bedoeld voor de instandhouding en bescherming van de landschappelijke waarden.

In de inspraakreactie wordt gevraagd de ringslangbroeihoop en takkenril mogelijk te maken in het nieuw bestemmingsplan.

4.5.5 Beoordeling Het versterken van de natuurwaarden is een doelstelling van gemeentelijke beleid. De ringslangbroeihoop en de takkenril kunnen bijdragen aan deze ambitie. De situering en omvang van de bouwwerken zijn passend binnen de landschappelijke karakteristiek. Ook in samenhang met de opgaande beplanting op dit deel van het perceel. Er zijn dan ook geen directe bezwaren tegen het verlenen van een vergunning voor deze bouwwerken.

4.5.6 Conclusie

4.5.3. Ruimtelijke onderbouwing 2020 In de ruimtelijke onderbouwing 2020 betoogt aanvrager dat de verleende vergunning uit 2008 voorziet in de betreffende bouwwerken. Daarbij verwijst aanvrager veelvuldig naar de ruimtelijke onderbouwing behorende bij deze vergunning en de door de provincie Utrecht afgegeven “Verklaring van geen bedenkingen”. De ruimtelijke onderbouwing en de vergunning uit 2008 voorzien inderdaad in een aantal maatregelen om de natuurwaarden te versterken. Echter is alleen vergunning verleend voor het uitvoeren van werkzaamheden zoals het afgraven van sloten, het realiseren van een waterpartij, het planten van bomen en het aanleggen van een inlaat (zie verleende vergunning 17 juli 2008). In de uiteindelijke vergunning en de aangeleverde ruimtelijke onderbouwing worden de ringslangbroeihoop en takkenril echter niet genoemd. De ringslangbroeihoop en takkenril ontbreken ook op de verschillende begeleidende schetsen en bouwtekeningen. De eerder verleende vergunning voorziet dan ook niet in de bedoelde bouwwerken. Ook in het bijbehorende natuuronderzoek en de “Verklaring van geen bedenkingen” van de provincie Utrecht worden de bouwwerken niet genoemd.

De Hoewel in strijd met het bestemmingsplan, is eventuele vergunningverlening voor een ringslangbroeihoop en de takkenril in overeenstemming met gemeentelijk beleid. Deze bouwwerken kunnen de ecologische waarden van het perceel verder verhogen. Alleen kan er wel worden afgevraagd in hoeverre deze ambities overeenkomen met het gebruik van dit perceel ten behoeve van een paardenspringweide en longeercirkel. Daarom zijn de paardenspringweide en longeercirkel ook niet inpasbaar (zie paragraaf 4.3).

4.6. Gewasteeltkas 4.6.1 Omschrijving In 2016 heeft de aanvrager een aparte aanvraag omgevingsvergunning (160672) ingediend voor de bouw van een gewasteeltkas op het perceel. De behandeling van de aanvraag is aangehouden op verzoek van de aanvrager. De verwachting is dat de behandeling binnenkort weer opgepakt kan worden. Om die reden wordt de gewasteeltkas ook in deze beoordeling meegenomen.

4.6.2 Huidige bestemming De gewasteelt kas is nog niet gebouwd maar moet komen op gronden met een agrarische bestemming, niet voorzien van een bouwvlak. Het

18 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

bestemmingsplan voorziet daarom niet in de mogelijkheid om hier bouwwerken te realiseren. De gronden mogen gebruikt worden ten behoeve van agrarisch grondgebruik en zijn bedoeld voor de instandhouding en bescherming van de landschappelijke waarden.

verleend wordt aan de bouw van een kas betekent dit een verdere toename van het bebouwd oppervlak. Dit draagt uiteraard niet bij aan het oorspronkelijke uitgangspunt voor een verdere “ontstening” van het landelijk gebied. Daarbij wordt het advies van Mooisticht d.d. 19 februari 2021 in de overweging meegenomen.

4.6.4 Wensen inspraakreactie In de inspraakreactie wordt gevraagd de gewasteeltkas positief te bestemmen.

4.6.5 Conclusie

4.6.3 Beoordeling Voor de gewasteeltkas geldt dat deze niet meegenomen is in de eerdere maatwerkafspraken en bij de vergunningverlening in 2008. De gewasteeltkas komt dan ook niet terug in de ruimtelijke onderbouwing en in de “Verklaring van geen bedenkingen” van de provincie Utrecht. In beginsel zijn er geen mogelijkheden om het oppervlak aan bijgebouwen verder te vergroten. Wanneer medewerking verleend wordt zal net als bij de andere bouwwerken op agrarische gronden beoordeeld moeten worden of deze landschappelijke inpasbaar zijn. Uitgangspunt blijft dat de achterliggende weilanden gebruikt worden ten behoeve van natuur- ontwikkeling en landschapsbeheer. Kwaliteiten als openheid en doorzichten zijn hier kenmerkend. Door de bebouwing te concentreren aan de voorzijde van het perceel en het achterliggende gebied open te houden wordt tegemoet gekomen aan het principe van de boerenhofstede en karakteristiek van het open landschap. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de genoemde longeercirkel en de paardenspringweide gaat het hier wel om een gebouw van enige omvang. De gewasteeltkas heeft namelijk een oppervlakte van 27m2 en een nokhoogte van 3m. Voor de gewasteeltkas geldt dat door zijn aanwezigheid het gebruik van dit deel van het perceel verder wordt geïntensiveerd.

Een intensiever gebruik van de achterliggende weilanden strookt niet met de oorspronkelijke doelstelling tot extensief gebruik en duurzaam beheer van de achterliggende weilanden. Het past ook niet binnen het vastgestelde inrichtingsplan. Wanneer er medewerking 19 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 2 maart 2021

De gewasteeltkas past niet binnen het oorspronkelijke inrichtingsplan en de ambities gericht op de “ontstening” van het landelijk gebied en extensief, duurzaam, landschapsbeheer van de achterliggende weilanden. Daarnaast zijn er grote twijfels of de kas past de uitstraling van het boerenhofstedeprincipe. Het advies van Mooisticht bevestigt deze twijfel. Vast staat dat de realisatie van bebouwing in weilanden niet past binnen de uitgangspunten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Bij dit besluit nemen we ook in overweging dat het bebouwd oppervlak voor bijgebouwen bij woningen wordt overschreden en de gemaakte maatwerkafspraken volgens ons nog niet volledig zijn uitgevoerd.