Document · PDF

Bijlage 2 - E Bijlagen bij de toelichting.pdf

Raad 30 september 2025, gemeente Stichtse VechtBij agendapunt: 11: Vaststellen bestemmingsplan Breukelerwaard Fase 3, Kavel 117.414 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Bestemmingsplan Bijlagen bij de toelichting

Breukelerwaard Fase 3 - Kavel 1 Vastgesteld

DNS Planvorming BV Amsterdam, 2 juli 2025 NL.IMRO.1904.BPCorridruitbr1BKL-VG01

Breukelerwaard fase 3 - kavel 1

"Breukelerwaard fase 3 - kavel 1" (vastgesteld)

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1

Inpassingsstudie

Bijlage 2

Laddertoets

Bijlage 3

Archeologisch onderzoek

Bijlage 4

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 5

Onderzoek ontplofbare oorlogsresten

242

Bijlage 6

Waterhuishoudkundig plan

259

Bijlage 7

Ecologisch onderzoek

298

Bijlage 8

Stikstofdepositie onderzoek

341

Bijlage 9

Mobiliteitsonderzoek

390

Bijlage 10

Quickscan Externe veiligheid

439

Bijlage 11

Advies Veiligheidsregio Utrecht

476

Bijlage 12

Advies omgevingsveiligheid

479

Bijlage 13

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. beoordeling

483

Bijlage 14

Nota Zienswijzen

504

"Breukelerwaard fase 3 - kavel 1" (vastgesteld)

Bijlagen bij de toelichting

"Breukelerwaard fase 3 - kavel 1" (vastgesteld)

Bijlage 1 Inpassingsstudie

"Breukelerwaard fase 3 - kavel 1" (vastgesteld)

B R E U K E L E N , I N PA S S I N G S S T U D I E A F V A L S C H E I D I N G S TAT I O N E N U I T B R E I D I N G B R E U K E L E R WA A R D 05 december 2023 22360-R

1 . IN LEIDIN G

5. L A ND SC HA P P E L I J K E I NPASSING

AANL EI D I NG � � � � � � � � � � � � � � �� 3

I N B E DDI N G I N ST R UCT UUR � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 27

D OEL � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 3

T H E M A’ S � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 28

OPGAVE � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 3

ZO N E R I N G VAN DE I N PAS S I N G � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 3 0

U I TGANG SPU NTE N � � � � � �� 3

S CH E TS I N PAS S I N G ( M O G E L I J K E I N DB E E L D) � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 3 3

OPZET � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 3

S CH E TS I N PAS S I N G ( T US S E N T I J D) � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 3 4

2 . AN ALYS E

6. BEE L D K WA L I TE IT A F VA L SC HE ID I NG SSTATI O N

LAND SCHAPSANALYSE � �� 4

M AS SA � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 3 6

LIGGING EN TOPOGR AF I E �� 4

R I CH T I N G E N UI TST R AL I N G � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 3 6

BODEM, GEOMORF OLO GI E EN H O O GTE�� 5

O R I E N TAT I E � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 3 6

ONTSTA A NS GES CHIEDENI S�� 6

R E F E R E N T I E B E E L DE N � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 3 7

LA NDS CHA PSTYPES �� 9 OCCUPATIEPATRONE N��1 2

8. F L E X I B I L ITE IT

O P DE L E N O F SAM E N VO E G E N � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 3 9

BEL EI D SANALYSE � � � � � � � �� 13

9. V I SU E L E I NPASSING

OMGEV INGS V IS IE ST I C H TSE VEC H T (2 0 2 2 )�� 1 3

B I J L AG E N: K A A RTE N

LA NDS CHA PSONTWIKKEL I NGSP L AN BR EU KEL EN, LO ENEN (2 0 0 8) ��1 5

R UI M T E G E B R UI K � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 4 4

STRATEGIS CHE V ERKENNI NG KNO O P PU NT BR EU KEL EN�� 1 6

WAT E R B AL AN S � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 4 5

PROV INCIA A L LA NDS C H APSBEL EI D�� 1 7

OVE R L AY K ADAST E R � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 4 6

RIJ KSBELEID: WATER EN BO DEM STU R END�� 1 7

OVE R L AY K L I C � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 4 7

3 . V IS IE OP DE LA N DSCHAPPELIJKE OPGAVE

OVE R L AY K L I C � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 4 8

VAN CONFR ONTATI E NA A R SA M ENSP EL �� 18

OVE R L AY K L I M AATST R E S ST E ST 8 3 M M � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 4 9

SCENAR I O 1 � � � � � � � � � � � � � � � �� 2 0

OVE R L AY K L I M AATST R E S ST E ST 2 0 0 M M � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 50

SCENAR I O 2 � � � � � � � � � � � � � � �� 2 0

OVE R L AY S M P � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 51

SCENAR I O 3 � � � � � � � � � � � � � � �� 2 0

4 . RU IMTELIJ KE PRIN CIPES

I K AVEL SLOTE N ALS O R D ENEND P R INC IP E � �� 2 1 I I BOR G E N VAN D E O P ENH EID A LS LA ND SC H A P P ELIJK E K WA LIT EIT � � � � � � � � � � 2 2 I I I L AND SCHAPSPATR O ON INZ ET T EN VOOR WAT ER B ER GING EN NATU U R WAAR D E � � � � � � � �� 2 3 I V ACCENTU ER E N VAN D E EV ENA A R SWET ER ING �� 2 4 V VO ORTU I N ALS VER ANK ER ING VA N H ET B ED R IJV ENT ER R EIN A AN DE SNE LWE G � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� 2 5 VI HE R PL ANT VAN BO M EN LA NGS H ET A M ST ER DA M R IJNK A NA A L � � � � � � � � � � � � 2 6

I N H O U D S O P G AV E

1 . INLEIDIN G A AN LEIDING

De scenario’s kunnen worden gezien als fasering op

O PZ E T

De gemeente Stichtse Vecht heeft het voornemen om

hoofdlijnen voor verschillende momenten in de toekomst.

De opzet van het document is als volgt: op basis van de

een nieuw afvalscheidingsstation (ASS) te realiseren in de

Op elk moment dient de inpassing bij te dragen aan de

beleidsanalyse, landschappelijke analyse worden de

omgeving van bedrijventerrein ‘de Corridor’. Dit station

landschappelijke structuur en samenhang.

kaders van de inpassing vastgesteld. Dit wordt vertaald

is ter vervanging van de bestaande voorzieningen in de

in een visie op de landschappelijke inpassing waarin

voormalige gemeenten Maarsen, Breukelen en Loenen.

UITGANGSPUN T E N

wordt toegelicht op welke landschappelijke structuren

De nieuwe locatie biedt ruimte aan betere afvalscheiding

■ Op basis van een eerdere locatiestudie is de beoogde locatie naar voren gekomen vanwege de goede centrale geografische ligging in de gemeente, de bereikbaarheid en de koppeling met de toekomstige ontwikkeling van het bedrijventerrein (bundeling van opgaves). Deze locatie is daarmee meer geschikt dan bijvoorbeeld de overzijde van A2 in het open landschap.

wordt aangetakt en hoe de inpassing bijdraagt aan de

(recycling en upcycling) en komt centraal binnen de gemeente te liggen. Omdat de beoogde locatie buiten de rode contour ligt is een goede landschappelijke inpassing vereist.

D OEL De landschappelijke inpassing laat zien op welke wijze en met welke randvoorwaarden het station en de nodige infrastructuur acceptabel ingepast kan worden in de omgeving. Het ASS moet beoordeeld worden binnen het huidige beleid en regels voor het landelijk gebied.

OP GAV E Voor de omgeving van het afvalscheidingsstation ligt reeds een (schematisch) ontwerp. Deze heeft echter beperkt relatie met de omliggende landschapsstructuur en stedenbouwkundige opzet. De locatie ligt in een gebied dat later ontwikkeld zal worden tot bedrijventerrein, maar

■ Bedrijventerrein de Breukelerwaard heeft als voorwaarde voor de inpassing van het afvalscheidingsstation gesteld dat deze niet direct aan de bestaande bedrijven wordt gebouwd. ■ In de plannen wordt rekening gehouden met de compensatieverplichting oppervlaktewater voor het afvalscheidingsstation, maar wel met doorkijk naar wat dit betekent voor de structuur van het bedrijventerrein. Dit houdt in dat er voldoende ruimte wordt vrijgehouden voor adaptatie van hemelwater (als eis vanuit het LIOR en landelijk beleid) om daarmee het risico op overstroming bij hevige neerslag te beperken

zal in de tussentijd ‘vrij’ in het landschap liggen. Er wordt daarom uitgegaan van drie scenario’s: ■ Scenario 1: Het afvalscheidingsstation ligt vrij in het landschap ■ Scenario 2: Het afvalscheidingsstation wordt ontwikkeld samen met het direct aangezende bedrijfskavel ■ Scenario 3: Het afvalscheidingsstation midden in het bedrijventerrein

INLEIDING -3-

landschappelijke kwaliteit en welke visuele effecten het plan tot gevolg heeft. Met de scenariostudie wordt inzichtelijk gemaakt hoe de inpassing op verschillende momenten ‘werkt.’ Tenslotte wordt in de landschappelijke inpassing inzichtelijk gemaakt welk ruimtegebruik, dwarsprofielen en maatregelen er nodig zijn.

2. ANA LYS E L A NDS C H A P SA NA LYS E L I G GI NG EN TOPOGR AFIE Het beoogde plangebied voor het bedrijventerrein waar het afvalscheidingsstation onderdeel van uit zal maken ligt ten noordwesten van Breukelen in de voormalige polder Breukelerwaard. Het gebied ligt ingeklemd tussen

de A2 en verzorgingsplek ‘Ruwiel’ aan de westzijde, het Amsterdam-Rijnkanaal en de spoorlijn Utrecht - Amsterdam aan de oostzijde, het bedrijventerrein de ‘Corridor’ aan de

OVER HOLLAND

zuidzijde en restanten van het landgoed Over-Holland aan de noordzijde.

RUWIEL

BREUKELERWAARD

CORRIDOR

Breukelen

A N A LY S E -4-

kust is gevormd. Overstromingen met het sedimentrijke

80 en 120 centimeter diepte. De gronden grenzend

Rijnwater leidden tot de vorming van oeverwallen

aan de oeverwallen van de Aa en de Vecht maken deel

Het plangebied is gelegen tussen de rivieren de Aa en

en rivierkommen bovenop de veengronden (klei-op-

uit van de zogenoemde ‘rivierbegeleidende venen’ en

Vecht, in het ‘klei-op-veenlandschap’ dat de overgang

veenlandschap). Het veen werd bedekt met een kleilaag

worden gekenmerkt door een steeds dunner wordende

vormt tussen het westelijke rivierenlandschap en het

welke dunner wordt naarmate de afstand tot de rivier

kleilaag bovenop het veen. Van dik naar dun zijn dit:

mariene landschap. De centrale landschapsvormende

groter wordt. Het plangebied ligt in de rivierkomvlakte

drechtvaaggronden (veenondergrond beginnend

processen voor dit landschap zijn veengroei en minerale

tussen de Aa en de Vecht, omringd door de oeverwallen

tussen 40-80 centimeter diepte), waardveengronden

sedimentatie. De Vecht, van oorsprong een zijtak van de

(stroomruggen) van beide rivieren. De ondergrond wordt

(veenondergrond beginnend tussen 25-40 centimeter

Rijn, stroomde door een uitgestrekt veenmoeras dat circa

gekenmerkt door poldervaaggronden bestaande uit

diepte), weideveengronden (veenondergrond beginnend

6.000 jaar geleden met de sluiting van de Nederlandse

zware klei met een veenondergrond beginnend tussen

tussen 10-25 centimeter diepte) en koopveengronden.

Geomorfologische kaart

Bodemkaart

Hoogtekaart

B O DEM , GEOM OR F OLO G IE E N H OOGT E

Een ander kenmerkend fenomeen van dit landschap LEGENDA

LE G E N DA

is dat in de loop der tijd omkering van het reliëf

Stroomrug

Kalkloze poldervaaggronden

heeft plaatsgevonden (‘reliëfinversie’). Tot de vroege

Rivierkomvlakte

Kalkhoudende poldervaaggronden

middeleeuwen lag het land veel hoger dan de Vecht.

Ontgonnen veenvlakte

Kalkloze drechtvaaggronden

Ontwatering ten behoeve van ontginning door de

Moerige eerdgronden

mens leidde echter tot oxidatie en daarmee inklinking

Weideveengronden op bosveen

(daling) van het veen. De minerale sedimenten van de

Koopveengronden op bosveen

oeverwallen en stroomgeulen daalde hierbij minder snel

Waardveengronden op zeggeveen

dan het omringende veen, waardoor de oorspronkelijk

Terp

laaggelegen oeverwallen en dichtgeslibde stroomgeulen nu de hoogste delen van het landschap zijn.

A N A LY S E -5-

ONTSTAANSGESC HI ED E N IS Landschapsstructuren De ontstaansgeschiedenis van de plek hangt sterk samen met de landschappelijke ondergrond en hoe men dit in cultuur heeft gebracht. Drie (landschappelijke) structuren zijn hierin leidend: ■ De oeverwal: ■ Voornamelijk in gebruik genomen voor Akkerbouw

EVENAARSWETERING

■ Landschapskarakter van singels (halfopen landschap) ■ Eerste bebouwingspatronen: lintbebouwing. ■ De rivierkom: ■ Polder Breukelerwaard; ■ Open landschap, nagenoeg geen beplanting ■ In gebruik genomen als grasland; ■ Strokenverkaveling.

RIVIERKOM

■ De Evenaarswetering ■ ‘Achtergrens’ van de veenontginning en diende als ontwatering van het gebied ■ Nu: scherpe contrastlijn tussen verkavelingsrichtingen ■ Maar ook deels doorsneden door infrastructuur

OEVERWAL

A N A LY S E -6-

(Voorm.) Relicten in het landschap: ■ Molenwetering ( = noordgrens plangebied = Evenaarswetering) ■ Polder Breukelerwaard ■ Kasteel Ruwiel ■ Buitenhuizen: ■ Westelijke oever Vecht: Vechtvliet, Vechtstroom, Vijverhof, Over-Holland; ■ Oostelijke oever Vecht: Gunterstein, Watervoort, Wachtenhof, Kweekoven, Groene Vecht, Voortwijk, Boomoord, Weerestein, Overstein.

Kaart van het gedeelte der Nederlandsche waterlinie tusschen de Zuiderzee en Utrecht | Bron: Het Utrechts Archief, catalogusnummer 2092-2, ca. 1810

A N A LY S E -7-

EVENAARSWETERING

Veenontginning Ontginning vanaf de Breukelerwaardse dijk. De Evenaarswetering vormt de achterkade van de ontginning. De Breukelerwaard is al voor 1240 ontgonnen vanaf de Breukelerwaardse Dijk (gelegen in de omgeving van de huidige Heijcoplaan en Looijersdijk). De Evenaarswetering in het noorden was de achterkade van deze ontginning. Langs deze wetering stond vanaf ergens tussen 1470 en 1538 een poldermolen, die afwaterde op de Vecht. Het betrof een wipmolen, die zich net buiten de grenzen van het plangebied bevond. Sinds 1890 stond hier een stoomgemaal. In 1904 is de molen gesloopt.

A N A LY S E -8-

012 L A NDSC HAPSTY PES Vroege veenontginning ■ De vroege veenontginningen zijn hoofdzakelijk direct aansluitend aan de oeverwallen gelegen en zijn sterk beïnvloed door de rivier (kommen), waardoor zij iets hoger liggen en klei aanwezig is. De ondergrond kent relatief veen kleine hoogteverschillen. De sloten en kavelranden zijn veelal recht, geknikt en op onregelmatige afstand van elkaar. Ook bevinden zich grotere blokken nabij de rivier. Slootkanten zijn vaak steiler. Het landschap is hoofdzakelijk open, waarbij de oudere bebouwing zich veelal aan de rand, op de oeverwallen is gesitueerd.

012

6ÿ67ÿ ÿ7ÿ6 6797ÿ676ÿ6 ÿ777777 9!"ÿ78#8 9!"ÿ78#8 7 6997 $6"! %8ÿ89"7 &#%8ÿ"ÿ'8ÿ7%(

■ De Breukelerwaard tussen Breukelen en Ter Aa vormt een vroege ontginning, die vanaf de randen in diverse richtingen heeft plaatsgevonden. Dit gebied ligt thans grotendeels binnen de bebouwde kom van Breukelen.

56789 6 9 7ÿ7ÿ8ÿ7ÿ 9ÿ

A N A LY S E -9-

B U I TENPLAATSEN Cultuurhistorische 56789 89 ÿ7ÿ9ÿ9waardenkaart 99 89ÿ8789ÿ9over 8 buitenplaatsen

Nabij het plangebied, ten oosten van het Amsterdam-

■ Beeldbepalende onderdelen van buitenplaatsen zijn onder meer de parken, parkbossen, grachten en vijvers, sierlijk en statig gedecoreerde hoofdhuizen en bijgebouwen, koepels aan de weg of de Vecht, en lanen en zichtlijnen.

Rijnkanaal, zijn verschillende buitenplaatsen gelegen.

■ Veelal behoorden tot de buitenplaats ook (ommuurde) moestuinen, boomgaarden en diverse landerijen

westen van het Amsterdam-Rijnkanaal nog door.

Het Amsterdam-Rijnkanaal vormt hierbij een harde grens tussen het plangebied en de buitenplaatsen aan de overkant, maar in het verleden was dit niet het geval.

Zo loopt de buitenplaats ‘Over-Holland’ in principe ten

A N A LY S E - 10 -

OUDE HOLLANDSE WAT E RLIN IE

NATU U RNETW ERK NED ERL A ND (NNN)

Het plangebied is gelegen in het inundatieveld van de

De noordzijde van het plangebied wordt begrensd door

Oude Hollandse Waterlinie.

een gebied in het natuurnetwerk Nederland. De contour hiervan valt samen met de voormalige buitenplaats Over

Bron kaart: Cultuurhistorische Atlas, provincie Utrecht

Holland. De Evenaarswetering vormt de grens tussen het natuurgebied en het plangebied.

A N A LY S E - 11 -

OC C UPATI EPATR ONEN De landschapsstructuren gaven een beeld van het oorspronkelijke landschap en de cultivatie hiervan in sterke samenhang. Vanaf eind 19e eeuw en in de 20e eeuw vindt er op grote schaal ontwikkelingen plaats die weinig tot geen relatie met dit oorspronkelijke landschap hebben. Deze grote infrastructuurlijnen en uitbreiding van het bebouwd gebied veranderen het landschap op brute wijze, met opdeling en fragmentatie van de landschapspatronen tot gevolg. ■ Breukelen ontwikkelt zich langs de Vecht, en later met planmatige uitbreidingswijken en bedrijventerrein Breukelerwaard langs ‘de Corridor.’ ■ Aanleg Kanaal ■ 1881 Besluit aanleg Merwedekanaal (Amsterdam Utrecht) ■ 1931 Besluit verbreding Merwedekanaal en omgebouwd tot Amsterdam-Rijnkanaal ■ 1952 Gereed ■ Spoorlijn Amsterdam - Utrecht ■ Snelweg A2 ■ Hoogspanningstrace

A N A LY S E - 12 -

B ELEIDSA NA LYS E OM GEVI NGSVI SI E STI CH TS E VE CH T (2 02 2 ) Toekomstbestendig ontwikkelen bedrijventerrein Breukelerwaard Breukelerwaard is een hoogwaardig bedrijventerrein met bedrijven met allure. Dit bedrijventerrein aan De Corridor is volledig klimaatproof: duurzame energieopwekking, ruimte voor biodiversiteit, hoogwaardige inrichting met veel groen en water. De zichtlocatie langs de A2 is optimaal benut en het hoogwaardige bedrijventerrein is een visitekaartje voor de gemeente. De toename van 9 tot 12 hectare bedrijventerrein is een fantastische injectie voor de werkgelegenheid in de gemeente en regio. Daarnaast kijken we naar vestigingsmogelijkheden voor een regionaal bedrijventerrein.

A N A LY S E - 13 -

Toekomstbestendig vitaal platteland Onderdeel van een toekomstbestendig platteland is een kwantitatief en kwalitatief goed natuurnetwerk. In de gemeente Stichtse Vecht is veel waardevolle natuur aanwezig: ■ Natura 2000 gebied: de Oostelijke Vechtplassen ■ Natuur Netwerk Nederland: o.a. buitenplaatsen langs de Vecht, Polder Mijnden, trekgaten bij Scheendijk, ■ Polderreservaat Kockengen, de Aa, de Nieuwe Wetering, etc. ■ Natte parels: gebieden met hoge potentie op het gebied van waternatuur en -kwaliteit (waterparels) ■ Weidevogelkerngebied: westelijk veenweidegebied ten noorden en westen van Kockengen ■ Weidevogelrandzone: westelijk veenweidegebiedten oosten van Kockengen en rondom Nieuwer Ter Aa. Het overgrote deel van het westelijke veenweidegebied is weidevogelgebied. Het oostelijk veenweidegebied / Plassengebied is grotendeels natuurgebied (Natura 2000 en NNN). Aanvullend hierop zijn groene contour gebieden (toekomstig NNN) en ecologische verbindingen aangewezen. De door de Provincie Utrecht en regio gewenste robuuste ecologische verbindingen verbinden het westelijke en oostelijke veenweidegebied (en Plassengebied). De gemeente wil invulling geven aan deze robuuste ecologische verbindingen.

A N A LY S E - 14 -

L A NDSC HAPSONTWI KKE LIN G S P LAN B REUKELEN, LOENEN (2 008 ) ■ Landschap en grondgebruik: ■ Weidelandschappen-Oost: behouden en versterken open agrarisch landschap ■ Behouden en versterken relatie tussen landschappen aan weerszijde van grote infrastructuur ■ Behouden karakteristieke bomenrijen langs Amsterdam-Rijnkanaal ■ Natuur en water: ■ Ontwikkelen groene buffers tussen stedelijk gebied Breukelen en het buitengebied door uitbreiding van natuur- en bosontwikkeling ter versterking van ecologische waarden en landschappelijke oostwestrelaties en ten behoeve van recreatief gebruik ■ Samenhangend ontwerp beplanting langs rijksweg A2 bestaande uit landschapsstroken. ecologische zones en ecologische stapstenen (beplantingsplan A2-Noord), versterken natuurwaarden bermen ■ Cultuurhistorie en recreatie: ■ Ontwikkelen/complementeren groot recreatief padennetwerk ten behoeve van recreatieve toegankelijkheid veenweidegebied en Vechtzone ■ Behouden en ruimtelijke versterken bestaande landgoederen en buitenplaatsen door waarborgen huidige natuurwaarden (door rangschikking Natuurschoonwet), aanvullen samenhangende laanbeplanting en bos-en natuurontwikkeling; vergroten recreatieve toegankelijkheid

Bron: Kaart ‘Uitwerking landschapsvisie’ - Gemeente Stichtse Vecht

A N A LY S E - 15 -

STR ATEGI SC HE VER KEN N IN G KN OOP P UN T B REUKELEN ■ Positionering in de regio: ■ Samenkomen van twee werelden (Snelle Vecht <> Langzame Vecht): gebiedskwaliteiten koesteren en benutten voor realiseren interactiemilieus;

Op de overzichtskaart van de ruimtelijke maatregelen is

■ Milieu en gezondheid: ■ Gezonde leefomgeving: ruimte voor natuurbeleving, groen en water, ontmoeting, buitenspelen, fietsen en wandelen;

ook een geluidsscherm van 10m opgenomen langs de A2,

■ Duurzaam bouwen en natuurlijk bouwmateriaal, bijvoorbeeld: groene gevels of blauwe daken, halfverharding, groen parkeren.

en versterken van de landschappelijke kwaliteit bij de

■ Groene Poort naar de omgeving: belangrijke schakelfunctie tussen verschillende landschappen en natuurgebieden van het Groene Hart (o.a. vergroten herkenbaarheid en beleefbaarheid Oude en Nieuwe Hollandse Waterlinie (o.a. inundatiegebieden en Linie van Ter Aa)). ■ Kwaliteiten benutten en verzilveren: ■ Integrale ontwikkeling knooppunt: behouden en waar mogelijk versterken bestaande gebiedskwaliteiten; ■ Groenblauwe hoofdstructuur: behouden karakteristieke identiteit van het gebied door zorgvuldige inpassing van waardevolle structuren (bijvoorbeeld: oude verkavelingspatronen en weteringen). ■ Kansen voor verstedelijk – tussen snelweg en spoor – Breukelerwaard-Noord: ■ Duurzaam karakter: aandacht voor circulair ruimtegebruik, duurzame energieopwekking, biodiversiteit en hoogwaardige inrichting met veel groen en water.

A N A LY S E - 16 -

ten westen van o.a. het Bedrijventerrein Breukelerwaard. Deze maatregel staat haaks op het mogelijk behouden uitbreiding van het Bedrijventerrein

PR OVI NC I AAL LANDSCH AP S BE LE ID Kwaliteitsgids Utrechtse landschappen ■ Grote diversiteit aan landschappen ■ Ontwikkelen met behoud van specifieke kwaliteiten van het landschap ■ Rivierengebied: waarborgen, versterken en ontwikkelen van de eigen identiteiten. ■ Schaalcontrast van zeer open naar besloten ■ Samenhangend stelsel van Rivier, uiterwaard, oeverwal en kom

R I JKSB ELEI D: WATER EN BOD E M ST URE N D Het water en de bodem is de basis voor het bestaan, en van groot invloed op het dagelijks leven. Het kabinet wil daarom bij de inrichting van Nederland meer rekening houden met water en bodem. Dit is van groot belang voor het gebied: de atlas van de leefomgeving constateert bodemdaling in de ondiepe ondergrond. Dit benadrukt de noodzaak voor een bodem- en waterrobuust ontwerp. ■ Niet afwentelen: op toekomstige generaties, andere gebieden of van privaat naar publiek. Dus de inrichting van een gebied moet voldoende rekening houden met het langdurig vasthouden van water. ■ Rekening houden met extremen, dus niet alleen ontwerpen op huidige neerslag maar anticiperen op meer regenval. ■ Samenhang tussen wateroverlast, droogte en bodem, dus water langer vasthouden om droge periodes te overbruggen, voldoende ruimte voor opvang en tegengaan van bodemdaling. ■ Minder afdekken (verharding), minder vergraven en verontreinigen

A N A LY S E - 17 -

3. VISIE O P D E L A N D SCH A P P E L IJ K E O P GAVE VAN C ON FRON TATIE NAAR SAME NSPE L ■ Er is sprake van een confrontatie tussen het natuurlijke/ gecultiveerde landschap en de structuren uit de occupatielaag. Dit leidt tot fragmentatie ■ Deze fragmentatie is reeds ingezet met bebouwing en de infrastructuur. Daardoor dreigen ‘restanten’ van het landschap over te blijven die door gebrek aan context niet meer te lezen zijn. ■ Nu is er de mogelijkheid om aanwezige patronen te versterken, en daarmee meer eenheid in het landschap te brengen. Dat betekent: een scherp en contrastrijk raamwerk dat voortbouwd op de ingredienten van het landschapskarakter als leidraad voor ontwikkelingen in de occupatielaag. Kortom: een samenspel i.p.v. confrontatie. ■ De bepalende kenmerken van het landschap zijn openheid, eenduidige kavelrichting met kavelsloten en doorzichten. Openheid en ontwikkeling staat haaks op elkaar, maar door het toepassen van ingredienten van het open landschap zoals kavelsloten met brede bermen en doorzichten is dit landschap leesbaar te houden.

V I S I E O P D E L A N D S C H A P P E L I J K E O P G AV E - 18 -

Openheid van de vroege veenontginning met kavelsloten

Afstand van bebouwing tot sloten draagt bij aan openheid

Openheid van de vroege veenontginning met kavelsloten

Confrontatie van landschap en occupatielaag

V I S I E O P D E L A N D S C H A P P E L I J K E O P G AV E - 19 -

De Provincie Utrecht heeft in een eerste ambtelijke beoordeling (juni 2022) de uitbreiding van bedrijventerrein Breukelerwaard als kansrijk beoordeeld. In deze beoordeling zijn wel een aantal knelpunten benoemd die opgelost dienen te worden. Zo vraagt Provincie Utrecht onder andere aandacht voor de ecologische verbinding aan de noordzijde (mag geen hinder ondervinden), de ontsluitingsproblematiek en de ligging in overstroombaar gebied (lokale wateropvang nodig). Naar inschatting van gemeente Stichtse Vecht zijn de genoemde knelpunten, op termijn, op te lossen. Daarnaast speelt voor de inpassing ook de factor tijd een rol. Het afvalscheidingsstation en de uitbreiding van het bedrijventerrein worden niet in hetzelfde tijdsbestek ontwikkeld. Het afvalscheidingsstation dient ook op afstand van de bestaande bedrijven te worden gerealiseerd. Daarmee wordt de opgave tweeledig: hoe verhoudt het afvalscheidingsstation zich tot het landschap in de tussenfase en in het eindbeeld. Hiervoor worden 3 scenario’s gehanteerd:

SCE NARIO 1

SC E N AR I O 2

SC E N AR I O 3

■ Positie: vrijliggend object in het landschap

■ Positie: verankerd met gedeeltelijke ontwikkeling van het bedrijventerrein

■ Positie: ASS opgenomen in het bedrijventerrein.

■ Opgave: ‘botsing’ tussen kavelstructuren

■ Vrijliggend object ■ Gedeeltelijk verankerd

■ Opgave: landschappelijk karakter verweven met uitbreiding bedrijven terrein & creeren van herkenbare ruimtelijke eenheden in het landschap

■ Opgenomen in het bedrijventerrein

“TUSSENFASE”

V I S I E O P D E L A N D S C H A P P E L I J K E O P G AV E - 20 -

“EINDBEELD”

4. RU IMTELI J KE P R I N C I P ES De landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein

LANDSCHAPSPATROON

KAVELSLOTEN ALS RUIMTELIJK

en afvalscheidingsstations is gebaseerd op een zestal

(BESTAAND)

ORDENEND PRINCIPE

ruimtelijke principes. Breukelerwaard ■ I. Duidelijk en herkenbaar landschapspatroon met kavelsloten als ordenend principe ■ II. Borgen van openheid langs de kavelsloten ■ III. Landschapspatroon inzetten voor waterberging en natuurwaarde van het landschap met natuurlijke oevers als onderdeel van robuuste ecologische verbinding. ■ IV. Accentueren van de Evenaarswetering als landschapsscheidend element ■ V. Voortuin als verankering van het bedrijventerrein aan de snelweg Amsterdam-Rijnkanaal ■ VI. Herplant van bomen langs de lange lijn van het Amsterdam Rijnkanaal

I KAV ELS LOTEN A LS O RDE NE ND PRINCIPE ■ Instandhouden van oorspronkelijke patroon aan weerszijde snelweg (de overwegende polderrichting) en op te nemen in ontwikkeling van een deel van de uitbreding van het bedrijventerrein ■ Daarnaast een nieuw landschapspatroon introduceren voor de uitbreiding van bedrijventerrein de Breukelerwaard als oplossing voor de confrontatie tussen de richtingen en contouren.

RUIMTELIJKE PRINCIPES - 21 -

II B ORG EN VA N DE OPE NHE ID ALS L A NDS C H A P P ELIJ KE KWALIT E IT ■ Benutten van het brede groene raamwerk van sloot plus talud voor het instandhouden van openheid tussen percelen (verhouding 3:1)

12m 2:1 (te krap)

■ Dat betekent ook dat lagere bebouwing dichter bij elkaar kan staan, mits dezelfde verhouding wordt gerespecteerd. ■ Deze kwaliteit vereist ook een goede beeldkwaliteit van de invulling om verrommeling tegen te gaan (zie hoofdstuk beeldkwaliteit)

15m 24m

12m 3:1 (balans)

15m 36m

12m 4:1 (ruimte loopt weg)

15m 48m

GROEN RAAMWERK BORGT DE OPENHEID TUSSEN STUDIE BREEDTE / HOOGTEVERHOUDING

PERCELEN

RUIMTELIJKE PRINCIPES - 22 -

III LA N DS CH A P S PATRO ON INZE T T E N VOOR WATERBERG ING EN NAT UURWAARDE ■ Landschapspatroon met kavelsloten schept ruimte voor openheid en samenhang in het ruimtelijk raamwerk ■ Het landschapspatroon dient ook als waterberging, gezien de forse waterbergingsopgave (zie bijlage voor de klimaatstresstest van de 83mm en 200mm bui). Flauwe taluds, in combinatie met de drooglegging van de bouwkavels geeft een fors debiet in het gebied.

LANDSCHAPSPATROON DIENT OOK ALS WATERBERGING EN NATUURWAARDE

■ Inrichting van flauwe taluds (1:6) en natuurvriendelijke oevers en sporadische oeverbeplanting zoals Els en Wilg geven het groene raamwerk ook natuurwaarden mee.

15m

TALUD & LANDSCHAPPELIJKE ZONE

3,5m

13m

3,5m

RUIMTELIJKE PRINCIPES - 23 -

IV AC C ENTUEREN VA N DE E V ENA A RS WETERIN G ■ De Evenaarswetering aan de noordzijde van het gebied is een belangrijk onderdeel van het verhaal over het onstaan van het gebied als achterzijde van de ontginning ■ In de nieuwe structuur wordt de Evenaarswetering als lijnvormig object aangezet om deze beter zichtbaar te maken. ■ De lijn van de Evenaarswetering bestaat daarmee uit drie parallele structuren op verschillende hoogtes (laag - midden - hoog): ■ De rechtlijnige watergang als basis ■ Een doorgaande structuur van ruig gras ■ Regelmatig geplaatste overstaanders (bomen)

RUIMTELIJKE PRINCIPES - 24 -

V VOORTU IN A LS V ERANKE RING VAN HE T B EDRIJ V ENTERREIN A AN D E SNE LWE G ■ De driehoekig ruimte tussen de bestaande bedrijven aan de corridor, de A2 en het beoogde bedrijventerrein is een belangrijke schakel in de landschappelijke samenhang van het bedrijventerrein. ■ Tegelijkertijd bepaald de invulling van deze ruimte ook de zichtbaarheid van de bedrijven, zowel op het bestaande bedrijventerrein als de uitbreiding van het bedrijventerrein. ■ De ruimte wordt ingezet als ‘voortuin’ voor het bedrijventerrein met een laagblijvende invulling die meer structuur geeft aan de voorgrond, zonder de achterliggende gebouwen te beperkten in het zicht. ■ De landschappelijke invulling van de ruimte beslaat een aantal rietslagen in laagtes, met een structuur in het verlengde van de bedrijven. Dit geeft zowel dieptewerking als structuur.

RUIMTELIJKE PRINCIPES - 25 -

V I H ERP LA N T VA N BOME N LANGS HE T A M STERDA M RIJ NKA NAAL ■ Versterking van de lange lijnen van het kanaal als logische versterking van het landschapskarakter van de occupatielaag d.m.v. herplant van (laan)bomen ■ Werkt als zichtbuffer tussen de woningen aan de overzijde van het kanaal en het bedrijventerrein ■ De gemeente zet zich in voor het herstel van de beplanting. De grond is echter eigendom van Rijkswaterstaat.

RUIMTELIJKE PRINCIPES - 26 -

5. LA NDSC H A P P ELI J KE I N PAS S IN G IN BEDDING IN STRU CT UUR Het afvalscheidingstation is uiteindelijk onderdeel van het bedrijventerrein. Hiervoor is logisch om vast vooruit te kijken naar het doorzetten van de landschappelijke inpassing en de consequenties voor het bedrijventerrein. Het totale plangebied is ca. 17,5 hectare en wordt doorsneden door een hoogspanningstrace. Daarnaast is er vanuit de noodzaak voor compensatie van de toename verharding extra oppervlaktewater nodig. In 2050 moet alles (volgens het LIOR) zo ingericht zijn dat een bui van minimaal 70mm niet leidt tot wateroverlast. De waterstructuur van het nieuwe slotenpatroon kan hierin voorzien. De bouwvelden reageren op het slotenpatroon

PLANGEBIED

CONTOUREN

GROEN RAAMWERK & WATERCOMPENSATIE

BOUWVELDEN

vanuit de polder en het bedrijventerrein. Daarbij blijft er netto 10 ha bouwveld over.

L A N D S C H A P P E L I J K E I N PA S S I N G - 27 -

T H EMA’S WATER STR UC TUUR ■ Hierarchisch onderscheid in kavelsloten ■ Brede sloten sloten (5m) in noord-zuidelijke richting. Hier is het doorzicht belangrijk, dus overkluizing via bruggen. De centrale watergang wordt de nieuwe primaire watergang ■ Smalle sloten (3m) in oost-west richting. Overkluizing kan ook via duikers.

WATER SYSTEEM ■ Water binnen het plangebied staat in verbinding met elkaar. als basis wordt het huidige waterpeil gehanteerd (-1,95m). Met (regelbare) stuwen kan het waterpeil worden gereguleerd bij regenval.

WATERSTRUCTUUR

WATERSYSTEEM & PEILEN

ECOLOGIE

RECREATIE

E COLOGI E ■ De oevers worden uitgevoerd als flauwe taluds voor natuurvriendelijke overgangen. De afwisseling van natuuroevers en sporadische oeverbeplanting vormt een aanvulling op de habitat voor verschillende soorten ■ Voor de bebouwing is het puntensysteem natuurinclusief bouwen van de gemeente van toepassing.

R EC R EATI E ■ Het gebied heeft een doorgaande fietsroute richting het voormalige landgoed aan de noordzijde van het plangebied. ■ Op lokaal niveau zijn er ommetjes langs de oevers mogelijk op de bedrijfspercelen. Dit wordt verder uitgewerkt met de betreffende partijen.

L A N D S C H A P P E L I J K E I N PA S S I N G - 28 -

B O UW HOOGTE ■ Onderscheid in ‘korrel’ van de Corridor en Breukelerwaard uit zich onder meer in de maximale bouwhoogte (basishoogte) van het gebouw ■ De bebouwing in de corridor is max. 12m hoog (algemeen) ■ De bebouwing in de Breukelerwaard is max 8m hoog (algemeen), met de mogelijkheid voor architectonische verbijzondering tot 16m.

ACC ENTEN ■ Op de zichtlocatie vanaf de A2 is verbijzondering van het gebouw wenselijk. De lagere basishoogte schept ruimte voor een verbijzondering in vorm en hoogte op de daarvoor aangewezen locaties.

BOUWHOOGTE

■ Vanaf het spoor vormt de serie van bebouwing een doorlopend accent

VO ORTUI N ■ Kwalitatieve Invulling van de driehoek tussen Breukelerwaard, Corridor en A2. ■ Serie van rietslagen (greppels met rietbeplanting), stuurt het zicht richting het hoekaccent van de snelwegkavel

VOORTUIN

L A N D S C H A P P E L I J K E I N PA S S I N G - 29 -

ACCENTEN

ZON ERIN G VA N DE IN PASSING Zone rondom perceel voor landschappelijke inpassing.

NOORD-ZUID SLOTEN (BREED)

Gebaseerd op benodigde ruimte voor watergang, talud en onderhoudsstrook.

U I TGANGSPUNTEN

overstromingsdiepte (>1,00m)

vp -0,55 peil maaiveld -0,70

■ Vastgesteld huidig peil Breukelerwaard: -1,95m nap.

talud 1

maaiveld bestaand -1,20

■ Vastgesteld peil Corridor -1,35m nap (n.v.t.)

peilvak breukelerwaard -1,95

1,18m

stijghoogte 90mm stijghoogte 70mm

drooglegging

overstromingsdiepte (>1,00m)

vp -0,55 peil maaiveld -0,70

stijghoogte 90mm stijghoogte 70mm

talud 1

:6 1,18m

■ Vloerpeilen bedrijventerrein: ca. -0,55m nap

maaiveld bestaand -1,20

■ Watergang (Noord - zuid) 5m breed

2,5m

8,5m drooglegging

peilvak breukelerwaard -1,95

■ Watergang (Oost - West) 3m breed ■ Onderhoudsstrook combineren met talud bij 1:6

TALUD 6m

2,5m

SLOOT

2,5m

KAVELGRENS

8,5m

TALUD

BEDRIJFSKAVEL

M AATVOER I NG ZONER IN G OOST-WEST SLOTEN (COMPACT)

Voorstel zonering

■ Breedte van profiel (O-W) min. 15,00m (7,50m per zijde) ■ Breedte van profiel (N-Z) min. 17,00m (8,5m per zijde) Alternatief

■ Indien stuw toepassen niet mogelijk is, dan zonering verbreden (langere taluds noodzakelijk) stijghoogte 90mm stijghoogte 70mm

overstromingsdiepte (>1,00m)

talud 1:5 1,09m

drooglegging

talud 1

1,09m

drooglegging

peil maaiveld -0,83

maaiveld bestaand -1,20

stijghoogte 90mm stijghoogte 70mm

BEDRIJFSKAVEL

vp -0,55

TALUD

talud 1:5

(ONTWIKKELGEBIED)

peilvak breukelerwaard -1,95 overstromingsdiepte (>1,00m)

SLOOT KAVELGRENS 1,5m 1,5m

talud 1

vp -0,55

maaiveld bestaand -1,20

peilvak breukelerwaard -1,95

1,5m

L A N D S C H A P P E L I J K E I N PA S S I N G - 30 -

peil maaiveld -0,83 TALUD

BEDRIJFSKAVEL (ONTWIKKELGEBIED)

WATER R OB UUSTHEI D Robuustheid bij neerslag Uit de klimaatstresstesten voor het plangebied blijkt een gevoeligheid voor overstroming bij hevige neerslag. Dit maakt een klimaatrobuust ontwerp des te belangrijker voor het voorkomen van schade aan infrastructuur en opstallen op de kavels. Voor het gebied is een indicatieve verkenning gedaan naar het absorbtievermogen en effect van hevige neerslag in het gebied. Als uitgangspunt is hierin een modelbui van 70mm in 1 uur genomen, zoals beschreven in de LIOR van de gemeente. Binnen de contouren van het plangebied (17,4 ha) valt daarbij ca. 12.250 m3. Met alleen het open wateroppervlakte (16.835 m2) vindt er een stijging plaats van ca. 72 cm. De drooglegging is 83 cm. Een deel van de stijging van het water wordt echter ook opgevangen binnen Klimaatstresstest. Bui van 83mm

Klimaatstresstest. Bui van 200mm

geval valt er ca. 15.750 m3. De stijging enkel boven het

Mitigerende maatregelen ter gevolgbeperkingen zijn niet

De voorgaande berekeningen, hoewel globaal

wateroppervlakte is daarbij 94cm. Met (een deel van) de

mogelijk. Een dijkdoorbraak van het Amsterdams Rijnkanaal

van aard, laten de noodzaak zien van een robuust

taluds meegenomen is de globale verwachting een stijging

leidt tot een beduidend lagere overstromingsdiepte. Naar

landschappelijk systeem in de polder Breukelerwaard. In

van ca. 72 cm. Dat is 34 cm onder het maaiveldoppervlak.

verwachting kan er met de juiste vloerpeilen (min. 0,55)

het waterhuishoudkundig plan worden deze berekeningen

en aanvullende inzet om bedrijfsgevoelige onderdelen

verder uitgewerkt.

het profiel van het talud. Er vindt dan een stijging plaats van grofweg 52 cm. De modelbui van 70mm is, gezien het toekomstperspectief van het veranderende klimaat wellicht niet streng genoeg. Op andere locaties wordt getest met 90mm. In dat

Robuustheid bij dijkdoorbraak

niet in kelders te plaatsen voldoende worden gedaan aan

Een dijkdoorbraak van de Lek leidt in het plangebied

gevolgbeperking. Deze afweging zal nader uitgewerkt

tot een overstromingsdiepte van meer dan een meter.

moeten worden in een waterhuishoudkundig plan.

L A N D S C H A P P E L I J K E I N PA S S I N G - 31 -

NATUUR I NC LUSI VI TEI T Uitgangspunten natuurinclusiviteit De gemeente hanteert voor ontwikkelingen een puntensysteem met natuurinclusieve maatregelen. De omvang van het project bepaald het aantal punten dat behaald moet worden binnen de ontwikkeling. Voor een grootschalig project moeten minimaal 18 punten worden behaald. Voorgestelde maatregelen De maatregelen van tuin en balkon zijn niet van toepassing op het bedrijventerrein. De invulling van het uitgeefbaar terrein en daken is pas in een later stadium bekend. De maatregelen richten zich daarom met name op de mogelijkheden die het groen-blauwe raamwerk geeft. Terrein en omgeving (9 punten) ■ 3 pt. De biotopen op het terrein zijn ontworpen als natte natuur. De biotoop moet aansluiten bij de omgeving en versterkt de ecologische structuur. Hier is vorm aan gegeven met een aaneensluitend raamwerk van groene en blauwe verbindingen. Gebaseerd op de bestaande polderstructuur en daarmee aansluitend op de omliggende biotoop. ■ 2 pt. Er is een biotoop voor waterinsecten op het terrein. De waterpartijen en overgangen naar de oevers met licht wisselende waterstanden door hemelwatertoevoer geven vorm aan deze biotoop ■ 1 pt. Er is een cluster van 3 inheemse bomen. Sporadisch langs de oever staan kleine clusters van Els of Wilg.

■ 3 pt. Tenminste 80% van de oever is natuurlijk aangelegd. Nagenoeg alle taluds zijn 1:6. Afkoppelen en verharden ■ 2 pt. Hemelwater wordt gescheiden opgevangen in de groenvoorziening en geinfiltreerd in de bodem. De bedrijven en percelen worden afgekoppeld. De hoeveelheid groen beperkt de run-off van het water. ■ 2 pt. Er is een regenwaterbassin van ten minste 100 m2. Er wordt ca. 10.000 m2 oppervlaktewater aan het gebied toegevoegd.

L A N D S C H A P P E L I J K E I N PA S S I N G - 32 -

S C H ETS IN PAS S ING (MOGE LIJK E INDBE E LD )

ACCENTUERING EVENAARSWETERING

De structuur van de landschappelijke inpassing gaat uit van een mogelijke eindsituatie, waarbij het bedrijventerrein en landschappelijke patroon van kavelsloten en kavelrichting hand in hand werken. Hier komen twee structuren samen: de kavelrichting en korrelgrootte van de polder aan de westzijde en de kavelrichting en korrelgrootte van het bedrijventerrein aan de oostzijde. Met het groene raamwerk wordt de openheid en landschappelijke karakteristiek duurzaam vastgelegd, welke tevens een bijdrage levert middels de natuurvriendelijke oevers en sporadische oeverbeplanting van els en wilg.

KAVELRICHTING EN ‘KORREL’ POLDER

De herstelde bomenrij langs het Amsterdam - Rijnkanaal beperkt het zicht op het nieuwe terrein vanaf de overzijde. In het plangebied zelf geeft het landschappelijke groene raamwerk de nodige samenhang in het gebied. De

BEBOUWING

spelregels voor de beeldkwaliteit op de kavels zelf zorgen

INDICATIEF

voor het ordelijke beeld.

VOORTUIN

KAVELRICHTING EN ‘KORREL’ BEDRIJVENTERREIN

L A N D S C H A P P E L I J K E I N PA S S I N G - 33 -

S C H ETS IN PAS S ING (TUSSE NT IJD ) Met de blik op de eindsituatie kan het afvalscheidingsstation nu al worden ingepast. Dit vraagt een zorgvuldige afwikkeling van de kavelstructuren. Een groot deel van de kavels houd in de tussenfase de richting van de polder in stand. Met de sloten rondom het afvalscheidingsstation wordt de richting van de corridor al ingezet en daarbij een aantal kavels samengevoegd. Zo blijven er ook in de tussenfase een heldere landschappelijk eenheid zichtbaar. Let op: deze beelden geven alleen de lange en korte termijn weer. Deelfaseringen zijn mogelijk mits deze uitmonden in het langetermijnperspectief.

BEBOUWING INDICATIEF

L A N D S C H A P P E L I J K E I N PA S S I N G - 34 -

Afvalscheidingsstation (indicatief)

weg fietspad

Maaipad langs oever

opstelstrook recreatiepad

GEBIED AAN VOORZIJDE AFVALSCHEIDING

GEBIED AAN ZIJKANT

L A N D S C H A P P E L I J K E I N PA S S I N G - 35 -

6. B EELDK WA L I TEI T A FVA L SC H E IDIN GS STAT IO N Voor de borging van de landschappelijke openheid zijn er een aantal eerste spelregels voor de beeldkwaliteit van de kavels opgesteld. Deze zijn bedoeld om de landschappelijke inpassing te ondersteunen. Mogelijk zijn er aanvullende stedenbouwkundige en architectonische beeldkwaliteitseisen noodzakelijk om tot een goede ruimtelijke invulling te komen van het perceel.

M AS SA

BEBOUWING VOLGT DOMINANTE KAVELRICHTING

■ Ruimte voor openheid wordt gewaarborgt door max. bebouwingspercentage (70%) en minimale afstand van bebouwing tot het landschappelijke raamwerk aan de voor- en zijkanten (1:1,5 eenzijdig tot hart van het water).

STRAATZIJDE IS DE ‘VOORKANT’

■ Hekwerken en (slanke) reclameuitingen mogen in randzone worden gepositioneerd mits zij geen invloed hebben op de openheid. Dit kan door slankheid, transparantie of beperkte hoogte.

R I C H TIN G EN U ITSTRALING

MAAR ACHTERZIJDE IS NET ZO BELANGRIJK

MAXIMAAL 70% VAN HET KAVEL IS BEBOUWD

■ De invulling van het gebied kent eenheid en rustige uitstraling doordat de bebouwing de dominante kavelrichting volgt (staat niet gedraaid op het kavel). ■ De architectuur (gevelopbouw, kleur- en materiaalgebruik) is ingetogen. Al te uitbundige kleuren en materialen worden voorkomen om geen onrustig beeld te creeren.

ORIEN TATIE ■ De voorzijde ligt aan de kant van de weg en heeft een representatieve uitstraling. De ‘achterkant’ richting het spoor is net zo belangrijk.

BEBOUWING STAAT OP MINIMAAL 10M AFSTAND VAN DE KAVELGRENZEN AAN DE VOORZIJDE. DE ZIJKANT STAAT IN VERHOUDING TOT DE LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

B E E L D K WA L I T E I T - 36 -

OPSLAG IS UIT HET ZICHT (BIJV. DOOR OMLIGGENDE BEBOUWING, AFDAK EN/OF SCHIJNGEVEL

R E FERENTIEBEELDEN

Ecopark Alphen aan de Rijn

Papendrecht

Veenendaal

B E E L D K WA L I T E I T - 37 -

B E E L D K WA L I T E I T - 38 -

8. FLEXIB ILI TEI T OP DELEN OF SA MEN VOE GE N ■ Het watersysteem geeft de flexibiliteit om kavels samen te voegen of verder op te delen zonder in landschappelijke kwaliteit in te boeten ■ Deze flexibiliteit geldt voor de oost-west kavelsloten ■ Voorwaarde voor de flexibiliteit is dat er langgerekte kavels overblijven, die langer zijn in de lengte van de voorname polderstructuur. Voor de kavels geldt daarom dat de volle lengte minimaal twee kavels bevat en maximaal 4. ■ Bij het samenvoegen van kavels neemt het wateroppervlak af en neemt de verharding toe. Dit moet binnen de grenzen van het gebied gecompenseerd worden.

FLEXIBILITEIT - 39 -

9. V ISUELE I NPASSI NG B E DR I J VENTER R EI N Doorzicht vanaf het bedrijventerrein. Nadruk ■ Open doorzicht van de rechte structuur van de corridor onder de hoogspanningsmast

ligt op de hoogspanningsmast, het groen in de achtergrond en de flats aan de overzijde

■ Perspectiefwerking naar het groen op de horizon

V I S U E L E I N PA S S I N G - 40 -

S NELW EG ( ZUI D) ■ Doorzicht op oude kavelstructuur en richting

Vanuit doorzicht van de snelweg valt de locatie weg in de structuur

■ Lengtewerking invulling kavel werkt in dit perspectief goed.

V I S U E L E I N PA S S I N G - 41 -

K ANAAL ■ Openheid geeft veel zichtbaarheid aan de kavels met af en toe een dwarszicht richting de sloten

spoorlijn is transparante structuur

Bomenrij is hier onderbroken

geeft ruis op de voorgrond

(vrij en open zicht)

■ Bebouwingsrichting volgt de lijnen van het spoor en het kanaal ■ Bebouwing is af te schermen door bomenrij langs kanaal (buiten het plangebied)

V I S U E L E I N PA S S I N G - 42 -

A PPARTEM ENTENGEB O UW (OVE RZ IJD E ) ■ Nieuwe kavelstructuur goed zichtbaar ■ Bebouwing is af te schermen door doorzetten bomenrij langs kanaal (buiten plangebied)

V I S U E L E I N PA S S I N G - 43 -

Model 1

Wijzig de naam in het Startblad

B IJLAGEN: KA A RTEN

Ruimtegebruik

R UIMTEG EBRU IK

Oppervlakte

Percentage

Verharding weg primair Verharding weg secundair Verharding weg tertiair Verharding parkeren Verharding fietspad Totaal verharding

8.439 m2 0 m2 0 m2 0 m2 2.137 m2 10.576 m2

5% 0% 0% 0% 1% 6%

Uitgeefbaar bedrijfskavels Uitgeefbaar water Uitgeefbaar verharding Uitgeefbaar groen Totaal uitgeefbaar

101.277 m2 7.099 m2 1.230 m2 30.317 m2 139.923 m2

58% 4% 1% 17% 80%

Oppervlakte groen Totaal groen

14.360 m2 14.360 m2

8% 8%

Oppervlakte water Totaal water

9.780 m2 9.780 m2

6% 6%

174.640 m2

100%

Oppervlakte plangebied

Bruggen Autobrug Fietsbrug Voetgangersbrug

aantal 8 0 0 ruimtegebruik check

Oppervlak uitgeefbaar volgens GREX klasse: Uitgeefbaar vrijstaand/PO/2^1 kap Uitgeefbaar rijwoningen 5,1m Uitgeefbaar rijwoningen 5,4/5,7/6,0m Uitgeefbaar appartementen en bebo (vve) Uitgeefbaar patio Uitgeefbaar rug aan rug

174639 -2

0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2

Oppervlak uitgeefbaar volgens uitgeefbaar klasse: uitgeefbaar Kavels 0 m2 uitgeefbaar vve 101.277 m2 uitgeefbaar nuts 0 m2

KAARTEN - 44 -

Model 1

Wijzig de naam in het Startblad

Waterbalans Waterschap Amstel, Gooi en Vecht - Model 1

WATERBA LA NS

Benodigde compensatie eis Percentage

10% open water van toename verhard oppervlak 10%

Percentage verhard van kavels Percentage verhard van halfverharding

100% 100%

Percentage water van natuurvriendelijke oevers Percentage water van retentiegebied

Compensatie opgave Bestaande verharding Halfverharding Verharding Kavels Toename verhard oppervlak Compensatie toename verhard oppervlak (m2) (A)

100% 100%

Toekomstige situatie 0 m2 0 m2 10.576 m2 102.508 m2 113.084 m2 11.308 m2

Bestaand water Compensatie dempen bestaand water (B)

5.479 m2 5.479 m2

Totale compensatie opgave (A+B)

16.787 m2

Totaal open water Natuurvriendelijke oevers Retentiegebied Infiltratiekratten Groen dak

16.879 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2

check compensatie demping

Totaal

Compensatie balans (C-(A+B))

16.879 m2 91 m2

Regels waterschap Regel 1: als je verhard oppervlak toevoegt moet je dat compenseren met water (compensatie hangt af van waterschap) Regel 2: als we bestaand water dempen moeten we dat 1 op 1 terugbrengen in de vorm van open water

Dakvlakken Rijwoningen eenpersoons Rijwoningen 5,1m huur Rijwoningen 5,1m huur (hoek) Rijwoningen 5,1m huur (eind) Rijwoningen 5,1m koop Rijwoningen 5,1m koop (hoek) Rijwoningen 5,1m koop (eind) Rijwoningen levensloopbestendig Rug aan rug 5,7m Rug aan rug 5,7m (eind) BeBo 7,0m (huur) Beb bouwvolume

opp 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 37182,635 m2

Rijwoningen 5,4m Rijwoningen 5,4m (hoek) Rijwoningen 5,4m (eind) Rijwoningen 5,7m Rijwoningen 5,7m (hoek) Rijwoningen 5,7m (eind) Rijwoningen 6,0m Rijwoningen 6,0m (hoek) Rijwoningen 6,0m (eind) - 45 Twee onder één kap geschakeld

0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2

KAARTEN

Kavels GREX Rijwoningen eenpersoons Rijwoningen 5,1m huur Rijwoningen 5,1m huur (hoek) Rijwoningen 5,1m huur (eind) Rijwoningen 5,1m koop Rijwoningen 5,1m koop (hoek) Rijwoningen 5,1m koop (eind) Rijwoningen levensloopbestendig Rug aan rug 5,7m Rug aan rug 5,7m (eind) BeBo 7,0m (huur) Appartementen goedkoop huur Appartementen goedkoop koop

opp Percentag 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2

0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2 0 m2

OVERLAY KA DASTER

KAARTEN - 46 -

OVERLAY KLIC

KAARTEN - 47 -

OVERLAY KLIC

KAARTEN - 48 -

OVERLAY KLIMA ATSTR E SST E ST 83 M M

KAARTEN - 49 -

OVERLAY KLIMA ATSTR E SST E ST 200 MM

KAARTEN - 50 -

OVERLAY S MP

KAARTEN - 51 -

Bijlage 2 Laddertoets

"Breukelerwaard fase 3 - kavel 1" (vastgesteld)

Ladder voor duurzame verstedelijking uitbreiding De Corridor Breukelen

14-8-2023

1. Achtergrond U bent voornemens om het bestaande bedrijventerrein Breukelerwaard, ook wel De Corridor, in Breukelen noordwaarts uit te breiden met een bedrijfskavel. Deze ontwikkeling loopt vooruit op een grotere uitbreiding van het bedrijventerrein. Ten noorden van het plangebied zijn vanuit de gemeente Stichtse Vecht concrete plannen voor ontwikkeling van een nieuw afvalscheidingsstation. U wilt deze ontwikkeling onderbouwen met een nieuw bestemmingsplan wat een herziening is van het geldende bestemmingsplan ‘1e herziening bestemmingsplan Corridor’.1 Het nieuwe bestemmingsplan gaat ruimte bieden aan de ontwikkeling van een bedrijfskavel met een oppervlakte van ongeveer 8.890 m2 welke voor 70% bebouwd mag worden. Dit komt neer op 6.200 m2 bebouwd oppervlak. Er kan een bedrijf huisvesten van maximaal milieucategorie 3.2, met aanvullend ruimte voor showroom en ondergeschikte functies zoals kantoorruimte, vergaderruimte, educatieve voorzieningen, parkeren, groen en water. Ook een (beperkte) logistieke invulling behoort tot de mogelijkheden. Aan de voorzijde zijn verdiepingen mogelijk met een maximaal oppervlakte van 2.000 m2 voor ondergeschikte functies.

Figuur 1 Beoogde locatie uitbreiding de Corridor.

Voor het beoogde bestemmingsplan is de Ladder voor duurzame verstedelijking een belangrijk aspect. In deze notitie leest u de uitkomsten van ons behoefteonderzoek en Ladder motivering.

Bestemmingsplan 1e Herziening Corridor, onherroepelijk vastgesteld op 3 januari 2015

Sweco

De Holle Bilt 22

Sweco Nederland B.V.

T +31 (0) 88 811 6600

NL 3732 HM De Bilt

Handelsregister 30129769

www.sweco.nl

Netherlands

Statutair gevestigd te De Bilt

Document referentie

1/9

2. Ladder voor duurzame verstedelijking 2.1

14-8-2023

Ladder motiveringsvereiste voor nieuwe stedelijke ontwikkeling

De Ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien” De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Om de vereisten van de Ladder te bepalen, gaan we hierna achtereenvolgens in op de vraag of (2.2) sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en of de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied (2.3) is gelegen. In hoofdstuk 3 toetsen we het beoogde bestemmingsplan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

2.2

Plannen maken een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk

Is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO), dan is een plan Ladderplichtig. Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een: “Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen” In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgesteld, jurisprudentie geeft meer duidelijkheid. Uit jurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling door de Afdeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. In ieder geval blijkt uit jurisprudentie dat: • Als alleen sprake is van planologische functiewijziging er in beginsel geen sprake is van nieuwe stedelijke ontwikkeling, tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft2. • De Afdeling oordeelt dat al bij geringe toename van omvang sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (in beginsel kan hiervoor een ondergrens van circa 400-500 m2 worden aangehouden).3 • Er wel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het plan voorziet in een functiewijziging ten opzichte van het voorheen geldende plan. Door de aard van de functiewijziging en substantiële toename van de maximaal toegestane bouwmassa moet worden uitgegaan van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

4 Aan bovenstaande voorwaarden wordt bij het beoogde bestemmingsplan voldaan. De bebouwingsmogelijkheden nemen toe en het planologisch gebruik op de locatie wordt gewijzigd. De totale toename van het bruto vloeroppervlakte ten opzichte van het geldende bestemmingsplan bedraagt circa 6.200 m2 bebouwd kaveloppervlakte. Naast de ruimtelijke wijzigingen (toename van bebouwingsmogelijkheden), beoogt het bestemmingsplan ook in een functiewijziging van agrarisch

ABRvS 20 april 2016; ECLI:NL:RVS:2016:1075 ABRvS 23 april 2014; ECLI:NL:RVS:2014:1442 en ABRvS 24 augustus 2016; ECLI:NL:RVS:2016:2319 4 ABRvS 15 februari 2017; ECLI:NL:RVS:2017:437 3

2/9

naar bedrijventerrein. Daarmee concluderen we dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De beoogde nieuwe stedelijke ontwikkeling is Ladderplichtig.

14-8-2023

2.3 Uitbreiding De Corridor betreft stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijke gebied (BSG) geldt een verzwaarde motiveringsplicht. Daarom checken we of de uitbreiding van De Corridor een ontwikkeling binnen BSG betreft. Artikel 1.1.1 Bro geeft als definitie: “Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociale culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur” Uit de rechtspraak blijkt dat ook de geldende bestemming van een plangebied relevant is. Geldt er bijvoorbeeld een agrarische bestemming die de ontwikkeling ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca niet mogelijk maakt, dan is er vrijwel nooit sprake van BSG. De uitbreiding van de Corridor is gelegen binnen de plangrenzen van bestemmingsplan ‘1e herziening bestemmingsplan de Corridor' zoals deze op 3 januari 2015 is vastgesteld door de gemeenteraad van de Stichtse Vecht. In de figuur hiernaast is de plankaart van het bestemmingsplan weergegeven. De uitbreiding valt volledig onder een agrarische bestemming. De herziening betreft ruimtelijke wijzingen en uitbreiding van bestaande plannen (en/of gebouwen of bouwvlakken).

We concluderen op basis van dat sprake is van een ontwikkeling buiten BSG. Daarom moet er gemotiveerd worden waarom de beoogde uitbreiding niet binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden.

2.4

Afbakening onderzoeksgebied: U10 regio

In de Ladder wordt de vraag en het aanbod binnen het verzorgingsgebied (of: onderzoeksgebied) van de beoogde functie tegen elkaar afgezet om de behoefte te bepalen. Dit onderzoeksgebied varieert per type functie en per kwaliteit en omvang van de functie. We bepalen het onderzoeksgebied van de beoogde uitbreiding van De Corridor. De doelgroep voor de uitbreiding van De Corridor is vergelijkbaar met de huidige gebruikers. De zijn bedrijven in het regulier, gemengd segment met een milieucategorie van maximaal 3.2. Over het algemeen gaat het hier over (lichte) industrie, handel, reparatie, bouw of zakelijke dienstverleners. Dit zijn MKB bedrijven van regionaal of (inter)nationaal niveau. De gemeente Stichtse Vecht is onderdeel van de U10 regio. In deze regio worden programmeringsafspraken5 gemaakt voor werklocaties. Uit landelijk onderzoek blijkt dat bedrijfsdynamiek voor een groot deel lokaal is. Onderzoek (PBL, 2007 & CBS, 2013) wijst uit dat circa 90% van de bedrijfsverplaatsingen op bedrijventerreinen binnen de COROP6 regio plaatsvindt. Een groot deel (ruim 2/3e deel) blijft daarbij ook binnen de gemeentegrenzen, blijkt uit hetzelfde onderzoek. We concluderen dat dit ook in de U10 regio het geval is. Ongeveer de helft van alle 5 6

Programma wonen en werken regio U10 (2023), Provincie Utrecht Een COROP gebied is een regionaal gebied binnen Nederland dat deel uitmaakt van de COROP indeling. Deze indeling wordt gehanteerd voor analytische / statistische doeleinden.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raadsinformatie.stichtsevecht.nl/api/v1/meetings/2883/documents/61634