Bijlage 2 Artikelsgewijze toelichting SV.pdf

Artikel 65 Aanwijzing beschermde woonruimte In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet in gebruik gegeven mogen worden zonder vergunning (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering. De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm. In het tweede lid wordt in de aanhef verduidelijkt dat de aanwijzing alleen geldt voor bestaande woonruimte. Het is nooit de bedoeling geweest dat ook nieuwbouwwoningen onder de werking van de opkoopbescherming zouden vallen, maar de huidige Huisvestingswet is op dat punt niet duidelijk. In de nieuwe Huisvestingswet zal dit verduidelijkt worden door toevoeging van het woord “bestaande” in artikel 41. In deze verordening anticiperen wij hier op en in de definitie van bestaande woonruimte wordt de definitie daarvan in de Memorie van toelichting bij de nieuwe Huisvestingswet gevolgd. Voor de verhuur van nieuwbouwwoningen hoeft dus geen verhuurvergunning opkoopbescherming aangevraagd te worden. De bescherming van nieuwbouwwoningen wordt niet in deze verordening geregeld. Voor nieuwbouwwoningen wordt dit geregeld met een zelfbewoningsplicht.

Bij een zelfbewoningsplicht wordt via privaatrechtelijke overeenkomst (erfpacht, koopovereenkomst) de nieuwe eigenaar (en daaropvolgende eigenaren) verplicht om de woning voor in beginsel vijf jaar zelf te blijven bewonen. Waar de zelfbewoningsplicht alleen voor nieuwbouw privaatrechtelijk kan worden afgedwongen, kan de opkoopbescherming (via het publiekrecht) op (alle) bestaande woningen van toepassing worden verklaard. De opkoopbescherming bepaalt dat de woning niet mag worden verhuurd en is daarmee feitelijk een verhuurverbod. In het tweede lid worden onder a de gebieden aangewezen waar het stelsel van opkoopbescherming geldt. Het betreft hier de drie grote kernen in onze gemeente. Het toepassen van de opkoopbescherming in de drie grote kernen is gebaseerd op het onderzoek van het Kadaster (2021). Uit het onderzoek van het Kadaster blijkt dat met name in de kernen Maarssen, Maarssenbroek en Breukelen sprake is van aankopen van particuliere beleggers. Particuliere investeerders zijn directe concurrenten van koopstarters, omdat zij in hetzelfde segment van betaalbare koopwoningen actief zijn. Het onderzoek van het Kadaster (2021) laat zien dat het aandeel koopwoningen dat wordt gekocht door particuliere beleggers tussen 2013 en 2020 is toegenomen. In Stichtse Vecht ging in 2020 7% van de door eigenaar bewoners verkochte woningen naar investeerders.

In de jaren daarvoor was dit percentage 3 à 4%. De regeling moet proportioneel zijn en voor deze kernen kan de gemeente de regeling goed motiveren. Daarom brengen we niet de hele gemeente onder de opkoopbescherming. Het beoogd effect van het invoeren van een opkoopregeling is het beschermen en vergroten van het woningaanbod in het betaalbare koopsegment in Stichtse Vecht. Onder b wordt aangewezen welke WOZ-waarde als grens geldt voor wat nog wordt aangemerkt als middeldure woonruimte. Volgens de wet mag de gemeente zelf de prijsgrens voor opkoopbescherming bepalen. Het is van belang dat de gemeente goed motiveert waarom de gekozen waarde proportioneel is en er

niet toe leidt dat er onnodig koopwoningen onder deze regulering komen te vallen. Als gemeente Stichtse Vecht volgen wij de prijsgrens van Utrecht. Als wij de 60% methode, die ook in gemeente Utrecht wordt toegepast voor het bepalen van de prijsgrens, toepassen voor gemeente Stichtse Vecht komen we op een veel hogere prijsgrens uit waarvan wij van mening zijn dat een te groot deel van de voorraad beschermd wordt. De regeling opkoopbescherming is namelijk primair bedoeld om de schaarse voorraad betaalbare koopwoningen te beschermen voor koopstarters en middeninkomens. Onderdelen c en d zijn wettelijk verplicht. Onderdeel e. regelt dat woonruimte die verkocht of gekocht wordt door een gemeente of toegelaten instelling, buiten de aanwijzing valt. Dit is omdat de gemeente en toegelaten instellingen beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen. Daarom is het niet nodig de vergunningplicht ook voor hun bezit te laten gelden, en wordt een zinloos aanvragencircus voorkomen. Artikel 66. Prijsgrens opkoopbescherming In dit artikel wordt aangegeven hoe de prijsgrens opkoopbescherming wordt geïndexeerd. Dat gebeurt jaarlijks. De gemeente Stichtse Vecht volgt hierin de zestig procent WOZ waarde methode van de gemeente Utrecht.

Met deze methode, waarbij de WOZ waarden vastgesteld worden overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken, wordt gewaarborgd dat de prijsgrens opkoopbescherming mee schuift met wijzigende koopprijzen, waardoor steeds 60% van koopwoningen onder de opkoopbescherming valt.

Artikel 67. Criteria voor verlening verhuurvergunning opkoopbescherming De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Op grond van artikel 43, eerste lid, van de wet kan de vergunning dan worden geweigerd. De in het eerste lid onder a, b en c. genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. In die gevallen móet de vergunning worden verleend. Dit ontslaat de toekomstige huurder van de woning niet van de verplichting uit artikel 2, eerste lid van deze huisvestingsverordening. De wet biedt ruimte om daarnaast ook voor andere situaties een vergunning mogelijk te maken.

In het tweede lid zijn daarom enkele situaties opgenomen waar een vergunning kán worden verleend:  als er in een overeenkomst tussen eigenaar en gemeente afspraken zijn gemaakt over de verhuur: burgemeester en wethouders zijn degenen die het besluit nemen een dergelijke overeenkomst aan te gaan; het ligt dus voor de hand dat zij ook zullen willen meewerken aan de vervolgens noodzakelijke verhuurvergunning opkoopbescherming;  Bij hospitaverhuur: omdat de eigenaar in de woning blijft wonen, wordt door deze verhuring het aantal koopwoningen niet lager, dus zou in deze gevallen een verhuurvergunning opkoopbescherming verstrekt kunnen worden;



als het belang van verhuur zwaarder weegt dan het belang van de opkoopbescherming. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij verhuur door maatschappelijke instellingen aan bijzondere doelgroepen, of bij projecten die in lijn zijn met vastgesteld gemeentelijk beleid, verhuur door wooncoöperaties en dergelijke. Het gaat hier dus steeds om het afwegen van het verhuurbelang waarvoor de vergunning wordt gevraagd tegen het belang van opkoopbescherming, waarop dit hoofdstuk is gericht. Al met al staat de opkoopbescherming duidelijk voorop, maar is er een genuanceerd afwegingskader voor de in dit lid bedoelde gevallen.

Als het in gebruik geven van de beschermde woonruimte niet valt onder een van de in dit artikel genoemde gronden voor vergunningverlening, wordt de vergunning geweigerd. Als dit in een specifiek geval naar het oordeel van burgemeester en wethouders tot onaanvaardbare hardheid zou leiden, kunnen burgemeester en wethouders op grond van de hardheidsclausule van artikel 72 gemotiveerd van deze verordening afwijken. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Dat de opkoopbescherming nadelig kan uitvallen voor een verhuurder is op zich geen reden voor toepassing van de hardheidsclausule. De afwegingsmogelijkheid uit artikel 67, tweede lid onder c, en de hardheidsclausule van artikel 72, bieden voldoende mogelijkheden voor maatwerk. Daarom is ervoor gekozen om naast de vergunningsmogelijkheid uit de wet en de in artikel 67, tweede lid onder a. en b. genoemde situaties niet ook nog de ontheffingsmogelijkheid uit de wet in deze verordening op te nemen. Het vierde lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen.

Als de vergunning is verleend in verband met ingebruikgeving aan een bloedverwant of wegens verblijf elders (eerste lid onder a en b) dan worden de betrokkenen eraan herinnerd doordat de namen van de betrokken personen in de vergunning moeten worden vermeld, zie het derde lid. De vergunning eindigt in elk geval vier jaar na de datum van inschrijving van de woning in de openbare registers, omdat vanaf dat moment de opkoopbescherming vervalt. Als de woning wordt verkocht, gaat voor de nieuwe eigenaar de periode van vier jaar weer lopen. Artikel 70. Intrekkingsgronden In artikel 67, vierde lid, is bepaald dat een vergunning vervalt als de situatie waarvoor de vergunning is verleend, eindigt. Daarom kan in het artikel over intrekking van de vergunning worden volstaan met de bibob-intrekking en de intrekking op grond van onjuiste inlichtingen. De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. Het intrekken van een vergunning als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend, is vanzelfsprekend.

Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 71. Experimenten De raad kan een experimentregeling in het belang van de volkshuisvesting vaststellen, die afwijkt van de Huisvestingsverordening. Uiteraard moeten daarbij wel de kaders uit de Huisvestingswet in acht genomen worden.

Onder experiment wordt in dit artikel verstaan: het tijdelijk afwijken van één of meer bepalingen van de verordening met het oog op het uitproberen van een methode en het verzamelen van gegevens, om te beoordelen of de afwijking permanent kan worden gemaakt. Artikel 72. Hardheidsclausule In bijzondere gevallen kunnen burgemeesters en wethouders gemotiveerd een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan, gelet op het belang dat deze verordening beoogt te beschermen, tot onaanvaardbare hardheid zou leiden. Als bijvoorbeeld een woningzoekende zich in een levensbedreigende of daarmee vergelijkbare situatie bevindt, maar niet voldoet aan de regels voor een urgentverklaring, en die situatie alleen door middel van een urgentie kan worden verholpen, dan zou die woningzoekende op basis van de hardheidsclausule toch een urgentie kunnen krijgen. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Artikel 73. Rapportageverplichting De manier waarop woonruimte wordt verdeeld, moet transparant zijn. Anderzijds moet er wel enige ruimte zijn voor flexibiliteit en maatwerk.

Daar waar in deze verordening een dergelijke flexibiliteit is ingebouwd, is transparantie gewaarborgd doordat hetzij het besluit gepubliceerd wordt op overheid.nl, hetzij burgemeester en wethouders erover rapporteren aan de raad, hetzij – als het besluiten van een toegelaten instelling, al dan niet op basis van mandaat – betreft, door rapportage in de Regionale corporatiemonitor van de RWU. Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nog nadere informatie vragen. Artikel 74. Bestuurlijke boete Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de daar genoemde artikelen of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet. Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Artikel 35 van de wet bepaalt dwingend welke boetes wanneer ‘ten hoogste’ kunnen worden opgelegd. Voor de leesbaarheid zijn de verschillende overtredingen en daaraan gekoppelde boetes als bijlage bij de verordening opgenomen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete.

Bij de vaststelling van de hoogte van de bestuurlijke boete is de aard van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid bepalend: 1. Is er sprake van een eerste overtreding? Dan geldt een lagere boete dan bij tweede en volgende overtredingen, waar men het maximumbedrag betaalt. Van een tweede overtreding is sprake als er binnen drie jaar eenzelfde overtreding wordt geconstateerd. Daarbij dient de vorige overtreding beëindigd te zijn en dient er sprake

2.

3.

te zijn van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel. Ditzelfde principe geldt ook voor een derde, vierde en volgende overtreding. Gaat het om een normale of een bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar? De verwijtbaarheid van de overtreder is hierbij in het geding. Is er sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter, dan mag van de verhuurder en eigenaar verwacht worden dat deze meer rekening houdt met de omgeving en de regelgeving. Particuliere huurders mogen erop vertrouwen dat de bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar de regelgeving naleeft. Er is sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter als de verhuurder of eigenaar de woonruimte in gebruik geeft, onttrekt, samenvoegt of omzet met het oogmerk om winst te halen. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn: a. als een verhuurder een woonruimte (onder)verhuurt voor een prijs hoger dan de marktconforme vastgestelde huurprijs; b. als een eigenaar meer dan twee panden in bezit of in de verhuur heeft en deze gebruikt om inkomsten te genereren. Ten derde is er sprake van verwijtbaarheid als de overtreding wordt begaan door iemand die voorafgaand aan de overtreding wel in het bezit was van een tijdelijke omzettingsvergunning, maar waarvan de vergunning is vervallen of verlopen op het moment van overtreding.

Van oud-vergunninghouders mag verwacht worden dat ze op de hoogte zijn van de geldende regels en is er sprake van een hogere verwijtbaarheid wanneer zij die regels toch overtreden. Vandaar dat voor die categorie overtreders een hogere boete geldt.

Artikel 76. Overgangsbepaling Eerste lid: in het eerste lid is overgangsrecht opgenomen voor al verleende vergunningen. Deze vergunningen worden gelijkgesteld met de vergunningen die op grond van deze verordening zijn verleend. Tweede lid: in het tweede lid is overgangsrecht opgenomen voor bestaande inschrijvingen als woningzoekende. Deze inschrijvingen worden beschouwd als inschrijvingen, gedaan onder deze verordening, met behoud van de opgebouwde inschrijfduur. Derde lid: in het derde lid is geregeld dat aanvragen die zijn ingediend op grond van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Stichts Vecht, worden afgehandeld volgens deze verordening. Vierde lid: tot slot het vierde lid: deze verordening bepaalt dat een experimenteerregeling door de raad wordt vastgesteld. Onder de vorige verordening konden burgemeester en wethouders zo'n experimenteerregeling vaststellen. Met dit lid blijven nog lopende experimenten rechtsgeldig. Aangezien deze experimenten altijd tijdelijk zijn en een vooraf gesteld eindpunt hebben, zullen deze experimentregelingen uiteindelijk alle beëindigd zijn.

Bijlage 2: Tabel bestuurlijke boete Overtreding

Huisvestingswet (Hvw) en Huisvestingsverordening (Hvv)

Kolom A. Boete bij 1e overtreding

Kolom B Boete bij 2e overtreding

Kolom C Boete bij 3e overtreding

Kolom D Boete bij 4e overtreding en verder

Overtreding I In gebruik nemen van aangewezen woonruimte zonder vergunning Overtreding II In gebruik geven van aangewezen woonruimte zonder vergunning

artikel 8, eerste lid Hvw; artikel 2, eerste lid Hvv

€ 340

€ 340

€ 340

€ 340

€ 5.000

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 7.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 5.000

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 7.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 1.500

€ 3.000

€ 6.000

€ 18.500

€ 6.250

€ 7.500

€ 15.000

€ 18.500

€ 3.000

€ 6.000

€ 12.000

€ 18.500

€ 12.500 € 5.000

€ 15.000 € 7.500

€ 18.500 € 12.500

€ 18.500 € 18.500

Overtreding III Onttrekken en samenvoegen van woonruimte, het omzetten van zelfstandige woonruimte, woonvorming zonder vergunning en splitsing Onttrekken, samenvoegen, woningvormen, onttrokken, samengevoegd of in verbouwde staat houden, kadastrale splitsing van woonruimte: Handelen in strijd met de vergunningvoorwaarden of voorschriften Overtreding IV Omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte zonder vergunning

Omzetten van

Artikel 8, tweede lid Hvw; artikel 2, eerste lid Hvv niet bedrijfsmatig bedrijfsmatig Art 21, eerste lid, en 22, eerste lid Hvw; artikel 49 en 57 Hvv niet bedrijfsmatig bedrijfsmatig

Artikel 26 Hvw; artikel 53 en 59 Hvv niet bedrijfsmatig bedrijfsmatig

Artikel 21, 1e lid Hvw, artikel 49 Hvv niet bedrijfsmatig bedrijfsmatig Bij een vervallen of verlopen omzettings vergunning Artikel 26 Hvw,

zelfstandige in onzelfstandige woonruimte: Handelen in strijd met de vergunning voorwaarden of voorschriften. Overtreding V Aanbieden woonruimte voor toeristische verhuur zonder registratienummer Overtreding VI In gebruik geven woonruimte voor particuliere vakantieverhuur voor meer dan 60 dagen per jaar

artikel 53 Hvv niet bedrijfsmatig bedrijfsmatig

Overtreding VII In gebruik geven woonruimte voor particuliere vakantiehuur zonder melding bij B&W Overtreding VIII Publiceren advertentie door dienstverlener na in kennisstelling bereik maximumcriterium Overtreding IX Publiceren advertentie door dienstverlener zonder registratienummer Overtreding X Niet informeren aanbieder van woonruimte door dienstverlener over geldende regels toeristische verhuur Overtreding XI Het in gebruik geven van een beschermde

Artikel 23b, tweede lid Hvw; artikel 63 tweede lid Hvv

€ 1.500

€ 3.000

€ 8.000

€ 18.500

€ 6.250

€ 7.500

€ 15.000

€ 18.500

Artikel 23a, eerste lid Hvw; artikel 62 Hvv

€ 150

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

Artikel 23b eerste lid Hvw; artikel 63 eerste lid Hvv

Bij overschrijding van 1 of 2 dagen € 150 per dag. Bij overschrijding van meer dagen, aantal dagen X € 350 € 250 + € 150 X aantal dagen

€ 21.750

€ 21.750

€ 21.750

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

Artikel 23e Hvw; artikel 64 vierde lid Hvv

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

Artikel 23a, derde lid Hvw; artikel 62, tweede lid Hvv

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

Artikel 23d Hvw

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 7.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

Artikel 41 Hvw; artikel 65 Hvv niet bedrijfsmatig

woonruimte zonder verhuurvergunning opkoopbescherming

bedrijfsmatig

€ 12.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500