Bijlage 1.TOELICHTING Maarsseveense Plassen 2e herziening.24032023.pdf

Met afvoer per as bedoelen we dat een vrachtauto regelmatig langs komt om het in een opvangtank verzamelde huishoudelijk afvalwater op te zuigen en af te voeren naar een erkende verwerker (bijvoorbeeld een rioolwaterzuiveringsinstallatie). De ontheffing van de provincie voor o.a. septictanks heeft slechts een geldigheid van 10 jaar. Die periode is inmiddels verstreken. De provincie zal geen nieuwe ontheffingen meer verlenen. 4.7.6 Oppervlakteverharding Het klimaat verandert en daardoor krijgen we te maken met extremere buien, meer hitte en droogte. We ervaren steeds vaker wateroverlast van heftige regenbuien Door minder oppervlakteverharding te gebruiken in de tuin en op het erf, en bij veel oppervlakte verharding compenserende maatregelen te treffen ,kunnen we deze klimaatveranderingen veel beter opvangen. Bewoners en ondernemers kunnen zelf meehelpen aan een gezonde en duurzame leefomgeving. Kleine veranderingen kunnen al een groot verschil maken. Denk aan de volgende maatregelen: 1. Koppel de regenpijp af van het vuil water rioolstelsel 2. Zorg voor hoogteverschillen binnen de tuin en het erf zodat het water zich op de juiste plekken verzamelt. 3. Leg een regenwatervijver aan 4. Gebruik grindstroken in plaats van stenen als oppervlakteverharding 5. Maak uw dak groen (sedum) of blauw (waterdak) of een combi van beide, ook het dak van uw schuur kan hiervoor geschikt zijn 6.

Plaats een groene heg in plaats van een gebouwde erfafscheiding 7. Zorg dat water door verharde plekken kan door stenen verder uit elkaar te leggen of groenstroken tussen rijpaden aan te brengen Pagina 79 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

8. Leg een (open) goot aan ofwel een wadi 9. Haal waar mogelijk tegels eruit en leg groen erin 10. Gebruik een wateropslagtank of regenton zodat u het schone regenwater kunt hergebruiken, Als iemand meer dan 1000 m2 extra verhard oppervlak wil aanleggen is het noodzakelijk vanuit het waterschap een vergunning aan te vragen. Er moeten dan compenserende maatregelen worden getroffen. Dat kan in de vorm van open water. Minimaal 15% van de verharding moet als water worden gecompenseerd of speciale buffer voorzieningen die het regenwater geleidelijk aan de bodem afgeven. Deze compensatie moet vooraf plaatsvinden. Daarnaast moet bij nieuwbouw rekening worden gehouden met het peil plus 30cm zodat de woningen boven het straatpeil komen te liggen. 4.7.7 Veiligheid Aandacht voor veiligheidsaspecten is in het kader van waterhuishouding inherent aan de zorg die besteed wordt aan alle wateraspecten die te maken hebben met veranderingen in de ruimtelijke inrichting en het gebruik van een gebied. In ons laag gelegen land gaat het dan met name om de veiligheid tegen overstromingen. Dat heeft alles te maken met waterbeheersing, het voorkomen van uitdroging van de bodem, de capaciteit van boezems en uiteindelijk de mogelijkheden voor afwatering. De veiligheid tegen overstromingen is in belangrijke mate afhankelijk van de primaire waterkeringen.

Met betrekking tot het onderhavige plangebied geeft de Stroomgebiedvisie Amstelland aan dat bij een dijkdoorbraak langs de Neder-Rijn tussen Wijk bij Duurstede en Elst binnen enkele dagen ook het Vechtplassengebied ernstige wateroverlast zal ondervinden. In het kader van het programma “Ruimte voor de Rivier” zal de provincie Utrecht met de betrokken waterschappen keuzes maken om deze risico’s tot en acceptabel niveau te beperken. 4.7.8 Conclusie Gezien de consoliderende aard van dit bestemmingsplan en het feit dat het geen ruimtelijke ontwikkelingen omvat, zijn er geen belemmeringen voor het water te verwachten.

Pagina 80 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

5. Juridisch opzet van het plan 5.1

Inleiding

Ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de daarbij behorende ministeriële regelingen, dienen bestemmingsplannen op vergelijkbare wijze opgebouwd, gepresenteerd en tevens digitaal uitwisselbaar gemaakt te worden. De regeling is afgestemd op de Wro, Bro en daarbij behorende ministeriële regelingen. Hiermee wordt de rechtsgelijkheid en de uniformiteit binnen de gemeentelijke c.q. landelijke bestemmingsplannen gediend. Het bestemmingsplan is tevens afgestemd op de terminologie en regelgeving zoals opgenomen in de op 1 oktober 2010 in werking getreden Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Iedere functie in het plangebied is voorzien van een daarop toegesneden bestemming. In het bestemmingsplan is echter de nodige flexibiliteit ingebracht door middel van de opname van (algemene) afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden. Deze opzet biedt flexibiliteit voor perceelsgewijze ontwikkelingen die mogelijk zijn ingevolge de vigerende bestemmingsplannen en biedt tegelijkertijd rechtszekerheid voor de bewoners en gebruikers van de aangrenzende gebieden. De omvang van de diverse functies is verankerd in de bestemmingslegging. Door deze wijze van bestemmen zijn de functies ruimtelijk begrensd.

5.2

Opbouw regels

De planregels behorende bij voorliggend plan, zijn opgebouwd in vier hoofdstukken. De definities van begrippen en de wijze van meten zijn opgenomen in hoofdstuk 1. Hoofdstuk 2 beschrijft de bestemmingen en het daarbij toegestane gebruik. Het derde hoofdstuk bevat de algemene regels. Hoofdstuk 4 beschrijft tot slot de overgangs- en slotbepalingen. Wijze van meten De wijze van meten is een standaard planregel zoals die in verschillende bestemmingsplannen in Stichte Vecht opgenomen zijn. In voorliggend plan is de wijze van meten ten aanzien van het Peil aangepast. Er zijn geen overige wezenlijke veranderingen doorgevoerd in de wijze van meten ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan.

5.3

De bestemmingen

In het bestemmingsplan zijn verschillende bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf wordt in alfabetische volgorde kort ingegaan op de doelstelling en inhoud van de verschillende bestemmingen. Eerst worden, conform de landelijke standaarden, alle enkelbestemmingen behandeld en vervolgens de dubbelbestemmingen. Agrarisch met waarden - Landschapswaarden Het beleid richt zich in deze gebieden op behoud, herstel en ontwikkeling van landschappelijke- en cultuurhistorische waarden. Hier moet bij de bovengenoemde waarden met name gedacht worden aan de openheid van de graslanden, het strookvormige verkavelingspatroon met bijbehorende sloten en de lintbebouwing. De agrarische bedrijven spelen een belangrijke rol bij het in stand houden en beheer van het landschap. De bestaande agrarische bedrijven zijn bestemd en alleen de rendabele bedrijven hebben een uitbreidingsmogelijkheid gekregen tot maximaal 1,5ha. De gebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden opgericht onder die voorwaarde dat de totale stikstofdepositie (immissie.) op stikstofgevoelige habitats binnen het Natura2000 gebied niet toeneemt. Kassencomplexen mogen alleen worden opgericht binnen de speciale aanduiding voor kassen. Binnen het plangebied is geen ruimte meer opgenomen voor nieuwe agrarische bouwvlakken en kassencomplexen.

Op de bedoelde gronden mogen buiten het bouwvlak uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gerealiseerd. Voor de bouw van agrarische hulpgebouwen ten Pagina 81 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

behoeve van de agrarische bedrijfsvoering kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen wanneer dit voor een doelmatige bedrijfsvoering en/of ontwikkeling noodzakelijk is. Ter bescherming en handhaving van de landschappelijke waarden is een stelsel van aanlegvergunningen opgenomen. Werken of werkzaamheden die gericht zijn op en noodzakelijk zijn voor de instandhouding van het gebied of die uit het oogpunt van de ruimtelijke ordening van niet ingrijpende betekenis zijn, zijn niet aanlegvergunningsplichtig. Om de agrarische bedrijfsvoering en vooral agrarisch beheer te ondersteunen is het mogelijk om nevenactiviteiten te ontplooien. Deze activiteit is altijd ondergeschikt aan het agrarische bedrijf. Als een agrarisch bedrijf stopt is de mogelijkheid opgenomen om gebruik te maken van de ruimte-voor-ruimte-regeling. Bij leegstand van agrarische complexen waaronder kassen is het belangrijk te kijken naar een gewenste invulling. Het gebruik van deze complexen voor bedrijfsmatige (opslag)doeleinden is gezien de functie van het gebied (wonen, recreatie en natuur) ongewenst. Bij de functieverandering valt te denken aan woondoeleinden in relatie tot landschaps- en natuurontwikkeling. Voor het aantal woningen kan aansluiting worden gezocht bij de “ruimte voor ruimte” regeling die in de regels is opgenomen.

Ten aanzien van de stedenbouwkundige invulling en architectuur zal aansluiting moeten worden gevonden bij de cultuurhistorische en landschappelijke elementen van het veenweide- en zoddengebied. Herstel van het landschap en natuurontwikkeling is een heel belangrijk uitgangspunt. (zie ook de beeldkwaliteitsparagraaf in hoofdstuk 3) Het is niet toegestaan dat een bouwwerk de primaire functie(s) van het watersysteem (berging, doorstroming en ecologie) en het onderhoud van het watersysteem belemmerd. De regels voor onderhoud van het watersysteem en de zorgplicht die een eigenaar en/of initiatiefnemer heeft leest men in de Keur en de legger. Bedrijf In het plangebied wordt ter plaatse van bestaande bedrijven de bedrijfsbestemming gehandhaafd.. Nieuwe bedrijfspercelen zijn niet toegestaan binnen dit plangebied. De bedrijvigheid heeft de bestemming 'Bedrijf', met een specifieke aanduiding van het soort bedrijf. De toelaatbaarheid van de bedrijven is bepaald, mede aan de hand van de ligging van de bedrijven in de directe omgeving van gevoelige functies zoals woningen en natuurgebieden. Als een bedrijf stopt is het gewenst te kijken naar de mogelijkheid van de ruimte-voor-ruimte-regeling en niet naar een nieuwe vorm van bedrijvigheid. Op de verbeelding is binnen het bouwvlak het maximaal aantal te bouwen m2 opgenomen.

Het betreft hier de bestaande bedrijfsbebouwing inclusief maximaal 20% uitbreidingscapaciteit. De grootte van het bouwvlak bepaalt of er nog ruimte is voor 20% uitbreiding. Als die er niet is dan is er geen uitbreiding meer mogelijk. Daarbij geldt ook de volgende kanttekening. De 20% regeling was al van toepassing binnen het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen 2009 en de 1e herziening van Maarsseveense plassen e.o. 2018 . Als een bedrijf op grond van die regeling de maximaal 20% uitbreidingscapaciteit al heeft gebruikt biedt dit bestemmingsplan niet opnieuw de mogelijkheid van 20% uitbreiding. Hier is dus bij het bepalen van het maximale aantal m2 rekening mee gehouden. Als een bedrijf meer uitbreiding nodig heeft dan is het voor de ondernemer noodzakelijk te kijken naar een locatie op een bedrijventerrein binnen de rode contour. Bedrijven Als een bedrijf stopt is de mogelijkheid opgenomen om gebruik te maken van de ruimte-voor-ruimteregeling. Bij leegstand van bedrijven is het belangrijk te kijken naar een gewenste invulling. Het gebruik van deze complexen voor bedrijfsmatige (opslag)doeleinden is gezien de functie van het gebied (wonen, recreatie en natuur) ongewenst. Bij de functieverandering valt te denken aan woondoeleinden in relatie tot landschaps- en natuurontwikkeling.

Voor het aantal woningen kan aansluiting worden gezocht bij de “ruimte voor ruimte” regeling van de provincie. Ten aanzien van de stedenbouwkundige invulling en architectuur zal aansluiting moeten worden gevonden bij de cultuurhistorische en landschappelijke elementen van het veenweide- en zoddengebied. Herstel van het landschap en natuurontwikkeling is een heel belangrijk uitgangspunt. (zie ook de beeldkwaliteitsparagraaf in hoofdstuk 3)

Pagina 82 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

Detailhandel De bestemming detailhandel is toegewezen aan de gronden op de Tuinbouwweg 15 en 23. Tuinbouwweg 15 betreft een tuincentrum en die vallen onder de bestemming Detailhandel aangezien hier producten aan particulieren worden verkocht. Een tuincentrum verkoopt tegenwoordig niet alleen planten en tuinmeubels maar ook goederen om de woning en tuin te stylen. Ook verkoop van producten voor huisdieren komt veel voor. Een tuincentrum beschikt vaak over een koffiecorner of klein restaurant en er worden workshops gegeven met betrekking tot tuinen en styling. Het is van belang dat er niet een te grote verschuiving komt van de verkoop van planten en tuingerelateerde producten naar spullen die eerder op een meubelboulevard thuis horen. Daarom is in de begrippen het begrip Tuincentrum ook nader gespecificeerd. In de planregels is expliciet vastgelegd dat op deze gronden geen supermarkt of bouwmarkt is toegestaan. Dat is om te voorkomen dat er weide-winkels komen in ons landelijk gebied waarmee ons centrumgebied onder druk komt te staan. Dat is in strijd met de retailvisie en de uitgangspunten voor het landelijk gebied.

Als een bedrijf stopt is het gewenst te kijken naar de mogelijkheid van de ruimte-voor-ruimte-regeling Groen Hieronder vallen de openbare groenvoorzieningen zoals een park, plantsoen of berm met speelvoorzieningen en voet- en fietspaden en andere bij de bestemming horende voorzieningen. Op deze gronden zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Parkeren binnen deze bestemming is niet toegestaan. In dit geval betreft het een klein deel van het recreatiegebied Maarsseveense Plassen. De gronden binnen de bestemming Groen mogen op grond van de bestemming recreatief gebruikt worden. Maatschappelijk De hier bestemde gronden (twee) zijn bedoeld voor verschillende maatschappelijke doeleinden, namelijk voor sociale, culturele, religieuze en educatieve doeleinden en voor sociale, recreatieve, educatieve, onderzoek en beheervoorziening. Het gaat om een kerk en de voorziening van Staatsbosbeheer. Op de verbeelding is aangegeven welke maatschappelijke functies op de desbetreffende plaats zijn toegestaan. Het is niet toegestaan om een andere dan de aangegeven functies uit te oefenen. Een bedrijfswoning is hier ook niet toegestaan. De gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden opgericht.

Voor de voorziening van Staatsbosbeheer is de mogelijkheid opgenomen om een uitkijktoren/observatiehut te bouwen die uitkijkt over het natuurgebied als onderdeel van natuur- en milieueducatie en t.b.v. onderzoek. Als de activiteit wordt beëindigd is het mogelijk de functie te wijzigen naar 1 woning. Natuur De gronden ten zuiden van de Oude Dijk en ten westen van de Maarsseveensevaart zijn als “Natuurgebied” bestemd. Het betreft hier o.a. het Natuur Netwerk Nederland waar het Natura2000 gebied binnen valt. Behoud, versterking en/of ontwikkeling van de aan de natuurgebieden eigen zijnde natuurwaarden (met name het zoddengebied) staat hier voorop. Er is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen om de waarden te beschermen, onder meer door beschoeiingen en ophogen van legakkers aanlegvergunningplichtig te maken. Op de in deze bestemming vallende gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd. Dit bestemmingsplan gaat wat betreft de Natuurbestemming uit van het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen (2009), het daarvoor geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied (1992), Landelijk Gebied (1985) en Landelijk Gebied (1974). Het is dus niet zo dat wij zeer recent gronden een natuurbestemming hebben gegeven.

Mede door de toekomstige verandering van het grondwaterpeil (fluctuerend) moeten bewoners voor sommige gronden voorzieningen treffen om te voorkomen dat hun land te drassig wordt. Hiervoor zijn speciale regels opgenomen. Daarnaast is het gebruik van gronden als weidegrond voor extensief agrarisch gebruik en extensief recreatief gebruik toegestaan. Dit onder de voorwaarde dat het gebruik geen negatieve invloed heeft op de aanwezige natuurwaarden of de uitvoering van de natuurdoelstellingen belemmerd. In uitzonderlijke gevallen is het mogelijk de bestemming Natuur te wijzigen in Tuin. Aangezien de bestemming Tuin juridisch veel meer mogelijk maak, waaronder vergunningsvrij bouwen, is het niet gewenst deze bestemming direct aan de gronden toe te kennen die al tientallen jaren de bestemming Natuur hebben. Het aanpassen van de bestemming kan alleen onder de voorwaarden van het NeePagina 83 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

Tenzij-beginsel zoals dat geldt voor het NNN. Om gronden binnen het Natuurnetwerk Nederland een andere bestemming te geven of anders te gebruiken dan op grond van de regels is toegestaan is het verplicht op grond van provinciale regeling om het 'nee, tenzij'-onderzoek te doen. Omdat de aantasting afhangt van de aard van de wijziging en de aanwezige natuurkwaliteiten is elke situatie anders. Het onderzoek is daarom ook maatwerk dat afgestemd moet worden met de provincie Utrecht. Voor deze situatie is in de regels een wijzigingsbevoegheid opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheid is overigens alleen te gebruiken voor gronden die maximaal 150 meter, gemeten vanaf de bestemming Verkeer, in het natuurgebied zijn gelegen en die direct aansluiten op een woonperceel met tuin. De gronden met de natuurbestemming moeten tijdens de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan ook in eigendom zijn van de eigenaar van het aansluitende woonperceel en de tuin. Het is niet toegestaan dat een bouwwerk de primaire functie(s) van het watersysteem (berging, doorstroming en ecologie) en het onderhoud van het watersysteem belemmerd. De regels voor onderhoud van het watersysteem en de zorgplicht die een eigenaar en/of initiatiefnemer heeft leest men in de Keur en de legger. Recreatie – 1 Deze bestemming is opgenomen voor bedrijven en organisaties in de recreatieve sector.

Het gaat hier om het deel van het recreatieterrein Maarsseveense Plassen waar het strandbad ligt en de bedrijven daar omheen waaronder SpaSereen, De Pannekoekenbakker en Outdoor Innstyle. Uitgangspunt van deze bestemming is dat het gebied gebruikt wordt voor recreatieve doeleinden en hier bedrijven en organisaties in de recreatieve sector zijn toegestaan. De nadruk ligt op sport, spel, strand en rust. Verder wordt ruimte geboden aan verschillende vormen van horeca. Het gebruik van de aanwezige zaalruimten voor zakelijke bijeenkomsten behoort tot de mogelijkheden mits het organiseren van sportieve en recreatieve evenementen en de gebruikmaking van de zaalruimten daarvoor als hoofdonderdeel van de bedrijfsvoering blijft bestaan. Daarnaast kan in een beperkt aantal gevallen de zaalruimten enkel voor zakelijke bijeenkomsten (congres/conferentie/vergadering) worden gebruikt waarbij het sportieve/recreatieve element niet direct aanwezig is. Het houden van bijvoorbeeld partijen en bruiloften is niet toegestaan. Uitgangspunt is en blijft dat bestaande en nieuwe bedrijven en organisaties hoofdzakelijk geënt zijn op het ondersteunen en aanbieden van recreatieve en sportieve activiteiten en daghoreca. Op het strand (daar waar dat op de verbeelding is aangegeven) zijn snackkiosken en toiletgebouwen buiten het bouwvlak toegestaan, maar bijvoorbeeld ook kampeermiddelen voor de dagcamping.

Recreatief nachtverblijf is expliciet uitgesloten met uitzondering van een 2 nachten ten behoeve van een evenement en 2 nachten ten behoeve van de dagcamping. Als op de verbeelding een aanduiding “bedrijfswoning” staat is één bedrijfswoning ook toegestaan. Er is heel nadrukkelijk gekeken naar de uitbreidingscapaciteit. De gebouwen, met uitzondering van de sanitaire en ondersteunende voorzieningen, mogen alleen worden gebouwd binnen de bouwvlakken tot de daarin opgenomen maximale oppervlakte. Daarnaast is een beeldkwaliteitsplan gemaakt om de gewenst inrichting van het bouwvlak bij de hoofdentree en behoud van kernkwaliteiten beter te kunnen sturen. Dit beeldkwaliteitsplan maakt als bijlage onderdeel uit van de planregels. Ten behoeve van het houden van evenementen zijn expliciete gebruiksregels opgenomen. Op het strand en het parkeerterrein is de aanduiding voor evenementen opgenomen. Er is ook een speciale paragraaf geschreven over dit onderwerp (zie hoofdstuk 3) Het recreatiegebied wordt gezien als één (1) inrichting op grond van het Activiteitenbesluit. Binnen deze inrichting is het toegestaan om maximaal 12 dagen per jaar de geluidsnormen te overschrijden voor een evenement of incidentele festiviteit. Alle andere activiteiten moeten passen binnen de bedrijfsvoering en daarmee de normen van het Activiteitenbesluit..

Recreatie – 2 Deze bestemming is opgenomen voor de bestaande volkstuinen. Per “kavel” is uitsluitend beperkte bebouwing ten behoeve van de bestemming toegestaan, zoals een kas en een berging. Het is niet toegestaan de bebouwingsmogelijkheden te cumuleren als er sprake is van een grote kavel. Het is ook niet toegestaan de volkstuin bedrijfsmatig te gebruiken. Verblijfsrecreatieve voorzieningen zijn ook uitgesloten. Een volkstuin is bedoelt voor dagrecreatief gebruikt. Als uitzondering op de bovenstaande regels is binnen het complex de bouw van één kas met een oppervlakte van maximaal 50 m² Pagina 84 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

toegestaan. Hiervoor is een speciale aanduiding opgenomen. Daarnaast moet voor deze bestemming, gelijk als elke andere bestemming, voldaan worden aan de parkeernorm. Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden. Als dat niet kan zal in overleg met de gemeente en op grond van het gemeentelijk verkeer en vervoerplan worden gekeken of er in de openbare ruimte parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Recreatie – 3 Deze bestemming is opgenomen voor de aan de Westbroekse Binnenweg gelegen permanent bewoonde chaletparken die nog niet de binnen deze regeling opgenomen wijzigingsprocedure hebben doorlopen. Binnen deze bestemming is namelijk een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt de recreatiebestemming per park om te zetten naar een woonbestemming. In de wijzigingsbevoegdheid zijn randvoorwaarden opgenomen om voldoende ruimtelijke kwaliteit van het nieuwe woongebied te garanderen. Daarbij dient te worden voldaan aan onder meer parkeernormen, groenvoorzieningen en veiligheidsaspecten (waaronder het bouwbesluit). De chaletparken die na de einddatum van de wijzigingsbevoegdheid niet gewijzigd zijn naar een woonbestemming blijven een verblijfsrecreatieve bestemming houden waarna de gemeente over zal gaan tot handhaving van de permanente bewoning.

Recreatie – 4 De gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor zelfstandige recreatieverblijven (losse recreatiewoningen). De recreatieverblijven mogen een inhoud hebben van maximaal 250 m³. Tevens is maximaal één bijbehorend bouwwerk toegestaan met een oppervlakte van maximaal 10 m². Ook de goot- en bouwhoogten zijn beperkt. Onder het recreatieverblijf mag geen kelder worden gerealiseerd. De recreatieverblijven mogen niet worden gebruikt ten behoeve van permanente bewoning. Wat daaronder wordt verstaan is binnen de begrippen aangegeven. In het plan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt de recreatiewoning om te zetten naar een woonbestemming. De wijzigingsbevoegdheid mag alleen worden toegepast onder voorwaarden. Eén van de voorwaarden is dat de recreatiewoning buiten het Natuur Netwerk Nederland ligt en aangetoond is dat de woning ruim voor januari 2005 al permanent bewoond werd. Binnen het plangebied is een recreatiewoning gelegen tussen Westbroekse Binnenweg 19 en 23. Deze recreatiewoning heeft naast de 10 m2 in de regels recht op twee extra bijbehorende bouwwerken (schuur en prieel).

Aangezien deze bouwwerken al aanwezig waren binnen de inventarisatie van het bestemmingsplan Landelijk Gebied (1992) zijn deze speciaal aangeduid als “bijgebouw” en vormt de bestaande maatvoering als vervangende maatvoering (schuur 4,70m x 9,50m en 2,50 m hoog, 6 kantig tuinhuisje 3m x 3m en 2,60m hoog). Hiernaast is dus nog een bijbehorend bouwwerk van 10 m2 toestaan. Hetzelfde geld voor de recreatiewoning. De afwijkende maten (goothoogte 4,50 m en bouwhoogte 5,50 m afgerond) zijn op de verbeelding aangegeven. Recreatie – 5 De overige gronden van het recreatieterrein Maarsseveense Plassen hebben deze bestemming gekregen. Het doel van deze bestemming is de groene ruimte, bospercelen, doorzichten over het water, ligweides etc. te beschermen. De bestemming staat wat betreft gebouwen alleen de oprichting van een sanitaire voorzieningen toe. Het gebied is bestemd voor recreatieve doeleinden inclusief o.a. een speelvoorziening, klim- en klauterbos en een bootcamp parcours. Tuin Gronden die direct aan de openbare weg liggen en bijvoorbeeld bij een woning liggen (voor- of zijtuin) hebben de bestemming tuin gekregen (zie verder ook de bestemming “wonen”). Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Verkeer De in het plangebied aanwezige openbare wegen en parkeervoorzieningen vallen onder de bestemming ‘Verkeer’.

Hieronder vallen ook de parkeerplaatsen van het recreatiegebied. Binnen deze bestemming is tevens ruimte voor nuts-, groenvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ten behoeve van deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Deze bestemming richt zich op een groot deel van het openbaar gebied. De bestemming is globaal geformuleerd. De reden daartoe is dat de exacte ligging van de verschillende voorzieningen,

Pagina 85 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

zoals groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen etc. in dit kader niet relevant is. Het herinrichten van wegen kan daardoor op een eenvoudige manier geschieden, zonder dat een bestemmingsplan onwenselijke en ongefundeerde barrières oproept. Op het parkeerterrein voor de hoofdentree van de Maarsseveense Plassen is de aanduiding ‘evenementen’ opgenomen. Op het parkeerterrein mogen evenementen worden georganiseerd. Verkeer in relatie tot het woongebied (voormalige recreatieparken) De wegen die binnen het woongebied de individuele woonpercelen ontsluiten hebben een verkeersbestemming gekregen. Deze wegen in de woongebieden vormen een belangrijk aandachtspunt daar waar het de toegankelijkheid van o.a. hulpdiensten betreft. De maatvoering van de paden en toegangswegen zijn namelijk niet in overeenstemming met de CROW richtlijnen. De meeste wegen zijn erg smal. Tijdens de wijzigingsprocedure is een minimale maat vastgesteld met het idee dat in de toekomst als bouwwerken worden vervangen door nieuwe bouwwerken, er meer ruimte komt voor de ontsluitingswegen. De regels zijn hierop afgestemd door een minimale afstand ten opzichte van de perceelgrens aan te houden. Het is van belang dat deze wegen maar ook de afzonderlijke paadjes in geen geval smaller worden. Het is wenselijk dat de parkbesturen juist kijken naar mogelijkheden de wegen en paadjes te verbreden.

Binnen de regels voor Woongebied zijn nadere eisen opgenomen die het college, indien noodzakelijk, kan stellen ten aanzien van de plaats en de afmetingen van de bebouwing. De volgende uitgangspunten zijn in ieder geval van toepassing om de bereikbaarheid van hulpdiensten binnen het woongebied te waarborgen: 1. Het is gewenst dat de wegen en paden in de woongebieden voldoen aan de landelijke normen van de CROW. De wegen en paden mogen nooit smaller worden dan zoals aangegeven op de inrichtingstekeningen die deel uitmaakten van het wijzigingsplan. Denk bij versmalling aan het plaatsen van bouwwerken op of te dicht bij de perceelgrens (ook schuttingen), hagen en struiken, maar ook het parkeren van auto’s, fietsen of aanhangers. Dit zorgt allemaal voor versmalling van de weg of het pad die niet aan de CROW norm voldoet. In de regels voor woongebied is expliciet aangegeven dat er voldoende afstand moet worden gehouden van de perceelgrens. De bestemming verkeer is gebaseerd op het wijzigingsplan. Het is zeer gewenst de wegen en paden die niet voldoen in de toekomst breder te maken. 2. Het woongebied moet vanaf de Westbroekse Binnenweg vrij toegankelijk zijn voor de hulpdiensten. Als er sprake is van een slagboom dan moet deze makkelijk te openen zijn (aanwezigheid sleutelbuis op overzichtelijke plek). Let erop dat de slagboom open is als de hulpdiensten eraan komen. 3.

De wegen en afzonderlijke paden en de bluswatervoorzieningen moeten toegankelijk zijn voor hulpdiensten en vrij blijven van obstakel. Denk hierbij aan geparkeerde auto’s en/of aanhangers, bouwwerken en begroeiing. 4. De nooduitgang van het park (in de meeste gevallen richting recreatiegebied Maarsseveense Plassen) moet vrij blijven van obstakels. Denk hierbij aan geparkeerde auto’s en/of aanhangers, bouwwerken en begroeiing. 5. Binnen de woongebieden moet openbare verlichting zijn die de wegen, paden en parkeerterreinen verlichten. 6. Binnen de woongebieden moet duidelijke plattegrond met bewegwijzering en huisnummering aanwezig zijn. De woningen moeten goed vindbaar zijn voor hulpdiensten. 7. Binnen de woongebieden moeten bluswatervoorzieningen aanwezig zijn die goed staan aangegeven en vrij zijn van obstakels. Denk hierbij aan geparkeerde auto’s en/of aanhangers, bouwwerken en begroeiing. Water Binnen deze bestemming zijn de grote Plas en de kleine Plas opgenomen, alsmede de watergangen in het plangebied. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en voorzieningen die ten dienste staan aan de bestemming, zoals constructies voor bruggen, kademuren en duikers, zijn toegestaan. Het water mag recreatief worden gebruikt. Het is niet toegestaan dat een bouwwerk de primaire functie(s) van het watersysteem (berging, doorstroming en ecologie) en het onderhoud van het watersysteem belemmerd.

De regels voor

Pagina 86 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

onderhoud van het watersysteem en de zorgplicht die een eigenaar en/of initiatiefnemer heeft leest men in de Keur en de legger. Wonen Alle woningen in het plangebied, behalve diegene die bij een agrarisch bedrijf horen of zijn aangeduid als bedrijfswoning bij een andere bestemming, hebben de bestemming “Wonen” gekregen. Woningen die eerst een recreatiewoning waren krijgen een speciale aanduiding. Met de provincie is immers afgesproken dat deze woningen niet groter en hoger mogen worden dan op grond van de recreatieve regels mogelijk was. Op grond van de vergunningsvrije regels is het wel mogelijk een bijbehorend bouwwerk van circa 30m2 te bouwen in plaats van 10m2. De aanduiding “voormalige recreatiewoning” moet erop toezien dat deze woningen ook in de toekomst klein blijven. Binnen deze bestemming staat het wonen centraal. Naast wonen mag ook in de woning onder voorwaarden worden gewerkt. Bij het onderdeel “begrippen” van deze toelichting op de regels is daar bij stil gestaan. Een woning is een complex van ruimten, dat blijkens de indeling en inrichting bestemd is, voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. Een huishouden wordt gevormd door één persoon of een groep personen die een huishouding voert. Daaronder valt niet het bedrijfsmatige verhuren van kamers.

Dus er is geen sprake van één huishouden als meerdere (groepen) mensen in een woning of pand verschillende kamers huren (bijvoorbeeld studenten of een groep seizoenswerkers). Een huishouding is een regeling van het huishouden, familieleven, huisgezin. De woonbestemming is op de verbeelding aangegeven met een bouwvlak en (achter)erf. De begrenzing van het bouwvlak waarbinnen het hoofdgebouw is toegestaan valt in dit bestemmingsplan veelal samen met de begrenzing van de woonbestemming. De tuin (of onbebouwd erf) is geregeld in een aparte bestemming ‘Tuin’. Het gaat dan meestal om de voor- en soms om de zijtuin. Naast de regeling voor hoofdgebouwen (dat is de woning), die binnen het bouwvlak gebouwd moeten worden, is een regeling voor bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) opgenomen. Dus naast dat in het bouwvlak de woning mag worden gebouwd is op het erf (bij de woning) ook het een en ander aan bebouwing mogelijk. De regeling voor bijbehorende bouwwerken is in overeenstemming gebracht met hetgeen vergunningsvrij (Besluit omgevingsrecht) is toegestaan. Dit is dan gelijk het maximale. Het is niet mogelijk om naast deze regeling vergunningsvrij nog het 1 en ander bij te bouwen of omgekeerd. Als men vergunningsvrij al tot het maximum heeft gebouwd biedt deze regel niet de ruimte om nog meer te bouwen dan dat maximum.

De bouwmassa van het hoofdgebouw mag niet groter zijn dan 650 m3 en voor voormalige recreatiewoningen 250m3. In uitzonderlijke gevallen kan ruimte worden geboden voor 800 m3 maar dat hangt af van de omvang van het totale perceel en de ruimtelijke impact. Voormalige recreatiewoningen komen niet in aanmerking voor deze verruiming van de inhoudsmaat. (zie ook het beeldkwaliteitsplan in hoofdstuk 3). Woongebied Sinds 2004 is de gemeente bezig het permanent wonen van de recreatiewoningen (chalets) op de zeven recreatieparken aan de Westbroekse Binnenweg te legaliseren. In eerste instantie wilden VROM en provincie niet meewerken aan de legalisering, omdat zij de chalets geen volwaardige woningen vonden. Voor de gemeente bleef alleen het handhaven van het permanent wonen in de recreatieverblijven als optie over, eventueel in combinatie met een persoonsgebonden gedoogbeschikking. Als de gemeente wilde legaliseren dan moest alles worden afgebroken en opnieuw, conform de wettelijke bouwregels, worden opgebouwd. De gemeente vond het onredelijk om van bewoners te eisen dat zij direct een nieuwe woning moesten bouwen om in aanmerking te komen voor een woonbestemming. Daarom is gewerkt aan een tussenstap. De bestaande situatie en bebouwing is toen als uitgangspunt genomen. De bebouwing moest wel voldoen aan de minimale eisen voor bestaande bouw van het Bouwbesluit.

Ook het gehele park moest voldoen aan een aantal minimale eisen t.a.v. toegankelijkheid voor hulpdiensten en parkeren. In veel gevallen is maatwerk verricht, omdat de woningen dicht op elkaar staan en de weg smaller is dan de CROW norm voorschrijft. In het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen van 2009 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin de basisvoorwaarden staan. De bestemming kon alleen gewijzigd worden van

Pagina 87 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

Verblijfsrecreatie naar Woongebied als het park en de aanwezige woningen voldeden aan de minimale basisvoorwaarden. Het doel van de bovengenoemde bestemmingswijziging is gefaseerd te komen tot een volwaardig woonwijk met nieuwe woningen die voldoen aan de wettelijke eisen. Daarom is het belangrijk dat de bestaande bebouwing de komende jaren zoveel mogelijk wordt vervangen door nieuwbouw. De nieuwbouw moet voldoen aan alle nieuwbouw eisen van het Bouwbesluit. Het is ongewenst om de bestaande ex-recreatiewoningen die alleen voldoen aan de minimale eisen uit te breiden en eindeloos in stand houden. De zeven voormalige verblijfsrecreatieve parken aan de Westbroekse Binnenweg hebben middels een wijzigingsprocedure nu allemaal de bestemming Woongebied gekregen. De bestemming Woongebied staat het permanent wonen van bestaande recreatieverblijven toe, maar biedt ook ruimte om de bestaande bebouwing te slopen en een nieuwe woning te bouwen. Hetgeen, zoals hierboven al aangegeven, zeer gewenst is. De verschillende woongebieden hebben een maximaal aantal woningen, namelijk: 1. Veenhoeve, Westbroekse Binnenweg 30a: 37 woningen 2. Molenpolderhof: 88 woningen 3. Zwaluwpark, Westbroekse Binnenweg 56a: 60 woningen 4. Willemshof, Westbroekse Binnenweg 58: 13 woningen 5. Vierhoeven, Westbroekse Binnenweg 68: 47 woningen 6. Berkenhof: 100 woningen 7.

Kleinhoeve, Westbroekse Binnenweg 80a: 31 woningen Gezien de afspraken die gemaakt zijn met de provincie over het aantal woningen, de maximale inhoudsmaat van de woningen en de hoogtes, was de reguliere woonbestemming niet toereikend en is voor deze gebieden een speciale regeling gemaakt, waarin rekening is gehouden met de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. Doel van de regeling is te komen tot een prettig en kwalitatief woongebied met woningen van beperkte omvang namelijk maximaal 250 m3 , bestaande uit 1 bouwlaag met eventueel een kap. Het woongebied is ook zeer geschikt voor de oprichting van een tiny house. de regels De regeling gaat uit van hoofdgebouwen (de woning) en bijbehorende bouwwerken, zoals aanbouwen en bergingen. De woningen en bijbehorende bouwwerken mogen alleen worden gebouwd binnen de bouwvlakken die zijn aangegeven op de verbeelding. Per bouwvlak is 1 woning toegestaan. Het is niet toegestaan een deel van het bouwvlak af te splitsen voor de oprichting van een nieuwe woning, waarmee het totale aantal woningen in het woongebied hoger uitkomt. Het aantal bouwvlakken binnen het woongebied is gelijk aan het maximale aantal woningen, zoals hierboven is aangegeven. Elk bouwvlak is minimaal 150 m2. De bouwvlakken lopen overwegend gelijk met de grenzen van de individuele percelen (het eigendom).

Als een woning in de 2e lijn ligt dan valt het toegangspad naar deze woning buiten het bouwvlak, omdat bebouwing van dit toegangspad de ontsluiting van het perceel onmogelijk maakt hetgeen ongewenst. Elke woning moet voldoen aan de gestelde parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per woning. Deze parkeerplaatsen moeten op het eigen perceel worden gerealiseerd. Het kan zijn dat het park beschikt over een centrale parkeerplaats waar alle of een deel van de parkeerbehoefte is voorzien. In dat geval moet worden aangetoond dat de woning beschikt over een of meer parkeerplek(ken) in het mandelig gebied. Er moet binnen het woongebied ook voldoende parkeerruimte zijn voor bezoekers van het park. Het is ongewenst de parkeerbehoefte van de woongebieden af te wentelen op de Westbroekse Binnenweg. In deze 2e herziening van het bestemmingsplan is de parkeernorm die eerst alleen onder de voorwaardelijke verplichting stond ook opgenomen onder de bouwregels voor elke woning afzonderlijk. In deze 2e herziening van het bestemmingsplan zijn de regels voor het hoofdgebouw en de regels voor de bijbehorende bouwwerken onder aparte kopjes gezet zodat de regeling overzichtelijker wordt. Pagina 88 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

Daarnaast heeft elke woning met bijbehorende bouwwerken zijn eigen bouwvlak gekregen. Het gebruik van een gezamenlijk bouwvlak voor alle woningen is onduidelijk gebleken. Het hoofdgebouw De maximale maatvoering voor het hoofdgebouw is 250 m3. Alles wat daarboven valt wordt gerekend tot de bijbehorende bouwwerken. Het samenvoegen van bouwvlakken geeft geen recht tot het bouwen van een grotere woning. 250 m3 voor het hoofdgebouw is altijd het maximum. Het bouwvlak mag voor maximaal 50% bebouwd worden. Of een hoofdgebouw van 250m3 kan worden gerealiseerd op het perceel hangt dus in de eerste plaats af van de totale oppervlakte van het bouwvlak. De maximale goothoogte van het hoofdgebouw is 3 meter en de maximale bouwhoogte is 5 meter. Bij het opstellen van de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid is bewust gekozen voor deze beperkte maatvoering, zodat de woningen relatief gezien beperkt in omvang blijven. De standaard maatvoering voor een woning in het landelijk gebied is een goothoogte tussen 3 meter en 4,50 meter, een bouwhoogte van 10 meter en een inhoudsmaat van 600m3 (zie o.a. de omringende bestemmingsplannen Herenweg-Gageldijk en Landelijk Gebied). Verder is er bewust gekozen voor een goot- en bouwhoogte, zodat er altijd sprake is van een laag met een kap. De kap maakt functioneel onderdeel uit van de woning en kan gebruikt worden als slaapverdieping.

In de wijzigingsbevoegdheid zijn geen voorwaarden gesteld dat de kap niet gebruikt mag worden. Een dergelijke regeling zou ook in strijd zijn met het Eigendomsrecht (artikel 5:1 lid 2 Burgerlijk Wetboek). De Wet op de ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepaling omgevingsrecht geven de overheid handvatten om regels te stellen aan de bouwmogelijkheden en het gebruik van de gronden en gebouwen. De wetgever stelt echter dat eventuele verbodsbepalingen of nadere eisen wel evenredig moeten zijn en niet in strijd met de beginselen van het Eigendomsrecht. Het hoofdgebouw moet minimaal 1,50 meter afstand houden ten opzichte van de (bouw)perceelgrenzen. In het woongebied is de perceelgrens de plek waar het grondeigendom van de ene persoon grenst aan het grondeigendom van een ander persoon. Voor het bepalen van de afstand is bewust gekozen de perceelgrens aan te houden die door het kadaster is ingemeten. In het woongebied zijn het bouwperceel en het bouwvlak nagenoeg gelijk. Zoals hierboven al aangegeven volgt het bouwvlak overwegend de grens van het perceel (het eigendom). Buiten de afstanden die moeten worden aangehouden van de perceelgrenzen zijn er verder geen voorwaarden voor de plek van het hoofdgebouw. Het bijbehorend bouwwerk Bij een hoofdgebouw mogen bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd op het achtererfgebied.

De bijbehorende bouwwerken mogen los staan of aan het hoofdgebouw worden vast gebouwd. In de regels is ook voor de bijbehorende bouwwerken een maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. Deze is 3 meter. Daarnaast is aangegeven dat de bijbehorende bouwwerken maximaal 30m2 mogen worden. Deze maatvoering hangt samen met het maximale bebouwingspercentage van 50%. Voorstaande regels komen overeen met de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. De vergunningsvrije bouwregels maken in bepaalde situaties echter meer mogelijk dan in de regels is opgenomen. Dit heeft als gevolg dat percelen met een hogere dichtheid kunnen worden bebouwd dan het maximum van 50%. Daarnaast is vergunningsvrij een hogere bouwhoogte toegestaan, afhankelijk van de ligging ten opzichte van de perceelgrenzen. Het is niet mogelijk de vergunningsvrije regels uit het Besluit omgevingsrecht (Bor) via het bestemmingsplan te beperken. Vergunningsvrij wil overigens niet zeggen “regelvrij”. De bouwwerken moeten altijd voldoen aan de vergunningsvrije regels en de regels van het Bouwbesluit. Zie voor meer informatie over vergunningsvrij bouwen de website van de rijksoverheid www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving. Een belangrijke regel binnen het vergunningsvrij bouwen is dat gebouwen altijd op minimaal 1 meter afstand moeten liggen van de perceelgrens die grenst aan de weg.

Dit is om de verkeersveiligheid te waarborgen en in geval van deze woongebieden ook de bereikbaarheid van de hulpdiensten (zie verder onder Verkeer). We hebben deze regel daarom ook expliciet opgenomen in het bestemmingsplan.

Pagina 89 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

Het is ongewenst om bebouwing te hebben op het voorerfgebied. Als deze bebouwing al aanwezig was dan mag die onder voorwaarden blijven staan. Deze bebouwing mag in geen geval worden vergroot of de bereikbaarheid van hulpdiensten in gevaar brengen. Het is gewenst dat deze bebouwing bij complete nieuwbouw naar het achtererfgebied wordt verplaatst. Beeldkwaliteitsplan Omdat deze woongebieden afwijken van reguliere woongebieden is een speciaal beeldkwaliteitsplan gemaakt voor de welstandstoets. Dit beeldkwaliteitsplan maakt onderdeel uit van de regels en wordt door welstand gebruikt om nieuwe woningen wat betreft de vormgeving te toetsen. In het beeldkwaliteitsplan is ook de voorkant van alle percelen bepaalt. Dit in verband met de vergunningsvrije regels op grond van het Besluit omgevingsrecht. Het beeldkwaliteitsplan zegt dus iets over de gewenste sfeer, materialen en vormgeving. Het vormt een handleiding voor de architect als hij een woning gaat ontwerpen. Het beeldkwaliteitsplan kan echter niets zeggen over de maatvoering van de woningen. Die regels staan namelijk in de regels van het bestemmingsplan. Als een beeldkwaliteitsplan veel sfeerbeelden beschikt van een bepaald type woningen zonder of met een lage kap, dan kan bij mensen de indruk ontstaan dat die woningen ook gebouwd gaan worden. Maar dat is niet hoe een beeldkwaliteitsplan werkt.

Wat op grond van het bestemmingsplan mogelijk is mag namelijk niet door het beeldkwaliteitsplan worden beperkt. Het beeldkwaliteitsplan heeft in dat opzicht dus niet dezelfde juridische status als een bestemmingsplan. Nadere eisen In de regels zijn nadere eisen opgenomen. Dit is bewust gedaan, omdat deze woongebieden een bijzondere opzet en achtergrond kennen. Het college van B&W kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing als dit echt noodzakelijk is. Het college van B&W is niet verplicht de nadere eisen te gebruiken. Het is een discretionaire bevoegdheid die het college in zeer specifieke gevallen kan toepassen. Als het college geen nadere eisen stelt dan hoeft ze dat niet nader te motiveren. Het college moet wel motiveren als ze de nadere eisen stelt, bijvoorbeeld middels een advies van een ter zake deskundige. Het betreft namelijk een mogelijke aanscherping van de vaste regels. De wetgever stelt dat het toepassen van nadere eisen wel evenredig moet zijn. Bij alle besluiten waarbij sprake is van discretionaire bevoegdheid moet daarom worden beoordeeld of de maatregel geschikt, noodzakelijk en evenwichtig is.

Met andere woorden, is de maatregel geschikt om het gewenste doel te bereiken, is de maatregel echt noodzakelijke en kan niet worden volstaan met een minder ingrijpende maatregel en is de maatregel in de juiste verhouding met hetgeen men wil beschermen of voorkomen. Afwijken van de regels De basisregels bieden voldoende ruimte om te komen tot een goede invulling van het woonperceel. Het is onder voorwaarden wel mogelijk om op bepaalde punten van de regels af te wijken zodat maatwerk kan worden toegepast indien nodig. Zo is binnen de bestemming Woongebied de mogelijkheid opgenomen om dichter op de perceelgrens te kunnen bouwen. De afstand die nu moet worden aangehouden is 1,50 meter. Er kunnen zich verschillende situaties voordoen waarin het gewenst is dichter op de perceelgrens of zelfs op de perceelgrens te bouwen. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waar iemand met de buren geschakelde woningen wil realiseren. De woningen zijn dan als een geheel ontworpen en gebouwd. Op deze manier kan de ruimte van beide percelen maximaal worden benut. Een andere reden kan zijn dat het perceel heel smal en diep is waardoor het onmogelijk wordt een woning met een minimale beukmaat (breedte van hoofdgebouw) van 4 meter te realiseren. Denk ook aan situaties waarbij de bestaande woning al dichter op de perceelgrens staat dan 1,50 meter.

Aan het gebruik van deze afwijkingsbevoegheid zijn wel voorwaarden verbonden die in acht moeten worden genomen. Er moet worden gemotiveerd of aan de voorwaarden wordt voldaan. Er zijn ook algemene afwijkingsregels opgenomen in het bestemmingsplan. De meest toegepaste algemene afwijkingsregel is de “marge regeling” van 10% op de maatvoering. In elk bestemmingsplan is een algemene afwijkingsregeling opgenomen om een percentage af te kunnen wijken van de in de Pagina 90 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

regels genoemde maten. Deze “marge regeling” is bedoeld als maatwerkregeling voor een bepaald onderdeel (bouwhoogte, inhoud, afstand ten opzichte van erfgrens). Dat maatwerk kan technisch of esthetisch van aard zijn. Aan het gebruik van deze regel zijn voorwaarden verbonden. Deze voorwaarden zijn in deze 2e herziening van het bestemmingsplan verduidelijkt en op punten aangescherpt. Net als bij het toepassen van een discretionaire bevoegdheid moet bij het bepalen of een afwijking evenredig is worden beoordeeld of de maatregel geschikt, noodzakelijk en evenwichtig is. Of toepassen van een afwijking onevenredig nadelige gevolgen heeft voor de omgeving zal altijd worden beoordeeld ten opzichte van wat bij recht is toegestaan. Met andere woorden, is de ruimtelijke impact op de omgeving veel nadeliger als de afwijking wordt toegepast. Daarnaast wordt beoordeeld of de afwijking van dien aard is dat men dit niet kon verwachten in de betreffende omgeving. De voorwaarden van de afwijkingsbevoegdheden zijn in deze 2e herziening van het bestemmingsplan verduidelijkt en op punten aangescherpt. De zienswijzen en bewaarschriften op de verleende vergunningen laten zien dat de basisregels bij nieuwbouw door veel bewoners als nadelig worden ervaren. Deze basisregels zijn als sinds het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen van 2009 een vast gegeven en worden niet aangepast.

Het is wel wenselijk de afwijkingsmogelijkheden aan te passen. Zo is onder andere de marge van 15% naar 10% gegaan conform de regeling van direct omringende bestemmingsplannen. Daarnaast is het binnen het woongebied niet toegestaan om gebruik te maken van de afwijkingsregeling om dichter op de erfgrens te bouwen en vervolgens ook de afwijkingsregeling om de bouwhoogte met 10% te verhogen. Verder is de inbreuk op de privacy door plaatsing van (dak)ramen en de afname van de bezonning expliciet genoemd. Bij de afname van bezonning geldt de landelijke richtlijn van TNO richtlijn. Binnen de basisregels is het mogelijk een kap te realiseren met ramen. Dit is een vast gegeven dat niet wordt aangescherpt, mede omdat het plaatsen van dakramen in een kap in de meeste gevallen vergunningsvrij is. Het gebruik van de 10% marge regeling op de goot- en bouwhoogte kan er echter wel toe leiden dat hiermee net iets meer ruimte ontstaat voor een speciale kapvorm (in sommige gevallen met dakkappelen) die ervoor kan zorgen dat direct naastgelegen percelen dit als hinderlijk ervaren. Er zal bij de beoordeling dus gemotiveerd moeten worden of het gebruik van deze marge leidt tot een kapvorm met een nadeliger impact op de direct naastgelegen percelen. Verder zijn de voorwaarden ten aanzien van de bereikbaarheid van de hulpdiensten verder aangescherpt.

Gebouwen moeten op voldoende afstand van de weg staan. Deze regel staat ook binnen de vergunningsvrije regels van het Besluit omgevingsrecht. Het is ook niet toegestaan afwijkingen te stappelen. Bereikbaarheid van hulpdiensten (zie ook onder Verkeer) De maatvoering van de paden en toegangswegen van deze woongebieden is niet in overeenstemming met de CROW richtlijnen. De wegen en paden zijn in de meeste gevallen veel smaller. Als deze echter nog smaller worden dan kunnen de hulpdiensten (ambulance en brandweer) niet meer op het terrein komen. Door vergunningsvrije bouwwerken op of vlak aan de erfgrens te plaatsen wordt het zicht voor de hulpdiensten ernstig belemmerd en vindt er versmalling plaats. Dat is een ongewenste ontwikkeling. Doel is namelijk ervoor te zorgen dat de wegen breder worden en niet smaller. Daarom is er een minimale afstand voor bouwwerken tot op de (bouw)perceelgrens opgenomen in de regels. Ook voor vergunningsvrije bouwwerken geldt deze regeling, analoog aan de regels voor vergunningsvrij en openbaar gebied. In de vergunningsvrije regels staat dat een bouwwerk op minimaal 1 meter afstand van openbaar toegankelijk gebied moet staan. Een vergunningvrij bouwwerk mag dus niet dichter dan 1 meter van het trottoir of de straat worden geplaatst.

Het college kan, indien noodzakelijk, nadere eisen stellen ten aanzien van de plaats en de afmetingen van de bebouwing (zie onder nadere eisen). Het is zeer belangrijk dat woningen bereikbaar zijn en blijven voor de hulpdiensten. De paden en wegen hebben de bestemming verkeer gekregen. Deze bestemming geeft in ieder geval de minimale maat aan die op geen enkele manier versmalt mag worden. Het is zeer wenselijk de hoofdwegen waar nodig te verbreden. Tijdens de wijzigingsprocedure is een minimale maat vastgesteld met het idee dat in de toekomst als bouwwerken worden vervangen door nieuwe bouwwerken, er meer ruimte komt

Pagina 91 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

voor de ontsluitingswegen. De regels zijn hierop afgestemd door een minimale afstand ten opzichte van de perceelgrens aan te houden. Met het Peil in het bestemmingsplan wordt de hoogte van een bouwwerk afgemeten ten opzichte van het maaiveld of de kruin van de weg. Voor de gronden binnen de bestemming woongebied is het peil gelijk is aan de kruin van de weg. Vanaf dat punt wordt de hoogte van de woning gemeten. De weg is het gebied dat direct grens aan de verschillende private percelen in het woongebied en die de bestemming Verkeer heeft. Met “de weg” wordt voor de woongebieden dus niet de Westbroekse Binnenweg bedoeld. Het ophogen van een perceel hoger dan de kruin van de weg heeft in dit geval als gevolg dat de woning een lagere bouwhoogte krijgt, aangezien de kruin van de weg het punt is vanwaar de hoogte gemeten wordt. Het bouwkundig peil (BG vloer) ligt 300mm boven de kruin van de weg. De totale hoogte van de woning kan (zonder afwijking) maximaal 5000mm boven de kruin van de weg liggen. Het bouwkundig peil heeft dus niet als gevolg dat de bouwhoogte met 300mm verhoogd mag worden. Deze 300mm valt binnen de bouwhoogte van 5000mm.

Dubbelbestemmingen Leiding – Gas De in het gebied gelegen gastransportleiding met een diameter van 12” en een druk van 40 bar is als dubbelbestemming in het plan opgenomen. In de regels is de minimale afstand van 4 m ter weerzijden van de hartlijn van de leiding vastgelegd als belemmeringsstrook. Binnen dit gebied mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijn worden gebouwd of werken worden uitgevoerd als hiervoor schriftelijk advies is ingewonnen bij de leidingbeheerder. Tevens is een stelsel van aanlegvergunningen opgenomen om te voorkomen dat door het uitvoeren van werken of werkzaamheden de belangen worden geschaad. Waterstaat – Waterkering Gronden met deze dubbelbestemming zijn primair bestemd voor waterkering. Secundair zijn de gronden bestemd voor diverse andere bestemmingen. Pas als blijkt dat bebouwing ten behoeve van secundaire bestemmingen de waterkering niet in onevenredige mate schaden kan toestemming worden verleend voor de bouw ervan. Gebiedsaanduidingen In een waterwingebied mogen alleen activiteiten plaatsvinden voor de drinkwaterproductie, in een grondwaterbeschermingsgebied kunnen ook andere activiteiten plaatsvinden. Vanwege de kwetsbaarheid van het gebied gelden wel speciale regels, zodat risicovolle activiteiten hier niet kunnen plaatsvinden. Het grondwaterbeschermingsgebied is een groter gebied rondom de winning (Bethunepolder).

Regenwater dat in het grondwaterbeschermingsgebied valt, zakt in de bodem en stroomt binnen enkele jaren (maximaal 25 jaar) door de bodem naar de winputten. Als er vervuiling in de grond zit, stroomt dat met het regenwater mee naar de grondwaterbronnen. In het 100-jaars aandachtsgebied zal de vervuiling binnen 100 jaar de winputten bereiken. Daarom is, voor het behoud van ons schone drinkwater, van belang deze gebieden te vrijwaren van activiteiten die risicovol zijn. Pagina 92 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

De zones voor de bescherming van het grondwater en de regels die daar gelden zijn vastgesteld in de Provinciale Milieuverordening 2013. De grenzen zijn bepaald op basis van de resultaten van actuele geohydrologische modellen, die vertaald zijn naar topografisch herkenbare lijnen. Daarom lijkt de begrenzing onzorgvuldig. Als de beschermende aanduiding op de verbeelding staat is de Provinciale Milieu Verordening van kracht. Activiteiten die in strijd zijn met de PMV zijn niet toegestaan ook al biedt het bestemmingsplan die ruimte wel.

Pagina 93 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

6. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1

Verslag inspraak en artikel 3.1.1 Bro overleg

Het voorliggend bestemmingsplan betreft een herziening. Het omvat geen wijzigingen die relevant zijn voor andere overheidsdiensten. Het is dan ook niet nogmaals in het kader van art. 3.1.1. voorgelegd aan provincie, Rijk of overige diensten.

6.2

Verslag zienswijzen

Het geldende bestemmingsplan Maarsseveense plassen e.o. is vastgesteld op 30 januari 2018. Gedurende de werking van dit bestemmingsplan is een aantal onvolkomenheden ontdekt. Daarnaast heeft de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 31 juli 2019 een uitspraak gedaan over het bestemmingsplan. Daarom is deze 2e herziening opgestart en zijn de toelichting, planregels en verbeelding op punten aangepast. We noemen dit ook wel een “veegplan”. Alleen de aanpassingen in deze 2e herziening die opgesomd zijn in de bijlage staan open voor zienswijzen en daarna eventueel bezwaar en beroep. Zaken die niet op de lijst stonden maar die tijdens de ter inzage legging alsnog aan het licht zijn gekomen hebben we beoordeeld en indien nodig meegenomen. Het ontwerpbestemmingsplan “Maarssenveense Plassen 2e herziening (veegplan)” heeft ter inzage gelegen van vrijdag 9 april tot en met donderdag 20 mei 2021. Gedurende de bovengenoemde periode is iedereen in de gelegenheid gesteld met een zienswijze te reageren op de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan. Er zijn in totaal 7 zienswijzen ingediend waarvan 1 zienswijze door meerdere personen is ondertekend. Daarnaast zijn er 4 zienswijzen buiten de termijn kenbaar gemaakt.

In geval de zienswijze door meerdere bewoners van afzonderlijke adressen is ondertekend zijn deze bewoners ook als afzonderlijke appellanten aangemerkt en over de verdere procedure geïnformeerd. De zienswijzen die binnen de bovengenoemde termijn zijn ingediend zijn ontvankelijk. De zienswijzen die buiten de termijn kenbaar zijn formeel niet ontvankelijk maar hebben we wel beoordeeld. In Bijlage 22 is de nota van zienswijzen opgenomen waarin de zienswijzen zijn gebundeld en van beantwoording voorzien.

Pagina 94 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

7. Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien: • • •

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is: het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is; het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek Onderhavig plan betreft een consoliderend bestemmingsplan. Concluderend kan worden gesteld dat de economische uitvoerbaarheid niet relevant is.

Pagina 95 Toelichting, Bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening, Stichtse Vecht

8. Bijlagen Toelichting: 1. Beoordeling effecten evenementen & permanente bewoning Maarsseveense Plassen Edmond en Poot 2007 2. Effectenbeoordeling evenementen Maarsseveense Plassen Buwa 2015 3. Akoestisch rapport horeca 3 biggetjes Westbroekse Binnenweg 42a 4. ROM advies ODRU op akoestisch onderzoek 3 biggetjes Westbroekse Binnenweg 42a 5. Ruimtelijke onderbouwing Westbroekse Binnenweg 23 2017 6. ROM advies ODRU Westbroekse Binnenweg 23 7. Beleidsnota recreatie en toerisme 8. Ontwikkelplan recreatieschap 9. Ontwikkelingen in de landbouw 10. Wijzigingsplan De Berkenhof (vastgesteld) 11. Wijzigingsplan Molenpolder (vastgesteld) 12. Wijzigingsplan Veenhoeve (vastgesteld) 13. Wijzigingsplan De Vier Hoeven (vastgesteld) 14. Uitspraak Raad van State, ECLI:NL:RVS:2019:2652, 31 juli 2019 15. Wijzigingsplan Zwaluwpark (vastgesteld) 16. Wijzigingsplan Willemshof (vastgesteld) 17. Wijzigingsplan Kleihoeve (ontwerp) 18. Wijzigingsplan Tuinbouwweg 19a en 19b (vastgesteld) 19. Wijzigingsplan Tuinbouwweg 7 (vastgesteld) 20. Overzicht alle aanpassingen Maarsseveense Plassen e.o. 2e herziening 21. Overzicht gebouwen recreatiegebied Maarsseveense Plassen d.d. januari 2021 22. Nota van zienswijzen inclusief staat van wijzigingen Regels: 1. Bijlage 1. regels. Beeldkwaliteitsplan Maarsseveense Plassen, Terra Incognita d.d. 14 september 2017 2. Bijlage 2.