Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing.pdf
Tekst van het document
Gemeente Stichtse Vecht
Huize Clarenborg Nieuwer Ter Aa Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
December 2025
Kenmerk 1904-40-T01 Projectnummer 1904-40
Inhoudsopgave 1.
Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Ligging plangebied 1.3. Geldende bestemmingsplannen
1 1 2 2
2.
Planontwikkeling
4
3.
Beleidskader
8
4.
Randvoorwaarden 4.1. Algemeen 4.2. Stikstof
9 9 9
5.
Uitvoerbaarheid 5.1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.1.1. Bestuurlijk overleg 5.1.2. Participatie omgeving 5.2. Financiële uitvoerbaarheid 5.3. Belangenafweging
11 11 11 11 11 11
1
1.
Inleiding
1.1.
Aanleiding De gemeenteraad van Stichtse Vecht heeft op 21 mei 2024 het bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg vastgesteld, dat van rechtswege onderdeel is van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan van de gemeente Stichtse Vecht. Bij de planontwikkeling voor Clarenborg was centraal in het plangebied een maatschappelijke woonzorgvoorziening geprojecteerd voor mensen met een mensen met zorgindicatie en zorgcontract wonen. De initiatiefnemer is na de inwerkingtreding met diverse zorgpartijen in gesprek gegaan over de exploitatie van deze voorziening. Voor lokale zorgpartijen blijkt de voorziening te groot en voor landelijk opererende zorgorganisaties juist te klein en de ervaring dat er op de huidige arbeidsmarkt onvoldoende personeel beschikbaar is om de voorzieningen duurzaam te exploiteren. Zodoende is er geen zorgorganisatie die deze maatschappelijke woonzorgvoorziening wil of kan exploiteren. De behoefte aan woningen in Nieuwer ter Aa is echter onverminderd groot, bijvoorbeeld van senioren die nu nog geen of een lichte vorm van zorg nodig hebben. Daarom is besloten het woongebouw wel te realiseren en afhankelijk van de belangstelling een daarin 11 appartementen aan te bieden als levensloopbestendig huur- of koopappartementen.
Op grond van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan van de gemeente Stichtse Vecht is dat niet toegestaan, omdat het gebouw een maatschappelijke bestemming heeft. De overige 7 eenheden en de gemeenschappelijke woonkamer behouden de maatschappelijke bestemming en blijven exclusief beschikbaar voor bewoners met een zorgbehoefte. Afbeelding 1: Ligging plangebied (blauw).
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Stichtse Vecht – Huize Clarenborg Nieuwer Ter Aa
2
Om deze ontwikkeling wel mogelijk te maken wordt gebruikgemaakt van een zogenaamde buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies en als daarbij wordt voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies wordt in deze BOPA-onderbouwing aangetoond. De ruimtelijke consequenties van de herontwikkeling van een maatschappelijke woonvoorziening naar een regulier woongebouw zijn beperkt. De bouwmassa blijft gelijk, alleen de parkeerbehoefte en de verkeersaantrekkende werking verandert. Gelet op die beperkte gevolgen ten opzichte van de ontwikkeling die in het bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg mogelijk wordt gemaakt, is een beknopte BOPA-onderbouwing voldoende. De onderzoeken die zijn uitgevoerd ten behoeve van dit bestemmingsplan, zijn van recente datum en hebben betrekking op de onderhavige locatie.
Ook vanuit beleidsmatig oogpunt is de uitbreiding zo beperkt, dat er voor geen enkel aspect een nieuwe toetsing noodzakelijk is.
1.2.
Ligging plangebied Het plangebied ligt aan de noordkant van het plangebied van het bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg. Deze nieuwbouwwijk wordt gerealiseerd aan de zuidoostkant van de dorpskern van Nieuwer Ter Aa. Afbeelding 2: Fragment verbeelding bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg.
1.3.
Geldende bestemmingsplannen Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 vormen alle vigerende bestemmingsplannen van rechtswege het tijdelijk omgevingsplan. Voor het plangebied betreft dit het bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg, dat op 21 mei 2024 door de gemeenteraad van Stichtse Vecht is vastgesteld. Het plangebied heeft daarin de bestemmingen "Maatschap-
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Stichtse Vecht – Huize Clarenborg Nieuwer Ter Aa
3
pelijk". In het bestemmingsvlak is een bouwvlak aangegeven, waarin de bouwhoogte is gemaximeerd op 12 meter. Door middel van een aanduiding is aangegeven dat er maximaal 20 wooneenheden mogen worden gerealiseerd. De gronden hebben geen archeologische dubbelbestemming.
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Stichtse Vecht – Huize Clarenborg Nieuwer Ter Aa
4
2.
Planontwikkeling In het oorspronkelijke planontwikkeling was centraal in het plangebied een maatschappelijke woonzorgvoorziening voor mensen met een intensieve zorgbehoefte geprojecteerd. De initiatiefnemer is na de inwerkingtreding met diverse zorgpartijen in gesprek gegaan over de exploitatie van deze voorziening. Voor lokale zorgpartijen blijkt de voorziening te groot en voor landelijk opererende zorgorganisaties juist te klein en de ervaring dat er op de huidige arbeidsmarkt onvoldoende personeel beschikbaar is om de voorzieningen duurzaam te exploiteren. Zodoende is er geen zorgorganisatie die deze maatschappelijke woonzorgvoorziening wil of kan exploiteren. De behoefte aan woningen in Nieuwer ter Aa is echter onverminderd groot, bijvoorbeeld van senioren die nu nog geen zorg nodig hebben. Daarom is besloten het woongebouw wel te realiseren en afhankelijk van de belangstelling aan te bieden als levensloopbestendige huur- of koopappartementen. Afbeelding 3: Locatie appartementengebouw.
Het gebouw omvat in totaal 19 (woon)eenheden, waaronder één gemeenschappelijke woonkamer. Voor 11 wooneenheden wordt via deze BOPA-procedure ruimte geboden voor zelfstandi-
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Stichtse Vecht – Huize Clarenborg Nieuwer Ter Aa
5
ge bewoning (zonder zorg). De overige 7 eenheden en de gemeenschappelijke woonkamer behouden de maatschappelijke bestemming voor een combinatie van wonen met zorg. Alle wooneenheden zijn in eerste instantie bedoeld voor ouderen of mensen met een zorgbehoefte. De wooneenheden zullen in eerste instantie worden toegewezen aan inwoners van Nieuwer ter Aa. Als er nog wooneenheden overblijven, komen daarna andere inwoners van de gemeente Stichtse Vecht in aanmerking. Indien er lokaal ook geen behoefte blijkt, kunnen de wooneenheden ook worden toegewezen aan inwoners van buiten de gemeente. Mocht de vraag vanuit senioren of zorgbehoevenden te beperkt zijn, dan kunnen de 11 woningen in laatste instantie ook worden toegewezen aan reguliere woningzoekenden. Afbeelding 4: Parkeerbalans.
De parkeernormen van de gemeente Stichtse Vecht zijn vastgelegd in een bijlage van het gemeentelijk verkeers- en vervoerplan (GVVP). Nieuwer Ter Aa is daarin als 'niet stedelijk' gekarakteriseerd. Gelet op de nabijheid van het centrum behoort het plangebied voor de berekening
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Stichtse Vecht – Huize Clarenborg Nieuwer Ter Aa
6
tot de centrumschil. De parkeerbehoefte voor wooneenheden zonder zorgcompenent is hoger dan voor woningen met zorgcomponent. Op basis van deze parkeernormering is voor het plangebied een parkeerbalans (afbeelding 4) vervaardigd. Daarbij is rekening gehouden met de rekenregels voor het parkeren. Afbeelding 5: Rekenregels parkeren.
Afbeelding 6: Locatie extra parkeerplaatsen.
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Stichtse Vecht – Huize Clarenborg Nieuwer Ter Aa
7
De parkeerbehoefte in het openbaar gebied bedraagt 81 parkeerplaatsen. In het plan zijn 76 openbare parkeerplaatsen beschikbaar. Ten noorden van de straat zal daarom, naast het voetbalveld een extra parkeerkoffer met 6 parkeerplaatsen worden aangelegd.
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Stichtse Vecht – Huize Clarenborg Nieuwer Ter Aa
8
3.
Beleidskader Omdat de ruimtelijke gevolgen zeer beperkt zijn en een lokaal karakter hebben, zijn er geen specifieke voorwaarden genoemd in het beleid van de rijksoverheid of van de provincie Utrecht. Vanuit het rijks- en provinciaal beleid zijn er geen belemmeringen voor de herontwikkeling van het woongebouw. Derhalve is geen samenvatting van het rijks- en provinciaal beleid in deze onderbouwing opgenomen en wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg. Ook met betrekking tot het gemeentelijk beleid zijn er, met uitzondering van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan van de gemeente Stichtse Vecht, geen beleidsaspecten die relevant zijn voor herontwikkeling. Ook voor wat betreft het gemeentelijk beleid wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg.
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Stichtse Vecht – Huize Clarenborg Nieuwer Ter Aa
9
4.
Randvoorwaarden
4.1.
Algemeen Om te bepalen of er sprake is van een evenwichtige toedeling aan locaties dient op diverse gebieden onderzoek te worden uitgevoerd. Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg, is een waterhuishoudingsplan en een notitie externe veiligheid vervaardigd, zijn quickscans bedrijven en milieuzonering en een quickscan natuur gedaan, is onderzoek geurhinder veehouderijen, archeologisch onderzoek, bodemonderzoek, akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai en akoestisch onderzoek School met de bijbel en O.S.V. NiTA uitgevoerd. Uit deze onderzoeken zijn geen belemmeringen naar voren gekomen. Omdat het aantal woningen gelijk blijft heeft de planontwikkeling evenmin invloed op de verslechtering van de luchtkwaliteit. De herontwikkeling wordt niet gezien als stedelijk ontwikkelingsproject. Daarbij is op grond van jurisprudentie (ABRvS 201901439/1/R1) van belang dat sprake is van bestaand bebouwd gebied en dat het ruimtebeslag van de extra uitbreiding van de voorziene bebouwing nihil is. Het aspect m.e.r.-beoordeling levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling. Het aantal woningen neemt met 11 toe ten opzichte van het aantal dat in het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. Op grond van de jurisprudentie (AbRvS 16 september 2015, nr.
201501297/1/R4) wordt de bouw van elf woningen in de bebouwde kom niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling en hoeft er niet te worden getoetst aan de ladder. In het kader van de Omgevingswet is ook de bevordering van gezondheid een afwegingscriterium bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de uitgevoerde onderzoeken is een aantal (milieu)aspecten, zoals geluidsoverlast, bodemverontreiniging, externe veiligheid, enzovoort, aan de orde waarbij de gezondheid van de toekomstige bewoners een rol speelt. Uit de ten behoeve van het bestemmingsplan uitgevoerde onderzoeken zijn geen belemmeringen naar voren gekomen ten aanzien van gezondheid. De herontwikkeling heeft hier ook geen invloed op. Het plan voldoet vanuit deze onderzoeksaspecten voor wat betreft de gezondheidsbevordering aan een evenwichtige toedeling aan locaties. Omdat deze onderzoeken van recente datum zijn, zijn deze onderzoeken ook nog bruikbaar voor de onderhavige herontwikkeling. Gelet op jurisprudentie is wel een nieuwe stikstofberekening vervaardigd.
4.2.
Stikstof Artikel 6, derde lid van de Habitatrichtlijn bepaalt dat voor plannen die (afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten) significante gevolgen kunnen hebben voor een Natura 2000-gebied (Natura 2000-activiteiten), een passende beoordeling wordt gemaakt van de gevolgen voor het gebied, rekening houdend met de instandhoudingsdoelstellingen van dat gebied.
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Stichtse Vecht – Huize Clarenborg Nieuwer Ter Aa
10
Om te beoordelen of een plan significante gevolgen kan hebben, wordt eerst een voortoets uitgevoerd. Een voortoets bestaat uit berekeningen van de aanlegfase en de gebruiksfase. Voor de voortoets heeft de overheid het rekenprogramma AERIUS Calculator ontwikkeld. Dit is het wettelijk voorgeschreven rekeninstrument om stikstofdepositie van activiteiten op Natura 2000gebieden te berekenen. Wanneer een stikstofbijdrage hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar op een (bijna) overbelast stikstofgevoelig Natura 2000-gebied, dan kunnen negatieve effecten niet op voorhand worden uitgesloten. In dat geval is meestal een passende beoordeling nodig en is het plan vergunningplichtig. De provincie wordt in dat geval mede-beoordelaar van de ontwikkeling. Het plan mag dan alleen worden vastgesteld wanneer uit de passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat de natuurlijke kenmerken van het Natura 2000-gebied niet worden aangetast (artikel 10.24 lid 1 respectievelijk 8.74b lid 1 Bkl). Onderzoek Er zijn AERIUS-berekeningen1 gemaakt voor de aanleg- en de gebruiksfase om te toetsen of er significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van relevante stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden in de omgeving te verwachten zijn. Hieruit blijkt dat de depositietoename in stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden in Natura 2000-gebieden niet hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar.
Conclusie Significant negatieve effecten door een toename aan stikstofdepositie kunnen hierom uitgesloten worden.
1
Ecofect, Stikstofonderzoek Ter Aaseweg Nieuwer ter Aa, SO 54819, Nunspeet, 10 november 2025
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Stichtse Vecht – Huize Clarenborg Nieuwer Ter Aa
11
5.
Uitvoerbaarheid
5.1.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
5.1.1. Bestuurlijk overleg De herontwikkeling is zo beperkt, dat ervan af gezien is om andere instanties te consulteren. 5.1.2. Participatie omgeving Er heeft afstemming met de voetbalvereniging plaatsgevonden over de aanleg van de parkeerplaatsen. Daar is vanuit hen positief op gereageerd. Gelet op de marginale ruimtelijke impact van de herontwikkeling heeft initiatiefnemer ervan afgezien om omwonenden te informeren.
5.2.
Financiële uitvoerbaarheid Uit een globale exploitatie-opzet blijkt dat de planontwikkeling in financieel-economisch opzicht uitvoerbaar is. Tussen de gemeente Stichtse Vecht en de initiatiefnemer wordt vooruitlopend op het vaststellen van dit bestemmingsplan een anterieure overeenkomst gesloten waarin het kostenverhaal is geregeld. Uit deze planontwikkeling vloeien voor de gemeente dan ook geen kosten voort, die een financiële verantwoording vooraf noodzakelijk maken.
5.3.
Belangenafweging Op grond van artikel 4.2 Omgevingswet moet het omgevingsplan voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Verder gelden de beleidskaders en instructieregels. Uit hoofdstuk 3 (Beleidskader) blijkt dat er geen beleidsmatige aspecten zijn die een belemmering vormen voor de uitbreiding van het complex. Ook de noodzakelijke onderzoeksaspecten, die zijn samengevat in hoofdstuk 4 hebben geen belemmeringen aan het licht gebracht. Hieruit blijkt dat er geen nadelige gevolgen voor het milieu en andere relevante aspecten voor de fysieke leefomgeving zijn. Omgevingsplan In het definitieve omgevingsplan dient te zijner tijd het bouwvlak op de juiste locatie te worden aangegeven.
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Stichtse Vecht – Huize Clarenborg Nieuwer Ter Aa