Bijlage 1 Memo - Ontwikkelingen Gebiedsfonds

Pagina 1 van 8 Introductie De gemeente Stichtse Vecht heeft in 2023 het Gebiedsfonds Ruimtekwartier ingesteld als financieel instrument om de gezamenlijke investeringen in het openbaar gebied binnen en aansluitend aan het Ruimtekwartier mogelijk te maken. Aanleiding hiervoor is de transformatie van Planetenbaan en Kwadrant naar een stedelijke woonomgeving, waarbij de gemeente heeft gekozen voor een faciliterende rol. Binnen die aanpak worden de gemeentelijke kosten voor het openbaar gebied zo veel mogelijk verhaald op initiatiefnemers, terwijl de gemeente regie houdt op de fasering, prioritering en uitvoering van de noodzakelijke openbare ingrepen. Het fonds is bedoeld voor investeringen in de openbare ruimte die nodig zijn om de gebiedstransformatie mogelijk te maken. Daarbij gaat het in hoofdzaak om drie typen maatregelen: het groenblauwe casco, langzaamverkeersverbindingen en geluidreducerende maatregelen voor zowel de bestaande wijk Bloemstede als het nieuwe woongebied. Uitgangspunt daarbij is dat uitsluitend kosten voor inrichtingselementen in de openbare ruimte van overheidsgrond via het gebiedsfonds worden bekostigd. Kosten op privaat terrein, waaronder openbaar toegankelijke binnenterreinen, vallen buiten de reikwijdte van het fonds. Bij de vaststelling in 2023 bedroeg de totale publieke investering € 16,2 miljoen exclusief btw, prijspeil 1 januari 2023.

Daarvan kon € 11,4 miljoen proportioneel aan de Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl info@stichtsevecht.nl Memo Gebiedsfonds Ruimtekwartier Team Beleid en Ruimtelijke Ontwikkeling Behandeld door Telefoonnummer E-mail Ons kenmerk 801278 Datum 17 juni 2026 Aan -- Bijlage -- Pagina 2 van 8 bouwactiviteiten in het Ruimtekwartier worden toegerekend en op ontwikkelende partijen worden verhaald. Na verwerking van bijdragen van andere overheden en subsidies resteerde een fondsbijdrage van € 8,5 miljoen vanuit ontwikkelaars. Deze bijdrage is vertaald naar een vaste bijdrage van € 63,69 per m² bvo wonen, prijspeil 1 januari 2023, te indexeren met 2,0% per jaar tot het moment van betaling. Belangrijk onderdeel van de systematiek is dat de gemeente het fonds beheert en ook het risico draagt van voorfinanciering en eventuele tekorten. Ontwikkelaars betalen een vaste bijdrage met indexatie; er vindt geen naheffing plaats als de kosten uiteindelijk hoger uitvallen. Als na afronding van de werkzaamheden middelen resteren, worden deze naar rato terugbetaald aan de initiatiefnemers. De gemeente rapporteert periodiek over de stand van zaken van het fonds en stemt de uitvoering van maatregelen af op het tempo van de gebiedsontwikkeling.

Daarmee is het gebiedsfonds zowel een bekostigingsinstrument als een sturingsinstrument voor de transformatie van het Ruimtekwartier. Ontwikkelingen in periode tot op heden Sinds de vaststelling van het Gebiedsfonds in 2023 is het financiële en inhoudelijke beeld van Ruimtekwartier op meerdere punten gewijzigd. In de afgelopen periode zijn de kostenramingen geactualiseerd, zijn nadere ontwerpkeuzes gemaakt en zijn nieuwe inzichten ontstaan in de noodzakelijke omvang van de ingrepen in het openbaar gebied. Daarmee is duidelijk geworden dat het oorspronkelijke financiële kader niet langer toereikend is om de beoogde gebiedsontwikkeling volledig te realiseren. De grootste wijzigingen zitten in de ontwikkeling van de civiele kosten. Ten opzichte van het vertrekpunt van circa € 13 miljoen (excl. plankosten) in 2023 is in de actuele analyse sprake van een maximale investeringsomvang van circa € 35 miljoen. Deze stijging wordt onder meer veroorzaakt door prijsontwikkeling, meerkosten voor het geluidsscherm langs de N230, uitbreiding van de scope vanuit beheer en onderhoud, aanvullende wensen en eisen vanuit ontwikkelaars, hogere kosten voor kabels en leidingen, toevoeging van het geluidsscherm Bloemsteede 1B en diverse aanpassingen in het ontwerp. Daarmee is niet alleen sprake van indexatie, maar ook van een inhoudelijke verbreding van de opgave.

Pagina 3 van 8 Figuur 1:Verschil in investeringskosten tussen Gebiedsfonds ’23 en scenario 3 Tegelijkertijd zijn aan de dekkingszijde ook nieuwe bronnen in beeld gekomen. De bijdrage van ontwikkelaars is door indexatie en actualisatie gestegen tot circa € 68 per m² per 1 januari 2026. Daarnaast is in mei 2025 € 1,1 miljoen aanvullend krediet beschikbaar gesteld voor het geluidsscherm Bloemsteede 1B. De provincie gaat een subsidie van circa € 1,0 miljoen verstrekken als cofinanciering voor de maatregelen die in de WoKT-aanvraag zijn opgevoerd. Verder worden de mogelijkheden onderzocht om een deel van de verkregen Sbi-bijdrage (€ 1,4 miljoen ) voor de ontwikkeling Kwadrant in te zeten ter dekking van de kosten voor het geluidsscherm langs de N230. Tot slot wordt rekening gehouden met een bijdrage van circa € 0,4 miljoen in het kader van de Impulsregeling Klimaatadaptatie. Deze aanvullende bijdragen/subsidies verzachten de opgave, maar nemen het financiële tekort niet weg. De actualisatie laat daarmee zien dat het Gebiedsfonds Ruimtekwartier zich sinds 2023 heeft ontwikkeld van een fonds met een afgebakende investeringsopgave naar een instrument dat onder druk staat door kostenstijgingen, aanvullende maatregelen en de noodzaak om in de uitvoering tempo te houden.

Het voorliggende college- en raadsvoorstel moet daarom niet alleen worden gezien als een financiële actualisatie, maar ook als een besluit over de wijze waarop de gemeente de voortgang van de gebiedsontwikkeling bestuurlijk en financieel wil borgen. Financiële uitwerking In deze analyse zijn drie scenario’s voor de verdere ontwikkeling van Ruimtekwartier financieel uitgewerkt. - Scenario 1 betreft het minimale scenario en gaat uit van uitsluitend de investeringen die noodzakelijk zijn voor en logischerwijs volgen uit de ontwikkeling van Kwadrant. In dat scenario vervalt onder meer de aanpak van de Ruimteweg.

Pagina 4 van 8 - Scenario 2 betreft het optimale scenario en vormt in de huidige afweging het meest realistische bestuurlijke uitgangspunt, waarin een aantal risico’s niet zijn verwerkt. - Scenario 3 betreft het maximale scenario, waarin alle investeringen voor Ruimtekwartier en alle nu bekende risico’s volledig zijn meegenomen. In het (maximale) scenario 3 zijn enkele grote risico’s en kostenposten opgenomen. Het is echter helemaal niet zeker dat deze risico’s in deze omvang gaan optreden. Daarom is scenario 2 uitgewerkt. Daarin zijn enkele risico’s niet verwerkt (dus kosten via verlegregeling, verkrijgen bijdrage ontwikkelaars) en zijn kansen met betrekking tot mogelijke minderkosten omtrent het geluidsscherm N230 ingeprijsd. Figuur 2:Verschil in investeringskosten tussen scenario 3 en scenario 2 Het verschil tussen scenario 2 en scenario 1 zit vooral in de mate waarin de integrale gebiedsontwikkeling wordt voortgezet. Scenario 1 is een minimaal scenario en beperkt zich tot de investeringen die strikt noodzakelijk zijn voor de ontwikkeling van de verschillende ontwikkelvelden. Daarbij vervalt de aanpak van de Ruimteweg. Figuur 3:Verschil in investeringskosten tussen scenario 2 en scenario 1

De doorgerekende scenario’s laten zien dat geen van de varianten past binnen het huidige financiële kader. Eind 2031 bedraagt het tekort in scenario 1 circa € 10,5 miljoen, in scenario 2 circa € 13,6 miljoen en in scenario 3 circa € 22,7 miljoen. Tegenover een beschikbaar krediet van circa € 4,1 miljoen betekent dit een aanvullende opgave van € 6,4 tot 18,6 miljoen. Met name in scenario 2 en 3 wordt een substantieel deel van de aanvullende opgave veroorzaakt door werkzaamheden die samenhangen met beheer en onderhoud en die zonder koppeling aan de gebiedsontwikkeling op een later moment ten laste van BOR zouden komen. Scenario 1 | Scenario 2 | Scenario 3 Minimaal | Optimaal | Maximaal Tekort einde 2031 | € 10,50 mln. | € 13,64 mln. | € 22,73 mln. Beschikbaar krediet | € 4,10 mln. | € 4,10 mln. | € 4,10 mln. Resterend tekort | € 6,40 mln. | € 9,54 mln. | € 18,63 mln. Waarvan Uitbreiding scope BOR | € 3,50 mln. | € 6,80 mln. | € 6,80 mln. Extra voor Gebiedsfonds | € 2,90 mln. | € 2,74 mln. | € 11,83 mln. Tabel 1: Overzicht financieel resultaat Gebiedsfonds en benodigd extra krediet in drie scenario’s Scenario 1 laat zien dat zelfs bij een minimale afbakening van de opgave aanvullend krediet noodzakelijk blijft. Dat scenario beperkt weliswaar de investeringsomvang, maar doet tegelijkertijd afbreuk aan het integrale karakter van de gebiedsontwikkeling.

Scenario 3 geeft invulling aan alle ambities, risico’s en aanvullende maatregelen direct financieel te accommoderen, maar leidt op dit moment tot een zeer forse extra kredietvraag terwijl deze nog niet alle onderdelen voldoende zijn uitgekristalliseerd. Vanuit bestuurlijk en financieel perspectief ligt scenario 2 daarom het meest voor de hand: dit scenario gaat uit van realistische kosten en bekende optimalisaties, zonder op voorhand alle potentiële risico’s volledig te kapitaliseren. Het benodigde extra bedrag voor het Gebiedsfonds á € 2,7 mln. vormt dan in belangrijke mate de dekking voor de hoger dan verwachte prijsstijgingen, de extra kosten voor het geluidsscherm N230 en de meerkosten vanwege diverse ontwerpwijzigingen (o.a. bij de rotonde en inrit Kwadrant). Daarom wordt voorgesteld om de aanvullende kredietvraag in hoofdzaak te baseren op scenario 2. Daarmee ontstaat (financiële) ruimte om de ontwikkeling van Ruimtekwartier voort te zetten en de noodzakelijke investeringen in het openbaar gebied te kunnen realiseren. In de besluitvorming richting raad is het van belang expliciet te maken dat een deel van de risico’s hiermee niet wordt afgedekt. Bij het optreden van specifieke risico’s Pagina 5 van 8 Pagina 6 van 8 (bijv. het niet kunnen verleggen van de waterleiding ten laste van de verlegregeling) moet daarom worden teruggegaan naar de Raad.

Samenvatting Het Gebiedsfonds Ruimtekwartier is in 2023 ingericht als instrument om de gezamenlijke investeringen in het openbaar gebied van de gebiedsontwikkeling Ruimtekwartier te bekostigen. Sindsdien is de opgave zowel financieel als inhoudelijk gewijzigd. Door kostenstijgingen, aanvullende eisen vanuit ontwerp en uitvoering, een bredere scope vanuit beheer en onderhoud en nieuwe inzichten in de noodzakelijke maatregelen is het oorspronkelijke financiële kader niet langer toereikend. Uit de actuele analyse volgt dat in alle doorgerekende scenario’s aanvullend krediet noodzakelijk is. Voorgesteld wordt om scenario 2 als basis te nemen voor de kredietaanvraag. Dit scenario sluit het beste aan bij de huidige stand van zaken, doet recht aan de reële kostenontwikkeling en biedt ruimte om de gebiedsontwikkeling verantwoord voort te zetten. Daarbij is het van belang dat in het college- en raadsvoorstel helder onderscheid wordt gemaakt tussen kosten die samenhangen met de gebiedsontwikkeling, kosten die feitelijk betrekking hebben op beheer en onderhoud en kosten die voortvloeien uit aanvullende projectkeuzes. Op die manier ontstaat een navolgbare en bestuurlijk verdedigbare onderbouwing voor het aanvullende krediet voor het Gebiedsfonds Ruimtekwartier. Dat betekent dat BOR wordt gevraagd om een bijdrage á € 6,8 mln.

ter dekking van de meer reguliere beheer- en onderhoudswerkzaamheden die nu via het Gebiedsfonds worden voorbereid, en dat voor de overige, niet voorziene kostenoverschrijdingen een aanvullende kredietvraag van € 2,7 mln. wordt gedaan. Aanvulling op memo: Actualisatie kostenraming Ten opzichte van het in deze memo genoemde aanvullende krediet van € 2,7 miljoen is het kredietbedrag in het raadsvoorstel geactualiseerd naar € 2,8 miljoen. Deze actualisatie bestaat uit ongeveer € 80.000 aan aanvullende inrichtingskosten rondom locatie 2A en een meevaller van circa € 30.000 als gevolg van het administratief overboeken van historische kosten voor de aanvraag van de omgevingsvergunning naar een ander boekingsnummer. Per saldo neemt de kostenraming hierdoor met ongeveer € 50.000 toe. Vanwege afronding van het kredietbedrag op tonnen is in het raadsvoorstel € 2,8 miljoen opgenomen. Bij deze actualisatie is nog geen rekening gehouden met een mogelijk verschil tussen de historische kosten die met terugwerkende kracht in de gemeentelijke administratie zijn verwerkt en de historische kosten die in de administratie van het Gebiedsfonds Ruimtekwartier zijn opgenomen. Dit wordt nader onderzocht. Als dit leidt tot een relevante Pagina 7 van 8 financiële afwijking, wordt de raad hierover geïnformeerd via de reguliere planning- en controlcyclus.

Pagina 8 van 8 Bijlage: financiële prognose Gebiedsfonds in scenario 2 Planontwikkelingskosten Besteed t/m Prognose Totaal 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2026 2027 2028 2029 2030 2031 - Plankosten 3.141.905€ 1.279.000€ 4.420.905€ 431.000€ 329.680€ 288.754€ 292.434€ -€ -€ 34% 25% 21% 21% - - Subtotaal 3.141.905€ 1.279.000€ 4.420.905€ 431.000€ 329.680€ 288.754€ 292.434€ -€ -€ 34% 25% 21% 21% - - Civiele werkzaamheden Besteed t/m Prognose Totaal 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Geluidsreducerende maatregelen N230 -€ 4.761.530€ 4.761.530€ 238.076€ 3.466.394€ 1.282.566€ -€ -€ -€ 5% 70% 25% - - - Geluidsscherm Bloemsteede 1A -€ 762.003€ 762.003€ 76.200€ 713.235€ -€ -€ -€ -€ 10% 90% - - - - Geluidsscherm Bloemsteede 1B -€ 780.000€ 780.000€ 78.000€ 730.080€ -€ -€ -€ -€ 10% 90% - - - - Fietsbrug over Ruimteweg -€ 1.527.390€ 1.527.390€ 76.369€ 1.111.940€ 411.418€ -€ -€ -€ 5% 70% 25% - - - Onderdoorgang N230; koker variant -€ 983.189€ 983.189€ 49.159€ 715.762€ 264.832€ -€ -€ -€ 5% 70% 25% Fietsbrug Ruimtekwartier - Maarssenbroeksedijk -€ 492.960€ 492.960€ 24.648€ 358.875€ 132.784€ -€ -€ -€ 5% 70% 25% Fietsbrug Ruimtepark richting Neptunes -€ 123.053€ 123.053€ 6.153€ 89.583€ 33.146€ -€ -€ -€ 5% 70% 25% - - - Voetgangersbrug Ruimtepark - Neptunes -€ 123.800€ 123.800€ 6.190€ 90.127€ 33.347€ -€ -€ -€ 5% 70% 25% - - - Renovatie Fietsbrug over Ruimteweg tussen Mars en

Venus -€ 193.136€ 193.136€ -€ -€ 41.618€ 171.801€ -€ -€ - - 20% 80% - - Renovatie brug Maarssenbroeksedijk - Fietspad tussen Mars en Venus -€ 84.390€ 84.390€ -€ -€ 18.185€ 75.067€ -€ -€ - - 20% 80% - - Onderdoorgang Maarssenbroeksedijk -€ 570.088€ 570.088€ 28.504€ 326.091€ 245.694€ -€ -€ -€ 5% 55% 40% - - - Fase 2A: inrichting openbare ruimte -€ 4.800.097€ 4.800.097€ 240.005€ 2.246.446€ 2.585.908€ -€ -€ -€ 5% 45% 50% - - - Fase 4B: inrichting openbare ruimte -€ 2.790.551€ 2.790.551€ 139.528€ 2.031.521€ 751.663€ -€ -€ -€ 5% 70% 25% - - - Fase 5A: inrichting openbare ruimte -€ 3.027.952€ 3.027.952€ -€ 944.721€ 2.283.705€ -€ -€ -€ - 30% 70% - - - Fase 5B: inrichting openbare ruimte -€ 2.362.554€ 2.362.554€ -€ 737.117€ 890.929€ 919.438€ -€ -€ 30% 35% 35% - - Fase 6: inrichting openbare ruimte -€ 2.562.218€ 2.562.218€ -€ -€ -€ -€ 292.590€ 2.704.408€ - - - 10% 90% Reservering kabels & leidingen 81.926€ 445.123€ 527.049€ 222.561€ 231.464€ -€ -€ -€ -€ 50% 50% - - - - Tijdelijk beheer 108.152€ 93.600€ 201.752€ 93.600€ -€ -€ -€ -€ -€ 100% - - - - - Diverse kosten (niet voorzien) -€ 93.000€ 93.000€ 93.000€ -€ -€ -€ -€ -€ 100% Mogelijk te maken kosten (afvalcontainers) -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ 23% 18% 38% 21% - - Aanleg van drie faunapassages onder asfaltwegen (noodzakelijk voor kap t.b.v.

Ruimtepark)-€ 90.000€ 90.000€ 18.000€ 74.880€ -€ -€ -€ -€ 20% 80% - - - - Brug van Mars naar Maarssenbroeksedijk -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ 5% 55% 40% - - - Brug Maarssenbroeksedijk - Venus -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ - - 20% 80% - - Bijdrage ontwikkelaar t.b.v. ophogen fietspad Venus/Mars + aanleg nieuwe brug (onderdeel van fase 5A)-€ -508.000€ -508.000€ -25.400€ -290.576€ -218.936€ -€ -€ -€ 5% 55% 40% - - - Kosten verleggen waterleiding Vitens / gas- en elektra Stedin -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ 50% 50% - - - - Aankoop grond / afkoop beheer en onderhoud door provincie -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ 50% 50% - - - - Subtotaal 190.078€ 26.158.634€ 26.348.712€ 1.364.595€ 13.577.657€ 8.756.859€ 1.166.307€ 292.590€ 2.704.408€ 5% 50% 31% 4% 1% 9% TOTAAL 3.331.983€ 27.437.634€ 30.769.617€ 1.795.595€ 13.907.337€ 9.045.613€ 1.458.741€ 292.590€ 2.704.408€ 7% 49% 31% 5% 1% 8% Bijdrage Gebiedsfonds Ontvangen t/m Prognose Totaal 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Kwadrant, Neptunus verbouw 339.149€ -€ 339.149€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ - - - - - - Kwadrant, Neptunus nieuwbouw 1.117.839€ 1.132.856€ 2.250.694€ 566.428€ 577.756€ -€ -€ -€ -€ 50% 50% - - - - Zuid, Saturnus -€ 1.054.706€ 1.054.706€ 263.676€ 268.950€ 274.329€ 279.816€ -€ -€ 25% 25% 25% 25% - - Midden, Mars -€ 861.798€ 861.798€ 215.450€ 219.759€ 224.154€ 228.637€ -€ -€ 25% 25% 25% 25% - - Midden, Ares -€ 2.334.831€

2.334.831€ -€ 595.382€ 607.289€ 619.435€ 631.824€ -€ - 25% 25% 25% 25% - Noord, Venus -€ 2.740.518€ 2.740.518€ -€ 698.832€ 712.809€ 727.065€ 741.606€ -€ - 25% 25% 25% 25% - Subtotaal 1.456.988€ 8.124.708€ 9.581.696€ 1.045.554€ 2.360.679€ 1.818.581€ 1.854.952€ 1.373.430€ -€ 13% 28% 22% 22% 16% - Overige opbrengsten Ontvangen t/m Prognose Totaal 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Rijksbijdrage wbi-4 806.441€ -€ 806.441€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ - - - - - - Provinciale bijdrage i.k.v. wbi-subsidieaanvraag wbi-4 371.250€ 40.322€ 411.572€ -€ -€ -€ -€ 40.322€ -€ - - - - 100% - Bijdrage Rijk wbi-5 638.089€ -€ 638.089€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ - - - - - - Bijdrage Provincie wbi-5 585.000€ 63.809€ 648.809€ -€ -€ -€ -€ 63.809€ -€ - - - - 100% - Bijdrage subsidie versnelling woningbouw 3.405.409€ -€ 3.405.409€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ - 100% - - - - Subsidie flexpool 263.743€ -€ 263.743€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ - - - - - - Subsidie Provincie als co-financiering voor WoKT -€ 1.008.002€ 1.008.002€ -€ 252.001€ 252.001€ 252.001€ 252.001€ -€ - 25% 25% 25% 25% - Bijdrage ontwikkelaar Kwadrant t.b.v.

geluidsscherm N230 (SBI) -€ 1.400.000€ 1.400.000€ -€ 1.400.000€ -€ -€ -€ -€ - 100% - - - - Bijdrage subsidie Impulsregeling Klimaatadaptatie -€ 400.000€ 400.000€ -€ 400.000€ -€ -€ -€ -€ - 100% - - - - Subtotaal 6.069.932€ 2.912.133€ 8.982.064€ -€ 2.052.001€ 252.001€ 252.001€ 356.131€ -€ - 70% 9% 9% 12% - TOTAAL 7.526.920€ 11.036.840€ 18.563.760€ 1.045.554€ 4.412.679€ 2.070.581€ 2.106.953€ 1.729.561€ -€ 9% 40% 18% 18% 15% - OVERZICHT Scenario 2 Bedrag Boekwaarde t/m heden 4.194.936€ Nog te maken kosten -27.437.634€ Kostenstijgingen tot einddatum -1.766.650€ Nog te realiseren opbrengsten 11.036.840€ Opbrengstenstijgingen tot einddatum 328.488€ Eindwaarde per einde 2031 -13.644.019€ Reeds geaccepteerd tekort bij besluitvorming in 2023 -3.000.000€ Aanvullend krediet bij besluitvorming 13 mei 2025 t.b.v. geluidsscherm Bloemsteede -1.100.000€ Afwijking t.o.v. beschikbaar investeringskrediet -9.544.019€ Uitgangspunt bijdrage BOR 6.800.000€ Resulterend tekort / aanvullend noodzakelijke middelen -2.744.019€ € -13.644.019 €(15.000.000) €(10.000.000) €(5.000.000) €- €5.000.000 €10.000.000 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Kasstromen Gebiedsfonds Ruimtekwartier Planontwikkelingskosten Civiele werkzaamheden Bijdrage Gebiedsfonds Overige opbrengsten Ontwikkeling saldo