Bijlage 1. kadaster evaluatie opkoopbescherming 2024 Stichtse Vecht.pdf

Opkoopbescherming gemeente Stichtse Vecht

Opdrachtgever(s)

Gemeente Stichtse Vecht

Auteurs

Lianne Hans & Diane Stiemer Research, Kadaster

Datum

27 februari 2025

Status

Definitief

1

Samenvatting

3

Introductiepagina met effen opvulling

Samenvatting Inleiding

In de gemeente Stichtse Vecht is sinds 1 juli 2022 een opkoopbeschermingsmaatregel van kracht in de kernen: • Maarssenbroek • Maarssen-dorp • Breukelen In deze kernen kunnen koopwoningen met een WOZwaarde tot €487.000 na aankoop niet zomaar verhuurd worden. Om de opkoopbescherming te evalueren heeft de gemeente het Kadaster gevraagd om inzicht te geven in de woningmarkt in de gemeente Stichtse Vecht, specifiek in de activiteiten van investeerders, koopstarters en doorstromers voor de periode 2020 tot en met het eerste half jaar van 2024. De centrale onderzoeksvraag in dit onderzoek is: • In hoeverre draagt de opkoopbescherming bij aan het doel om de beschikbaarheid van betaalbaar koopaanbod voor woningzoekenden te verbeteren? Hierbij gelden de volgende deelvragen: • Heeft de gemeente de juiste koopprijsgrens gekozen om 60% van de koopwoningen te beschermen? En wat zou een passende nieuwe koopprijsgrens moeten zijn? • Is er een waterbedeffect richting de kleine kernen opgetreden doordat de opkoopbescherming alleen is ingevoerd in de 3 grote kernen? • Welke invloed heeft de landelijke regelgeving gehad op de beschikbaarheid van koopwoningen in de gemeente?

Conclusies

Dit rapport geeft de belangrijkste resultaten uit de analyse van de regionale woningmarkt in de gemeente Stichtse Vecht. De analyse biedt indicatieve inzichten in de effecten van de opkoopbescherming in de gemeente, waarbij causaliteit niet statistisch aangetoond kan worden. Uit het onderzoek is gebleken dat investeerders in het eerste halfjaar van 2024 een minder groot deel van de woningen kopen dan zij in 2020 deden. Koopstarters kopen juist een groter deel van de woningen. In die zin lijkt de opkoopbescherming effectief. De grens waaronder 60% van de woningen werd verkocht, lag iets onder de gemiddelde koopsom. In 2020 werd 60% van de woningen verkocht onder een koopsom van zo’n €410.000 en in 2024 was dit €525.400. In 2024 werd zo’n 50% van de woningen verkocht voor €485.000 en lager. Met de huidige prijsgrens werd in 2024 dus iets meer dan 50% van de transacties beschermd. De verwachting is dat de huizenprijzen in 2025 zullen blijven stijgen (tussen de 5% en 10%1) – wanneer men dezelfde hoeveelheid woningen wil beschermen dan kan het goed zijn om met de vaststelling van de prijsgrens hiermee rekening te houden. In vrijwel alle kernen in de gemeente Stichtse Vecht zijn de aankopen van investeerders afgenomen in de periode na de invoering van de opkoopbescherming. Hierin spelen waarschijnlijk de landelijke regelgevingen een rol.

Kockengen en met name Tienhoven zijn hierbij opvallende uitzonderingen: hier is een toename. Deze kernen liggen tegen de kernen met opkoopbescherming. Mogelijk is er hier sprake van een waterbedeffect. 4

Ook in de gemeenten Utrecht, Nieuwegein, Zeist, Lopik, Bunnik, De Bilt en de Utrechtse Heuvelrug is een opkoopbescherming ingevoerd. De trend is in deze gemeenten vergelijkbaar met Stichtse Vecht. Het beeld is anders voor de overige gemeenten in de U16. In deze gemeenten nam buy-to-let af in 2021, maar in 2022 juist weer toe. In deze gemeenten geldt geen opkoopbescherming, waardoor investeerders hier nog mogelijkheden hadden om woningen te kopen. Per 2023 nam echter ook hier het aantal buy-to-let aankopen af. Ook geldt voor alle gemeenten (zowel met als zonder opkoopbescherming) dat sinds 2021 de let-to-buy hoger was dan de buy-to-let, waarmee investeerders dus meer woningen verkochten aan eigenaar-bewoners dan zij van hen kochten. In deze ontwikkelingen spelen de gestegen rente en de invoering van de Wet Betaalbare Huur en aangepaste belastingregels hoogstwaarschijnlijk een rol. De ontwikkelingen die we zien in de gemeente Stichtse Vecht zijn in lijn met de landelijke trend: investeerders kopen minder woningen en verkopen meer woningen. Deels zal de invoering van de opkoopbescherming in veel gemeenten hiermee te maken hebben, maar dus ook andere factoren, zoals de gestegen rente, de invoering van de Wet Betaalbare Huur en de nieuwe belastingregels, spelen hierin een rol. In hoeverre de verschillende maatregelen elk een effect hebben is moeilijk te zeggen.

1 Zie bijvoorbeeld: DNB, Rabobank, ING

Introductiepagina met effen opvulling

Definities en data Type eigenaren Eigenaar-bewoner

Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) om hierin te wonen. Hierbinnen is bij transacties onderscheid mogelijk tussen koopstarters en doorstromers: • Koopstarter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten allen voor het eerst een woning op hun naam krijgen. • Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijvoorbeeld wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd.

Investeerder

De woning is in het bezit van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in de desbetreffende woning woont, of een niet natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit. Soms wordt een particuliere investeerder later een eigenaarbewoner. Dat gebeurt als iemand die 3 of meer woningen in bezit heeft na de aankoop niet direct in de nieuwe woning gaat wonen, maar dat later wel doet. Dit betekent dat het aantal aankopen door particuliere investeerders in onze data vooral in het afgelopen kwartaal hoger ligt dan werkelijk het geval is. Voor verkopen door particuliere investeerders geldt dit niet.

Overige eigenaren

Hieronder vallen woningen in bezit van woningcorporaties, kerken, overige stichtingen, gemeenten en tweede woningen of wanneer het niet mogelijk is om het kadastrale perceel – waarvan de eigenaar bekend is – met genoeg zekerheid te koppelen aan een woning.

Type transacties Een-woningtransactie

Woningtransactie waarbij maximaal één woning verhandeld wordt tussen een verkoper en een koper. Op deze deelmarkt komen eigenaar-bewoners en investeerders elkaar tegen en is het mogelijk om een betrouwbare koopsom vast te stellen.

Pakketverkopen

Transacties mee waarbij meerdere woningen tegelijk worden verhandeld tussen een verkoper en een koper. Vaak gaat het hier om de koop en verkoop van woningcomplexen tussen investeerders of woningcorporaties.

Buy-to-let

Woningtransactie waarbij de verkoper een eigenaarbewoner is en de koper een investeerder. Dit zijn voornamelijk een-woningtransacties.

Let-to-buy

Woningtransactie waarbij de verkoper een investeerder is en de koper een eigenaar-bewoner. Dit zijn voornamelijk een-woningtransacties.

5

Data

De basis voor het onderzoeksbestand is de Basisregistratie Kadaster (BRK). De Kadaster registreert op perceelniveau de eigendomsgegevens. Aan het perceel wordt vervolgens met behulp van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op basis van adres en geometrie een verblijfsobject gerelateerd. Door vervolgens alleen de verblijfsobjecten met een woonfunctie (of een gecombineerde woonfunctie) in de BAG te selecteren ontstaat een overzicht van de woningvoorraad en de woningtransacties en het bijbehorende eigenarenoverzicht. Voor zowel de woningvoorraad als de woningtransacties geldt dat een perceel alleen meegenomen wordt wanneer hieraan een BAG verblijfsobject gekoppeld kan worden. Zogeheten “ongekoppelde percelen” worden dus niet meegenomen in analyse.

Aan- en verkopen

Introductiepagina met effen opvulling

Aankopen Stichtse Vecht Koopstarters, doorstromers en investeerders

Elk halfjaar werden in de gemeente Stichtse Vecht tussen de 300 en 600 woningen verkocht. In 2020 en 2021 werden de meeste woningen verkocht (gemiddeld 510 per halfjaar). Sindsdien nam het aantal transacties af. Deze trend zien we ook landelijk terug. In de periode van juli 2022 t/m juni 2024 vonden gemiddeld 380 transacties plaats per halfjaar. In de periode van juli 2020 t/m juni 2022 waren dit er gemiddeld 490. Investeerders kochten de laatste jaren slechts een beperkt aandeel en aantal woningen in de gemeente Stichtse Vecht. Sinds 2023 is kochten investeerders gemiddeld minder dan 10 woningen per halfjaar. In de periode voor de invoering van de opkoopbescherming (2020 t/m het eerste halfjaar van 2022) kochten investeerders gemiddeld nog bijna 35 woningen per halfjaar. De piek lag in het tweede halfjaar van 2020, toen kochten investeerders 62 (11%) woningen. Deze piek wordt veroorzaakt door de landelijke verhoging van de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2021. In alle jaren werden in de gemeente Stichtse Vecht de meeste woningen gekocht door doorstromers. Gemiddeld werd iets meer dan de helft van de woningen gekocht door doorstromers. Dit aandeel is wel enigszins afgenomen. Het zijn met name de doorstromers die minder zijn gaan kopen de laatste jaren.

In het eerste halfjaar van 2020 werden ongeveer 280 woningen (59%) gekocht door een doorstromer en in het eerste halfjaar van 2024 waren dit er nog ongeveer 200 (50%). Koopstarters kochten ongeveer 1/3 van de woningen. Het aantal woningen dat zij kochten bleef redelijk constant.

Aantal transacties in gemeente Stichtse Vecht 600 500 400 300 200 100 0 202001

202002

202101

202102

202201

202202

202301

202302

202401

Aantal aankopen Stichtse Vecht naar type koper 350 300 250 200

Doorstromer

150 Koopstarter

100 50

Investeerder

0 202001

202002

202101

7

202102

202201

202202

202301

202302

202401

Introductiepagina met effen opvulling

Buy-to-let en Let-to-buy Stichtse Vecht Stichtse Vecht

De volgende figuur geeft zowel de buy-to-let als de let-tobuy weer. De buy-to-let betreft woningen die werden verkocht door een eigenaar-bewoner aan een investeerder. Dit zijn daarmee woningen die van de koopmarkt naar de huurmarkt gaan. De let-to-buy betreft juist woningen die werden verkocht door een investeerder aan een eigenaar-bewoner. Dit zijn daarmee woningen die van de huurmarkt naar de koopmarkt gaan.

Sinds 2021 neemt de buy-to-let af en vanaf 2023 is het aantal buy-to-let aankopen minimaal. De invoering van de opkoopbescherming in de gemeente Stichtse Vecht heeft hier een duidelijke rol in gespeeld. Ook andere regelgeving (zoals nieuwe belastingregels en de invoering van Wet Betaalbare Huur), die het voor investeerders minder aantrekkelijk maken om woningen in bezit te hebben, kunnen hierin hebben bijgedragen.

Stichtse Vecht 70

60

50

40

30

Vanaf begin 2023 neemt het verschil tussen let-to-buy en buy-to-let toe. Dit betekent dat investeerders per saldo steeds meer woningen verkopen dan zij opkopen. Investeerders ponden uit wanneer ze oude huurwoningen verkopen, maar let-to-buy kan ook ontstaan wanneer men woningen toevoegt door transformaties of splitsingen. Over het algemeen zien we dat bedrijfsmatige investeerders altijd al meer verkopen aan eigenaar-bewoners (let-to-buy) dan dat zij van hen kopen (buy-to-let).

20

10

0 202001

202002

202101

202102

202201

Buy-to-let

8

Let-to-buy

202202

202301

202302

202401

Introductiepagina met effen opvulling

Buy-to-let en Let-to-buy U16 U16

In de U16 is de opkoopbescherming ingevoerd in de gemeenten Utrecht, Nieuwegein, Zeist, Lopik, Bunnik, De Bilt en de Utrechtse Heuvelrug. In de tabel op de volgende pagina wordt per gemeente de prijsgrens, datum van invoering en aandeel buy-to-let weergegeven. In de figuren hiernaast wordt de trend in buy-to-let en letto-buy weergegeven voor de 3 grootste gemeenten met opkoopbescherming en voor de U16 gemeenten zonder opkoopbescherming. In de bijlage zijn trends in buy-to-let en let-to-buy per gemeente voor de overige U16gemeenten te vinden. De trend is in de gemeenten met opkoopbescherming vergelijkbaar met Stichtse Vecht. Zo nam buy-to-let ook in Utrecht en Nieuwegein af vanaf 2021 en dit effect is sterker geworden vanaf 2022. In Zeist nam buy-to-let in 2021 en begin 2022 nog wel wat toe, maar vanaf de tweede helft van 2022 ook af. Hierin speelt de opkoopbescherming, die in Zeist is ingevoerd per 1 juni 2022, naar verwachting een grote rol. Het beeld is anders voor de gemeenten in de U16 zonder opkoopbescherming. In deze gemeenten nam buy-to-let af in 2021, maar in 2022 juist weer toe. Maar per 2023 nam ook hier buy-to-let af. Dit kan verschillende oorzaken hebben, zoals de nieuwe belastingregels en de invoering van Wet Betaalbare Huur, die het voor investeerders minder aantrekkelijk maakten om woningen te bezitten.

Wel geldt voor alle gemeenten (zowel met als zonder opkoopbescherming) dat sinds 2021 de let-to-buy hoger was dan de buy-to-let, waarmee investeerders dus meer woningen verkochten aan eigenaar-bewoners dan zij van hen kochten.

Nieuwegein

Zeist

70

70

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

0

Buy-to-let

Let-to-buy

Buy-to-let

Let-to-buy

U16 zonder opkoopbescherming

Utrecht 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

400 350 300 250 200 150 100 50 0

Buy-to-let

Let-to-buy

9

Buy-to-let

Let-to-buy

Introductiepagina met effen opvulling

Opkoopbescherming Opkoopbescherming in de U16 Gemeenten U16 Stichtse Vecht Utrecht Lopik Nieuwegein Zeist Bunnik De Bilt Utrechtse Heuvelrug De Ronde Venen Houten IJsselstein Montfoort Oudewater Vijfheerenlanden Wijk bij Duurstede Woerden

Opkoopbescherming 2020-2024H1 1-7-2022 18-3-2022 1-5-2022 4-5-2022 1-6-2022 1-7-2022 6-10-2022 23-3-2023 Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Bedrag opkoopbescherming 2024H2 € 487.000 € 565.000 € 440.000 € 565.000 € 691.000 € 487.000 € 587.000 € 615.000

Gemiddelde koopsom 2024H1 € 549.255 € 515.845 € 479.234 € 431.484 € 580.305 € 596.965 € 680.970 € 649.092 € 586.621 € 595.139 € 468.952 € 600.240 € 576.366 € 454.857 € 496.243 € 546.051

10

50e percentiel 2024H1 € 485.000 € 474.564 € 427.500 € 422.200 € 499.000 € 535.000 € 572.500 € 555.505 € 505.000 € 541.772 € 452.000 € 468.503 € 452.500 € 416.000 € 440.000 € 485.000

60e percentiel 2024H1 € 525.400 € 510.000 € 456.600 € 445.449 € 555.222 € 610.000 € 659.059 € 649.000 € 548.600 € 580.000 € 478.195 € 487.100 € 520.000 € 455.003 € 457.650 € 510.000

% buy-to-let 2020H1 6% 9% 6% 5% 3% 7% 6% 2% 6% 3% 4% 4% 8% 3% 6% 6%

2024H1 1% 1% 1% 1% 1% 1% 0% 3% 4% 1% 0% 4% 7% 3% 0% 0%

Aan- en verkopen per kern

Introductiepagina met effen opvulling

Aankopen per kern Investeerders Investeerders

In de figuren hiernaast wordt het totaal aantal gekochte woningen per kern (boven) en het aantal gekochte woningen door investeerders per kern (onder) weergegeven voor de periode voor de invoering van de opkoopbescherming en daarna. Let hierbij op: de schaal verschilt om beide figuren leesbaar te houden. In de periode juli 2020 t/m juni 2022 werden de meeste woningen door investeerders gekocht in de kernen waar ook de opkoopbescherming is ingevoerd: Maarssenbroek, Maarssen en Breukelen. Daarnaast werden relatief veel woningen door investeerders gekocht in Loenen aan de Vecht en Vreeland. In de periode na de invoering van de opkoopbescherming (juli 2022 t/m juni 2024) werden in Maarssenbroek vrijwel geen woningen meer gekocht door investeerders (0%). In Maarssen en Breukelen zagen we nog wel aankopen door investeerders, mogelijk zijn dit woningen die boven de prijsgrens vallen of om een andere reden uitgezonderd zijn. Wel is het aantal en aandeel sterk afgenomen in deze kernen na de invoering van de opkoopbescherming. Ook in de meeste andere kernen zien we in absolute zin een afname van het aantal aankopen door investeerders. Hierin spelen waarschijnlijk de landelijke regelgevingen een rol. Kockengen en met name Tienhoven zijn hierbij opvallende uitzonderingen: hier is een toename. Deze kernen liggen tegen de kernen met opkoopbescherming.

Mogelijk is er hier sprake van een waterbedeffect.

Totaal aantal gekochte woningen per kern Wijk 12 Maarssenbroek Wijk 11 Oud Zuilen Wijk 10 Loenersloot Wijk 09 Nieuwersluis Wijk 08 Nigtevecht Wijk 07 Tienhoven Wijk 06 Vreeland Wijk 05 Kockengen Wijk 04 Nieuwer Ter Aa Wijk 03 Loenen aan de Vecht Wijk 02 Breukelen Wijk 01 Maarssen 0

100

200

300

2020H1 - 2022H1

400

500

600

700

2022H2-2024H1

Aantal gekochte woningen door investeerders per kern Wijk 12 Maarssenbroek Wijk 11 Oud Zuilen Wijk 10 Loenersloot Wijk 09 Nieuwersluis Wijk 08 Nigtevecht Wijk 07 Tienhoven Wijk 06 Vreeland Wijk 05 Kockengen Wijk 04 Nieuwer Ter Aa Wijk 03 Loenen aan de Vecht Wijk 02 Breukelen Wijk 01 Maarssen 0

5

10

15

2020H2 - 2022H1

12

20 2022H2-2024H1

25

30

35

40

Introductiepagina met effen opvulling

Aankopen per kern Investeerders

13

Introductiepagina met effen opvulling

Aankopen per kern Koopstarters Koopstarters

In de figuren hiernaast wordt het totaal aantal gekochte woningen per kern (boven) en het aantal gekochte woningen door koopstarters per kern (onder) weergegeven voor de periode voor de invoering van de opkoopbescherming en daarna. Let hierbij op: de schaal verschilt om beide figuren leesbaar te houden. Omdat er in de periode juli 2022 t/m juni 2024 minder woningen werden gekocht (dit is een landelijke trend), is in de meeste kernen het aantal woningen gekocht door koopstarters afgenomen. Opvallend is dat ook hier de kernen Kockengen en Tienhoven een uitzondering zijn. Hier werden dus zowel meer woningen gekocht door investeerders als door koopstarters. Het aandeel koopstarters is in de meeste kernen toegenomen tussen de twee periodes (zie kaarten op de volgende pagina). Dit geldt voor 8 kernen. De sterkste toename vond plaats in de kern Nigtevecht, waar het aandeel koopstarters op 12% lag en is gestegen naar 25%. In de kern Maarssenbroek werden relatief gezien de meeste woningen gekocht door een koopstarter. Van alle transacties in deze kern werd ongeveer 55% gekocht door een koopstarter. In de periode van juli 2020 t/m juni 2022 lag dit aandeel nog op 47%. Er zijn 4 kernen waar het aandeel koopstarters is gedaald: Nieuwer Ter Aa, Vreeland, Nieuwersluis en Loenersloot.

De sterkste daling vond plaats in de kern Vreeland, waar eerder nog 29% van de woningen werd gekocht door een koopstarter maar in de periode juli 2022 t/m juni 2024 was dit 13%.

Totaal gekochte woningen per kern Wijk 12 Maarssenbroek Wijk 11 Oud Zuilen Wijk 10 Loenersloot Wijk 09 Nieuwersluis Wijk 08 Nigtevecht Wijk 07 Tienhoven Wijk 06 Vreeland Wijk 05 Kockengen Wijk 04 Nieuwer Ter Aa Wijk 03 Loenen aan de Vecht Wijk 02 Breukelen Wijk 01 Maarssen 0

100

200 2020H2 - 2022H1

300

400

500

600

700

300

350

2022H2-2024H1

Aantal gekochte woningen door koopstarters per kern Wijk 12 Maarssenbroek Wijk 11 Oud Zuilen Wijk 10 Loenersloot Wijk 09 Nieuwersluis Wijk 08 Nigtevecht Wijk 07 Tienhoven Wijk 06 Vreeland Wijk 05 Kockengen Wijk 04 Nieuwer Ter Aa Wijk 03 Loenen aan de Vecht Wijk 02 Breukelen Wijk 01 Maarssen 0

50

100 2020H2 - 2022H1

14

150

200

2022H2-2024H1

250

Introductiepagina met effen opvulling

Aankopen per kern Koopstarters

15

Prijsgrens

Introductiepagina met effen opvulling

Prijsklassen Aankopen per prijsklasse

De figuren hiernaast geven per prijsklasse welk aandeel is gekocht door de verschillende type kopers. Dit betreft enkel de woningen die werden verkocht door eigenaarbewoners. Bijvoorbeeld, in het eerste halfjaar van 2024 werd 56% van alle woningen met een koopsom onder €310.000 en een eigenaar-bewoner als verkoper gekocht door een koopstarter. Wel is het belangrijk om te benoemen dat slechts 16 woningen (6% van alle verkochte woningen in het eerste halfjaar van 2024) in deze categorie viel. In heel 2020 waren dit nog 219 woningen (26%). Koopstarters kochten in 2024 absoluut én relatief de meeste woningen met een koopsom tussen €390.000 en €487.000 – in totaal ruim 40 woningen, en hun aandeel is hier 59%. In 2020 kochten zij nog de meeste woningen in de categorie onder €310.000 en tussen €310.000 en €390.000. Hun aandeel was hier respectievelijk 39% en 36%. Ook investeerders kochten in 2020 relatief veel in deze categorieën: respectievelijk 10% (21 woningen) en 6% (15 woningen). In het eerste halfjaar van 2024 werd nog slechts 1 woning gekocht door een investeerder in deze categorieën. Doorstromers kochten vooral woningen met een koopsom boven €487.000 of tussen €390.000 en €487.000. In die laatste categorie zien we wel dat hun aandeel sterk is afgenomen van 70% in 2020 naar 40% in 2024.

Aandeel woningen met koopsom onder €310.000

Aandeel woningen met koopsom tussen €310.000 en €390.000

100%

100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60%

Koopstarter

50%

60%

40%

40%

30%

30%

Doorstromer

20% 10%

Doorstromer

50% Koopstarter

20% 10%

0% 2020

2021

2022

2023

Investeerder 2024

0% 2020

Aandeel woningen met koopsom tussen €390.000 en € 487.000 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Koopstarter Doorstromer

2020

2021

2022

17

2023

Investeerder 2024

2021

2022

2023

Investeerder 2024

Aandeel woningen met koopsom boven €487.000 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Doorstromer

Koopstarter

2020

2021

2022

2023

Investeerder 2024

Introductiepagina met effen opvulling

Prijsgrens Grens waaronder 60% van alle transacties valt

In bijgevoegde figuur is de gemiddelde koopsom weergegeven in de gemeente Stichtse Vecht. Daarnaast geeft dit figuur per jaar de koopsommen aan, waar 60% en 50% van de woningen onder wordt verkocht. In 2020 werd 60% van de woningen verkocht onder een koopsom van ongeveer €410.000 en in 2024 was dit €525.400. In 2024 werd zo’n 50% van de woningen verkocht voor €485.000 en lager. Met de huidige prijsgrens (€487.000) van de opkoopbescherming werd in 2024 dus iets meer dan 50% van de transacties beschermd. De verwachting is dat de huizenprijzen in 2025 zullen blijven stijgen (tussen de 5% en 10%1) – wanneer men dezelfde hoeveelheid woningen wil beschermen dan kan het goed zijn om met de vaststelling van de prijsgrens hiermee rekening te houden.

Gemiddelde koopsom, 50e percentiele en 60e percentiele koopsom Gemiddelde koopsom

€ 600.000 € 500.000

60e percentiele koopsom

€ 400.000

50e percentiele koopsom

€ 300.000 € 200.000 € 100.000 €0 2020

2021

De gemiddelde koopsom is gedurende de afgelopen jaren ook gestegen. In 2020 lag de gemiddelde koopsom op ongeveer €460.000 en in 2024 is deze gestegen tot € 549.000. Hiermee lag de gemiddelde koopsom in Stichtse Vecht iets boven het landelijk gemiddelde, wat in 2020 op ongeveer €334.500 lag en in het tweede kwartaal van 2024 op ongeveer €463.400. In 2023 nam de gemiddelde koopsom in de gemeente met 6% af ten opzichte van het voorgaande jaar. Landelijk gezien nam de gemiddelde prijs met 2,9% af.

1 Zie bijvoorbeeld: DNB, Rabobank, ING

18

2022

2023

2024

Bijlage U16

Introductiepagina met effen opvulling

Bijlage U16 – incl. LTB Utrecht

Nieuwegein

400

70

350

60

300

50

250

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

40

200 30

150 100

20

50

10

0

0

Buy-to-let

Let-to-buy

Buy-to-let

Lopik 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Buy-to-let

Let-to-buy

Bunnik

Let-to-buy

Buy-to-let

Zeist

De Bilt

70

35

60

30

50

25

40

20

30

15

20

10

10

5

0

0

Buy-to-let

20

Let-to-buy

Let-to-buy

Buy-to-let

Let-to-buy

Introductiepagina met effen opvulling

Bijlage U16 – incl. LTB Utrechtse Heuvelrug 40

Houten 25

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

35 20

30

25

15

20 10

15 10

5

5 0

0

Buy-to-let

Let-to-buy

Buy-to-let

De Ronde Venen 25

20

20

15

15

10

10

5

5

0

0

Let-to-buy

Let-to-buy

Buy-to-let

IJsselstein

25

Buy-to-let

Montfoort

Let-to-buy

Oudewater 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Buy-to-let

21

Let-to-buy

Buy-to-let

Let-to-buy

Introductiepagina met effen opvulling

Bijlage U16 – incl. LTB Vijfheerenlanden 25

Wijk bij Duurstede 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

20 15 10 5 0

Buy-to-let

Let-to-buy

Woerden 25 20 15 10 5 0

Buy-to-let

22

Let-to-buy

Buy-to-let

Let-to-buy