Document · PDF

Bijlage 1-231130 -Matrix scenario's Harmonieplein DEF.pdf

Raad 30 januari 2024, gemeente Stichtse VechtBij agendapunt: 10.: Harmonieplein Scenario 3A2.236 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

GEBIEDSONTWIKKELING HARMONIEPLEIN

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3A

Scenario 3B

20-nov-23

Zonder Zuidblok, zonder Noordblok en zonder dorpsplein

Met Zuidblok, zonder Noorblok en zonder dorpsplein

Met Zuidblok, Noordblok en dorpsplein, ZONDER parkeergarage

Met Zuidblok, Noordblok en dorpsplein, MET parkeergarage

Kindcentrum staat. Het Kompas is gesloopt. ZB en NB zijn niet uitgevoerd. Plein ook niet. 'Tijdelijke fase 2' openbaar gebied (t.p.v. het oude Kompas) is uitgevoerd en is permanent. Het Zand, de bibliotheek (*) en het overige openbaar gebied zijn ongewijzigd.

Kindcentrum staat. Het Kompas is gesloopt. Theater 't Zand en vastgoed Careyn is gesloopt (excl. monumentale deel). Nieuwbouw ZB staat (toevoeging 50 woningen). Nieuwbouw NB gaat niet door. Dorpsplein gaat niet door. 'Tijdelijke fase 2' openbaar gebied (t.p.v. het oude Kompas) is uitgevoerd en is permanent. De bibliotheek (*) en het overige openbaar gebied zijn ongewijzigd.

Plan is uitgevoerd conform stedenbouwkundige plan. ZB, NB en dorpsplein zijn uitgevoerd: 81 woningen aan een dorpsplein met maatschappelijke en commerciële ruimten. Geen parkeergarage onder NB. NB parkeren bewoners is opgelost op eigen terrein (1pp/won). Rest parkeren is opgelost deels binnen het plangebied en deels buiten het plangebied (restcapaciteit in de directe omgeving).

Plan is uitgevoerd conform stedenbouwkundige plan. ZB, NB en dorpsplein zijn uitgevoerd: 81 woningen aan een dorpsplein met maatschappelijke en commerciële ruimten. Parkeergarage onder NB.

Beeld eind situatie

Toelichting eind ruimtelijke situatie:

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3A

Scenario 3B

Financiële consequenties (afgeronde saldo grex nominaal jan. 2023)

€

-670.000

€

-1.050.000

€

-215.000

€

-2.570.000

Financiële consequenties (afgeronde saldo grex NCW jan. 2023)

€

-700.000

€

-1.100.000

€

-310.000

€

-2.700.000

Verweving / inbreng

Inbreng 2 scholen Geen inbreng bibliotheek

Inbreng 2 scholen en bibliotheek

Sloop

Geen sloop eigen vastgoed

Sloop bibliotheek

Civiel

Reeds gemaakte kosten + fase 2 tijdelijk openbaar gebied (tijdelijk = definitief)

Reeds gemaakte kosten + fase 2 tijdelijk openbaar gebied (tijdelijk = definitief) + aansluiting fase 2 openbaar gebied met ZB

Reeds gemaakte kosten + fase 2 tijdelijk openbaar gebied + aansluiting fase 2 openbaar gebied met ZB + dorpsplein en straten er omheen

Reeds gemaakte kosten + fase 2 tijdelijk openbaargebied + aansluiting fase 2 openbaar gebied met ZB + dorpsplein en straten er omheen

Tijdelijk beheer

Openbaar gebied; bibliotheek groot onderhoud/renovatie/verkoop? (*) Reeds gemaakte kosten + 6 maanden

Openbaar gebied; bibliotheek groot onderhoud/renovatie/verkoop? (*) Reeds gemaakte kosten + plankosten t/m eind 2025

Openbaar gebied; bibliotheek in stand houden

Reeds gemaakte kosten + plankosten t/m 2028

Reeds gemaakte kosten + plankosten t/m 2028)

Gebouwd parkeren (bouwt en betaalt ontwikkelaar; minder grondopbrengsten voor gemeente + residueel berekend)

Geen kosten

€ 2,36 miljoen

Opbrengsten

Gemeentelijke dekking boekwaarde scholen (gelijk aan inbreng) + bijdrage scholen aan openbaar gebied + helft bijdrage plankosten ZB

Gemeentelijke dekking boekwaarde scholen (gelijk aan inbreng) + bijdrage scholen aan openbaar gebied + helft bijdrage plankosten ZB + grondverkoop ZB

Gemeentelijke dekking boekwaarde scholen (gelijk aan inbreng) + bijdrage scholen aan openbaar gebied + helft bijdrage plankosten ZB + grondverkoop ZB + grondopbrengst NB

Politieke doelen

Draagt niet bij aan het toevoegen van woningen

Draagt bij aan het toevoegen van woningen (50 woningen in het centrumgebied)

Draagt bij aan het toevoegen van woningen (81 woningen in het centrum gebied)

Plankosten

Maatschappelijke consequenties Inwoners Maarssen-Dorp hebben aangegeven in de kernfoto's van het Sociaal Domein o.a. een plein en sfeervol centrumgebied te missen. Als de nieuwbouw en het dorpsplein niet doorgaan, blijft het een rommelige omgeving met oude, deels vervallengebouwen. Als er wel gesloopt wordt dan blijven de braakliggende delen (op de plek van het Zuid Blok) zorgen voor een onverzorgde omgeving. Zowel inwoners als ondernemers zullen dit als onplezierig ervaren. Dit leidt tot verloedering/verpaupering van het centrumgebied en mogelijk tot (meer) vandalisme. In de huidige situatie is er al sprake van overlast van jongeren, die op het Harmonieplein rondhangen in de avonduren (geluidsoverlast, schelden, afval laten slingeren).

Scenario 2 leidt tot een rommelige en onoverzichtelijke (verkeers)situatie. Dit is niet wenselijk met het oog op de veiligheid van en met name de kinderen die van het Kindcentrum komen. Nieuwbouw naast gedateerde bouw leidt tot een onaantrekkelijk geheel.

Inwoners en ondernemers hebben grote behoefte aan dit nieuwe centrumgebied. Het zal leiden tot een positieve impuls voor de dorpskern Maarssen-Dorp.

Een mooi levendig centrum leidt tot meer recreatie en toerisme.

Een plan zonder parkeergarage leidt tot meer parkeerdruk in de omgeving. Echter het Ondernemers hebben een impuls parkeeronderzoek laat zien dat in van het Harmonieplein hard nodig de directe omgeving (binnen 100 om hun hoofd boven water te meter), op verschillende tijden, houden. voldoende parkeer- restcapaciteit Om de dorpskernen vitaal en is (op 4 plekken na op een leefbaar te houden heeft Stichtse werkdag in de ochtend). Volgens Vecht nieuwe ondernemers nodig. het beleid kan aanspraak worden Het centrumgebied, waaronder het gemaakt op een deel van deze Harmonieplein, heeft daarom een restcapaciteit, zelfs tot aan 400 investering hard nodig. meter (dan zijn de 4 plekken ook opgelost). Een opgeknapt Harmonieplein leidt tot minder overlast en vandalisme Daarnaast is de vraag of van hangjongeren. Inwoners gemeente zoveel auto's in het hebben grote behoefte aan een centrum gebied wil. Er zou sfeervol centrum waar ze prettig gekeken kunnen worden naar een kunnen wonen, winkelen, lagere parkeernorm en meer ontmoeten en recreëren (zie plekken voor (bak)fiets kernfoto's Sociaal Domein). parkeerplekken.

Scenario 1 leidt niet tot een schone en veilige omgeving. De drempel om overlast te veroorzaken wordt hierdoor alleen maar lager. Politie, OVV, BOA's en Scenario 2 is wenselijker dan Jeugdpunt hebben hier regelmatig scenario 1, omdat dit een grotere veel werk aan. impuls geeft aan het centrumgebied waar zowel Het Harmonieplein is in de huidige ondernemers als inwoners situatie niet het paradepaardje van behoefte aan hebben. Iedereen wil Stichtse Vecht. toch in een mooie, verzorgde omgeving wonen en werken.

Een plan met parkeergarage leidt tot minder parkeerdruk in de omgeving. Maatschappelijk gezien is scenario 3b qua inrichting de meest wenselijke situatie.

Ondernemers zullen erg teleurgesteld zijn als de gemeente nu niet doorpakt met het verbeteren van het Harmonieplein en omgeving. Met het oog op leegstand en de lastige economische situatie van dit moment hebben ondernemers het hard nodig om in een mooi en verzorgd centrumgebied te ondernemen. Gemeente wil vitale dorpskernen in Stichtse Vecht. Om hier toe te komen is het van belang te blijven investeren in de ontwikkeling van het centrumgebied in MaarssenDorp. Planologische consequenties

Geen bestemmingsplanwijziging voor het ZB en NB. OBP heeft ter inzage gelegen en er zijn zienswijzen geleverd. Daarna is de procedure wijziging BP gestopt. Er moet en besluit komen dat deze procedure niet wordt voort gezet.

BP ZB wordt ter vaststelling aan het College en de Raad aangeboden. Dit in combinatie met het vaststellen van het gewenste scenario. Voor het NB wordt géén procedure opgestart i.h.k.v. de Omgevingswet.

BP ZB wordt ter vaststelling aan het College en de Raad aangeboden. Dit in combinatie met het vaststellen van het gewenste scenario. Voor het NB wordt wél de procedure opgestart i.h.k.v. de Omgevingswet.

Gemeente overkoepelende consequenties

Onderhoud en riolering op het plein zijn gepland voor € 550.000. Gebied moet sowieso overhoop i.v.m. onderhoudswerkzaamheden.

Door het aanleggen van het nieuw openbaar gebied wordt werk met werk gecombineerd. Het onderhoud van de riolering en de wegen wordt gelijk met het Het gebouw van de bibliotheek Het gebouw van de bibliotheek aanleggen van het nieuwe blijft staan. Het gebouw is in blijft staan. Het gebouw is in openbaar gebied meegenomen. slechte staat. Gemeente 'moet iets' slechte staat. Gemeente 'moet iets' Het onderhoudsbudget (€ 550.000) met dit gebouw (renovatie? met dit gebouw (renovatie? wordt als inkomsten meegerekend verkoop?). Bij verkoop zal verkoop?). Bij verkoop zal in de grex; bibliotheek wordt waarschijnlijk een andere plek waarschijnlijk een andere plek gesloopt en kan worden worden gevonden voor de worden gevonden voor de geïntegreerd in de plint van de bibliotheek. bibliotheek. nieuwbouw.

Door het aanleggen van het nieuw openbaar gebied wordt werk met werk gecombineerd. Het onderhoud van de riolering en de wegen wordt gelijk met het aanleggen van het nieuwe openbaar gebied meegenomen. Het onderhoudsbudget (€ 550.000) wordt als inkomsten meegerekend in de grex; bibliotheek wordt gesloopt en kan worden geïntegreerd in de plint van de nieuwbouw.

Project maakt aanspraak op een deel van de restcapaciteit van parkeerplekken.

Risico's

Schade aan het vertrouwen in de gemeente Stichtse Vecht. Maatschappelijke problemen blijven bestaan. Claims van Explorius voor het Zuidblok. Gebouw bibliotheek brengt extra kosten met zich mee (renoveren? €2 a € 3 miljoen)

Schade aan het vertrouwen in de gemeente Stichtse Vecht, minder als bij scenario 1. Maatschappelijke problemen blijven bestaan. Claims van Explorius voor het Zuidblok. Gebouw bibliotheek brengt extra kosten met zich mee (renoveren? €2 a € 3 miljoen)

Omwonenden kunnen bezwaar maken op de claim op de parkeerrestcapaciteit in de directe omgeving. De kans is groot. Het is van belang dat gemeente duidelijk is over haar visie als het om parkeren gaat in het centrumgebied. Ook zal de toewijzing van de zone centrumgebied moeten worden heroverwogen. Nu valt het plan gebied binnen de schil van het centrum gebied. Wanneer de ontwikkeling gereed is, valt dit gebied binnen het centrum van Maarssen, en niet meer de schil. Kostenstijging. Dit is gedekt met de indexering. En er wordt niet verwacht dat de kosten zo extreem hoger worden zoals de afgelopen

Kostenstijging. Dit is gedekt met de indexering. En er wordt niet verwacht dat de kosten zo extreem hoger worden zoals de afgelopen jaren. Maar zekerheid is er natuurlijk niet. Onvoldoende animo voor de aanbesteding. Er moet goed worden nagedacht over hoe we het aantrekkelijk maken voor ontwikkelaars om mee te doen in deze lastige markt met hoge bouwprijzen en hoge eisen voor het vastgoed. Een eigenaar vinden voor de maatschappelijke ruimten.

jaren. Maar zekerheid is er natuurlijk niet. Geen voldoende animo voor de aanbesteding. Er moet goed worden over nagedacht over hoe kunnen we het aantrekkelijk maken voor ontwikkelaars om mee te doen in deze lastige markt met hoge bouwprijzen en hoge eisen voor het vastgoed. Een eigenaar vinden voor de maatschappelijke ruimten.

Kansen

Plangebied kan later integraal worden aangepakt. Kanttekening dat de kans aanwezig is dat gemeente het vastgoed dan moet kopen. Actief grondbeleid. Het gebied zelf ontwikkelen wil niet per definitie zeggen dat het plan haalbaar kan zijn. Cijfers van Explorius, bouwkostendeskundige en makelaar, hebben voldoende input geleverd om een betrouwbaar financieel beeld te geven over de haalbaarheid van het plangebied met het huidige programma. Uitgangspunt blijft 30% sociaal. En dan komt 30% midden sector er ook bij omdat het plan dan valt onder de nieuwe Woonvisie (nu valt het onder de oude Woonvisie waarin allen 30% gevraagd wordt). Door te wachten met het Noord Blok is er een kans dat de verkoopprijzen omhoog gaan. Tot voor kort zat de vastgoedmarkt in een negatieve fase. Langzaam gaat het beter.

Door te wachten met het Noord Blok is er een kans dat de verkoopprijzen omhoog gaan. Tot voor kort zat de vastgoedmarkt in een negatieve fase. Langzaam gaat het beter.

Een mooi gezellig levendig centrum van Maarssen realiseren en 81 woningen toevoegen met commerciële en maatschappelijke ruimten. Door te wachten met het Noord Blok is er kans dat de verkoopprijzen omhoog gaan. Tot voor kort zat de vastgoedmarkt in een negatieve sfeer. Langzaam gaat het beter. Maar zekerheid is er niet.

Een mooi gezellig levendig centrum van Maarssen realiseren en 81 woningen toevoegen met commerciële en maatschappelijke ruimten. Door te wachten met het Noord Blok is er kans dat de verkoopprijzen omhoog gaan. Tot voor kort zat de vastgoedmarkt in een negatieve sfeer Langzaam gaat het beter. Maar zekerheid is er niet.

De opbrengsten kunnen worden geoptimaliseerd. Meer richten op de De opbrengsten kunnen worden markt. Meer variatie in het geoptimaliseerd. Meer richten op productsoort. De markt vraagt om 3de markt. Meer variatie in het kamer app 75 á 80m2 voor senioren en productsoort. De markt vraagt om kleine woningen voor starters. De kans 3-kamer app 75 á 80m2 voor is klein dat de totale opbrengsten heel senioren en kleine woningen voor veel hoger zal worden door beter aan starters. De kans is klein dat de te sluiten op de markt. Wel vergroot het totale opbrengsten heel veel hoger de kans dat de verkoop sneller gaat. zal worden door beter aan te sluiten op de markt. Wel vergroot Door het inzetten van deelmobiliteit het de kans dat de verkoop sneller kunnen het aantal parkeerplaatsen gaat. worden verkleind. Hierdoor ontstaat een prettiger openbaar gebied (minder Door het inzetten van versteend). En het scheelt ook kosten. deelmobiliteit kunnen het aantal parkeerplaatsen worden verkleind. Hierdoor ontstaat een prettiger openbaar gebied (minder versteend). En het scheelt ook kosten.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raadsinformatie.stichtsevecht.nl/api/v1/meetings/2444/documents/52011