Bijl. 4 - Ruimtelijke onderbouwing.pdf
Tekst van het document
Ruimtelijke onderbouwing Nieuwbouw Het Kwadrant 1 Maarssen
Aveco de Bondt
Ruimtelijke onderbouwing Nieuwbouw Het Kwadrant te Maarssen
bezoekadres
Burgemeester van der Borchstraat 2
postbus
64
postcode
7450 AB Holten
telefoon
(0)548 85 33 33
telefax
(0)548 85 33 99
holten@avecodebondt.nl
internet
www.avecodebondt.nl
projectnaam Het Kwadrant Maarssen projectnummer 192837 opdrachtgever Kwadrant Maarssen BV contactpersoon De heer P. van der Sman en de heer G. Breimer status Definitief versie 05 datum 16 maart 2022 auteur R. Arendsen
gecontroleerd J.W. Hendriks
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 1 van 75
INHOUDSOPGAVE 1
2
3
4
5
6
INLEIDING
4
1.1
Aanleiding en doel
4
1.2
Ligging van het plangebied
4
1.3
Vigerende regeling
5
1.4
Leeswijzer
6
BESCHRIJVING VAN HET PLAN
7
2.1
Huidige situatie van het plangebied
7
2.2
Beoogde situatie van het plangebied
7
BELEIDSKADER
12
3.1
Rijksbeleid
12
3.2
Provinciaal beleid
14
3.3
Gemeentelijk beleid
17
HAALBAARHEID
24
4.1
Geluid
24
4.2
Bezonning
25
4.3
Windhinder
26
4.4
Bodem
27
4.5
Luchtkwaliteit
28
4.6
Water
29
4.7
Flora en Fauna
31
4.8
Erfgoed
33
4.9
Bedrijven en milieuzonering
34
4.10
Geur
34
4.11
Externe veiligheid
35
4.12
Kabels en leidingen
39
4.13
Verkeer en parkeren
39
4.14
Klimaat adaptief bouwen
43
4.15
Duurzaamheid
49
4.16
Huisvuil
53
UITVOERBAARHEID
55
5.1
Economische uitvoerbaarheid
55
5.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
55
CONCLUSIE
datum 16 maart 2022
57
Het Kwadrant Maarssen
pagina 2 van 75
BIJLAGEN BIJLAGE 1: HOOFDOPZET EN INSPIRATIE VAN DE BUITENRUIMTE, PETER VERKADE LANDSCHAPSARCHITECT BIJLAGE 2: AKOESTISCH ONDERZOEK OMGEVINGSGELUID, BURO BOUWFYSICA, D.D. 3 NOVEMBER 2021 BIJLAGE 3: BEZONNINGSSTUDIE, COMPOSITIE 5 STEDENBOUW, D.D. 30 AUGUSTUS 2019 BIJLAGE 4: CFD-STUDIE WINDHINDER EN WINDGEVAAR, ACTIFLOW, D.D. 16 OKTOBER 2019 BIJLAGE 5: VERKENNEND BODEMONDERZOEK, GEO- EN MILIEUTECHNIEK B.V., D.D. 19 JULI 2019 BIJLAGE 6: AANVULLEND GRONDONDERZOEK PFAS, GEO- EN MILIEUTECHNIEK, D.D. 12 DECEMBER 2019 BIJLAGE 7: AANVULLEND BODEMONDERZOEK, GEO- EN MILIEUTECHNIEK, D.D. 29 JANUARI 2021 BIJLAGE 8: OPPERVLAKTEVERHOUDING BESTAANDE EN NIEUWE SITUATIE BIJLAGE 9: QUICKSCAN WET NATUURBESCHERMING, VIRIDIS, D.D. 18 SEPTEMBER 2019 BIJLAGE 10: VLEERMUIS- EN GIERZWALUWONDERZOEK, VIRIDIS, D.D. 31 AUGUSTUS 2020 BIJLAGE 11: AERIUS-CALCULATIE, AVECO DE BONDT, D.D. 14 MAART 2022 BIJLAGE 12: MEMO BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING, AVECO DE BONDT, D.D. 29 JANUARI 2021 BIJLAGE 13: MEMO GEUR, AVECO DE BONDT, D.D. 24 OKTOBER 2019 BIJLAGE 14: EXTERNE VEILIGHEID, ADVIESGROEP AVIV BV, D.D. 29 JULI 2019 BIJLAGE 15: MOBILITEITSONDERZOEK, GOUDAPPEL COFFENG, D.D. 17 NOVEMBER 2021 BIJLAGE 16: MEMO TOEPASSEN VAN GELIJKWAARDIGHEID TEN BEHOEVE BUITENBERGING, SMIT’S BOUWBEDRIJF BV EN WE DO PROJECTS, D.D. 9 NOVEMBER 2021
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 3 van 75
58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74
1 1.1
INLEIDING Aanleiding en doel
Kwadrant Maarssen BV is voornemens om ter plaatse van Het Kwadrant te Maarssen twee woongebouwen op een volledig ondergrondse stallingsgarage te realiseren, gedeeltelijk op het bestaande parkeerterrein van het naastgelegen (te transformeren) kantoorgebouw. Voorgenomen ontwikkeling is op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘Maarssenbroek Werkgebied’ niet toegestaan. Het is noodzakelijk om een omgevingsvergunning aan te vragen waarmee van het bestemmingsplan kan worden afgeweken (artikel 2.12 lid 1, onder a onder sub 3 van de Wabo). De aanvraag van de omgevingsvergunning gaat daartoe vergezeld van voorliggende ruimtelijke onderbouwing.
1.2
Ligging van het plangebied
Het Kwadrant vormt de entree van Maarssenbroek. Het plangebied wordt omringd door de N230 Ring Utrecht, Ruimteweg, Maarssenbroekseslag en Amsterdamseslag. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door woningbouw, aan westzijde door drie gebouwen welke reeds getransformeerd zijn van kantoren naar appartementen en de westzijde is beoogd voor woningbouw.
Afbeelding 1.1: Ligging plangebied
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 4 van 75
1.3
Vigerende regeling
Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan ‘Maarssenbroek Werkgebied’ (gewijzigd vastgesteld op 14 december 2009) vigerend. Navolgende afbeelding geeft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weer.
Afbeelding 1.2: Vigerend bestemmingsplan ‘Maarssenbroek Werkgebied’
Binnen dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming ‘kantoren’. 1. Doeleindenomschrijving 1.1 De op de kaart als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren, met de daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en erven; 1.2 Binnen de bestemming dient te worden voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen, waarbij ten minste de norm als aangegeven in de bij deze voorschriften behorende bijlage "Parkeernormen", op eigen terrein dient te worden gerealiseerd. Gelet op het beoogde gebruik van het plangebied voor woningbouw kan worden geconcludeerd dat het beoogde plan niet mogelijk is binnen de bestemming ‘kantoren’. Binnen deze bestemming is wonen niet toegestaan. Om het realiseren van twee woongebouwen binnen de bestemming ‘kantoren’ mogelijk te maken, moet van het bestemmingsplan afgeweken worden middels een omgevingsvergunning op basis van artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 van de Wabo.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 5 van 75
1.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie en de beoogde situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader uiteengezet, waarin wordt ingegaan op de rijks-, provinciale en gemeentelijke beleidsuitgangspunten ten aanzien van het plangebied. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de haalbaarheid van het onderhavige plan, door het verantwoorden van milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt tot slot ingegaan op de uitvoerbaarheid van het onderhavige plan.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 6 van 75
2 2.1
BESCHRIJVING VAN HET PLAN Huidige situatie van het plangebied
De locatie Het Kwadrant is een van oorsprong typische kantoorlocatie in Maarssenbroek. Sinds een aantal jaren is er in de omgeving van sprake van aanzienlijke leegstand en kent het een verouderde uitstraling. Het plangebied bestaat uit een leegstaand kantoorpand uit 1974 en een parkeerterrein voor dit kantoorpand en het direct naastgelegen kantoorpand welke deels in gebruik is door Fujitsu en deels leegstaat. In navolgende afbeelding is de begrenzing weergegeven van het leegstaande kantoorpand en het parkeerterrein.
Afbeelding 2.1: Huidige situatie kantoorpand en parkeerterrein
2.2
Beoogde situatie van het plangebied
Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden document In maart 2019 is er in opdracht van de gemeente een stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden document opgesteld voor de Planetenbaan en Het Kwadrant. In de afgelopen 10 jaar is de leegstand in de kantoorgebouwen aan de Planetenbaan en Het Kwadrant dramatisch toegenomen naar uiteindelijk 70% van de aanwezige kantoorcapaciteit. Om de verpaupering van het kantorengebied tegen te gaan en tegelijkertijd te voorzien in de toegenomen vraag naar woningen, heeft de gemeente in 2016 een “kansenkaart” vastgesteld voor het gebied om hiermee de eigenaren te stimuleren om na te denken over een transitie van een monofunctionele kantorenlocatie naar een gemende woon-werklocatie.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 7 van 75
Vanuit de regio is er een forse woningbouwopgave tot 2040. De woningmarkt in zowel de huur- als koopsector staat in Stichtse Vecht sterk onder druk. De druk op de sociale huur in de gemeente loopt al enkele jaren sterk op. Toevoeging in dit segment is noodzakelijk om druk te verlagen. De Planetenbaan en Het Kwadrant kunnen hier een aanzienlijke bijdrage aan leveren, vandaar dat er voor deze gebieden een kader & randvoorwaarden document is opgesteld. Middels een afzonderlijke procedure wordt het direct naastgelegen kantoorpand, welke deels leegstaat en deels in gebruik is door Fujitsu, getransformeerd naar studentenwooneenheden. De buitenruimte (parkeergelegenheid, openbaar groen enz.) wordt integraal ingericht voor zowel de voorgenomen ontwikkeling als het te transformeren kantoorpand naar studentenwooneenheden. In deze paragraaf wordt ingegaan op de te realiseren twee woongebouwen, de doelgroep, de buitenruimte en de bereikbaarheid. Het stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden document heeft de basis gevormd voor het ontwerpen van de buitenruimte en de twee woongebouwen. Initiatieven worden namelijk op basis van dit document beoordeeld, zodat er een kwalitatieve, aantrekkelijke en op de toekomst gerichte woon-werkomgeving ontstaat.
Programma twee woongebouwen Op de locatie van het bestaande kantoorpand en het bestaande parkeerterrein worden twee woongebouwen gerealiseerd om aan de sterk groeiende vraag naar sociale en middeldure huurwoningen te kunnen voldoen. Beide woongebouwen bestaan uit laagbouw van 5 verdiepingen op een onderliggende stallingsgarage. Beide gebouwen zijn voorzien van een binnentuin wat zorgt voor een geluidluwe binnenzijde voor de wooneenheden. Daarnaast bestaan beide gebouwen uit hoogbouw van twee toren van 11 verdiepingen op de laagbouw van 5 verdiepingen. De maximale bouwhoogte van deze toren bedraagt 49 meter. In navolgende afbeelding is de situering van de twee woongebouwen weergegeven.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 8 van 75
Afbeelding 2.2: Situering twee woongebouwen
De twee te realiseren woongebouwen bestaan uit 499 huurappartementen. Er is een keuze uit vele verschillende woningtypes. De huurappartementen variëren van 34,8 m2 tot 112,7 m2. • • • •
167 sociale huurappartementen (< 40 m2 GBO); 119 huurappartementen (< 60 m2 GBO); 132 huurappartementen (60 - 80 m GBO); 81 huurappartementen (> 80 m2 GBO).
De huurappartementen variëren van studio’s tot 3-kamer appartementen. Volgens het raadsbesluit van 3 juni 2020 moet bij gestapelde bouw (appartementen) minimaal 30% sociale huur, 30% middenhuur en 10% in het grotere segment gerealiseerd worden. In het plan zijn in totaal 499 appartementen opgenomen. Het aandeel sociale huur hierin is 167 appartementen (33%) en 158 appartementen middenhuur (32%). Het aandeel grotere segment is 81 appartementen (16%). De twee woongebouwen worden op een nog te realiseren ondergrondse stallingsgarage gesitueerd. In de stallingsgarage is er ruimte voor het parkeren van 220 auto’s en voor het stallen van 1.696 fietsen.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 9 van 75
Op de begane grond is er ruimte beschikbaar voor algemene voorzieningen. De algemene voorzieningen zijn bedoeld voor de bewoners van de appartementen en direct omwonenden. In navolgende afbeeldingen zijn impressies weergegeven van de twee woongebouwen.
Afbeelding 2.3: Impressie twee woongebouwen vanaf Ruimteweg
Afbeelding 2.4: Impressie woongebouw vanaf binnengebied
Doelgroep De locatie leent zich voor het aantrekken van starters die kunnen profiteren van een goede uitvallocatie. De doelgroep bij voorgenomen ontwikkeling zijn young professionals, startend, net samenwonen, net zelfstandig wonen of oriënterend naar volgende stap (koop of huur).
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 10 van 75
Flexibele plattegronden Circa 377 van de 499 appartementen heeft aan één zijde een bouwmuur uitgevoerd als een lichte scheidingsmuur. Deze is te verwijderen, waardoor er een groter appartement kan worden gemaakt. Dit is bij circa 75% van de appartementen. Buitenruimte De buitenruimte van Het Kwadrant bestaat uit drie deelgebieden met elk een eigen identiteit: 1. Binnengebied: Aan het binnengebied zitten de entrees van de appartementen en de parkeergarage. De ‘ontmoeting’ staat hier centraal, alsmede de bewegingslijnen en het verblijf van bewoners en bezoekers. De inspiratie is gevonden in de ‘campus’: een klimaatadaptieve en biodiverse groene ruimte met formele en informele verblijfsplekken. In het binnengebied kan het doorgaande fietspad ingepast worden. 2. Daktuinen: De daktuinen vormen het woonmilieu voor de appartementen en geven entree tot de voordeuren. Het ‘thuiskomen’ en het directe woongenot is hier ontworpen op het dak van de parkeerkelder. De dakbelasting laat een groen dak toe met nabij de kolommen ruimte voor een dikkere substraatlaag en de aanplant van (kleinere) bomen. 3. Groenblauwe casco: De groene rand van Het Kwadrant is ontworpen met aandacht voor de landschappelijke inpassing in het stedelijke weefsel. Veel van de bestaande bomen worden gehandhaafd.
De inrichtingsmaatregelen zijn zo groen als mogelijk, bijvoorbeeld middels groene parkeerplaatsen, infiltratie en afkoppeling van regenwater en natuurvriendelijke oevers. In bijlage 1 is de hoofdopzet en inspiratie van de buitenruimte in de drie deelgebieden weergegeven. Parkeren Er zullen na de ontwikkeling van Het Kwadrant (de twee woongebouwen en het te transformeren kantoorpand naar studentenwoningen) in totaal 220 autoparkeerplaatsen in de stallinggarage en 151 autoparkeerplaatsen op het maaiveld beschikbaar zijn. In paragraaf 4.13 wordt onderbouwd hoe voldaan wordt aan de parkeernorm. Bereikbaarheid Het plangebied wordt ontsloten middels twee reeds aanwezige ontsluitingen. Eén ontsluiting op de Maarssenbroekseslag en één ontsluiting op de Ruimteweg. De ondergrondse stallingsgarage is te bereiken via de Maarssenbroekseslag. In het stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden document is een aantal van maximaal één ontsluiting genoemd. Voor het Kwadrant zijn er twee bestaande ontsluitingen. Er is gekozen om deze twee reeds aanwezige ontsluitingen te handhaven, omdat er zo één ontsluiting is voor de parkeerplaatsen op het maaiveld en één ontsluiting voor de ondergrondse stallingsgarage en parkeerplaatsen op het maaiveld.
In hoofdstuk 4 wordt voorgenomen ontwikkeling getoetst aan diverse milieuplanologische aspecten waarbij ook rekening is gehouden met het stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden document.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 11 van 75
3
BELEIDSKADER
3.1
Rijksbeleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. De SVIR schetst het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid van het rijk met ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028. 3.1.1.1 Nationale belangen Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte richt zich op de volgende 13 nationale belangen behoren onder de voorname drie streefdoelen: Vergroten van de concurrentiekracht van Nederland 1. Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren (nationaal belang 1); 2. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie (nationaal belang 2); 3. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen (nationaal belang 3); 4. Efficiënt gebruik van de ondergrond (nationaal belang 4). Verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid 5.
Een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio’s inclusief de achterlandverbindingen (nationaal belang 5); 6. Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem (nationaal belang 6); 7. Het in stand houden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen (nationaal belang 7). Waarborgen kwaliteit leefomgeving 8. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s (nationaal belang 8); 9. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling (nationaal belang 9); 10. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten (nationaal belang 10); 11. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten (nationaal belang 11); 12. Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten (nationaal belang 12);
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 12 van 75
13. Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten (nationaal belang 13). 3.1.1.2 Toetsing aan SVIR Het SVIR laat zich niet specifiek uit over ontwikkelingen zoals onderhavige. Het initiatief raakt geen nationale belangen zoals opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking In de SVIR wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. De Ladder geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd.
Echter, uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie met name de overzichtsuitspraak van 28 juni 2017 met nummer ECLI:NL:RVS:2017:1724) blijkt dat niet alle overige stedelijke functies gezien moeten worden als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Zo stelt de Afdeling dat een bouwplan van niet meer dan 11 woningen, die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie kunnen worden beschouwd, in beginsel niet beschouwd moet worden als een stedelijke ontwikkeling waarop de Ladder van toepassing is. 3.1.2.1 Toetsing van onderhavig plan aan ladder voor duurzame verstedelijking Met voorgenomen ontwikkeling is er wel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Eén van de actiepunten uit de Actie Agenda Woningmarkt 2018- 2021 van de provincie Utrecht is het versterken van de huursegment (sociaal en middenhuur). Daarnaast wil de provincie de plancapaciteit versnellen. Uit de Actualisatie Woonvisie 2017-2022 van de gemeente Stichtse Vecht blijkt dat de nieuwbouwopgave ligt bij ‘voldoende betaalbare woningen, nu en straks’ en ‘vergroten van het aanbod aan middenhuur’. De realisatie van de twee woongebouwen met 499 sociale en middensegment huur wooneenheden voorziet in de behoefte.
Geconcludeerd kan worden dat voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de ladder voor duurzame verstedelijking.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 13 van 75
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) en Interim Omgevingsverordening (IOV) Op 10 maart 2021 hebben de Provinciale Staten van de provincie Utrecht de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Deze zijn per 1 april 2021 in werking getreden. De Omgevingsvisie komt juridisch tot uitdrukking in een Omgevingsverordening met regels voor de leefomgeving. Zo’n 20 verordeningen, regelingen en besluiten zijn samengevoegd in 1 provinciale Omgevingsverordening. De regels zijn herschreven, samengevoegd, vereenvoudigd en op elkaar afgestemd. 3.2.1.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) In de POVI beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050. Daarbij wordt aangegeven welke doelstellingen de provincie heeft, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe de provincie dit beleid gaat uitvoeren. Met betrekking tot dit laatste speelt ook de Interim Omgevingsverordening (zie volgende paragraaf) een belangrijke rol. De POVI heeft als doelstelling om met het beleid bij te dragen aan een gezonde en veilige leefomgeving in de provincie Utrecht. De gezonde en veilige leefomgeving loopt als een rode draad door de Omgevingsvisie. Het beleid is op hoofdlijnen beschreven in zeven samenhangende beleidsthema’s: 1. Stad en land gezond 2. Klimaatbestendig en waterrobuust 3. Duurzame energie 4. Vitale steden en dorpen 5. Duurzaam- gezond en veilig bereikbaar 6.
Levend landschap, erfgoed en cultuur 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw Beleidsthema’s Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn de volgende thema’s van belang: • Stad en land gezond: de ambitie voor 2050 is een gezonde en veilige leefomgeving: de milieukwaliteit is goed, de veiligheid is gewaarborgd, bewegen wordt gestimuleerd, er zijn voldoende ontspannings- en ontmoetingsmogelijkheden en iedereen doet mee. Hier kan gedacht worden aan het bewegen stimuleren, beperken van externe veiligheidsrisico’s en het verbeteren van de lichtkwaliteit. • Klimaatbestendig en waterrobuust: het is belangrijk dat bij ontwikkeling rekening gehouden wordt met het robuust bodem- en watersysteem en een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving. De ambitie is dat in 2050 het bodem- en watersysteem (zowel grondwater als oppervlaktewater) blijvend robuust is en veerkrachtiger kan omgaan met grote hoeveelheden neerslag en droogte. Tevens is de ambitie in 2050 dat de provincie Utrecht klimaatbestendig en waterveilig is ingericht. In de woonwijk van de toekomst wordt rekening gehouden met voldoende groen en water. Dit gaat om groen en water op alle schaalniveaus: straat, buurt, wijk, stad of dorp en daar buiten. De kleine en grote plekken worden verbonden via groene fiets- en wandelroutes, deels langs water.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 14 van 75
• •
Duurzame energie: de provincie Utrecht is zo spoedig mogelijk en uiterlijk in 2050 CO2-neutraal. Vitale steden en dorpen: Om volledig te voldoen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, is het nodig om tot 2040 in totaal nog ongeveer 165.000 woningen te bouwen. Gezien de grote ruimtevraag die op de provincie afkomt, is het zaak om zorgvuldig om te gaan met de ruimte. Binnen het stedelijk gebied van steden en dorpen is nog veel ruimte aanwezig die kan worden benut voor verdichting, herontwikkeling of intensivering. Door structurele economische veranderingen verliezen veel gebouwen en locaties hun oorspronkelijke functie en komen daarmee voor herontwikkeling in beeld. De provincie blijft primair inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling.
De bovengenoemde beleidsthema’s werken door in de Interim Omgevingsverordening. 3.2.1.2 Interim Omgevingsverordening (IOV) De IOV bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Andere voorbeelden van direct werkende regels zijn de meld- en informatieplichten en de specifieke zorgplichten. Regels over bijvoorbeeld een vergunningplicht gelden ook voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers. Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn de volgende thema’s uit het IOV van belang: Stedelijke functies in stedelijk gebied Het plangebied is aangewezen als stedelijk gebied. Woningbouw wat mogelijk wordt gemaakt binnen stedelijk gebied moet voldoen aan de volgende voorwaarden: 1. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; 2. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling. Het provinciaal programma Wonen en werken bevat de hoofdlijnen van de gezamenlijke regionale programmeringsafspraken van gemeenten en provincie.
In deze regionale programmering: • worden de basisprincipes voor verstedelijking gevolgd, te weten: o zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; o daarnaast in overig stedelijk gebied; o eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors); • worden afspraken vastgelegd om te borgen dat binnen het programma tenminste 50% van de te bouwen woningen in het sociale en middensegment plaatsvindt; en • worden afspraken gemaakt over energieneutrale, circulaire, klimaatadaptieve woningbouw, evenredige groenontwikkeling en efficiënt ruimtegebruik.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 15 van 75
Reductielocaties Thematische Structuurvisie Kantoren Het plangebied is in de IOV aangemerkt als ‘Reductielocaties Thematische Structuurvisie Kantoren’. Op de reductielocaties zal planologische overcapaciteit voor zelfstandige kantoren worden verwijderd. Mobiliteitstoets De toelichting op een ruimtelijk besluit waarin ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen die deze ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben, een beschrijving van de wijze waarop het plangebied wordt ontsloten voor de verschillende vervoerwijzen en een analyse of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoersnetwerk voor de diverse vervoerwijzen kunnen ontstaan. 3.2.1.3 Toetsing van onderhavig plan aan het POVI en IVO Voorgenomen ontwikkeling zorgt voor een reductie van kantoren door de kantoorlocatie te transformeren naar sociale en middeldure huurwoningen, waar behoefte aan is. Het streven vanuit de provincie is om zo veel mogelijk woningbouw binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten te ontwikkelen. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en nabij een knooppunt. Daarnaast worden er binnen de voorgenomen ontwikkeling in totaal 65% appartementen gerealiseerd in de sociale huur en middenhuur.
In paragraaf 4.15 wordt nader ingegaan op de toepassing van een duurzame energiebron bij voorgenomen ontwikkeling en wordt in paragraaf 4.14 ingegaan op de klimaatbestendigheid en een gezonde leefomgeving. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot extra bodemdaling. In paragraaf 4.13 wordt een beschrijving gegeven over de wijze waarop het plangebied wordt ontsloten en een analyse of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoersnetwerk kunnen ontstaan. 3.2.2 Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021 De Actie Agenda is in co-design met betrokkenheid van veel partijen uit overheden, corporaties en markt in de tweede helft van 2017 samengesteld. De druk op de woningmarkt in Utrecht is hoog. Alle betrokken partijen voelen de urgentie om daar wat aan te doen. In de Actie Agenda zijn concrete maatregelen opgenomen om de woningbouwproductie te vergoten, te verstellen, te bouwen in de juiste segmenten en doorstroming te bevorderen. De verstoring van de provinciale woningmarkt is in beeld gebracht in de woningmarktanalyse 2017.
Hieruit komt naar voren dat er meer plancapaciteit nodig is met concreet zicht op de uitvoering; dat de lage en middeninkomens in de knel zitten en moeilijk toegang hebben tot de woningmarkt; dat de doorstroming stagneert en dat de kansen om bestaande gebouwen te transformeren naar woningen en in te breiden onvoldoende worden benut. De Acties • Versnellen plancapaciteit: de centrale ambitie is om de woningbouwproductie fors te verhogen tot 7.000 woningen per jaar voor de komende jaren. Hiervoor zal een
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 16 van 75
•
•
•
aantal acties worden ingezet die zijn gericht op het versnellen van de woningbouwproductie. o Alle woningbouwlocaties in beeld. o Knelpunten in beeld brengen en wegnemen en versnellingsteam inzetten. Inbreiding en Transformatie: aanpak o De afgelopen jaren is bij de transformatie van kantoren in een aantal gemeenten succesvol gewerkt met kantorenloodsen (zgn. loketfunctie). In overleg met gemeenten, marktpartijen en provincie wordt deze werkwijze versterkt en waar mogelijk uitgebreid: bijvoorbeeld inzet van een interdisciplinair team op lokaal niveau voor transformatietrajecten van diverse vormen van vastgoed. o In verschillende gemeenten wordt bekeken hoe de bestaande woningvoorraad kwalitatief kan worden verbeterd en beter aan kan sluiten bij de vraag naar andere woningtypen. Te denken valt daarbij aan het splitsen van grote woningen om tegemoet te komen aan de huishoudensverdunning. Versterken huursegment (sociaal en middenhuur) o Versterking huursegment in gemeentelijk beleid, het gaat hier zowel voor het sociale segment als voor het middenhuursegment. o Versterking middenhuur. o Level playing field corporaties en markt: Marktpartijen kunnen meehelpen sociale woningbouw te realiseren, maar dan wel op basis van een level playing field in het sociale segment (o.a. woonruimteverdeelsysteem, afspraken over uitponden).
Hierover worden afspraken ontwikkeld met marktpartijen, corporaties en gemeenten. Doorstroming bevorderen: de provincie gaat doorstroming aanjagen met (financiële) prikkels en werken een instrumentarium uit om doorstroming te bevorderen: bijvoorbeeld het toepassen van een voorrangsregeling, ingroeiprijs, inkomensafhankelijk huur.
3.2.2.1 Toetsing van onderhavig plan aan Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021 Met onderhavig plan wordt een grote bijdrage geleverd aan het versnellen van de plancapaciteit in de provincie Utrecht. Door het realiseren van twee woongebouwen met 499 sociale en middensegment huurwoningen wordt gevolg gegeven aan de actiepunten vanuit de Actie Agenda Woningmarkt 2018- 2021. 3.2.3 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal beleid en uitvoering geeft aan het provinciaal beleid.
3.3
Gemeentelijk beleid
Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. Met betrekking tot voorgenomen ontwikkeling zijn de ‘Omgevingsvisie Stichtse Vecht, ’t Beste van twee werelden’ en het ‘Actualisatie Woonvisie 2017-2022’ van belang.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 17 van 75
3.3.1 Omgevingsvisie Stichtse Vecht, ’t Beste van twee werelden In januari 2022 is de omgevingsvisie Stichtse Vecht vastgesteld. In de langetermijnvisie staan de belangrijkste ambities en keuzes voor de fysieke leefomgeving. Wat moet de gemeente doen om in 2030-2040 een steeds betere leefomgeving te krijgen voor de inwoners en ondernemers? • Aantrekkelijke, bereikbare en gezonde leefomgeving voor wonen, werken en recreëren. • Versterken kwaliteit van cultuurhistorie, landschap en natuur. • Inspelen op klimaatverandering en ruimte maken voor de energietransitie Stichtse Vecht anno 2021 De kracht van de gemeente Stichtse Vecht: verleden, heden en toekomst zijn verweven met elkaar. Juist de verschillende tijdslagen die over en naast elkaar bestaan maken dit gebied zo boeiend: • Langzame Vecht: het visitekaartje van de Gouden Eeuw dat bestaat uit de rijke historie rondom de rivier de Vecht met een lint van onder meer dorpen en buitenplaatsen. • Snelle Vecht: de moderne tijd vanaf de industrialisatie, bestaande uit een bundel van infrastructuur. Hier is een hoge dynamiek. • Veenweide west & Veenweide oost / plassengebied: toont hoe wij Nederlanders het land naar onze hand gezet hebben. Verschillende stadia van veenontginning en turfwinning liggen in dit landschap naast elkaar. Kenmerkend is de combinatie van landbouw en natuur op een natte en dalende grond.
• De kernen: de gemeente bestaat uit twaalf kernen met elk een eigen identiteit en karakter. Thema’s Er zijn zeven thema’s in de Omgevingsvisie welke de rode draad vormen van actuele onderwerpen. 1. Gezond voor iedereen 2. Ruimte voor verstedelijkingsopgaven 3. Goede bereikbaarheid in een steeds vollere regio 4. Prettig leven in de kernen 5. Ruimte voor recreatie 6. Toekomstbestendig vitaal platteland 7. Werken aan klimaatverandering Gebieden Naast de visie op thema’s, staat in de Omgevingsvisie ook de visie op de verschillende deelgebieden. Het plangebied is gelegen in het deelgebied ‘de kernen’. De drie grote kernen Breukelen, Maarssenbroek en Maarssen-Dorp veranderen van ‘place to buy’ naar ‘place to be’. Binnen de deelgebieden hebben zijn subgebieden bepaald, waarvoor verschillende doelen worden nagestreefd. Dit heeft geleid tot een puzzel waarvan de verschillende stukken gezamenlijk de integrale toekomstvisie Stichtse Vecht vormen.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 18 van 75
Stichtse Vecht heeft drie grote kernen met een volledig en uitgebreid aanbod voorzieningen. Er dreigt (nog) meer leegstand in de centra als gevolg van online bestellen en corona. Op de culturele hotspots is de afgelopen jaren bezuinigd. Er is behoefte aan ruimte om creatief te zijn, om muziek te maken en waar mensen bij elkaar kunnen komen. Om al deze voorzieningen voor de hele gemeente intact te houden is revitalisering van de drie grote centra nodig. Het centrum van Maarssenbroek (Bisonspoor) wordt momenteel gerevitaliseerd. Hiervoor is een stedenbouwkundig kader vastgesteld. Deze wordt de komende jaren verder uitgevoerd waarbij ook de leefomgeving wordt versterkt. Opgaven en kansen Ruimte voor verstedelijkingopgaven Stichtse Vecht is een aantrekkelijke vestigingsplaats voor veel mensen. Er is een enorme behoefte aan woningen vanuit de regio en vanuit Stichtse Vecht zelf. 76,1% van de inwoners gaf dan ook aan behoefte te hebben aan meer woningen in de eigen kern (enquête zomer 2020). Een betaalbare woning vinden die past bij je levensfase is erg lastig voor de inwoners van Stichtse Vecht. Er is zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve woningbouwopgave. Gemiddeld is de groei van de woningbouw in Nederland 1%. Een groei van 1% voor de komende 20 jaar zou circa 5.600 nieuwe woningen betekenen voor Stichtse Vecht (in 2020 telde Stichtse Vecht 28.206 woningen).
Stichtse Vecht ligt echter in de snelst groeiende regio van Europa. De ligging van Stichtse Vecht in deze hoog dynamische regio, tussen Utrecht en Amsterdam, vraagt om en rechtvaardigt een versnelde groei van woningen. Conform het provinciale beleid (POVI) kunnen grote aantallen woningen het beste bij binnenstedelijke, bestaande OV-knooppunten worden ontwikkeld. Daarom worden er al zo’n 3000 woningen in Maarssenbroek (Planetenbaan, Haagstede en Bisonspoor) gebouwd. Voor de langere termijn is OV-knooppunt Breukelen in beeld. De gemeente wil een flinke inhaalslag (circa 1,5% per jaar) maken en grote aantallen nieuwe woningen realiseren in de periode tot 2030 en ook daarna. Er zijn al plannen voor 4.400 woningen: 3.000 woningen bij Planetenbaan en Bisonspoor in Maarssenbroek en 1.400 woningen bij de kernen in de periode tot 2030. Werken aan klimaatverandering De gemeente werkt aan klimaatverandering via twee sporen: 1. Klimaatadaptatie: het aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering op de thema’s wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen. Werken aan een groener en klimaatbestendiger Stichtse Vecht.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 19 van 75
2. Klimaatmitigatie: het beperken van klimaatverandering door de uitstoot van broeikasgassen te verminderen. De gemeente stimuleert inwoners en bedrijven ook om hun eigen terrein groener te maken en regenwater af te koppelen van de riolering. Meer ruimte voor water, bomen en groen gaat ook hittestress tegen. Hittestress speelt in het stedelijk gebied van Maarssenbroek. Uitgangspunten bij de energietransitie: • Richten op vermindering van de energievraag, ofwel energiebesparing. Hoe meer we besparen hoe minder we (grootschalig) hoeven op te wekken èn op het zoveel mogelijk duurzaam opwekken van de energie die we gebruiken. • De duurzame energie die we opwekken met grootschalige (zonne)energie is onder voorbehoud van een goede landschappelijke inpassing, bijdrage aan lokaal eigendom, wederkerigheid en realisatiemogelijkheden • De energietransitie is een gezamenlijke opgave. De gemeente is één van de partijen. Voor grootschalige opwekking en de warmtetransitie heeft de gemeente een regierol. Veel initiatieven voor besparing en opwekking komen van de doelgroepen zelf. Waar mogelijk en waar nodig zal de gemeente faciliterend optreden. 3.3.1.1
Toetsing van onderhavig plan aan Omgevingsvisie Stichtse Vecht, ’t Beste van twee werelden’ Er is in de gemeente een behoefte aan betaalbare woningen. De voorgenomen ontwikkeling behoort tot het gebied Maarssenbroek waar zo’n 3.000 woning worden gebouwd in de buurt van een bestaand OV-knooppunt. Door het toevoegen van 499 appartementen in de sociale huursector en middenhuur wordt er ingespeeld op de behoefte. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de klimaatverandering en met name ook de hittestress welke speelt in het stedelijk gebied van Maarssenbroek, in paragraaf 4.14 wordt hier verder op ingegaan. 3.3.2 Actualisatie Woonvisie 2017-2022 Op 2 juli 2019 is de Actualisatie Woonvisie 2017-2022 vastgesteld. Deze actualisatie is gestoeld op de meest actuele cijfers uit het regionale woningbehoefteonderzoek van eind 2018. Belangrijke uitgangspunten voor het collega zijn hierbij: duurzaamheid (aardgasvrij en energieneutraal wonen), experimentele en alternatieve woonvormen, aanbod van starterswoningen en levensloopbestendige woningen en bevordering van doorstroming. Hierbij hecht het college aan een goede mix van sociale huur en betaalbare koop met een diversiteit aan doelgroepen om de leefbaarheid in de wijken te bevorderen. Met name bij grootschalige ontwikkelingen zoals bijvoorbeeld de Planetenbaan is dit van belang.
Van woningmarktanalyse naar woningbouwopgaven Stichtse Vecht Wanneer de uitkomsten van de woningmarktanalyse doorvertaald worden naar de opgaven voor de gemeente Stichtse Vecht dan ligt er vanuit de te verwachten huishoudensgroei een nieuwbouwopgave van ca. 1600 woningen tot 2023 en nog eens 900 woningen in de periode 2023-2028. Dit is de lokale woningbehoefte. Daarnaast is er vanuit de regio U10 ook nog een opgave van ca. 800 woningen tot 2023. De druk op de
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 20 van 75
sociale huur is de afgelopen jaren verder toegenomen. Daarom zet de gemeente zich voor de komende 4 jaar in op een minimale toevoeging van 30% sociale huurwoningen (ca. 750 woningen) om de beschikbaarheid te vergroten en de huidige tekorten te verkleinen. Daarnaast willen ze de doorstroming bevorderen door realisatie van ca. 1250 woningen in het middensegment. Hierbij gaat het om 20% betaalbare tot middeldure koop (ca. 500 woningen) en 30% middenhuur (ca. 750 woningen). Naast het sociale en het middensegment, is er overigens ook nog steeds behoefte (20%) aan duurdere koopen huurwoningen. 3.3.2.1 Toetsing van onderhavig plan aan Actualisatie Woonvisie 2017-2022 De nieuwbouwopgave voor de gemeente Stichtse Vecht zijn ‘Voldoende betaalbare woningen, nu en straks’ en ‘Vergroten van het aanbod aan middenhuur’. Met voorgenomen ontwikkeling wordt een grote bijdrage geleverd door het toevoegen van 499 sociale en middensegment huurwoningen. 3.3.3
Stedenbouwkundig kader en randvoorwaarden document Planetenbaan en Het Kwadrant Het stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden document heeft de basis gevormd voor het ontwerpen van de buitenruimte en de twee woongebouwen. De randvoorwaarden zijn de leidraad om te komen tot een aantrekkelijk gemengd en groenstedelijk woon-werkgebied. De randvoorwaarden zijn als volgt georganiseerd: programma; verkeer en parkeren; stedenbouwfysica, milieu en duurzaamheid en stedenbouw en ruimtelijke principes. Programma Er dient sprake te zijn van functiemenging. Bij onderhavig plan is sprake van functiemening, zo is er de plint ruimte voor commerciële functies welke zijn bedoeld voor de bewoners van de appartementen en direct omwonenden. De voorzieningen zullen aansluiten op de beoogde doelgroep. Elke ontwikkeling heeft daarnaast minimaal 30% sociale huurwoningen en minimaal 30% middenhuurwoningen. Daarnaast dient bij elke ontwikkeling minimaal 10% van de woningen een GBO groter dan 75 m 2 te hebben. In paragraaf 2.2 is te lezen dat er meer dan voldoende sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en appartemeten groter dan 75 m2 worden gerealiseerd. Verkeer en parkeren Voor de goede bereikbaarheid van de bestaande bushaltes heeft elk deelgebied een directe en overzichtelijke langzaam verkeersverbinding naar de nabijgelegen bushalte.
In paragraaf 4.13 is te lezen dat de bushaltes goed gesitueerd zijn ten opzichte van het plangebied en dat deze goed te bereiken zijn. Per ontwikkeling worden doorgaande langzaam verkeersverbindingen met een publiek karakter gerealiseerd. Bij voorkeur gelegen in het groen-blauw casco. Hierbij wordt recht van overpad voor de andere ontwikkelingen geregeld. Elke ontwikkeling faciliteert de nieuwe langzaam verkeersstructuur. Op elk kavel worden verbindingen gerealiseerd die aan ten minste 3 zijden van de kavel worden aangesloten op de omliggende langzaam verkeersstructuur.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 21 van 75
In paragraaf 4.13 wordt ingegaan op huidige langzaam verkeersverbinding en de toekomstige langzaam verkeersverbinding. Door opwaardering van de fiets- en voetgangersverbinding worden actieve manieren van verplaatsen gefaciliteerd en de route naar openbaar vervoershaltes geoptimaliseerd. In het gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan wordt ingegaan op de fietssnelweg van Dom tot Dam, tussen Utrecht en Amsterdam. De fietssnelweg is voor een belangrijk deel gerealiseerd, maar verdient op enkele punten opwaardering. In het kader van de stimulering van de fietsmobiliteit is deze opwaardering van belang. Een deel van de beoogde fietssnelweg ligt vlak bij de ontwikkellocatie. De beoogde directe ontsluiting op het fietsnetwerk direct aan Het Kwadrant versterkt de potentie van de fiets als vervoersmiddel. Het plangebied wordt ontsloten middels twee reeds aanwezige ontsluitingen. Eén ontsluiting op de Maarssenbroekseslag en één ontsluiting op de Ruimteweg. De ondergrondse stallingsgarage is te bereiken via de Maarssenbroekseslag. In het stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden document is een aantal van maximaal één ontsluiting genoemd. Voor het Kwadrant zijn er twee bestaande ontsluitingen.
Er is gekozen om deze twee reeds aanwezige ontsluitingen te handhaven, omdat er zo één ontsluiting is voor de parkeerplaatsen op het maaiveld en één ontsluiting voor de ondergrondse stallingsgarage en het maaiveld. Doordat er gebruik wordt gemaakt van twee bestaande ontsluitingen veranderd de huidige hoofdwegenstructuur niet en zorgt het niet tot extra overlast. Er zijn parkeernormen welke gehanteerd worden voor het plangebied Planetenbaan en Het Kwadrant. Het college van burgemeester en wethouders kan van deze normen afwijken indien slimme mobiliteitsconcepten dan wel doelgroepen hier aanleiding toe geven. In paragraaf 4.13 is ingegaan op het onderdeel parkeren. Er wordt onderbouwd afgeweken van de parkeernormen. In paragraaf 4.13 wordt tevens onderbouwd hoe aan de eisen wat betreft fietsparkeren wordt voldaan. Stedenbouwfysica, milieu en duurzaamheid Er worden randvoorwaarden gesteld voor geluid, wind, bezonning, energie en klimaat. In hoofdstuk 4 zijn deze thema’s behandeld en zijn de randvoorwaarden meegenomen in de onderzoeken en onderbouwing. Stedenbouw en ruimtelijke principes Er dient sprake te zijn van een groenstrook van minimaal 10 meter rond de deelgebieden. De binnengebieden dienen openbaar toegankelijk te zijn en op elk kavel heeft minimaal 50% van het onbebouwde terrein inclusief het eventuele verhoogde maaiveld een groene inrichting met verblijfskwaliteit.
Daarnaast dient er sprake te zijn van een levendige plint, de entrees van de woningen, collectieve ruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen zijn georiënteerd op het luwe binnengebied. In het ontwerp worden aan alle bovenstaande eisen voldaan, zie hiervoor paragraaf 2.2.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 22 van 75
3.3.4 Amendement klimaatadaptief bouwen Door de gemeenteraad van Stichtse Vecht is op 2 juni 2020 een amendement inzake klimaatadaptief bouwen aangenomen. Met dit amendement voegt de gemeenteraad eisen op het gebied van klimaatadaptief bouwen toe aan het stedenbouwkundig kader en randvoorwaarden document Planetenbaan en Het Kwadrant. Nieuwe en bestaande gebouwen en het gehele plangebied dienen klimaatadaptief ontwikkeld en ingericht te worden. Bij klimaatadaptief ontwikkelen kan gedacht worden aan de volgende maatregelen: • Klimaatadaptieve gevels, waardoor de temperatuur zowel binnen als buiten de gebouwen getemperd wordt; • Gebouwen die zodanig worden ontworpen dat de tempraturen inpandig beheersbaar blijven, ook in de warme zomers; • Waterpartijen – op of langs het perceel -, in de vorm van vijvers, fonteinen, sloten of grachten, die zorgen voor verkoeling en absorptie van water; • Waar mogelijk toepassen van dak-, balkon- en gevel groen. 3.3.4.1 Toetsing van onderhavig plan aan Amendement klimaatadaptief bouwen In paragraaf 4.14 wordt ingegaan op de maatregelen welke genomen zijn bij de voorgenomen ontwikkeling inzake klimaatadaptief bouwen.
3.3.5 Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid en uitvoering geeft aan het gemeentelijk beleid door het toevoegen van sociale en middensegment huurwoningen waar een grote behoefte aan is. Daarnaast heeft het stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden document de basis gevormd voor het ontwerpen van de buitenruimte en de twee woongebouwen. Wat betreft het parkeren en het aantal ontsluitingen autoverkeer wordt onderbouwd afgeweken van de genoemde randvoorwaarden. Door opwaardering van de fiets- en voetgangersverbinding worden actieve manieren van verplaatsen gefaciliteerd en de route naar openbaar vervoershaltes geoptimaliseerd.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 23 van 75
4 4.1
HAALBAARHEID Geluid
Ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij een ruimtelijke planontwikkeling ter waarborging van een akoestisch acceptabel woon- en leefklimaat rekening te worden gehouden met weg- en railverkeerslawaai en industrielawaai. Voor het oprichten van geluidsgevoelige bestemmingen, waaronder woningen, die binnen de onderzoekszone van (spoor)wegen en gezoneerde industrieterreinen liggen, dient een toets aan de geluidsnormen plaats te vinden. 4.1.1 Akoestisch onderzoek omgevingsgeluid Het plangebied is gelegen binnen de geluidzonde van de N230 (autoweg, buiten stedelijke situatie), de Maarssenbroekseslag, de Ruimteweg, Floraweg, Meteorenweg en de Maarssenbroeksedijk. Om de voorgenomen woningbouw in ruimtelijke zin mogelijk te maken is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De conclusie van dit onderzoek wordt hieronder weergegeven. Het gehele akoestisch onderzoek is als bijlage 2 opgenomen. Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB vanwege de N230, Maarssenbroekseslag en de Ruimteweg worden overschreden. Daarnaast is sprake van een overschrijding van de maximaal te verlenen ontheffingswaarde van 53 dB vanwege de N230. Vanwege de binnenstedelijke wegen is geen sprake van een overschrijding van de maximaal te verlenen ontheffingswaarde.
Het is redelijkerwijs niet mogelijk om de geluidbelasting middels bron- en overdrachtsmaatregelen op bouwplanniveau terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde of lager. Derhalve dient een hogere waarde procedure te worden doorlopen en is onderzoek gedaan naar de vereiste maatregelen op gebouw- en woningniveau om te kunnen voldoen aan de aanvullende eisen op grond van het gemeentelijk geluidbeleid t.a.v. geluidluwe gevels / buitenruimtes en dove gevels. Door het treffen van maatregelen op gebouw- en/of woningniveau in de vorm van balkons met verhoogde borstweringen (indien nodig tevens afsluitbaar) in combinatie geluidwerende louvres t.b.v. het geluidluw spuien via de dove gevels, is het mogelijk de geluidbelastingen te reduceren waardoor de maximale ontheffingswaarde niet meer wordt overschreden. De woningen die niet over een geluidluwe zijde beschikken dienen over een afsluitbare buitenruimte of, een geluidwerend louvre te beschikken. Daarnaast beschikken de woningen over een collectieve buitenruimten op maaiveldniveau in de binnengebieden van beide bouwblokken waar sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat overeenkomstig het amendement Reg. Nr. 14.A9 (van Groen Links Stichtse Vecht). Met deze collectieve buitenruimten op maaiveldniveau wordt vooruitlopend op eventuele gebiedsmaatregelen voorzien in een aanvaardbare kwaliteit van de woon- en leefomgeving.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 24 van 75
De beoogde ontwikkeling heeft een zeer beperkt effect op de geluidbelastingen ter plaatse van de omliggende bestaande bebouwing, hierdoor is ook ter plaatse van de bestaande woningen sprake van een akoestische aanvaardbare situatie. Voor de woningen binnen het plan geldt dat bij de aanvraag omgevingsvergunning dient te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit ten aanzien van bescherming tegen geluid van buiten. Conclusie Door het treffen van maatregelen op gebouw- en/of woningniveau wordt voldaan aan de eisen gesteld in de Wet geluidhinder. Daarnaast is er binnen de collectieve buitenruimte op maaiveldniveau sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.
4.2
Bezonning
Aangezien er met voorgenomen ontwikkeling sprake is van het realiseren van twee hoge woongebouwen is er mogelijk sprake van vermindering van zontoetreding ter plaatse van omliggende woningen. Voor voorgenomen ontwikkeling is een bezonningstudie opgesteld. De bezonningsstudie is bijgevoegd als bijlage 3. Voor bezonning van woningen is in het verleden een zogenaamde “strenge TNO-norm” en een “lichte TNO-norm” geformuleerd voor bezonning van woonkamers: • “strenge TNO-norm”: ten minste drie mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari tot 22 november; • ”lichte TNO-norm”: ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 19 februari tot 21 oktober. In de bezonningstudie wordt de huidige situatie vergeleken met de nieuwe situatie, op een aantal maatgevende data en tijdstippen. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de meest gangbare richtlijn: de “lichte TNO-norm”. Bezonningsstudie Vergelijking huidige en nieuwe situatie Gelet op het voorgenomen bouwplan voor onder andere twee woontorens is een beschouwing gemaakt van de schaduwwerking in de nieuwe situatie, teneinde te bepalen of sprake is van een significante afname aan bezonning. De bezonningsstudie laat zien dat er op diverse data en tijdstippen sprake is van een toename aan schaduwwerking en dus een vermindering aan direct zonlicht door toedoen van de nieuwbouw.
De toename aan schaduwwerking is echter gering te noemen en behelst niet meer dan 2 tot 3 uur per dag, voornamelijk in de winterperiode. Het bouwplan veroorzaakt daarmee geen significante afname van de bezonningssituatie van de bestaande woningen en kantoren in de omgeving van het plangebied. TNO-richtlijn Voor een toetsing aan de lichte TNO-richtlijn is uitsluitend de schaduwwerking op 19 februari (tevens 21 oktober) relevant. Uit de bezonningsstudie volgt dat ruimschoots wordt voldaan aan het bepaalde in deze richtlijn. Op basis van deze norm dient er
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 25 van 75
sprake te zijn van een minimale bezonningsduur van 2 uur. Deze norm wordt te allen tijde behaald. Conclusie Voorgenomen ontwikkeling vormt geen extra belemmering voor omliggende woningen wat betreft bezonning.
4.3
Windhinder
Het windklimaat wordt meestal bepaald door niet één enkel gebouw, maar een gebouw tezamen met de omringende gebouwen, waarbij ook de obstakels in de wijdere omgeving nog (enige) invloed hebben. Vanuit integrale ontwerpbenadering kunnen bepaalde activiteiten of plekken die maatgevend zijn voor de windhindergevoeligheid, zoals gebouwentrees of zitplekken in het groen-blauwe casco strategisch worden gepositioneerd. Bij gebouwen met een hoogte vanaf 30 meter is nader onderzoek naar windhinder noodzakelijk (Beslismodel NEN 8100). Windhinderonderzoek Voor voorgenomen ontwikkeling is een CFD-studie windhinder en windgevaar uitgevoerd door Actiflow. De conclusie van dit onderzoek wordt hieronder weergegeven. Het gehele CPD-studie windhinder en gevaar is als bijlage 4 opgenomen. Voor de analyse is de Nederlandse norm “NEN 8100: 2006: Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving” gebruikt. Hierbij is een geometrisch model van het gebouw en zijn omgeving opgesteld. Een rekengrid met hoge resolutie is rond deze geometrie opgetrokken als basis voor Computational Fluid Dynamics (CFD)-simulaties van de windstroming. Om een vergelijk te kunnen maken, is een model van de bestaande situatie opgesteld en doorgerekend, evenals een model van de toekomstige situatie. Voor ieder model zijn 12 berekeningen uitgevoerd voor de corresponderende windrichtingen.
Uit de resultaten van de analyse blijkt dat wanneer nieuwbouw wordt geplaatst het bestaande windklimaat niet significant verslechtert. In dit geval worden voornamelijk windhinderklassen A en B waargenomen. Een klein gebied van windhinderklasse D is ook gevonden, echter heeft de zone waar dit optreedt voornamelijk een transportfunctie voor auto’s, fietsen en voetgangers. De bomen leveren een positieve bijdrage op het tegengaan van windhinder, zeker ter hoogte van de zuidwest-torengevels. In zowel de bestaande als toekomstige situatie is er geen risico op windgevaar in de nabijheid en ruime omgeving van de nieuwbouw. Conclusie Het aspect windhinder vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 26 van 75
4.4
Bodem
Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico’s voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Indien een ruimtelijke procedure een functiewijziging naar een gevoeligere bestemming tot gevolg heeft is het noodzakelijk de kwaliteit van de bodem in beeld te brengen middels een verkennend bodemonderzoek. Toetsing van het onderhavige plan Verkennend bodemonderzoek Door Geo- en milieutechniek B.V. is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het verkennend bodemonderzoek is als bijlage 5 opgenomen. Uit dit verkennend bodemonderzoek kan het volgende geconcludeerd worden: Met betrekking tot de vastgestelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse kan worden geconcludeerd dat er, gezien de geringe mate aan verontreiniging en de puinlaag volledig zal worden verwijderd bij de voorziene nieuwbouw, milieuhygiënisch gezien geen bewaar is tegen de toekomstige nieuwbouw. Aanvullend onderzoek PFAS Aanvullend is er een grondonderzoek naar PFAS uitgevoerd.
Het aanvullend grondonderzoek PFAS is als bijlage 6 opgenomen. De top- en onderlaag komt op basis van verkennend bodemonderzoek en aanvullend grondonderzoek mogelijk in aanmerking voor hergebruik als achtergrondwaarde grond. In overleg met het bevoegd gezag kan de grond mogelijk worden hergebruikt binnen het plangebied. Indien de grond vrijkomt van de locatie kan deze worden aangeboden aan bijvoorbeeld een grondbank of een hergebruiksproject. Voor de grond daadwerkelijk kan worden hergebruikt, dient deze echter specifiek volgens het Besluit bodemkwaliteit te worden onderzocht. Aanvullend bodemonderzoek Uit de beoordeling van de Omgevingsdienst regio Utrecht blijkt dat het zuidelijke deel van het plangebied dat nu in gebruik is als parkeerterrein en in de toekomstig eveneens als parkeerterrein gebruik zal gaan worden, eveneens onderzocht dient te worden. Hierbij dient extra aandacht besteed te worden aan de aanwezig slootdempingen alsmede een eerder in 1994-1996 aangetoonde verontreiniging met PAK inde grond. Het aanvullende bodemonderzoek is als bijlage 7 opgenomen. Uit het aanvullend bodemonderzoek kan het volgende geconcludeerd worden:
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 27 van 75
Met betrekking tot de vastgestelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse op basis van voorgaand verkennend bodemonderzoek uit 2019 en onderhavig aanvullend bodemonderzoek worden geconcludeerd dat er, gezien de geringe mate van verontreiniging, milieuhygiënisch gezien geen bezwaar is tegen de toekomstige nieuwbouw van het appartementencomplex met parkeerkelder. Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.
4.5
Luchtkwaliteit
Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden. Ook projecten die ‘niet in betekenende mate’ (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.
In de AMvB-nibm is vastgelegd dat de luchtkwaliteit als ‘niet in betekenende mate’ wordt beschouwd als: • er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; • een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; • een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging (meer dan 3%) ten opzichte van de grenswaarde (een grenswaarde van 3% staat gelijk aan de bouw van circa 1.500 woningen of 100.000 m2 kantoorruimte met één ontsluitingsweg); • een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL. Toetsing van het onderhavige plan In het plangebied worden twee woongebouwen gerealiseerd met 499 wooneenheden. Het blijft onder de grenswaarde van circa 1.500 woningen. Dit houdt in dat het onderhavige plan ‘niet in betekende mate’ van invloed is op de luchtkwaliteit. Naast de effecten van het voorgenomen ontwikkeling op de luchtkwaliteit, moet worden bezien of er voor de te realiseren woningen voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Om te bepalen of de plaatselijke luchtkwaliteit voldoet aan de normen voor een goed woon- en leefklimaat is gebruik gemaakt van de luchtkwaliteitkaarten uit het Geoloket van de Omgevingsdienst
datum 16 maart 2022
Het Kwadrant Maarssen
pagina 28 van 75
Regio Utrecht. Indien uit de monitoring blijkt dat de doelstellingen van het NSL niet worden gehaald, kunnen extra maatregelen worden getroffen. In navolgende tabel zijn de huidige (jaar 2018) en toekomstige concentraties voor het jaar 2030 weergeven. Soort stof
Concentratie 2018
Concentratie 2030
Stikstofdioxide (NO2) Fijn stof (PM10) Zeer fijn stof (PM2,5)
26-28 µg/m³ 20-21 µg/m³ 12,5-13 µg/m³
18-20 µg/m³ 18-19 µg/m³ 10-10,5 µg/m³
Wettelijke grenswaarde jaargemiddelde 40 µg/m³ 40 µg/m³ 25 µg/m³
Uit vorenstaande blijkt dat de wettelijke grenswaarden niet overschreden dreigen te worden. De WHO (wereldgezondheidsorganisatie) en GGD hanteren advieswaarden welke lager ligt dan de wettelijke norm. Voor fijn stof en stikstofdioxide wordt 20 μg/m3 als advieswaarde gehanteerd en voor zeer fijn stof 10 μg/m3. Wat betreft fijn stof, zeer fijn stof en stikstofdioxide wordt de advieswaarde nu niet gehaald, maar in de toekomst wel. Er is in de toekomst sprake van acceptabele concentraties en een goed- woon en leefklimaat. Conclusie Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.