Bijl. 3f - Toets Aanvraag Omgevingsvergunning MAAN Het Kwadrant.pdf

Toets ‘A Aanvraag Om mgevingsverggunning Nieuuwbouw locatie Het Kwa adrant, Maaarssen’ op stedeenbouwkund dige aspecte en. Datum: 7 mei 2021 Opgesteeld door: Sven van Oosten MSc., Marttijn Boelhouwers, buro MA.AN M

Inleidingg Deze toeets is opgesteeld om de ‘N Nieuwbouw H Het Kwadran nt te Maarsse en’ op stede nbouwkundige planaspeecten te bep palen. Ondersstaande toetts is opgesteld met als to oetsingskadeer het Stedenbouwkundig kader k en ran ndvoorwaardden documen nt ‘Planetenb baan en Het Kwadrant’, Maarsseenbroek (in deze d toets oo ok afgekort t ot Kader) en n het bijbeho orende raadssbesluit van 3 juni 2020. Dee ruimtelijke onderbouw wing bij de aaanvraag omgevingsvergunning, opgessteld door Avveco De Bondt is gebruikt als ‘getoetst do ocument’ (in deze toets ook o afgekortt tot Onderboouwing). Conclusiie / Samenvaatting: De aanvraag voldoett aan de hoofddoelstellinng van het stedenbouwku undig kader te noemen een e mst gerichte woon‐werko w omgeving. kwalitatiieve, aantrekkkelijke en op de toekom Op punten wijkt de aanvraag a af van v de kaderrs. Deze zijn hierna als se eparate aanddachtspunten n wijkingen zijnn onderbouw wd en/of (ond der)geschikt bevonden naar n de benoemd. Een aantaal van de afw hoofddo oelstelling. Daarnaast zijn n er een driettal afwijkingen die verde ere afstemmiing en op bovenplaans‐ / gebied dsniveau bessluitvorming vereisen. He et betreffen:: ‐

Een verkkeersveilige en e ongelijkvlloerse overstteek naar Pla antenbaan‐ZZuid en plan Haagstede; alsmede een directe en overzichttelijke langza aam verkeerrsverbinding naar de hting die duurzaam is ingeericht met een nabijgeleegen bushaltte(s); alsmedde een inrich aantrekkkelijke uitstra aling.

‐

Eén auto o‐ontsluiting per deelgebbied (voor Kw wadrant aan de Ruimtew weg).

‐

Het trefffen van maattregelen of vvoorzieninge en op of rond d het plangebbied om de geluidsb belasting in het gehele plaangebied te verminderen, en daarmeee te zorgen n voor een gezond woon‐ w en lee efklimaat – t enminste op p maaiveldnivveau. *Mits bovenplanse e maatreggelen bij de bron, b ook in llijn zijn met het advies va an de milieuddeskundige (ODRU).

Deze afw wijkingen vraagen om een n gezamenlijkke inspanning en afstemm ming met geemeente en provincie p (en waarr relevant met de overige e participantten in het ge ebiedsfonds). Daarom advviseren we om o op deze aan ndachtspunten nu (tijdelijk) onderboouwd af te wijken van de randvoorwaaarden om op korte en middellange term mijn met alle partijen eenn passende in nvulling te ge even aan de randvoorwa aarden. ningsverplich hting, borgingg van de ben nodigde midd delen (bijvooorbeeld doorr Middels een inspann n ruimtelijke reservering((en) kan dit met m de initiattiefnemer worden w bijdrage in een gebieedsfonds) en vastgelegd. We advisseren hiermeee de aangevvraagde omggevingsvergu unning voorw waardelijk tee verlenen.

Aandach htspunten:

1. Ontsluitting openbaaar vervoer en langzaa m verkeer Conclusie: De aanvraag voldoett niet volledig aan de kadders en randvvoorwaarden, er wordt oonderbouwd d ming op gebieedsniveau is stedenbouw wkundig gezieen vereist. Ook O is het afgewekken. Een nadere afstemm gewenstt een naderee optimalisatie van de fiettsroute op planniveau p te e onderzoekeen (mede do oor verkeersskundige te onderbouwe o en).

Toelichtiing: De randvvoorwaarden n ten aanzien van het lanngzaam‐verkkeer (kader, pag. p 28) schrrijven een verkeerssveilige en on ngelijkvloersse oversteek naar Planten nbaan‐Zuid en e plan Haaggstede voor, alsmede een directe en overzzichtelijke lan ngzaam verkkeersverbinding naar de nabijgelegen n n bushalte(s). Ook schrijven n de randvoo orwaarden een kwalitatieeve verbinding met een aantrekkelijk a ke uitstralingg voor (kader, p pag. 44). Gelet op p het voorgesstelde woonprogramma,, de beoogde e doelgroep (met relatieff laag autobe ezit) en de stallingsruimte voor 1.831 fie etsen wordt er een aanzienlijk aantal fietsbewegiingen verwacht vanuit het Kwadrantt richting bijvvoorbeeld heet station Maaarssen, nab bije voorzienningen en recreatieelocaties in de d omgevingg. De huidige langzaam m verkeerverbinding, die via het grondgebied van de gemeentte Utrecht lo oopt, voldoet hierin niet aan functione ele en kwalitaatieve randvvoorwaarden n. Op het p punt langzaam verkeer wordt w in de ruuimtelijke on nderbouwing g dan ook onnderkent dat er een totaal vissie dient te worden w opge esteld in com mbinatie mett andere ontwikkelingen in het gebie ed: ‘Op dee middellange termijn t is het no oodzakelijk om de ontsluiting voor het langza aam verkeer tee optimaliseren..

Zeker in combinatie met de ovverige beoogde e ontwikkelingeen in het gebied d is het gewensst een totaal vissie te hebben op de ontsluiting voor het langzaam verke eer. Gekeken m oet worden waaar de belangrijkste bestemmiingen gelegen zijn, z zoals orzieningen. Voor het langzaam m verkeer dient Het Kwadrantt in de toekomsstige situatie be eter winkels en schoolvoo oten te worden,, om de bereikb baarheid, ook inn relatie tot de andere ontwikkelingen, vanuiit het gebied ve erder te ontslo oten.’ (Onderbo ouwing pag. 20)) vergro

De realissatie van een n directe verkeersveilige (ongelijkvloe erse) verbind ding met Plaanetenbaan is echter wel een randvoorwaaarde voor ontwikkeling een vraagt nie et alleen om een oplossinng op de middellaange termijn, maar ook een e optimalissatie van de huidige verkkeersstructuuur op de kortte termijn. Ook dit wordt onderken nt in de ruimttelijke onderrbouwing: ‘Om de route tussen Het Kwadrant en e het geregeldde kruispunt te optimaliseren is het noodzake kelijk dat het fie etspad n de ontwikkello ocatie en het krruispunt in tweee richtingen be ereden kan worrden. Deze opw waardering bied dt meteen tussen de mo ogelijkheid om de d kwaliteit van n het bestaandee fietspad te ve erbeteren.’ (Onderbouwing paag. 39)

Zowel vo oor de korte als middella ange termijn is afstemming met alle betrokken b paartijen (Gemeente Stichtse Vecht, Gemeente Utrech ht, Provinciee Utrecht en andere grondeigenaren in de omgevving) n de woninge en gebaat bijj een goede noodzakkelijk. De onttwikkeling is nog voor opplevering van ontsluiting van het laangzaam verrkeer, mede om de beoogde doelgroep (met een bijbehorend d t autobezit) daadwerkkelijk aan te trekken.

Naast dee uitwerking van het langgzaam verkeeer op gebied dsniveau, vorrmt de aansl uiting van de d openbarre fietsroute langs de Ruiimteweg op het eigen terrein en de binnenplanse b e route overr het terrein rrichting de fieetsenstallingg, een aandacchtspunt (zie e tekening bij de aanvraaag: 54922099_161242433 37459_DO00 02_Het_Kwaadrant_19‐01 1‐2021). De fietser f komt op deze route het afslaand d autoverkeer van en naa ar de Ruimte weg tegen.

54922099_161242433 37459_DO00 02_Het_Kwaadrant_19‐01 1‐2021

Ons adviies: Korte termijn (bij voo orkeur voor oplevering vvan het proje ect): De doorrgaande routte voor langzzaam b verder v te ondderzoeken en e te verkeer ttot aan de fietsenstallingg zowel binn enplans als bovenplans optimaliseren ten beehoeve van rechtstreekse r e toegankelijjkheid voor het h langzaam m verkeer. Middellaange termijn: Een ongelijjkvloerse kruuising als dire ecte langzaam verkeersvverbinding met Planeten nbaan te verder te onderrzoeken en inn gezamenlijjkheid met alle betrokkenn partijen (Gemeen nte, Provinciie, naburige grondeigenaaren) uit te werken. w

2. 2 Ontsluitting Autoveerkeer Conclusie: De aanvraag voldoett niet volledig aan de kadders en randvvoorwaarden, er wordt oonderbouwd d ming of gebieedsniveau is vereist v (med de door verkeeerskundige te afgewekken. Een nadere afstemm onderbo ouwen). Toelichtiing: De randvvoorwaarden n ten aanzien van het auutoverkeer (K Kader pag. 30 0) schrijven ééén auto‐onttsluiting per deelgebied voor. Voor het Kw wadrant worrdt één ontsluiting aan de Ruimtewegg voorgeschreven. De ruimttelijke onderrbouwing onderkent dat wordt afgew weken van bo ovenstaandee randvoorw waarde (zie ook tekening: 54 492209_1612 24243374599_DO002_He et_Kwadrant_ _19‐01‐20211 – aanduidin ng A en B): het stedenbouw wkundig kader & randvoorwaaarden document is een aantal van maximaal ééén ontsluiting genoemd. ‘In h estaande ontsluuitingen. Er is gekozen om dezze twee reeds aaanwezige ontsluitingen Voorr het Kwadrantt zijn er twee be te haandhaven, omd dat er zo één on ntsluiting is vooor de parkeerplaatsen op het maaiveld m en éé n ontsluiting vo oor de ondeergrondse stalliingsgarage. Doo ordat er gebruiik wordt gemaaakt van twee be estaande ontsluuitingen verand derd de huid dige hoofdwegeenstructuur niett en zorgt het nniet tot extra ovverlast.’ (Onderrbouwing pag. 220)

Het belaangrijkste aan ndachtpunt bij deze afwiijking is dat de d realisatie van het bouuwprogramm ma, de verkozen n ontsluitinggsstructuur en toegang toot de parkeervoorziening gen, niet leiddt tot toenam me van verkeerssproblemen op de omligggende infras tructuur ron ndom het pla angebied. Dee initiatiefnem mer onderbo ouwt dit aan de hand van n een VIAStatt analyse: ‘Op beide aansluitin ngen is het zich ht goed. Uit eenn verkenning met behulp van VIAStat1 V blijkt ddat zich in de afgelopen ode2 geen ongevallen hebben n voorgedaan oop de bestaande e aansluitingen.’ (Onderbouwiing pag. 39) perio

Echter geeft de initiaatiefnemer zelf ook aan ddat een aanp passing van de d situatie (m met de nieuw we eelgebied alss woongebied) wordt aan nbevolen: ontsluiting en gebruik van het de Omd dat Het Kwadraant in de toekom mstige situatie uit woningbouw w zal bestaan iss het, zeker in rrelatie tot de ovverige plannen in de omgeeving, aan te be evelen om op teermijn de ontsluiting van het gebied g te verbeeteren. Daarin is vooral nen rijden op de e Maarssenbroeekseslag een aaanbeveling, om de keerbewegging op het kruispunt het llinksaf uit kunn tusseen de Maarssen nbroekseslag en Ruimteweg teegen te gaan. Hiervoor H zijn aanpassingen aann de vormgevin ng van het kruisspunt noodzakeelijk. Nader ond derzoek naar dee exacte vormggeving dient hie erover uitsluitseel te geven. In een e eerste verkkenning lijken aanpassingen binnen het bestaaande profiel go oed mogelijk. (O Onderbouwing pag. 39)

Ons adviies: De door de initiatiefn nemer gewe enste aanpasssing van de kruising(en) vraagt om nnauwkeurige afstemm ming tussen de d initiatiefnemer, Gemeeente Stichtsse Vecht en Provincie P Utrrecht en is ge ebaat bij een gezaamenlijke vissie op de toe ekomstige veerkeersstructtuur (en de aansluiting a vaanaf de Ruim mteweg op de Zu uilense Ring in i het bijzonder). Het ee rder uitgevo oerde mobilitteitsonderzooek van Arcad dis (datum: 28 oktober 2019) 2 vormtt een basis vooor verdere verkeerskundige afstemm ming.

A

B

54922099_161242433 37459_DO00 02_Het_Kwaadrant_19‐01 1‐2021

3. 3 Geluid Conclusie: De aanvraag voldoett niet volledig aan de kadders en randvvoorwaarden, er wordt oonderbouwd d ming op gebieedsniveau en n uitwerking op planniveeau is vereist (mede afgewekken. Een nadere afstemm door millieudeskundiige te onderb bouwen). Toelichtiing: Ten aanzzien van gelu uid is middels Amendem ent Reg. Nr. 14.A9 de volgende rand voorwaarde e vastgelegd: Maatreg gelen of voorrzieningen tee treffen op of o rond het plangebied om m de geluidsb belasting in het h gehele pla angebied te verminderen n, en daarme ee te zorgen voor een gezzond woon‐ en n leefklimaat – tenminste op maaiveeldniveau. In de ruimtelijke ond derbouwing wordt w voorggesteld om niet op planniiveau maar oop gebiedsniveau maatreggelen te trefffen die bijdra agen aan eenn gezond woon‐ en leefklimaat op geebiedsniveau u: ‘Uit heet verkennendee onderzoek blijjkt dat het toeppassen van sche ermmaatregele en (met beperktte hoogte) aan de randen van heet plangebied onvoldoende o efffect sorteren. D Daarnaast word den de grootste e reducties behaaald op plekken n in de openb bare ruimte die niet geschikt/b bestemd zijn vooor het verblijve en van personen. Met de toeppassing van stil asfalt op de om mliggende wegen is een reductie in het gehelee plangebied te e bereiken tot ca. 5 dB.

Bijkom mend voordeel iss dat ook ter plaaatse van de wo oningen op de verdiepingen v enn aan de overziijde van de weg gen een vergelijjkbare reductie e wordt

bereikkt waardoor sprrake is van een algehele verbeetering van het akoestische klim maat rondom dde wegen.’ (Onderbouwing pag. 23)

Gelet op p de gekozen n stedenbouw wkundige oppzet die bijdrraagt aan een n geluidluw bbinnengebied laagbouw wvolumes (b binnen de bo ouwblokken) en maatregelen op gebo ouwniveau iss er op stedenbouwkundig niveau n een serieuze insp anning gedaan om de ge eluidsbelastinng op woningniveau en in hett gebied te verminderen . v Aanvulleende alternattieve maatre egelen, zoalss geluidssche ermen, zijn sttedenbouwkkundig inpasbaar, maar leid den niet altijjd tot meerw waarde qua bbeleving van de openbare ruimte ronndom de ontwikkeeling. We kunnen ons da aarom goed vinden in he et in de aanvullende ondeerbouwing met m betrekking tot lokalee maatregele en: Overw wogen kan word den om voor de eze akoestisch kkritische locatie e een meer kwa alitatieve aanpaak toe te passen waarbij de nad druk meer ligt op o de beleving van v het geluid iin relatie tot de e omgeving. Daarnaast zijn er lokale maatreggelen denkb baar om hinder zoveel mogelijkk te beperken een/of te compe enseren. Alle ma aatregelen vraggen om een nad dere et project. (Ondderbouwing pagg. 23) uitwerrking in de vervvolgfases van he

Ons adviies: De voorggestelde toepassing van stil asfalt vraaagt om nauwkeurige afsstemming tuussen de initiatieffnemer en dee eigenaren van v de wegeen (Gemeentte Stichtse Vecht en Provvincie Utrech ht). Aanvulleende maatregelen die wo orden meegeenomen in de vervolgfases van het p roject worde en aan de gemeeente voorgeelegd.

4. 4 Parkereen – auto Conclusie: De aanvraag voldoett niet volledig aan de kadders en randvvoorwaarden. Er wordt onderbouwd d e toetsen). De D ruimtelijkke inpassing van v het afgewekken van de paarkeernorm (verkeersku ndig mede te parkeren n wijkt slechtts in beperktte mate af vaan de steden nbouwkundig g vereiste inppassing en iss goed onderbo ouwd. Toelichtiing ‐ normerring: Het overrkoepelend principe p voor het parkereen op Planettenbaan en Het H Kwadrannt is gebaseerd op het uitgaangspunt datt bezoekersp parkeren nie t mag leiden n tot overlastt op omgevinng en omligggende parkeervvoorzieningeen (Kader pagg. 31). Door Arcadis is daaarnaast een specifieke pparkeernorm mering voor de ontwikkelinggen op Plane etenbaan en Kwadrant ge eformuleerd die redelijkeerwijs aanslu uit op de beoogdee woonprogrramma’s en de bijbehoreende doelgro oepen (zie ta abel Kader paag. 31):

Aansluitend is opgen nomen dat het college vaan burgemee ester en wethouders vann deze norme en kan afwijken n indien slimm me mobiliteiitsconceptenn dan wel doelgroepen hier aanleidinng toe geven. In de ruimtelijke ond derbouwing wordt w toegeelicht gegeven op de afwiijking van dee gemeentelijke parkeern normering (vverkeerskund dig mede te onderbouwe en):

‘Bij het opstellen van de gemeenteliijke parkeerbalaans is geconclu udeerd dat mee er parkeerplaatssen benodigd zijn voor ma (benodigd 54 41 parkeerplaattsen) dan het geplande g parkeeraanbod (372 parkeerplaatse en).’ het functieprogramm (Onderbouwing pag. 41)

Aansluitend is door de d initiatiefn nemer een onnderbouwingg aangeleverrd die aanlei ding geeft om het college tte laten afwijjken van de normering: Specifieke eigenschappen van de on ntwikkeling, zoaals het realisere en van sociale huurwoningen, h woningen te behoeve van intternationale studenten en hett aanbieden vann deelmobiliteiit, hebben invlo oed op de parkeeerbehoefte. Bij het stallen n van 30 deelau uto’s kunnen in totaal 150 eigeen auto’s vervangen worden. De speecifieke eigenscchappen van de e ontwikkeling iin ogenschouw w nemende, bed draagt de parkeeerbehoefte op het maatggevende moment 371 parkeerplaatsen en woordt er voldoende parkeercapa aciteit gebodenn. (Onderbouwing pag. 41)

De voorggestelde afw wijking op de normering i s hiermee in n lijn met hett randvoorwaaarden docu ument onderbo ouwd. We ad dviseren dit ook o verkeersskundig te latten toetsen. Toelichtiing – stedenbouwkundigge inpasssingg: Vereiste bij de ontwikkelingen is een verdektte oplossing per ontwikkeling. Gelet op de tevens beoogdee transformaatie van de Fu ujitsu toren is er minimaal sprake van een groenee inpassing. De parkeeerplaatsen op maaiveld zijn zodanigg gepositione eerd dat daarmee het binnnengebied voor bewoners (voetganggers/fietsers)) maximaal bbeleefbaar is. Dit wordt in n de onderboouwing beve estigd: De parrkeerplaatsen zijn z vanaf de op penbare weg veerdekt opgesteld, door de park keerplaatsen tee situeren in de groene rand vvan Het Kwadraant en in de ond dergrondse stalllingsgarage. (O Onderbouwing pag. p 11)

Daarmeee wijkt de inpassing deels af van de rrandvoorwaaarden maar zijn z er stedennbouwkundige middelen ingezet om m dit zo goed d als mogelijkk op te lossen. Aandach ht blijft gevraaagd voor ve erdere afstem mming betreft bereikbaarheid van dee OV‐haltes en e goede langzaam m verkeersveerbindingen voor fietserss en voetgan ngers (zie aan ndachtspunt 1) als altern natief voor de auto.

5. 5 Parkerenn ‐ fiets Conclusie: De aanvraag voldoett niet eenduiidig aan de kkaders en ran ndvoorwaard den. Er worddt voldaan aa an de efte. De verw wachting is ecchter dat fietsparkeren oook in de ope enbare kwantitaatieve fietspaarkeerbehoe ruimte o op maaiveld zal z plaatsvinden. Dit vraaagt ook om een gebruikssvriendelijkee strategische e reserverring op maaivveld van het fietsparkereen om overlaast te voorko omen. Toelichtiing ‐ normerring: In de ran ndvoorwaard den zijn gericchte eisen oppgenomen te en aanzien van v het fiets parkeren voor bewoners (zie kader). Aansluiten nd dient het ffiets parkere en voor bezo oekers (op baasis van de CROW C normering van 0,5 to ot 1 fietsparkkeerplaats peer woning) openbaar o toe egankelijk te zijn.

In de ruimtelijke ond derbouwing wordt w aangeetoond dat er voldoende fiets parkeeerplaatsen in de g stallingsggarage kunnen worden gerealiseerd: : De fietsparkeerplaatsen worden w allen ge esitueerd in dee ondergrondse stallingsgarage e. In totaal worrden er 1.831 arvan 998 laag ggeplaatst). Voo or fietsparkeerplaatsen gereealiseerd. Er zijn 1.451 stuks t..b.v. bewoners aanwezig (waa ezoekers in bezoekerss zijn er 250 fiettsparkeerplaatssen aanwezig. TTevens zijn er nu nog 130 fietsparkeerplaatseen extra voor be de kelder aanwezig (overrcapaciteit). Deze laatste 130 sstuks zijn niet benodigd b om te e kunnen voldoeen aan de gevra aagde e verdere uitweerking van het plan p worden ge ekeken of deze 130 extra hoeveelheeid fietsenplekkken. Er zal bij de bezoekerssplekken gehandhaafd blijven in het plan. (Onnderbouwing pag. 41)

Toelichtiing ‐ normerring: De conceentratie van het fietsparkeren alléénn in de stallin ngsgarage vormt een aanndachtpunt. Ook O de bereikbaaarheid van de d fietsensta alling (voor bbewoners) on nder toren B via de parkeeergarage vo oor auto’s vo ormt een aan ndachtpunt. Goed gebruuik van de staallingsgarage e door fietse rs vraagt om m een gebruikssvriendelijke routing naar en sociaal vveilige uitwe erking van de e ondergronddse stallingsrruimte. De vraagg is of deze stallingsgaragge door alle bbezoekers en n bewoners gebruikt zal worden. Ons adviies: Het ondeerzoeken van een gebruiiksvriendelijkke reserverin ng van fietsp parkeren op m maaiveld (wa anneer zou blijkken dat na op plevering de stallingsgaraage niet, zoals door de in nitiatiefnemeer beoogd, door de ordt gebruiktt). volle 1000% van de geebruikers wo

6. 6 Groen‐blauw Casco: Conclusie: De aanvraag voldoett niet eenduiidig aan de kkaders en ran ndvoorwaard den, er worddt onderbouw wd afgewekken. Toelichtiing : In het plan krijgt het 10m groen‐‐blauw cascoo rondom het deelgebied d een gevarieeerde invullin ng. afwijkingg op het rand dvoorwaarde en documennt krijgen wordt in deze zone ook hett oppervlakte ewater vergroott en krijgt paarkeren een invulling. Do or op inrichttingsniveau de d parkeerst rook niet volledig verhard uit te voeren n, wordt dezze functie on dergeschikt gemaakt aan n en ingepasst binnen hett groene casco. Teegelijkertijd draagt waterdoorlatend e verhardingg en het verg groten van heet oppervlakkte water bij aan d de wateropgaave voor hett plangebied.. Daarmee iss deze afwijking stedenboouwkundig gezien g voldoend de onderbou uwd.