Beantwoording vergadervragen SP - Huisvestingsverordening.pdf

Schriftelijk terugkomen op de door SP gestelde vergadervragen Vraag 1: Waar in de hele verordening de definitie van een geliberaliseerde huurwoning staat. Veel gemeenten hebben die opgenomen. Definitie: Een geliberaliseerde huurwoning is een huurwoning waarvan de huur bij het aangaan van de huurovereenkomst boven de huurgrens voor het ontvangen van huurtoeslag ligt. Antwoord: Deze definitie staat niet in de huidige verordening. Als de wens er is vanuit de raad zou deze definitie kunnen worden toegevoegd doormiddel van amendement. Daarbij wel de kanttekening dat bijvoorbeeld Utrecht en de meeste van onze regio gemeente dit ook niet hebben. Vraag 2: Inkomenseisen particuliere sociale huur. Is er een variatie per prijs mogelijk of is dit landelijk bepaald. Kunnen we in de huisvestingsverordening vastleggen dat we vinden dat op sociale huur die wordt aangeboden door particuliere verhuurders geen minimale inkomenseis mag zitten. Antwoord: Voor het bewonen van een sociale huurwoning is een vergunning verplicht. Deze is gebaseerd op de in de verordening gestelde geïndexeerde eisen. Particuliere verhuurders mogen zelf inkomenseisen stellen aan de minimale grens voor sociale huurwoningen niet de maximale. Minimale inkomenseisen zijn er, om veilig te kunnen stellen dat de huurder in staat is om zijn huur te betalen. Ook de corporaties hebben minimale inkomenseisen.

Kortom, het is niet raadzaam om dit vast te leggen en het is waarschijnlijk ook niet juridisch houdbaar dat de gemeente dit bepaalt voor de particuliere sector. We gaan onderzoeken dit mogelijk is en komen hier later op terug. . Vraag 3: In het RVS worden 940 sociale woningen van particuliere verhuurders genoemd. Waar staan die 940 woningen die B&W wil opnemen in een aanwijzingsbesluit? Antwoord: Dit is gebaseerd op VNG-cijfers die zijn opgenomen in de Woonvisie. De locatie van de ca. 940 woningen is onbekend. Dit wordt komende periode in kaart gebracht. De inventarisatie wordt middels het systeem Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) en het Kadaster gedaan. Vraag 4: Hoe wordt geborgd dat deze woningen voldoen aan de eisen welke gesteld worden aan een sociale huurwoning om ze blijvend toe te voegen aan sociale huurwoningbestand? Antwoord: Er zijn in het verleden afspraken gemaakt met ontwikkelaars doormiddel van anterieure overeenkomsten. De eisen waren destijds wel minder streng dan wat er in de huidige, vigerende woonvisie is opgenomen. Destijds werd er met name geëist dat de huurprijs niet boven de liberalisatiegrens mag uit stijgen. Nu eisen we bijvoorbeeld ook dat de huren afgetopt moeten worden voor bepaalde inkomens.

Door het in beeld brengen van commerciële verhuurders met meer dan 100 sociale huurwoningen, kunnen wij selectieve afspraken maken m.b.t het toewijzingsproces en prestatieafspraken. De eerder afgesloten anterieure overeenkomst blijft hierin leidend t.o.v. de verordening.

Vraag 5: Er zijn ongeveer 3500 niet-corporatie huurwoningen in onze gemeente. In 2022 heeft fractie SP gevraagd hoeveel procent van deze particuliere huurwoningen bestaan uit sociale huur, middenhuur en vrije sector. Het College antwoorde op 11 oktober 2022: Daar heeft het College geen zicht op. We zijn inmiddels 2 jaar verder. Heeft de gemeente hier intussen zicht op verkregen? Antwoord: In de woonvisie 2023 – 2030 is hier antwoord op gegeven (zie VNG bijlage en vraag 4). Vraag 6: Er zijn vrije sector huurwoningen met huren tot boven de liberalisatiegrens welke volgens het puntenwaarderingssysteem een huur onder deze grens zouden moeten hebben. Als duidelijk is hoe de verdeling van de particuliere huur is, hoe wordt dan bewerkstelligd dat op basis van de Huisvestingsverordening de huren van deze woningen worden teruggebracht naar het bij het puntenstelsel behorend niveau? Antwoord: Gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2025 op basis van de wet betaalbare huur ingrijpen. De huurder kan nu zelf de huurcommissie inschakelen om een correcte huurprijsberekening te laten maken en dit aan de verhuurder voorleggen. Maar de huurcommissie treedt niet in onderlinge geschillen tussen huurder en verhuurder, dus als ze het niet eens worden, dan moet de huurder juridische bijstand zoeken.

Nieuw is dat verhuurders per 1 januari 2025 ook een boete van de gemeente kunnen krijgen als ze zich niet aan de regels houden. Vraag 7: Wordt rekening gehouden met het VN-rapport over de woningnood in Nederland, inclusief de aanbevelingen (die ook de regering ter harte neemt) ? Antwoord: Welk VN-rapport? Wellicht wordt hier een VNG rapport bedoeld? Vraag 8: In de definitielijst van de Huisvestingverordening wordt gesteld dat een sociale huurwoning een woonruimte is met een aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens. Volgens het raadsvoorstel is de nieuw huisvestingverordening in overeenstemming gebracht met onze Woonvisie. De door de raad vastgestelde Woonvisie stelt echter meer voorwaarden dan alleen de hoogte van de aanvangshuur, i.e. i.e. Woningen kunnen worden gerekend tot een sociale huurwoning indien: 1. een gedifferentieerde inkomensgrens geldt van maximaal o € 44.035 voor eenpersoonshuishoudens en o € 48.625 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2023). 2. De woningen een huurprijs hebben tot de liberalisatiegrens € 808 (prijspeil 2023), inclusief subsidiabele servicekosten; 3. wordt gestreefd naar een gedifferentieerde huurwoningvoorraad in prijs: -Kwaliteitskortingsgrens (jongeren tot en met 23 jaar*): € 452 (prijspeil 2023)

-1e aftoppingsgrens (1- en 2-persoonshuishouden): € 647 (prijspeil 2023) -2e aftoppingsgrens (meerpersoonshuishouden): € 693 (prijspeil 2023) 4. de (maximale) huurprijs wordt vastgesteld volgens het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel (WWS); 5. de huurverhoging is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en maxima; 6. indien de huurprijs de tweede aftoppingsgrens overschrijdt (waardoor geen huurtoeslag meer kan worden aangevraagd), de huurprijs wordt afgetopt bij woningtoewijzing; 7. de toewijzing van de woningen verloopt via WoningNet; 8. de exploitatietermijn van de huurwoningen minimaal 25 jaar is; 9. De verhuurder bereid is afspraken te maken over huisvesting bijzondere doelgroepen Zijn woningen alleen sociale huurwoningen als ze voldoen aan alle uitgangspunten, zoals vastgesteld in de woonvisie? Zijn er nog aanvullende criteria, zoals bijv. kwaliteit, veiligheid etc? Antwoord: We gaan dit punt in regio u16 afstemmen. De definitie van een sociale huurwoning zou inderdaad aangescherpt moeten worden, zodat de HVV en de woonvisie met elkaar in overeenstemming zijn. Het doel is om dit gezamenlijk met de regio te doen in het kader van uniformiteit.