Beantwoording vergadervragen omgevingswet - SSV.pdf

Van: Kulve, Inge te Verzonden: dinsdag 10 oktober 2023 08:56 Onderwerp: RE: vergadervragen bij Verordening nadeelcompensatie en tijdelijke nota kostenverhaal vast te stellen

Beste mevrouw Habes,

Via mijn collega Marten Kruisheer ontving de technische vragen met betrekking tot de tijdelijke nota kostenverhaal. Met deze mail geef ik antwoord op de gestelde vragen. De antwoorden heb ik hieronder verwerkt.

De huidige nota Kostenverhaal is in 2015 vastgesteld. Met de komst van de Omgevingswet per 1 januari 2024 dient deze nota te worden aangepast zodat deze aan de vereisten voldoet zoals gesteld in de Omgevingswet. De tijdelijke nota kostenverhaal voldoet hieraan. Daarnaast is de ambitie van de gemeente SV om door een efficiënter en effectiever kostenverhaal de plankosten grotendeels te verhalen op de initiatiefnemer. Hiervoor zijn we reeds gestart met het opstellen van een nieuwe nota kostenverhaal waarbij ook onderzoek wordt gedaan naar de mogelijkheden voor Stichtse Vecht van de afdwingbare en vrijwillige financiële bijdrage en de bijdrage bovenwijks en bovenplans.

Met vriendelijke groet,

Inge te Kulve Beleidsadviseur vastgoed & grondzaken Team Ruimtelijke Regie en Ontwikkeling

Van: Alexander van Helm Verzonden: maandag 9 oktober 2023 12:48 Aan: Kruisheer, Marten; Bouwman, Bart < >; Griffie, Gemeente Stichtse Vecht <; Onderwerp: vergadervragen bij Verordening nadeelcompensatie en tijdelijke nota kostenverhaal vast te stellen

LET OP: Dit bericht is afkomstig van buiten de organisatie. Klik niet op links of bijlagen tenzij je de afzender en de inhoud van het bericht vertrouwt.

Beste Marten en Bart,

Voor morgen heeft mijn fractie een aantal vergadervragen.

In de raad van 2 en 3 oktober 2028 is door de raad een amendement aangenomen wat betrekking heeft om opbrengsten van een ontwikkelingsgebied beschikbaar te maken voor sport en bewegen dmv een sportinvesteringsfonds. Zie bijlage voor de concrete tekst. Op welke wijze is in dit voorstel rekening gehouden met de uitkomsten van dit amendement? Dit zijn 2 losstaande zaken. De raad heeft met het amendement een bestemming gegeven aan de mogelijke opbrengsten vanuit de grondexploitatie van Zuilensevecht. Dit staat los van het kostenverhaal.

Vraag is het mogelijk om bij de kostenverhaalsregels ook kosten te verhalen die in bredere zin liggen dan het specifieke plangebied. Dus kunnen de regels zo worden opgesteld dat bijvoorbeeld een gebied als het Ruimtekwartier bijdraagt aan de groenvoorziening Maarssenbroekpark of aan de exploitatie van een MFA safari?

Er zijn mogelijkheden voor kostenverhaal van Bovenwijkse en bovenplanse voorzieningen: kostenverhaal met een gebied overstijgend karakter. Op basis van het profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (PTP) beginsel. In de bijlage heb ik een nadere uitleg toegevoegd.

Dus kunnen opgelegde kosten buiten het plangebied liggen? Ik begrijp daarin de toerekeningsprincipes niet helemaal. Betekent het dat alleen directe kosten verhaalbaar zijn of is het ook mogelijk indirecte kosten toe te rekenen? Dit gaat op basis van het PTP beginsel zie hierboven en uitleg in de bijlage

Even denkende aan een investering in een nabij gelegen recreatievoorziening. Voorbeeld neem park Maarssenbroek. Vanwege de komst van extra woningen in Maarssenbroek en het feit dat park Maarssenbroek de eerste groen recreatievoorziening in het gebied is, is het denkbaar dat er daar meer fietsenstallingen zullen moeten komen en dat door meergebruik van het park zaken als paden of onderhoud geïntensiveerd moeten worden. Zijn dit soort inplanbare of inschatbare indirecte kosten ook toe te rekenen?

Is dat wat de volgende zinsnede beoogd te zeggen?: “Een ander verschil is dat financiële bijdragen via een anterieure overeenkomsten te verkrijgen een ruimer toepassingsbereik hebben dan financiële bijdragen op basis van het omgevingsplan. In het navolgende wordt het één en ander over deze wettelijke regeling beschreven.” Deze zin geeft aan dat via een anterieure overeenkomst meer contractvrijheid ligt om afspraken te maken met een initiatiefnemer zoals over bijdrage openbaar gebied dan in de wet geregeld.

Kan het kostenverhaalsgebied ruimer gedefinieerd zijn dat het eigenlijke plangebied zelf? En hoe verhoudt zich bijvoorbeeld ons voorbeeld van park Maarssenbroek tot het uitgangspunt onder 2.8.2. “In het omgevingsplan moet de functionele samenhang van de kostenvragers en de kostendragers worden aangegeven.” Er dient wel aangetoond te worden dat er profijt is en toerekenbaarheid. Terugkomend op het Park Maarssenbroek. Wie maken daar gebruik van en welk profijt heeft de gebiedsontwikkeling hiervan. Dit is lastig te onderbouwen.

We hebben het overzicht van deel A publieke kosten en deel B kavelkosten tot ons genomen. Wat nu als een grond zeer zwaar vervuild is, vallen deze saneringskosten dan onder deel B? Het saneren van gronden valt onder kavelkosten.

En tot slot een vraag over de slottekst: “ Naast ambtelijke kosten kan er ook sprake zijn van andere publieke kosten of van kavelkosten zoals bedoeld in par. 2.4. Als die aan de orde zijn worden daarover eveneens afspraken gemaakt in anterieure overeenkomsten”. Kunt u specifieker zijn over wat er met publieke kosten of kavelkosten wordt bedoeld? publieke kosten:

- De kosten van openbare voorzieningen (aanleg en verwerving), zoals wegen en paden, parkeerplaatsen, riolering, groen, waterberging, verlichting; -

Kosten van het ambtelijk apparaat (plankosten) voor voorbereiding en toezicht;

-

Kosten van nadeelcompensatie (onder de Wro bekend als planschade);

-

Kosten van het opheffen van hindercirkels.

kavelkosten:

-

De waarde van de gronden en de te slopen opstallen;

- Kosten om deze gronden vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten; - Kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op deze gronden; - Kosten van grondwerkzaamheden zoals ophogen, egaliseren, saneren (de overige activiteiten om gronden bouwrijp te maken).

Kunnen we een voorbeeld zien van de plankostenscan en wordt deze straks openbaar gepubliceerd? In de bijlage heb ik de plankostenscan die beschikbaar is gesteld door de VNG bijgevoegd. Plankostenscans die specifiek voor een ontwikkeling wordt ingevuld om de categorie te bepalen voor de plankosten zijn niet openbaar.

Op welke wijze wordt straks de tijdelijke nota geëvalueerd zodat we ook lessen kunnen trekken voor de toekomt en dat het voor de raad ook een controleerbaar instrumentarium is. De evaluatie wordt meegenomen bij de opstelling van de nieuwe nota kostenverhaal.

Met dank en groet,

Riëtte

Verzonden vanuit Mail voor Windows

De volgende bestanden zijn via de download link verstuurd: uitleg kostenverhaal.docx, Rekenmodel_plankosten_exploitatieplan_versie_2023_CAO2023_2024.xlsm https://veiligdelen.stichtsevecht.nl/44a2633b-93ba-4631-9db5-1fd2cd1ca86b

Kostenverhaal is verplicht Overheden zijn verplicht om de kosten te verhalen. Het afsluiten van een overeenkomst tussen de initiatiefnemer van de bouwactiviteit en het bevoegd gezag heeft daarbij de voorkeur. Als het niet mogelijk is een overeenkomst af te sluiten, is de publiekrechtelijke weg verplicht. Dan verhaalt het bevoegd gezag de kosten op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Zolang de kostenverhaalbijdrage niet is betaald, is het verboden om de bouwwerkzaamheden uit te voeren. Kostenverhaalplichtige activiteiten Kostenverhaal geldt voor kostenverhaalplichtige activiteiten. Dat zijn: •

aangewezen bouwactiviteiten

•

aangewezen activiteiten vanwege gebruikswijzigingen

Er zijn bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet nog geen activiteiten vanwege gebruikswijzigingen aangewezen. Alleen kosten die op de kostensoortenlijst staan Het kostenverhaal betreft alleen kosten die op de kostensoortenlijst staan. Bijlage IV bij het Omgevingsbesluit is de kostensoortenlijst. Op de kostensoortenlijst staat een breed scala van kosten van gebiedsontwikkeling. Van het opstellen van plannen, het kopen of onteigenen tot en met het bouw- en woonrijp maken van gronden, het aanleggen van publieke voorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en nadeelcompensatie.

Geen kostenverhaal als overheid eigenaar is Geen kostenverhaal is er bij bouw op gronden die door de gemeente, provincie of het Rijk als bouwrijpe kavels zijn verkocht of in erfpacht zijn uitgegeven. De kosten worden dan verrekend in de verkoopprijs van de grond of in de erfpachtcanon.

Overeenkomst heeft de voorkeur Kostenverhaal kan privaatrechtelijk of publiekrechtelijk worden geregeld. Het privaatrechtelijke kostenverhaal heeft de voorkeur boven het publiekrechtelijke kostenverhaal. Bij privaatrechtelijk kostenverhaal sluiten het bevoegd gezag en de initiatiefnemer van de bouwactiviteit een overeenkomst, voordat het bevoegd gezag besluit tot wijziging van de functie van de grond. Voordeel daarvan is de ruime mate van contractsvrijheid. In de overeenkomst kunnen afspraken op maat worden gemaakt. Geen overeenkomst dan publiekrechtelijk kostenverhaal Is het niet mogelijk om een overeenkomst af te sluiten, dan past het bevoegd gezag de regeling van het publiekrechtelijke kostenverhaal toe. Publiekrechtelijk kostenverhaal vindt plaats bij: 1. het publiekrechtelijk toelaten van kostenverhaalplichtige activiteiten en 2. er geen overeenkomst met de initiatiefnemer is gesloten Bij publiekrechtelijk kostenverhaal neemt het bevoegd gezag regels over het kostenverhaal op in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. In die regels staat onder andere: •

welke kosten worden verhaald.

•

hoe die kosten over de bouwactiviteiten in het gebied worden verdeeld.

•

hoe en wanneer een eindafrekening plaatsvindt.

Wie wil bouwen, moet bij het bevoegd gezag een kostenverhaalsbeschikking vragen. Publiekrechtelijk kostenverhaal: 2 systemen De wet biedt 2 mogelijkheden van publiekrechtelijk kostenverhaal: 1. kostenverhaal voor integrale gebiedsontwikkeling. Dan is er een concreet eindbeeld en tijdsplanning van de ontwikkeling. Het tijdvak is bepaald. 2. kostenverhaal voor organische gebiedsontwikkeling. Dan ontbreken een tijdsplanning en een eindbeeld. Kostenverhaal met tijdvak is mogelijk bij een omgevingsplan, omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of projectbesluit. Kostenverhaal zonder tijdvak kan alleen via het omgevingsplan plaatsvinden. Bevoegd gezag kan onder voorwaarden afzien van kostenverhaal In de volgende 3 gevallen kan het bevoegd gezag afzien van kostenverhaal (artikel 8.14 Omgevingsbesluit): 1. als er minder dan 10.000 euro verhaalbare kosten zijn. 2. als er geen verhaalbare kosten zijn voor openbare werken (als bedoeld in A3 tot en met A9 van bijlage IV van het Omgevingsbesluit). 3. als er alleen kosten zijn voor de aansluiting op de openbare ruimte of nutsvoorzieningen.

Overige financiële bijdrage Afdwingbare financiële bijdrage: bijdrage ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving die niet onder kostenverhaal vallen (afrekening sociale woningbouw). Vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling: “verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van gebieden en de realisatie van maatschappelijke functies.” Bovenwijkse en bovenplanse voorzieningen: kostenverhaal met een gebied overstijgend karakter. Op basis van het profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (PTP) beginsel Afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering Naast het kostenverhaal kan de gemeente een extra financiële bijdrage in rekening brengen. Dat mag alleen als dat geregeld is in het omgevingsplan. Het moet gaan om een bijdrage aan ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving die niet onder kostenverhaal vallen. De ontwikkeling moet tot een in het Omgevingsbesluit aangewezen categorie behoren, bijvoorbeeld de compensatie van het realiseren van te weinig woningen van een bepaalde categorie in het gebied, zoals te weinig sociale huurwoningen. Er geldt een aantal voorwaarden voor deze financiële bijdrage. Over deze bijdrage mogen ook in een overeenkomst afspraken worden gemaakt.

Contracteren noodzakelijk Als in een omgevingsplan is bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald, maar de gemeente sluit een overeenkomst over kostenverhaal zonder daarin de afdwingbare financiële bijdrage mee te nemen, dan kan betaling van die bijdrage later niet meer via een losse beschikking worden opgelegd. Het sluiten van een overeenkomst zonder daarin een afdwingbare financiële bijdrage mee te nemen zou ook kunnen leiden tot ongeoorloofde staatssteun. Categorieën ontwikkelingen voor verhaal financiële bijdragen Het omgevingsplan kan bepalen dat bijdragen worden verhaald voor een ontwikkeling om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren. Gemeenten kunnen dan een financiële bijdrage verhalen op initiatiefnemers van bouwactiviteiten. Dit heet de publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage. Deze regeling geldt voor verschillende categorieën ontwikkelingen. De volgende ontwikkelingen zijn aangewezen: • • • • • •

aanpassing van de inrichting van het landelijk gebied voor verbetering van de landschappelijke waarden aanleg of verandering van aangewezen gebieden voor de bescherming van de natuur. Of voor het herstel van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaarvervoernetwerken van gemeentelijk of regionaal belang aanleg van recreatievoorzieningen die onderdeel zijn van de gemeentelijke of regionale groenstructuur ontwikkelingen om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken stedelijke herstructurering

Evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad •

Voor het woon- en leefklimaat is de mix van woningen in prijsklassen belangrijk. De gemeente heeft meestal streefcijfers in een gemeentelijke visie vastgelegd voor de aantallen woningen voor sociale woningbouw, middeninkomens en vrije sector. Die percentages kunnen in het omgevingsplan worden vastgelegd.

•

Wordt op een locatie een lager percentage sociale woningen gebouwd? Dan kan een financiële bijdrage worden afgedwongen. Met de opbrengst kan op een andere plek een hoger percentage sociale woningen worden gebouwd.

•

Voor een verplichting tot betalen van een bijdrage voor sociale woningbouw op een andere locatie geldt een aantal voorwaarden. Zo moet het omgevingsplan de gewenste sociale huurof koopwoningen specifiek toelaten. Of het omgevingsplan moet regelen dat op een woningbouwlocatie een verplicht deel van de woningen sociale huur of koop is. De aanwijzing

van woningbouwcategorieën staat in artikel 5.161c van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Regelt het omgevingsplan dit niet, dan moet de sociale woningbouw voor de locatie in een programma staan. •

Daarnaast moet er een financieel tekort zijn op de locatie waar een hoger percentage sociale woningen wordt gebouwd. Dit betekent dat bij een particuliere initiatiefnemer de inkomsten onvoldoende zijn om de kosten helemaal te verhalen. Of dat er een verlies is op de gemeentelijke exploitatie van die andere locatie.

Eerst kijken of financiële bijdrage via een overeenkomst te regelen is •

Het heeft de voorkeur om deze financiële bijdragen via een overeenkomst te regelen. Gemeente, provincie of Rijk kunnen hierover een overeenkomst sluiten.

•

Als het omgevingsplan een regeling van de financiële bijdrage bevat, wordt die opgelegd bij de kostenverhaalsbeschikking. Deze bijdrage wordt dus niet geheven als er een overeenkomst met de initiatiefnemer over kostenverhaal is gesloten.

Eindafrekening en verantwoording financiële bijdrage •

De Omgevingswet stelt een eindafrekening verplicht. Doel daarvan is dat als iemand te veel heeft betaald, de gemeente dat moet terugbetalen. Het omgevingsplan regelt ook hoe de eindafrekening gaat. Voor de bouwactiviteiten worden voor kostenverhaal al regels opgenomen over de eindafrekening. Hierbij kan worden aangesloten. De regels zullen bijvoorbeeld de termijn moeten bevatten waarbinnen de eindafrekening gaat gebeuren.

•

Als de geïnde financiële bijdrage te hoog blijkt, moet het te veel betaalde bedrag met rente worden terugbetaald. Dit regelt artikel 8.22 lid 2 van het Omgevingsbesluit. Het betreft de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek.

Overeenkomst vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling De Omgevingswet biedt een expliciete grondslag voor een overeenkomst over een vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling bij een wijziging van het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Een vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling is een financiële bijdrage aan kosten van ontwikkelingen die niet onder kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van een gebied. Vereist is een grondslag in een omgevingsvisie of een programma. Het gaat nadrukkelijk om een vrijwillige bijdrage die los staat van de financieel-economische uitvoerbaarheid van een project voor de gemeente. Als er geen vrijwillige financiële bijdrage is overeengekomen kan de gemeente dat gegeven niet gebruiken als grond om medewerking te weigeren aan een project. Eisen aan onderbouwing Uit de nota van wijziging kan worden afgeleid dat de omgevingsvisie of het programma de hoofdlijnen van de bekostiging en planning van de ontwikkeling van het gebied uiteen moet zetten. De investeringen waarvoor een bijdrage nodig is, moeten benoemd worden en tevens moet een indicatie van de benodigde bijdrage worden gegeven.

De omgevingsvisie of het programma moet dus: • het gebied omschrijven of aangeven dat ontwikkeld wordt; • het verband aangeven tussen de activiteit en de ontwikkeling waaraan wordt bijgedragen; • ingaan op de financiering van de ontwikkeling; • een indicatie geven van de gewenste bijdrage; • ingaan op de planning en realisatie van de ontwikkeling.

Bestedingsdoelen De ontvangen bijdragen mogen volgens de nota van wijziging worden besteed aan de “verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van gebieden en de realisatie van maatschappelijke functies.” Als voorbeelden worden genoemd: • De voor woningbouw en bedrijventerreinen gewenste ontwikkelingen; • De aanleg van andere belangrijke maatschappelijke functies zoals: • Natuur - Recreatie - Sport - Waterberging - Infrastructuur - Culturele voorzieningen - Reconstructies in het stedelijk en landelijk gebied Financiële bijdragen voor gebruik of beheer passen niet binnen het kader van deze regeling. Bovenwijkse en bovenplanse voorzieningen Bijdrage bovenplanse voorzieningen Dit zijn bijdragen voor de bekostiging van voorzieningen buiten een exploitatiegebied, die daarop een gunstig effect (kunnen) hebben. Hierbij kan men denken aan: ontsluitingswegen, bruggen, parkeervoorzieningen, natuurcompensatie, het opheffen van geluidscontouren, van stankcirkels, aanleg van (regionale) groenvoorzieningen (de uitvoering van bijvoorbeeld een landschapsontwikkelingsplan), herstructurering van een intergemeentelijk bedrijventerrein en dergelijke.

Bijdrage bovenwijkse voorzieningen Dit zijn bijdragen voor de bekostiging van voorzieningen binnen het exploitatiegebied, maar die deels toerekenbaar zijn aan andere locaties of voor rekening zijn van andere, nieuwe exploitaties (dit zijn “zuiver” bovenwijkse voorzieningen. Voor deze zuiver bovenwijkse voorzieningen is geen fondsvorming verplicht). De toerekening van deze kosten moet voldoen aan de volgende criteria: • de voorzieningen dienen profijtelijk te zijn voor het exploitatiegebied; • met deze voorziening gepaard gaande kosten dienen toerekenbaar te zijn aan het exploitatiegebied (er is een causaal verband vereist tussen het exploitatieplan en de betreffende kosten; die kosten worden mede gemaakt vanwege de exploitatie van het exploitatiegebied); • het verhaal van deze kosten dient naar rato te geschieden op de door deze voorzieningen gebate gronden (deze kosten moeten naar evenredigheid in de exploitatieopzet te zijn opgenomen, dat wil zeggen proportioneel te zijn.

Vanuit de organisatie was ook nog een uitgebreid rekenmodel toegevoegd maar omdat deze niet om te vormen is in een pdf voeg ik hierbij de link toe: Rekenmodel_plankosten_exploitatieplan_versie_2023_CAO2023_2024.xlsm (live.com)