B&W besluit d.d. 21-9-2021.pdf

I

II

II

II

I

III

Document;VB/21/97610 Zaak: Z/20/190755 gemeente

■SiichisG

VGchx

B&W Voorstel Datum collegevergadering 21 september 2021 Onderwerp

Ontwerpbestemmingsplan Rijksstraatweg 68 Nieuwersluis

Agendapunt nummer 6 Portefeuillehouder F.W.H. van Liempdt Registratienummer VB/21/97610 Zaaknummer Z/20/190755 Registratiedatum 6 september 2021 Uiterste datum behandeling in raad

Paraaf + datum;

Team Omgevingskwaliteit

Openbaar

Openbaar

Opsteller Jeremy Bouwmeester

Ondernemingsraad

nee

Bijlagen

1.

Programmamanager Rob Spit

2.

Ontwerpbestemmingsplan Rijksstraatweg 68 Nieuwersluis Anterieure overeenkomst fase 1 en 2

Besluit college Conform advies.

Advies te nemen besluit 1. Instemmen met het ontwerpbestemmingsplan ‘Rijksstraatweg 68 Nieuwersluis’ (NL.IMRO.1904.BPRijksstrtwg68NWS-OW01) en dit op grond van artikel 3.8. Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht gelijktijdig met de stukken van het Besluit Hogere Waarde ter inzage leggen. 2. De anterieure overeenkomst fase 1 en 2 voor de realisatie van een buitenplaats aan Rijksstraatweg 68 in Nieuwersluis aangaan. 3. Met toepassing van artikel 55 lid 1 van de Gemeentewet en artikel 10 lid 2 aanhef en onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur geheimhouding opleggen op bijlage 2 Anterieure overeenkomst fase 1 en 2.

Pagina 1 van 5

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl

TOELICHTING

Inleiding Aan de Rijksstraatweg 68 in Nieuwersluis is een fruitbedrijf gevestigd met laagstamfruit en een bedrijfswoning. Naast de bedrijfswoning zijn bijgebouwen en bedrijfsbebouwing zoals een schuur, tunnelkassen en een verkoopstal aanwezig. Een gedeelte van de schuur is in gebruik als bed & breakfast waarvoor in 2010 een vergunning is verleend. De gronden maakten ooit deel uit van buitenplaats Ouderhoek. De initiatiefnemer heeft het plan opgevat om aan Rijksstraatweg 68 opnieuw een buitenplaats te realiseren. Op de locatie wordt een hoofdhuis met bijgebouwen en bijbehorende parkaanleg gerealiseerd. De locatie valt binnen de werking van bestemmingsplan Nieuwersluis. Het perceel is bestemd als Wonen, Agrarisch en Groen en valt binnen het beschermde dorpsgezicht van Nieuwersluis. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is het nodig om het bestaande bestemmingsplan te herzien. Voorliggend ontwerpbestemmingsplan is het planologisch juridisch kader om de transformatie naar buitenplaats mogelijk te maken. Na vaststelling wordt een omgevingsvergunning aangevraagd om de werkzaamheden daadwerkelijk te mogen uitvoeren. Argumenten Er zijn meerdere redenen om positief op voorliggend voorstel te besluiten.

Collegewerkprogramma Het initiatief past binnen programma drie Fysiek van het aangevulde Collegewerkprogramma (CWP). De buitenplaats wordt gerealiseerd buiten de rode contour zoals vastgelegd door de provincie. Buiten de rode contour hanteren wij het ‘nee-tenzij-principe’. Als het beleid aanknopingspunten geeft om de ontwikkeling toe te staan dan kan het college medewerking verlenen. Vooroverlegplan Ter voorbereiding op deze bestemmingsplanwijziging is een vooroverlegplan door de initiatiefnemer ingediend. Uw college heeft op 16 juli 2019 (Z/19/162501 VB/19/95081) positief op het vooroverlegplan besloten. Daarbij zijn de volgende voorwaarde gesteld: 1. dat de provincie instemt met de uitvoering van het plan; 2. bij beëindiging van de mantelzorgrelatie dient de situatie in overeenstemming met het bestemmingsplan te worden gebracht. 3. de initiatiefnemer verzoeken zelf draagvlak te creëren t.a.v. de gevoeligheden die er bestaan in de buurt. Het plan voldoet aan deze voorwaarden. De provincie heeft ingestemd en in het bestemmingsplan is een mantelzorgregeling opgenomen. De voorwaarde om draagvlak te creëren kwam (onder andere) voort uit het gebruik van de naam Ouderhoek tijdens de behandeling van het vooroverlegplan. Door het college is aangegeven dat bij buitenplaats Hunthum discussie is ontstaan over het gebruik van de naam Hunthum.

Punt drie is daarom als voorwaarde door het college toegevoegd. Uit navraag is gebleken dat door een persoon (onder andere) over het gebruik van de naam Hunthum bezwaar is ingediend. Dat bezwaar is afgewezen. De initiatiefnemer heeft er voorlopig voor gekozen de naam Ouderhoek niet als naam van het bestemmingsplan toe te passen. De naamgeving is namelijk niet planologisch relevant. Ook heeft overleg met direct omwonenden plaatsgevonden. Geen van deze omwonenden heeft vragen gesteld over het gebruik van de naam Ouderhoek. Op dit moment is er nog geen besluit genomen over de te hanteren naam, het ligt in de verwachting dat er een verwijzing naar Ouderhoek wordt gemaakt. De naam Ouderhoek is niet juridisch of op andere wijze beschermd.

CM

Pagina 2 van 5

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl

Gemeentelijk beleid Het plan sluit aan bij het gemeentelijk beleid zoals de visie Focus op Morgen, het rapport Trendlijnen en de Omgevingsvisie die in ontwikkeling is. Het is gelegen in de Langzame Vecht. Een gebied waar buitenplaatsen van oudsher zijn ontstaan. Verder past het plan binnen de Woonvisie. Er wordt een nieuwe woning gerealiseerd waardoor maatwerk mogelijk is. De bestaande bedrijfswoning wordt een mantelzorgwoning. Dit draagt bij aan een toekomstbestendige woonomgeving, mensen kunnen langer in hun vertrouwde omgeving blijven wonen. Verder past het plan in het Landschapsontwikkelingsplan. De beplanting en inrichting is aangepast aan de gebiedskenmerken en er worden ecologische verbindingszones gecreëerd. Versterking van waarden De ontwikkeling draagt bij aan de versterking van de Cultuurhistorische hoofdstructuur en de natuurwaarden binnen het gebied. Het fruitbedrijf en het gebruik van bestrijdingsmiddelen wordt beëindigd. De tunnelkassen en verkoopstal worden afgebroken evenals de bestaande steiger en boothuis. De schuur en bed & breakfast blijven bestaan. De bedrijfswoning wordt straks in gebruik genomen als mantelzorgwoning. Er wordt een hoofdhuis gerealiseerd met bijbehorende elementen zoals een oranjerie, boothuis, steiger en dierenverblijf.

De nieuwe buitenplaats op de plek waar in het verleden een buitenplaats aanwezig was, versterkt de buitenplaatszone als geheel. Het draagt bij aan de duurzame instandhouding van de zone. De landschappelijke aanleg is geïnspireerd op de aanwezige en verdwenen cultuurhistorische waarden. Om de natuurwaarden te verhogen worden onder andere natuurvriendelijke oevers en een uitstapplaats voor groot wild aangelegd. Het openbare jaagpad blijft opengesteld en wordt opgewaardeerd door de bomenrij te complementeren.

Intern en extern advies In de voorbereidingsfase heeft veel overleg en afstemming plaatsgevonden. Vanuit de disciplines landschep en cultuurhistorie is input aangeleverd om het plan te versterken. Het plan is afgestemd met de Omgevingsdienst Regio Utrecht (ODRU). Zij hebben positief geadviseerd en zien geen belemmering voor vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan. Het akoestisch onderzoek is goedgekeurd. Uit het onderzoek blijkt wel dat er een hogere waarde procedure nodig is. Op de noordwestgevel is de geluidbelasting veroorzaakt door de Rijksstraatweg hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale ontheffingswaarde wordt echter niet overschreden. De hogere waarde procedure loopt gelijktijdig met de planprocedure. De Omgevingsdienst is gemandateerd de hogere waarde vast te stellen. Het Besluit Hogere Waarde wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan ter inzage gelegd. Bij de totstandkomingen zijn ook externe instanties betrokken. Het plan is voor besproken met oudheidkundig Genootschap Niftarlake. De Vechtplassencommissie (VPC) heeft in meerdere bijeenkomsten bijgedragen aan de totstandkoming van het ontwerp.

Vooroverleg artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening In het kader van het wettelijke verplichte vooroverleg is het plan voorgelegd aan Waternet en de provincie Utrecht. Waternet heeft gevraagd om de tekst in de toelichting op drie onderdelen te verduidelijken. Hierop is het bestemmingsplan verduidelijkt. De provincie heeft aangegeven in te kunnen stemmen met de bestemmingsplanwijziging. Ter versterking van het plan hebben zij een aantal opmerkingen gemaakt met het advies deze mee te nemen. Niet alle opmerkingen zijn overgenomen. Een verslag van het vooroverleg is opgenomen in het bestemmingsplan. Kanttekeningen Door woonbooteigenaren zijn tuinen aangelegd op een deel van het als Agrarisch bestemd perceel. Deze tuinen bevinden zich op grond van initiatiefnemer en zijn onderdeel van de ontwikkeling. De initiatiefnemer is niet voornemens deze grond te verkopen of medewerking te verlenen aan legalisatie. De tuinen zijn in strijd met de bestemming Agrarisch. Daarnaast hebben zij, op percelen die wel de bestemming Tuin hebben, vergunningplichtige activiteiten uitgevoerd zonder vergunning. Voor beide situaties is een omvattend verzoek tot handhaving ingediend. Het verzoek is afgewezen

$ Pagina 3 van 5

I

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl

vanwege lopende procedures om een en ander te legaliseren. In die gevallen waar legalisatie niet mogelijk is, onder andere binnen de bestemming Agrarisch, wordt alsnog ambtshalve gestart met handhaving mocht de strijdigheid nog steeds bestaan. Op dit moment is een actualisatie van bestemmingsplan Nieuwersluis in procedure. Voorliggend bestemmingsplan is hier niet in meegenomen omdat het een grootschalige nieuwe ontwikkeling is. Ontwerpbestemmingsplan Nieuwersluis wordt zeer waarschijnlijk 23 september a.s. ter inzage gelegd. Dat sluit aan bij de ter inzage legging van voorliggend plan. Het moet voorkomen worden dat bestemmingsplan Nieuwersluis onbedoeld dit bestemmingsplan overschrijft. De behandelend ambtenaren stemmen dit met elkaar af.

Uitvoering Na het collegebesluit wordt het ontwerpplan ter inzage gelegd. Conform artikel 3.8 Wro, kan na publicatie van uw besluit, eenieder gedurende een termijn van zes weken zienswijzen indienen. Wij kunnen u op dit moment de volgende (globale) planning van de bestemmingsplanprocedure geven:

1 2 3

Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan (zes weken) Vaststelling (gewijzigd) ontwerpbestemmingsplan Beroepsprocedure Raad van State

1 oktober tot en met 11 november 2021 Februari 2022___________________ Februari en maart 2022

Communicatieparagraaf De initiatiefnemer heeft direct omwonenden en belanghebbenden geïnformeerd over de plannen. Gezien de toen geldende coronamaatregelen was het niet mogelijk een fysieke informatiebijeenkomst te organiseren. In de plaats is een artikel met inrichtingsschets in het lokale huis-aan-huisblad Nieuwersluizertje gepubliceerd. Geïnteresseerden konden een persoonlijke afspraak maken. Hier is geen gebruik van gemaakt. Met direct omwonenden is een aantal persoonlijke gesprekken aan de keukentafel gevoerd. Een verslag van de Omgevingsdialoog is bij het bestemmingsplan gevoegd. Dit besluit wordt aan de initiatiefnemer medegedeeld. Als gevolg wordt het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd en gepubliceerd op ruimtelijkeplannen.nl. De publicatie wordt kenbaar gemaakt in het Gemeenteblad, op onze website en in de nieuwsbrief. De gemeenteraad wordt geïnformeerd door middel van een raadsinformatiebrief.

Raadsinformatiebrief Op 21 september heeft B&W ingestemd met de terinzagelegging van ontwerpbestemmingsplan Rijksstraatweg 68 Nieuwersluis. Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van een nieuwe buitenplaats mogelijk gemaakt. Daarnaast heeft ons college ingestemd met het sluiten van een anterieure overeenkomst. Met het sluiten van deze overeenkomst wordt voldaan aan de wettelijke verplichting tot kostenverhaal.

Initiatief De gronden maakten ooit deel uit van buitenplaats Ouderhoek. De initiatiefnemer heeft het plan opgevat om hier opnieuw een buitenplaats te realiseren. Op de locatie wordt een nieuwe woning gerealiseerd met bijbehorende parkaanleg.

De ontwikkeling draagt bij aan de versterking van de Cultuurhistorische hoofdstructuur en de natuunwaarden binnen het gebied. Het fruitbedrijf en het gebruik van bestrijdingsmiddelen wordt beëindigd. De tunnelkassen en verkoopstal worden afgebroken evenals de bestaande steiger en boothuis. De schuur en b&b blijft bestaan. De bedrijfswoning wordt straks in gebruik genomen als mantelzorgwoning. Er wordt een hoofdhuis gerealiseerd met bijbehorende elementen zoals een oranjerie, boothuis, steiger en dierenverblijf. De nieuwe buitenplaats op de plek waar in het verleden een buitenplaats aanwezig was, versterkt de buitenplaatzone als geheel. Het draagt bij aan de duurzame instandhouding van de zone. De landschappelijke aanleg is geïnspireerd op de aanwezige

S' Pagina 4 van 5

§

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl

en verdwenen cultuurhistorische waarden. Om de natuurwaarden te verhogen worden onder andere natuurvriendelijke oevers en een uitstapplaats voor groot wild aangelegd. Het openbare jaagpad blijft opengesteld en wordt opgewaardeerd door de bomenrij te complementeren. Hiervoor is het nodig om het bestaande bestemmingsplan te herzien. Ontwerpbestemmingsplan Rijksstraatweg 68 Nieuwersluis is het planologisch juridisch kader om de transformatie naar buitenplaats mogelijk te maken. Na vaststelling wordt een omgevingsvergunning aangevraagd om de werkzaamheden daadwerkelijk te mogen uitvoeren.

Vooroverleg Het plan is vooraf afgestemd met de provincie en het waterschap. De opmerkingen van het waterschap zijn in het bestemmingsplan verwerkt. De provincie heeft aangegeven in te stemmen met voorliggend bestemmingsplan. Ter inzage legging Ontwerpbestemmingsplan Rijksstraatweg 68 Nieuwersluis wordt 1 oktober ter inzage gelegd. In de periode van 1 oktober tot en met 11 november 2021 kunnen er zienswijzen worden ingediend tegen dit ontwerpbestemmingsplan.

Financiële paragraaf Met de initiatiefnemer wordt op basis van onze nota kostenverhaal een anterieure overeenkomst gesloten. In bijgaande overeenkomst zijn afspraken gemaakt over onder meer het kostenverhaal en de planschade. Doordat kostenverhaal plaatsvindt door een anterieure overeenkomst is het voor dit plan niet noodzakelijk om een exploitatieplan ingevolge afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening op te stellen. Juridische paragraaf Dit bestemmingsplan volgt de procedure zoals wettelijk bepaald in artikel 3.8 W.r.o. in samenhang met afdeling 3.4 van de Awb. Na instemming met dit besluit wordt het ter inzage gelegd voor zienswijzen en uiteindelijk ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Risicoparagraaf Bij het vaststellen van een bestemmingsplan kunnen diegenen die menen dat zij door de nieuwe regeling financiële schade oplopen een verzoek om vergoeding van planschade indienen. De gemeente dient, als het verzoek gegrond is, die schade te vergoeden. De kosten die hiermee gemoeid zijn, worden doorbelast aan de initiatiefnemer. Om dit mogelijk te maken wordt met de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst gesloten.

Duurzaamheidsaspecten Door de ontwikkeling kunnen de bewoners zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving blijven wonen. De nieuwbouw wordt volgens de laatste duurzaamheidseisen gerealiseerd. Zo wordt de woning niet aangesloten op het gasnetwerk. Ook zal worden voldaan aan de gemeentelijke eisen gesteld aan duurzaam bouwen met toepassing van de GPR score. Met de beëindiging van het agrarisch bedrijf stopt ook het (grootschalig) gebruik van bestrijdingsmiddelen. De natuurwaarde van het gebied wordt verder verhoogt door de aanleg van groen en waterpartijen. Deze maatregelen geven een impuls aan flora en fauna.

Overige aspecten Er zijn geen overige aspecten.

I

;• Pagina 5 van 5