B&W besluit d.d. 19-4-2022.pdf

■SiichisG

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl lnfo@stichtsevecht.nl

archief

ÜGchi

Agendapunt nummer

B&W Voorstel

11 Portefeuillehouder F.W.H. van Liempdt Registratienummer

Datum collegevergadering

VB/22/98356

19 april 2022

Zaaknummer

Z/22/266611 Onderwerp Coördinatieregeling herontwikkeling 75 appartementen aan de Bisonspoor 332 te Maarssen

Team: Omgeving en vergunningen Opsteller: Raphael van der Veer Directeur/ Gemeentesecretaris:

Dennis Boekhout

Besluit college

Registratiedatum 12 april 2022 Uiterste datum behandeling in raad

Openbaar: Ja Ondernemingsraad: nee Bijlagen: 1. Ontwerpbestemmingsplan “Bisonspoor 332”: a. Regels b. Toelichting c. Verbeelding 2. Ontwerpbesluit omgevingsvergunning

CONFORM ADVIES

Advies te nemen besluit 1. Instemmen met het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ten behoeve van het herontwikkelen van 75 appartementen op het perceel Bisonspoor 332 te Maarssen. 2. Dit ontwerpbestemmingsplan en dit ontwerpbesluit gedurende zes weken voor een ieder ter inzage te leggen met gebruikmaking van de gemeentelijke coördinatieregeling als bedoeld in § 3.6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

E

s' Pagina 1 van 8

8

TOELICHTING Inleiding Door initiatiefnemers Urban Renewal (Kikx Development en Dura Vermeer) is een verzoek ingediend om ter hoogte van Bisonspoor 332 te Maarssen de locatie te herontwikkelen tot 75 appartementen. Deze ontwikkeling is in het huidige bestemmingplan niet toegestaan. Om deze reden is een nieuw ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In de huidige situatie is in het plangebied een kantoorpand aanwezig.

Locatie herontwikkeling Maarssen

Locatie herontwikkeling Maarssen ingezoomd

Pagina 2 van 8

Het plan Het plan voorziet in de sloop van een kantoorpand ten behoeve van nieuwbouw van een appartementencomplex wat plek biedt voor 75 woningen. De beoogde ontwikkeling is in strijd met het huidige bestemmingsplan ‘Maarssenbroek Woongebied’ (vastgesteld 31 oktober 2010). Ter plaatse van het huidige kantoorgebouw liggen momenteel de enkelbestemmingen ‘gemengd’ en ‘groen’. Deze bestemmingen maken woningbouw niet mogelijk doordat wonen binnen deze bestemmingen niet is toegestaan. Het beoogde appartementencomplex valt binnen de huidige enkelbestemming ‘gemengd’. De balkons van het beoogde appartementencomplex vallen gedeeltelijk binnen de huidige enkelbestemming ‘groen’. Door middel van een nieuw bestemmingsplan wordt een juridisch-planologisch kader geboden om de voorgenomen ontwikkelingen te kunnen realiseren. Ter plaatse van de huidige enkelbestemming ‘gemengd’ zal in het nieuwe bestemmingsplan de enkelbestemming ‘wonen’ worden vastgelegd. Deze woonbestemming zal vergroot worden ten opzichte van de groenbestemming zodat ook de balkons binnen de grenzen van de woonbestemming gerealiseerd kunnen worden. Dit project maakt onderdeel uit van de herontwikkeling Bisonspoor, waarvoor de gemeenteraad op 30 januari 2018 het 'stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteitsplan Bisonspoor’ heeft vastgesteld.

De raad heeft op 18 december 2018 besloten dat de gemeentelijke coördinatieregeling toegepast mag worden. Om deze reden is er naast het opstellen van een nieuw ontwerpbestemmingsplan, ook een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de realisatie van het appartementencomplex. Het doel van de coördinatieregeling is om nieuwe ontwikkelingen sneller en efficiënter te realiseren. Daarnaast kan de omgeving door middel van co-creatie sneller betrokken worden bij de voorgenomen plannen omdat de concrete nieuwbouwplannen (binnen de nieuwe planologische kaders) eerder bekend zijn.

Het ontwerpbestemmingsplan en de aanvraag omgevingsvergunning zijn getoetst door de gemeente, de ODRU, de veiligheidsdregio Utrecht en de brandweer. De plannen passen binnen de stedenbouwkundige kaders en het beeldkwaliteitsplan Bisonspoor. Ook mobiliteit, milieuaspecten en overige aspecten zoals flora en fauna vormen geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling. Het ontwerpbesluit is opgesteld voor de aanvraag omgevingsvergunning. U kunt dit ontwerpbesluit vinden in de bijlage van dit advies.

Na het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan zal het huidige bestemmingsplan ‘Woongebied Maarssen’ voor het betreffende deelgebied komen te vervallen en worden vervangen door het nieuwe planologisch kader; bestemmingsplan Bisonspoor 332. In dit advies wordt voorgesteld om het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage te leggen.

Pagina 3 van 8

Argumenten

Collegewerkprogramma Dit voorstel draagt bij aan programma 3 “Fysiek” van het Collegewerkprogramma, omdat er binnen de rode contouren sociale woningbouw wordt gerealiseerd. Dit draagt bij aan de doelstellingen van een klimaatneutrale gemeente, een passende woningvoorraad en lokale woonbehoefte. Woonvisie Er zullen zowel woningen toegevoegd worden uit de vrije sector als sociale woningen. Het plan past hiermee binnen de uitgangspunten ‘Voldoende betaalbare woningen’ en 'Verduurzaming van de woningvoorraad’ van de recent door de raad vastgestelde “Actualisatie Woonvisie 2017- 2022”.

Stedenbouw De nieuwe bouwmassa zal ten opzichte van de huidige, hoger en groter worden. Dit zal verder geen nadelige invloed hebben op het straatbeeld. De herontwikkeling zal een kwaliteitsimpuls aan dit gebied geven. Daarnaast zal de openbare ruimte rond het appartementencomplex een kwaliteitsimpuls krijgen. De gemeente heeft het onderdeel welstand akkoord bevonden.

Parkeren Het plan voldoet aan de parkeernorm uit het GWP en het parkeren zal binnen het eigen gebouw plaatsvinden op de eerste etage. Naast dat het plan voldoet aan de parkeernorm wordt ook de ontsluiting rondom het appartementencomplex verbeterd.

Pagina 4 van 8

if

C'*'

Artist impression van het beoogde appartementencomplex

Kanttekeningen Door beroep tegen één onderdeel wordt het gehele besluit getroffen, doordat de vergunningen bij beroep als één besluit worden aangemerkt. Mocht bijvoorbeeld het bestemmingsplan de rechterlijke toets onverhoopt niet doorstaan, dan sneuvelen ook gelijk alle verleende vergunningen. Uitvoering Na het collegebesluit wordt het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit gezamenlijk ter inzage gelegd. Conform artikel 3.31 Wro kan na publicatie van uw besluit, een ieder gedurende een termijn van zes weken zienswijzen indienen. De planning van deze procedure ziet er als volgt uit: • Zienswijzen ontwerpbesluiten 28 april - 9 juni 2022 • Vaststelling ontwerpbestemmingsplan 1 september 2022 • Beroepsprocedure Raad van State vanaf 8 september 2022 Communicatieparagraaf Participatle-traject Op 17 juni 2019 is er door Urban Renewal (Kikx Development en Dura Vermeer) en de gemeente een informatiebijeenkomst georganiseerd voor omwonenden. Het doel van deze informatieavond was het informeren van de direct omwonenden over de planvorming van Urban Renewal op Bisonspoor 332. In totaal hebben 17 bewoners deze bijeenkomst

Pagina 5 van 8

bijgewoond. De volgende aandachtspunten zijn op deze avond aan bod gekomen; zicht en privacy, parkeren en verkeersafwikkeling, bezonning en inrichting van het openbaar gebied.

Op 6 juli 2021 is er een bewonersavond georganiseerd door Urban Renewal en de gemeente. Tijdens deze bewonersavond zijn de aanpassingen gepresenteerd die waren voortgekomen uit de eerste bewonersavond. Met alle genoemde aandachtspunten is wat gedaan. Het gebouw is aanzienlijk lager geworden waardoor de bezonning en privacy is verbeterd. De parkeerdruk is verminderd doordat er minder programma is toegevoegd en het parkeren is in het gebouw zelf opgelost. Ook is er een ontwerp gemaakt voor de openbare ruimte door bureau Maan. Communicatie-traject De direct omwonenden zullen geïnformeerd worden middels een wijkbericht. Er wordt via de gebruikelijke weg en in de officiële mededelingen melding gedaan dat de ontwerpbesluiten met bijbehorende stukken ter visie ligt. Bij het informeren van de raad en omwonenden (en overige belanghebbenden) zullen wij het “spoorboekje ruimtelijke plannen” naleven.

Raadsinformatiebrief Herontwikkeling Bisonspoor 332 Door initiatiefnemers Urban Renewal (Kikx Development en Dura Vermeer) is een verzoek ingediend om ter hoogte van Bisonspoor 332 te Maarssen de locatie te herontwikkelen tot 75 appartementen. Deze ontwikkeling is in het huidige bestemmingplan niet toegestaan. In de huidige situatie is in het plangebied een kantoorpand aanwezig. Door middel van een nieuw bestemmingsplan wordt een juridisch-planologisch kader geboden om de voorgenomen ontwikkelingen te kunnen realiseren. Wij hebben het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit omgevingsvergunning op 19 april jl. vastgesteld. Coördinatieregeling Dit project maakt onderdeel uit van de herontwikkeling Bisonspoor, waarvoor u op 30 januari 2018 het 'stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteitsplan Bisonspoor’ heeft vastgesteld. U heeft op 18 december 2018 besloten dat de gemeentelijke coördinatieregeling toegepast mag worden. Om deze reden is er naast het opstellen van een nieuw ontwerpbestemmingsplan ook een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de realisatie van het appartementencomplex. Het doel van de coördinatieregeling is om ontwikkelingen sneller op gang te laten komen.

Daarnaast kan de omgeving door middel van co-creatie sneller betrokken worden bij de voorgenomen plannen doordat de concrete nieuwbouwplannen (binnen de nieuwe planologische kaders) eerder bekend zullen zijn.

Pagina 6 van 8

Toetsing bestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan en de aanvraag omgevingsvergunning zijn getoetst door de gemeente, de ODRU, de Veiligheidsregio Utrecht en de brandweer. De plannen passen binnen de stedenbouwkundige kaders en het beeldkwaliteitsplan Bisonspoor. Ook mobiliteit, milieuaspecten en overige aspecten zoals flora en fauna vormen geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling. Procedure Het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit omgevingsvergunning worden 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder kan gedurende deze periode een zienswijze op de plannen indienen. De planning van deze procedure ziet er als volgt uit: • Zienswijzen ontwerpbesluiten 28 april - 9 juni 2022 • Vaststelling ontwerpbestemmingsplan 1 september 2022 • Beroepsprocedure Raad van State vanaf 8 september 2022

Financiële paragraaf Met de initiatiefnemer is op basis van onze nota kostenverhaal een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken met de initiatiefnemer gemaakt over onder meer het kostenverhaal en de planschade. In het kader van kostenverhaal betaalt de initiatiefnemer aan de gemeente een bijdrage ten behoeve van de planbegeleiding en voeren van de planologische procedure. De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en de benodigde onderzoeken zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Doordat kostenverhaal plaatsvindt door een anterieure overeenkomst is het voor dit plan niet noodzakelijk zijn om een exploitatieovereenkomst ingevolge afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening op te stellen.

Juridische paragraaf Op grond van artikel 3.31 Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht zal het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Gedurende deze termijn kan eenieder een zienswijze indienen. Risicoparagraaf Door het sluiten van de anterieure overeenkomst worden mogelijke financiële risico’s afgedekt. Indien het plan geen doorgang vindt en de overeenkomst is niet gesloten, kunnen de tot nu toe gemaakte ambtelijke kosten niet worden verhaald. Duurzaamheidsaspecten Initiatiefnemer conformeert zich aan de gemeentelijke ambities.

Voor de openbare ruimte wordt eveneens rekening gehouden met duurzaamheid. Daarbij ligt de nadruk op het gebruik van duurzame materialen, klimaatbestendig (ruimte voor het

Pagina 7 van 8

tijdelijk opvangen van hemelwater, gescheiden rioolstelsel), voldoende groen voor verkoeling in de zomermaanden, een sedum dak op de fietsenstalling bij het complex en aansluitmogelijkheden voor laadpalen voor elektrische voertuigen. Overige aspecten Er zijn geen overige aspecten.

Pagina 8 van 8