B&W besluit 17-11-2020.pdf

gemeente

ARCHIEF

SiichiSG ICfGchi

B&W Voorstel

Agendapunt nummer 4 Portefeuillehouder F.W.H. van Liempdt Registratienummer VB/20/96661 Zaaknummer

Datum collegevergadering 17 november 2020

Onderwerp Starten ter inzage legging ontwerp bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Z/20/180119 Registratiedatum

23 oktober 2020 Uiterste datum behandeling in raad

Paraaf + datum:

Team

Openbaar

Openbaar

Ondernemingsraad

nee

Bijlagen

la. 0-BP Oostwaard 9 te Maarssen lb. 0-BP Oostwaard 9 Maarssen bijlage 1. Raap-rapport

Omgevingskwaliteit Opsteller Loes Van de Craats Programmamanager Gerrit-Jan Leunenberg

Besluit college

lc. 0-BP Oostwaard 9 Maarssen Bijlage 2_Rapport Archeologie ld. 0-BP Oostwaard 9 Maarssen Bijlage

CONFORM ADVIES

3 Advies VRU 2. Nota van Beantwoording vooroverleg

Advies te nemen besluit 1. Kennisnemen van de ingekomen overleg reacties en instemmen met de “Nota overlegreacties” 2. Vaststellen dat voor dit plan geen milieueffectrapportage nodig is. 3. De inspraak overslaan omdat het een postzegelplan betreft met een beperkte reikwijdte. 4. Instemmen met het ontwerpbestemmingsplan Oostwaard 9 te Maarssen Maarssen (IDN: NL.IMRO.1904.BPOostwaard9MRS-OW01) en dit op grond van artikel 3.8. Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht ter inzage leggen.

3;i Pagina 1 van 6

Endelhovenlaan 1. 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen

T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl

TOELICHTING

Inleiding De initiatiefnemers en eigenaren van de historische boerderij aan de Oostwaard 9 in Maarssen willen hun historische boerderij en haar omgeving behouden en versterken. Op dit moment heeft de boerderij een woonbestemming en de gronden daar omheen een agrarische bestemming. In 2016 en 2017 is een zogenaamd voedselbos aangeplant op de agrarische gronden rond het perceel. Zij hebben diverse ideeën voorgelegd aan de gemeente. De ideeën gaan uit van het behoud van de boerderij zoveel mogelijk in zijn huidige vorm en het toevoegen van activiteiten die het best aansluiten bij de bestaande landelijke kwaliteiten en bij de agrarische bestemming van de omliggende grond en de verstedelijking daaromheen. Het gaat daarbij om activiteiten die gericht zijn op Cultuur en Ontspanning met verblijfsrecreatie in de vorm van Bed and Breakfast en recreatieappartementen. Deze activiteiten passen niet binnen het vigerende bestemmingsplan Oud Zuilen en Op Buuren. Om alles goed te regelen en de eigenaar de ruimte te geven is besloten een nieuw bestemmingsplan te maken voor de percelen. Het perceel is gelegen in het landelijk gebied, buiten de rode contour, aan de Vecht tegen de rand van de nieuwe wijk Op Buuren. Het Ontwerp bestemmingsplan met de bijlagen vindt u in bijlage a.

‘V

• \ ZuilenséRing .

%

A

*.

ƒ f-

Figuur 1. Plangebied in omgeving. Plangebied algemeen aangegeven met rood kader. (Bron: Google Earth)

Argumenten Het voornemen draagt bij aan Programma 5 Samenleving van het Collegewerkprogramma; • We zorgen goed voor ons cultureel erfgoed. • We willen passende en toegankelijke opties voor vrijetijdsbesteding binnen de gemeente. • Al onze inwoners hebben toegang tot cultuur en sport.

Pagina 2 van 6

l'

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl

Vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro Van ISjunitoten met 17 juli 2020 heeft het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening plaatsgevonden. Het plan is hiervoor naar Waternet, ODRU en Provincie Utrecht gestuurd. Zowel ODRU als de provincie hebben opmerkingen gemaakt welke verwerkt zijn in het bestemmingsplan. De gemaakte opmerkingen staan de ruimtelijke ontwikkeling niet in de weg. De Nota van beantwoording van het vooroverleg vindt u in bijlage b.

Geen Nota van uitgangspunten Omdat het een postzegelbestemmingsplan betreft voor het aanpassen van de bestemming van Wonen naar Gemengd en passend binnen het gemeentelijk beleid is geen Nota van Uitgangspunten zoals beschreven in het “Spoorboekje Ruimtelijke plannen” opgesteld. Dit plan 2 april 2019 in het college behandeld als vooroverleg plan en akkoord bevonden.

Inspraak overslaan Het plan betreft een postzegelplan met beperkte reikwijdte. De woonfunctie blijft in tact daarnaast worden extra activiteiten georganiseerd. Er vindt geen uitbreiding van de bebouwing plaats. Een deel van die activiteiten vindt nu op beperkte schaal ook plaats op basis van bv een evenementen vergunning. Voor een deel is verblijfsrecreatie nu ook al toegestaan. Op basis van het bestemmingsplan en het beleid mag er nu een B&B met 6 bedden. Het voornemen biedt ruimte voor meer. Het klopt dat de overnachtingsmogelijkheden toenemen, dit gebeurt binnen de bestaande bebouwing voor wat betreft de B&B en appartementen en op een specifiek aangegeven stukje terrein voor wat betreft het kamperen. De afstand tot de dichtstbij zijnde woningen is 80-100meter. Belanghebbenden krijgen in de bestemmingsplan procedure bij de terinzagelegging van het bestemmingsplan de gelegenheid hun zienswijze te geven op het plan.

MER Het bestemmingsplan kan worden aangemerkt als een besluit in de zin van kolom 4, bij categorie D 11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Het plan is niet kaderstellend, maar maakt de ontwikkeling direct bij recht mogelijk. In dat geval dient de gemeente op grond van artikel 7.16 Wm een m.e.r.beoordelingsbesluit (voorbereidingsbesluit) te nemen (artikel 7.19 lid 1 jo. 7.17 lid 3 Wm). Uw college is bevoegd om een besluit te nemen. Er zijn geen significante effecten voor de instandhoudings-doelstellingen van het Natura2000 gebied Oostelijke Vechtplassen. Geconcludeerd kan worden dat geen milieueffectrapportage behoeft te worden opgesteld. Culturele bijeenkomsten, trainingen en lezingen. De initiatiefnemer wil in de deel achter de woning en de in gerestaureerde hooiberg bijeenkomsten kunnen organiseren op het gebied van ‘cultuur en ontspanning’. Dit varieert van yoga en meditatietrainingen tot concerten en lezingen of culinaire activiteiten gerelateerd aan het voedselbos. Op dit moment is er in Op Buuren geen ruimte om dergelijke activiteiten te organiseren en dit wordt door de bewoners gemist. Deze activiteiten passen niet binnen de huidige woonbestemming van de gebouwen en het erf. De aanvrager heeft zelf aangegeven om hoeveel bezoekers het maximaal zal gaan om de gebouwen en erf niet te veel te belasten. Deze aantallen worden als passend gezien.

Horeca en Verblijfsrecreatie Aansluitend op de trainingen is de wens aanwezig om de aanwezigen ook te kunnen laten overnachten. Hiervoor worden 3 opties meegenomen in het bestemmingsplan. Eenvoudige slaapruimtes (logies) op de hooizolder van de deel met totaal 7 kamers (15 bedden) en 3 luxere gastenappartementen. Het gaat bij de appartementen om niet-zelfstandige appartementen zonder eigen keuken. Ook is er binnen de agrarische bestemming de mogelijkheid opgenomen op basis van de regeling kleinschalig kamperen bijvoorbeeld een tipi of yurtte plaatsen om kleinere groepen in te

Pagina 3 van 6

i'

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl

laten overnachten. In de stal worden douches en toiletten aangebracht en een keuken om de activiteiten te ondersteunen. De overnachtingen passen bij het concept en versterken bovendien de recreatieve structuur langs de Vecht. Deze plek leent zich goed voor een B&B of kleinschalige verblijfsrecreatie. Landwinkel, lunchroom en terras Ook bestaat de wens in de zomermaanden een terras te kunnen exploiteren waar o.a. lunches en gerechten uit het voedselbos worden geserveerd. Ook wil de initiatiefnemer binnen de bestaande gebouwen maximaal 50m2 reserveren voor een landwinkel waar goederen uit het voedselbos en streek verkocht kunnen worden. De winkel en het terras passen bij het concept en zijn een goede aanvulling op de voorzieningen in de omgeving van Op Buuren. Versterken voedselbos en agrarische functie Om het voedselbos goed te laten functioneren en de functie daarvan te versterken zijn enkele kleine bouwwerken en gebouwen nodig binnen de bestemming Agrarisch. Het gaat bij voorbeeld om een bijenstal en een schuilstal voor schapen. Dit past goed bij het concept van het Voedselbos waarbij het gaat om de volledige kringloop van produceren en consumeren.

Parkeren en infrastructuur. Er is een extra ontsluiting op de Oostwaard gemaakt waarlangs gestoken parkeerplekken zijn. Hiervoor is een semiverharde ondergrond gebruikt in de vorm van een honigraat mat om de groene uitstraling te behouden. Daarnaast worden langs het beheerpad aan de achterzijde van het agrarisch perceel, tegen de afrit van de NRU nog voldoende parkeerplekken aangelegd. Kanttekeningen Verkeer en parkeren Met het uitbreiden van de functies neemt het aantal bezoeken toe. Een deel daarvan zal op de te voet of op fiets komen uit de wijk Op Buuren. Voor de seminars zullen ook mensen van verder komen met de auto. Dit verkeer komt via de Oostwaard naar de locatie. Wellicht dat er in de toekomst een ontsluiting aan de achterzijde bij de afrit aangelegd kan worden. Dit geeft op bepaalde momenten een extra belasting van de Oostwaard. Het aantal verkeersbewegingen is niet dusdanig dat de weg dit niet aankan.

De provincie heeft een opmerking gemaakt over het parkeren langs de oostelijke toegangsweg. Het parkeren langs de toegangsweg tast volgens de provincie de openheid van de Nieuwe Hollandsche Waterlinie aan. In paragraaf 4.10 van het bestemmingsplan is toegelicht dat het parkeren op deze plek wenselijker is dan op het achtererf van de boerderij die door de kromming van de Oostwaard ook in het zicht ligt en beperkt ruimte heeft. Daarnaast is deze openheid in het landschep beperkt door de aanleg van de Noordelijke Ring met de afrit en viaduct achter de boerderij. Het zicht op de Ringweg is een paar jaar geleden weggenomen door de aanleg van het voedselbos.

Uitvoering Na het collegebesluit zullen de ontwerpbesluiten ter inzage worden gelegd. Conform artikel 3.31 Wro kan na publicatie van uw besluit, eenieder gedurende een termijn van zes weken zienswijzen indienen. De planning van deze procedure ziet er als volgt uit: • Zienswijzen ontwerpbesluiten vrijdag 27 november tot en met donderdag 7 januari 2021 • Vaststelling ontwerpbestemmingsplan door de raad 11 mei 2021 • Beroepsprocedure Raad van State 3® kwartaal 2021

5I ^1

Pagina 4 van 6

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10

www.stichtsevecht.nl

Communicatieparagraaf Volgens de wet kan inspraak worden overgeslagen als de aard en omvang van de ontwikkeling hier aanleiding toe geven. Omdat het hier om een postzegel bestemmingsplan gaat met een beperkte reikwijdte wordt voorgesteld de inspraak over te slaan en het bestemmingsplan ter inzage te leggen voor de zienswijzen conform artikel 3.8 Wro. Na de periode van 6 weken waarbinnen zienswijzen ingediend kunnen worden wordt er, indien nodig, een Nota van Behandeling zienswijzen opgesteld. Deze wordt samen met het ontwerp bestemmingsplan ter vaststelling aan de raad aangeboden. Er wordt via de gebruikelijke weg en in de officiële mededelingen melding gedaan dat het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken ter visie ligt. De overlegpartners worden op de hoogte gesteld van de beantwoording van hun overleg reacties en worden geïnformeerd over de voortgang van de procedure en het bestemmingsplan wordt op www.Ruimtelijkeplannen.nl geplaatst.

Raadsinformatiebrief De raad wordt als volgt geïnformeerd: Er wordt een postzegelbestemmingsplan voorbereid voor de historische boerderij aan de Oostwaard 9 in Maarssen. De aanvrager wil graag de bestemming van de woonboerderij wijzigen naar een gemengde bestemming zodat er activiteiten op het gebied van cultuur- en ontspanning mogelijk worden ondersteund met horeca en overnachtingen. Wij vinden de bestemmingswijziging passend bij de boerderij en de omgeving. Het plan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd zodat er zienswijzen ingediend kunnen worden. Na de behandeling van eventuele zienswijzen zal het plan ter vaststelling aangeboden worden aan uw raad. Financiële paragraaf Er zijn afspraken met de initiatiefnemer gemaakt over onder meer het kostenverhaal en de planschade. De leges dekken de kosten voor het begeleiden van het bestemmingsplan. De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan zelf en de benodigde onderzoeken zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor dit plan zal het uiteindelijk niet noodzakelijk zijn om een exploitatieovereenkomst ingevolge afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening op te stellen.

Juridische paragraaf Op grond van artikel 3.31 Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht zal het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Gedurende deze termijn kan eenieder een zienswijze indienen.

Risicoparagraaf Na het vaststellen van een bestemmingsplan kunnen diegenen die menen dat zij door het nieuwe juridisch-planologische kader, financiële schade oplopen, een verzoek om vergoeding van planschade indienen. De gemeente dient, als het verzoek gegrond is, die schade te vergoeden. De kosten die hiermee gemoeid zijn, worden doorbelast aan de initiatiefnemer. Hiervoor is een planschade overeenkomst vastgesteld. Duurzaamheidsaspecten In de bestaande situatie wordt op Oostwaard 9 energie reeds op een duurzame manier opgewekt. Om de boerderij te verwarmen wordt gebruik gemaakt van aardwarmte door middel van een warmtepomp. De verbouwde stal en de tussenschuur zullen verwarmd worden met luchtverwarming die aangesloten wordt op de bestaande warmtepomp. Op de deel (op de BGG) is dit niet mogelijk vanwege de maximale capaciteit van het aardwarmtesysteem en de in de stal behouden authentieke vloerelementen zoals gruppen, voergoten, waterdrinkbakjes, etc. Daarom wordt daar met hoogrendement houtkachels verwarmd. Als onderdeel van de verbouw voor de nieuwe activiteiten zullen de losstaande schuren geïsoleerd worden. Hierbij zal minimaal aan de huidige bouweisen voldaan worden. De gevels van de schuren

'I

Pagina 5 van 6

Endelhovenlaan 1,3601 GR Maarssen

Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl

die op het zuiden/zuidwesten gericht zijn zullen voorzien worden van grote glazen delen zodat er gebruik gemaakt kan worden van natuurlijke warmte. Tot slot zullen bij aanpassing van de schuur tot recreatie-appartementen daken van zonnepanelen voorzien worden. Dit plan voldoet daarmee aan de ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zoals vastgelegd in de Woonvisie 2017-2022. In de visie Stichtse Vecht Energiek 2014-2020 wordt aangegeven dat het herbestemmen van cultuurhistorisch erfgoed ook bijdraagt aan de duurzaamheid. Het herbestemmen van deze historische boerderij met een bredere functie die een bijdrage kan leveren aan het welzijn van de omgeving past hierin, daarnaast draagt het bij aan het behoud van het karakteristieke boerderij ensemble. De boerderij kan met haar (duurzame)verblijfsmogelijkheden en educatie over het voedselbos bijdragen aan duurzaam toerisme. Overige aspecten Er zijn geen overige aspecten.

(O

Pagina 6 van 6