7.b Ruimtelijke onderbouwing 2019 (vervallen)_Geredigeerd.pdf

1. INLEIDING. 1.1 Achtergronden. 1.2 Doel. 1.3 Leeswijzer.

5 5 7 7

2. HET VERZOEK. 2.1 Bestaande situatie. 2.2 Beschrijving verzoek.

8 8 8

3. GELDEND BESTEMMINGSPLAN. 3.1 Vigerend bestemmingsplan – Nieuwersluis 2009. 3.1.1 Agrarisch (artikel 3). 3.1.2 Wonen (artikel 15). 3.1.3 Waarde - Beschermd Stads - en dorpsgezicht (artikel 16). 3.1.4 Waarde - Cultuurhistorie (artikel 17).

9 9 9 10 11 13

4. TOETSING. 4.1 Algemeen. 4.2 Kleine landschapselementen - algemeen. 4.3 Ruimtelijke Onderbouwing herontwikkeling boerenhofstede Vecht & Schans 2007. 4.4 Faunavoorzieningen in de vorm van broeihopen 4.4.1 Praktische informatie broeihopen. 4.5 Hooiberg. 4.6 Paardenstal. 4.6.1 Maatwerkafspraken. 4.6.2 Binnenplanse afwijkingsbevoegdheid.

14 14 14

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

14 18 21 22 24 25 27

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

INHOUD

1. INLEIDING 1.1 Achtergronden

Daarnaast bevond zich op het perceel historische bebouwing in de vorm van een wagenschuur met zomerhuis. De bijbehorende landbouwgronden besloegen een oppervlakte van ca. 3,5ha. In 2016 is nog een hectare landbouwgrond aangekocht van Provincie Utrecht (in afbeelding 1 groen gearceerd). Het geheel is kadastraal bekend als gemeente Loenen, sectie D, nummers 1879, 1798, 1799, 662, 663, 655, 654, 1826, 1825, 1824 en 1930 en 1827.

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

en hebben in 2005 de boerenhofstede Vecht & Schans aangekocht. Vecht & Schans bevindt zich aan de Mijndensedijk 53 in Nieuwersluis in het buitengebied van de gemeente Stichtse Vecht (zie afbeelding 1). Tot op dat moment was op dit adres een rundveehouderijbedrijf gevestigd met diverse opstallen, waaronder een boerderij, werktuigenberging, melkveestal, kippenhok, mestvaalt en een hooiberg.

Afbeelding 1: begrenzing plangebied Vecht & Schans, het groen gearceerde gebied werd in 2016 aangekocht Bron: maps.google.nl, bewerking LHD

Vanwege de slechte staat van onderhoud en gebrek aan kwaliteit, werd Vecht & Schans in het toenmalige Beeldkwaliteitplan Nieuwersluis (april 2009) aangemerkt als ‘beeldverstorend element’. De nieuwe eigenaren hebben vervolgens in overleg met vele partners, uiteenlopend van gemeente, tot provincie en landschapsorganisatie, plannen uitgewerkt volgens de principes van de Nota Belvédère: behoud door ontwikkeling. De intensieve agrarische bedrijfsactiviteiten werden beëindigd en in ruil voor sloop van beeldontsierende bebouwing werd 1 nieuwe woning worden gebouwd. Daarnaast voorzien de plannen in diverse landschappelijke en cultuurhistorische verbeteringen, waaronder het terugbrengen van verschillende kleinschalige ecologische en landschappelijke elementen, diverse ecologische maatregelen en agrarisch gerelateerde nevenactiviteiten (B&B, milieu- en natuureducatie en groen / blauwe diensten). A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

5

In 2007 hebben zij daartoe een Ruimtelijke Onderbouwing Herontwikkeling Boerenhofstede Vecht & Schans laten opstellen ten behoeve van een aanvraag om vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 WRO. Vanuit het principe ‘behoud door ontwikkeling’. is een integraal initiatief ingediend voor behoud van cultuurhistorie (hoeve en boerenhofstede), herstel van historische landschappelijke elementen en de aanleg van nieuwe natuur en andere ecologische herstelmaatregelen. De aanvraag heeft uiteindelijk op 17 juli 2008 geresulteerd in een bouwvergunning 1e fase (bwt-nr. 2007/140), twee aanlegvergunningen (bwt-nrs. 2007/150 en 157) en een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 WRO. De aanvraag werd begeleid door de “Ruimtelijke Onderbouwing Herontwikkeling Boerenhofstede Vecht & Schans - Behoud door ontwikkeling: een integraal initiatief voor behoud van cultuurhistorie door ontwikkeling van een nieuwe landschappelijk en agrarisch gerelateerde economische drager d.d. juni 2007 (verder te noemen: Ruimtelijke Onderbouwing 2007) Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de aanlegvergunning bwt-2007/150 betrekking heeft op het realiseren van en waterinlaat ten behoeve van het opzetten van het peil en het graven van nieuw water, zoals weergegeven in bijlage 2 bij de Ruimtelijke Onderbouwing 2007.

De vergunning met nummer bwt 2007-157 heeft betrekking op het planten van bomen, zoals weergegeven op de landschapsontwikkelingsplattegrond die als bijlage 1 deel uitmaakt van de Ruimtelijke Onderbouwing 2007. In het principeverzoek is tevens opgenomen de aanlegvergunning voor het opwerpen van een dijkje met beplanting (houtgeriefwal) (bwt - 2006 - 032). De verleende vergunningen en de reactie op het principeverzoek zijn als (losse) bijlagen toegevoegd. In de Verklaring van geen Bezwaar die op 10 juni 2008 door de provincie Utrecht ten behoeve van het plan werd afgegeven, merkt de Provincie op dat het geheel een bijdrage levert aan de plattelandsvernieuwing zoals door de provincie wordt bedoeld en een toevoeging / verrijking betekent voor de belevingswaarde en recreatieve aantrekkelijkheid c.q. verscheidenheid van het Vechtgebied. De verleende vrijstelling zou in het bestemmingsplan Nieuwersluis (vastgesteld 24 maart 2009) planologisch worden verankerd. Anno 2019 is Vecht & Schans verworden tot een bijzonder fraaie hofstede waar de natuur maat en ritme bepaald. Tevens bevindt zich hier één van de vier (SKAL gecertificeerde) biologische paardenhouderijen van het land.

Daarnaast biedt Vecht & Schans ruimte voor agrarisch gerelateerde groen/blauwe diensten in de vorm van agrarisch natuurbeheer en maatschappelijke activiteiten zoals natuureducatie, kleinschalig (zakelijk) toerisme. Ook de inspanningen ten aanzien van ecologie zoals het opzetten van het waterpeil en het herstellen van elementen als houtwallen en het pestbosje beginnen inmiddels hun vruchten af te werpen; zo heeft onder andere de zeer zeldzame en strikt beschermde libellensoort ‘de groene glazenwasser’ haar biotoop in de krabbescheervegetatie in de watergangen rondom Vecht & Schans.

6

Ondanks het feit dat zowel ruimtelijk als ecologisch duidelijk sprake is van kwaliteitsverbetering ten opzichte van de oude situatie (intensieve veehouderij en landschapsontsierende bebouwing), zijn sinds begin 2016 door diverse omwonenden verschillende verzoeken om handhaving ingediend. Deze verzoeken zien op de volgende activiteiten / planonderdelen: • opslag van hooirollen en 83 struiken • een longeercirkel en de daar omheen aanwezige bomen en struiken • een paardenspringbak • een terp met kippenhok • alle paden en overige terreinverhardingen (750m²) • mestvaalt • broeihoop t.b.v. ringslangen • hekwerken, palen en overige afrasteringen hoger dan 1m • voederbak op palen, paddock en schuilhut • dam (zuid) met duiker • 66 wilgen Hoewel de gemeente Stichtse Vecht de ontwikkelingen en bereikte resultaten op Vecht & Schans positief waardeert, geven de handhavingsverzoeken toch aanleiding voor de gemeente om handhavend op te treden. Om alle twijfel en onduidelijkheid weg te nemen hebben initiatiefnemers er, na overleg met de gemeente, voor gekozen om zekerheidshalve omgevingsvergunning te vragen voor die onderdelen en activiteiten waarop thans handhaving plaatsvindt. De aanvraag voor die onderdelen waarvoor op grond van de reguliere procedure een omgevingsvergunning kan worden verleend, is reeds ingediend.

Voor enkele onderdelen uit die aanvraag heeft de gemeente aangegeven dat voor deze onderdelen de uitgebreide procedure van toepassing is. Uit praktische overwegingen is ervoor gekozen deze uit de aanvraag te halen en hiervoor separaat vergunning aan te vragen. Daarnaast hebben zich sinds de start van de uitvoering van de plannen in 2008 enkele veranderingen voorgedaan. Tevens is op enkele onderdelen sprake van voortschrijdend inzicht. Dit betreft een inpandige aanpassing aan de hooiberg en de wens om de voormalige wagenschuur die thans in gebruik is als paardenstal in de huidige vorm te handhaven. Aangezien ook op deze onderdelen de uitgebreide procedure van de Wabo van toepassing is, zijn deze onderdelen in deze aanvraag meegenomen.

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

1.2 Doel

De aanvraag voor een dergelijke omgevingsvergunning moet vergezeld gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing, waarin de aanvaardbaarheid vanuit het oogpunt van ‘een goede ruimtelijke ordening’ van het verzoek wordt aangetoond. Om deze reden is voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

1.3 Leeswijzer Voorliggende ruimtelijke onderbouwing bevat een beschrijving van de betreffende onderdelen en activiteiten en beschrijft vervolgens hoe deze zich verhouden tot het gemeentelijk en provinciaal ruimtelijk beleid. Ten slotte wordt ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

7

2. HET VERZOEK 2.1 Bestaande situatie De objecten waar onderhavig verzoek betrekking op heeft, zijn reeds aanwezig in de bestaande situatie. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat deze elementen onderdeel uitmaken van de met een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 2 WRO verleende aanlegvergunningen zoals beschreven in de Ruimtelijke Onderbouwing Herontwikkeling Boerenhofstede Vecht & Schans - Behoud door ontwikkeling: een integraal initiatief voor behoud van cultuurhistorie door ontwikkeling van een nieuwe landschappelijk en agrarisch gerelateerde economische drager d.d. juni 2007.

2.2 Beschrijving verzoek Namens en , gezamenlijk eigenaar van Vecht & Schans wordt verzocht om een omgevingsvergunning te verlenen voor het bouwen en gebruiken in afwijking van het bestemmingsplan als bedoeld een verzoek om een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1, onder c Wabo io artikel 2.12 lid 1 sub a, onderdeel 3 Wabo. Concreet heeft het verzoek betrekking op de volgende objecten: 1. het aanleggen en in stand houden van faunavoorzieningen in de vorm van broeihopen ten behoeve van ringslangen; 2. het plaatsen van wanden op de zolder van de hooiberg; 3. het behouden van paardenstal in zijn huidige vorm en omvang.

Afbeelding 2: overzicht objecten Bron: maps.google.nl, bewerking LHD

8

3. GELDEND BESTEMMINGSPLAN 3.1 Vigerend bestemmingsplan – Nieuwersluis 2009

Daarnaast gelden de volgende algemene dubbelbestemmingen: • Waarde beschermd – Stads- en dorpsgezicht • Waarde – cultuurhistorie • Waterstaat - Waterkering

Afbeelding 3: uitsnede verbeelding bp Nieuwersluis ter plaatse van Mijndensedijk 53 Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, bewerking LHD

Met het oog op de noodzakelijke vergunningen wordt hierna ingegaan op de relevante onderdelen uit de te onderscheiden bestemmingen.

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Het vigerende bestemmingsplan voor de percelen waarop het verzoek betrekking heeft, is het bestemmingsplan Nieuwersluis dat op 24 maart 2009 is vastgesteld (zie afbeelding 3, 4 en 5). In het bestemmingsplan hebben de gronden en gebouwen waar dit verzoek op ziet de volgende bestemmingen: • de gronden waarop de ringslangbroeihopen zijn aangelegd, hebben de bestemming ‘Agrarisch’; • de hooiberg en de paardenstal hebben de bestemming ‘Wonen’ met een functieaanduiding voor de verschillende functies, waaronder de aanduiding ‘paardenhouderij’ op ter plaatse van de voormalige wagenschuur die thans in gebruik is als paardenstal.

3.1.1 Agrarisch (artikel 3) De gronden waar de ringslangbroeihopen zijn aangelegd, hebben de bestemming ‘Agrarisch’ (artikel 3, zie afbeelding 4). voor ‘Agrarisch’ bestemde gronden zijn bestemd voor: • de uitoefening van een agrarisch bedrijf; • nevenactiviteiten ten dienste van het agrarisch bedrijf; • agrarisch grondgebruik; • de instandhouding en bescherming van landschappelijke waarden (behoud openheid agrarische gronden, behoud bestaande kavelsloten, behoud van de historische verkavelingsstructuur zoals aangegeven op de bijlage); Een en ander met de bijbehorende bouwwerken en voorzieningen, waaronder perceelsontsluitingen, poelen en houtwallen.

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

9

Afbeelding 4: uitsnede verbeelding ter plaatse van de aanwezige broeihopen - bestemming Agrarisch Bron: maps.google.nl, bewerking LHD

Met betrekking tot andere bouwwerken is in artikel 3.2.4 bepaald dat deze binnen het bouwvlak dienen te worden opgericht. Buiten het bouwvlak mogen geen bouwwerken worden opgericht (3.2.5). In artikel 3.3.1 is bepaald dat Burgemeester en wethouders omgevingsvergunning (in de planregels staat ontheffing) ten behoeve van het oprichten van andere bouwwerken buiten het bouwvlak, mits wordt voldaan aan de volgende bepalingen (nb alleen de relevante onderdelen zijn overgenomen): a. het betreft uitsluitend andere bouwwerken ten behoeve van de bestemming; b. het betreft uitsluitend andere bouwwerken die in het kader van de agrarische bedrijfsvoering noodzakelijk zijn; c. de hoogte van de andere bouwwerken mag maximaal 2m bedragen; d. de landschappelijke en cultuurhistorische waarden mogen niet onevenredig worden aangetast. Andere bouwwerken zijn in artikel 1 gedefinieerd als: ‘een bouwwerk geen gebouw zijnde’. Een ‘bouwwerk’ is gedefinieerd als ‘elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond’.

3.1.2 Wonen (artikel 15) De hooiberg en de paardenstal staan op gronden met de bestemming ‘Wonen’ (artikel 15, zie afbeelding 5).De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor het bestaande aantal woningen met bijbehorende voorzieningen, waaronder ook begrepen het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis tot maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en een maximum van 50m². De gronden aan de Mijndensedijk 53 zijn tevens voorzien van de aanduiding ‘atelier’ en ‘paardenhouderij’, waarbij maximaal 15 paarden mogen worden gehouden. Ten slotte voorziet het plan in de aanduiding ‘bed & breakfast’ waarbij maximaal 180m² van het hoofdgebouw mag worden gebruikt voor deze functie.

10

Binnen deze bestemming mogen binnen het bouwvlak woningen worden gebouwd. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen uitsluitend op ten minste 3m achter de voorgevel van de woning worden gebouwd. De bouw- en goothoogte van bijgebouwen mogen niet meer bedragen dan 5m, respectievelijk 3m. Het bouwen van een kelder onder een bijgebouw is niet toegestaan. De hoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan 1m voor de voorgevelrooilijn en 2m achter de voorgevelrooilijn met dien verstande dat voor bestaande toegangspoorten met een grotere hoogte de bestaande hoogte als maximum geldt. Andere bouwwerken in de vorm van oeverbeschoeiingen dienen gelijk te zijn aan het streefpeil. Burgemeester en wethouders kunnen (voor zover hier relevant) op grond van het bepaalde in artikel 15.3 met een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels en voor bijgebouwen een hogere bouwhoogte (max. 7m) of een grotere oppervlakte (max. 50m²) toestaan. Daarnaast kunnen Burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels en een grotere bouwhoogte voor bouwwerken toestaan tot 2m voor muren en erfafscheidingen. Afwijken is alleen mogelijk mits de cultuurhistorische waarden van het beschermde stads- en dorpsgezicht niet onevenredig worden aangetast. Ter bescherming daarvan zijn naast enkelbestemmingen, voorts de volgende dubbelbestemmingen van toepassing.

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Afbeelding 5: uitsnede verbeelding ter plaatse van hooiberg en paardenstal - bestemming Wonen Bron: maps.google.nl, bewerking LHD

3.1.3 Waarde - Beschermd Stads - en dorpsgezicht (artikel 16) Daarnaast is relevant dat de gronden zijn voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – beschermd stads- en dorpsgezicht’ (artikel 16). Deze gronden zijn bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stads- en dorpsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden, zoals omschreven in de toelichting bij het aanwijzingsbesluit. Daarbij wordt gestreefd naar: • behoud van de openheid van de agrarische gronden; • behoud van de bestaande kavelsloten; • behoud van de historische verkavelingsstructuur, zoals aangegeven op de bijlage ‘historische verkavelingsstructuur’. A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

11

12

3.1.4 Waarde - Cultuurhistorie (artikel 17) Ook zijn de gronden voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – cultuurhistorie’ (artikel 17). De voor ‘Waarde – cultuurhistorie’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en herstel van de openheid van het landschap en daarmee tot het behoud van een vrij schootsveld zoals bepaald in de Kringenwet van 1853, alsmede voor instandhouding en bescherming van de landschappelijke waarden. Daarbij wordt gestreefd naar: • behoud van de openheid van de agrarische gronden; • behoud van de bestaande kavelsloten; • behoud van de historische verkavelingsstructuur, zoals is aangegeven op de bijlage ‘historische verkavelingsstructuur’. Ter bescherming van de genoemde waarden is in artikel 17.3 een aanlegvergunningenstelsel opgenomen voor het aanplanten van hoog opgaande beplantingen, het bebossen en/of het aanplanten van bos of andere houtgewassen. Een vergunning mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van de plant-werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke en / of cultuurhistorische waarden van het gebied en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoet gekomen.

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

De regels in 16.3 e.v. zien met name op het behouden van de vorm van daken en de nokrichting van hoofdgebouwen en de situering van de voorgevel van (hoofd)gebouwen.

13

4. TOETSING 4.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt per object ingegaan op de vragen waar de aanvraag betrekking op heeft, waarom de aanvraag wordt gedaan en hoe de aanvraag zich verhoudt tot het geldende bestemmingsplan.

4.2 Kleine landschapselementen - algemeen Voor het bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden is op grond van het bepaalde in het bestemmingsplan binnen de grenzen van het beschermd dorpsgezicht een omgevingsvergunning benodigd. Ondanks het feit dat in de Ruimtelijke Onderbouwing 2007 is beschreven dat het plan voorziet in landschapsherstelmaatregelen, verbetering van de waterhuishouding en faunavoorzieningen, die ook zijn verbeeld en uitgewerkt en waarvoor vrijstelling en aanlegvergunningen zijn verleend, stelt de gemeente dat een aantal landschapselementen in strijd met het bestemmingsplan en/of zonder vergunning is aangeplant. Op grond van het bepaalde in artikel 19 is een aanlegvergunning vereist voor de activiteiten genoemd onder a, b, d en h in 19.1.1. Dit betreft de volgende activiteiten: • aanleggen en verharden van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan 100m²; • bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden, waaronder begrepen de aanleg van boomgaarden als kleine landschapselementen; • verlagen van de bodem en afgraven, ophogen en egaliseren van de gronden; • het deels of geheel slopen van gebouwen.

Zoals hiervoor reeds opgemerkt omvatte het plan waarvoor in 2008 door de toenmalige gemeente Loenen verschillende vergunningen en vrijstelling werd verleend ook diverse landschappelijke en cultuurhistorische verbeteringen, waaronder het terugbrengen van verschillende kleinschalige ecologische en landschappelijke elementen en diverse ecologische maatregelen. In de Ruimtelijke Onderbouwing 2007 wordt (op p. 27 en 31) gesproken over het herstellen en versterken van het oorspronkelijke landschappelijke karakter als onderdeel van de planvorming. Landbouwgrond werd omgevormd naar gebiedseigen natuur waarbij historische landschapselementen werden teruggebracht / aangeplant, waaronder het oorspronkelijke ‘pestbosje’, ‘koebocht’ (met beplanting voor beschutting van het vee), houtwallen en hoogstamboomgaard.

4.3 Ruimtelijke Onderbouwing herontwikkeling boerenhofstede Vecht & Schans 2007 Uit de toelichting op het bestemmingsplan Nieuwersluis (p. 35) en de Ruimtelijke onderbouwing 2007 blijkt dat de plannen voor de herontwikkeling van Boerenhofstede ‘Vecht & Schans’ o.a. uitgingen van herstel van het oorspronkelijke landschappelijke karakter en de verbetering van de waterhuishouding. De wijze waarop dit is uitgewerkt, is te vinden op p. 27, 30, 31, 32 en 35 van de Ruimtelijke Onderbouwing 2007.

14

Een en ander is uitgewerkt in een vogelvluchtschets van de nieuwe situatie (p. 30 Ruimtelijke Onderbouwing 2007), zie afbeelding 6.

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Hier is beschreven dat door ruilverkavelingen en andere maatregelen voor verbetering van de agrarische productie tal van karakteristieke landschapselementen en structuren zijn verdwenen of vervaagd. Met de planvorming worden de meest kenmerkende structuren weer hersteld. Dit betreft onder andere de volgende elementen: • herstel van de waterloop aan de voorzijde van de bebouwing, met terugbrengen van de oude brug. Aanleg van de eendenvijver en ecologische oevers en; • opzetten van het waterpeil met 0,65-0,70cm naar een van oorsprong aanwezig peil dat voorziet in aanzienlijk hogere potentiële natuurwaarde; • herstel van het pestbosje (bij B), de oorspronkelijke oude koebocht (plaats in het weiland met beplanting voor beschutting bij het melken van het vee) (p. 31) wordt genoemd alsook het herstellen en opwaarderen van de bestaande wilgenwal (bij C), die als landschappelijk element veel schuil- en voedselgelegenheid biedt aan kleine zoogdieren en vogels. Daarnaast wordt aandacht besteed aan amfibieën door de aanleg van broedplaatsen van ringslangen; • aanleg hoogstamboomgaard; • beheer van weilanden door extensieve begrazing met oorspronkelijke landbouwhuisdierrassen.

15

Afbeelding 6: overzichtstekening nieuwe situatie Ruimtelijke Onderbouwing 2007, p. 30-32 Bron: Ruimtelijke Onderbouwing 2007

Zoals ook blijkt uit de aanhef van de verleende ontheffing werd naast ontheffing tevens een bouwvergunning 1e fase verleend én drie aanlegvergunningen voor de werken die zijn beschreven in bijlage 1 en 2 van de Ruimtelijke Onderbouwing 2007 (Inrichtingsplan landschapsbeheer en waterlopen). De hierin beschreven maatregelen corresponderen met de maatregelen zoals uitgewerkt in het schetsplan op pagina 30. Zodoende kan worden gesteld dat de voor de aanplant en aanleg van de landschaps- en waterlopen /-elementen (waaronder de broeihopen) met de vergunningverlening en ontheffing in 2008 reeds vergunning is verleend. 16

De Provincie komt vervolgens tot de conclusie dat “met de aanvulling van het complex, met naast nieuwe (houten) bebouwing tevens elementen als een boomgaard, eendenvijver die verwijzen naar het oorspronkelijke karakter van boerderijcomplexen, een bijdrage wordt geleverd aan plattelandsvernieuwing zoals door de Provincie wordt bedoeld en een toevoeging / verrijking betekent voor de belevingswaarde en de recreatieve aantrekkelijkheid c.q. verscheidenheid van het Vechtgebied. “Daarbij is tevens meegewogen” , aldus de Provincie, “dat het waterpeil in de omringende sloten wordt opgezet, het beheer van de bijbehorende gronden een extensief karakter krijgt en groenelementen (zoals een geriefbosje) worden hersteld.“ Ten slotte concludeert de Provincie dat uit het bij de aanvraag gevoegde onderzoek blijkt dat door de voorgestelde maatregelen geen sprake is van significante aantasting van wezenlijke waarden en kenmerken van het gebied.

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Bovendien heeft de Provincie Utrecht destijds (10 juni 2008, kenmerk 2008INT224288) een Verklaring van geen Bezwaar afgegeven in het kader van de te verlenen ontheffing. Hieruit blijkt dat de polder Mijnden destijds in het streekplan was aangeduid als Landelijk Gebied 3 en gebied binnen de Groene Contour, en maakte als zodanig deel uit van de EHS (Ecologische Hoofdstructuur). Tevens was het Vechtgebied aangewezen als Belvédèregebied, zodat voor de met het plan beoogde ontwikkelingen bijzondere aandacht diende te worden besteed aan de ruimtelijke kwaliteit en het cultuurhistorische aspect.

17

Afbeelding 7: de aangelegde broeihopen onder meer ten behoeve van de ringslang Bron: NS

4.4 Faunavoorzieningen in de vorm van broeihopen Zoals ook beschreven in de Ruimtelijke Onderbouwing 2007 had het plangebied ten tijde van de aanvang van de planvorming voor Vecht & Schans als gevolg van de intensieve bemesting en beweiding ten behoeve van het rundveebedrijf, geringe ecologische waarde. De waarden beperkten zich tot de slootkanten en enkele opgaande beplantingen. Herstel en versterking van het oorspronkelijke landschapskarakter met historische landschapselementen was dan ook één van de belangrijkste pijlers onder het plan voor Vecht & Schans. In hoofdstuk 3 van de Ruimtelijke Onderbouwing 2007 is uitgewerkt op welke wijze invulling wordt gegeven aan het herstel en de versterking van ‘landschappelijke inrichtingselementen’. Daarbij wordt verwezen naar de letters op het schetsplan dat op p. 30 van de Ruimtelijke Onderbouwing 2007 is opgenomen (zie afbeelding 6). Naast landschappelijke inrichting wordt ook aandacht besteed aan amfibieën door de aanleg van broedplaatsen voor ringslangen (zie afbeelding 7). Takkenhopen vormen een broeihoop waar ringslangen eieren kunnen leggen en biedt tevens veel schuil- en voedselgelegenheid aan andere amfibieën, kleine zoogdieren, insecten en vogels. Ook bevindt zich hier een divers plantsoortbiotoop en paddestoelenformaties op afgezette stobben.

De ringslang (natrix natrix) is één van de drie slangensoorten die van nature in Nederland voorkomen. Het is een ongevaarlijke, niet giftige, slang die voorkomt in waterrijke gebieden met structuurrijke oevers en houtopstanden. Ze hebben een sterke voorkeur voor natte terreinen met afwisseling in open en gesloten begroeiing. Dit heeft vooral te maken met het voedsel dat een ringslang eet. Jonge en volwassen slangen eten vooral kikkers en padden. Juveniele slangen (eerste jaar) eten kleinere prooien zoals insecten, wormen en slakjes. 18

In het kader van de handhaving is van belang dat de ringslang als nationale soort is beschermd op grond van de Wet natuurbescherming (Wnb). De ringslang is tevens beschermde icoonsoort van de Provincie Utrecht. Ontheffing als bedoeld in artikel 3.10 Wnb is alleen mogelijk indien er geen andere bevredigende oplossing bestaat en mits wordt voldaan aan de in artikel 3.10 lid 2 genoemde criteria (o.a. ten behoeve van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden of van kleinschalige bouwactiviteiten, met inbegrip van het daarop volgende gebruik van het gebied of het gebouwde) en mits geen afbreuk wordt gedaan aan het streven de populaties van de betrokken soort in hun natuurlijke verspreidingsgebied in een gunstige staat van instandhouding te laten voortbestaan. Het voorkomen van de ringslang op deze locatie in de Vechtstreek is een bijzondere aanwinst in het ecologisch landschap van de Provincie en wordt specifiek als beleidsdoel aangemerkt. Ook hier geldt dat naast de bepalingen van de bestemming ‘Agrarisch’ ook het bepaalde in artikel 17.1 (Waarde - Cultuurhistorie) en artikel 19 (Aanlegvergunningenstelsstel) van belang is. In beide bepalingen is namelijk geregeld dat voor het bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden binnen de grenzen van het beschermd dorpsgezicht een omgevingsvergunning benodigd is.

Aangezien volgens de gemeente geen vergunning is verleend, is de broeihoop met takkenhopen naar de mening van de gemeente in strijd met het bestemmingsplan aangelegd. Artikel 17.1 ziet op het behoud en herstel van de openheid van het landschap en daarmee tot behoud van een vrij schootsveld zoals bepaald in de Kringenwet 1853, alsmede voor de instandhouding en bescherming van de landschappelijke waarden, waarbij wordt gestreefd naar: • behoud van de openheid van de agrarische gronden; • behoud van de bestaande kavelsloten; • behoud van de historische verkavelingsstructuur, zoals aangegeven op de bijlage ‘historische verkavelingsstructuur’.

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Ringslangen maken gebruik van de volgende habitats: overwinteringsplekken (zoals oude holen in dijken), foerageergebieden (oevers, plassen en poelen) en voortplantingsgebieden. Voor de voortplanting heeft de ringslang vaste plekken nodig waar de temperatuur hoger is dan de omgevingstemperatuur (ca. 25-30 graden Celsius). In natuurlijke situaties zijn dit bijvoorbeeld plekken waar gras ophoopt (bijvoorbeeld in uiterwaarden), bladeren zich verzamelen (kuilen en greppels) en rottende boomstammen (onder schors). Daarnaast maakt de ringslang gebruik van mest- en composthopen. Deze zijn echter de laatste decennia fors in aantal afgenomen. Om de overlevingskansen van deze (beschermde)soort in Nederland te vergroten, kunnen broeihopen worden aangelegd.

Op grond van het bepaalde in artikel 17.3.2 mag en moet de aanlegvergunning alleen worden geweigerd indien door het uitvoeren van het werk en / of de werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden van het gebied en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoet gekomen.

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

19

Op grond van het bepaalde in artikel 19 is een aanlegvergunning vereist voor de activiteiten genoemd onder a, b, d en h in 19.1.1. Dit betreft de volgende activiteiten: • aanleggen en verharden van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan 100m²; • bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden, waaronder begrepen de aanleg van boomgaarden als kleine landschapselementen; • verlagen van de bodem en afgraven, ophogen en egaliseren van de gronden; • het deels of geheel slopen van gebouwen. Artikel 19.3.1 geeft vervolgens de criteria waaraan wordt getoetst bij vergunningverlening: werken en werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen één of meer waarden of functies die het bestemmingsplan beoogt te beschermen: • niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel • de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind. Gelet op het feit dat deze beplanting/ broeihoop is beschreven in de Ruimtelijke Onderbouwing 2007 en expliciet is aangeduid in bijlage 1, waarvoor separaat aanlegvergunningen zijn verleend, mag worden aangenomen dat daarmee de vereiste vergunning reeds zijn verleend. De werkzaamheden voor deze ecologische ontwikkeling hebben dan ook een aanvang genomen in 2008.

Op grond van het bepaalde in 17.3.3 is een vergunning niet vereist voor werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het bestemmingsplan Nieuwersluis reeds in uitvoering zijn of konden worden uitgevoerd op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde c.q. verleende vergunning. Voor zover dat niet het geval zou zijn, kan op grond van de overwegingen uit de door de Provincie Utrecht afgegeven Verklaring van Geen Bezwaar worden gesteld dat voldaan wordt aan de voorwaarde dat met vergunningverlening voor het aanplanten van bomen of andere houtgewassen geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden van het gebied. Uit de door de Provincie afgegeven Verklaring van Geen Bezwaar blijkt immers dat: “het huidige complex zal worden aangevuld met een aantal elementen, zoals een boomgaard, eendenvijver, houten pand / atelier e.d. die verwijzen naar het oorspronkelijke karakter van boerderijcomplexen.” De Provincie is voorts van mening dat: “het geheel hiermee een bijdrage levert aan de plattelandsvernieuwing zoals door de Provincie wordt bedoeld en een toevoeging / verrijking betekent voor de belevingswaarde en recreatieve aantrekkelijkheid c.q. verscheidenheid van het Vechtgebied”.

Ook het opzetten van het waterpeil en het herstellen van elementen als het pestbosje/geriefhoutbosje worden positief gewaardeerd als maatregelen die vanuit ecologisch oogpunt van betekenis zijn en die vanuit het provinciaal beleid worden beoogd. Nadrukkelijk wordt gesteld dat uit de onderzoeken is gebleken dat geen sprake is van aantasting van wezenlijke waarden en kenmerken van het betreffende gebied. De vereiste vergunning is c.q. kan dan ook worden verleend.

20

4.4.1 Praktische informatie broeihopen

Broeihopen liggen altijd in de buurt van water (2m) en in of naast struweel of ruigte (1m). Zo zijn de broeihopen goed bereikbaar voor ringslangen en kunnen ze eenvoudig en snel het water inschieten. Bovendien kunnen jonge dieren beschutting zoeken in de ruigte. Na het omzetten is de hoop ongeveer 2 bij 3m breed en 1,5 tot 2m hoog; deze slinkt snel in de loop van het jaar. Zie afbeelding 8 voor een werktekening van een broeihoop uit het Handboek Agrarisch Natuurbeheer.

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Het aanleggen van een broeihoop dient voor mei/juni plaats te vinden. De vrouwelijke dieren zoeken in deze periode namelijk geschikte broedplekken. Een broeihoop moet met behulp van verschillende materialen worden aangelegd: bladafval (of andere composterende materialen zoals compost, riet, schors en houtsnippers), paardenmest en takken. Deze materialen worden vermengd tot broeihoop. De paardenmest dient goed in het midden te worden geplaatst om een goede broei te krijgen. De broeihoop moet tevens worden voorzien van een bodem van bladeren met een dikte van enkele decimeters. Het is van groot belang dat het materiaal voldoende los is, zodat het ringslangvrouwtje gemakkelijk in en uit de broeihoop kan kruipen. De temperatuur in de hoop dient constant rond 25-30 graden Celsius te zijn en de hoop moet voldoende vochtig zijn.

Afbeelding 8: werktekening broeihoop Bron: Werkbeschrijving Broeihopen voor Ringslangen uit het Handboek Agrarisch Natuurbeheer, zie https://www. landschappen.nl/Uploaded_files/Zelf/handboek-agrarisch-natuurbeheer-compleet.7b844e.pdf

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

21

Afbeelding 9: De hooiberg Bron: NS

4.5 Hooiberg De hooiberg is herbouwd als onderdeel van de plannen waarvoor in 2008 vergunning met vrijstelling is verleend. Hooibergen zijn elementen die van oorsprong onderdeel uitmaken van een boerderij. Deze hooiberg is teruggeplaatst op de oorspronkelijke plaats; van origine stonden er twee hooibergen op het erf van Vecht & Schans, maar er is besloten om er 1 terug te bouwen. Het vervangen en verplaatsen van de hooiberg maakt deel uit van de plannen zoals beschreven in de Ruimtelijke Onderbouwing 2007 (zie p.15, 16 en 47). De bouw van de hooimijt is met de totaalvergunning in 2008 vergund. Het plan is conform de verleende vergunning uitgevoerd. De hooiberg bestaat uit een dichte ‘plint’ en een hooizolder (zie afbeelding 9). De kap is in hoogte variabel. Het hooi wordt op de hooizolder opgeslagen, in de ‘plint’ is een ruimte voor opslag en een toilet. Aangezien het hooi op de hooizolder niet is beschut tegen de weersinvloeden, bleken de hier opgeslagen balen na verloop van tijd niet meer geschikt voor consumptie door de dieren omdat er schimmel in zat. Ook waaide het hooi vanuit de hooiberg de omliggende erven op. Teneinde dit bederf, de verrommeling en de verspilling tegen te gaan, is ervoor gekozen om terugliggend onder de hooikap onbewerkte houten wandpanelen te plaatsen.

De (maximale) bouwhoogte en de uiterlijke verschijningsvorm van de hooiberg blijven daarbij ongewijzigd.

22

De keuze om de buitenste rij hooibalen te handhaven, vloeit enerzijds voort uit de overweging dat de hooiberg hiermee haar uiterlijke verschijningsvorm behoudt, maar is vooral ingegeven door het feit dat de buitenste balen inmiddels ook een ecologische functie hebben. Zo dienen deze hooibalen inmiddels als vaste rustplaats voor verschillende vogels en insecten (door de ecoloog zijn recent naast verschillende algemene soorten ook de volgende streng beschermde soorten vastgesteld: kerkuil en huismus). Daarnaast verblijven ook bijen en wespen tussen de opgestapelde hooibalen, en er zijn nestplaatsen gesignaleerd van winterkoninkjes, zwaluwen. Recentelijk heeft ook een kerkuil gebroed onder de dakoverstekken op het hooi. Ten slotte heeft de hooiberg ook een functie voor meer algemene soorten zoals houtduiven, kauwen, eksters, pimpel- en koolmezen, spreeuwen en huismussen, die hier fourageren. De sperwer gebruikt deze uitkijkplaats overdag om het erf te overzien voor prooi. Mede hierom is ervoor gekozen om de buitenste laag met balen te handhaven en de wandpanelen daar direct achter te plaatsen. De hooiberg (zie afbeelding 9) ligt binnen het vlak met de enkelbestemming ‘Wonen’ en heeft tevens de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Beschermd stads- en dorpsgezicht’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie’.

Deze gronden zijn bestemd voor wonen met bijbehorende voorzieningen, waaronder begrepen het uitoefenen van een aan- huis-gebonden beroep. Gelet op de woonbestemming is de boerderij aan te merken als hoofdgebouw. De hooiberg is conform de definities in het bestemmingsplan aan te merken als ‘bijgebouw’ (een op zichzelf staand niet voor bewoning bestemd, al dan niet vrijstaand gebouw, dat voor de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw).

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Achter deze rij balen zijn wandpanelen geplaatst om de zolder als droge ruimte te kunnen gebruiken voor onder meer opslag van hooi en stro. De binnenwanden bestaan uit houten onbewerkte panelen en hebben geen dragende functie. Om de hooizolder bereikbaar te maken om het hooi op te tassen zijn openklapbare delen gemaakt in deze onbewerkte wandpanelen. Aangezien deze wanden geen onderdeel uitmaken van de in 2008 aangevraagde situatie en het perceel binnen de grenzen ligt van het beschermd stads- en dorpsgezicht, stelt de gemeente dat voor deze wanden vergunning moet worden gevraagd.

Op grond van het bepaalde mag de goothoogte van een bijgebouw maximaal 3m bedragen en de bouwhoogte niet meer dan 5m. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen om af te wijken en een andere bouwhoogte toestaan tot maximaal 7m en ook ten behoeve van een grotere oppervlakte aan bijgebouwen (artikel 15.3), mits de cultuurhistorische waarden van het beschermd dorpsgezicht niet onevenredig worden aangetast. Aangezien reeds een bouwvergunning is verleend voor de hooiberg en de wanden op de hooizolder niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, terugliggend onder de dakoverstekken, geen dragende functie vervullen en geen gevolgen hebben voor de uiterlijke verschijningsvorm en / of de constructie of de bouwhoogte van de hooiberg, kan worden gesteld dat vergunningverlening geen afbreuk doet aan de waarden die het bestemmingsplan beoogt te beschermen. De conclusie luidt dan ook dat de vereiste vergunning kan worden verleend.

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

23

Afbeelding 10: De paardenstal Bron: NS

4.6 Paardenstal In het kader van de in 2008 verleende vrijstelling zijn ‘maatwerkafspraken’ gemaakt. Eén van de afspraken was dat een deel van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing zou worden gesloopt. In ruil daarvoor mocht onder meer 1 nieuwe woning worden gebouwd; deze is ook gerealiseerd. Inmiddels is ruim 10 jaar verstreken en is een groot deel van de plannen gerealiseerd. Daarnaast mocht ten behoeve van de paardenhouderij-activiteiten een nieuwe stal worden gebouwd. De huidige situatie heeft echter geleid tot voortschrijdend inzicht met betrekking tot de voormalige wagenschuur die thans in gebruik is als paardenstal (zie afbeelding 10). De voormalige wagenschuur zou als onderdeel van de plannen worden gesloopt. Dit is om praktische en financiële redenen nog niet gebeurd. De voormalige wagenschuur wordt onder andere gebruikt als stal voor de paarden en schapen en kippen. Tevens doet de voormalige wagenschuur dienst als opslagruimte voor materieel en hooi e.d. Overwegend uit financiële overwegingen, maar ook uit het oogpunt van duurzaamheid is echter de wens ontstaan om geen nieuwe veeschuur te bouwen maar de voormalige wagenschuur te handhaven. De paardenstal ligt binnen de bestemming ‘Wonen’ en heeft een eigen bouwvlak met de functieaanduiding ‘paardenhouderij’ en een maatvoeringsaanduiding die ziet op de maximaal te realiseren bouwhoogte (8,5m).

Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Beschermd Stads- en Dorpsgezicht’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie’ van toepassing. De oppervlakte van het bouwvlak bedraagt 25m x 14m. Zodoende mag de maximale oppervlakte van het gebouw 350m² bedragen. Vanwege de toegekende functieaanduiding zijn de gronden naast wonen tevens bestemd voor paardenhouderij, waarbij maximaal 15 paarden mogen worden gehouden. De bestaande oppervlakte van de huidige loods bedraagt volgens opgave van de gemeente 16mx25m = 400m².

24

Het verschil tussen de oppervlakte aan bebouwing die op grond van het bestemmingsplan is toegestaan en de feitelijk aanwezige bebouwing bedraagt zodoende 50m². Om de bestaande loods in overeenstemming te laten zijn met het bestemmingsplan zou het bestaande gebouw met 2m moet worden versmald; dit zou leiden tot een kapitaalsvernietiging ten bedrage van ten minste € 62.000 excl. BTW. Vanuit deze nieuwe inzichten is de wens ontstaan om de bestaande wagenschuur / paardenstal in zijn huidige vorm te handhaven. Aangezien hiermee wordt afgeweken van de eerdere maatwerkafspraken doordat minder oppervlakte aan vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, wordt hierna stil gestaan bij die maatwerkafspraken en de vraag in hoeverre daarin het aantal sloopmeters leidend is (geweest). De afspraken inzake het overeengekomen maatwerk zijn beschreven in de Ruimtelijke Onderbouwing 2007. Op pagina 15 staat een overzicht van de te behouden en de te slopen bebouwing. De bestaande paardenstal betreft de voormalige wagenschuur. Overigens staat daarover per abuis vermeld dat deze een oppervlakte heeft van 433m²; dit had 400m² moeten zijn. In de oorspronkelijke plannen was uitgangspunt dat de voormalige melkveestal en de wagenschuur zouden worden gesloopt. Ten behoeve van de paardenhouderij mocht een nieuwe vee-/paardenstal worden gebouwd met een oppervlakte van x = m².

De eveneens in het op pagina 15 van de Ruimtelijke Onderbouwing opgenomen overzicht genoemde voormalige melkveestal (oppervlakte 561m²) is gesloopt als onderdeel van de maatwerkafspraken inzake ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Ook zijn, zoals bekend diverse herstelmaatregelen voor natuur en het landschap gerealiseerd en is de waterhuishouding verbeterd. In aansluiting op de ruimte - voor ruimte-regeling - is in ruil voor dit pakket aan maatregelen medewerking verleend aan de bouw van 1 nieuwe woning. De grondslag voor het maatwerk is beschreven op p. 27 van de Ruimtelijke Onderbouwing 2007, waar hier het volgende over wordt vermeld: ‘Het plan sluit aan op de regeling ruimte voor ruimte. Maar naast sloop, herbouw en renovatie worden diverse andere verbeterpunten in het totale plan geïntegreerd. Er wordt landbouwgrond in gebiedseigen natuur omgevormd en er worden oude kenmerkende landschapselementen hersteld. In de lijn van de maatwerkgedachte wordt hiervoor compensatie gevraagd.

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

4.6.1 Maatwerkafspraken

De initiatiefnemers vragen dit in de vorm van extra ruimte voor bijgebouwen. Enerzijds, en voor het grootste deel omdat deze bijgebouwen nodig zijn voor stalling van vee (toevoeging: schapen en paarden) en onderhoudsmachines t.b.v. het duurzaam beheer van de bijbehorende grond (voor hobbymatig agrarisch gebruik), anderzijds en slechts voor een klein deel omdat de wens bestaat om een atelier te hebben, voor het uitoefenen van het beroep van initiatiefnemer als interieurarchitect.” Op p. 35 van de Ruimtelijke Onderbouwing 2007 zijn de plannen getoetst aan het provinciaal beleid dat naast het algemene principe dat in ruil voor sloop (ten minste 1000m²) van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, ook ruimte biedt voor maatwerkoplossingen:

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

25

“ Bij ruimte voor ruimte is in speciale situaties maatwerk mogelijk, waarbij als voorwaarde geldt dat uiteindelijk sprake is van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Een voorbeeld van maatwerk is de situatie waarin minder dan 1000m² wordt gesloopt maar toch voldoende aanvullende kwaliteitswinst wordt behaald (bijv. natuur- en landschapsontwikkeling)……..” Over het hiervoor genoemde maatwerkprincipe bij de ruimte voor ruimteregeling zegt de handleiding in paragraaf 4.10 o.a. het volgende: Als niet wordt voldaan aan het oppervlaktecriterium (1000m²) dan kan er toch aanleiding zijn om de bouw van een extra woning toe te staan als de afwijking ten opzichte van dat criterium niet groot is en er een extra kwaliteitsimpuls tegenover staat. Een kwaliteitsimpuls kan zich bijv. uiten in restauratie van (bij)gebouwen (toevoeging: zo zijn de historische wagenberging annex zomerhuis op speciaal verzoek van de Provincie gehandhaafd), het verbeteren van een historische erfindeling (toevoeging: zoals is gedaan met het verplaatsen van de hooiberg) of herstel van landschappelijke elementen.” In de met het oog op de verleende vrijstelling door de Provincie Utrecht verleende Verklaring van geen Bezwaar (10 juni 2008, kenmerk 2008INT224228) wordt eveneens ingegaan op de maatwerkafspraken.

Hieruit blijkt dat hoewel niet wordt voldaan aan de minimale te slopen oppervlakte van 1000m² in onderhavige situatie toepassing van maatwerk verantwoord is: “ Weliswaar wordt er circa 1000m² voormalige, cultuurhistorisch niet belangrijke, agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt doch door de toevoeging van nieuwe bebouwing, zoals het als atelier beoogde pand (toevoeging: 50m²) en de nieuwe veestalling (toevoeging: 230m²) blijft de omvang van de ontstening onder de in het streekplan genoemde minimale maat van 1000m². De vraag die nu voorligt is, of er in de voorliggende situatie zodanige bijzondere omstandigheden in het geding zijn, dat de toepassing van maatwerk verantwoord is. “ De Provincie stelt vervolgens in de Verklaring van Geen Bezwaar dat maatwerk verantwoord is omdat het totale plan zeer zorgvuldig is uitgewerkt met hulp van o.a. de boerderijenstichting en voorziet in diverse maatregelen ter verbetering van de kwaliteit en belevingswaarde van het landschap en betekenisvolle maatregelen voor de waterhuishouding en ontwikkeling van de beoogde natuurwaarden, wat een toevoeging / verrijking betekent voor de belevingswaarde en recreatieve aantrekkelijkheid c.q. verscheidenheid van het Vechtgebied. Het plan past zodoende in het relevante rijks- en provinciale beleid, aldus de Provincie. Daarop wordt de gevraagde Verklaring van Geen Bezwaar wordt verstrekt.

Voor het antwoord op de vraag in hoeverre voor de gemeente de hoeveelheid sloopmeters destijds maatgevend is geweest voor de maatwerkafspraken, is de beantwoording van het principeverzoek relevant. Hieruit blijkt dat voor de gemeente bij de beoordeling van het oorspronkelijke plan ruimtelijke kwaliteit leidend was en pas in tweede instantie het oppervlak en volume aan bebouwing. Zie hiervoor de reactie op het Principeplan d.d. 24 augustus 2006, onder punt V: “ welk uitgangspunt staat centraal in de toetsing?”: “de oppervlakte en inhoud van de bebouwing komen op de tweede plaats”. Ook voor de gemeente is het realiseren van ruimtelijke kwaliteit leidend; kwaliteit gaat vóór sloopmeters.

26

4.6.2 Binnenplanse afwijkingsbevoegdheid

Op grond van het bestemmingsplan mag – ter plaatse van de bestaande paardenstal – een gebouw worden gerealiseerd van 14mx25m= 350m². De voormalige wagenschuur heeft echter een oppervlakte van 400m².

Om het bouwvlak aan te passen aan het bestaande gebouw zou de bouwgrens 2m verschoven moeten worden. Een dergelijke verschuiving kan in beginsel worden gezien als ‘geringe aanpassing’. Daarnaast biedt het bestemmingsplan in artikel 21.1.1 de mogelijkheid aan Burgemeester en wethouders om een omgevingsvergunning te verlenen voor het veranderen van de voorgeschreven maatvoeringen voor bouwwerken met ten hoogste 10% (het voorontwerp bestemmingsplan Nieuwersluis 2019 hanteert 15%), indien in verband met ingekomen bouwplannen deze veranderingen noodzakelijk zijn. Dit betekent dat met toepassing van deze vrijstellingsbevoegdheid vergunning kan worden verleend voor een gebouw met een oppervlakte van 350 + ((350*0,1)=35) = 385m². Om gebruik te kunnen maken van deze regeling zou het bestaande gebouw met 15m² moeten worden verkleind. De kosten hiervan (geraamd op € 62.000 excl. BTW) staan echter niet in redelijke verhouding tot de ruimtelijke winst die hiermee te behalen valt. Zeker gelet op het feit dat het bestaande gebouw bovendien veel lager (ruim 2m lager) is dan de 8,5m die het bestemmingsplan toestaat. De volumes van de bestaande en de op basis van het bestemmingsplan toegestane bebouwing zijn ondanks een kleinere footprint vergelijkbaar.

Hoewel de afwijking gering is en het bestemmingsplan aanknopingspunten biedt om met toepassing van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid medewerking te verlenen, is door de gemeente aangegeven dat zij van mening is dat, gelet op de eerdere maatwerkafspraken, een zorgvuldige afweging dient te worden gemaakt. Daarbij heeft de gemeente aangegeven dat een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo.

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Het bestemmingsplan biedt in artikel 21.1.1 onderdeel b de mogelijkheid aan Burgemeester en wethouders om via een omgevingsvergunning (ontheffing te verlenen) in geringe mate af te wijken van het bestemmingsplan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bebouwingsgrens of een weg nader te bepalen, indien bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan redelijk, gewenst en/of noodzakelijk is.

Met het oog op die vergunning kan, aanvullend op hetgeen hiervoor reeds is opgemerkt over de gevraagde afwijking in relatie tot het bestemmingsplan, nog worden opgemerkt dat er door de jaren heen blijk is gegeven van een zeer duurzaam gebruik van energie en materialen bij de realisatie en het beheer en onderhoud van Vecht & Schans. Het duurzaam in stand laten van bestaande bebouwing en hergebruik sluiten niet alleen aan bij deze principes maar ook bij de gemeentelijke visie op besparing op natuurlijke hulpbronnen. Bovendien kan worden opgemerkt dat sinds in 2008 vrijstelling werd verleend de ecologische waarde van het gebied wezenlijk is toegenomen. Bovendien is het grondgebied van Vecht & Schans met 1ha uitgebreid. Ook deze gronden worden inmiddels beheerd volgens de principes van extensief agrarisch en biologisch natuurbeheer.

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

27

28

Tevens is hierop beplanting aangebracht in de vorm van 66 knotwilgen, die zoals beschreven in de aanvraag voor (onder meer de knotwilgen) hiervoor reeds aangegeven, zijn aangeplant in het kader van landschapsherstel en recreatieve beleving maar bovendien deel uitmaken van de cultuurhistorische waarden die in het gebied aanwezig zijn binnen het oorspronkelijke landschap van de Hollandse Waterlinie met zijn verdedigingswerken.

Gelet op het voorgaande wordt u daarom verzocht om een omgevingsvergunning te verlenen die voorziet in het behouden van de bestaande paardenstal. Als voorwaarde voor vergunningverlening zou kunnen worden voorzien in een voorwaarde die ziet op de duurzame instandhouding van de (nieuw gerealiseerde) natuurwaarden op de in 2016 van de Provincie Utrecht aangekochte gronden.

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Deze knotwilgen vertegenwoordigen niet alleen een cultuurhistorische en landschappelijke waarde, maar bovenal vervullen deze een zeer hoge ecologische waarde. In de luwte van deze bomen, heeft zich mede dankzij de in het kader van de planontwikkeling uitgevoerde maatregelen ter verbetering van de waterhuishouding, een krabbescheervegetatie kunnen ontwikkelen die dient als voortplantingsplaats van de strikt, want op grond van bijlage IV Habitatrichtlijn beschermde, en zeldzame libellensoort ‘groene glazenmaker’.

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

29