4. Bod Portaal 2022.pdf

Bod voor 2022 en doorkijk naar 2026 gemeente Stichtse Vecht

Voor u ligt het bod voor 2022. Hierin leggen we de keuzes van Portaal aan u voor vanuit ons organisatie perspectief, maar ook vanuit dat van uw gemeente. Wat de toekomst ons brengt weten we niet. Na de Tweede Kamerverkiezingen in maart belandden we in een, op zijn zachtst gezegd, moeizame kabinetsformatie. Met verrassende wendingen en ‘schuivende panelen’. Hoewel de panelen het komende jaar nog blijven schuiven, vertrouwen wij erop dat we samen flexibel genoeg zijn om mee te bewegen met de actualiteit. Natuurlijk, de nieuwe koers is van invloed op onze investeringsruimte en de maatschappelijke opgave die we vanuit de landelijke politiek gaan invullen. De optelsom van alle maatschappelijke opgaven is financieel niet haalbaar en hierin staan we voor keuzes. Maar deze keuzes maken we samen. Met de andere corporaties, huurdersorganisaties en waar mogelijk met zorgorganisaties. Want Portaal staat voor bijdragen aan goed samenleven. Om dit te kunnen doen is een goede samenwerking en gezamenlijke betrokkenheid van groot belang. Met u als onze belangrijkste partner. Maar daarnaast ook met onder andere zorg- en welzijnsorganisaties, waarmee we in gesprek zijn. Van de gemeente verwachten wij een bijdrage in het realiseren van de invulling van de thema’s. De wederkerigheid omschrijven we gezamenlijk in de prestatieafspraken. Samen met u willen we in gesprek gaan over ons bod.

Van onze Huurdersraad hebben wij op 11 mei 2021 schriftelijk input ontvangen met betrekking tot hun wensen en deze zijn meegenomen in ons activiteitenoverzicht. 2

Inhoud van ons Bod In dit bod hebben we het activiteitenoverzicht van Portaal voor de gemeente Stichtse Vecht opgenomen. Dit biedt u een concreet overzicht van onze belangrijkste volkshuisvestelijke activiteiten in 2022 en 2023 en een overzicht van onze voornemens voor de jaren 2024-2026. We sluiten daarmee aan op de voorgeschreven onderwerpen uit de Woningwet. Dit jaar volgt ons bod de nieuwe volkshuisvestelijke prioriteiten voor de jaren 2021-2025.

1

4

7

Investeren in leefbaarheid - door differentiatie van wijken, ontmoeting tussen bewoners en sociaal beheer

Realiseren van wonen met zorg - door passende woonvormen en samenwerking

2

5

Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie

Bijdragen aan de bouwopgave - door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen

3

6

Zorgen voor betaalbaarheid door inzet van lokaal maatwerk

Huisvesten van spoedzoekers - door tijdelijke oplossingen en minder conventionele wijzen van huisvesting

Financiën

3

Vertrekpunten Goed samenleven is een van de grootste uitdagingen van deze tijd. Steeds meer mensen van verschillende achtergronden wonen samen in onze wijken. Ook mensen die het moeilijker vinden om mee te draaien in deze maatschappij vinden er hun plek. Mensen die op hun eigen manier leven, met eigen gewoonten. Elkaar respecteren en elkaar vinden, is belangrijker dan ooit. De coronacrisis maakt nog eens duidelijk hoe belangrijk het is om te leven in een goede buurt, waar mensen elkaar een helpende hand kunnen bieden als dat nodig is. Samenleven (van bewoners) en samenwerken (met organisaties en zo mogelijk ook bewoners) is daarmee de rode draad van het ondernemingsplan. Daarbij krijgt de inclusieve buurt veel aandacht, maar verliezen we ook duurzaamheid niet uit het oog. En uiteraard blijven we als Portaal werken aan zoveel mogelijk woningen om het woningtekort te helpen terug te dringen (beschikbaarheid) en aan de betaalbaarheid van woningen; de basis van ons werk. Portaal heeft als kernregio Utrecht e.o. Voor Leiden en Soest hebben we sinds 2017 een ontheffing voor 10 jaar, voor Amersfoort, Arnhem en Nijmegen voor 5 jaar. In totaal zijn we werkzaam in 12 gemeenten. In deze gemeenten is Portaal onmisbaar voor de volkshuisvesting. Samen met de gemeenten en huurdersorganisaties maken we heldere en realistische prestatieafspraken om de gezamenlijke ambitie uit te werken.

We hebben de gemeente nodig om goede voorwaarden te scheppen, om invulling te geven aan programma’s op het gebied van passend wonen, inclusieve buurten en duurzaamheid. We kunnen niet alles tegelijk, overal en zeker niet alleen; op die plekken met de grootste opgave komen we graag samen met de gemeente en huurders tot een concreet plan dat we gezamenlijk uitvoeren. Een wijkgerichte aanpak is daarbij onze standaard.

4

Een aantal principes zijn van belang in de afspraken die we in de prestatieafspraken maken: • Wederkerigheid: De gemeente verwacht veel van ons, maar dan mogen wij ook in het belang van onze huurders iets van u verwachten; • Verkoop in relatie tot nieuwbouw: We verkopen dure, niet passende woningen zodat we passende woningen kunnen bouwen. De plancapaciteit moet groot genoeg zijn, omdat we vertraging oplopen door gebrek aan locaties en vanwege gemeentelijke procedures; • Betaalbaarheid in relatie tot renovatie en verduurzaming. Wij gaan toe naar een meer gedifferentieerde huurprijs en huurverhoging die past bij de betaalbaarheid van verschillende huishoudens en de energieprestaties van de woning; • Prioritering; Op basis van onze wijkmonitor (die gevuld is met lokale en landelijke data) is onze inzet in wijken geprioriteerd (waar gaan we wat doen) en actiegericht (welke interventies). Tevens zijn onderstaande speerpunten uit uw woonvisie (2019) voor ons een belangrijk kader: 1. Nieuwbouwopgave: sturen op 30% sociale huur en 20% middenhuur 2. Wonen met welzijn en zorg: actieprogramma wonen & zorg, inzet op doorstroming, toolkit voor MO in de wijken implementeren 3. Duurzaamheid: warmtevisie/warmteplannen gericht op CO2 neutraliteit 4. Ruimte voor nieuwe woonconcepten; bijvoorbeeld ten behoeve van spoedzoekers

5

1

Investeren in leefbaarheid door differentiatie van wijken, ontmoeting tussen bewoners en sociaal beheer

In Nederland gaat het over het algemeen goed met de leefbaarheid in wijken, maar in sommige wijken dreigt de leefbaarheid achteruit te gaan. Meestal zijn dit wijken met veel corporatiebezit. Woningcorporaties worden gestimuleerd om te investeren in leefbaarheid door wijken te mengen, ontmoeting tussen bewoners mogelijk te maken en door te investeren in sociaal beheer.

•

3. Wat vragen we van de Gemeente Stichtse Vecht •

1. Hoe staat Portaal erin Een samenleving waar iedereen ertoe doet, bestaat uit leefbare en gemengde wijken en buurten waar oude en nieuwe bewoners zich thuis voelen, rekening houden met elkaar naar elkaar omkijken; Dit noemen we inclusieve buurten. De leefbaarheid in veel van onze wijken staat onder druk. Wij geloven dat elkaar ontmoeten en leren kennen leidt tot meer wederzijds begrip, elkaar durven aanspreken en elkaar helpen. Portaal zet de komende jaren daarom steviger in op gemeenschapsvorming. Zo willen we inclusieve buurten creëren waar mensen met uiteenlopende achtergronden zich met elkaar en hun buurt verbonden voelen. Dat doen we op verschillende manieren.

2. Wat bieden we aan •

We werken toe naar leefbare en gemengde buurten. Buurten waar oude en nieuwe bewoners zich thuis voelen en naar elkaar omkijken: inclusieve buurten. We accepteren niet dat bewoners tussen wal en schip vallen, we zoeken naar gebiedsgerichte oplossingen met de gemeente en onze partners. We enthousiasmeren en ondersteunen bewoners om zelf het initiatief te pakken, om naar elkaar om te kijken of bij te dragen aan de leefbaarheid in hun woongebouw, straat of buurt. We hebben sociale woonconcepten i.s.m. gemeente en zorgpartijen die aansluiten bij de woonbehoeften van huidige en toekomstige bewoners.

•

6

Onze vastgoedontwikkeling draagt bij aan inclusieve buurten en faciliteert mogelijkheden voor ontmoeting.

•

•

•

• •

Portaal verwacht van de gemeente een wederkerige relatie bij inclusieve wijken en het verbeteren van de leefbaarheid. Portaal gaat er van uit dat de gemeente haar verantwoordelijkheid neemt in het adequaat schoon, heel en veilig houden van openbare ruimte van de gemeente in de buurten waar sociale huurwoningen staan. Daarnaast pakt ze haar rol voor het laten slagen van sociale woonconcepten. Dit betekent dat: Om inclusieve woonvormen te laten slagen, draagt de gemeente met financiën bij vanuit bijv. WMO of Jeugdzorg door oa bij te dragen aan ontmoetingsruimten en een community coach. In buurten of complexen waar de leefbaarheid onder druk staat en bij renovatie verwachten we vanuit de gemeente en zorgpartijen een stevige bijdrage voor ambulante buurtteams. De inzet verandert van vraaggericht naar preventief. Regie op bouwlocaties om samen op te trekken in het realiseren van een (inclusief) wooncomplex. Bijdrage van de gemeente kan zijn om grondposities voor korte of lange tijd te bestemmen voor het creëren van (gemengde) wooncomplexen voor het opzetten van een inclusieve samenleving. Aan de hand van een gezamenlijke gebiedsvisie aandachtswijken benoemen waar de leefbaarheid achteruit gaat en hier een actieplan voor opstellen Ruimte in de huisvestingsverordening om gerichte woningtoewijzing in te zetten.

Gemeente Stichtse Vecht: • Portaal is aanwezig in onze wijken en buurten, met onze wijkbeheerders, sociaal beheerders en adviseurs. Maar ook met de mensen van ons onderhoudsbedrijf VOC. Al deze medewerkers vormen onze ogen en oren in de wijk. • Het is onze wens om het wijkgericht werken in de gemeente Stichtse Vecht te intensiveren. Zowel samenwerking met de gemeente op het gebied van schoon, heel en veilig. Concreet denken we hierbij aan het maken van gezamenlijke jaarplannen en meer betrokkenheid bij de uitvoeringsnota “Samen schoon, heel en veilig Maarssenbroek” en het vergroenen en verbeteren van de uitstraling van het Antilopespoor • Ook willen we een nauwe samenwerking met korte lijnen met zorgpartijen en sociale wijkteams op het gebied van inclusieve buurten. Het liefst in een multidisciplinair wijkpunt waar alle (zorg) partijen een werkplek hebben. • Portaal heeft de ambitie om, bijvoorbeeld in het kader van Living Lab, een gemengd wonen project te realiseren in Stichtse Vecht.

7

2

Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie Corporaties hebben een opgave in het verduurzamen van de sociale huurwoningvoorraad en moeten aandacht hebben voor kwaliteitsaspecten als veiligheid, gezondheid en wooncomfort. Corporaties zijn ambitieus in het gereed maken van woningen voor de energietransitie en waar nodig in het verbeteren van de kwaliteit en isolatie van woningen. Corporaties zijn betrokken bij initiatieven die bijdragen aan een versnelling van de verduurzaming.

groei naar 2050. Onze financiën beperken onze ambities. We zullen daarom meer inzetten op de meest kostenefficiënte maatregelen (goedkopere euro/kgCO2). Dit zijn bijvoorbeeld zonnepanelen, bewustwording en aansluiting op warmtenetten met een haalbare business case, terugbrengen van de warmtevraag. De opschaling naar meer woningen verduurzamen zal dan later plaatsvinden. Het kan ook zijn dat we de woningen gefaseerd aanpakken en nog een keer terugkomen.

1. Hoe staat Portaal erin

Onze aanpak op CO2-neutraal bestaat uit drie sporen: verduurzamen van het gebouw (eerst isoleren, dan ventileren en daarna de installatie), verduurzamen met de huurder, verduurzaming van de warmtebron.

De verduurzaming van onze woningvoorraad draagt bij aan voldoende betaalbare, kwalitatief goede woningen in leefbare wijken. De kernpunten van onze aanpak: • We werken toe naar een CO2-neutrale woningvoorraad in 2050. Onze duurzaamheidsaanpak is pragmatisch; het belang van onze bewoners staat voorop. • We houden de woonlasten tijdens de energietransitie betaalbaar voor onze bewoners. Zij betalen niet meer woonlasten na verduurzaming dan daarvoor. • We verduurzamen steeds meer vraaggestuurd. Waar mogelijk kunnen bewoners op onderdelen van duurzame maatregelen kiezen. We maken ons er hard voor dat onze bewoners in de wijk meedenken en -werken aan de wijktransitie keuzes. • We zetten duurzaamheid in als katalysator voor gemeenschapsvorming en leefbaarheid. Duurzame bewonersinitiatieven dragen we een warm hart toe en ondersteunen we binnen randvoorwaarden en waar mogelijk. Vanwege de steeds hogere belastingdruk zal Portaal de komende jaren nog niet de snelheid en de aantallen kunnen realiseren die nodig zijn voor een lineaire 8

2. Wat bieden we aan

We bereiken dit door: 1. Reductie van de warmtevraag door de woningen goed te isoleren. We kiezen voor optimale isolatie van onze woningen. Daar waar nodig, maken we woningen geschikt voor lage temperatuur verwarming. Bijvoorbeeld bij een lage temperatuur warmtenet. Ventilatie heeft invloed op de warmtevraag, de gezondheid, het comfort en de energielast van onze bewoners. Daarom is ventilatie een belangrijk onderdeel van onze CO2 strategie. Toepassing bij renovaties staat in de kinderschoenen. We gaan komende jaren de mogelijkheden verkennen. 2. Aansluiting op duurzame bronnen. Ons uitgangspunt is om gebruik te maken van beschikbare warmtebronnen, mits de randvoorwaarden (betaalbaarheid, duurzaamheid en investering) goed zijn en toekomstbestendig. Door zonnepanelen op daken te leggen bij renovatie en nieuwbouw en waar mogelijk aan te sluiten op een duurzaam warmtenet.

3.

Bewust bewonersgedrag. Energiereductie door bewust gedrag is ook een kostenefficiënte energiereductie die we kunnen maken. Dit willen we samen met de gemeente inzetten. Wij betrekken onze huurders actief bij onze projecten, zodat voldoende draagvlak ontstaat. In 2022 starten we een pilot in Arnhem; samen verduurzamen met bewoners, we zetten in op bewustwording en realiseren van individuele en collectieve bewonerswensen.

Daarnaast voert Portaal een aantal innovaties uit. Met ‘Jouw Thuis’ kiezen huurders van eengezinswoningen in de regio’s Eemland, Arnhem en Nijmegen zelf met welke maatregelen de woning duurzamer en comfortabeler wordt. Met de ‘Isolatie Uitdaging’ ondersteunen drie Utrechtse woningcorporaties innovatieve productontwikkeling voor snellere en betere gevelisolatie met minder overlast voor bewoners. In Amersfoort zijn twee proeven uitgevoerd met een hoogwaardige spouwmuurisolatie, die eenvoudig is aan te brengen en een heel hoge isolatiewaarde heeft. Ook onderzoeken we de mogelijkheden van circulair en klimaatadaptatie om dit op termijn breder te kunnen toepassen. Portaal anticipeert op aankomende wetgeving door in pilots te verkennen wat het betekent om aan die wetgeving te voldoen. Denk voor circulariteit aan toepassing van circulair beton, bouwen in hout, demontabel bouwen en vastleggen van materialen. Voor klimaatadaptatie gaat het om toepassen van zoveel mogelijk groen in combinatie met verminderen van verharding, testen met ontkoppeling van het riool en het toepassen van ons hittebeleid. Daarnaast hebben we quick wins geïmplementeerd van (bijna) gratis maatregelen in onze projecten. 9

3. Wat vragen we van de Gemeente Stichtse Vecht We staan niet alleen voor deze duurzaamheidsopgave. Ook gemeentes hebben hier een rol in. We moeten en willen dit, samen met onze huurders en de stakeholders in onze wijken vormgeven. Aan onze huurders en gemeente vragen we een bijdrage in het ophalen van draagvlak voor wijkplannen die worden gemaakt. We zien het tripartite overleg als een waardevolle plek om wijkplannen af te stemmen. Als we in dit overleg tot een gezamenlijk standpunt komen, verwachten we dat de gemeente daarna de regie neemt om steun bij bewoners op te halen voor de plannen naar een aardgasvrije wijk. Portaal en de huurdersorganisatie zijn medeverantwoordelijk voor het draagvlak onder de huurders. Het is niet onze taak om draagvlak op te halen bij particuliere eigenaren in de wijk. • • •

• • •

We willen per wijk weten welke mogelijke duurzame warmtebron beschikbaar is; TransitieVisieWarmte, inclusief wijktransitieplannen; Duidelijkheid wie welke kosten gaat dragen na de uitvoering van de wijktransitieplannen; Doelmatige besteding van middelen en een rechtvaardigheidsprincipe dat corporaties zeker niet meer gaan bijdragen aan de transitie dan particuliere eigenaren; Actieve rol in de bewustwording van bewoners (inclusief huurders) bij de energietransitie, bijvoorbeeld met een energiecampagne vanuit de gemeente; Gedegen participatie bij gemeentelijk traject voor het aardgasvrij maken van wijken, welke leidt tot draagvlak bij bewoners; Goede randvoorwaarden voor aansluiting op een warmtenet. Zowel in energielasten voor onze huurders, nu en in de toekomst, de reductie van de CO2 footprint en een rendabele investering.

Overige aandachtspunten t.b.v. de gemeente Stichtse Vecht: • Daar waar regelgeving (bijv. welstandseisen) een belemmering vormt voor verduurzaming, deze wegnemen;

10

• •

•

Aanspreken van netbeheerders op een bijdrage van hun kant (bv. geen kosten doorberekenen bij gasafsluiting en of netverzwaring) Bij nieuwbouwprojecten wil Portaal zich inzetten om duurzame mobiliteit mogelijk te maken en te stimuleren bij bewoners. Wij pleiten voor realistische parkeernormen en het voorkomen van leegstand. Dit leidt tot inefficiënte inzet van onze middelen die wij liever benutten om de duurzaamheidsdoelstellingen te behalen. We zien duurzame mobiliteit als maatwerk per buurt en wijk. Het moet aansluiten bij de wensen van huurders en de gemeente. We denken daarbij o.a. aan gebruik van (elektrische) deelauto’s en deelfietsen, aanleg van laadpalen. Wij verwachten van de gemeente een visie op duurzame mobiliteit gecombineerd met een lagere passende parkeernorm voor de sociale huurwoningen.

Gemeente Stichtse Vecht: 1. Renovaties: • In Q4 2022 start de renovatie van 48 woningen aan de Huygens/ Visserstraat eo. • Daarnaast heeft Portaal renovatie- en herontwikkelingsplannen voor de Atlantische Buurt. • In de jaren 2024 t/m 2026 worden 187 woningen op hoog niveau gerenoveerd; waaronder de boven-benedenwoningen aan de Plesmanlaan en 8 woningen aan de Rembrandtlaan. • Jouw Thuis kan een goede oplossing zijn voor de renovatie van de oudere eengezinswoningen. We onderzoeken deze optie, maar hebben nu nog geen concreet pilot project in de gemeente Stichtse Vecht. 2. Bewonersgedrag en huurdersinitiatieven: • Portaal doet mee aan het Project “Energiebox” waardoor jaarlijks ca. 100 huurders van Portaal adviezen krijgen op het gebied van energiebesparing.

11

3

Zorgen voor Betaalbaarheid door inzet van lokaal maatwerk Corporaties hebben als kerntaak het huisvesten van personen die door hun inkomen niet in staat zijn zelfstandig te voorzien in passende huisvesting. Het aantal huishoudens dat op basis van hun inkomen dient te worden gehuisvest in een woning met een huur onder de aftoppingsgrens is toegenomen. Corporaties worden geacht optimaal gebruik te maken van de instrumenten die zij in handen hebben om de lagere inkomens een betaalbare woning te bieden en maatwerk te leveren in lokale of persoonlijke situaties die daarom vragen.

1. Hoe staat Portaal erin Bij passend wonen focussen we op betaalbaarheid van onze huidige huurders en oplossingen voor mensen die nu nergens kunnen wonen. Onze bijdrage leveren we ten behoeve van al onze bewoners. Daarom staat solidariteit in onze aanpak centraal. Dit betekent voor ons dat iedereen bijdraagt naar draagkracht. We vinden het eerlijk dat de huurprijs meebeweegt met het inkomen. Ook als dat betekent dat je meer betaalt voor dezelfde woning dan je buurman omdat die minder te besteden heeft. Andersom geldt hetzelfde: Gaat het jou wat minder goed, kun je ook rekenen op een lagere huur. Bereid zijn om te verhuizen als je die grote eengezinswoning niet meer nodig hebt, is ook een vorm van solidariteit. Wat we nooit uit het oog verliezen: Een betaalbare woning geeft bestaanszekerheid. Daar spannen we ons maximaal voor in. Een dak boven je hoofd en je rekeningen kunnen betalen.

2. Wat bieden we aan We bieden passende huisvesting voor mensen met lage en middeninkomens. Ons streven is dat bewoners woonlasten betalen die bij het besteedbaar inkomen passen. 12

Huurbeleid bij mutatie: • Portaal voert momenteel een 2-huren beleid met een streefhuurpercentage van gemiddeld 80% max. redelijk. • We sturen op 10% toewijzen aan middeninkomens. • Per 1 januari 2022 worden de DAEB-inkomensgrenzen gedifferentieerd. Mede door deze ontwikkeling passen we het huurbeleid bij mutatie mogelijk aan. Dit doen we uiteraard in overleg met onze Huurdersorganisaties. Jaarlijkse huuraanpassing: • Elk jaar besluit Portaal of ze per 1 juli de huren aanpast. Dat doen we volgens wettelijke regels en in overleg met onze Huurdersorganisaties. • We passen de huur aan omdat de prijzen stijgen. Ook Portaal heeft elk jaar te maken met stijgende kosten. • Portaal vraagt een inkomensafhankelijke huuraanpassing. De meeropbrengsten gebruiken we voor investeringen. In 2021 besloot de Tweede Kamer tot een huurverlaging en een huurbevriezing. In een nieuw regeerakkoord worden mogelijk nieuwe afspraken gemaakt. Portaal volgt uiteraard de wettelijke kaders. Onze inzet bij betalingsproblematiek: • Portaal werkt actief aan het voorkomen van betalingsachterstanden van onze huurders. • Sinds 2019 zijn we gecertificeerd voor het keurmerk Sociaal Verantwoord Incasseren. • Voor individuele kwesties, vanuit de sociale huur en de vrije sectorhuur, hebben wij de commissie ‘Huurmaatwerk’.

• Portaal levert een belangrijke bijdrage aan de ketensamenwerking met de gemeente, collega-corporaties, wijkteams en schuldhulpverlening.

3. Wat vragen we van de Gemeente Stichtse Vecht •

• •

Samen met de gemeente, vanuit hun verantwoordelijkheid in de armoedebestrijding en het voorkomen van schuldenproblematiek, meer maatwerk toepassen voor huishoudens met een specifiek betaalbaarheidsrisico. Zoals: o Actieve inzet op gemeentelijk minima- en armoedebeleid; o Voorlichting over diverse regelingen op gebied van armoedebestrijding, Voortzetting van de samenwerking op ‘Vroeg signalering’. Ondersteuning in nationale lobby voor borgen betaalbaarheid;

Om de woonlasten voor onze huurders betaalbaar te houden, vragen we van de gemeenten om ook de lokale lasten gematigd te laten stijgen.

Gemeente Stichtse Vecht: Een eenpersoonshuishouden betaalt in Stichtse Vecht in 2021 € 396,- aan rioolheffing en afvalstoffenheffing en een meerpersoonshuishouden € 572,- Dit is het hoogste bedrag in vergelijking met alle andere gemeenten waar Portaal bezit heeft en een stijging van 11,1% ten opzichte van 2020. Er is een mogelijkheid tot kwijtschelding van inkomens op bijstandsniveau of lager. Een groot deel van onze doelgroep komt hiervoor niet in aanmerking of is onbekend met deze regeling. Wij vragen de gemeente Stichtse Vecht hierop in te zetten.

13

4

Realiseren van wonen met zorg door passende woonvormen en samenwerking Een deel van de mensen die in de corporatiesector woont of daar wil wonen, heeft een zorg- en/of ondersteuningsvraag. Dit zijn vooral (kwetsbare) ouderen, mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, mensen met psychiatrische klachten en/of mensen uit de maatschappelijke opvang. Woningcorporaties worden gestimuleerd om te investeren in woonvormen voor mensen met een zorgbehoefte en in samenwerking met partijen op lokaal niveau.

•

1. Hoe staat Portaal erin

Stimuleren van Doorstroming: • In samenwerking met onze huurdersorganisaties heeft Portaal een gereedschapskist doorstroming ontwikkeld. • Acupunctuur: met bewoners en partners in de wijk gaan we in gesprek over nieuwe ontwikkelingen. We achterhalen de doorstromingswensen en -mogelijkheden in de wijk.

• •

• • •

We investeren in woonconcepten die passen bij de verschillende doelgroepen en hun (toekomstige) zorgbehoeften. We hebben een gedifferentieerde vastgoedvoorraad die past bij de diverse doelgroepen. Zo realiseren we vaker wijk specifiek en vraag gestuurd samen met partners en bewoners: Acupunctuur voor de wijk. We zorgen voor ‘Laatste Kansbeleid’ van huisuitzettingen om daarmee dak- en thuisloosheid te voorkomen. We kijken samen met zorgorganisaties om naar kwetsbare bewoners die uitstromen door de extramuralisatie. We stimuleren passend wonen voor al onze huurders, dit doen we o.a. door het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt.

2. Wat bieden we aan •

14

Woonconcepten die passen bij de doelgroep passend bij een woonzorganalyse die is vertaald in een woonzorgvisie.

• •

Wooncoaches welke in samenwerking met gemeente en andere corporaties worden betaald. Zie verder lokale uitwerking In gezamenlijkheid optrekken met gemeente voor inzet van WMO gelden bij renovatie of nieuwbouw. Onze wijkmonitor (externe/interne data) waarin de aandachtswijken met zorg gerelateerde vraag in kaart zijn gebracht welke naast de woonzorgvisie gebruikt kan worden

3. Wat vragen we van de Gemeente Stichtse Vecht •

•

We verwachten dat de gemeente regie neemt in het inzetten van haar financiële middelen voor het sociaal domein, vanuit de WMO en de financiële ruimte voor Jeugdzorg. Ambulante inzet regelt waar nodig ten behoeve van leefbaarheid. Meer inzet van welzijnswerk. Samenwerkingsverbanden smeden tussen zorgorganisaties, zorgkantoor, corporaties en gemeente. In wijkvisies vastleggen waar de gezamenlijke inzet plaats moet vinden. Wijken aanwijzen in de woonzorgvisie, van waaruit een gezamenlijke probleemanalyse kan worden opgesteld, deze partijen indien mogelijk laten mee tekenen met de prestatieafspraken;

•

•

•

Wooncoaches ter bevordering van doorstroming instellen en mede financieren. Daarnaast maatregelen treffen ten behoeve van doorstroming, hiervoor financiën beschikbaar stellen. WMO gelden in afstemming met Portaal en andere corporaties inzetten voor aanpassingen in de woningen van mensen met een zorgvraag. Gezamenlijk afwegen wanneer deze kosten boven een drempelbedrag uitkomen om doorstroming te bevorderen. Ondersteuning in o.a. grondposities of leegstaand vastgoed om de opgave van het huisvesten van statushouders te bespoedigen.

Gemeente Stichtse Vecht: Het instrument Wooncoach passen wij al gezamenlijk toe. De Wooncoach begeleidt met name oudere huurders uit eengezinswoningen naar een meer geschikte woonvorm. Op basis van de resultaten van de pilot, zetten we dit instrument regulier in vanaf 2022 Met extra inzet van doorstromingsmaatregelen, zoals de regeling van groot naar beter en de beperkte huursprong van € 50,- optimaliseren we de verhuisketens. Daarbij is het ook belangrijk om gezamenlijk in te zetten op het toevoegen van kwalitatief aantrekkelijk aanbod voor senioren om naar door te stromen. Portaal werkt samen met zorgpartij Careyn aan een nieuwbouw initiatief op het Harmonieplein. We willen samen aan de slag met de actiepunten die uit de nieuwe woonzorgvisie komen die in 2021 wordt opgesteld. Portaal neemt naar rato van haar marktaandeel haar verantwoordelijkheid in het huisvesten van vergunninghouders en uitstroom uit de MOBW. We streven daarbij naar een evenwichtige spreiding over ons woningbezit in de verschillende wijken (ca. 30% van de mutaties wijzen wij toe aan bijzondere doelgroepen). Portaal is al vele jaren medefinancier van Buurtbemiddeling. De inzet van het Laatste Kans Beleid wordt gezamenlijk opgepakt. Het is onze wens om aanvullend hierop vanaf 2022 een Casemanager Woonoverlast te hebben in Stichtse Vecht.

15

5

Bijdragen aan de bouwopgave door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen

De vraag naar sociale huurwoningen is onverminderd groot. De gemiddelde inschrijftijd en actieve zoektijd lopen op. De versnelling van de nieuwbouw van sociale huurwoningen blijft ook langere tijd nodig, daarom is het essentieel dat corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties samen aan de lat staan om de bouw te bewaken en aan te jagen, daarbij aandacht hebbende voor de behoefte van de doelgroep.

1. Hoe staat Portaal erin Groei van het aantal sociale huurwoningen is een duidelijke wens vanuit al onze stakeholders, vanuit de woningbehoefte en vanuit onze eigen ambities.

2. Wat bieden we aan Portaal wil groeien en daar zetten we stevig op in: minimaal 52.000 sociale huurwoningen en 3.000 vrije sector huurwoningen in 2030. Per gemeente zullen de aantallen en het tempo van elkaar verschillen. Portaal bouwt nieuwe woningen om ons bezit te transformeren naar woningen die beter aansluiten bij de wensen en behoeften van onze doelgroepen. Ons accent ligt daarbij op 3-kamer woningen van circa 65 m2. We hebben te maken met steeds meer kleine huishoudens (een- en tweepersoons, o.a. jonge starters en senioren) waardoor we ook kleiner bouwen. Samen met de gemeente en huurdersorganisaties denken we na over manieren om de bouw aan te jagen. We nemen onze verantwoordelijkheid, maar blijven realistisch. Het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen is een ingewikkeld, langdurig en kostbaar proces.

16

Versnelling realiseren we door meer te standaardiseren en conceptwoningen te gebruiken van onze ketenpartners. Daarnaast past Portaal innovatieve oplossingen toe, zoals het ontwikkelen van tijdelijke en flexibele woonproducten. Ook kopen wij om diezelfde reden soms bestaande woningen aan of transformeren wij panden tot woningen die eerst een andere bestemming kenden. Bijsturen doen we ook via verkoop. We willen de kleinere en goedkopere woningen behouden. We verkopen vooral grotere (eengezins)woningen, omdat die minder goed passen bij de doelgroepen van de toekomst. De focus zal grotendeels komen te liggen op de verkoop van de duurste woningen. Daardoor kunnen we soms wel 2 woningen nieuw bouwen zodat niet alleen de verkoopwoning een (nieuwe) doelgroep dient maar er ook 2 nieuwe woningen bij komen. Dat is 1 staat tot 3. We zorgen natuurlijk wel voor voldoende voorraad van grote woningen voor huishoudens die dat wel nodig hebben. In gemeente Stichtse Vecht werken we met koopvoorrang. Huurders krijgen de mogelijkheid om met voorrang een sociale huurwoningen te kopen. De positieve ervaringen hiervan willen we ook gaan inzetten in andere gemeenten. Portaal verhuurt een beperkt deel van haar bezit in de vrije sector om zo ook middeninkomens te kunnen bedienen. Deze woningen verhuren wij zoveel mogelijk met een huurprijs waarmee deze bereikbaar zijn voor middeninkomens.

Ontwikkeling aantal sociale huurwoningen

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Stand per 1 jan.

3.643

3.641

3.653

3.664

3.652

3.660

Stand per 31 dec.

3.641

3.653

3.664

3.652

3.660

3.694

Nieuwbouw

0

26

36

6

50

50

Aankoop

3

1

0

1

2

1

Verkopen

-5

-15

-25

-19

-20

-17

Sloop

0

0

0

0

-24

0

Totaal

-2

12

11

-12

8

34

3. Wat vragen we van de Gemeente Stichtse Vecht •

Mutaties

Gemeente Stichtse Vecht: Portaal heeft in Stichtse Vecht een groeiambitie, waarbij we onze voorraad optimaliseren. Niet alle projecten staan in de tabel, alleen de zogenaamde “harde” projecten. Voor een groei van onze voorraad is het uiteraard belangrijk dat de geplande nieuwbouwproductie (en liefst nog meer) wordt behaald. De wachttijden voor woningzoekenden zijn veel te lang, ca 12 jaar, en de woningvoorraad sluit onvoldoende aan bij de behoefte. Ontwikkelingen en kansen bespreken we gezamenlijk aan de “ontwikkeltafel sociale woningbouw”. De gemeente zal zorgen dat de corporaties bij ontwikkelingen aan boord zijn en bemiddelt indien nodig tussen corporaties en ontwikkelaars. Portaal wil heel graag sociale huurwoningen en middenhuur realiseren op de locaties Planetenbaan (meegenomen in 2025 en 2026) en Zuilense Vecht (nog niet meegenomen) en vraagt hierbij nadrukkelijk de ondersteuning van de gemeente. We verkopen met name woningen die minder goed passen in onze portefeuille (aangebroken VVE’s en grote, dure eengezinswoningen die niet langer passend zijn voor onze doelgroep).

•

•

•

Om in samenwerking de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te vergroten, doen wij een dringend beroep op de gemeente om zich in te spannen voor: Samen met Portaal en de andere corporaties en huurdersorganisaties nadenken over manieren om de bouw van sociale huurwoningen aan te jagen. Hiervoor de ontwikkeltafel sociale woningbouw actiever inzetten Voldoende nieuwbouwlocaties en te transformeren gebouwen, zodat we kunnen transformeren naar de gewenste portefeuille en de woningen die niet passend zijn kunnen verkopen en voldoende sociale voorraad behouden. De verkoopwoningen zijn interessant voor de middeninkomens en zorgen voor doorstroming; Voldoende gemeentelijke capaciteit voor het accuraat toepassen van procedures en waar mogelijk versnellen. Vertraging in de afhandeling door gemeente betekent vertraging van oplevering van nieuwbouw en in het ergste geval afstel van nieuwbouw door toenemende kosten als gevolg van lange procedures; Het naleven van de woonvisie en gezamenlijk optrekken in ontwikkelingen met name daar waar het ontwikkelen van sociale huur door commerciële projectontwikkelaars onder druk staat.

Andere relevante aandachtspunten: • Het maken van afspraken over het aandeel sociale huurwoningen op locaties waarvan de gemeente geen eigenaar is; • Een realistisch en pragmatisch parkeerbeleid bij de realisatie van sociale huurwoningen. Dit betekent voor woningcorporaties een parkeernorm die aansluit bij het autobezit van de bewoners. Parkeren kan gezien de druk op budgetten bij de corporatie en de huurders niet gebouwd zijn, maar bevindt zich op openbaar gebied; • Het meewerken aan innovatieve woonproducten om inclusieve buurten te realiseren;

17

6

Huisvesten van spoedzoekers Onder andere door woning schaarste ondervindt een groot deel van de spoedzoekers moeilijkheden bij het vinden van een woning. Veel spoedzoekers zijn primair aangewezen op een woning in de sociale huursector. Zij beschikken niet over voldoende geld, een onvoldoende groot sociaal netwerk of genoeg inschrijfduur met behulp waarvan op korte termijn een woning kan worden betrokken. Van de woningzoekenden verwacht 30% in een onhoudbare situatie terecht te komen, zoals bijvoorbeeld dak- of thuisloosheid, als ze niet binnen 3 maanden een woning vinden. Het aantal mensen dat zich al in deze situatie bevindt, neemt toe.

1. Hoe staat Portaal erin Er is sprake van een wooncrisis. Veel starters zoeken tevergeefs een betaalbare woning. Mensen die in moeilijke omstandigheden verkeren (bv. gescheiden, werkloos of in de crisisopvang) moeten lang wachten op betaalbare woonruimte. Het aantal daklozen is sinds 2009 meer dan verdubbeld. We willen ons extra inzetten voor mensen die plotseling op straat komen te staan. We ontwikkelen nieuwe perspectieven en innovatieve oplossingen door strategische allianties en intensieve samenwerkingsverbanden aan te gaan. We verwachten daarbij dat partners ook hun rol pakken. Flexibeler toewijzen van woningen, tijdelijke woonoplossingen, minder conventionele wijzen van huisvesting zijn in onze ogen nodig en wij willen hier een bijdrage aan leveren.

2. Wat bieden we aan •

•

•

Bijdrage leveren aan het huisvesten van spoedzoekers. o Loting, tot een maximum van 20% van het aantal mutaties o Wij staan open voor het beheren van een tijdelijke bestemming voor 10 tot 15 jaar We hebben oog voor minder conventionele en meer flexibele wijzen van huisvesting o In verschillende gemeenten hebben we grote projecten met tijdelijke woningen gerealiseerd; we zetten onze kennis en ervaring op dit gebied graag in. Inzet van tijdelijke huurcontracten is mogelijk

3. Wat vragen we van de Gemeente Stichtse Vecht •

• •

Samen met de gemeente, vanuit hun verantwoordelijkheid in de armoedebestrijding en het voorkomen van schuldenproblematiek, meer maatwerk toepassen voor huishoudens met een specifiek betaalbaarheidsrisico. Zoals: o Actieve inzet op gemeentelijk minima- en armoedebeleid; o Voorlichting over diverse regelingen op gebied van armoedebestrijding, Voortzetting van de samenwerking op ‘Vroeg signalering’. Ondersteuning in nationale lobby voor borgen betaalbaarheid;

Om de woonlasten voor onze huurders betaalbaar te houden, vragen we van de gemeenten om ook de lokale lasten gematigd te laten stijgen.

18

Gemeente Stichtse Vecht: Binnen het project Living Lab -eerst een thuis – onderzoeken we gezamenlijk de mogelijkheden om in de eerste helft van 2022, extra woonplekken te realiseren voor de doelgroep instromers, spoedzoekers. We onderzoeken de haalbaarheid van de realisatie van ca 25 flexibele woonunits of transformatie van bestaand vastgoed voor de duur van 10 à 15 jaar bij voorkeur in een gemengd wonen concept.

19

7

Financiën Onder de huidige omstandigheden kunnen woningcorporaties hun maatschappelijk opgaven niet volledig oppakken. Uit het onderzoek “Opgaven en Middelen” dat drie ministeries (BZK, Financiën en EZK, 2020) en Aedes samen lieten uitvoeren, blijkt dat tot 2035 er 30 miljard euro tekort is om voldoende huizen te bouwen, te verbeteren en te verduurzamen. Zelfs als corporaties tot de grenzen van hun financiële mogelijkheden gaan. Dit beeld wordt onderschreven in de “Staat van de Corporatiesector 2020” (AW, 2021). De toezichthouder wijst op de conflicterende doelstellingen, de uitvoerbaarheid en de investeringen op korte termijn bij de huidige lage rente ten opzichte van de financiële uitdagingen en regionale verschillen op de langere termijn. Het rapport “Effecten van de verhuurderheffing op het wonen” van Companen en Thésor (in opdracht van VNG, de Woonbond en Aedes, 2020) legt uit dat het door de overheid gehanteerde model om te financieren op basis van vermogen eindig is. Voor het behoud van langjarige investeringen in de volkshuisvesting moet een model op basis van kasstromen gehanteerd worden. Dit geldt ook voor Portaal. Dit noemen wij ons duurzaam business model.

Dat betekent voor ons, dat wij in de komende jaren moeten gaan bijsturen op een gezonde balans tussen de huurinkomsten en de kasstroomuitgaven zoals o.a.: beheerkosten, belastingen, onderhoud en de aantallen renovaties (incl. verduurzaming).

1. Hoe staat Portaal erin De opgaves zijn groot. Portaal zet in op meer woningen, slim verduurzamen én we willen tegelijk onze woningvoorraad betaalbaar houden. Betaalbaarheid is echter steeds meer een landelijk politiek thema waardoor we daar zelf minder sturing op hebben. Als door huurbevriezing de kosten sneller stijgen dan de opbrengsten, zal Portaal voorzichtiger worden met het maken van nieuwe (investerings)plannen.

20

Maatwerk in combinatie met de huurtoeslag voor die huurders die het echt nodig hebben is veel belangrijker dan generieke maatregelen als een huurbevriezing. Daarnaast kunnen we niet in 1x naar een CO2 neutrale woningvoorraad maar maken we keuzes waar, hoe en op welk moment we stapsgewijs verduurzamen. De financiële middelen zijn immers beperkt en er is altijd sprake van een afweging tussen betaalbaarheid van woningen (huren laag houden), beschikbaarheid (nieuwbouw) en verduurzaming van de bestaande voorraad. Ons bod omvat een enorme investeringsopgave op het gebied van nieuwbouw, renovatie en verduurzaming. De uitdaging voor de komende jaren is uitvoering te geven aan onze plannen. De huidige realiteit is dat over circa 10 jaar de wal het schip keert. De belastingdruk blijft stijgen en de opgaves worden niet kleiner waardoor onze financiële grens nog sneller in zicht komt. De belastingdruk moet naar beneden anders is het onvermijdelijk dat we op termijn moeten afremmen. Dat doen we natuurlijk liever niet, want wij zien direct in de wijken wat er dan mis gaat. We moeten keuzes maken om soms wat meer te doen daar waar het echt nodig is voor de wijk en onze bewoners en tegelijkertijd in andere projecten en wijken kiezen om wat minder te doen.

Voor de DAEB-investeringen geldt het voorbehoud dat Portaal een borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor de financiering van de desbetreffende DAEB-verplichting heeft gekregen.

2. Wat bieden we aan •

•

Ons bod is uitgebracht op basis van het voeren van de wettelijke ruimte voor een inkomensafhankelijke huurverhoging waarbij we de meeropbrengsten gebruiken voor investeringen; Naast sociale huur willen we ook meer in de vrije sector huur kunnen

•

aanbieden. Dit draagt bij aan het huisvesten van middeninkomens, een gevarieerd aanbod in wijken en onze financiën; We kunnen op termijn blijven renoveren en sneller verduurzamen indien de verhuurderheffing (deels) verdwijnt of, via maatwerk, een huurverhoging boven inflatie mogelijk wordt.

We hebben de komende jaren jaarlijks structureel gemiddeld € 29 miljoen tekort in onze exploitatie. Dit tekort moeten we elk jaar bijlenen en daarnaast lenen we om nieuwbouw te financieren waarvan de bouwkosten de afgelopen jaren meer dan 25% zijn gestegen. Door de opgelopen verhuurderheffing en vennootschapsbelasting (ATAD) zijn onze inkomsten onvoldoende om ons bezit langjarig in stand te houden. Om in balans te komen is het nodig dat de huidige heffingen en belastingen vanuit de overheid sterk gereduceerd worden anders zullen we de investeringen voor de langere termijn moeten bijstellen. We wegen continu verschillende scenario’s tegen elkaar af; zowel economische (bijvoorbeeld rentestijging) als beleidsmatige scenario’s (wat als…). We nemen u graag mee in de effecten van de verschillende keuzes zodat we met elkaar tot een eenduidige afweging komen.

3. Wat vragen we van de Gemeente Stichtse Vecht 1.

2. 3.

4.

Uw steun in onze lobby tegen de torenhoge belastingdruk en voor het creëren van extra investeringsruimte voor corporaties is onontbeerlijk. Alleen op die manier kunnen wij nu en in de toekomst voldoende duurzame betaalbare woningen garanderen. Gematigde stijging van de lokale lasten zowel richting Portaal als onze huurders Om dit bod nu en in de toekomst gestand te kunnen doen is er een balans nodig in de keuzes die gemaakt worden. Het stapelen van ambities zonder consequenties is niet mogelijk. We moeten gezamenlijk keuzes maken die in de prestatieafspraken zullen worden uitgewerkt. Steun van de gemeente bij het doorvoeren van de wettelijke ruimte voor een inkomensafhankelijke huurverhoging is onontbeerlijk. 21

22

23

24

www.portaal.nl