3.3. Toelichting Bestemmingsplan Garsten Noord.pdf

Bestemmingsplan

Garsten Noord Gemeente Stichtse Vecht

27 september 2024 NL.IMRO.1904.BPGarstenNoordNTV-VG02

INHOUD TOELICHTING

1

Inleiding

3

2

Beschrijving gebied

Ontstaansgeschiedenis Ruimtelijk en functionele beschrijving Beeldkwaliteitsplan en Ruimtelijke visie Ontwikkelingen

6

6 12 19 20

3

Beleidskader

33

4

Milieu- en omgevingsaspecten

61

5

Juridische planbeschrijving

122

6

Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

128

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2.1 2.2 2.3 2.4

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4.1 4.2

5.1 5.2 5.3

6.1 6.2

Aanleiding en doel Korte probleemschets en samenvatting Ruimtelijke visie Ligging plangebied Vigerende bestemmingsplannen Opzet van de bestemmingsplan

3 3 4 5 5

Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

33 33 41 50 51

Inleiding Milieu- en omgevingsaspecten

Algemeen Verbeelding Planregels

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

Bijlagen

− − − −

61 61

122 122 122

Bijlage 1: Ruimtelijke visie Garsten Noord, SAB, 31 september 2014 Bijlage 2: Beeldkwaliteitsplan Garsten Noord, SAB, december 2012 Bijlage 3: Akoestisch onderzoek Betonfabriek Nigtevecht, Peutz, 5 februari 2018 Bijlage 4: Notitie geluid logiesfuncties Betonfabriek Nigtevecht, Peutz, 30 januari 2018

128 128

− Bijlage 5: Archeologisch bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, Transect, 2 december 2014 − Bijlage 6: Quickscan flora en fauna Vreelandseweg 11,13, 17 en 19, Kruidbos, 5 december 2014 − Bijlage 7: Verslag watertoetsoverleg, AROM, 20 november 2014 − Bijlage 8: Inventariserend bodemonderzoek Vreelandseweg 11 te Nigtevecht, Grondslag, 12 januari 2000 − Bijlage 9: Verkennend (water)bodemonderzoek Locatie aan de Vreelandseweg 11,13, 17 en 19, Inpijn-Blokpoel Milieu BV, 6 januari 2014 − Bijlage 10: Separaat deelmonsteronderzoek Locatie aan de Vreelandseweg 11,13, 17 en 19, Inpijn-Blokpoel Milieu BV, 21 januari 2015 − Bijlage 11: Woningmarktmonitor Stichtse Vecht woningbehoefte en plancapaciteit, provincie Utrecht − Bijlage 12: Nota Inspraak en overleg, gemeente Stichtse Vecht, 21 oktober 2015 − Bijlage 13: Verslag voorherfst 2015 vleermuisinventarisatie, Mertens adviesbureau, 22 september 2015 − Bijlage 14: Stedenbouwkundig plan kop Vechtoever, Van den Pauwert Architecten BNA, 6 oktober 2015 − Bijlage 15: Nader bodemonderzoek fase 1 aan de Vreelandseweg 11-13 te Nigtevecht, Inpijn-Blokpoel Milieu BV, 26 oktober 2015 − Bijlage 16: Eindrapport beschermde soorten Vreelandseweg 11-19 te Nigtevecht, Mertens adviesbureau, juni 2016 − Bijlage 17: Verkennend en aanvullend bodemonderzoek Vreelandseweg 6-6a in Nigtevecht, LAWIJN, 30 januari 2018 − Bijlage 18: Instemmen

BUSmelding Vreelandseweg-13, RUD, 18 januari 2018 − Bijlage 19: Milieuzonering Vreelandseweg 14 te Nigtevecht, Peutz, 23 juni 2017 − Bijlage 20: Akoestisch onderzoek Vreelandseweg 4 en 12, LBP, 17 april 2007 − Bijlage 21: Cumulatieonderzoek geluid Garsten Noord, ODRU, mei 2018 − Bijlage 22: Akoestisch onderzoek Nagel Vreelandseweg 4-4a te Nigtevecht, Adromigroep, 17 juli 2017 − Bijlage 23: Stikstofberekening Garsten Noord, ODRU, 17 mei 2021 − Bijlage 24: Nota zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Garsten Noord, gemeente Stichtse Vecht, oktober 2021

1 1.1

Inleiding Aanleiding en doel De gemeente Stichtse Vecht wil voor haar grondgebied over actuele bestemmingsplannen beschikken. In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is daarnaast de verplichting opgenomen dat een bestemmingsplan niet ouder mag zijn dan 10 jaar. Het nu geldende bestemmingsplan voor het gebied “Garsten Noord” is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 20 november 1982 en voldoet dus niet aan de verplichting. Om over een actuele regeling voor Garsten Noord te beschikken, is het nodig een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Het primaire doel van voorliggend bestemmingsplan is om over een actueel juridisch kader voor het plangebied Garsten Noord te beschikken. Daarbij wordt de geldende regeling aangepast aan de huidige maatschappelijke normen over wat er in een bestemmingsplan vastgelegd dient te worden. Het gaat dan onder andere om de in het geldende bestemmingsplan gehanteerde systematieken, deze zijn gedeeltelijk achterhaald. Secundair doel is het verwerken van een door de raad vastgestelde “Ruimtelijke Visie Garsten Noord” (vastgesteld op 30 september 2014). In deze Ruimtelijke visie wordt het uitgangspunt gehanteerd dat het gebied geleidelijk tot woongebied wordt ontwikkeld. Op dit moment is nog sprake van een gemengd gebied, waar zowel bedrijven als woningen voorkomen.

Het doel van het bestemmingsplan is zodoende tweeledig: enerzijds wordt het bestemmingsplan geactualiseerd, anderzijds worden ontwikkelingen mogelijk gemaakt die passen binnen de Ruimtelijke visie en die concreet en haalbaar zijn.

1.2

Korte probleemschets en samenvatting Ruimtelijke visie Reeds langere tijd doet de gemeente pogingen om tot integrale herontwikkeling van Garsten Noord te komen. Garsten-Noord is een verrommeld gebied gelegen nabij de kern Nigtevecht waar diverse percelen braak liggen of panden leeg staan en andere percelen vrij intensief als bedrijfsperceel gebruikt worden. Algehele achteruitgang en verloedering dreigt. Tegelijk zijn er ruimtelijke kwaliteiten aanwezig (zie hoofdstuk 2), reden waarom de gemeente het gebied mede wilde ontwikkelen tot een woonwijk. Tot op heden is dit er om verschillende redenen niet van gekomen. Eén van de redenen is de omstandigheid dat enkele bedrijven ter plaatse nog (willen) functioneren. De grondposities in het gebied zijn verder erg versnipperd, hetgeen een succesvolle integrale ontwikkeling verder bemoeilijkt. Er zijn diverse initiatieven bekend bij de gemeente, al dan niet concreet, zie hiervoor paragraaf 2.4. Ook vindt er permanente, reguliere bewoning plaats van een bedrijfspand (voormalige bedrijfswoning) terwijl dit op basis van het bestemmingsplan niet is toegestaan. Bij het ontbreken van een ruimtelijke visie op het terrein en een idee over de gewenste ontwikkeling zijn deze initiatieven lastig te beoordelen.

Er is daarom een ruimtelijke visie opgesteld, zie bijlage 1 Ook is de constatering dat de ruimtelijke kwali1 Bijlage 1: Ruimtelijke visie Garsten Noord, SAB, 31 september 2014

SAB

3

teit van de enkele delen van het plangebied steeds verder afneemt. Er wordt niet meer geïnvesteerd in onderhoud van de panden. Omdat de gemeente in het verleden de wens heeft uitgesproken het gebied integraal te herontwikkelen tot woningbouw, is het voor bedrijven minder aantrekkelijk te investeren in de gebouwen en de bedrijfsvoering. Algehele achteruitgang en verloedering dreigt dus, waardoor de situatie onleefbaar kan worden. In de ruimtelijke visie wordt daarom ingezet op geleidelijke transformatie. Dit houdt in dat wanneer zich bedrijven/eigenaren melden die willen stoppen en woningen willen realiseren, deze in beginsel positief worden benaderd. Anderzijds, wanneer een bedrijf aangeeft ter plaatse het bedrijf te willen continueren, dan zal de gemeente de aanwezige bedrijfsvoering ook planologisch mogelijk maken, waarbij wel getoetst moet worden op de gebruikelijke milieu- en omgevingsfactoren. Voor enkele bedrijven is de verwachting dat deze de komende 10 jaar actief zullen zijn ter plaatse van het plangebied. Dit houdt mede in, dat moet worden gekeken hoe de bedrijven gefaciliteerd kan worden zodat het bedrijf binnen de planperiode blijvend functioneel en effectief kan zijn.

1.3

Ligging plangebied Garsten Noord ligt ten zuidwesten van het dorpje Nigtevecht, ingeklemd tussen de Vecht en het Amsterdam Rijnkanaal. De gronden worden in het westen begrensd door het Amsterdam-Rijnkanaal en aan de oostzijde door de Vecht. Deze beide waterpartijen zijn gedeeltelijk zelf ook binnen de plangrenzen gelegen. In de noordelijke richting wordt het plangebied begrensd door de kern Nigtevecht en aan de zuidkant door het landelijk gebied. Hieronder wordt het plangebied globaal weergegeven, de exacte ligging komt tot uitdrukking op de verbeelding.

(Globale) ligging plangebied

4

1.4

Vigerende bestemmingsplannen Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Garsten Noord, en daarnaast diverse partiële herzieningen en vrijstellingsbesluiten. Er is sprake van (sterk) verouderde regelingen en van een bestemming, die in een aantal gevallen niet meer aansluiten bij de huidige situatie. De volgende bestemmingsplannen gelden voor het plangebied: Type plan Bestemmingsplan Partiële herziening

Naam plan Garsten Noord 1e herziening

Goedgekeurd GS 30 november 1982 23 oktober 1984

Het voorliggende bestemmingsplan Garsten Noord treedt in de plaats van bovenstaande bestemmingsplan en herzieningen in zoverre deze betrekking hebben op het plangebied.

1.5

Opzet van de bestemmingsplan Dit bestemmingsplan bestaat uit een planbeschrijving en een onderzoek naar de haalbaarheid. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het gebied, daarna van de ruimtelijke visie en vervolgens de ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 wordt getoetst aan het ruimtelijk beleid van de diverse overheden. In hoofdstuk 4 volgt een toets op het gebied van milieu- en omgevingsaspecten. Het plan dient niet alleen aan het ruimtelijk relevante beleid te voldoen maar ook haalbaar te zijn op het gebied van onder andere milieu, water, ecologie, archeologie, verkeer en parkeren. Hoofdstuk 5 legt de juridische regeling van dit plan uit. Het laatste hoofdstuk is gewijd aan de resultaten van de te doorlopen planologische procedure en gaat in op de financiële uitvoerbaarheid.

5

2

Beschrijving gebied

2.1

Ontstaansgeschiedenis Het plangebied ligt grotendeels in (veen)weidegebied. Het buitengebied in dit deel van Nederland bestaat voor een groot deel uit veenweidegebied met een karakteristiek open cultuurlandschap, doorsneden door kleine rivieren zoals het Gein, de Vecht, de Angstel, de Holendrecht, de Winkel en de Waver. De veenweidegebieden zijn nat en open en zijn voornamelijk agrarisch in gebruik. De ontstaansgeschiedenis van het veenweidegebied is terug te voeren tot het begin van het Holoceen. De diepere ondergrond is gevormd tijdens de laatste ijstijd, het Weichselien. Tijdens het Weichselien bereikte het landijs Nederland niet, maar zorgde hier wel voor koude en droge klimatologische omstandigheden. Het water werd vastgehouden in enorme ijskappen, waarvan er een deel het noordwesten van Europa bedekte. Het Noordzeebekken lag destijds droog. Circa 10.000 jaar geleden eindigde de laatste ijstijd en begon de relatief warme periode die nu nog voortduurt, het Holoceen. Gedurende deze tijd vond zeespiegelrijzing plaats: er vonden geregeld overstromingen plaats waarbij sedimenten van klei achterbleven. Doordat tevens een stijging van de grondwaterspiegel plaatsvond was er lange tijd sprake van moeras- en later veenvorming (Basisveen en later Hollandveen). Langs de rivieren en veenstroompjes groeide een rijke moerasvegetatie, waaruit bosveen en rietveen ontstonden.

Buiten de invloed van het voedselrijke rivierwater kon zich uitsluitend veenmosveen ontwikkelen, dat later voor een groot deel is weggegraven en tot turf is verwerkt. Bij de ontwatering van het laaggelegen gebied zakte de veenbodem in. De veenstroomruggen en de oeverwallen waren minder aan klink onderhevig en lager daardoor relatief hoog in het landschap.

6

De Vecht Belangrijk structurerende elementen zijn de riviertjes de Vecht, het Gein en de Angstel. Het plangebied ligt in het stroomgebied van de Vecht en het Gein. De Vecht is rond 800 v. Chr. ontstaan doordat de Rijn gedeeltelijk de loop verlegde bij Utrecht. Vanaf de Romeinse tijd is de Vecht een belangrijke vaarverbinding naar het noorden. De oeverwallen van de Vecht zijn van oudsher geschikt voor bewoning door de hogere ligging in het landschap. De eerste nederzettingen ontstonden dan ook op de droge vruchtbare oeverwallen langs de Vecht. Op deze plaatsen werden de eerste ontginningen gepleegd. De oeverwallen bestaan uit zand en lichte rivierklei. De oeverwallen langs de Vecht kenmerken zich door een relatieve geringe breedte; het veengebied begint al snel. Dit is een gevolg van de sterke getijdewerking door de eeuwen heen. Vanaf de 11e eeuw is vanaf de oeverwallen ook het veengebied ontgonnen voor landbouw. Het grote belang van de landbouw voor met name de stad Utrecht noopte tot de noodzaak het gebied in te dammen. Hiertoe werden dammen en sluizen aangelegd. De Vecht werd hierdoor een veilige en goed bevaarbare rivier en groeide uit tot belangrijkste handelsroute tussen Amsterdam en Utrecht. Is de ontginning eerst alleen gericht op het winnen van cultuurgrond, vanaf de vijftiende eeuw gaat men ook de turf exploiteren. Waar het veen wordt weggebaggerd, ontstaan trekgaten.

Na het baggeren wordt het veen op uitgespaarde stroken grond, zogenaamde legakkers, te drogen gelegd om later tot turf te worden gesneden. In de loop der tijd zijn veel smalle legakkers door wind en water weggeslagen. Wat eerst ontgonnen is als cultuurland, wordt nu weer prijsgegeven aan het water. Vanaf de 17e eeuw wordt er op ruime schaal verveend door de grote brandstofbehoefte van de steenbakkerijen, de nieuwe buitenplaatsen en de stad Utrecht. In de 19e eeuw gaat men om de grote armoede te bestrijden de grote veenplassen weer droog malen. Bebouwing langs de Vecht In de gouden eeuw groeide met name in Amsterdam de behoefte aan frisse lucht en lieten welgestelden onder meer langs de Vecht buitenplaatsen bouwen. Gedurende een deel van het jaar verbleven de rijke Amsterdamse kooplieden op hun buitenhuizen langs de rivier. Dit waren in eerste instantie verbouwde boerderijen met een nieuw dwarshuis. In het rampjaar 1672 werden vrijwel alle buitens door de Fransen vernietigd. Vervolgens konden tal van verwoeste boerderijen en kastelen in de Vechtstreek goedkoop worden overgenomen en omgebouwd.

Historische bebouwing langs de Vecht 7

Zo ontstond tussen 1675 en 1750 een tweede golf van bouw van buitenhuizen. In de eerste helft van de 18e eeuw waren er zoveel dat er geen plaats meer was voor nieuwe buitens. De Vecht, als voornaamste transportweg, werd voor stoomschepen uitgediept en verbreed. Het toenemende scheepvaartverkeer had echter behoefte aan nog betere verbindingen. Zodoende kwam in 1881 de regering met het plan een nieuw kanaal te graven, tussen Utrecht en Amsterdam, parallel aan de Vecht. In 1892 kwam het Merwedekanaal (later Amsterdam-Rijnkanaal) klaar. Dit Amsterdam-Rijnkanaal heeft een grote fysieke barrière opgeworpen tussen gebieden, stadjes en dorpjes als Nigtevecht, Loenen aan de Vecht en Breukelen ten oosten van het kanaal enerzijds, en dorpjes als Baambrugge en Abcoude ten westen van het kanaal anderzijds. Desondanks is de ontstaansgeschiedenis in geologisch en cultuurhistorisch opzicht gelijk. Beide gebieden vertonen dan ook dezelfde landschapskenmerken. Ook zijn er doorlopende lijnelementen (Korte Velterslaan op de oostoever en de Velterslaan aan de westkant) of bebouwing (Fort Nigtevecht) waardoor duidelijk wordt dat beide gebieden vanuit landschappelijk en cultuurhistorisch oogpunt samenhangen. Nigtevecht is één van de vele dorpjes en stadjes langs de Vecht. Het is gelegen in de kom van een scherpe bocht van de Vecht.

Op navolgende historische atlas uit 1830 is tevens te zien dat ‘na de bocht’ langs de Vreelandseweg al enige bebouwing aanwezig is. Er wordt over deze enclave ook wel gesproken over een apart buurtschap Garsten Noord (vernoemd naar de Garster polder).

Afbeelding Nigtevecht historische atlas

8

Het nabij gelegen dorp Nigtevecht is ontstaan aan een bocht van de Vecht, aan wat nu een zeer smalle strook tussen Vechtdijk en Vecht is (dus onbeschermd door de dijk; alleen de kerk lag beschermd). Hier zal op de oeverwal ook het oorspronkelijke Niftarlake hebben gelegen, wat ‘aan of langs de Laak’ betekent. Misschien dat de Laak in deze bocht steeds noordelijker is gaan stromen, zodat de bebouwing in de verdrukking kwam. De naam ‘Nichtevecht’ komt voor het eerst in een officieel stuk voor, van Bisschop Jan van Utrecht, d.d. 7 oktober 1327. Toch was de plek toen al eeuwenlang bewoond. Reeds sinds de Romeinse tijd voeren Friese schippers hier voorbij om zaken te doen met plaatsen aan de Rijn. Vanaf de 15e eeuw ging men turf winnen waardoor grote plassen ontstonden. Scheepsvaart is in die tijd een belangrijke economische factor voor het dorp geweest. Hieraan kwam een eind toen Godard van Reede in 1630 de Nieuwe Vecht of Reevaart groef. De gemeente kende een vreemde kartelgrens met de provincie NoordHolland en het grondgebied is eigenlijk te zien als een enclave van Utrecht. In 1527 en 1528 leed het dorp zwaar onder brandschattingen van de Gelderse troepen van Maarten van Rossum. Het moderne dorp Nigtevecht is in hoofdzaak ontstaan na de verwoesting van de Fransen in de jaren 1672 en 1673. Bij de wederopbouw werden oude kavelstructuren gevolgd.

Aldus werd de enkelzijdige lintbebouwing langs de Vechtdijk gehandhaafd. De gebogen vorm van de Dorpsstraat verraadt de aanwezigheid van de oude dijk nog. Ten zuiden van deze straat liggen kleine voortuinen en bebouwing; de achtererven lopen door tot aan de Vecht. Aan de noordzijde van de dorpsstraat is de bebouwing meer verspreid. De hervormde kerk, die in aanleg uit de middeleeuwen stamt, werd in 1673 op de muren na, verwoest. Ze werd snel weer opgebouwd en ligt op een verhoogd binnendijks kerkhof. Nigtevecht werd in 1676 door de Staten van Utrecht aan de heer van Zuylen opgedragen, die begin achttiende eeuw door telgen uit het geslacht Huydecoper werd opgevolgd.

Van oudsher kende Nigtevecht geen brug over de Vecht, maar een pontveer. Het recht op dit veer is dikwijls omstreden geweest.

9

Ook Nigtevecht kende zijn buitenplaatsen, die alle in de zeventiende en achttiende eeuw werden gebouwd, tijdens de negentiende eeuw werden de meeste afgebroken. Het geïsoleerde en kleine dorp zal in grote mate geprofiteerd hebben van het werk dat met deze buitenplaatsen gemoeid was, getuige een beschrijving uit 1846: ‘velen vinden hun onderhoud door vertier, dat de gegoede lieden, welke zomers hier verblijf houden, veroorzaken, en ook anderen door op de buitenplaatsen te werken’ (Van der Aa, 1846, lemma Nigtevecht). Naast deze bedrijvigheid werd vooral veeteelt bedreven. In deze tijd telde het dorp 144 huizen met rond de 300 inwoners. In de achttiende en negentiende eeuw was de bevolking afhankelijk van de bewoners van de buitenplaatsen in de directe omgeving. Omstreeks 1880 werd het sluizencomplex aangelegd. De sluis tussen het kanaal en de Vecht was van belang voor schepen (vanaf het Amsterdam-Rijnkanaal) die in het achtergelegen plassengebied zand haalden. Rond 1888 is het aarden fundament van het fort Nigtevecht gelegd. Fort Nigtevecht maakt deel uit van de Stelling van Amsterdam, en behoort tot de linie AbcoudeNigtevecht. Het geheel bestaat uit een binnenfort, een gracht en een buitenfort. Het fort is gemaakt van beton in plaats van baksteen, en is van het type met 2 hefkoepels en 2 kazematten aan de achterzijde.

In 1987 is Vereniging Natuurmonumenten in bezit gekomen van het fort en in 1996 heeft UNESCO de fortenring uitgeroepen tot werelderfgoed monument. De infrastructuur wijzigt met het graven van het Merwedekanaal in 1892 aanzienlijk. Aanvankelijk was er een draaibrug over het kanaal waardoor de route over de Velterslaan naar Abcoude en Driemond intact bleef. Door de verdere openstelling van het Amsterdam-Rijnkanaal kreeg het dorp in 1952 eindelijk weer een goede vaarverbinding, maar de draaibrug verviel. Later zijn ook de ontgrondingen stopgezet, waarna de sluis buiten gebruik werd gesteld. Rondom de wat grotere stadjes en steden (Maarssen, Utrecht) is nabij het kanaal wat bedrijvigheid ontstaan vanwege de gunstige bereikbaarheid per water; her en der zijn ook agrarische percelen langs het kanaal ontstaan. Ook in Garsten Noord is enige bedrijvigheid aanwezig (onder meer is er een betoncentrale). De komst van het kanaal betekende ter plaatse van Garsten Noord een beperking voor het voeren van een agrarisch bedrijf tussen Vecht en Kanaal. De grondpositie raakte te versnipperd of te ongunstig om een volwaardig agrarisch bedrijf te runnen. Aanvankelijk was er een overzetveer, zodat boeren het vee konden overzetten en de bedrijfsvoering konden continueren. Met het verdwijnen van het overzetveer ontbrak een goede basis voor een agrarisch (vee)bedrijf.

De vrijgekomen bedrijfsbebouwing kon echter wel aangewend worden voor andere vormen van bedrijvigheid. De nabijheid bij Nigtevecht maakte echter dat andere functies ook aantrekkelijk werden, zoals wonen, sport en recreatie. Geleidelijk is zo Garsten Noord functioneel gegroeid naar een gemengd gebied, waar meerdere functies aanwezig zijn. Stelling van Amsterdam De Stelling van Amsterdam heeft grote impact op het landschap gehad. Zo ook in de omgeving van Fort Nigtevecht. De Stelling van Amsterdam is een stelsel van forten, batterijen, inundatiegebied en andere verdedigingswerken. De gedachte achter de verdedigingslinie is om Amsterdam in geval van oorlog(s)dreiging als laatste bolwerk 10

te beschermen tegen de vijand. Daartoe zou het omringende land onder water worden gezet met een diepte te ondiep voor vaartuigen en te diep voor man en paard. De punten waarop het gebied binnen de stelling toch bereikt kan worden noemde men accessen en deze werden versterkt. De impact van het fort Nigtevecht wordt duidelijk in de volgende afbeeldingen. Fort Nigtevecht ligt op het raakvlak tussen de stelling van Amsterdam en de Hollandse waterlinie; de stelling sluit daar op aan. Rond het fort liggen de te inunderen ofwel onder water te zetten polders die vanuit de forten gecontroleerd en verdedigd kunnen worden. Het fort beheerst de sluis naar de Vecht en het knooppunt van waterwegen. Ook de waterinlaat ligt binnen het schootsveld van het fort. Daarnaast is er de verdediging van het achterland, vanuit het fort, de kazemat en met behulp van verplaatsbaar geschut.

Plaats en functioneren van het fort binnen de Stelling van Amsterdam en verboden kringen

11

Verboden Kringen Rondom forten zijn op basis van de Kringenwet lange tijd beperkingen gesteld ten aanzien van bebouwing. Doelstelling was een vrij schootsveld te behouden. De Kringenwet is afgeschaft in 1965. Er was rondom Fort Nigtevecht sprake van drie Verboden Kringen (met het afschaffen van de Kringenwet zijn de Kringen komen te vervallen). Ligging in landgoederen- en buitenplaatszone Garsten Noord is onderdeel van het gebied Utrechtse Vecht-’s - Graveland dat bekend staat als “landgoederen- en buitenplaatsenzone van Europese betekenis”. Het vechtplassen gebied is met name van grote waarde door het voorkomen van een groot aantal cultuurhistorische en landschappelijke waardevolle buitenplaatsen langs de Vecht. Een bloeiperiode viel in de 17e en 18e eeuw toen rijke Amsterdamse kooplieden van Weesp tot Utrecht buitenplaatsen aanlegden, veelal in classicistische stijl, met parkbossen, tuinen en soms ook zogenaamde overtuinen. De theekoepel aan het water werd het beeldmerk van dit luxelandschap, het smeedijzeren toegangshek het visitekaartje. Ook overtuinen kwamen voor in Garsten Noord: tuinen gelegen aan de Vecht die van de buitenplaats werd gescheiden door de openbare rijweg. Door economische neergang zijn vele buitenplaatsen rond 1800 afgebroken en werden formele tuinen omgewerkt tot landschappelijke parken.

Karakteristiek voor deze buitenplaatszone is het halfopen landschap met een afwisseling van besloten buitenplaatsen, open weilanden met boerderijen, en historische kernen. Het open zicht tussen jaagpad en Vecht, en de doorzichten tussen en achter de buitenplaatsen naar het open weiland, verhogen de belevingswaarde. Van hoge cultuurhistorische waarde zijn de (resten van) formele en vroeg-landschappelijke tuinaanleg en de nog aanwezige landschapsstructuren van verdwenen buitenplaatsen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de oriëntatie van de buitenplaatsen op de rivier en op de dijkweg en de compacte tuinen en overplaatsen.

2.2

Ruimtelijk en functionele beschrijving

2.2.1

Ligging in groter verband Garsten-Noord is nu een kleinschalig gebied binnen de gemeente Stichtse Vecht. Het terrein ligt op enige afstand van de dorpskern Nigtevecht (1). Door de ligging tussen het Amsterdam-Rijnkanaal (2) en de Vecht (3) ligt het terrein enigszins geïsoleerd en afgezonderd van de historische kern van het dorp Nigtevecht. Vóór 1952 was dit gedeelte van Nigtevecht verbonden met het noordelijk deel, maar door de opening van de sluis tussen het kanaal en de Vecht werd het dorp in tweeën gesplitst. Voor de aanleg van het Merwedekanaal (later in 1952 verbreed en vergraven tot het Amsterdam-Rijnkanaal) hoorde een deel van het plangebied bij een lint van agrarische bbouwing langs de Vecht, de Vreelandseweg (4). Dit lint is in de huidige situatie nog deels te herkennen. Na de aanleg van het Amsterdam-Rijnkanaal is er op de locatie bebouwing ontstaan die weinig tot geen overeenkomsten heeft met de karakteristiek van de oorspronkelijke bebouwing langs de Vecht.

12

Ten noorden van Garsten-Noord ligt de Korte Velterslaan met een strook seriematige woningbouw uit de jaren ‘50 (5). Ten zuiden hiervan bevinden zich twee tennisbanen van tennisvereniging Nigtevecht (6). Verder naar het noorden ligt het niet meer in gebruik zijnde sluizencomplex (7), dat dateert van eind 19e eeuw. De grote sluis vormt de verbinding tussen het kanaal en de Vecht. Voor het verkeer is er een ophaalbrug (8) over de sluis die Garsten-Noord en de dorpskern Nigtevecht verbindt. Ten zuiden van de ophaalbrug, aan de zijde van de Vecht, ligt een kleine jachthaven ten behoeve van de pleziervaart (9). De Vecht en de Vechtoever zijn van grote waarde voor de recreatie. Aan de overzijde van het Amsterdam-Rijnkanaal ligt Fort Nigtevecht (10). Rond 1888 is het aarden fundament van het Fort Nigtevecht gelegd. Fort Nigtevecht maakt deel uit van de Stelling van Amsterdam en behoort tot de linie AbcoudeNigtevecht.

Samenvattend is van waarde: − Het meer besloten en parkachtige karakter van de oeverwallen en stroomruggen van de Vecht; − De cultuurhistorisch en landschappelijk waardevolle buitenplaatsen; − De structuur en het karakter van de beschermde dorpsgezichten; − De bijzondere bebouwing, boerderijen, molens, gemalen, sluizen, bruggen, fabrieken; − Bewoningsresten en sporen van exploitatie vanaf de IJzertijd; − De stelling van Amsterdam; − Het veenweidelandschap als drager; − De zeer lange en opstrekkende verkavelingen, soms in waaiervorm; − De lintbebouwing langs de ontginningsassen; − De verveningsrestanten en petgaten; − Restanten van eendenkooien, jaagpaden en weteringen.

13

2.2.2

Het gebied zelf Op de historische topografische kaart van Nigtevecht is op de locatie van GarstenNoord agrarische bebouwing langs de Vecht te zien. Een paar van deze historische boerderijen aan de Vreelandseweg zijn momenteel nog steeds aanwezig.

Garsten-Noord wordt voor een groot deel in beslag genomen door de betonfabriek Nigtevecht met enkele forse loodsen en een opslagterrein. Ook zijn er twee metaalrecyclingbedrijven gevestigd. Het bedrijf Lengers Yachting was gevestigd aan de Vechtoever maar is al enige tijd geleden verhuisd naar een andere locatie buiten de gemeente. De vrijgekomen ruimte wordt op dit moment gebruikt als opslagterrein, er staan vervallen loodsen en kantoren. Er is op deze kavels weinig groen aanwezig. Naast deze bedrijven zijn er verspreid enkele loodsen en opstallen aanwezig waar kleinschalige opslag plaatsvindt. Vreelandseweg 6 – Welgelegen (Spou-boekje Loenen) Deze langhuisboerderij werd in 1882 gesticht door Gerrit Kersbergen, zoals blijkt uit de gevelsteen. Gerrit Kersbergen was veehouder en landeigenaar, en bouwde de boerderij op enige afstand van de weg. In 1916 plaatste de toenmalige eigenaar links van de hoofdvolume een zomerhuis. Welgelegen heeft één bouwlaag en is onderkelderd. Het pand wordt bekroond door een zadeldak dat aan de voorzijde -boven het woonhuis gedeelte- met pannen is gedekt. Boven de lagere stallen bestaat het dak uit riet en is het aan het uiteinde voorzien van een wolfseind. De nokken van de daken staan haaks op de straat. De gevels zijn uit een grauwe baksteen opgetrokken en zijn met gele, bakstenen en sierankers versierd.

De voorgevel is vier vensterassen breed en bezit dan ook vier getoogde zesruits schuifvensters, waarvan de luiken zijn verdwenen. Wel zijn de duimen nog aanwezig. Aan de kelderlichten is te zien dat het voorhuis een kelder heeft en de kamers op de begane grond en verhoogd vloerniveau bezitten. Op de zolderverdieping zijn twee ka-

14

rakteristieke keperboogvensters aangebracht en in de geveltop een ruitvormige vensteropening. Boven de voorgevel zijn de dakranden verfraaid met bewerkte windveren, waarin het fleur-de-lismotief is uitgesneden. Achter in de linker zijgevel zijn een deur en een venster aangebracht. 2.2.3

Analyse Garsten Noord is een historisch gegroeid gebied, waarbij de ligging nabij het Amsterdam-Rijnkanaal heeft geleid tot de komst van enkele bedrijven. Voor veel bedrijven was transport te water eind 19e, begin 20e eeuw nog een belangrijke vestigingsfactor. Op meerdere plaatsen langs het Amsterdam-Rijnkanaal doet dit verschijnsel zich daarom voor. De ontwikkeling van Garsten-Noord is niet planmatig, maar organisch verlopen. De verschillende bedrijfspercelen zijn tamelijk willekeurig ingericht en ontberen onderlinge samenhang. De inrichting is puur functioneel. In sommige gevallen is sprake van percelen achter percelen. In andere gevallen zijn bedrijven vertrokken en staan er panden of erven leeg/braak. Ook zijn er enkele andere functies aanwezig, zoals wonen. Het geheel geeft hierdoor een verrommelde indruk. Onderstaande afbeelding geeft het huidige feitelijke gebruik globaal weer.

sport

wonen

gemengd: braak, wonen, bedrijf bedrijf

Aan de Vreelandseweg is het beeld gevarieerd en besloten. De Vreelandseweg is een ‘uitwaaier’ van het dorp Nigtevecht en kan door de onderbreking in bebouwing en de sluis als afzonderlijk buurtschap onderscheidden worden (“Garsten Noord”). Anderzijds zijn hier sportvoorzieningen aanwezig waar Nigtevechters gebruik van maken en wordt op het plasje bij de Velterslaan ’s winters geschaatst indien mogelijk. Daardoor voelt het wel als onderdeel van het dorp. Pas meer naar het zuiden neemt de bebouwingsdichtheid af en bereikt men geleidelijk het landelijk gebied. De aanleg van de A2, de spoorverbinding en het Amsterdam-Rijnkanaal hebben er toe bijgedragen dat het dorp relatief afgelegen is komen te liggen ten opzichte van de

15

omliggende verstedelijking. Dit heeft ertoe geleid dat het dorp klein is gebleven. Nog steeds vormt het Amsterdam-Rijnkanaal een duidelijke barrière. Knelpunten De huidige invulling van het gebied vertoont enkele kenmerken die de ruimtelijke kwaliteit en de beleving van het gebied niet ten goede komen. Ten eerste is er sprake van leegstand en braakliggende terreinen. Dit heeft geleid tot achterstallig onderhoud, verval van bebouwing en verrommeling van percelen. Hierdoor heeft het gebied op sommige locaties een laagwaardige uitstraling. Zeker voor de locaties waar de bedrijven direct aan de openbare ruimte en de omliggende woningen grenzen, straalt dit op negatieve wijze af op de omgeving. Daarnaast zijn de bedrijfspercelen (erg) dichtbebouwd. Soms is er daarbij sprake van een onoverzichtelijke groepering en met “onzichtbare” bedrijven “weggestopt” op de achterkant van het perceel. Er blijft gelet op de smalle Vreelandseweg als ook op de bedrijfspercelen zelf (door de hoge bebouwingsdichtheid) een krappe ruimte over voor een soepele afwikkeling van bevoorrading, laden en lossen en parkeren. Een derde knelpunt van de huidige situatie is de fragmentatie van het gebied als geheel. Delen staan leeg of zijn braakliggend, op andere delen is woningbouw aanwezig en andere delen zijn nog steeds in gebruik als bedrijfspercelen.

Hoewel dit enigszins gegroepeerd over het gebied plaatsvindt, leidt dit toch tot een overwegend gefragmenteerd beeld en tot plaatselijke onderbrekingen van samenhangende eenheden. Het gebied is hierdoor geen samenhangend bedrijventerrein, maar ook geen samenhangende woonbuurt.

Garsten-Noord is op sommige plaatsen verrommeld

16

Kwaliteiten Hoewel het gebied op dit moment geen optimale invulling kent zijn er wel degelijk waardevolle ruimtelijke elementen en kwaliteiten aanwezig. Met name in de omliggende structuren en aan de randen van het gebied is dit het geval. Ten eerste geeft de Vecht het gebied een bijzondere, onderscheidende kwaliteit. Deze doorgaande historische rivier vormt samen met het begeleidende groen en het wisselend open/half-open bebouwingsbeeld een fraaie structuur. Enkele cultuurhistorisch fraaie woningen/woonboerderijen/boerderijen dragen bij aan die kwaliteit, en ook het uitzicht vanaf het plangebied op het water, de brug/sluis bij Nigtevecht en het bebouwingsbeeld aan de Vecht is waardevol. Naast de Vecht is ook het AmsterdamRijnkanaal, met haar brede groene dijkzone en (dubbele) rij populieren die het kanaal systematisch en in een strakke lijn begeleiden, een waardevolle ruimtelijke structuur die het gebied een bijzondere kwaliteit geeft. Ten noorden van het plangebied is in de jaren ‘50/’60 enige woningbouw ontwikkeld in een karakteristieke stijl.

Strakke lijnen van het Amsterdam-Rijnkanaal Als kwaliteit kan ook de ligging van het gebied nabij Nigtevecht genoemd worden. Door de relatieve nabijheid van Nigtevecht bevinden enkele kleinschalige voorzieningen zich op korte afstand van het Garsten-Noord. Bovendien wordt gewerkt aan de renovatie van de brug bij de sluis en de onoverzichtelijke fietsverbinding aldaar. De kanaaloever en de Kanaaldijk-Oost staan op de planning voor groot onderhoud en tot slot werkt de provincie aan het realiseren van een fietsbrug even ten zuiden van het plangebied over het Amsterdam-Rijnkanaal. Dit gebeurt in combinatie met het realiseren van nieuwe natuur. Hierdoor zal het toeristisch-recreatief klimaat van het dorp en de omgeving toenemen. Bedreigingen Hoewel het terrein van oudsher ruimte biedt aan bedrijven, stellen hedendaagse bedrijven andere eisen aan hun vestigingslocatie. Zichtbaarheid, bereikbaarheid, voldoende fysieke ruimte op het perceel en gunstige uitbreidingsmogelijkheden zijn daarbij belangrijk. De aanwezigheid van vaarwegen is minder belangrijk. De locatie wordt hierdoor steeds minder geschikt voor bedrijven. De geconstateerde leegstand en het daarmee gepaard gaande verval en verrommeling zijn hiervan de concrete symptomen. Voor enkele andere percelen geldt evenwel dat er ter plaats nog goed een bedrijf kan functioneren.

Een reële bedreiging daarbij is dat er een sneeuwbaleffect optreedt. Door die leegstand, verval en verrommeling gaat de kwaliteit én de kwantiteit achteruit, wat een extra belemmering is voor de vestiging van nieuwe bedrijven dan wel woningen en kan leiden tot een langdurige en steeds erger wordende situatie van leegstand. 17

Een tweede mogelijk risico schuilt in de aanwezigheid van de bedrijven die er nog wel in het gebied aanwezig zijn en die grenzen aan leegstaande kavels. De aanwezigheid van deze bedrijven kan een belemmering voor de ontwikkeling van woningen betekenen. Daarbij gaat het niet alleen om de huidige bedrijfsactiviteit, maar ook om mogelijke toekomstige uitbreidingsmogelijkheden en de veranderingen in bedrijfsactiviteiten die het bestemmingsplan voor die percelen mogelijk maakt. De andere kant op is er een even reële bedreiging: de ontwikkeling van woningen op de leegstaande kavels kan een belemmering van de bedrijfsactiviteiten op de aangrenzende bedrijfspercelen betekenen. Al met al is de situatie van bestaande bedrijfspercelen direct naast te ontwikkelen woningbouwpercelen niet ideaal: er bestaat het gevaar dat woningbouw niet optimaal ontwikkeld kan worden én er bestaat het gevaar dat de mogelijkheden van de bedrijven beperkt worden. Kansen De aanwezige ruimtelijke kwaliteiten zoals het water, de ligging nabij Nigtevecht, de uitvalsweg naar buitengebied lenen zich allemaal voor de (geleidelijke) transformatie van deze locatie tot één samenhangend woongebied. De aanwezige kwaliteiten zorgen ervoor dat er hier een onderscheidend woonmilieu kan ontstaan dat een meerwaarde heeft ten opzichte van andere woonwijken. Voor bedrijfsfuncties zijn al deze kwaliteiten minder belangrijk.

Gelet hierop, maar ook gelet op het feit dat de nog aanwezige bedrijven door de ingeklemde ligging nabij woningen en de weinige fysieke ruimte, maar beperkte groeimogelijkheden hebben, heeft de gemeente zich eerder op het standpunt gesteld dat het gebied zich het beste tot woongebied zou moeten transformeren. Het noordelijk deel van het dorp Nigtevecht is beschermd dorpsgezicht en de omgeving is onderdeel van het ´Vecht en Plassengebied´ in het kader van het Belvedère beleid. Het bedrijventerrein Garsten-Noord steekt af bij de grote landschappelijke en cultuurhistorische waarden van haar omgeving. Ook de provincie heeft daarom de ambitie uitgesproken om het gebied te transformeren naar woningbouw, zodat het gebied beter aansluit bij het dorp Nigtevecht en de landschapswaarden van de omgeving. Lang hebben betrokken partijen pogingen gedaan om tot herontwikkeling te komen. Echter tot op heden is dit er om verschillende redenen niet van gekomen. Eén van de redenen is, zoals aangegeven, de omstandigheid dat enkele bedrijven ter plaatse nog functioneren. De grondposities in het gebied zijn erg versnipperd, hetgeen een succesvolle integrale ontwikkeling nog verder bemoeilijkt. Tegelijk staan de ontwikkelingen in het gebied niet stil. Er zijn diverse initiatieven bekend bij de gemeente, al dan niet concreet.

Ook vindt er permanente bewoning plaats van een object terwijl dit op basis van het geldende bestemmingsplan niet is toegestaan (Vreelandseweg 6). Bij het ontbreken van een ruimtelijke visie op het terrein en een idee over gewenste ontwikkeling zijn deze initiatieven lastig te beoordelen. De constatering is wel dat de ruimtelijke kwaliteit van de braak liggende terreinen steeds verder afneemt. Er wordt niet meer geïnvesteerd in onderhoud van de panden. Tot op zekere hoogte geldt dit ook voor de zittende bedrijven. Omdat de gemeente altijd de wens heeft uitgesproken het gebied integraal te herontwikkelen tot woningbouw, is het voor bedrijven minder aantrekkelijk geweest te investeren in de gebou-

18

wen en de bedrijfsvoering. Algehele achteruitgang en verloedering dreigt, waardoor de situatie onleefbaar kan worden.

2.3

Beeldkwaliteitsplan en Ruimtelijke visie Zoals aangegeven is gemeente reeds geruime tijd bezig om tot algehele transformatie van het gebied te komen. De bedoeling was de bedrijvigheid uit het gebied te verwijderen en woningen voor terug te realiseren. Een en ander heeft uiteindelijk gerealiseerd in een beeldkwaliteitsplan Garsten Noord (deze is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd). Hier wordt uitgegaan van integrale herontwikkeling. Omdat deze niet haalbaar bleek, is in 2014 een ruimtelijke visie opgesteld (deze is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd). Hier is gekozen voor een situatie waar sprake is van een gemengd gebied, dat geleidelijk tot woongebied getransformeerd kan worden, maar waarbij het ook mogelijk is dat delen van het gebied getransformeerd worden. Het gaat dan om die delen die concreet beschikbaar zijn (bedrijvigheid is blijvend beëindigd) en haalbaar. Wanneer aangetoond kan worden dat ten aanzien van de milieugevoelige functies (wonen) toch een acceptabel woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden, hoeft de menging van functies geen probleem te zijn en kan het in de tijd zelfs kansen bieden. Garsten-Noord is een typisch voorbeeld daarvan. De ontwikkelingsstrategie van de gemeente kenmerkt zich door een deels faciliterende, deels sturende, maar bovenal geleidelijke koers.

Idealiter zou het terrein integraal ontwikkeld worden, maar aangezien de wens/noodzaak/ bij enkele bedrijven – en de financiële slagkracht bij de gemeente- hiertoe ontbreekt, is dit gewoonweg niet reëel. Enkele percelen liggen zoals aangegeven braak en zijn ernstig in verval. Wanneer gewacht zou worden tot een moment waarop alle bedrijven gestopt zijn, ontstaat een onleefbare situatie. Een gebied kan echter ook geleidelijk getransformeerd worden, waarbij uiteindelijk enige bedrijvigheid blijft bestaan. Hiervoor zijn ontwikkelingsstrategieën beschikbaar, die elders in den lande met succes zijn toegepast. Voor die bedrijven die ter plaatse functioneren en dat ook in de toekomst willen doen, wordt een passende bestemming toegekend. Daarbij dient volgens jurisprudentie en in het kader van goede ruimtelijke ordening tevens te worden bezien welke wensen deze bedrijven eventueel hebben zodat ze komende planperiode goed kunnen blijven functioneren. Deze wensen moeten worden afgezet tegen het kunnen bieden van een acceptabel woon- en leefklimaat van omliggende milieugevoelige functies (wonen). Geleidelijke transformatie Bij een geleidelijke herontwikkeling naar woningbouw is het belangrijk de belangen van zittende bedrijven, omgeving en nieuwbouw zorgvuldig tegen elkaar af te wegen.

Bovendien moet van elke ontwikkeling die direct mogelijk wordt gemaakt vaststaan dat deze ook haalbaar is. Immers, jurisprudentie leert dat de vaststeller van het bestemmingsplan moet motiveren / uitleggen waaruit het plan bestaat, dat sprake is van “goede ruimtelijke ordening” en dat het plan uitvoerbaar is. Bovendien dient bij vaststelling van het bestemmingsplan in acht te worden genomen dat de gemeentelijke kosten moeten worden verhaald aan de hand van een vast te stellen exploitatieplan, dan wel dat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

19

In concreto gaat het om de volgende initiatieven: − Burgerbewoning Vreelandseweg 6; − Logiesfunctie t.b.v. de betonfabriek voor Vreelandseweg 6a; − Ontwikkeling Vechtoever met woningbouw; − Aanpassing en uitbreiding bedrijfsvoering Betonfabriek Nigtevecht; − Aanpassing en uitbreiding bedrijfsvoering Nagel Demontage & Recycling Vreelandseweg 4a. − Het omzetten van een agrarisch bouwvlak naar een reguliere woonbestemming op de Vreelandseweg 14. Binnen de visie op het gebied, evenals de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan, kunnen deze ontwikkelingen gefaciliteerd worden.

2.4

Ontwikkelingen

2.4.1

Vreelandseweg 6 en 6a In de ruimte visie past de legalisatie van Vreelandseweg 6. De nadruk ligt immers op de bestaande situatie, waarbij sprake is een levendige mengeling tussen bedrijven en woningen in een “gemengd gebied”, maar waarbij de gemeente geleidelijk de woonfunctie wil introduceren. Individuele initiatieven worden op specifieke merites beoordeeld. Met een bestemming wonen op een bedrijventerrein wordt een planologische basis gelegd waardoor het weer aantrekkelijk wordt te investeren in (onderhoud van) het gebouw terwijl tegelijk een gelijk woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd. Het is niet goed voorstelbaar hoe de bedrijfsbestemming in het vigerende bestemmingsplan gerealiseerd kan worden. Het pand was oorspronkelijk een boerderij. Nu de omliggende bedrijfsactiviteiten reeds lange tijd aanwezig zijn en dit bestemmingsplan niet in een verzwaring van de activiteiten voorziet, kan een gelijkblijvend woon- en leefklimaat worden gewaarborgd. Het voorgaande bestemmingsplan regelt dat de gronden met de aanduiding dienstwoning uitsluitend als dienstwoning mogen worden gebruikt; uitsluitend het achterste deel (6a) zou dus als bedrijf gebruikt mogen worden. Gezien de onderlinge bouwkundige verbondenheid met het voorste deel is de ingebruikname als bedrijf of kantoor en het voorste deel als dienstwoning praktisch onmogelijk.

Voor een volwaardig bedrijf is een ruime kavel nodig met genoeg ruimte voor productie, assemblage, opslag e.d. waar in dit geval geen sprake van is. De omliggende gronden en het achterste deel van de bebouwing (6a) zijn inmiddels allen in eigendom van andere bedrijven. Het gaat om een cultuurhistorisch waardevol pand. De plaats van de huidige woning heeft reeds een lange agrarische historie. Al voor 1673 stond op de locatie een boerderij welke bij de verwoesting van Nigtevecht in 1673 verloren is gegaan. Later is hier opnieuw een boerderij gebouwd. Volgens een kaart uit 1769 stond hier een boerderij genaamd ‘Linge Vecht’. Deze is later om onbekende reden teloor gegaan.

20

Aanzichten Vreelandseweg 6/6a In 1879 is de huidige boerderij gebouwd. In 1895 is even verderop, aan de Vreelandseweg 14, een vrijwel identieke boerderij gebouwd. Het zijn beiden voorname grote huizen die thans nog in goede staat zijn en worden gebruikt als woning. In 1969 is de boerderij overgegaan aan het oliebedrijf van Griffioen. Na beëindiging van het oliebedrijf is het achterste deel van het terrein deels verkocht aan Betonfabiek en een deel aan Nagel Demontage & Recycing. Daarmee is een feitelijke doch geen planologische splitsing opgetreden; het voorste deel (boerderij en stal) werd dubbel bewoond doch niet door de Betonfabiek of Nagel Demontage & Recycling. Inmiddels is Vreelandseweg 6a (oude stalgedeelte) ook in eigendom van de Betonfabriek. De boerderij beschikt over diverse fraaie bouwkundige elementen. De raampartijen zijn ingedeeld met een regelmatige roede-indeling en zijn versierd met getoogde rollagen. Fraai metselwerk en gootklossen complementeren het beeld van een riante (woon)boerderij zoals die meer voorkomen langs de Vecht. Het agrarisch verleden is goed zichtbaar omdat de deel achter de woning nog goed is behouden. De deel is voorzien van een rieten kap en heeft de voor een stal uit de bouwtijd zo typische kleine, vierkante ramen.

Door de vigerende bedrijfsbestemming om te zetten naar een bedrijfswoning en logiesfunctie behorend bij de Betonfabriek, wordt het voortbestaan van dit pand beter verzekerd. Het agrarisch verleden en het fraaie bebouwingsbeeld langs de Vecht blijft zo behouden . De functie past functioneel een stedenbouwkundig goed in het straat- en bebouwingsbeeld langs de Vecht. Op meerdere plaatsen is langs de Vecht bewoning aanwezig, vaak in voormalige boerderijen. De fraaie, representatieve kant richt op de Vreelandseweg, wat ook in dit geval zo is. Meerdere gemeenten hanteren het beleid dat grote cultuurhistorisch waardevolle objecten, zoals voormalige boerderijen voor dubbele bewoning in aanmerkingen zouden moeten kunnen komen. De redenatie hierachter is dat de onderhoudskosten van dergelijke grote objecten vaak niet goed door een gezin kunnen worden gedragen terwijl er wel de wens bestaat de panden goed te onderhouden zodat ze behouden blijven. Veel cultuurhistorisch waardevolle objecten zijn door gebrekkig onderhoud in de loop der tijd verloren gegaan. De wens van eigenaren het gebouw te bewonen/als logiesfunctie (Vreelandseweg 6a) te gebruiken en te onderhouden moet dus als positieve ontwikkeling worden gezien. I.c. gaat het om een pand met een oppervlakte van ca. 245 m2 en een inhoud van ca. 1.000 m3. Dat is ruim meer dan een gemiddelde eengezinswoning (ca.

80 m2) maar vergelijkbaar met andere traditionele boerderijen. Het onderhoud van dit grote pand is beter door een particulier en bedrijf op te brengen. Van belang is of ter plaatse een acceptabel woon- en leefklimaat (m.n. vanwege geluid vanwege de omliggende bedrijven) kan worden gegarandeerd. Tevens moet worden bezien of bedrijven niet in hun functioneren worden gehinderd. In hoofdstuk 4 zal uitgebreid ingegaan worden op de milieu-aspecten.

21

Woning Vreelandseweg 6 betreft een burgerwoning op een bedrijventerrein De woning Vreelandseweg 6 betreft in het vigerende bestemmingsplan een bedrijfswoning. De woning behoorde bij een oliehandel en behoort tot het bedrijventerrein Garsten-Noord. Gelet op de van oudsher bestaande situatie, is de woning Vreelandseweg ingeklemd door bedrijvigheid van de Betonfabriek en Nagel Demontage & Recycling. Het behoud van de woning prevaleert echter boven het geheel bestemmen van de woning tot een bedrijfsbestemming. Daarom wordt het reëel en verdedigbaar geacht om de woning zodanig te bestemmen dat de woning is gelegen op een bedrijventerrein (‘Wonen -4‘). Overeenkomstig het Activiteitenbesluit gelden voor burgerwoningen gelegen op bedrijventerreinen verhoogde geluidnormen. No 6a. is aangekocht door de betonfabriek en wordt aan dit bedrijventerrein toegevoegd. In no 6a. is een bedrijfswoning en een logiesfunctie toegestaan. Inrichting Nagel Demontage & Recycling Nagel Demontage is voornemens om zich ook bezig te gaan houden met montageactiviteiten. Als uitvloeisel daarvan zal sprake zijn van de opslag van nieuwe en gereviseerde gebouwinstallaties op het terrein. Het bedrijf is verder voornemens om ook andere stoffen te sorteren en op te slaan. Het gaat hierbij met name om kunststoffen welke meer en meer als alternatief voor metalen worden ingezet in de installatietechniek.

Ook het buitenterrein van het bedrijf zal worden ingezet voor het opslaan van goederen. Deze opslag zal overigens in hoofdzaak plaatsvinden in bakken of containers voor zover het los materiaal (geen stukgoederen, zoals installaties) betreft. De firma Nagel is een bedrijf gespecialiseerd in de demontage van gebouwinstallaties en andere hoofdzakelijk metalen onderdelen van een gebouw. De demontagewerkzaamheden vinden plaats op locatie. De gedemonteerde installaties en metalen onderdelen worden, voor zover deze niet direct naar een verwerker worden gebracht, naar de Vreelandseweg 4 vervoerd voor verdere demontage, scheiding en opbulken. Periodiek wordt het gescheiden metaal afgevoerd. Het bedrijf neemt geen oude metalen in van derden, er is uitsluitend sprake van de opslag en de verwerking van eigen gedemonteerd materiaal. De beoogde situatie heeft betrekking op een wijziging in de bedrijfsvoering waarbij de hoeveelheid opgeslagen metalen niet zal toenemen maar minder blijven dan 10.000 ton. Concreet wordt vergunning gevraagd voor de opslag van maximaal 70 ton ijzerschroot, 250 ton nonferro en 40 ton draad/kabel alsook tot circa 30 elektromotoren. Verder wordt vergunning gevraagd voor het shredderen van kabels en draden (verwijdering isolatiemateriaal) met een capaciteit tot 25 ton per dag. Tot slot zal sprake zijn van het verkleinen van metalen bijvoorbeeld m.b.v.

knipschaar, doorslijpen of branden Vanwege de uitbreiding van de activiteiten met montage van nieuwe installaties, is daarnaast sprake van de stalling/opslag van nieuwe en gereviseerde gebouwinstallaties. Verder zal sprake zijn van het afscheiden van andere monostromen. Het gaat daarbij vooral om kunststoffen, aangezien meer en meer kunststof wordt ingezet ter vervanging van metalen in gebouwinstallaties. Een deel van de installaties en de afgescheiden monostromen zullen op het buitenterrein worden opgeslagen in containers of bakken. Het bedrijf heeft een bestemming met aanduiding gekregen op basis waarvan de huidige werkzaamheden in het bestemmingsplan zijn toegestaan. Met een specifieke aanduiding geluidscherm is geregeld dat ter plaatse van die aanduiding een container of vergelijkbare geluidwerende voorziening aanwezig moet zijn, dit om een goed

22

woon- en leefklimaat te garanderen ter plaatse van de aangrenzende woning (en). Het wisselen van containers is voorts alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding wisselen containers en op de oprit mogen jaarlijks maximaal 12 keer containers worden geplaatst ten behoeve van een categorie 3.2 bedrijf, die omdat ze leeg staan vergelijkbaar zijn met een categorie 2 bedrijf; de containers mogen maximaal één dag blijven staan. De woning Vreelandseweg 4 betreft een woning op een bedrijventerrein. 2.4.2

Plannen ontwikkeling Vechtoever Op basis van de Ruimtelijke Visie is het gewenst tot geleidelijke transformatie te komen, waar wonen en bedrijven naast elkaar (kunnen) bestaan. Herontwikkeling van de Vechtoever past binnen deze gedachte mits het functioneren van de bestaande bedrijven hier niet door wordt belemmerd en gegarandeerd kan worden dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. In de huidige situatie is de inrichting van het gebied met bebouwing gefragmenteerd. Delen staan leeg of zijn braakliggend, na het vertrek van botenbedrijf Lengers Yachting. Op het perceel nummer 17 is een woning aanwezig en het perceelsgedeelte tussen 17 en 19 is nog steeds in gebruik als bedrijfsperceel. Nummer 13 is een voormalige woning en nummer 19 is een voormalige bedrijfswoning aanwezig. Hoewel de bebouwing enigszins gegroepeerd op de percelen is gesitueerd, leidt dit toch tot een overwegend gefragmenteerd beeld en tot plaatselijke onderbrekingen van samenhangende eenheden. Zoals aangegeven in paragraaf 2.2.3 vormt het gebied een knelpunt en komt het in aanmerking voor herontwikkeling. Oorspronkelijk lagen langs de oever overtuinen en had de oever een openbaar en groen karakter. Nog steeds is het groene karakter herkenbaar maar in de nabijheid van de kern Nigtevecht neemt de bebouwing toe.

De aantrekkelijke leefomgeving direct aan de Vecht biedt ruimte aan woningen afgewisseld met woonboten en recreatiehuisjes. Verder van de kernen verwijderd neemt de bebouwing af en krijgt het buitendijkse gebied weer een meer groen en open karakter. In een beeldkwaliteitsplan 2 zijn voorwaarden opgenomen voor de herontwikkeling. In het beeldkwaliteitsplan wordt dus onderscheid gemaakt in twee “velden”. Op het veld 2 kunnen maximaal vier vrijstaande woningen komen; op het veld 3 gaat het om ofwel twee vrijstaande woningen, ofwel een appartementencomplex bestaande uit maximaal 10 appartementen. Er zijn vier varianten waarop deze kan worden gesitueerd op het veld, zie de volgende afbeeldingen.

2

Stedenbouwkundig plan kop Vechtoever, Van den Pauwert Architecten BNA, 6 oktober 2015. 23

Uitsnede beeldkwaliteitsplan, Vechtoever buitendijks

Bij de zuidelijke ontwikkeling van de Vechtoevers vindt nieuwbouw plaats door toepassing van een variatie van de korrel ‘huis’. Ook hier is de gevarieerde positionering en de ritmiek van bouwvolumes en open ruimten uitgangspunt. Het groene karakter en de relatie met de Vecht moet word benadrukt door op strategische plaatsen de oe In het noorden van de Vechtoevers eindigt de strook van de lintbebouwing langs de Vecht en de seriematige rijwoningen van de Korte Velterslaan. Het wordt gekenmerkt door de richtingen die hier samenkomen en de ligging tegenover de brug van Nigtevecht. Binnen dit gebied staat op dit moment een aantal vervallen objecten. Bij de nieuwbouw kan de bijzondere positie van dit veld terugkomen door hier een ‘incidentele’ korrel te plaatsen met een eigen massaopbouw en vormentaal. Uitgangspunt daarbij is zowel de presentatie naar de Vecht als naar de Vreelandseweg. In het beeldkwaliteitsplan is een uitwerking van de maximale bouwmassa voor veld 3 opgenomen (zie bladzijde 36,37 van het beeldkwaliteitsplan). Het is ook toegestaan op deze locatie de korrel huis toe te passen.

24

De belangrijkste stedenbouwkundige elementen uit het beeldkwaliteitsplan zijn voor wat betreft het appartementencomplex zijn: 1 Parkeren op eigen terrein; half verdiept, maximaal 1.2 m boven maaiveld en onder hoofdbouwmassa; 2 Bouwvolumes van bouwmassa 1 en 2 16x25 m; 3 Bouwmassa 1 tussen 12,5 en 25% van het bouwveld; bouwmassa 2 tussen de 2540% van het bouwveld; 4 Goothoogte en bouwhoogte van bouwmassa 1: maximaal 8, resp. 12 m; 5 Goothoogte en bouwhoogte van bouwmassa 2: maximaal 7, resp. 11 m; 6 Het gebouw loopt dus op in hoogte richting de Vecht; 7 Geen aan- en uitbouwen ter plaatse van de aanduiding tuin; 8 Overkappingen zijn toegestaan binnen de hoofdbouwmassa tot 10 m2; 9 Geen losstaande bijgebouwen; 10 Aan- en bijgebouwen hebben een maximale bouwhoogte van 5 m en een maximale goothoogte van 2,5 m; 11 Aan- en uitbouwen hebben een kap van tenminste 30 graden; 12 Erfscheidingen in de vorm van metalen hekjes in de voortuinen (max 1 m) in combinatie met hagen; elders de erfscheidingen groen(hagen); 13 Kavel overwegend groen karakter; er komen doorkijkjes naar de Vecht; 14 Op verzoek kan er een steiger worden aangelegd; 15 Aan de oever van de Vecht komt een 15 m lange openbare oever (rustpunt voor fietsers en wandelaars).

25

Plattegrond en impressies, ontwerp Van den Pauwert Architecten BNA

26

Voor de kop van de Vechtoever is een ontwerp vervaardigd, zie voorgaande afbeeldingen. Nu het ontwerp dicht bij de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan ligt en er ook geen planologische belemmeringen zijn (zie hiervoor meer in de detail de ruimtelijke onderbouwing, als bijlage 6), ligt er voldoende motivering en onderbouwing om de ontwikkeling van de kop van de Vechtoever op te nemen in het bestemmingsplan. Hiertoe is voor het perceel een bestemming Wonen-3 opgenomen waarbinnen het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden. Het hoofdgebouw moet gerealiseerd worden binnen het bouwvlak; dit bouwvlak is afgestemd op bovenstaande plattegrond. De goot- en bouwhoogtes zijn overgenomen uit het beeldkwaliteitsplan: alleen voor de uitbouw en de balkons aan de Vecht zijn afwijkende maten opgenomen. Er zijn maximaal 10 appartementen toegestaan. De overige gronden hebben de bestemming Tuin-Landschapswaarden 2 gekregen. Hier mag, met uitzondering van hekwerken tot maximaal 1 m in de voortuin en een inrit naar de parkeergarage, niet worden gebouwd, ook niet vergunningsvrij, om zodoende het groene karakter te bewaren en een doorzicht naar de Vecht te realiseren en garanderen. Volledigheidshalve wordt vermeld dat het beeldkwaliteitsplan ook een aantal criteria geeft ten aanzien materialisering, detaillering, geleding van het volume, architect van het gebouw.

Deze criteria bevinden zich op het niveau van welstand en worden dus pas getoetst op het moment dat een concrete aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend. Voor wat betreft de vier vrijstaande woningen ligt een ontwerp dat grotendeels voldoet aan het beeldkwaliteitsplan. De bouwvlakken zijn iets verschoven en de erfbebouwing wijkt qua situering en oppervlakte iets af; deze afwijkingen vormen stedenbouwkundig geen bezwaar (zie afbeeldingen hierna). Een rechtstreekse eindbestemming is gelet hierop te rechtvaardigen.

Ontwerp vrijstaande woningen, Van den Pauwert Architecten BNA

27

Aan de percelen is een bestemming Wonen-2 en Tuin met landschapswaarden toegekend. Binnen een bouwvlak mogen de woningen worden gerealiseerd. De oppervlakte mag maximaal 98 m2 bedragen en bevindt zich op ten minste 1.6 m van de rand van de Vreelandseweg. De voorgevelrooilijn en achtergevelrooilijn verspringen ten opzichte van de aangrenzende hoofdgebouwen maximaal 1 m. Er staan maximaal 2 woningen naast elkaar in dezelfde voorgevelrooilijn. De goot- en bouwhoogte bedraagt maximaal 7 respectievelijk 10 m en de woning heeft een kap van ten minste 30 graden, zijnde een zadeldak, schilddak, mansardekap of getoogde kap. Binnen de bestemming Tuin met landschapswaarden mag, conform het gestelde in het beeldkwaliteitsplan, niet worden gebouwd, ook niet vergunningsvrij. Dit is ingegeven vanuit de wens een doorzicht te behouden/creëren naar de Vecht. Herontwikkeling van de Vechtoever gaat zoals aangegeven gepaard met de wens een ruimtelijke kwaliteitsslag door te voeren. In verband hiermee is het gewenst dat er doorzichten naar de Vecht ontstaan. Verkeer en parkeren Het bouwplan betreft de realisatie van 10 appartementen en 4 vrijstaande woningen. In het beeldkwaliteitsplan is voor zowel de appartementen als de vrijstaande woningen een norm van 2 parkeerplaatsen per woning vastgelegd. Aan de Vechtoever wordt het parkeren opgelost op eigen terrein. Die ruimte is er; v.w.b.

de appartementen wordt voorzien in een ondergrondse parkeerkelder onder de geplande tuin. Het plan voorziet daarmee in voldoende parkeerbehoefte. Wat de verkeersafwikkeling betreft is het perceel prima ontsloten via de Vreelandseweg. De verkeersafwikkeling van de tegenoverliggende betonfabriek vindt plaats via de Kanaaldijk Oost. Gelet op bovenstaande bestaan er geen belemmeringen voor het realiseren van vrijstaande woningen en een appartementencomplex langs de Vechtoever. Met aanvrager zijn contractuele afspraken gemaakt zodat gegarandeerd wordt dat een deel van de Vechtoever openbaar wordt, het te realiseren programma wordt gerealiseerd en het nieuw te realiseren water als gevolg van het te dempen water. Er ligt een ontwerp dat voor een groot deel voldoet aan het beeldkwaliteitsplan, zie nvoorgaande plattegrond en impressies, welke v.w.b. het appartementencomplex verder zijn uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan, welke als bijlage is toegevoegd aan dit bestemmingsplan 3. 2.4.3