11. Leidraad behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen - juli 2014.pdf

Pacht: wettelijk is er sprake van pacht als de ene partij (de verpachter) een onroerende zaak (gebouw of grond) aan een andere partij (de pachter) in gebruik geeft voor de landbouw en waarvoor de pachter een tegenprestatie moet voldoen. (Ministerie van Economische Zaken - Dienst Regelingen, 2013). Pilotproject: proefproject dat indicaties moet opleveren over omvang, inpassing en haalbaarheid van het definitieve project. (Woorden-boek.nl - pilot project).

37

Plussen en minnen: mechanisme waardoor een negatief effect van een ontwikkeling op de natuurwaarde (‘min’) met voor de natuur positieve ingrepen worden opgeheven (‘plus’), zodat er per saldo geen sprake is van een significante aantasting van de natuurwaarde. Reguliere pacht: pacht met alle bijbehorende wettelijke bescherming. (Ministerie van Economische Zaken Dienst Regelingen, 2013). Rentmeesterij: het beheren van onroerend goed op een landgoed. Hierbij komen onder andere grondzaken, grondbeleid, overdracht van eigendom, pacht, erfpacht, fiscale aspecten en juridische aspecten aan de orde. (Wikipedia - Renmeester, 2013). Ruimtelijke kwaliteit: de ruimtelijke kwaliteit is het totaal van de toekomstwaarde, gebruikerswaarde en de belevingswaarde. Het gaat niet alleen om de waarden die het gebied nu al heeft maar ook over de potenties om waarden tot ontwikkeling te brengen. Deze waarden hebben betrekking op eigenheid, identiteit, herkenbaarheid, bruikbaarheid en continuïteit. (Ruimtexmilieu - ruimtelijke kwaliteit). Teeltpacht: een pachtvorm voor los land voor eenjarige of tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is. (Ministerie van Economische Zaken - Dienst Regelingen, 2013). Vastgoedbeheer: het beheren van onroerend goed (grond en gebouwen).

38 I LEIDRAAD Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen

Bijlage 2: format ontwikkelplan inhoudsopgave 1. BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE BUITENPLAATS

40

1.1 Ontstaan en ligging

40

1.2 Landschappelijke waarde

40

1.3 Cultuurhistorische waarde

40

1.4

41

Ecologische waarde

1.5 Recreatieve/ maatschappelijke waarde

41

1.6

41

Functie van de buitenplaats

2. exploitatie

42

2.1 Subsidies

42

2.2 Pacht- en huurafspraken

42

2.3

Beheerinkomsten

42

2.4

Beheeruitgaven

42

2.5

Eventuele tekorten

42

2.6

Fiscale voordelen

42

2.7 Toelichting exploitatieplan

42

3. BESCHRIJVING PROVINCIAAL EN GEMEENTELIJK BELEId

43

3.1 Provinciaal beleid

43

3.2 Gemeentelijk beleid

43

4. BESCHRIJVING EN VERBEELDING ONTWIKKELINGEN

44

4.1 Visie toekomst buitenplaats

44

4.2 Ontwikkeling per thema

44

4.2.1 Cultuurhistorische elementen

44

4.2.2 Natuur en landschap

44

4.2.3 Agrarische of aan agrarische productie verbonden grondgebruiksvormen,

zoals productiebos en landbouw

44

4.2.4 Recreatie en recreatief medegebruik

44

4.2.5 Overige ontwikkelingen

44

4.3 Nieuwe bebouwing 5. SITUATIE NA ONTWIKKELING

44 45

5.1

Exploitatiebegroting gewenste ontwikkelingen

45

5.2

Waarborg duurzame instandhouding

45

LITERATUURLIJST 45 Bijlagen

45

Bijlage 1: Verbeelding gewenste ontwikkeling (plankaart A1-formaat)

45

Bijlage 2: Exploitatie en Exploitatiebegroting

45

39

1.

BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE BUITENPLAATS

Dit format dient als basis om per buitenplaats de benodigde informatie te verzamelen in het kader van ‘Handreiking behoud door ontwikkeling historische buitenplaatsen’, in opdracht van provincie Utrecht. In dit format wordt per gevraagd onderdeel een korte toelichting gegeven. Door middel van ‘bullets’ worden de onderwerpen genoemd die in ieder geval omschreven dienen te worden. Waar mogelijk wordt aan de hand van een voorbeeld inzicht gegeven in de benodigde informatie.

1.1 Ontstaan en ligging In deze paragraaf wordt de ontstaansgeschiedenis van de buitenplaats beschreven: • Oorsprong (aanleg buitenplaats); • Ligging en omvang buitenplaats; • Eigendomssituatie (verschillende eigenaren); • Beschrijving van veranderingen door de tijd (op hoofdlijnen); • Huidige situatie (grondgebruik en functies).

1.2 Landschappelijke waarde • Landschappelijke en ruimtelijke opbouw met daarin aandacht voor - Vorming van het landschap (geomorfologie); - Hoogteligging; - Bodemtypen; - Herkenbaarheid en aanwezigheid van bepaalde landschapstypen; • Ligging in, en interactie tussen buitenplaats en het omliggend landschap; • (nog) aanwezige landschapselementen en hun relevantie.

1.3 Cultuurhistorische waarde • Landschap en ontwerp historische buitenplaats (groene aanleg, zichtlijnen, vijvers of waterlopen, paden en wegen en (eventuele) tuinsieraden); • Gebouwde monumenten (zowel beschermde als niet beschermde) (typen bebouwing, monumenten en beschrijving relatie park en huis); • Archeologie (aanwezige archeologische waarden) (een belangrijk element, maar niet de eerst in het oog springende bij een buitenplaats: dit zijn de waarden die hierboven worden genoemd).

40 I LEIDRAAD Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen

1.4 Ecologische waarde • Ligging in Ecologische Hoofdstructuur (EHS) ja/ nee; • Beschrijving aanwezige flora en fauna.

1.5 Recreatieve/ maatschappelijke waarde • Openstelling buitenplaats (gedeeltelijk of geheel); • Aanwezige recreatieve zonering; • Aanwezige recreatieve routes; • Aanwezige recreatieve voorzieningen.

1.6 Functie van de buitenplaats • Gebruik van bossen en bebouwing; • Uitstraling van de buitenplaats; • Maatschappelijke waarde van de buitenplaats (zie hiervoor de waardenmatrix in bijlage 4 van de leidraad).

41

2. exploitatie

Dit hoofdstuk dient inzicht te geven in de exploitatie van de buitenplaats in huidige vorm. Zie hiervoor ook het provinciale exploitatiemodel voor landgoederen in bijlage 3 van de leidraad. In hoofdstuk 5 komt de exploitatie als begroting in de nieuwe situatie (na beoogde besparing, nieuw gebruik en nieuwe ontwikkelingen) terug.

2.1 Subsidies Beschrijving huidige bron van inkomsten per subsidieonderdeel. Hierbij ook ruimte voor eventueel nog niet benutte subsidies.

2.2 Pacht- en huurafspraken Beschrijving van huidige pacht- en huurovereenkomsten.

2.3 Beheerinkomsten Beschrijving van beheerinkomsten.

2.4 Beheeruitgaven Beschrijving van huidige beheeruitgaven.

2.5 Eventuele tekorten Beschrijving van eventuele tekorten.

2.6 Fiscale voordelen Beschrijving van de fiscale voordelen.

2.7 Toelichting exploitatieplan Een algemene toelichting op het exploitatieplan (ruimte voor aanvullende onderdelen die niet passen binnen de bovengenoemde paragrafen).

42 I LEIDRAAD Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen

3.

BESCHRIJVING PROVINCIAAL EN GEMEENTELIJK BELEID

In dit hoofdstuk worden de provinciale en gemeentelijke beleidskaders en doelen beschreven die van toepassing zijn op buitenplaatsen algemeen of specifiek op de betreffende buitenplaats.

3.1 Provinciaal beleid Binnen de provincie treffen we het thema buitenplaatsen in diverse beleidskaders, subsidieregelingen, programma’s en wettelijke verordeningsregels aan, die kaders en sturingsmogelijkheden bieden. Hieronder volgt een opsomming van stukken die van toepassing kunnen zijn voor uw buitenplaats: • Adviesrapport Het Vechtsnoer, ontsluiting van de Vechtstreek als één verhaal, 31 maart 2010; • Cultuurhistorische hoofdstructuur (CHS) van de provincie Utrecht, (Provinciale Structuurvisie kaart 4 en Provinciale Ruimtelijke verordening kaart 3); • De Stichtse Lustwarande, identiteitsonderzoek, Landscape Architects for Sale, 25 december 2003; • Ecologische hoofdstructuur (EHS) van de provincie Utrecht; • Een toekomst voor verdwenen verleden.

Kasteelplaatsen in de provincie Utrecht, nederlandse Kastelenstichting, wijk bij duurstede 2010; • Kwaliteitsgids utrechtse Landschappen, utrecht 2011; • Provinciaal fonds erfgoedparels; • Provinciaal programma Heel de Heuvelrug; • Provinciale Cultuurnota 2012-2015: ‘Cultuur van U’; • Provinciale Ruimtelijke structuurvisie 2013-2025 en Verordening, voorontwerp, vastgesteld op 5 juli 2011 door Gedeputeerde Staten; • Structuur in de erfgoedvisie, novioConsult, Nijmegen 9 maart 2011; • Vechtvisie, Belvedere Bouwen Vecht en Plassen/Vecht Vademecum, Landscape Architects for Sale, Amsterdam 2002; • Visie voor de Stichtse Lustwarande, provincie Utrecht, juli 2005; • Toeristisch-recreatief beleidsprogramma van de provincie Utrecht. (bron: Uitvoeringsagenda Historische Buitenplaatsen 2012-2015, provincie Utrecht, september 2011)

3.2 Gemeentelijk beleid Beschrijving van gemeentelijk beleid (in welke gemeenten ligt de buitenplaats en welk beleid is van toepassing). • Structuurvisie; • Bestemmingsplannen (beschrijving bestemmingen en invoegen uitsnede kaart); • Specifiek beleid voor historische buitenplaatsen (bijvoorbeeld ‘Buitens op de Heuvelrug’ van gemeente Utrechtse Heuvelrug); • Monumentenverordening gemeente; • Welstandsnota en welstandsbeleid.

43

4.

BESCHRIJVING EN VERBEELDING ONTWIKKELINGEN

4.1 Visie toekomst buitenplaats Algemeen: geef een beschrijving waarom er ontwikkelingen op uw buitenplaats nodig zijn en hoe uw buitenplaats zich uitgaande van de bestaande kwaliteiten en karakteristieken in ruimtelijk en functioneel opzicht zou moeten ontwikkelen. Geef binnen die visie concrete ontwikkelingen en geef per ontwikkeling aan wat het doel is (wat wilt u ermee bereiken in financiële of ruimtelijke zin).

4.2 Ontwikkeling per thema Per thema een beschrijving en verbeelding van de gewenste ontwikkeling. Een themakaart is een verbeelding in plattegrond van de locatie en de vorm van de ontwikkeling. Geef per ontwikkeling aan welke kwaliteitswinst behaald wordt en waaruit de kosten voor inrichting en beheer worden gefinancierd (subsidies, eigen middelen, nieuw te ontwikkelen bebouwing). Te benoemen thema’s zijn onder andere: 4.2.1 Cultuurhistorische elementen 4.2.2 Natuur en landschap Beschrijving en themakaart. 4.2.3 agrarische of aan agrarische productie verbonden grondgebruiksvormen, zoals productiebos en landbouw Beschrijving en themakaart. 4.2.4 Recreatie en recreatief medegebruik Beschrijving en themakaart. 4.2.5 overige ontwikkelingen

4.3 Nieuwe bebouwing Beschrijving van aanvullend gewenste bebouwing ten behoeve van de huisvesting van bijvoorbeeld nieuwe functies en/of als nieuwe economische dragers op zichzelf (woningen). Of ter ondersteuning daarvan. Inclusief themakaart.

44 I LEIDRAAD Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen

5. SITUATIE NA ONTWIKKELING

Beschrijving van de buitenplaats en landgoed na ontwikkeling. Best onderbouwd met de exploitatie na ontwikkeling, welke inzicht geeft in de kosten en baten van de voorgestelde ontwikkeling. Daarnaast beschrijven hoe (door een pakket van besparingen, nieuwe inkomsten, nieuw gebruik en ruimtelijke ontwikkeling) een duurzame instandhouding wordt gewaarborgd.

5.1 Exploitatiebegroting gewenste ontwikkelingen Op basis van de bestaande exploitatie worden (netto resultaten van) besparingen, nieuwe inkomstenbronnen, ontwikkelingen binnen bestaande bebouwing en de ruimtelijke ontwikkelingen als begroting weergegeven. Daarbij dient een doorzicht tot 30 jaar gegeven te worden. De nieuwe exploitatie dient dezelfde format te hebben als de exploitatie in de huidige situatie. Hierdoor zijn beide exploitaties makkelijk te vergelijken en te beoordelen.

5.2 Waarborg duurzame instandhouding • Op welke wijze draagt dit plan bij aan de duurzame instandhouding; • Op welke wijze wordt geborgd dat nieuwe inkomsten ten goede komen aan de buitenplaatsexploitatie.

LITERATUURLIJST

bijlagen Bijlage 1:

Verbeelding gewenste ontwikkeling (plankaart A1-formaat)

Bijlage 2:

Exploitatie en exploitatiebegroting

45

Bijlage 3: Buitenplaatsexploitatie Deze bijlage is te beschouwen als een handreiking voor het opstellen van een buitenplaatsexploitatie. Het format beschrijft welke aspecten in de exploitatie kunnen worden opgenomen en geeft een toelichting op de verschillende begrotingsposten. De bijlage is nadrukkelijk niet bedoeld als voorschrift. Uiteraard staat het eigenaren vrij om een eigen exploitatiemodel op basis van eigen ervaringen, resultaten, kosten- en opbrengstposten op te voeren. Gebruik maken van standaardkosten per beheereenheid is mogelijk. Het is nu eenmaal niet eenvoudig instandhoudingskosten, die vaak over lange termijn lopen, te bepalen. Het is vooral belangrijk dat opgegeven posten verklaard moeten kunnen worden en een reëel beeld van de werkelijkheid geven. Bij het opstellen van de begroting is het belangrijk om een onderscheid te maken tussen reguliere, jaarlijks terugkerende kosten en inkomsten enerzijds en eenmalige investeringen en opbrengsten anderzijds. Eenmalige aspecten dienen buiten de reguliere exploitatie te blijven en bij voorkeur als (herstel)project opgenomen te worden.

Wat is een buitenplaatsexploitatie? In de buitenplaatsexploitatie zijn alle kosten en opbrengsten opgenomen die verband houden met het in stand houden van de buitenplaats. De posten zijn aan de kostenkant globaal te verdelen in: • algemene kosten; • kosten voor de opstallen (rode elementen); • kosten voor park, tuin, bos en landschap (groene elementen); • kosten voor cultuurhistorische elementen (tuinvazen, beelden etc.). Hier staan opbrengsten tegenover. Deze bestaan op buitenplaatsen en/of landgoederen uit: • directe opbrengsten (inkomsten uit verhuur en ingebruikgeving van grond en gebouwen); • inkomsten uit het groen (bossen en landschapselementen); • inkomsten uit subsidies voor de rode en groene elementen; • bijdragen verkregen uit sponsoring en donaties.

Algemene kosten Algemene kosten zijn kosten die nodig zijn om de buitenplaats te beheren en te exploiteren. Het gaat hierbij om kosten die betrekking hebben op het gehele landgoed en niet direct toe te rekenen zijn aan de afzonderlijke posten en om kosten die niet elders te benoemen zijn en verband houden met het beheer van de buitenplaats/ het landgoed: • Beheerkosten: omvatten administratie, rentmeester, adviseurs en kantoorkosten. Richtlijn is 10% van de bruto inkomsten tenzij anders gemotiveerd onderbouwd; • Inzet eigen uren eigenaar. Eigen uren kunnen als kosten opgevoerd worden. Tarief conform BRIM-regeling, zulks in verband met opmerking over beheerkosten;

46 I LEIDRAAD Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen

• Verzekeringen: verzekeringen voor zover niet gerelateerd aan opstallen gebruikt voor privédoeleinden; • Belastingen: belastingen (o.a. WOZ, BOX3, waterschapslasten), niet elders opgenomen, voor zover niet gerelateerd aan opstallen en gronden gebruikt voor privédoeleinden; • Kantoorkosten: kosten voor abonnementen, telefoon, automatisering, kantoorbenodigdheden etc.; • Indexatie voor beheerkosten voor een langere (onzekere) periode wordt gesteld op 3%.

Kosten opstallen (rood) Bij kosten voor opstallen gaat het om onderhoud- en restauratiekosten die verband houden met de gebouwen op de buitenplaats. • Voor gebouwonderhoud wordt aansluiting gezocht bij de begrotingssystematiek voor de Rode BRIM (subsidieregeling). In dit kader kan een ingediende en beschikte BRIM-aanvraag een goede referentie zijn. Wanneer geen eenduidige uitsplitsing van kosten voorhanden is, kan als richtlijn worden gehanteerd een percentage van 2% van de herbouwwaarde van het object. Dit wijkt af van het door de RCE gehanteerde percentage van 0.5%; • Indexatie voor beheerkosten voor een langere (onzekere) periode wordt gesteld op 3%; • Reservering: voor incidenteel grootschalig onderhoud, niet zijnde herstelwerkzaamheden en regulier onderhoud overstijgend, kan een reservering opgenomen worden; • Overig: overige kosten (bijv. Monumentenwachtinspecties etc.), direct gerelateerd aan de opstallen, kunnen als kostenpost worden opgevoerd; • Belastingen: belastingen (o.a. WOZ, BOX3, waterschapslasten) kunnen worden opgevoerd voor zover niet gerelateerd aan opstallen gebruikt voor privédoeleinden. Verdere fiscale aspecten worden niet meegerekend in de buitenplaatsexploitatie.

Kosten park, tuin, bos en landschap (groen) Bij kosten voor het groen gaat het om onderhoud- en restauratiekosten die verband houden met de groene elementen op de buitenplaats. Deze kosten kunnen betrekking hebben op inzet van personeel en materieel en van eigen uren. De intensiteit van onderhoud verschilt per terreintype en inrichting. Zo is een taxushaag met figuren heel arbeidsintensief in het beheer en zullen aan een natuurlijk bosperceel nagenoeg geen beheerskosten toegerekend worden. • Voor kosten die verband houden met bos-, natuur en landschapsbeheer, behoudens de groene kern van de buitenplaats, wordt als referentie gehanteerd het Normenboek Natuur, Bos en Landschap. Dit bevat calculaties van maatregelen (verwijderen ongewenste vegetatie) en activiteit (afzetten opslag); • Voor tuinonderhoud wordt aansluiting gezocht bij de begrotingssystematiek voor de Groene BRIM (subsidieregeling). Wanneer het bovengenoemde normenboek op aspecten niet voorziet, kan onderhoud berekend worden op basis van hoveniersnormen. In dit kader kan een ingediende en beschikte BRIM-aanvraag een goede referentie zijn; • Indexatie voor beheerkosten voor een langere (onzekere) periode wordt gesteld op 3%; • Belastingen: belastingen (o.a.

BOX3, waterschapslasten) kunnen worden opgevoerd voor zover niet gerelateerd aan gebruik voor privédoeleinden; • Reservering: voor incidenteel grootschalig tuinonderhoud, niet zijnde herstelwerkzaamheden en regulier onderhoud overstijgend, kan een reservering opgenomen worden.

47

Kosten cultuurhistorische elementen Bij kosten voor cultuurhistorische elementen gaat het om onderhoud- en restauratiekosten die verband houden met deze op de buitenplaats aanwezige elementen. Hierbij moet gedacht worden aan het onderhouden en schoonmaken van ornamenten, beelden en vazen. Het betreffen kosten die niet elders bij gebouwen of groen onder te brengen zijn. • Kosten verband houdend met onderhoud aan cultuurhistorische elementen worden opgevoerd op basis van geschatte kosten. Een prijsopgaaf kan een begroting ondersteunen; • Indexatie voor beheerkosten voor een langere (onzekere) periode wordt gesteld op 3%.

Directe opbrengsten Directe opbrengsten zijn direct te relateren aan gronden en gebouwen op de buitenplaats. Bij ingebruikgave van woningen spreekt men over huur en bij agrarische gebouwen (boerderijen) en gronden over pacht. Huur- en pachtprijzen zijn gekoppeld aan een door de rijksoverheid vastgesteld systeem. De mogelijkheden om deze prijzen te verhogen zijn gebonden aan wettelijke beperkingen. Een uitzondering hierop is het in gebruik geven op basis van erfpacht. Het betreft contracten bij notariële akte gevestigd voor een bepaalde tijd (gemiddeld tussen de 30 en 50 jaar) waarin voorwaarden en verplichtingen zijn vastgelegd. Hierbij koopt een gebruiker veelal het huis (de stenen) van de buitenplaats en betaalt hij een jaarlijkse vergoeding (canon) over de grondwaarde. Erfpacht komt zeer veel voor op landgoederen en buitenplaatsen omdat de eigenaren op deze wijze ‘grip’ houden op het object. Een andere bron van directe inkomsten zijn inkomsten uit bos en landschap. Hier moet gedacht worden aan opbrengsten uit (brand)houtverkoop. • Inkomsten uit verhuur van gebouwen. Opgenomen worden opbrengsten uit verhuur van gebouwen. Niet marktconforme huren, voor zover aan te passen, worden marktconform begroot. Het huur- en pachtpuntenstelsel vormt hiervoor de leidraad; • Inkomsten uit verpachten van gronden. Opgenomen worden opbrengsten uit verhuur/verpachting van gronden.

Niet marktconforme pachten, voor zover aan te passen, worden marktconform begroot. Het laatst gepubliceerde Pachtprijzenbesluit vormt hiervoor de leidraad. Jachtverpachting valt hier eveneens onder; • Inkomsten uit erfpacht. Opgenomen worden opbrengsten uit erfpachtopbrengsten van grond en gebouwen. Het contract is hiervoor leidraad. Als richtlijn voor toekomstige erfpachten dient men uit te gaan van een rentepercentage gerekend over de 10 jaars kapitaalmarktrente met een opslag van 0.5% en een minimum van 3%. Ten aanzien van inkomsten is sterk bepalend wat de staat van de opstal is en hoeveel grond in erfpacht wordt geleverd; • Inkomsten uit bosbeheer; • Inkomsten uit houtopbrengsten, houtoogst en landschapsonderhoud; • Waterschapslasten en belastingen. Aan pachters door te belasten waterschapslasten en WOZ belasting; • Indexatie voor huur, pacht- en erfpachtopbrengsten voor een langere (onzekere) periode wordt gesteld op 2,5%, waarbij t.a.v. pachtopbrengsten gelet op het Pachtprijzenbesluit een voorbehoud wordt gemaakt.

48 I LEIDRAAD Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen

Subsidies

Subsidies zijn op veel landgoederen een belangrijke, maar ook onzekere inkomensbron. Voor bos en landschap zijn er veelal mogelijkheden om bijdragen aan te vragen in het kader van de subsidieregeling (agrarisch) natuurbeheer (SNL, via Portaal Natuur en Landschap Utrecht). Het gaat daarbij om beheersovereenkomsten voor een periode van 6 jaar waarbij een vergoeding wordt betaald voor onderhoud. Belangrijke voorwaarde is dat landgoederen wel een juiste provinciale begrenzing qua natuurdoelen moeten hebben. Geen begrenzing betekent geen bijdrage. Voor onderhoud aan historisch groen en en monumentale gebouwen kan in het kader van de BRIM groen en rood een bijdrage aangevraagd worden. Deze overeenkomsten hebben eveneens een looptijd van 6 jaar. • Bos en landschapssubsidies in het kader van SNL-N en SNL-A (subsidieregeling (agrarisch) natuurbeheer) opnemen voor de beschikte subsidieperiode. Gezien onzekerheid van deze regelingen kan niet verder dan de contractperiode begroot worden. Wanneer (nog) geen gebruik gemaakt wordt van dergelijke regelingen maar er wel een goede kans bestaat hiervoor met succes een aanvraag te doen, dient het aan te vragen bedrag alvast als opbrengst opgenomen te worden; • Subsidies historisch park (BRIM groen). Opnemen voor beschikt bedrag. Gezien onzekerheid van deze regelingen kan niet verder dan de contractperiode begroot worden.

Wanneer (nog) geen gebruik gemaakt wordt van dergelijke regelingen maar er wel een goede kans bestaat hiervoor met succes een aanvraag te doen, dient het aan te vragen bedrag alvast als opbrengst opgenomen te worden; • Subsidies gebouwen (BRIM rood). Opnemen voor beschikt bedrag. Gezien onzekerheid van deze regelingen kan niet verder dan de contractperiode begroot worden. Wanneer (nog) geen gebruik gemaakt wordt van dergelijke regelingen maar er wel een goede kans bestaat hiervoor met succes een aanvraag te doen, dient het aan te vragen bedrag alvast als opbrengst opgenomen te worden; • Indexatie voor opbrengsten voor een langere (onzekere) periode wordt gesteld op 2,5%; • Overig: donaties en andere middelen die beschikbaar worden gesteld aan de buitenplaats.

Hoe omgaan met privégebruik van huis en tuin

Onderhoudskosten van huis en tuin voor zover privé in gebruik, kunnen worden opgevoerd op voorwaarde dat hier een marktconforme huur voor gevraagd wordt. Indien privé geen huur wordt verrekend en opgevoerd, kunnen kosten evenmin opgevoerd worden.

Invulling van de ontwikkelopgaaf; realisatie van functies in ruil voor behoud en herstel

Bij de beoordeling van de kosten en opbrengsten uit ontwikkelingen is het van belang dat hier aansluiting wordt gezocht bij het locale prijsniveau (de locale marktomstandigheden). Het gaat daarbij om functie, maar ook om de vraag naar hetgeen ontwikkeld wordt. Daarnaast zal in de beoordeling gekeken worden naar het resultaat van de ontwikkeling. Het financiële resultaat wordt beïnvloed door de kosten die gemaakt moeten worden voor het realiseren van de ontwikkeling. De kosten ter voorbereiding (advies, leges, anterieure kosten, bouwrijp maken) moeten bovendien in verhouding staan tot die van de ontwikkeling.

49

Ontwikkeling naar woningbouw Voor het bepalen van de waarde van bouwkavels is de omvang van de kavels van belang. De praktijk leert dat een gebruikelijke kavelgrootte in het buitengebied rond de 1.000 m² ligt. Lokale afwijkingen komen voor. De waardestijging bij een dergelijke kavelgrootte (waarde ontwikkelde bouwkavel minus waarde bestaande situatie minus kosten van de ontwikkeling) ligt tussen € 150.000,- en € 350.000,-. Teruggerekend naar een netto erfpachtcanon (gebruikelijke vorm van uitgifte op buitenplaatsen, waarbij de grond wordt verpacht en de opstallen eigendom zijn van de pachter; in de netto variant zijn de ontwikkelkosten verrekend met de daadwerkelijke canon) betekent dit een jaarlijks resultaat van tussen € 4.500,- en € 12.000,- per kavel.

50 I LEIDRAAD Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen

Bijlage 4: Hulpmiddel – waardenmatrix Doel en totstandkoming De waardenmatrix is opgesteld om te kunnen bepalen welke maatschappelijke waarden een buitenplaats (en landgoed) vertegenwoordigt. Het is een modelmatig instrument dat ontwikkeld is om maatschappelijke waarde te objectiveren. Het invullen is uiteraard subjectief, dit is echter niet te voorkomen wanneer het gaat om waardebepaling. Gedurende het proces tot het opstellen van de ‘Leidraad behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen’ werd duidelijk dat overheid en eigenaren heel verschillend denken over de kwaliteiten die buitenplaatsen vertegenwoordigen. Bovendien werd duidelijk dat er vaak wel een abstract idee van deze kwaliteit bestaat, maar dat dit soms ver af staat van de werkelijke situatie. Op basis van de waardenmatrix kunnen eigenaren en overheden in gesprek gaan over de kwaliteit van de buitenplaats en over de onderdelen die daarbij gevaar lopen (kwaliteiten die dreigen te verdwijnen als gevolg van bezuinigingen). De waardenmatrix is een digitaal invulmodel en binnenkort beschikbaar op www.provincie-utrecht.nl

Algemeen De waardenmatrix een modelmatige instrument dat nooit naadloos op de werkelijkheid past. Er zullen altijd elementen en objecten zijn die in deze matrix niet of slechts gedeeltelijk te waarderen zijn. Gebruikers van de matrix zullen dit altijd in het achterhoofd moeten houden. Bij het opstellen van de matrix zijn de navolgende begrippen en uitgangpunten gehanteerd: Onderdelen buitenplaatsen Een buitenplaats bestaat uit verschillende onderdelen. De hoofdonderdelen zijn: hoofdgebouw, bijgebouw(en), tuin(en) en park(en). Deze kunnen op hun beurt verdeeld zijn in verschillende veelvoorkomende subonderdelen. De belangrijkste bijgebouwen worden apart benoemd. Wanneer er meer dan vier bijgebouwen aanwezig zijn, worden de meest ondergeschikte gebouwen gezamenlijk onder ‘overige bijgebouwen’ geschaard. Bij de beoordeling van het park of de parken zijn de botanische elementen belangrijke subonderdelen die apart worden gescoord. Veel buitenplaatsen herbergen bijzondere en vaak oude bomen, soms een compleet arboretum. Dergelijke elementen kunnen een botanische waarde vertegenwoordigen. Als de buitenplaats onderdeel is van een landgoed, wordt ook gekeken naar de overige gronden en overige bouwwerken. Aanwezig (geweest) Achter elk subonderdeel moet in het in de matrix opgenomen vakje aangevinkt worden. Hiermee wordt aangegeven of het betreffende onderdeel aanwezig is of is geweest.

Als voorbeeld nemen we het hoofdhuis op een buitenplaats. Als het hoofdhuis niet meer in eigendom is, maar nog wel aanwezig, wordt het vakje niet

51

aangevinkt. Als het hoofdhuis er vroeger wel was, maar fysiek niet meer aanwezig is (afgebroken, afgebrand), wordt deze wel aangevinkt. In de waardering verderop in de rij wordt een verdwenen element als ‘verdwenen’ of als ‘geen waarde’ aangeduid. Wanneer het gaat om elementen (bijvoorbeeld moestuin) die nooit aanwezig waren op de buitenplaats wordt er gekozen voor de keuze ‘niet van toepassing’. Bij het aanvinken van een vakje gaat naast het invulscherm een vak groen oplichten, dit betekent dat voor het betreffende invulvak een keuze gemaakt moet worden. Status Een indicatie van de maatschappelijke waarde van een buitenplaatsen is de status die door de overheid is toegekend aan het betreffende onderdeel. Het kan daarbij gaan om de status van rijksmonument of gemeentelijk monument en/of om een planologische bescherming die in een bestemmingsplan wordt gegeven. Staat van onderhoud Voor veel buitenplaatsen is de staat van onderhoud een zorgenkind. De onderhoudsstatus is vooral van belang om de maatschappelijke potentie in beeld te brengen. Wanneer er veel achterstallig onderhoud is, heeft dat effect op de kwaliteit van de buitenplaats. De kwaliteit is dan relatief makkelijk te versterken door het verbeteren van het onderhoud. In de matrix kan het onderhoud als goed, voldoende, matig of slecht worden gekwalificeerd.

Cultuurhistorische waarde Buitenplaatsen zijn sinds hun aanleg vaak sterk veranderd en aangepast. De cultuurhistorische waardering richt zich op de stijl en/of stijlen die de buitenplaats hebben gevormd tot 1940. In de naoorlogse jaren zijn veel (onderdelen van) buitenplaatsen verdwenen, vervallen of functioneel verbouwd. De cultuurhistorische waardering is hoger naarmate de verschillende authentieke elementen nog aanwezig en passend zijn in het vooroorlogse stijlkarakter van de buitenplaats. De cultuurhistorische waardering is opgebouwd uit bouwkundige, historische en visuele aspecten, die resulteren in een totaalwaardering per onderdeel van de buitenplaats. Bij de bebouwing wordt gekeken naar de cultuurhistorische waarde die de gebouwen nog vertegenwoordigen. De status geeft hiervan een goede indicatie, maar is niet leidend. Voor het park en tuin wordt gekeken in hoeverre de oorspronkelijke elementen nog aanwezig zijn en passen binnen de betreffende uniforme stijl van het onderdeel. Bijvoorbeeld moderne speeltoestellen in een landschapsstijl tasten de cultuurhistorische waarde van het park aan. Bij de recreatieve waardering kunnen dezelfde speeltoestellen bijdragen aan een hogere waardering vanwege de toegankelijkheid van de buitenplaats. Complexwaarde Voor een aantal rijksmonumentale buitenplaatsen geldt dat ze een complexwaarde hebben.

Dit betekent dat de combinatie van de aanwezige rijksmonumentale elementen op de buitenplaats in zijn totaliteit en samenhang een hogere waarde vertegenwoordigen dan de afzonderlijke monumenten. De rijksmonumentale beschrijving geeft hierover duidelijkheid.

Cultuurlandschappelijke waarde De cultuurlandschappelijke waarde beschouwt de elementen van de buitenplaats tegen het licht van hun positie en relatie met het omliggende landschap/gebied. Het is een integrale beschouwing van de relatie van de cultuurhistorische waarden en de landschappelijke waarde. Daarbij is het goed mogelijk dat een gebouw met een lage cultuurhistorische waarde wel een hoge cultuurlandschappelijke waarde krijgt vanwege de interactie en

52 I LEIDRAAD Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen

positionering die goed aansluiten op de (cultuurlandschappelijke) waarden van de omgeving. Ook de aanwezigheid van cultuurlandschappelijk erfgoed wordt beschouwd. Het gaat om de samenhangende kenmerken die specifiek zijn voor de omgeving. Veelal zijn deze ontstaan vanuit specifieke gebruiksdoeleinden in het verleden. Op buitenplaatsen en landgoederen kan het daarbij gaan om rabbattenbosjes, hakhoutopstanden, grachten, dijkcomplexen etc. Versterking cultuurhistorische zone (CH zone) In de Utrechtse Cultuurhistorische Zone worden belangrijke (cultuurhistorische) gebiedskenmerken beschreven. De hoofdstructuur bestaat uit tien deelgebieden: Utrechtse Heuvelrug, Kromme Rijn en Langbroek, Oude Rijn, Vecht, Nederrijn en Lek, Lopikerwaard, Schalkwijk en Vianen, De Venen, Vechtplassen, Eemland en Gelderse Vallei. Voor elk van deze deelgebieden is beschreven wat de belangrijkste inrichtingsperioden zijn en welke in het huidige landschap zichtbare elementen en structuren daarbij horen. Wanneer de buitenplaats een kenmerken van een dergelijke zone versterkt, wordt dit apart gescoord en gewaardeerd.

Natuurwaarde In de waarderingsmatrix weegt ook de natuurwaarde mee die een buitenplaats vertegenwoordigt. De natuurwaarden op buitenplaatsen en landgoederen zijn soms goed gedocumenteerd en onderzocht. De matrix weegt op dit gebied een drietal aspecten mee: • de aanwezigheid van planten, plantengemeenschappen of dieren die ofwel zeldzaam, ofwel bedreigd ofwel karakteristiek zijn; • het feit dat de buitenplaats een belangrijk aandeel van de populatie van een bepaalde (vogel)soort herbergt en een functie heeft (zoals: tussenstop tijdens de trek, rustgebied, broedgebied) voor het overleven van deze soort of populatie; • de aanwezigheid van juist veel verschillende soorten op de buitenplaats. Gebiedswaarde De ligging van een buitenplaats/landgoed is belangrijk om de ecologische functie te bepalen. Wanneer deze (gedeeltelijk) gelegen is een gebied dat is aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet (Natura2000), begrensd is al Ecologische Hoofdstructuur, of aangewezen is als weidevogel- of stilte gebied, wordt dit als waarde gescoord.

Recreatieve waarde Belangrijk onderdeel van de maatschappelijke waarde is de wijze waarop de maatschappij de buitenplaats kan beleven. Deze beleving kan op verschillende manieren plaatsvinden. Een element kan toegankelijk zijn (vrij voor iedereen toegankelijk), deels toegankelijk (toegankelijk met bijvoorbeeld rondleidingen of een deel van de buitenplaats), niet toegankelijk (niet openbaar toegankelijk) of beleefbaar (zichtbaar vanaf een openbaar toegankelijk pad). Bij het bepalen van de toegankelijkheid kunnen de criteria uit de Natuurschoonwet gehanteerd worden. Aansluiting omgeving Wanneer een toegankelijke buitenplaats aansluit op recreatieve voorzieningen en verbindingen in de omgeving, heeft dit een meerwaarde voor de recreatieve waarde. De mate waarin deze aansluiting aanwezig is en wordt gemaakt is bepalend voor de score op dit onderdeel.

53

Sociaal-economische waarde Deze waarde gaat over de betekenis van het landgoed/de buitenplaats voor de omgeving, als sociaaleconomische factor. Is er bijvoorbeeld bedrijvigheid die werkgelegenheid biedt, zoals een landgoedwinkel, of heeft het een sociale en/of semi-publieke functie, bijvoorbeeld als trouwlocatie, dan geeft ook dat een bepaalde score.

54 I LEIDRAAD Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen

COLOFON Deze leidraad is een initiatief van de provincie Utrecht en vormt een project in zowel de Uitvoeringsagenda Historische Buitenplaatsen 2012-2015 als in RAP 2012-2015. De Leidraad kwam tot stand in samenwerking met Bureau Eelerwoude. Deze leidraad is binnenkort digitaal te vinden op www.provincie-utrecht.nl/onderwerpen/alle-onderwerpen/ Tekst: Bureau Eelerwoude (René Nijmeijer) en Raamwerk advies en tekst (Margreet Windhorst) Foto’s: Johan Hanko i.o. Provincie Utrecht Vormgeving: Pier 19 Drukwerkbegeleiding: MultiMediaCentrum provincie Utrecht

© provincie Utrecht, juli 2014

55

Provincie Utrecht Postbus 80300, 3508 TH Utrecht T 030 25 89 111

56 I LEIDRAAD Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen [MMC 17268]