1. Ruimtelijk kader Cronenbrugh - fase 4.pdf

(concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

Ruimtelijk kader Cronenburgh fase 4 Loenen aan de Vecht

1

Openbare buitenruimte (beleid) ................................................. 12

Inhoud 1

Inleiding ................................................................................................ 3 Aanleiding .................................................................................... 3 1.1.1

Het vooroverlegplan................................................................. 3 Het ruimtelijk kader ...................................................................... 3

1.2.1

Klankbordgroep ....................................................................... 3 Doel van de ontwikkeling ............................................................. 3 Reactie provincie en regio U16 ................................................... 4

1.4.1 2

Randvoorwaarden van de provincie ........................................ 4

Bestaande situatie ................................................................................ 5 Ligging en begrenzing plangebied............................................... 5 Omvang en bestaande functie plangebied .................................. 5

3

Uitgangspunten en randvoorwaarden .................................................. 8 Ruimtelijke aansluiting en beeldkwaliteit ..................................... 8 3.1.1

Deelgebied 1 tussen Cronenburgh en Noordelijke Randweg . 8

3.1.2

Deelgebied 2 tussen golfclub en Noordelijke Randweg .......... 9

3.1.3

Samenhang met de uitbreiding golfbaan ................................. 9

Verkeer en parkeren (mobiliteitsplan) ........................................ 12 3.7.1

Wegen en paden .................................................................... 13

3.7.2

Ontsluiting van de wijk ............................................................ 13

3.7.3

Parkeernormen ....................................................................... 13 Water (watertoets) ...................................................................... 13

3.8.1

Watersysteem......................................................................... 13

3.8.2

Waterbeheer en onderhoud ................................................... 13

3.8.3

Waterkwaliteit ......................................................................... 13

3.8.4

Watercompensatie ................................................................. 14

3.8.5

Klimaatbestendig (berging regenwater) ................................. 14

3.8.6

Riolering en afvoer/berging hemelwater ................................ 14 Onderzoeken .............................................................................. 15 Voorzieningen ............................................................................ 15 Economische uitvoerbaarheid .................................................... 15

Woningbouwprogramma (beleid) .............................................. 10 Energie en duurzaamheid (beleid) ............................................ 10 Natuur inclusief en klimaat adaptief bouwen (beleid) ................ 11 3.4.1

Groencompensatie ................................................................ 11

3.4.2

Natuurlijk spelen .................................................................... 11

3.4.3

Biodiversiteit .......................................................................... 11

3.4.4

Klimaatverandering (zie ook 3.8 watertoets) ......................... 11 Bezonning (beleid) ..................................................................... 12 2

(concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

1 Inleiding Aanleiding Initiatiefnemer Warmtink B.V. heeft in januari 2021 een vooroverlegplan ingediend. De initiatiefnemer vraagt in het vooroverlegplan of de gemeente mee wil werken aan de ontwikkeling van het gebied ten noordwesten van het dorp Loenen aan de Vecht als woningbouwlocatie. Het plangebied bestaat uit twee delen en de initiatiefnemer vraagt in eerste aanleg om medewerking te verlenen aan de afronding van de wijk Cronenburgh ten zuiden van de Randweg Noord. Dit ruimtelijk kader gaat over het totale plangebied, dus beide deelgebieden. (zie afbeelding 4 en paragraaf 2.1). 1.1.1 Het vooroverlegplan Het vooroverlegplan van de initiatiefnemer bevat een omschrijving van het totale plangebied en een analyse van verschillende omgevingsfactoren waaronder, archeologie en cultuurhistorie, flora en fauna, bodem, kabels en leidingen, verkeer en parkeren en luchtkwaliteit. Daarnaast is aandacht besteed aan belangrijke beleidskaders vanuit rijk, provincie en gemeente. Verder is aandacht besteed aan de wijze waarop de initiatiefnemer bewoners en andere belanghebbenden wil betrekken bij de planvorming. Het vooroverlegplan bevat geen stedenbouwkundige invulling of concrete uitspraken over het soort woningen, afmetingen en aantallen.

Het ruimtelijk kader Op basis van het vooroverlegplan is gekeken welke mogelijkheden de gemeente en de provincie zien voor het totale gebied en welke randvoorwaarden en uitgangspunten op dit moment meegegeven kunnen worden aan de initiatiefnemer. Het ruimtelijk kader vormt de leidraad voor de verdere planvorming. Het geeft voldoende houvast om sturing te geven en voldoende ruimte om samen met bewoners en belanghebbenden vrij te ontwerpen en zo te komen tot een gebalanceerd plan.

Het ruimtelijk kader is in de eerste plaats gebaseerd op vastgesteld beleid, beleid dat in ontwikkeling is en wettelijke regelgeving. Deze onderdelen staan niet open voor participatie en vormen een vast gegeven in de verdere planvorming. Deze onderdelen worden op een later moment ook vastgelegd in de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer, zoals het woningbouwprogramma, duurzaamheidseisen en de eisen ten aanzien van de openbare ruimte. Het ruimtelijk kader kan lopende het proces op grond van de onderzoeken die plaatsvinden en de participatie met bewoners worden aangevuld of aangescherpt. 1.2.1 Klankbordgroep Na ontvangst van het vooroverlegplan is een klankbordgroep samengesteld. Bestaande uit de Dorpsraad Loenen aan de Vecht, Golfclub Old Course Loenen, Volkstuinvereniging Eigen Teelt en Woningbouwstichting Vecht en Omstreken. Met deze groep hebben we een kennismakingswandeling gemaakt in het gebied. Tijdens deze wandeling is veel informatie opgehaald waarvan een groot deel is verwerkt in dit ruimtelijk kader. De groep is vervolgens aangevuld met een bewoner van de Rijksstraatweg (tevens eigenaar van een weiland), een vertegenwoordiger namens de bewoners van de Kappeyne van de Coppellolaan, een vertegenwoordiger namens de bewoners van de Buitenhof, een vertegenwoordiger namens de bewoners van de Bastertlaan en een bewoner van de Hoefijzer.

Met de totale groep is het concept ruimtelijk kader in 2 bijeenkomsten besproken.

Doel van de ontwikkeling De totale ontwikkeling heeft betekenis voor de vitaliteit van het dorp Loenen aan de Vecht en draagt bij aan de totale woningbouwopgave voor de gemeente Stichtse Vecht en de regio. Met deze ontwikkeling wordt de wijk Cronenburgh en het gebied aan de andere kant van de Randweg Noord afgerond. 3

(concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

Op deze locatie kan invulling worden gegeven aan volgende ambitie: Realiseren van een gezond stedelijk leefgebied door:   

het bouwen van duurzame woningen voor een diverse doelgroep; het maken van een aantrekkelijke, natuur inclusieve en klimaat adaptieve openbare ruimte; landschap- en natuurontwikkeling in combinatie met recreatie binnen de kernkwaliteiten van het Groene Hart

Reactie provincie en regio U16 De woningbouwlocatie ligt buiten de rode contour en wordt gezien als een “uitleg locatie”. De provincie heeft in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (Herijking 2016) het volgende opgenomen over deze locatie: “Wij zien mogelijkheden voor stedelijke uitbreiding tussen de aan te leggen Randweg Loenen en het huidige stedelijke gebied. Als de gemeente met een plan komt werken wij daaraan mee.” Deze positieve grondhouding ten aanzien van het gebied Loenen west komt voort uit de gezamenlijk met de gemeente opgestelde en op 26-092013 ondertekende “Ruimtelijke agenda Stichtse Vecht 2013”. Daarnaast heeft de provincie deze potentiele woningbouwlocatie opgenomen in de Planmonitor wonen met een aantal van minimaal 120 woningen. Binnen het Regionaal Programma Wonen en Werken is deze locatie eveneens opgenomen als potentiele woningbouwlocatie met een aantal van minimaal 120 woningen te realiseren tussen nu en 2024. De locatie is vooralsnog benoemd als “pijplijn locatie”. Om deze locatie te kunnen ontwikkelen moet de gemeente eerst formeel toestemming vragen aan Gedeputeerde Staten. Er heeft wel al ambtelijk vooroverleg plaatsgevonden met de provincie over het ruimtelijk kader.

1.4.1 Randvoorwaarden van de provincie De provincie geeft in het “afwegingskader uitbreidingslocaties voor wonen” aan dat voorkomen moet worden dat woningbouw leidt tot onevenredige aantasting van Utrechtse kwaliteiten of tot toekomstige bereikbaarheidsproblemen. Daarom worden wonen, werken en mobiliteit in samenhang met elkaar bezien. Verder spelen aspecten zoals gezondheid, klimaatadaptatie en energietransitie een belangrijke rol. De ambities vanuit gemeente, provincie en regio met betrekking tot de inrichting van een uitbreidingslocatie zijn onder andere een evenwichtige ontwikkeling van rood en groen, betaalbaar, energieneutraal, klimaatadaptatie, circulair, leefbaar en (natuur)inclusief. In dit ruimtelijk kader komen al deze punten aan de orde. Tijdens een ambtelijk vooroverleg met de provincie op 13 april 2021 en het ambtelijk advies van 2 november 2021 is aangegeven dat zij de ontwikkeling van Cronenburgh fase 4 als kansrijk kenmerken. Zij geven de volgende randvoorwaarden mee: 1. De ontwikkeling moet voldoen aan het provinciaal beleid en de regels van de interim verordening (zie reactie 02-11-2021); 2. De locatie wordt aangemerkt als uitleg locatie voor 120 woningen; 3. De woningbouw mag alleen plaatsvinden in het gebied tussen het dorp en de Randweg Noord (N402); 4.

Er wordt een mobiliteitstoets gemaakt waarin aandacht is voor een goede verkeersafwikkeling en de nieuwe ontsluiting op de Randweg Noord (N402), waarbij de kosten voor een eventuele nieuwe ontsluiting voor rekening van de gemeente of initiatiefnemer zijn; 5. De gronden tussen de Randweg Noord en Golfclub Old Course Loenen komen niet in aanmerking voor woningbouw maar wel voor een invulling waarbij aandacht is voor landschap-, natuurontwikkeling en recreatie; 6. Verder noemt men de volgende punten waar in ieder geval aandacht voor moet zijn:  Lucht en geluid (provinciale weg); 4

(concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

  

Waterveiligheid: ligt in overstroombaar gebied; Wateroverlast: opvang water in plangebied regelen (opvang Amsterdam-Rijnkanaal zit aan zijn grenzen); Externe werking Natura 2000-gebied op 1 km afstand (stikstof).

kracht. Het initiatief past niet binnen het geldende bestemmingsplan, omdat er geen planologische ruimte is voor een ontwikkeling anders dan agrarisch of als volkstuin. Het bestemmingplan moet dus worden herzien.

2 Bestaande situatie Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt ten noordwesten van het dorp Loenen aan de Vecht en wordt doorsneden door de Randweg Noord. De locatie bestaat dus uit 2 delen, namelijk: 1. Gebied ten zuiden van de Randweg Noord aansluitend aan de wijk Cronenburgh, (woon)bebouwing langs de Rijksstraatweg, kern Loenen aan de Vecht en de begraafplaats; 2. Gebied ten noorden van de Randweg Noord aansluitend aan de Golfclub Old Course Loenen.

Afbeelding 1 vogelvlucht deelgebied 1

Zie afbeeldingen 1, 2, 3 en 4. We zullen lopende het project onderzoeken of en op welke wijze het mogelijk is de gronden die in afbeelding 4 een gele cirkel hebben bij deze totale ontwikkeling te betrekken. Dit ruimtelijk kader is ook van toepassing op de gebieden binnen de gele cirkels.

Omvang en bestaande functie plangebied Het plangebied waar de woningbouw is voorzien wordt nu gebruikt als weidegrond en als volkstuincomplex en is circa 5 ha groot. Het gebied tussen de Randweg Noord en de golfclub wordt eveneens gebruikt als weidegrond en is ook circa 5 ha groot. Afbeelding 2 vogelvlucht deelgebied 1 en 2

Het plangebied ligt in een overgangszone tussen de kern Loenen aan de Vecht en het buitengebied en valt binnen het Groene Hart. Het bestemmingsplan Landelijk Gebied Noord (vastgesteld 2015) is hier van 5 (concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

afbeelding 3 locatie plangebied

6 (concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

Afbeelding 4 planbegrenzing

7 (concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

3 Uitgangspunten en randvoorwaarden In dit hoofdstuk staan de randvoorwaarden en uitgangspunten die we meegeven aan de initiatiefnemer en die gebruikt worden bij de verdere planvorming (stedenbouwkundigplan, beeldkwaliteitsplan en onderzoeken). Tijdens de wandeling en twee bijeenkomsten met de klankbordgroep is informatie opgehaald wat bewoners, belanghebbenden en gemeente belangrijk vinden binnen de nieuwe fase daar waar het de aansluiting bij het bestaande Cronenburgh betreft (zie 3.1). Het gaat om wensen maar ook zorgen. Het is belangrijk om de randvoorwaarden over de aansluiting op de bestaande omgeving tijdens het participatieve ontwerpproces verder te verfijnen. De aandachtspunten van de klankbordgroep zijn opgenomen in de verslagen van 6 en 27 oktober 2021. In het vervolgproces moet inzichtelijk worden gemaakt wat met deze aandachtspunten is gedaan.

Ruimtelijke aansluiting en beeldkwaliteit 3.1.1

Deelgebied 1 tussen Cronenburgh en Noordelijke Randweg (zie afbeelding 5)

Vanaf 2007 is gefaseerd gebouwd aan de wijk Cronenburgh die ten zuidwesten van het dorp Loenen aan de Vecht ligt. Voor deze nieuwbouwwijk is door bureau West 8 in 2001 een stedenbouwkundige hoofdstructuur gemaakt met een beeldkwaliteitsplan. Het is gewenst dat de uitbreiding in de basis qua stedenbouwkundige opzet en beeldkwaliteit aansluit bij de bestaande wijk Cronenburgh. Het is wel van belang te kijken naar de bestaande wijk en lering te trekken uit onderdelen die minder goed uitgepakt zijn dan verwacht. Sommige straten in de bestaande wijk zijn bijvoorbeeld erg “stenig” uitgevallen. De bestaande wijk kenmerkt zich door een gemêleerde architectonische opzet met een aantal “specials”. Deze “specials” staan op specifieke plekken in de wijk en zijn ontworpen door architecten met (inter)nationale

bekendheid. Het is gewenst deze systematiek ook te hanteren in de uitbreiding. Qua bouwhoogtes is het gewenst aan te sluiten bij de hoogtes van de bestaande wijk. In het onderstaande kader zijn de gebruikte hoogtes van de bestaande wijk weergegeven. Het gebruik van goot- en bouwhoogtes binnen de bestaande wijk heeft ertoe geleid dat het merendeel van de woningen een kap heeft. Twee bouwlagen met kap komt binnen de bestaande wijk het meeste voor. Door variatie in bouwhoogtes en architectuur ook te hanteren binnen fase 4 ontstaat een fraaie ritmiek. Bestaande bouwhoogtes goothoogte bouwhoogte 3,5m 9m 4m 6m of 7m 6m 7m 6,5m 9,5m of 10m of 11m 9,5m 10m 6,5m 17m (special) 10m 10m (special) 11m 14,5m (special) Geel gearceerd meest voorkomend bouwhoogte Bron: bestemmingsplan Cronenburgh

Echte hoogbouw in de vorm van flats komt binnen deze wijk niet voor en is, met uitzondering van een enkele special, niet gewenst. De “specials” vormen qua hoogtes dus de uitzondering op de regel. Hier kan een afwijkende maatvoering juist een toegevoegde waarde hebben. De hogere bouwhoogte is altijd bedoelt als speelse uitzonderlijke variant (special). Er kan qua hoogte aangesloten worden op de bestaande hoogtes van de specials maar het is ook mogelijk een andere invulling hieraan te geven. Van belang is dat het gaat om een uitzonderlijk gebouw dat door zijn unieke vormgeving een positieve invloed heeft op de wijk als geheel. Een “eye-catcher”. In een oud dorp is dat bijvoorbeeld de kerk. De kwaliteit van een wijk wordt mede bepaalt door de gekozen erfafscheidingen va de afzonderlijke woonkavels. Het is daarom gewenst 8

(concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

de erfafscheidingen van de verschillende kavels mee te ontwerpen zodat hier uniformiteit in ontstaat. Vooral op de plekken waar de kavels direct aan het openbaar gebied grenzen. In dit ruimtelijk kader zijn geen absolute getallen opgenomen wat betreft het maximale aantal woningen en de dichtheid (aantal woningen per hectare). Wat betreft de dichtheid varieert deze in de bestaande wijk van 18 tot 25 woningen per hectare. De bestaande wijk bestaat echter overwegend uit grondgebonden gezinswoningen waardoor de dichtheid relatief laag blijft. Binnen de uitbreiding zullen ook een groot aantal appartementen worden gerealiseerd. Dat kan ertoe leiden dat de dichtheid hoger uitvalt dan in de bestaande wijk. Toch hoeft dit geen negatieve invloed te hebben op de ruimtelijke kwaliteit. Een gezinswoning kan in dezelfde vorm bijvoorbeeld ruimte bieden aan 4 kleine appartementen. Als daarbij een goede oplossing wordt gevonden voor de parkeerbehoefte is de ruimtelijk impact nagenoeg gelijk. Gezien de grote behoefte aan woningen is het streven minimaal uit te komen op 120 woningen. Een belangrijke randvoorwaarde is wel dat de wijk een groene uitstraling krijgt en het groen beleefbaar is middels een robuuste groenstructuur. (zie ook 3.4). Tussen de bestaande wijk en de Randweg Noord loopt een groene zone die o.a. dienst doet als wandel- en speelgebied.

De zone is mede bedoelt als geluidzone tussen de woningen en de Randweg Noord. Het is een randvoorwaarde deze groene zone en de bestaande watergangen te gebruiken als basis voor het realiseren van een robuuste en natuurvriendelijke groenstructuur binnen de nieuwe fase. Het is belangrijk de padenstructuur aan te sluiten op bestaande wandel- en fietspaden en tevens te onderzoeken of het mogelijk is een verbinding te maken met de andere kant van de Randweg Noord. Op deze manier kunnen bewoners een “ommetje” maken in hun directe woonomgeving.

3.1.2

Deelgebied 2 tussen golfclub en Noordelijke Randweg (zie afbeelding 5)

Dit gebied ademt een landelijke sfeer uit die kenmerkend is voor het Groene Hart. De nadruk ligt hier op landschap- en natuurontwikkeling in combinatie met recreatief gebruik. Het provinciaal beleid staat niet toe deze locatie te gebruiken voor woningbouw (zie ook 1.4). De provincie legt de (nieuwe) grens van de rode contour dus op de Randweg Noord. Een randvoorwaarde is dat het bestaande volkstuincomplex dat op dit moment binnen deelgebied 1 ligt, wordt verplaatst naar dit deel van het plangebied. Verder kan voor deze gronden gedacht worden aan (verdere) uitbreidingsruimte voor de golfclub en wandel en fietspaden. Daarnaast kan onderzocht worden of deze locatie zich leent voor kleine zonnevelden in het kader van de energietransitie. De landschappelijke en natuurlijke kernkwaliteiten van het Groene Hart spelen een belangrijke rol bij het maken van een (landschaps)plan voor dit gebied. 3.1.3 Samenhang met de uitbreiding golfbaan De golfclub bereidt sinds 2018 de uitbreiding van de golfbaan voor. Zij willen de huidige golfbaan van 25 ha met 13 ha uitbreiden, vijftig meter ten zuidwesten van deelgebied 2. De gemeenteraad en de provincie Utrecht hebben voor deze uitbreiding een aantal randvoorwaarden gesteld ten aanzien van recreatief medegebruik en toegankelijkheid.

Een van deze voorwaarden is de aanleg van een wandel- en/of fietspad tussen de kern van Loenen aan de Vecht en de Oostkanaaldijk (Amsterdam-Rijnkanaal). Hiervoor moet een oversteekplek op de Randweg Noord gemaakt worden. De ontwikkeling van Cronenburgh fase 4 biedt de mogelijkheid om een en ander op elkaar af te stemmen. De uitbreiding van de golfbaan volgt wel zijn eigen zelfstandige proces.

9 (concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

De raad heeft in december 2019 een nadere uitwerking van de woningbehoefte per kern vastgesteld als aanhangsel bij de actualisatie van de woonvisie. Voor Loenen aan de Vecht heeft dit de volgende verhoudingen opgeleverd: Sociale huur Betaalbare en middel dure koop Midden huur Dure koop

30% 25% 25% 20%

Voor deze uitbreidingslocatie moet sprake zijn van een gedifferentieerd woning aanbod. Omdat we graag maatwerk willen leveren per kern zullen de bovengenoemde verhoudingen deels richtinggevend zijn voor het woningbouwprogramma. Het aandeel sociale huur en midden huur is echter een vast gegeven.

Afbeelding 5 deelgebieden 1 en 2

Woningbouwprogramma (beleid) Het toekomstige woonprogramma wordt bepaald op basis van de ambities uit het coalitieakkoord, de in 2019 vastgestelde Actualisatie woonvisie 2017-2022 en de bestaande situatie in de betreffende buurt. In het coalitieakkoord 2018 is aangegeven dat een ontwikkeling van nieuwbouw: 1. is afgestemd op demografische ontwikkelingen; 2. voldoet aan de behoeften van de bewuste locatie/kern; 3. voldoet aan de sociale en financiële behoefte van onze inwoners. Onderzoek voor de gemeente heeft uitgewezen dat de behoefte ongeveer als volgt verdeeld is, namelijk 30% sociale huur, 20% betaalbare en middel dure koop, 30% midden huur en 20% dure huur en dure koop.

De maximale huurprijs van sociale huurwoningen wordt vastgesteld door de rijksoverheid. Ook voor midden huur woningen (vrije sectorhuur) heeft de rijksoverheid de huurprijs gemaximeerd. In de huisvestingsverordening is opgenomen dat wat betreft de sociale huurwoningen voor Loenen aan de Vecht kernbinding geldt. Voor betaalbare koopwoningen geldt de zelfbewoningsplicht. Het is belangrijk bij het opstellen van een woonprogramma na te denken over de mogelijkheid van zorgwoningen, levensloop bestendige woningen en speciale woonconcepten, zoals groepswonen, tiny houses, hofjeswoningen en vrije kavels.

Energie en duurzaamheid (beleid) De gemeente heeft veel aandacht voor duurzaamheid. In de woonvisie staat dat de gemeente de doelstelling heeft om in 2030 volledig klimaatneutraal te zijn. Er moet dus een energie neutrale wijk gerealiseerd worden. Om dat te bereiken moeten de nieuwbouwwoningen enkel nog als nul-op-de-meter (NOM) op de markt gebracht worden. Daarbij zijn alle inen uitgaande energiestromen op jaarbasis in balans. De woning wekt dus 10

(concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

minstens evenveel energie op als de woning verbruikt. De woningen zijn aardgasvrij.

geveltuinen en groen op daken. Er moet bij de invulling van de groenstructuur wel rekening worden gehouden met het beheer ervan.

Het is gewenst om zoveel mogelijk zon georiënteerd te verkavelen. Daarnaast is het goed te onderzoeken of in deelgebied 2 (gebied tussen golfbaan en Randweg Noord) ruimte is voor een (klein) zonneveld.

3.4.2 Natuurlijk spelen Er moet voor kinderen voldoende ruimte zijn om veilig buiten te kunnen spelen. Het is daarom een randvoorwaarde hier o.a. binnen de groenstructuur ruimte voor te bieden. Het is wenselijk bij het inrichten van de openbare ruimte bewust te kijken naar de formele en informele speelmogelijkheden. Een brede stoep, trappetje of gekke tegels hebben een hoge “speelwaarde”. Bij de formele speelmogelijkheden (speeltuin) is het wenselijk rekening te houden met voldoende schaduwplekken en een goede afwatering (zie ook onder klimaatverandering).

Naast energie is er ook oog voor andere milieu- en kwaliteitsaspecten. Wij maken hierbij gebruik van een online programma, “GPR-gebouw”, dat de energieprestatie en de milieubelasting vertaalt in concrete maatregelen met een prestatiescore voor duurzaam bouwen op de thema’s: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Om een bepaalde GPR-gebouw score te bereiken moet de ontwikkelaar een combinatie van maatregelen nemen. Het is gewenst om op de thema’s Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde minimaal een prestatiescore van gemiddeld acht te behalen.

Natuur inclusief en klimaat adaptief bouwen (beleid) Een gezonde woon en leefomgeving wordt mede bepaald door de aanwezigheid van kwalitatief groen. De aanwezigheid van een robuuste aaneengesloten groenstructuur is een randvoorwaarde. Het helpt mens, dier en insect aan een goed woon en leefklimaat. Ook de ontwikkeling van de weilanden tussen de golfbaan en de Randweg Noord spelen een rol bij het creëren van een evenwichtig en leefbaar woongebied met ruimte voor natuur en recreatie. Verder speelt groen een belangrijke rol binnen klimaatverandering. 3.4.1 Groencompensatie Bij een toename aan verharding is het nodig groen te compenseren. Het is een randvoorwaarde dat de wijk een groene uitstraling krijgt en het groen beleefbaar is middels een robuuste groenstructuur. De groene zone langs de Randweg Noord en de bestaande watergangen vormen een goede basis om de nieuwe fase van de wijk op aan te sluiten. Een robuuste groenstructuur is noodzakelijk met tevens aandacht voor bomen, plantsoenen, haagjes maar ook verticaal groen langs gevels en muurtjes,

3.4.3 Biodiversiteit Het is belangrijk een goede biodiversiteit te creëren. Dat kan door de juiste keuze in planten en ruimte te bieden aan insecten en dieren door middel van goede foerageerruimte, nestruimte (ook in gebouwen) en plekken waar ze voedsel kunnen vinden. Een onderzoek moet inzicht geven in de soorten insecten en dieren die hier leven of insecten en dieren waarvan we de komst kunnen stimuleren. Een ecoloog kijkt mee met de plaatsing van de (gebouwde) nestruimtes en de groeninrichting. 3.4.4 Klimaatverandering (zie ook 3.8 watertoets) Het is een randvoorwaarde de vitale functies (wegen, riolering, watergangen, kabels en leidingen) waterrobuust en klimaatbestendig in te richten. De ontwikkeling moet voorbereid zijn op klimaatverandering waarbij extreem warme en droge zomers en extreme regenval geen uitzondering meer zijn. Daarom zijn op regionaal niveau afspraken gemaakt “Afspraken klimaat adaptief bouwen Utrecht”. We streven naar een inrichting waarbij er geen onnodige verharding wordt aangebracht om zowel hitte, droogte en wateroverlast te beperken. Dit inrichtingsprincipe heet “Groen, tenzij’. Door voldoende natuurlijke schaduwplekken te creëren in een woongebied wordt hittestress voorkomen. Denk dan bijvoorbeeld aan bomen op plekken waar kinderen spelen of een pleintje waar mensen elkaar 11

(concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

ontmoeten. Maar ook voldoende bomen en groen in de straten en op buurtniveau zorgen voor de nodige verkoeling. Langdurige droogte leidt tot structurele schade aan bebouwing, funderingen, wegen, groen, water en andere vitale en kwetsbare functies. Het is daarom belangrijk regenwater zoveel mogelijk vast te houden op de plek waar het valt. Het streven is om minimaal 50% van de jaarneerslagsom te infiltreren in de bodem voor zover ontwateringsdiepte, drooglegging en kwelbalans het toelaten. Ook wordt bij de inrichting ingezet op drinkwaterbesparing, regenwaterbenutting en verbetering van de waterkwaliteit. In het plangebied mag bij extreem hevige neerslag (70mm-90mm in een uur) geen schade optreden aan bebouwing, infrastructuur en andere vitale voorzieningen, zoals riolering, watergangen, kabels en leidingen. Het is van groot belang dat de vitale voorzieningen blijven functioneren. Een groot deel van de neerslag van een hevige bui moet daarom worden geïnfiltreerd, vastgehouden en/of geborgen in voorzieningen op privaat terrein of in daarvoor bestemde extra voorzieningen in de openbare ruimte van het plangebied. Het is gewenst ook de nieuwe bewoners te stimuleren geen compleet verharde tuin aan te leggen.

Bezonning (beleid) De woningen en bepaalde plekken in de openbare ruimte moeten voldoende zon kunnen ontvangen. Denk aan tuinen, terrassen, pleinen, plantsoenen en speelvoorzieningen. Er moet binnen de stedenbouwkundige opzet en gekozen bouwhoogtes rekening worden gehouden met de bezonning van de individuele kavels en speciale plekken in de openbare ruimte. Hiervoor hanteren wij de TNO norm. Er moet in ieder geval worden voldaan aan de lichte TNO-norm. “Ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam.”

(concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

Met behulp van bezonningsdiagrammen wordt inzicht gegeven in de bezonning van de gevels en schaduw van gebouwen op de omgeving.

Openbare buitenruimte (beleid) De openbare ruimte moet voldoen aan het programma van technische eisen van de gemeente. Voor afmeting van de wegen en paden gebruiken wij de richtlijnen vanuit het CROW. De Veiligheid Regio Utrecht (VRU) stelt speciale eisen aan de bereikbaarheid van hulpdiensten. Naast de standaard technische eisen moet er extra aandacht zijn voor bewoners die minder valide zijn (toegankelijkheidseisen). Tot slot vormen de beheermogelijkheden van de openbare ruimte een belangrijk aandachtspunt. Een ontwerp voor de openbare ruimte wordt op bovenstaande punten getoetst. Daarom is het belangrijk in een vroeg stadium af te stemmen met een civieltechnisch medewerker van de gemeente en VRU. In de openbare ruimte moeten in ieder geval de volgende voorzieningen een plek krijgen: 1. boven en ondergrondse infrastructuur dat aansluit op het bestaande netwerk (o.a. wegen, riolering, kabels en leidingen); 2. parkeervoorzieningen voor auto’s, scootmobils en fietsen; 3. ondergronds afval inzamelen; 4. elektrische laadpalen; 5. straatmeubilair (o.a. verlichting, bankjes en afvalbakken); 6. speelplekken (formeel en informeel); 7. structureel groen dat goed aansluit op bestaand groen; 8. (compensatie) water; 9. bluswatervoorzieningen. Verder moet de openbare ruimte klimaat adaptief en natuur inclusief zijn (zie onder 3.4).

Verkeer en parkeren (mobiliteitsplan) Het plan moet duurzaam en veilig aansluiten op het bestaande netwerk van wegen en paden. Het is wenselijk de verbinding met het oude dorp en 12

de overkant van de Randweg Noord te verbeteren. Deze ontwikkeling biedt kansen een veilige en prettige wandel en fietsroute te realiseren richting de golfclub en de Oost Kanaaldijk (Amsterdam-Rijnkanaal). Daarnaast biedt de ontwikkeling kansen om snelheid beperkende maatregelen te nemen op de Randweg Noord. Om inzicht te krijgen in het effect van deze ontwikkeling op het bestaande netwerk van wegen en paden is een mobiliteitsplan een vereiste. Dit mobiliteitsplan wordt in overleg met de provincie opgesteld. Zie ook 1.4. 3.7.1 Wegen en paden De openbare ruimte moet voor wat betreft verkeersvoorzieningen voldoen aan het Gemeentelijk Verkeer en Vervoegplan en de richtlijnen vanuit het CROW. De wegcategorie in deze wijk is die van erftoegangsweg binnen de bebouwde kom en krijgt een 30 km/u regime. Alle wegen en paden binnen dit plan moeten duurzaam en veilig worden ingericht conform de categorisering van de weg en de richtlijnen vanuit het CROW. 3.7.2 Ontsluiting van de wijk Voor de ontsluiting van de wijk op de Randweg Noord en de aansluiting op het OV zijn extra op-/afritten en bushaltes nodig. Het mobiliteitsplan moet hierin meer inzicht geven. De provincie Utrecht is in dit kader het bevoegd gezag. Ontsluiting van de gehele wijk via de Bastertlaan levert naar verwachting onveilige situaties op en dat is ongewenst.

Het uitgangspunt is dat in goed overleg met de provincie naar een geheel nieuwe ontsluiting voor deze nieuwe fase wordt gezocht. 3.7.3 Parkeernormen Het plangebied ligt in het gebied ‘rest bebouwde kom’. Het woningbouwprogramma bepaalt welke parkeernormen hier gelden. Als gekozen wordt voor grondgebonden woningen dan gelden andere normen dan bij appartementen. Uitgangspunt is dat bewoners in de eerste plaats op eigen terrein parkeren. Het is belangrijk bij de verdere planvorming na te denken hoe voorkomen wordt dat bewoners met parkeerruimte op eigen terrein de auto toch in het openbaar gebied parkeren, waardoor het straatbeeld gedomineerd wordt door de aanblik van auto’s. Er moet ook

rekening worden gehouden met parkeren van bezoekers en het stallen van fietsen en scootmobils. De beleidsnota parkeren (deel B van het GVVP versie 2015) en de Nota parkeernorm (deel B van het GVVP versie 2015) zijn hier van toepassing. Als er in het GVVP geen regels zijn opgenomen dan gelden automatisch de richtlijnen van het CROW.

Water (watertoets) Water vormt een belangrijk onderwerp binnen nieuwbouwplannen. Daarom is de initiatiefnemer wettelijk verplicht in overleg met het waterschap Amstel Gooi en Vechtstreek en de provincie een watertoets te maken. Zie ook 1.4. In de watertoets wordt in ieder geval aandacht besteed aan de onderstaande punten: 3.8.1 Watersysteem Het plangebied maakt onderdeel uit van een watersysteem. Denk dan aan sloten, boezems, rivieren, plassen, kwelwater en grondwater. In de watertoets moet inzicht worden gegeven in dit systeem en de invloed die de ontwikkeling hierop heeft. Het is niet toegestaan het systeem, zonder uitdrukkelijke toestemming van het hoogheemraadschap AGV of de provincie (inzake Amsterdam-Rijnkanaal) te verstoren. 3.8.2 Waterbeheer en onderhoud Volgens het “handboek onderhoud oppervlaktewater” is het uitgangspunt dat al het aan te leggen stedelijk water in beheer en onderhoud komt bij het waterschap. Om de aanleg van een door het waterschap onderhoudbare inrichting te garanderen zal het oppervlaktewaterwater en de voorzieningen voor het onderhoud moeten voldoen aan de eisen in de “Leidraad ontwerp nieuwe waterinfrastructuur water.” 3.8.3 Waterkwaliteit Het waterschap en de gemeente zijn door de KRW-wetgeving gezamenlijk verplicht de waterkwaliteit te verbeteren. Er mag door de gebiedsontwikkeling geen achteruitgang optreden.

Bomen langs watergangen zijn bijvoorbeeld niet wenselijk in verband met bladval in de watergang en de nutriënten die daarbij vrijkomen. 13

(concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

Het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (koper, lood, zink) op plekken waar dit met het hemelwater in het oppervlaktewater terecht kan komen is ook niet wenselijk. 3.8.4 Watercompensatie Bij meer dan 1000m2 verharding is een vergunning van het waterschap nodig en zal water gecompenseerd moeten worden. In de watertoets moet inzichtelijk worden gemaakt hoeveel water gecompenseerd moet worden en op welke wijze men denkt aan deze verplichting te voldoen. 3.8.5 Klimaatbestendig (berging regenwater) In de watertoets moet aandacht worden besteed aan klimaatbestendig bouwen. We streven naar een inrichting waarbij er geen onnodige verharding wordt aangebracht om zowel hitte, droogte en wateroverlast te beperken. Dit inrichtingsprincipe heet “Groen, tenzij’. Verder wordt hemelwater verwerkt via de voorkeursrits: vasthouden-bergen-afvoeren. Ook worden vitale functies en voorzieningen waterrobuust en klimaatbestendig ingericht. Zie ook onder 3.4. 3.8.6 Riolering en afvoer/berging hemelwater In de watertoets is een aparte paragraaf opgenomen voor riolering en de afvoer/berging van hemelwater. Voor de riolering is een programma eisen van toepassing. Onderstaande eisen moeten worden toegepast bij de aanleg van nieuwe bouwwerken en de inrichting van nieuwe percelen: 1. Vuil- en (schoon) hemelwater moeten gescheiden worden aangeleverd op de perceelgrens. 2.

Voorschriften uit de bouwverordening moeten bij de aanleg (van terreinriolering) worden nageleefd. 3. Bij nieuwe bouwwerken moet een vloerpeilhoogte van minimaal 30 cm boven het straatpeil worden toegepast. 4. Op het eigen perceel dient een berging voor hemelwater te worden gecreëerd ter grootte van 10 mm ten opzichte van het afvoerende oppervlak. Vanuit de berging mag alleen vertraagd naar de perceelgrens (riool of oppervlaktewater) worden afgevoerd. In het GRP zijn voorbeeldprofielen van perceelinrichtingen opgenomen.

Onderstaande eisen moeten worden toegepast bij aanleg van nieuw bebouwd gebied en de inrichting van de openbare ruimte: 1. Voor zover haalbaar moet worden voorkomen dat hemelwater moet worden afgevoerd. Voorbeelden van methoden zijn: geen of waterdoorlatende verharding toepassen, hemelwater infiltreren in de berm, etc. 2. De openbare ruimte moet zo worden ingericht dat hemelwater, bij hevige neerslag, tijdelijk in de openbare ruimte kan worden geborgen. 3. Indien hemelwater toch moet worden afgevoerd, moet hemelwater gescheiden worden ingezameld en verwerkt. Dit geldt voor zowel het afstromende hemelwater in de openbare ruimte, als het afstromende hemelwater van percelen. Zie ook de eisen voor percelen. 4. De mate waarin de openbare ruimte en voorzieningen voor inzameling, transport en verwerking van hemelwater bescherming tegen wateroverlast bieden moet worden getoetst. a. Hemelwaterafvoerriool moet in staat zijn te voorkomen dat bij een situatie die zich niet vaker dan 1 keer per 2 jaar voordoet (T=2) water--op-straat ontstaat. Bij uitvoering van de toets moet bui 08, zoals voorgeschreven door de Stichting Rioned, worden toegepast, inclusief een vermeerdering van 10 % meer intensiteit in verband met mogelijke toekomstige klimaatverandering. b.

De openbare ruimte moet zodanig zijn ingericht dat bij het optreden van een neerslaggebeurtenis T=100 + 10 %, een neerslaggebeurtenis die niet vaker dan 1 keer per 100 jaar voorkomt en is vermeerderd met 10 % meer intensiteit, geen wateroverlast ontstaat. Wat wordt gerekend tot overlast is beschreven in de beslisboom ‘Knelpunten water op straat situaties’ van Winnet in het Regionale Afvalwaterketenbeleid.

14 (concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..

Onderzoeken Om te beoordelen of de ontwikkeling past binnen de wettelijke kaders t.a.v. milieu, ecologie en archeologie moeten onderzoeken worden gedaan. Met deze onderzoeken wordt duidelijk of en op welke wijze de ontwikkeling haalbaar is. Dit betreft: 1. Bodem 2. Geluid 3. Geur 4. Externe Veiligheid 5. Bedrijven en Milieuzonering 6. Luchtkwaliteit 7. Ecologie (inclusief stikstof berekeningen) 8. Archeologie en cultuurhistorie 9. Windhinder (bij gebouwen hoger dan16m) 10. M.e.r 11. Belemmeringen (tracés kabels en leidingen en privaatrechtelijke belemmeringen).

Economische uitvoerbaarheid Een ontwikkeling moet economisch uitvoerbaar zijn. Het is van belang dat de initiatiefnemer de gemeente inzicht geeft in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarvoor geeft hij inzicht in het exploitatieplan en de planschaderisicoanalyse. Deze stukken zijn niet openbaar.

Naast deze onderzoeken moet er een Mobiliteitstoets worden gemaakt (zie 3.7) en een Watertoets (zie 3.8). Het kan zijn dat naarmate het stedenbouwkundig plan verder vorm krijgt de onderzoeken nader aangevuld moeten worden. Daarnaast hebben sommige onderzoeken een maximale houdbaarheidsdatum.

Voorzieningen Bij uitleglocaties met meer dan 100 woningen moet gekeken worden of er effecten te verwachten zijn op het voorzieningenniveau van het bestaande dorp. Denk aan basisscholen en winkels. Afhankelijk van het type bewoners zal dat invloed hebben op de voorzieningen. Denk bijvoorbeeld aan veel gezinnen met jonge kinderen. Dan ontstaat druk op bestaande basisscholen. Op dit moment weten we nog te weinig over de invulling om hier iets over te zeggen.

15 (concept) Ruimtelijk kader, 17-11-2021 Vastgesteld……..