Document · PDF

1 Bijlage R 7. BKP Herenweg - Gageldijk.pdf

Raad 26 september 2023, gemeente Stichtse VechtBij agendapunt: 18.: Bestemmingplan 'Verzamelplan Stichtse Vecht'7.840 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Bijlage 1

Beeldkwaliteitplan Herenweg - Gageldijk

Beeldk waliteitplan Herenweg-Gageldijk en omgeving

G em ee n te S t i c h t s e Vec h t

COLOFON PROJECT Beeldkwaliteitplan Herenweg-Gageldijk en omgeving Gemeente Stichtse Vecht projectnummer: SR110135

INITIATIEFNEMER Gemeente Stichtse Vecht

OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht T

(030) 2679198

info@buro-sro.nl

DATUM & STATUS 23 mei 2013 DEFINITIEF

Inhoud Visie

Inleiding Opgave en aanleiding

Divers en kleinschalig woonlint

Planlocatie

Transformatiemogelijkheden

Waarom een beeldkwaliteitplan?

Deelgebieden

Maarsseveensevaart

Herenweg

Proces Een proces voor kwaliteit

Gageldijk-Noord

Protocol

Gageldijk-Zuid

Polder Binnenweg

Context Historische ontwikkeling

Verkeer

Bebouwing

Landschap

Water

Eigendommen

Cultuurhistorie

Milieuhinder bedrijvigheid

Geluidhinder wegverkeer

 Fort Maarsseveen vanaf de Herenweg.

I nleiding

Inleiding Opgave en aanleiding

Planlocatie

Dit rapport vormt het beeldkwaliteitplan voor het gebied

Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van het lan-

Herenweg-Gageldijk en omgeving. De gemeente wil met dit

delijk gebied van de gemeente Stichtse Vecht en ten oos-

beeldkwaliteitplan sturing geven aan de gewenste ruimte-

ten van de bebouwde kom van Maarssen. Het betreft het

lijke kwaliteitsslag in het gebied.

meest verstedelijkt stuk landelijke gebied van de gemeente en omvat percelen gelegen aan de Herenweg, Gageldijk

In voorbereiding op het nieuw op te stellen bestemmings-

en enkele percelen aan de Maarsseveensevaart. Aan de

plan, dat overwegend conserverend van aard zal zijn, is

zuidzijde vormt de Gageldijk deels de gemeentegrens tus-

een concept beleidskader opgesteld. In dit beleidskader

sen Stichtse Vecht en Utrecht. Hierdoor valt een deel van

is aangegeven voor welke delen van het gebied een meer

de bebouwing langs de Gageldijk buiten dit beeldkwaliteit-

conserverende lijn wordt nagestreefd en waar richting en

kader.

ruimte wordt gegeven voor ontwikkelingen die kunnen leiden tot de gewenste ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Dit beeldkwaliteitplan doet uitspraken over de verschijningvorm van deze ontwikkelingen. De gemeente kan met dit beeldkwaliteitplan sturen om de beoogde kwaliteit ook daadwerkelijk te realiseren.

Naast richtlijnen voor beeldkwaliteit is, als onderdeel van dit rapport, tevens een protocol opgesteld voor de behandeling van initiatieven. Een kwalitatief goede nieuwbouwontwikkeling begint namelijk altijd met een helder proces waarin alle partijen weten waar ze aan toe zijn en wat er van ze verwacht wordt.  Luchtfoto van het plangebied en omgeving

Waarom een beeldkwaliteitplan? Het beeldkwaliteitplan heeft tot doel een kader te bieden waarbinnen de gewenste landschappelijke, stedenbouwkundige, architectonische uitwerking en planbeoordeling kan plaatsvinden. Het gaat hier met name om de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en de inrichting van de buitenruimte. Het beeldkwaliteitplan geeft richtlijnen om de ruimtelijke kwaliteit te bevorderen. Hierbij gaat het om richtlijnen ten aanzien van landschap, stedenbouw en architectuur.

Beeldkwaliteit lijkt een persoons- en tijdgebonden begrip. “Wat de één mooi vindt, vindt de ander lelijk” en “oude gebouwen zijn toch mooier dan nieuwe gebouwen”. In onze visie is beeldkwaliteit echter niet persoonsgebonden en heeft het begrip meer te maken van ‘zorgvuldig’ en ‘passend’. De mate waarin bebouwing, straten en groen passen in een bepaalde situatie bepaalt de beeldkwaliteit van een gebied. Het maken van een beeldkwaliteitplan heeft drie grote voordelen:

1. Juridische aanvulling

3. Enthousiasmerend

Niet alle aspecten die de beeldkwaliteit en identiteit

Naast de juridische aanvulling heeft het beeldkwaliteitplan

van een locatie bepalen, kunnen in een bestemmings-

ook een belangrijke functie in de communicatie met de be-

plan of welstandnota worden geregeld. Het beeldkwali-

langhebbenden. Door inzichtelijk te maken wat de kwaliteit

teitplan vult aan waar nodig.

van het gebied is, kan duidelijk worden gemaakt dat de regelgeving een doel heeft. Zo fungeert het beeldkwaliteit-

2. Ontwikkelingsinstrument

plan als aanjager voor kwaliteit.

Het beeldkwaliteitplan is altijd ontwikkelingsgericht. De elementen die de beeldkwaliteit van de locatie bepa-

Een goed beeldkwaliteitplan enthousiasmeert en maakt

len, worden beschreven. Hieruit kunnen richtlijnen voor

ons bewust van de kwaliteit die er is en die behaald kan

toekomstige ontwikkelingen worden vastgesteld. Deze

worden, ook bij nieuwe ontwikkelingen.

hoeven niet per se een historiserend karakter te hebben. Het beeldkwaliteitplan biedt het kader waarbinnen toekomstige ontwikkelingen gerealiseerd kunnen worden. Hierbij kan gedacht worden aan; • stedenbouwkundige eenheden; • uitstraling van de bebouwing in de te onderscheiden zones; • onderlinge samenhang van de bebouwing; • gewenste geleding van de bebouwing; • dak- en kapvormen; • gewenst materiaal- en kleurgebruik voor de bebouwing; • overgangen van privé naar openbaar; • materiaal- en kleurgebruik voor de inrichting van de openbare ruimte; • nagestreefd beeld met betrekking tot beplanting in relatie tot het landschap.

 Openheid polder Binnenweg.

P ro c e s

Proces Een proces voor kwaliteit Kwaliteit ontstaat niet alleen door het stellen van allerlei

2. Principe beoordeling ( ruimtelijke toets )

regels vooraf. Veel meer is het van belang dat een helder

In de eerste fase wordt beoordeeld of een initiatief voor

proces wordt doorlopen. Nog voordat plannen worden

transformatie past binnen het ruimtelijk beleid van het

uitgewerkt moet een initiatief breed wordt besproken bin-

bestemmingsplan (en Provinciale structuurvisie). Daartoe

nen de gemeente. Aan de initiatiefnemer wordt daarom

wordt aan de initiatiefnemer gevraagd om de ideeën zo-

gevraagd om zo vroeg mogelijk in overleg te treden met

veel mogelijk in een situatieschets vast te leggen. Dit be-

de gemeente om met behulp van het beeldkwaliteitplan te

treft een plattegrond, waaruit helder moet worden welke

komen tot planuitwerking.

gebouwen worden hergebruikt, wat wordt gesloopt en aan welke nieuwbouw wordt gedacht. Ook een eerste idee voor

Protocol

de landschappelijke inpassing kan hierop worden ingete-

Voor de wijze waarop een initiatief wordt behandeld zijn

kend.

binnen de gemeente afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn hieronder weergeven. Om de beeldkwaliteit te waar-

Om alle aspecten voldoende tot hun recht te laten komen,

borgen dienen minimaal de volgende stappen doorlopen

wordt het initiatief besproken in een coördinatiegroep,

te worden:

waarin verschillende disciplines van de gemeente vertegenwoordigd zijn, zoals landschap, stedenbouw en ver-

1. Goede informatie aan de balie

keer. Eventueel kunnen hierbij ook andere partijen worden

Van belang is dat de initiatiefnemer aan de balie van het

betrokken, bijvoorbeeld het waterschap of de provincie.

gemeentehuis de juiste informatie opvraagt. Hierbij gaat

Als het initiatief past binnen de ruimtelijke kaders, dan

het in ieder geval om het bestemmingsplan, beeldkwali-

worden op basis van het overleg randvoorwaarden en uit-

teitplan en de welstandsnota. Een uitgebreid intakege-

gangspunten geformuleerd.

sprek hoort hierbij.

 Herenweg vanaf de kruising met de Maarsseveensepoort

Het beeldkwaliteitplan dient daarbij als inspiratiebron. Het

punten, alsmede op basis van het beeldkwaliteitplan. Bij

spreekt voor zich dat de diepgang van de randvoorwaar-

meer ingrijpende bouwplannen dient het plan altijd verge-

den afhankelijk is van de mate van ingrijpendheid van het

zeld te gaan van een inrichtingsplan voor het perceel en

initiatief. Minder ingrijpend zijn plannen waar de karakte-

directe omgeving.

ristiek van de bestaande bebouwing wordt gehandhaafd en de hoofdopzet van het erf ongewijzigd blijft. Meer in-

4. Overleg over schetsplan

grijpend zijn plannen van sloop en nieuwbouw en met ver-

Het plan wordt nogmaals besproken in de coördinatie-

anderingen aan de opzet van het perceel. Bij meer ingrij-

groep. Aan dat overleg neemt ook de initiatiefnemer deel.

pende plannen zal minimaal een analyse worden vereist

Eventueel vindt vooroverleg over het plan plaats in de wel-

van de landschappelijke context.

standscommissie. De gemeente bepaalt op ambtelijk niveau haar standpunt over het plan.

Het resultaat is een mededeling of de gemeente (college van B&W) in principe bereid is mee te werken aan het ge-

5. Definitief plan

wenste initiatief. Bij een positief besluit wordt, waar nodig,

Vervolgens werkt de initiatiefnemer het plan uit tot een

gestart met de procedure tot herziening of wijziging van

definitieve aanvraag om omgevingsvergunning. Nadat de

het bestemmingsplan en het uitvoeren van eventueel be-

procedure voor het aanpassen van het bestemmingsplan

nodigde onderzoeken, zoals ecologisch of archeologisch

gereed is neemt het college een besluit en vraagt de wel-

onderzoek.

standscommissie om advies uit te brengen over de plannen. Gelet op het gevoerde vooroverleg mag een initia-

3. Schetsplan

tiefnemer er vanuit gaan dat het bouwplan op hoofdlijnen

De randvoorwaarden en uitgangspunten worden bespro-

positief wordt beoordeeld. Op meer ondergeschikte pun-

ken met de initiatiefnemer. Relevante onderdelen van het

ten blijven natuurlijk opmerkingen mogelijk.

beeldkwaliteitplan worden daarbij aan de initiatiefnemer overhandigd (met name de algemene principes en de richtlijnen voor het deelgebied waarbinnen het initiatief valt). Vervolgens werkt de initiatiefnemer een plan uit (of laat dit uitwerken) op basis van de randvoorwaarden en uitgangs-

C onte x t

1881

1970

1948

1992

Context Historische ontwikkeling Het plangebied heeft een lange ontwikkelingsgeschiedenis achter de rug. Het oorspronkelijke veengebied is al vanaf de twaalfde eeuw in cultuur gebracht. Het gebied werd in eerste instantie ontgonnen vanaf de Vecht. Vervolgens werden, min of meer parallel aan de Vecht, ongin-

In de bestaande situatie grenst het plangebied aan de noordzijde aan een dergelijk voormalig turfwingebied. Oorspronkelijk was een groter deel van het gebied op deze manier ingericht. Met de aanleg van de Maarsseveenseplassen en de Kleine plas zijn delen van dit landschap echter sterk veranderd.

ningsassen in oost-westelijke richting door het veengebied aangelegd, waaronder de Herenweg/Gageldijk. Vanaf de ontginningsassen werden haaks op de onginningsas regelmatige, langerekte kavels uitgegeven in noordoostelijke richting.

De aanleg van de Maarsseveenseplas en de Kleine Plas vond plaats in de jaren zestig ten behoeve van zandwinning voor de aanleg van de Utrechtse wijk Overvecht. Na de zandwinning is het gebied ingericht als natuur-, recreatie- en glastuinbouwgebied. Met name de glastuibouw-

Door deze ontwikkelingsvolgorde lag de oorspronkelijke

functie heeft zich nooit goed kunnen ontwikkelen.

agrarische bebouwing alleen aan de noordzijde van de Herenweg/Gageldijk. De kavels werden van elkaar gescheiden door watergangen. De watergangen eindigden meestal op een zogenaamde wetering parallel aan de ontginningsas. Op deze manier is het karakteristieke veenlandschap ontstaan van regelmatige diepe kavels gescheiden door watergangen.

In de jaren ‘70 van de vorige eeuw heeft de provincie toestemming gegeven om de tuinbouwgrond ook te gaan gebruiken voor verblijfsrecreatie en volkstuinen. Uiteindelijk transformeerde het lint tot een gemêleerd gebied met typische stadsrandactiviteiten zoals caravanstallingen, opslag, lichte industrie, transportbedrijven en de oorspronkelijke agrarische functies.

In de 17de en 18de eeuw is het aandeel oppervlaktewater in het gebied sterk toegenomen door turfwinning. Het veengebied werd afgegraven in lijn met de oorspronkelijke landschapsstructuur. Waar het veen werd afgegraven ontstond water, de zogenaamde petgaten. Dit water werd afgewisseld door stroken (legakkers) waar het veen te drogen werd gelegd.

In de jaren tachtig is de Zuilense Ring aangelegd als noordelijke deel van de ringweg rondom Utrecht. Door de aanleg van deze weg werd de bereikbaarheid voor auto- en vrachtverkeer sterk vergroot. Door deze verbeterde bereikbaarheid werd het gebied nog aantrekkelijker voor diverse soorten bedrijvigheid.

Verkeer De Zuilense Ring vormt de belangrijkste ontsluitingweg voor het gebied. Deze autoweg staat met twee ongelijkvloerse aansluitingen in verbinding met de Maarsseveensevaart en de Herenweg/ Gageldijk. De meest oostelijke aansluiting bestaat uit een gelijkvloers verkeersplein met een aansluiting op de Gageldijk. De middelste aansluiting wordt gevormd door de Maarsseveense Poort. Deze weg heeft een belangrijke functie als ontsluitingsweg voor het recreatiegebied rondom de Maarsseveenseplassen. Op de Herenweg, Maarsseveensevaart en een deel van de Gageldijk geldt een 50km/h regime. Op het overige deel van de Gageldijk is 60 km/h de maximum snelheid.

Naast een route voor autoverkeer is de Gageldijk tevens een belangrijke verbinding in het recreatief fietspadennetwerk. Hierbij gaat het met name om fietsverkeer vanuit Utrecht richting het recreatiegebied Maarsseveenseplassen. Om dit verkeer te faciliteren is de Gageldijk tot aan de zuidelijke entree van het recreatiegebied uitgevoerd met een breed vrijliggend fietspad. Verder naar het noorden ligt er een smaller fietspad aan de andere zijde van de weg tot aan de hoofdentree van het recreatiegebied. De Maarsseveensevaart heeft eveneens een breed vrijliggend fietspad. De Herenweg is alleen uitgevoerd met indicatiestroken.

Bebouwing De bebouwing staat in het algemeen langs de hoofdontsluitingswegen en ligt meestal iets terug op ruime kavels. De bebouwing bestaat voornamelijk uit (voormalige) boerderijen, woningen en bedrijfsgebouwen. Het lint is tweezijdig bebouwd en varieert in openheid. Naast agrarische (tuinbouw)bedrijven is ook niet-agrarische bedrijvigheid, zoals een tuincentrum, in het lint opgenomen. Vanwege de beperking in de perceelsgrootte is de agrarische bedrijfsbebouwing relatief kleinschalig. De bebouwing langs de Gageldijk/Herenweg betreft in hoofdzaak een groot aantal relatief kleine eengezinswoningen (burgerwoningen), afgewisseld met bedrijfswoningen. De bebouwing is individueel, afwisselend en staat meestal vrij. Hoofdgebouwen zijn met de voorzijde gericht op de weg. Rooilijnen volgen de weg en verspringen. Woningen hebben een eenvoudige tot gedifferentieerde opbouw bestaande uit een onderbouw van één laag met een kap. In mindere mate komen woningen bestaande uit twee lagen met kap voor. De bedrijfsgebouwen als hallen en schuren liggen meestal achter en soms naast de woongebouwen. Het erfdeel voor het bedrijfsgedeelte is vaak verhard. Veel bedrijfsgebouwen zijn dusdanig hoog en groot dat ze het beeld bepalen. In het plangebied zijn ook kassen aanwezig.

Dit betreft zowel grotere oppervlaktes van glastuinbouwbedrijven als kleine oppervlaktes kassen als onderdeel van een groter tuinbouwbedrijf. De oppervlaktes lopen uiteen van circa 1.500 m² tot ruim 31.000 m² per bedrijf. Een deel van de kassen is daarnaast inmiddels voor niet-agrarische doeleinden in gebruik.

Landschap Ondanks de grote landschappelijke ingrepen in de jaren zestig en zeventig is de invloed van de oorspronkelijke ontginning nog steeds goed zichtbaar. Het plangebied kenmerkt zich door langgerekte smalle percelen grenzend aan de Herenweg en Gageldijk. De eerste dijken van de ontginning zijn goed herkenbaar als ontginningsas en bebouwingslint. Ook de strook waar van oudsher de bebouwing werd gerealiseerd, het zogenaamde voorland, is nog altijd aanwezig in de verkavelingsopzet en watergangenstructuur. De Maarsseveensevaart ligt in tegenstelling tot de Herenweg/Gageldijk in het verlengde van de ontginning waardoor de oorspronkelijk agrarische percelen hier parallel langs de weg lopen. De diepte van de percelen wordt hier bepaald door de breedte van de strokenverkaveling. Deze strook is pas in de twintigste eeuw bebouwd. Het landelijke karakter van het lint wordt onder andere bepaald door de zichtrelaties vanaf de openbare weg met het achterliggende open landschap. Op deze plekken ontbreekt de lintbebouwing waardoor het open landschap doorloopt tot aan de weg. De hoeveelheid relaties en schaal van de openheid verschilt sterk in de verschillende delen van het plangebied. De aanwezige tuinen dragen bij aan het groene karakter.

De grote waterplassen grenzend aan het gebied worden vrijwel geheel omsloten door een zone van dichte opgaande beplanting en zijn daardoor niet ervaarbaar vanaf de doorgaande weg. Ook aan de noordzijde van de Zuilense Ring en langs de Maarsseveense Poort is sprake van dichte opgaande beplanting.

Water De omgeving van de Maarsseveensevaart, Gageldijk en Herenweg is een waterrijk gebied. Het oorspronkelijke landschap uit zich voornamelijk in de watergangen op gelijkmatige afstand van elkaar, haaks op de ontginningsassen. Daarnaast zijn er enkele vaarten in het gebied aanwezig zoals de Maarsseveensevaart en de Nedereindsevaart. Deze vaarten hadden voorheen een transportfunctie.

Door latere ingrepen is meer water aan het gebied toegevoegd. Op de eerste plaats vanwege de turfwinning. Door de turfwinning werd het landschap op grote schaal vergraven, de oorspronkelijk landschappelijke structuur is desondanks wel goed zichtbaar gebleven. Vervolgens zorgde de aanleg van de Nieuwe Hollandse Waterlinie voor een aanpassing van het watersysteem met de aanleg van inundatiekanalen, sluizen en forten. Recenter is het watersysteem door de winning van zand sterk veranderd. Met de aanleg van de zandwinningsplassen Maarssenveenseplassen en de Kleine Plas is een groot deel van de eeuwenoude waterstructuur verloren gegaan.

De huidige waterstructuur vormt een belangrijke drager voor de inrichting van het gebied, zowel op hoofdlijnen als voor de inrichting van percelen en de situering van bebouwing. Met name in de relatief open plandelen, zoals de Polder Binnenweg en het plandeel ten zuiden van de Gageldijk spelen de vele watergangen een essentiële rol in de landschappelijke beleving.

Eigendommen Het gebied is van oorsprong een onbegaanbaar veengebied. Bij het in cultuur brengen van het landschap is de typische kavelstructuur uitgezet. Deze kavelstructuur is nu nog terug te zien in de eigendomssituatie.

In de loop der jaren, met een toename aan bebouwing en bedrijvigheid, zijn de kavels direct langs de openbare weg verder opgedeeld in kleinere percelen. Verder van de openbare weg hebben de percelen vaak hun oorspronkelijke breedte behouden.

In het gebied is sprake van een groot aantal verschillende eigenaren. Dit heeft sterk bijgedragen aan het diverse karakter van het gebied.

Cultuurhistorie Het plangebied ligt in de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Deze verdedigingslinie is tussen 1815 en 1870 aangelegd en bestaat ter hoogte van het plangebied uit Fort de Gagel, Fort Maarsseveen en diverse kleinere objecten zoals kazematten, sluisjes en groepsschuilplaatsen. Daarnaast maken het plangebied en omgeving onderdeel uit van de zogenaamde inundatievelden. Deze gebieden konden bij de inwerkingtreding van de linie onder water worden gezet.

In het gebied zijn ook enkele zogenaamde ‘houten huizen’ aanwezig. Deze woningen waren gelegen in de schootsvelden van de forten en konden, in het geval van in werking treding van de linie, in brand gestoken worden om zodoende de schootsvelden vrij te maken.

Het behouden en waar mogelijk herstellen van de linie vormt een belangrijk aandachtspunt in het beleid van zowel de Provincie Utrecht als de gemeente Stichtse Vecht. Hierbij gaat het om het zoveel mogelijk open houden van de schootsvelden en een zorgvuldige inpassing van linie-elementen bij nieuwe ontwikkelingen.

Milieuhinder bedrijvigheid In het gebied zijn momenteel tal van bedrijven gevestigd die in een bepaalde mate overlast genereren voor milieugevoelige bestemmingen zoals wonen. Op de afbeelding is een indicatie gegeven van de bedrijvigheid en de bijbehorende milieucontouren op basis van de bedrijvenlijst van de VNG.

Gelet op de bestaande functionele diversiteit wordt het gebied aangemerkt als zogenaamd gemengd gebied. In dergelijke gebieden worden kleinere milieucontouren gehanteerd dan bijvoorbeeld in woonwijken. De in de kaart afgebeelde contouren dienen als indicatie waarbij deze versoepeling van het contourenbeleid niet is meegenomen.

Bij nieuwe (woningbouw) ontwikkelingen vormt de aanwezige bedrijvigheid een belangrijk uitgangspunt om te bepalen wat wel of niet mogelijk is.

Geluidhinder wegverkeer

Naast hinder van bedrijvigheid is er, in en om het plangebied, ook

sprake van geluidhinder van de doorgaande wegen. Geluidhinder

heeft invloed op de bouwmogelijkheden voor milieugevoelige

functies zoals wonen. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt in grote delen van het plangebied overschreden. In dat geval is een ontheffing hogere waarde mogelijk. De maximale ontheffingswaarde is afhankelijk van de ligging. Binnenstedelijk is dit 63 dB Lden en buitenstedelijk 53 dB Lden. Volgens de Wet geluidhinder betreft een buitenstedelijk situatie het gebied buiten de bebouwde kom met inbegrip van het gebied binnen de bebouwde kom gelegen binnen de zone van een autoweg of autosnelweg als bedoeld in het Reglement verkeersregels en verkeerstekens. De Zuilense ring is een autoweg en heeft een geluidszone van 400 meter aan weerszijde van de weg. De woningen die binnen de geluidszone van de Zuilense ring liggen val-

len voor de geluidsbelasting vanwege de Zuilense ring onder een buitenstedelijke situatie en hebben een bijbehorende maximale ontheffingswaarde vanwege deze weg van 53 dB Lden. Dit geldt dus voor een zeer groot gedeelte van het plangebied. Voor de geluidsbelasting vanwege de Maarseveensevaart geldt juist dat het overgrote gedeelte van de woningen in het plangebied binnen de bebouwde kom valt met een 50 km/uur regime waardoor voor dit gedeelte een binnenstedelijke situatie met een maximale ontheffingswaarde van 63 dB Lden van kracht is. Even ten noorden van het kruispunt met de Herenweg verlaat de Maarsseveensevaart de bebouwde kom en krijgt de weg een 80 km/uur regime. Hier is sprake van een buitenstedelijke situatie.

 Maarsseveensevaart.

V i sie

Visie Divers en kleinschalig woonlint

Vergroten openheid

In de bestaande situatie wordt het van oorsprong klein-

Door de gewenste afname van het bebouwd oppervlak kan

schalige en landelijke karakter van het veenlint op verschil-

tevens de karakteristieke openheid van het veenweide-

lende locaties overstemd door bedrijfs- en glastuinbouw-

landschap worden vergroot. Een belangrijk aspect daarbij

complexen. De grootschalige bebouwing de vele verharde

is de bijbehorende doorzichten naar deze openheid vanaf

terreinen hebben een negatief effect op de landschappe-

de openbare weg. Het uitgangspunt is dat bestaande door-

lijke kwaliteit van het lint. Daarnaast genereert de aanwe-

zichten behouden dienen te blijven.

zige bedrijvigheid in een aantal gevallen milieuhinder voor de woonfuncties in de omgeving.

Bij het versterken van de openheid wordt veel waarde gehecht aan de grootschalige openheid van de Polder Bin-

De visie op de beeldkwaliteit voor de Maarsseveense-

nenweg. In dit gebied is de openheid van het landschap

vaart, Herenweg en Gageldijk gaat uit van een groen en

zeer goed ervaarbaar. Om een afname van het bebouwd

kleinschalig veenlint met de nadruk op wonen. Het doel

oppervlak in dit gebied te stimuleren is extra woningbouw

is om het bestaande kleinschalige en groene karakter te

mogelijk bij de realisatie van de verworven bouwtitels in

behouden en waar mogelijk te versterken. In dat kader is

een ander deel van het plangebied.

een afname van de aanwezige (grootschalige) bedrijfsbebouwing en glastuinbouwcomplexen gewenst.

Nieuwe Hollandse Waterlinie Vanwege de cultuurhistorische waarde verdient de Nieuwe

 Kaartbeeld visie

De bestaande verschillen in dichtheid, opzet en architec-

Hollandse Waterlinie aandacht bij de inpassing van nieu-

tuur van het bebouwingslint vormen daarnaast ook een

we ontwikkelingen in het plangebied. Op de eerste plaats

uitgangspunt voor de richtlijnen in dit beeldkwaliteitplan.

wordt gestreeft naar zo veel mogelijk openheid in de eer-

Het lint aan de noordzijde van de Gageldijk heeft namelijk

ste 300 meter van de schootsvelden van de forten Maars-

een andere intensiteit dan bijvoorbeeld langs de Herenweg

seveen en de Gagel. Daarnaast moeten de relicten van de

en de bebouwing in de Polder Binnenweg kent weer een

Nieuwe Hollandse Waterlinie zorgvuldig worden ingepast

andere opzet. Door deze verschillen als uitgangspunt te

bij nieuwe ontwikkelingen. Hierbij gaat het om het behou-

nemen blijft de bestaande diversiteit behouden.

den en zo mogelijk verbeteren van de zichtbaarheid van groepsschuilplaatsen en kazematten vanuit de openbare ruimte.

Om de hoeveelheid bebouwing in de 300m schootsveld te-

Globaal kan worden gesteld dat bij een maximale trans-

rug te dringen wordt, net als in de Polder Binnenweg, sloop

formatie op basis van de ruimte-voor-ruimte-regeling circa

van bebouwing en nieuwbouw elders in het plangebied ge-

46 woningen aan het gebied kunnen worden toegevoegd.

stimuleerd.

In de praktijk zullen dit veel minder woningen zijn omdat

Maarsseveensepoort Vanaf de Zuilense Ring vormt de Maarsseveense Poort een belangrijke entree van het recreatiegebied Maarsseveen. Een groene aankleding van deze route vormt het uitgangspunt. Eventuele (nieuwe) bebouwing mag geen afbreuk doen aan de uitstraling van deze groene entree. Waar mogelijk moet de (groene) kwaliteit versterkt worden.

vele bedrijven voorlopig op de bestaande locatie gevestigd zullen blijven. Naast de ruimte-voor-ruimte-regeling is tevens aangegeven dat de sloop van bedrijfsbebouwing en kassen in bepaalde gebieden wordt gestimuleerd. Hierbij gaat het om de Polder Binnenweg en de 300m schootsvelden van beide forten. Voor elk sloop/nieuwbouw initiatief in deze gebieden geldt dat één extra bouwtitiel verkregen wordt bij de realisatie van de nieuwe bebouwing in een ander deel

Transformatiemogelijkheden

van het plangebied. Een deel van de Polder Binnenweg valt

Om het aandeel bedrijfsbebouwing en glastuinbouw terug

ook binnen het 300m schootsveld van fort de Gagel. Hier

te dringen is de zogenaamde ruimte-voor-ruimte-regeling

zijn dus twee extra bouwtitels mogelijk.

van toepassing. Op basis van deze regeling is het mogelijk om, afhankelijk van de omvang van de te slopen opstal-

Deelgebieden

len, één, twee of drie woningen terug te bouwen. Om in

Op basis van de analyse in het vorige hoofdstuk en de visie

aanmerking te komen voor deze regeling gelden specifieke

op de toekomst van het gebied zijn er vijf deelgebieden te

randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden zijn als bijlage

onderscheiden. Deze deelgebieden zijn:

opgenomen in het beeldkwalitietplan.

• Maarsseveensevaart. • Herenweg.

 Transformatiemogelijkheden

In de hiernaast afgebeelde kaart is een indicatie gegeven

• Gageldijk-noord.

van de aanwezige glastuinbouw en bedrijfbebouwing in

• Gageldijk-Zuid.

het plangebied. Daarnaast is inzichtelijk gemaakt hoeveel

• Polder Binnenweg.

bebouwing gesloopt moet worden om één of meerdere wo-

In het hieropvolgende hoofdstuk worden per deelgebied

ningen te mogen bouwen.

richtlijnen gegeven waar nieuwe ontwikkelingen aan getoetst worden.

 Herenweg.

R ic htli jnen

Maarsseveensevaart Bestaande situatie

Transformatie

De bebouwing langs de Maarsseveensevaart bestaat uit

De bestaande eerstelijns bebouwing vormt het uitgangs-

vrijstaande woningen op ruime kavels. De bebouwing ligt

punt voor nieuwe ontwikkelingen. De bouwmassa’s, situe-

op een relatief grote afstand tot de openbare weg vanwege

ring en kavelomvang sluiten dan ook aan bij de omliggende

de watergang die de woonkavels scheidt van de doorgaan-

percelen.

de route. De woningen zijn bereikbaar door middel van

Nieuwbouw in het gebied vormt primair een aanvulling op

kleine bruggen over het water. Zes woningen in het lint zijn

de eerstelijns bebouwing. Pas als in de eerste lijn alle mo-

ontsloten door een gezamenlijke brug in combinatie met

gelijkheden voor nieuwbouw zijn benut kan in het achter-

een informele insteekweg parallel aan de watergang.

liggende gebied bebouwing worden toegestaan.

Zadel- of mansardekap

Het is daarnaast wenselijk om vanaf de MaarsseveenseDe kaveldiepte variëert tussen de 50 en 100 meter. Dit

vaart een nieuwe langzaamverkeersverbinding te creëren

verschil komt voort uit de hoekverdraaiing tussen de kavel-

met het wandelpad rondom de Kleine Plas. Deze mogelijk

structuur en de Maarsseveensevaart. Daarbij kan een ver-

nieuwe verbinding vormt naast de landschappelijke struc-

schil gemaakt worden tussen de eerste lijn, van circa 50

tuur de basis voor de situering van nieuwe bebouwing in

meter, met woonbebouwing en de tweede lijn van, even-

het achterliggende gebied. Aan de aanleg van deze route

eens circa 50 meter, waar voornamelijk bedrijfsbebouwing

en eventuele nieuwbouw dient een heldere ruimtelijke vi-

is gerealiseerd. De situering van de bebouwing is altijd een

sie ten grondslag te liggen waarin de landschappelijke ka-

afgeleide van de landschappelijke structuur.

rakteristieken voldoende gewaarborgd zijn. Bij de ontsluiting van de nieuwe woningbouw kan gekozen

Het gebied heeft een landelijke uitstraling door de ruime

worden voor zowel individuele bruggen over de Maarsse-

opzet en kleinschalige bebouwing bestaande uit één laag

veensevaart of een collectieve brug in combinatie met een

met kap. Één woning in het lint is uitgevoerd in twee lagen

insteekweg. De ligging van de insteekweg ten behoeve

zonder kap. Hier wordt zichtbaar dat een dergelijke massa

van de tweedelijnsbebouwing is altijd een afgeleide van de

afbreuk doet aan het landelijke karakter. Bijgebouwen zijn

landschappelijke structuur.

over het algemeen achter het hoofdgebouw gesitueerd zodat er relatief veel open groene ruimte tussen de woningen

aanwezig is.

Formele tuin aan voorzijde

min. 8m

Situering bijgebouwen

Situering:

Architectuur:

• Eerstelijns bebouwing in een licht verspringende rooi-

• De detailering is zorgvuldig en gevarieerd, van eenvou-

lijn op circa 10 to 20 meter vanaf de oever Maarsseveensevaart. Oriëntatie op de openbare ruimte

• Oriëntatie eerstelijns bebouwing primair op de Maarsseveensevaart. • Wisselende nokrichtingen.

tussen 10-20m

• Kavelbreedte minimaal 20 meter. • Kaveldiepte vormt een afgeleide van de landschappelijke structuur.

dig tot rijk. • Gevels hebben een duidelijke horizontale en verticale geleding. • Dakkapellen, kroonlijsten en dergelijke vormgeven als zelfstandige elementen. • Traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt. • Bruggen hebben een sober karkater.

• Bebouwing minimaal 5 meter vanaf de perceelsgrens. • Situering insteekweg afgeleide van landschappelijke Bebouwing in licht verspringende rooilijn en met wisselende nokrichtingen

structuur.

• Materiaal is in principe traditioneel.

• Collectieve brug Maarsseveensevaart mogelijk.

• Gevels zijn in hoofdzaak van baksteen.

• Bijgebouwen bij voorkeur achter het hoofdgebouw of

• Deels houten gevelbekleding mogelijk.

minstens 8 meter achter de voorgevelrooilijn. • Tenminste ruimte voor twee parkeerplaatsen op eigen terrein. • Ruimte aan de Maarsseveensevaart vormt een formele voortuin met een overwegend groen karakter.

• Hellende daken van woningen zijn in principe uitgevoerd in antracietkleurige of gedekt rode keramische pannen. • Daklijksten, luiken en kozijnen zijn uitgevoerd in hout een qua uitstraling vergelijkbaar materiaal. • Dakkapellen uitvoeren in hout of zink.

min. 20m

Minimale kavelbreedte van 20 meter

Kleur en materiaalgebruik

Massa:

• Het kleurgebruik is terughoudend.

• Gebouwen zijn vrijstaand, individueel en afwisselend.

• Materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en bijgebou-

• Één laag met zadel- of mansardekap met een minimale hellingshoek van minimaal 40º. • Dakvlak dominant aan de gevel.

wen is aangepast aan het hoofdgebouw. • Erfafscheidingen ingetogen en bij voorkeur in natuurlijke materialen.

• Één duidelijk herkenbare hoofdmassa met enkelvoudige hoofdvorm.

Herenweg Bestaande situatie

De bebouwing is uitgevoerd in één laag met kap, wat even-

Het lint van de Herenweg bestaat aan twee zijden voor-

eens een bijdrage levert aan het kleinschalige en lande-

namelijk uit vrijstaande woningen afgewisseld met enkele

lijke karakter van dit woonlint. Enkele woningen bestaan

twee-onder-één-kap woningen. De afstand van de wonin-

uit twee lagen met kap. Met name wanneer deze woningen

gen tot de openbare weg variëert, maar ligt in de meeste

relatief dicht op elkaar staan komt het karakter onder druk

gevallen tussen de 10 en 15 meter. Enkele woningen lig-

te staan.

Zadel- of mansardekap

gen opvallend dicht op de weg, dit zijn echter uitzonderingen.

Transformatie

Over het algemeen is er sprake van een redelijk gelijkma-

Het lint van de Herenweg heeft in de bestaande situatie

tige kavelbreedte die variëert tussen de 20 en 30 meter. In

veel kwaliteit als ruim opgezet woonlint. De bestaande si-

het lint komen zelden smallere kavels dan 15 meter voor.

tuatie vormt dan ook het uitgangspunt. Om het karakter

Door deze ruime opzet bepalen de grote voortuinen met

van de Herenweg zoveel mogelijk te behouden is extra eer-

een groene inrichting het beeld van het lint.

stelijns bebouwing niet wenselijk. Zodoende blijven ook de

De eerstelijns bebouwing is gerealiseerd op een strook

bestaande doorzichten gehandhaafd.

land van 50 meter vanaf de openbare weg, het zogenaam-

Extra woningbouw is echter wel beperkt mogelijk in de

de voorland. Kleinschalige bedrijfsgebouwen en bijgebou-

tweede lijn, in een strook van 30 meter diep achter het

wen liggen meestal ook in deze strook. De strook wordt

voorland. Deze tweedelijns bebouwing is alleen mogelijk

in een aantal gevallen begrensd door watergangen. Spo-

indien er op het betreffende perceel sprake is van een om-

radisch komt er woningbouw in de tweede lijn voor. Deze

vangrijke afname van het bebouwd oppervlak conform de

woningbouw is gesitueerd direct achter de strook voorland

ruimte-voor-ruimte-regeling.

en vormt een eenheid met het lint.

Bij de uitwerking van deze mogelijke tweedelijns bebou-

Bijgebouwen liggen meestal achter het hoofdgebouw of

wing is het van belang zoveel mogelijk aan te sluiten bij

liggen sterk terug ten opzichte van de voorgevelrooilijn.

bestaande structuren, zoals erfgrenzen, watergangen en

Hierdoor ontstaat ook tussen de woningen veel ruimte en

houtwallen. Daarnaast moet bij de aanleg van nieuwe in-

heeft het lint een open karakter. Het landelijke karakter

steekwegen rekening gehouden worden met een smalle en

wordt daarnaast versterkt door een tweetal openingen

sobere profilering zodat de zijstraten het straatbeeld niet

in de lintbebouwing. Hier loopt het agrarische achterland

gaan domineren.

door tot aan de openbare weg.

max. 30m

Landschappelijke structuur als basis voor situering. Tweedelijns bebouwing direct achter lint

Formele tuin aan voorzijde

min. 8m

Situering bijgebouwen min. 5m min. 5m

min. 5m

Afstand tot zij- en achtererfgrens

Situering: • Eerstelijns bebouwing in een licht verspringende rooilijn op circa 15 to 20 meter vanaf de openbare weg. • Oriëntatie eerstelijns bebouwing op de Herenweg. • Wisselende nokrichtingen. Oriëntatie op de openbare ruimte

• Kavelbreedte minimaal 15 meter, maar bij voorkeur ruimer. • Eerstelijns bebouwing staat op een strook voorland

tussen 15-20m

van circa 50 meter diep vanaf de openbare weg. • Tweedelijns bebouwing in een strook van maximaal 30m direct achter het voorland, waarbij zoveel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij bestaande land-

Bebouwing in licht verspringende rooilijn en met wisselende nokrichtingen

schappelijke structuren. • Bebouwing minimaal 5 meter vanaf de perceelsgrens. • Situering insteekweg haaks op de Herenweg. • Insteekwegen hebben een informeel karakter door bijvoorbeeld een smal profiel en sobere uitvoering. • Bijgebouwen bij voorkeur achter het hoofdgebouw of minstens 8 meter achter de voorgevelrooilijn.

min. 15m

Minimale kavelbreedte

• Tenminste ruimte voor twee parkeerplaatsen op eigen terrein. • Ruimte aan de Gageldijk vormt een formele voortuin met een overwegend groen karakter.

Massa: ca. 50m

• Gebouwen zijn vrijstaand, individueel en afwisselend. • Één laag met zadel- of mansardekap met een minimale hellingshoek van minimaal 40º. • Dakvlak dominant aan de gevel.

Strook voorland van circa 50 meter diep

• Één duidelijk herkenbare hoofdmassa met enkelvoudige hoofdvorm. Architectuur: • De detailering is zorgvuldig en gevarieerd, van eenvoudig tot rijk. • Gevels hebben een duidelijke horizontale en verticale geleding. • Dakkapellen, kroonlijsten en dergelijke vormgeven als zelfstandige elementen. • Traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt.

Kleur en materiaalgebruik • Materiaal is in principe traditioneel. • Gevels zijn in hoofdzaak van baksteen. • Deels houten gevelbekleding mogelijk. In het 300m schootsveld zijn houten huizen wenselijk. • Hellende daken van woningen zijn in principe uitgevoerd in antracietkleurige of gedekt rode keramische pannen. • Daklijksten, luiken en kozijnen zijn uitgevoerd in hout een een qua uitstraling vergelijkbaar materiaal. • Dakkapellen uitvoeren in hout of zink. • Het kleurgebruik is terughoudend. • Materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en bijgebouwen is aangepast aan het hoofdgebouw. • Erfafscheidingen ingetogen en bij voorkeur in natuurlijke materialen.

Gageldijk-Noord Bestaande situatie Het deelgebied Gageldijk-Noord wijkt wat betreft bebou-

Bijgebouwen liggen in de meeste gevallen sterk terug ten

creatiewoningen. Deze bebouwing zal waarschijnlijk in de

wingsdichtheid af van de overige deelgebieden van dit

opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw.

toekomst ook blijven bestaan. Daarnaast vormt het gebied

beeldkwaliteitplan. In het gebied zijn namelijk vele bedrij-

Door deze opzet heeft de eerste bebouwingslijn van het

een relatief zelfstandig landschappelijke eenheid door

ven en kassencomplexen gesitueerd waardoor de noord-

lint, ondanks de entrees van de vele bedrijven, toch een

de sterke begrenzing in de vorm van het recreatiegebied.

zijde van de Gageldijk een minder groen en open karakter

redelijk ruim opgezet karakter.

Door de sterke begrenzing heeft de inrichting van het ge-

heeft dan bijvoorbeeld de Herenweg.

De bebouwing bestaat verder voornamelijk uit vrijstaande

bied relatief weinig invloed op het omliggende landschap.

Het deelgebied kent een duidelijke begrenzing in de vorm

woningen. In een aantal gevallen bestaat het hoofdgebouw

De ruime bebouwingsmogelijkheden houden in dat de in-

van de opgaande beplanting van het aangrenzende re-

uit twee woningen. In deze gevallen is er sprake van een

passing van woningbouw achter de eerstelijns bebouwing

creatiegebied. In combinatie met de relatief hoge bebou-

voorhuis gericht op de Gageldijk en een achterhuis gericht

niet per definitie aansluitend aan het lint hoeft plaats te

wingsdichtheid vormt het gebied zodoende een redelijk

op de achterzijde van het perceel. De woonbebouwing is

vinden. Het gehele achterland komt daardoor in aanmer-

zelfstandige landschappelijke eenheid. De relatie van het

over het algemeen uitgevoerd in één laag met kap.

king voor woningbouw. Daarbij kan kwaliteit aan het ge-

deelgebied met het open landschap en de openbare ruim-

Aan de westzijde van het plangebied is een tweetal wonin-

bied worden toegevoegd door de achterliggende woning-

te beperkt zich met name tot de eerstelijns bebouwing

gen achter de woning aan de Gageldijk gesitueerd, deze

bouw te koppelen aan nieuwe (openbaar toegankelijke)

langs de Gageldijk.

woningen worden ontsloten door middel van een informele

langzaamverkeersverbindingen met het aangrenzende re-

De eerstelijns bebouwing is net als langs de Herenweg

insteekweg. Daarnaast zijn op verschillende plekken in het

creatiegebied. De eventuele inpassing hiervan moet wor-

deels gesitueerd op de oorspronkelijke strook voorland

achterland ook recreactiewoningen op deze manier onslo-

den afgestemd met de beheerder van het recreatiegebied.

van 50 meter diep vanaf de openbare weg. Op een aantal

ten.

Bij de inpassing van nieuwe ontwikkelingen wordt uit-

plekken wordt deze strook aan de achterzijde begrensd

gegaan van vrijstaande woningen op ruime kavels. De

door een watergang. Op andere plekken is door de jaren

Transformatie

situering van de nieuwe woningbouw is afgeleid van de

heen ook bebouwing verder landinwaarts gerealiseerd,

Het deelgebied Gageldijk-Noord biedt veel mogelijkheden

bestaande kavel-, en watergangen structuur. Daarnaast

waardoor het onderscheid tussen het voorland en het ach-

voor transformatie van bedrijvigheid naar wonen. Dit komt

moet bij de aanleg van nieuwe insteekwegen rekening ge-

terland niet meer altijd even duidelijk aanwezig is.

enerzijds door de vele kassen en bedrijfscomplexen in het

houden worden met een smalle en sobere profilering zodat

De kavelbreedte varieert, maar is zelden minder dan 15

gebied en anderzijds door de ruime bebouwingsmogelijk-

de zijstraten het straatbeeld niet gaan domineren.

meter. De afstand van de woningen tot het openbare fiets-

heden achter de eerstelijns bebouwing op basis van dit

In de eerste lijn is slechts beperkt aanvullende woning-

pad ligt ongeveer tussen de 5 en de 15 meter. Opvallend

beeldkwaliteitplan.

bouw mogelijk. Bij de inpassing van deze woningbouw

daarbij zijn de grote verschillen tussen naast elkaar gele-

De ruime bebouwingsmogelijkheden komen voort uit het

dient zoveel mogelijk te worden aangesloten bij de be-

gen panden. Door deze verschillen ontstaat in een aantal

feit dat in het deelgebied reeds veel bebouwing in het

staande situatie. Hierbij gaat het onder andere om afstem-

gevallen een onrustig straatbeeld.

achterland aanwezig is, onder andere in de vorm van re-

ming van de voorgevelrooilijn en de kavelbreedte.

Situering: • Eerstelijns bebouwing in een licht verspringende rooilijn tussen de uitersten van de naastgelegen hoofdOriëntatie op de openbare ruimte

gebouwen. • Oriëntatie eerstelijns bebouwing op de Gageldijk. • Wisselende nokrichtingen. • Kavelbreedte minimaal 15 meter, maar bij voorkeur ruimer. • Eerstelijns bebouwing staat op een strook voorland

Bebouwing in licht verpringende rooilijn en met wisselende nokrichtingen

van circa 50 meter diep vanaf de openbare weg. • De situering van de woningbouw achter de eerstelijns bebouwing (2de of 3de lijnsbebouwing) is een afgeleide van de landschappelijke structuur bestaande uit kavelgrenzen, houtwallen en watergangen.

min. 15m

• Bebouwing minimaal 5 meter vanaf de perceelsgrens. • Situering insteekweg haaks op de Gageldijk.

Minimale kavelbreedte

• Insteekwegen hebben een informeel karakter door bijvoorbeeld een smal profiel en sobere uitvoering. • Bijgebouwen bij voorkeur achter het hoofdgebouw of minstens 8 meter achter de voorgevelrooilijn.

ca. 50m

• Tenminste ruimte voor twee parkeerplaatsen op eigen terrein. • Ruimte aan de Gageldijk vormt een formele voortuin Strook voorland van circa 50 meter diep

met een overwegend groen karakter.

Massa: min. 8m

• Gebouwen zijn vrijstaand, individueel en afwisselend. • Één laag met kap met een minimale hellingshoek van minimaal 40º.

Formele tuin aan voorzijde

Situering bijgebouwen

• Dakvlak dominant aan de gevel.

• Eerstelijns bebouwing heeft een duidelijk herkenbare hoofdmassa met enkelvoudige hoofdvorm. • Bij de tweedelijns bebouwing zijn samengestelde volumes mogelijk. Architectuur: • De detailering is zorgvuldig en gevarieerd, van eenvoudig tot rijk. • Gevels hebben een duidelijke horizontale en verticale geleding. • Dakkapellen, kroonlijsten en dergelijke vormgeven als zelfstandige elementen. • Traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt.

Kleur en materiaalgebruik • Materiaal is in principe traditioneel. • Gevels zijn in hoofdzaak van baksteen. • Deels houten gevelbekleding mogelijk. • Hellende daken van woningen zijn in principe uitgevoerd in antracietkleurige of gedekt rode keramische pannen. • Daklijksten, luiken en kozijnen zijn uitgevoerd in hout een qua uitstraling vergelijkbaar materiaal. • Dakkapellen uitvoeren in hout of zink. • Het kleurgebruik is terughoudend. • Materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en bijgebouwen is aangepast aan het hoofdgebouw. • Erfafscheidingen ingetogen en bij voorkeur in natuurlijke materialen.

Gageldijk-Zuid Bestaande situatie

Transformatie

In tegenstelling tot het deelgebied Gageldijk-Noord heeft

Het open en landelijke karakter van het gebied vormt het

dit deelgebied een zeer open en groen karakter. Een uit-

uitgangspunt voor de transformatie. Om de openheid te

zondering op dit karakter is de concentratie bedrijfsbe-

handhaven en waar mogelijk te versterken is alleen eerste-

bouwing aan de westzijde van het plangebied. Het overige

lijns bebouwing mogelijk ter hoogte van de percelen waar

deel van het gebied kent hoofdzakelijk een agrarische in-

momenteel kassen of bedrijfscomplexen gesitueerd zijn.

richting bestaande uit grasland en kwekerijen. Daarnaast

Deze nieuwe bebouwing sluit zo veel mogelijk aan op de

zijn enkele kassencomplexen in het gebied gesitueerd.

aangrenzende bebouwing. Om het kleinschalige karakter

Zadel- of mansardekap

te behouden en te versterken vormt één laag met kap het In dit deelgebied is geen sprake van een strook voorland

uitgangspunt.

waar de hoofdbebouwing op is gesitueerd. Dit komt omdat aan deze zijde van de Gagedijk van oorsprong geen bebou-

Indien meerdere bouwtitels worden verkregen kan de

wing voorkwam. De opzet van de bebouwing is daardoor

nieuwbouw ook worden vormgegeven als een compact erf.

divers en ligt in veel gevallen ver terug ten opzichte van de

Agrarische bebouwingsclusters vormen daarbij de inspi-

openbare ruimte. De bebouwing is wel in alle gevallen ge-

ratiebron. Een dergelijk erf bestaat uit één hoofdgebouw

oriënteerd op de Gageldijk en de situering hangt nauw sa-

gericht op de Gageldijk in combinatie met ondergeschikte

men met het patroon van watergangen en kavelgrenzen.

gebouwen waar eveneens woningen in gerealiseerd kun-

Meerdere woningen vormgeven als samenhangend compact erf met groene randen

nen worden. Het geheel heeft een sterke samenhang in De bebouwing is in het oostelijke deel uitgevoerd in één

opzet, architectuur en erfbeplanting.

laag met kap. De eerstelijns bebouwing in het westelijke deel, bestaande uit vier hoofdmassa’s, is juist, op één wo-

Door de bebouwing op deze manier te clusteren wordt in

ning na, uitgevoerd in twee lagen met kap. De opzet van dit

het gebied maximale openheid gerealiseerd en wordt aan-

deel is daarnaast veel compacter dan het oostelijke deel.

sluiting gezocht bij het landelijke karakter van dit deelge-

Formele tuin aan voorzijde

bied.

min. 5m

Situering bijgebouwen

min. 5m

Afstand tot zij- en achtererfgrens

Situering:

•

Dakvlak dominant aan de gevel.

•

Eerstelijns bebouwing heeft een duidelijk herkenbare hoofd-

Alleen eerstelijns bebouwing in een licht verspringende rooilijn tussen de uitersten van de naastgelegen hoofdgebouwen.

•

Meerdere woningen vormgeven als samenhangend compact erf met groene randen naar open landschap.

Oriëntatie op de openbare ruimte •

Oriëntatie hoofdgebouw op de Gageldijk.

•

Wisselende nokrichtingen.

•

Kavelbreedte afstemmen landschappelijk patroon.

•

De situering van de woningbouw is een afgeleide van de landschappelijke structuur bestaande uit kavelgrenzen, houtwallen en watergangen.

Bebouwing in licht verspringende rooilijn en met wisselende nokrichtingen

•

Ontsluitingswegen hebben een informeel karakter door bijvoorbeeld een smal profiel en sobere uitvoering.

•

Bijgebouwen achter het hoofdgebouw.

•

Tenminste ruimte voor twee parkeerplaatsen op eigen terrein.

•

Ruimte aan de Gageldijk vormt een formele voortuin met een overwegend groen karakter.

Kavelbreedte afstemmen op landschappelijk patroon

Massa: •

Gebouwen zijn vrijstaand, individueel en afwisselend.

•

Bij een compact erf dient juist afstemming plaats te vinden tussen hoofdgebouw en de ondergeschikte gebouwen en de ondergeschikte gebouwen onderling.

•

Architectuur: •

Één laag met zadel- of mansardekap met een minimale hel-

De detailering is zorgvuldig en gevarieerd, van eenvoudig tot rijk.

•

Gevels hebben een duidelijke horizontale en verticale geleding.

•

Dakkapellen, kroonlijsten en dergelijke vormgeven als zelfstandige elementen.

•

Traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt.

Bebouwing minimaal 5 meter vanaf de oever van de watergang of, indien geen watergang aanwezig, kavelgrens.

•

massa met enkelvoudige hoofdvorm.

Kleur en materiaalgebruik •

Materiaal is in principe traditioneel.

•

Gevels zijn in hoofdzaak van baksteen.

•

Deels houten gevelbekleding mogelijk.

•

Hellende daken van woningen zijn in principe uitgevoerd in antracietkleurige of gedekt rode keramische pannen.

•

Daklijksten, luiken en kozijnen zijn uitgevoerd in hout een qua uitstraling vergelijkbaar materiaal.

•

Dakkapellen uitvoeren in hout of zink.

•

Het kleurgebruik is terughoudend.

•

Materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en bijgebouwen is aangepast aan het hoofdgebouw.

•

Erfafscheidingen ingetogen en bij voorkeur in natuurlijke materialen.

lingshoek van minimaal 40º.

Polder Binnenweg

Transformatie

Bestaande situatie

Het open en landelijke karakter van het gebied vormt in

In deelgebied Polder Binnenweg overheerst het landelijke

deelgebied Polder Binnenweg het uitgangspunt voor de

karakter. Dit karakter wordt versterkt doordat het gebied

transformatie. Met de gewenste transformatie van bedrij-

onderdeel uit maakt van de grootschalige openheid van de

vigheid naar wonen moet de openheid versterkt worden.

polder Binnenweg.

Om dit te bereiken is alleen eerstelijns bebouwing mogelijk

In het gebied is echter een aantal grootschalige bedrijven

ter hoogte van de percelen waar momenteel kassen of be-

gevestigd. Deze bedrijven schermen het zicht vanaf de

drijfscomplexen gesitueerd zijn. Deze nieuwe bebouwing

Gageldijk op de grootschalige openheid gedeeltelijk af. De

sluit zo veel mogelijk aan op de aangrenzende bebouwing.

eerstelijns bebouwing heeft daarentegen juist een klein-

Om het kleinschalige karakter te behouden en te verster-

schalig en open karakter waarbij in sommige gevallen het

ken vormt één laag met kap het uitgangspunt.

oorspronkelijke agrarische bebouwingscluster goed zicht-

Bij nieuwe ontwikkelingen dient het landschappelijke pa-

baar is.

troon van watergangen zoveel mogelijk behouden te blij-

De kavelbreedte van de eerstelijns bebouwing en de ach-

ven en waar mogelijk te worden hersteld. Bij de inrichting

terliggende bedrijfsbebouwing hangt nauw samen met

van nieuwe ontwikkelingen is daarnaast een goede land-

het prominente landschappelijke patroon van watergan-

schappelijke inpassing van de bebouwing noodzakelijk

gen. De kavels zijn over het algemeen circa 25 of 50 me-

met inheemse beplanting en voldoende maat tot de karak-

ter breed. De woningen liggen in een licht verspringende

teristieke watergangen.

rooilijn, op een enkele uitzondering na, op circa 20 meter

Net als in deelgebied Gageldijk-Zuid kunnen meerdere

vanaf de openbare weg.

bouwtitels ook worden vormgegeven als een compact erf.

De woningen worden ontsloten door middel van eenvou-

Agrarische bebouwingsclusters vormen daarbij de inspi-

dige bruggen of duikers over de watergang parallel aan

ratiebron. Een dergelijk erf bestaat uit één hoofdgebouw

de Gageldijk. De bebouwing bestaat uit één of twee lagen

gericht op de Gageldijk in combinatie met ondergeschikte

met mansarde- of zadelkap. De bijgebouwen zijn achter

gebouwen waar eveneens woningen in gerealiseerd kun-

het hoofdgebouw gesitueerd. Deze opzet draagt bij aan

nen worden. Het geheel heeft een sterke samenhang in

het open en landelijke karakter van het lint.

opzet, architectuur en erfbeplanting.

Zadel- of mansardekap

Meerdere woningen vormgeven als samenhangend compact erf met groene randen

Formele tuin aan voorzijde

Door de bebouwing op deze manier te clusteren wordt in het gebied maximale openheid gerealiseerd en wordt aansluiting gezocht bij het landelijke karakter van dit deelge-

bied.

min. 5m

Situering bijgebouwen

min. 5m

Afstand tot zij- en achtererfgrens

Situering:

•

Dakvlak dominant aan de gevel.

•

Eerstelijns bebouwing heeft een duidelijk herkenbare hoofd-

Alleen eerstelijns bebouwing in een licht verspringende rooilijn tussen de uitersten van de naastgelegen hoofdgebouwen.

•

erf met groene randen naar open landschap.

Oriëntatie op de openbare ruimte

tussen 15-20m

Meerdere woningen vormgeven als samenhangend compact

•

Oriëntatie hoofdgebouw op de Gageldijk.

•

Wisselende nokrichtingen.

•

Kavelbreedte afstemmen landschappelijk patroon.

•

De situering van de woningbouw is een afgeleide van de landschappelijke structuur bestaande uit kavelgrenzen, houtwallen en watergangen.

Bebouwing in licht verspringende rooilijn en met wisselende nokrichtingen

•

Ontsluitingswegen hebben een informeel karakter door bijvoorbeeld een smal profiel en sobere uitvoering.

•

Bijgebouwen achter het hoofdgebouw.

•

Tenminste ruimte voor twee parkeerplaatsen op eigen terrein.

•

Ruimte aan de Gageldijk vormt een formele voortuin met een overwegend groen karakter.

Kavelbreedte afstemmen op landschappelijk patroon

Massa: •

Gebouwen zijn vrijstaand, individueel en afwisselend.

•

Bij een compact erf dient juist afstemming plaats te vinden tussen hoofdgebouw en de ondergeschikte gebouwen en de ondergeschikte gebouwen onderling.

•

Architectuur: •

Één laag met kap met een minimale hellingshoek van minimaal 40º.

De detailering is zorgvuldig en gevarieerd, van eenvoudig tot rijk.

•

Gevels hebben een duidelijke horizontale en verticale geleding.

•

Dakkapellen, kroonlijsten en dergelijke vormgeven als zelfstandige elementen.

•

Traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt.

Bebouwing minimaal 5 meter vanaf de oever van de watergang of, indien geen watergang aanwezig, kavelgrens.

•

massa met enkelvoudige hoofdvorm.

Kleur en materiaalgebruik •

Materiaal is in principe traditioneel.

•

Gevels zijn in hoofdzaak van baksteen.

•

Deels houten gevelbekleding mogelijk. In het 300m schootsveld zijn houten huizen wenselijk.

•

Hellende daken van woningen zijn in principe uitgevoerd in antracietkleurige of gedekt rode keramische pannen.

•

Daklijksten, luiken en kozijnen zijn uitgevoerd in hout een qua uitstraling vergelijkbaar materiaal.

•

Dakkapellen uitvoeren in hout of zink.

•

Het kleurgebruik is terughoudend.

•

Materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en bijgebouwen is aangepast aan het hoofdgebouw.

•

Erfafscheidingen ingetogen en bij voorkeur in natuurlijke materialen.

buro-sro.nl

stedenbouw + ruimtelijke ordening + ontwikkelingsmanagement

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raadsinformatie.stichtsevecht.nl/api/v1/meetings/2312/documents/49236