1. Bestemmingsplan Straatweg3a Maarssen.pdf
Tekst van het document
23
Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen. Planspecifiek De parkeerbehoefte verandert niet als gevolg van de bestemmingswijziging. De parkeervoorzieningen op eigen terrein zijn voldoende om in de parkeerbehoefte te voorzien.
24
aanwezige
5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.
5.2 Plansystematiek In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De planregels van het bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
5.2.1 Inleidende regels Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Eén begrip wordt hier verder uitgelicht. Het begrip 'aan huis verbonden beroep of bedrijf' is door middel van de bestemming ‘Wonen’ gekoppeld aan het wonen. In de woning moet worden gewoond. Maar het is mogelijk dat in de woning ook wordt gewerkt. In de woning of de daarbij behorende aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen (de zogenoemde erfbebouwing) mag door bewoners een aan huis verbonden beroep worden uitgeoefend. Dat is bijvoorbeeld een architect die een gedeelte van zijn huis heeft ingericht als kantoortje. Ook een arts mag een gedeelte van zijn huis gebruiken als praktijkruimte. Ook mag een bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend in de woning en erfbebouwing. Het huis met aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen dient wel de woonfunctie te blijven behouden. Daarom is geregeld dat die activiteiten voor niet meer dan 1/3 deel (33%) van de oppervlakte van het wonen (met de aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen) mogen plaatsvinden. Ook het uiterlijk van de woning mag niet ingrijpend worden veranderd.
Er moet altijd sprake zijn van een in de wijk herkenbare woning. Omdat de activiteit in de woonomgeving moet passen, is ook geregeld dat de activiteit aan huis niet mag leiden tot parkeeroverlast. Er zullen voldoende parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn in de buurt op de tijden dat de
25
activiteit plaatsvindt. Dat geldt uiteraard alleen voor die activiteiten die verkeer aantrekken. Daarnaast mogen de activiteiten aan huis geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. In de woning mag geen horeca plaatsvinden. Bed & Breakfast wordt gezien als horeca en mag dus niet in een woning plaatsvinden. Ook catering is horeca en mag dus ook niet vanuit een woning plaatsvinden. Vanuit de woning mag ook geen detailhandel plaatsvinden. Wel mag in het kader van de bedrijfsmatige activiteiten beperkt verkoop plaatsvinden. Zo mag een kapper een flesje haarshampoo verkopen bijvoorbeeld. Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.
5.2.2 Bestemmingsregels In dit hoofdstuk komen alle (enkel)bestemmingen aan de orde. Het betreft een indeling van bestemmingen in hoofdgroepen waarin de meest voorkomende functies kunnen worden ondergebracht. De indeling in hoofdgroepen maakt het raadplegen van een bestemmingsplan en het zoeken naar bepaalde functies eenvoudiger. De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat het bevoegd gezag een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen heeft verleend. Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt verleend indien zij voldoet aan onder meer de regels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening. Hieronder volgt per toegepaste bestemming een korte toelichting: Wonen Binnen deze bestemming staat het wonen centraal. Naast wonen mag ook in de woning onder voorwaarden worden gewerkt. Bij het onderdeel ‘begrippen’ van toelichting paragraaf 5.2.1 is daar bij stil gestaan. Een woning is een complex van ruimten, dat blijkens de indeling en inrichting bestemd is, voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. Een huishouden wordt gevormd door één persoon of een groep personen die een huishouding voert.
Daaronder valt niet het bedrijfsmatige verhuren van kamers. Dus er is geen sprake van één huishouden als meerdere (groepen) mensen in een woning of pand verschillende kamers huren (bijvoorbeeld studenten). Een huishouding is een regeling van het huishouden, familieleven, huisgezin. De woonbestemming is op de plankaart aangegeven met een bouwvlak en (achter)erf. Het bouwvlak is afgestemd op de bestaande woning en heeft oppervlakte van circa 16 bij 16 m. In dit bouwvlak gelden de bestaande hoogtes als maximum. Naast de regeling voor hoofdgebouwen (dat is de woning), die binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd, is een regeling voor erfbebouwing (aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) opgenomen. Dus naast dat in het bouwvlak mag worden gebouwd is op het erf (bij de woning) ook het één en ander aan bebouwing mogelijk. Hierbij geldt dat de gezamenlijke oppervlakte niet meer mag bedragen dan 50 m² met dien verstande dat niet meer dan 50% van de oppervlakte van het aansluitend aan de woning gelegen erf mag worden bebouwd. De goot- en bouwhoogte van deze erfbebouwing bedraagt maximaal 3 meter. Met ontheffing kan de bouwhoogte worden verhoogd tot 5 meter. Waarde - Archeologie 4 De bestemming 'Waarde - Archeologie 4' is opgesteld om archeologische waarden in het plangebied te beschermen en te behouden, met dien verstande dat bouwwerken van ten hoogste 1.000 m² zijn
26
toegestaan zonder voorafgaand archeologisch onderzoek. Bescherming blijkt onder meer uit bouwregels. In de bouwregels worden bouwwerken onder bepaalde voorwaarden toegelaten. Daarnaast is het alleen mogelijk om werkzaamheden uit te voeren als men beschikt over een aanlegvergunning.
5.2.3 Algemene regels Antidubbeltelregel Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Algemene bouwregels In dit artikel zijn algemene bepalingen over bouwen opgenomen. Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van functies die in ieder geval strijdig zijn met het bestemmingsplan. Algemene afwijkingsregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om – onder voorwaarden – af te wijken van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan. Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een mogelijkheid opgenomen om – onder voorwaarden – de in het bestemmingsplan opgenomen (dubbel)bestemmingen geheel of gedeeltelijk te wijzigen. Overige regels In dit artikel is geregeld dat waar in het bestemmingsplan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen, zoals die luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan.
5.2.4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik. Slotregel Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze regeling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsregeling.
27
6 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een ruimtelijke plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
•
het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
•
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
•
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek Dit bestemmingsplan heeft gelet op artikel 6.2.1 Bro geen betrekking op een bij algemene maatregel van bestuur bouwplan. Er worden immers geen woningen gebouwd. Daarmee is er geen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan of het anderszins verzekeren van de (gemeentelijke) kosten. De kosten die door de gemeente worden gemaakt worden door middel van leges op de initiatiefnemer verhaald. Het bestemmingsplan is hierdoor financieel uitvoerbaar.
28
7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen.
De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
7.1 Overleg Te zijner tijd zullen eventueel ingediende vooroverlegreacties hier van een gemeentelijke reactie worden voorzien.
7.2 Zienswijzen Vanaf 20 mei 2021 heeft het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen ontvangen.
29
bestemmingsplan
Straatweg 3a, Maarssen Gemeente Stichtse Vecht
Planstatus:
vastgesteld
Plan identificatie:
NL.IMRO.1904.BPstraatweg3aMDP-VG01
Datum:
2021-06-29
Contactpersoon Buro SRO:
dhr. T.J. Oostrom
Kenmerk Buro SRO:
SR190316
Opdrachtgever:
mw. De Jong
Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl
BTW nummer: KvK nummer: Rabobank rekeningnummer:
NL8187.16.071.B01 30232281 NL44.RABO.0142.1540.24 t.n.v. Buro SRO B.V. te Utrecht
2
Inhoudsopgave 1 Inleidende regels ..................................................................................................................................... 5 Artikel 1 Begrippen .................................................................................................................................................. 5 Artikel 2 Wijze van meten ........................................................................................................................................ 9
2 Bestemmingsregels ............................................................................................................................... 10 Artikel 3 Wonen ......................................................................................................................................................10 Artikel 4 Waarde - Archeologie 4 ...........................................................................................................................14
3 Algemene regels .................................................................................................................................... 16 Artikel 5 Anti-dubbeltelregel ..................................................................................................................................16 Artikel 6 Algemene bouwregels .............................................................................................................................16 Artikel 7 Algemene afwijkingsregels .....................................................................................................................17 Artikel 8 Algemene wijzigingsregels ......................................................................................................................18
4 Overgangs- en slotregels ....................................................................................................................... 19 Artikel 9 Overgangsrecht .......................................................................................................................................19 Artikel 10 Slotregel.................................................................................................................................................19
3
4
1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan onder:
1.1 plan: het bestemmingsplan Straatweg 3a, Maarssen van Gemeente Stichtse Vecht;
1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met bij behorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1904.BPstraatweg3aMDP-VG01;
1.3 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.4 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.5 aan huis verbonden beroep of bedrijf: een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;
1.6 achtererf(gebied): erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;
1.7 ambachtelijk en verzorgend bedrijf: Een bedrijf voor de uitvoering van producerende en/of verzorgende ambachten, waar voor een belangrijk deel in handwerk goederen worden vervaardigd, verwerkt, bewerkt, geïnstalleerd of hersteld, voornamelijk direct ten behoeve van de uiteindelijke gebruiker en/of verbruiker;
1.8 archeologische waarde: de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;
1.9 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
5
1.10 bebouwingspercentage: het percentage van de oppervlakte van het bouwperceel, binnen de aangegeven bouwgrenzen, dat mag worden bebouwd;
1.11 bed & breakfast: een overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt en waarbij het verstrekken van consumpties eventueel op een klein terras van ondergeschikte betekenis is;
1.12 bedrijf: onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als niet zelfstandige en ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;
1.13 bestaand (in relatie tot bebouwing): bebouwing die aanwezig is of is vergund ten tijde van het inwerkingtreden van het bestemmingsplan;
1.14 bestaand (in relatie tot gebruik): gebruik dat bestaat of is vergund ten tijde van het inwerkingtreden van het bestemmingsplan;
1.15 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak;
1.16 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.17 bijbehorend bouwwerk: een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
1.18 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.19 bouwgrens: de grens van een bouwvlak;
6
1.20 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.21 bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel;
1.22 bouwlaag: een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder indien deze lager zijn dan 2,1 m en niet normaal beloopbaar zijn;
1.23 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
1.24 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.25 dienstverlening: een (naar openingstijden grotendeels) met een winkel vergelijkbare onderneming die is gericht op het verlenen van diensten aan particulieren, zoals reisbureaus, kapsalons, banken en (para) medische dienstverlening zulks met uitzondering van horecaondernemingen en erotisch getinte horeca;
1.26 erf: een al dan niet bebouwd perceel, of gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;
1.27 erfbebouwing: met een hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en door zijn ligging, constructie en afmetingen daaraan ondergeschikt, op de grond staande gebouwen of andere overdekte bouwwerken, met uitzondering van zelfstandig wonen;
1.28 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.29 geluidsgevoelig object: woningen, alsmede gebouwen, terreinen en ruimten als bedoeld in de Wet geluidhinder;
7
1.30 hoofdgebouw: gebouw dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;
1.31 huishouden: persoon of groep personen die een huishouding voert, niet zijnde bedrijfsmatige kamerverhuur;
1.32 huishouding: regeling van het huishouden, familieleven, huisgezin;
1.33 onderkomen: voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- of vaartuigen, kampeermiddelen, woonketen en soortgelijke verblijfsmiddelen, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken;
1.34 peil: 1. 2. 3.
voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; indien in of op het water wordt gebouwd: het waterpeil;
1.35 perceel: afgedeeld stuk land of water, kavel;
1.36 perceelsgrens: een grens van een perceel;
1.37 seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of daarmee naar de aard en omvang vergelijkbare activiteiten, in de vorm van seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval begrepen: 1. 2. 3. 4.
een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon; een seksbioscoop of sekstheater; een seksautomatenhal; een seksclub of parenclub,
al dan niet in combinatie met elkaar of in combinatie met een sekswinkel;
1.38 voorgevelrooilijn: een naar de weg of het openbaar gebied gekeerde bouwgrens; bij percelen op de hoek van straten/paden geldt dat langs beide straten/paden een voorgevelrooilijn is gelegen;
8
1.39 woning of wooneenheid: een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;
1.40 zijerf: de gronden die behoren bij een hoofdgebouw en gelegen zijn achter de voorgevelrooilijn en vóór de achtergevelrooilijn.
Artikel 2 Wijze van meten a. de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; b. de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; c. de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; d. de afstand van een bouwwerk tot de zijdelingse perceelsgrens: vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het bouwwerk en haaks op de perceelsgrens; e. de bebouwde oppervlakte van een bouwperceel, bouwvlak of ander terrein: buitenwerks boven peil, met dien verstande, dat de grondoppervlakten van alle op een terrein gelegen bouwwerken worden opgeteld; f. de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; g.
de bedrijfsvloeroppervlakte (bvo): wordt gemeten binnenwerks met dien verstande, dat de totale vloeroppervlakte ten dienste van kantoren, horecaondernemingen (of horecagelegenheden), winkels of bedrijven, met inbegrip van de daarbij behorende magazijnen en overige dienstruimten, worden opgeteld; h. de verkoopvloeroppervlakte (detailhandel) (vvo): binnenwerks met dien verstande, dat de totale vloeroppervlakte van ruimten welke rechtstreeks ten dienste staan van de detailhandelsactiviteiten en welke voor het publiek toegankelijk zijn worden opgeteld; kantoren, magazijnen en overige dienstruimten worden hieronder niet begrepen; i. horizontale diepte van een gebouw: tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de voorgevel en de achtergevel of buitenwerkt (en/of het hart van scheidingsmuren) en haaks op de betreffende gevel; j. verticale diepte van een ondergronds gebouw: van het peil tot aan de bovenzijde van de afgewerkte vloer van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk.
9
2 Bestemmingsregels Artikel 3 Wonen 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.
woningen; aan huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijven in categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, of daarmee gelijk te stellen bedrijfsactiviteiten;
met de daarbij behorende: c. d. e. f. g.
tuinen en erven; toegangspaden tot gebouwen en in- en uitritten; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen en water; overige functioneel met de bestemming 'Wonen' verbonden voorzieningen;
3.2 Bouwregels 3.2.1 Hoofdgebouwen a. b. c.
hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen de aangegeven bouwvlakken; per bouwvlak mag ten hoogste één woning worden gebouwd; indien er geen aanduiding is weergegeven geldt dat de goothoogte en bouwhoogte van bestaande hoofdgebouwen (waaronder begrepen herbouw of verbouw van deze woningen/hoofdgebouwen) niet meer mogen bedragen dan de maatvoering zoals deze bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.
3.2.2 Bijbehorende bouwwerken a. b. c.
d. e. f.
g.
bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak mogen uitsluitend worden opgericht op het zij- en achtererf; bijbehorende bouwwerken op het zijerf mogen op niet minder dan 1 m achter de voorgevelrooilijn worden gebouwd; de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak mag ten hoogste 50 m² bedragen, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken niet meer dan 50% van de oppervlakte van het aansluitend aan de woning en binnen de bestemming 'Wonen' gelegen erf bedraagt; de goot- en bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken bedragen ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,30 m; de goothoogte van vrijstaande bouwwerken bedraagt ten hoogste 3 m; de bouwhoogte van het gedeelte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bedraagt voor zover gelegen binnen een afstand van: 1. 1 m van het naburige erf, ten hoogste 3 m; 2. 2 m van het naburige erf, ten hoogste 4 m; 3. 3 m van het naburige erf, ten hoogste 5 m; 4. 4 m en verder van het naburige erf, ten hoogste 6 m. in aanvulling op het bepaalde onder artikel 3 lid 2.2 sub e bedraagt de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken altijd minder dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw;
10
h. i.
de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken in de vorm van overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m; de diepte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken, gemeten vanaf de grens van het bouwvlak of de nog niet uitgebreide originele achtergevel van het hoofdgebouw, bedraagt ten hoogste 3 m;
3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a. b.
c.
de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar het openbaar gebied gekeerde voorkant bedraagt ten hoogste 1 m; de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de naar het openbaar gebied gekeerde voorkant van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 2 m waarbij in geval van hoekwoningen de verkeerssituatie niet mag worden belemmerd; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijne, bedraagt ten hoogste 3 m.
3.3 Nadere eisen Regel ter uitvoering van de Wet geluidhinder: a.
b.
De geluidsbelasting vanwege het wegverkeer van gebouwen met geluidgevoelige functies mag niet hoger zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of de verleende hogere (grens)waarde. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering van geluidgevoelige ruimten in woningen in verband met de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer.
3.4 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in: a. b.
c.
d.
e.
artikel 3 lid 2.1 sub a voor het bouwen van een hoofdgebouw buiten een bouwvlak mits de afstand tot de zijdelingse perceelgrens niet minder wordt dan 2 m; artikel 3 lid 2.2 sub c voor vergroting van het gezamenlijk grondoppervlak van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak tot niet meer dan 80 m², met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken niet meer dan 50% van de oppervlakte van het aansluitend aan de woning en binnen de bestemming 'Wonen' gelegen erf bedraagt; artikel 3 lid 2.2 sub d ten behoeve van het doortrekken of aanbrengen van een kap over de aangebouwde bijbehorende bouwwerken onder de volgende voorwaarden: 1. uit een bezonningsstudie blijkt dat het naburige erf niet wordt belast; 2. de onder 1 gestelde onderzoeksverplichting is niet van toepassing als de eigenaar van het naburige erf akkoord geeft op het bouwplan; 3. de bouw doet geen onevenredige afbreuk aan de ter plaatse aanwezige beeldkwaliteit en ritmiek van de rij woningen en een positief welstandsadvies is ontvangen. artikel 3 lid 2.2 sub f voor het verhogen van de bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk binnen een afstand van 4 m van het naburige erf tot maximaal 6 m onder de volgende voorwaarden: 1. de bouwhoogte altijd minder is dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw; 2. uit een bezonningsstudie blijkt dat het naburige erf niet wordt belast; 3.
de onder 1 gestelde onderzoeksverplichting is niet van toepassing als de eigenaar van het naburige erf akkoord geeft op het bouwplan. artikel 3 lid 2.2 sub i voor het realiseren van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk met een grotere diepte gemeten vanaf de grens van het bouwvlak of de nog niet uitgebreide originele achtergevel, onder voorwaarde dat: 1. het aangebouwde bijbehorende bouwwerk mag niet dieper zijn dan de nog niet uitgebreide originele achtergevel breed is; 2. het aangebouwde bijbehorende bouwwerk mag niet breder zijn dan 50% van de oorspronkelijke achtergevel met een maximum van 3 m; 3. de goot- en bouwhoogte van het aangebouwde bijbehorende bouwwerk bedragen ten hoogste de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,30 m;
11
4. 5.
uit een bezonningsstudie blijkt dat het naburige erf niet wordt belast; de onder 4 gestelde onderzoeksverplichting is niet van toepassing als de eigenaar van het naburige erf akkoord geeft op het bouwplan.
3.5 Specifieke gebruiksregels 3.5.1 Aan huis gebonden beroepen en bedrijven Gebruik van ruimten in het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis wordt als gebruik in overeenstemming met de bestemming aangemerkt, voor zover wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a.
b. c.
d. e.
f. g.
het vloeroppervlak in gebruik voor een beroep of bedrijf aan huis mag niet meer dan 33% bedragen van het gezamenlijke vloeroppervlak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken met een maximum van 50 m²; het gebruik mag geen grote verkeersaantrekkende werking hebben en geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer, waaronder parkeren; er mag geen horeca, geen seksinrichting, geen koeriers of (personen)vervoersbedrijf, geen kinderdagverblijf en geen detailhandel plaatsvinden, met uitzondering van functioneel ondergeschikte en niet zelfstandige detailhandel; ten aanzien van internethandel is alleen internethandel zonder showroom of afhaalfunctie toegestaan; het beroep of de activiteit dient alleen door de bewoner(s) te worden uitgeoefend. Op het betreffende adres is het te werk stellen van personeel dat niet woonachtig is op het betreffende adres en geen onderdeel uitmaakt van het huishouden, niet toegestaan het gebruik mag geen afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en mag de belangen van derden niet schaden; de ruimtelijke uitstraling moet passend zijn binnen de functie van het hoofdgebouw en het woongebied, waarbij tevens geldt dat alleen lichte bedrijvigheid is toegestaan zoals bedoeld in de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering onder de Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging;
3.5.2 Parkeren a. b.
c.
Parkeerplaatsen op eigen erf dienen in stand te blijven; in het geval er door een ontwikkeling sprake is van een toename van de parkeerbehoefte ten opzichte van het voorgaande gebruik of de voorgaande bebouwing, op eigen terrein dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid om deze toename van de parkeerbehoefte op te vangen, een en ander conform de parkeernormen zoals in de bijlage 'Parkeernormen' van deze regels is opgenomen; in de gevallen waarin de onder b genoemde tabel niet voorziet, stelt het college van burgemeester en wethouders de parkeernorm vast.
3.5.3 Strijdig gebruik Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval bespreken het gebruik van de gronden en bouwwerken voor: a. b. c.
seksinrichting, prostitutie of erotisch getinte (horeca)bedrijven; opslag en verkoop van vuurwerk; commerciële kamerbewoning/-verhuur.
3.6 Afwijken van de gebruiksregels 3.6.1 Kleinschalige verblijfsrecreatie Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 3 lid 1 voor het toestaan van kleinschalige verblijfsrecreatie, uitsluitend in de vorm van een bed and breakfast met bijbehorende voorzieningen, mits:
12
a. b. c. d. e.
maximaal 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw, ten tijde van het aanvragen van de omgevingsvergunning, met een maximum van 50 m², hiervoor wordt gebruikt; voldoende parkeergelegenheid aanwezig is op eigen terrein en in 2e instantie in het openbaar gebied hetgeen middels een parkeerdrukmeting onderzocht moet worden; geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden; geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden; ten aanzien van de bovengenoemde aspecten advies wordt gevraagd aan een terzake deskundige.
13
Artikel 4 Waarde - Archeologie 4 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de aldaar in of op de grond aanwezige archeologische waarden.
4.2 Bouwregels Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.
4.2.1 Toelaatbaarheid Bouwwerken ten behoeve van de andere voor deze gronden aangewezen bestemmingen zijn op de in artikel 4 lid 1 bedoelde gronden slechts toelaatbaar, indien het betreft: a. b. c.
een bouwwerk waarvan de binnen de bestemming gelegen oppervlakte ten hoogste 1.000 m2 bedraagt; een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden en zonder heiwerkzaamheden kan worden gerealiseerd; een bouwwerk dat tot 0,3 m diep kan worden gerealiseerd.
4.2.2 Uitzonderingen In afwijking van het bepaalde in artikel 4 lid 1 mogen gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en andere werken, ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen worden gebouwd, indien: a.
b.
op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een archeologisch deskundige is aangetoond dat de archeologische waarden door het bouwen dan wel door de directe of indirecte gevolgen daarvan niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad; op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een archeologisch deskundige is aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door het bouwen dan wel door de directe of indirecte gevolgen daarvan niet worden of kunnen worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de bouwvergunning regels te verbinden gericht op: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of 3. de verplichting de uitvoering van de bouwwerkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.3.1 Verbod Het is verboden op of in de gronden met de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4' zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de navolgende werken (geen bouwwerken zijnde) of werkzaamheden uit te voeren, te doen of laten uitvoeren: a. b. c.
het ophogen, egaliseren en ontginnen van gronden; het bodemverlagen of afgraven van gronden waarvoor geen ontgrondingsvergunning is vereist; het uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 0,3 m, waartoe ook gerekend wordt woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen;
14
d. e. f. g. h. i. j. k. l.
het rooien van bos of boomgaard, waarbij de stobben worden verwijderd; het aanleggen van bos of boomgaard; verlagen van het waterpeil; het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; het aanleggen van oeverbeschoeiingen; het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie-, of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies; het aanbrengen van constructies, die verband houden met bovengrondse leidingen; het aanbrengen van diepwortelende beplanting; het graven, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren; alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
4.3.2 Toelaatbaarheid De werken of werkzaamheden waarvoor het verbod van artikel 4 lid 3.1 sub a geldt zijn slechts toelaatbaar indien: a.
b.
op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een archeologisch deskundige is aangetoond dat de archeologische waarden door de werken of werkzaamheden dan wel door de directe of indirecte gevolgen daarvan niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad; op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de werken of werkzaamheden dan wel door de directe of indirecte gevolgen daarvan niet worden of kunnen worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de aanlegvergunning regels te verbinden gericht op: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of 3. de verplichting de uitvoering van de werken of werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4.3.3 Uitzonderingen a.
b.
Het bepaalde in artikel 4 lid 3.1 is niet van toepassing: 1. op werken of werkzaamheden waarvan de binnen de bestemming gelegen oppervlakte ten hoogste 1.000 m² bedraagt; 2. op normale onderhoudswerkzaamheden gericht op en noodzakelijk voor de instandhouding van het onderhavige plangebied; 3. op andere werken en/of werkzaamheden die uit een oogpunt van bescherming van de archeologische waarde van niet ingrijpende betekenis zijn; 4. indien uit archeologisch onderzoek is komen vast te staan dat er geen sprake is van te beschermen archeologische waarden; 5. indien de werken of werkzaamheden mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende bouwvergunning, aanlegvergunning of een ontgrondingvergunning; 6. indien de werken of werkzaamheden reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van in werking treden van het plan; 7. op werkzaamheden die ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. In het belang van de bescherming van de archeologische betekenis van de gronden dient de aanvrager van een aanlegvergunning een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag kan worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
4.3.4 Advies Burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning zoals bedoeld in artikel 4 lid 3.1 na schriftelijk advies van de deskundige inzake archeologie.
15
3 Algemene regels Artikel 5 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 6 Algemene bouwregels 6.1 Overschrijding bouwgrenzen a.
b.
De in het plan opgenomen regels ten aanzien van bouwgrenzen, zijn niet van toepassing voor wat betreft overschrijdingen met betrekking tot: 1. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen; 2. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen, indien de overschrijding van de voorgevelrooilijn niet meer dan 17 cm bedraagt; 3. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, erkers, galerijen en luifels, mits zij de voorgevelrooilijn met niet meer dan 50 cm overschrijden; 4. balkons, mits zij de voorgevelrooilijn met niet meer dan 50 cm overschrijden; 5. ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voor zover deze de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden; 6. hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voor zover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand de voorgevelrooilijn met meer dan 1 m overschrijden; 7. vlaggenmasten, antennemasten en schoorstenen, die deel uitmaken van een gebouw, mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden opgericht en mogen de voor dat gebouw toegestane maximale hoogte met niet meer dan 5 m overschrijden; 8.
dakopbouwen ten behoeve van noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 3,50 m en mogen geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst; 9. bergbezinkbasins (dan wel andere waterstaatkundige werken) ten behoeve van de opvang van water (waaronder rioolwater) mogen worden gebouwd en aangelegd zowel boven- als ondergronds. Het verbod tot overschrijding van de maximale bouwhoogte van aan- en uitbouwen bij woningen, inclusief bedrijfswoningen, is niet van toepassing op overschrijdingen die ontstaan door de plaatsing van balustrades ten dienste van dakterrassen onder voorwaarde dat: 1. het dakterras niet meer dan 1,50 m uit de achtergevel van de woning is gelegen; 2. de bouwhoogte van de balustrade rondom het terras niet meer dan 1,20 m bedraagt.
6.2 Afwijken van de regels a.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 6 lid 1 voor het overschrijden van de aangegeven bouwgrenzen met maximaal 1,50 m, indien het betreft: 1. overbouwingen ten dienste van de verbinding van twee gebouwen; 2. toegangen van bouwwerken; 3. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen; 4. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen;
16
b.
5. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken; 6. balkons en galerijen; 7. luifels, reclametoestellen en draagconstructies voor reclame; 8. hijsinrichtingen, laadbruggen, stortgoten, stort- en zuigbuizen; 9. kelderingangen en kelderkoekoeken. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 6 lid 1 sub a onder 4 ten aanzien van het overschrijden van de voorgevelrooilijn met 2,50 m ten behoeve van balkons.
6.3 Ondergronds bouwen a.
b.
Ondergrondse bouwwerken mogen worden gerealiseerd binnen de aangegeven bouwvlakken en binnen de direct omringende gronden, waar de bijgebouwen mogen worden opgericht, enkel onder de gebouwen die daar zijn of worden opgericht; indien onder de bestemming is aangegeven dat ondergronds bouwen niet is toegestaan, mag niet ondergronds worden gebouwd. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde onder a ten behoeve van ondergrondse bouw buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, met inachtneming van de volgende voorwaarden: 1. de hoogte van kelders bedraagt maximaal 10 cm beneden peil; 2. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens en de openbare weg bedraagt ten minste 1 m, met dien verstande dat in geval van kelderbouw in belendende percelen in de zijdelingse perceelgrens mag worden gebouwd; 3. kelders mogen niet worden voorzien van een dakraam of lichtkoepel; 4. ondergrondse bouwwerken die meer dan 1 m buiten het buitenwerk van het bovengronds gelegen gebouw worden gerealiseerd, tellen mee in de oppervlakteregeling voor bijgebouwen.
6.4 Vervangende bouwregel Indien op het tijdstip van de bouwaanvraag: - de bestaande oppervlakte van een bebouwingsvlak; - de bestaande bebouwing, afwijkt van de in de planregels gegeven regels, mag, in afwijking van deze regels, de bestaande: - oppervlakte; - inhoud; - goothoogte; - bouwhoogte; - afstand tot de zijdelingse perceelgrens, als maximaal toelaatbaar worden aangehouden, mits deze afwijkende oppervlakte, inhoud of maatvoering op legale wijze bij of krachtens de Wet op de Ruimtelijke Ordening, Wet ruimtelijke ordening en -voorzover van toepassing- de Woningwet tot stand is gekomen.
Artikel 7 Algemene afwijkingsregels a.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van de regels van dit bestemmingsplan voor: 1. het oprichten van niet voor bewoning bestemde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van (openbare) nutsvoorzieningen met een bovengrondse inhoud van maximaal 75 m³ en een goothoogte van maximaal 4 m; 2. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met niet meer dan 15 %; 3. overschrijdingen van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover dat van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover dat
17
b.
c.
noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag niet meer dan 15 % worden vergroot; 4. de bouw van reclameobjecten met inbegrip van aankondigingsborden, reclamemasten, gevel- en lichtreclames en gebouwen aanduidingen met dien verstande dat de reclameborden geen onevenredig afbreuk doen aan de ruimtelijke situatie en de beeldkwaliteit ter plaatse; 5. het oprichten van masten en installaties ten behoeve van (tele)communicatiedoeleinden tot een bouwhoogte van maximaal 40 m waarbij het beleid gericht is op het combineren van deze voorzieningen, met bestaande of nieuw op te richten bebouwing en op een dusdanige situering dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied; 6. voor het gebruik van de gronden voor opslag en verkoop van vuurwerk na positief advies van de Veiligheid Regio Utrecht (VRU) of de opvolger van deze organisatie onder een andere naam; 7.
het afwijken van parkeernormen zoals opgenomen in deze regels, indien redelijkerwijs niet kan worden voldaan aan de eis tot realisatie van parkeerplaatsen conform de voorgeschreven parkeernorm onder de voorwaarde dat met behulp van de parkeerbalans wordt aangetoond dat de parkeerbehoefte van gezamenlijke functies in de omgeving te allen tijde kan worden afgewikkeld op de reeds aanwezige of geplande beschikbare parkeergelegenheid. Afwijking als bedoeld onder a wordt niet verleend, indien daardoor onevenredig afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken. De afwijkingsbevoegdheid mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder verleende afwijking.
Artikel 8 Algemene wijzigingsregels Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, onder a Wet ruimtelijke ordening, bevoegd het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op: a.
b.
c.
het oprichten van niet voor bewoning bestemde bebouwing ten dienste van (openbare) nutsvoorzieningen met een bovengrondse inhoud van maximaal 150 m3 en een goothoogte van maximaal 4 m voor zover niet mogelijk op basis van artikel 7 sub a onder 1; het wijzigen van de voorgeschreven maatvoering voor bouwwerken, zoals opgenomen in deze regels, met niet meer dan 30%, indien in verband met ingekomen bouwaanvragen waarvan de realisering wenselijk of noodzakelijk is, deze wijzigingen nodig zijn, mits hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ter plaatse aanwezige beeldkwaliteit; het wijzigen van de ligging van bestemmings- en bouwvlakken en aanduidingen, mits hieraan behoefte bestaat en zulks het belang van een goede ruimtelijke ontwikkeling van het in het plan begrepen gebied niet schaadt, én zodanig, dat: 1. de geldende oppervlakte van de bij de wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 15 % wordt verkleind of vergroot, en 2. geen van de grenzen met meer dan 15 m wordt verschoven.
18
4 Overgangs- en slotregels Artikel 9 Overgangsrecht 9.1 Overgangsrecht bouwwerken a.
b. c.
Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid a met maximaal 10 %. Lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
9.2 Overgangsrecht gebruik a. b.
c.
d.
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. Lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 10 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Straatweg 3a, Maarssen.
19
VERKENNEND BODEMONDERZOEK INCL ASBEST STRAATWEG 3A MAARSSEN, JANUARI 2019
opdrachtgever
fam F.A. Schinkel Straatweg 3A 3604 BA Maarssen
Projectnummer
18-2171
versie:
1
datum:
29 januari 2019
LINGE MILIEU BV | BODEMONDERZOEK & ADVIES | POPPELENBURGERSTRAAT 52 | 4191 zt | GELDERMALSEN | THE NETHERLANDS T 0345 - 570 272
| F 0345 - 570 287 |
ING BANK 6717.49.897
|
INFO@LINGEMILIEU.NL
|
WWW.LINGEMILIEU.NL
|
KVK TIEL 30233558
BTW NL 8188.13.118. B01
opgesteld door: Arjan Vlasblom
controle / vrijgave: John Hol Hierbij verklaar ik, John Hol, het veldwerk in Maarssen uitgevoerd te hebben volgens BRL SIKB 2000 en bijbehorend protocol 2001, 2002 en 2018, in december 2018, onafhankelijk van opdrachtgever of eigenaar
1. Inleiding
1
2. Vooronderzoek
2
2.1 2.2
Historie en actuele situatie Bodemopbouw
2 4
3. Opzet en invulling van het onderzoek
5
3.1 3.2 3.3
Onderzoekstrategie Veldwerk onderzoek Zintuiglijke waarnemingen, chemisch onderzoek
4. Analyse, toetsing en interpretatie 4.1 4.2 4.3
5
5 5 7
8
Analyseresultaten grond Reresultaten asbest Analyseresultaten grondwater
8 9 10
Conclusie en aanbevelingen
11
5.1 5.2
Conclusies Betrouwbaarheid
Bijlagen bijlage A: algemene toelichting bodemonderzoek bijlage B1 analyseresultaten NEN 5740 bijlage B2 resultaten asbest bijlage C: boorstaten bijlage D1 Kadasterkaart, historische gegevens bijlage D2 eerder bodemonderzoek bijlage E: formulieren asbest-onderzoek bijlage F: situatieschets
1 bodemonderzoek Straatweg 3A Maarssen, jan 2019
11 12
1. Inleiding Op 5 december 2018 is in opdracht van fam F.A. Schinkel uit Maarssen bodemonderzoek inclusief asbest uitgevoerd op het terrein aan de Straatweg 3A in Maarssen.
Op het perceel staat een woning uit 1913. De woning is de helft van een dubbele villa. Aanleiding voor het onderzoek zijn de voorgenomen verkoop van de woning en de resultaten van eerder bodemonderzoek. Daarbij is verontreiniging met metalen vastgesteld in de grond. Kadastrale gegevens van het terrein zijn Maarssen A, nummer 4727 en 5973. Het terrein heeft een oppervlak van 950 m². Er zijn acht boringen en een peilbuis geplaatst tot maximaal 3.0 m-mv. Het grondwater stond op het moment van het onderzoek op 1.1 m-mv. Grond en grondwater zijn geanalyseerd op het NEN 5740pakket. Het asbest-onderzoek betreft de puinhoudende bovengrond rond de woning. Voor het asbest-onderzoek zijn vijf inspectiegaten gegraven. Linge Milieu is een onafhankelijk bureau dat als erkend bureau is aangewezen door het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Linge Milieu is geen eigenaar van het perceel in Oud Maarssen of anderszins betrokken bij het terrein in Oud Maarssen via de eigen organisatie. Voorwaarde voor de onafhankelijkheid is verder dat er geen zakelijke connecties bestaan tussen de monsternemer (Linge Milieu) en de opdrachtgever. Een dergelijke relatie tussen fam Schinkel en Linge Milieu is er niet. Dit project is uitgevoerd onder certificaat volgens BRL SIKB 2000, certificaatnummer VB-051/6.
Het veldwerk is uitgevoerd conform de BRL-Protocollen 2001, 2002 en 2018, waarvoor Linge Milieu volgens het procescertificaat veldwerk voor milieuhygiënisch bodemonderzoek is gecertificeerd. In hoofdstuk 2 zijn de resultaten van het vooronderzoek gegeven, dat vooraf is gegaan aan het veldwerk. Er wordt daarbij een korte samenvatting gegeven van de huidige situatie. Hoofdstuk 3 behandelt de opzet en uitvoering van het onderzoek. In hoofdstuk 4 en 5 tenslotte worden de resultaten getoetst en worden conclusies aan de resultaten verbonden.
2. Vooronderzoek 2.1
Historie en actuele situatie De onderzoekslocatie betreft de Straatweg 3A in Maarssen. Kadastrale gegevens van de locatie zijn Maarssen A, nummer 4727 en 5937, postcode is 3604 BA. Een kadastrale kaart is opgenomen in bijlage D1. De locatie ligt tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en de Vecht. Voor het historisch onderzoek zijn gegevens gebruikt van Omgevingsdienst ODRU. Verder zijn oude kaarten, luchtfoto's, gegevens van de opdrachtgever en eerder onderzoek gebruikt. De gegevens van de Omgevingsdienst, oude kaarten en de historische informatie zijn opgenomen in bijlage D.
Algemene gegevens locatie Op het terrein staat een woning uit 1913. De woning is de helft van de dubbele villa, genaamd Oldenhoeve. De woning is bereikbaar via een met grind verharde oprit ten noorden van de woning aan de Straatweg (huisnummer 3). De achtertuin is ongeveer 30 meter diep en 15 meter breed. Het erf rond de woning is verhard met grind en tegels. De laag grind heeft een dikte van maximaal 50 centimeter. In één boring in het grind is een fundering van steenpuin aangetroffen. Dit is in boring 4, in de strook grind in de achtertuin. Het puin heeft een dikte van 0.2 meter en bestaat uit menggranulaat. Aan het eind van de oprit staat een bijgebouw met een oppervlak van 40 m². Het pand heeft een bestemming als garage en berging. De indeling van het terrein is te vinden in de tekening in bijlage E, foto's zijn opgenomen in bijlage D1. Geschiedenis van de locatie, omgeving De onderzoekslocatie heeft in tegenstelling tot de omgeving nooit een andere functie gehad dan Wonen met tuin. Ten noorden van de woning bevond zich in het verleden een verzinkerij cq plaatwerkerij. De eerste bedrijfsmatige activiteiten dateren daar van 1910. Er zijn diverse (voormalige) tanks op de locatie bekend bij de ODRU. Momenteel is Bammens BV op de locatie gevestigd. Het bedrijf maakt producten en installaties voor huishoudelijk en bedrijfsafval. Het adres van het bedrijfsterrein is Straatweg 7.
In bijlage D1 zijn vier kaarten van het gebied opgenomen : uit 1965, 1975, 1995 en 2005. Op alle kaarten is de woning op nummer 3-3A aangegeven. Verder zijn in bijlage D1 vier luchtfoto's opgenomen, uit 2005, 2007, 2012 en 2017. Er zijn in deze periode geen wijzigingen in de bebouwingsituatie of het bodemgebruik te zien. Tank Er is één voormalige brandstoftank op de locatie Straatweg 3-3A bekend bij de ODRU. Deze bevond zich ten oosten van de woning op huisnummer 3. De tank was eind jaren '60 al niet meer in gebruik. De locatie van de tank is aangegeven in de tekening in bijlage F. Er zijn bij de ODRU geen gegevens over sanering van de tank beschikbaar. Wel is bekend dat de tank rond 1990 is aangemeld voor de actie Tankslag van Gemeente Maarssen. Het meldingsformulier is opgenomen in bijlage D1. Er is geen bodemonderzoek op de tanklocatie bekend. De tank lag buiten het perceel van de woning op nummer 3A. Er is voor onderhavig onderzoek voor de volledigheid wel een boring met peilbuis richting de locatie van de tank gezet, nummer 8. Eerder onderzoek In januari 1996 is door De Bondt BV verkennend bodemonderzoek op de locatie uitgevoerd. Rapport-nr van het onderzoek is 96.4670.01, opdrachtgever was Van Rossem Makelaars. Aanleiding was de verkoop van het terrein. Het onderzoek betrof zowel de woning op nummer 3 als nummer 3A 2 bodemonderzoek Straatweg 3A Maarssen, jan 2019
Het rapport is opgenomen in bijlage D2 (voorzien van commentaar). De resultaten kunnen als volgt worden samengevat. I. Er zijn door De Bondt BV veertien boringen en een peilbuis verdeeld over de locatie. In de bovengrond is licht en plaatselijk matig puin waargenomen. II. Er zijn twee mengmonsters van de bovengrond geanalyseerd en één van de ondergrond. De bovengrond was in 1996 lokaal sterk verontreinigd met zink (620 mg/kg ds). Voor lood werd de tussenwaarde van destijds overschreden. III. PAK was maximaal licht verhoogd. IV. De ondergrond was analytisch schoon. V. In het grondwater was chroom als enige boven de streefwaarde verhoogd. In maart 1996 heeft De Bondt BV nader bodemonderzoek uitgevoerd. Ook dit is opgenomen in bijlage D2. De resultaten : VI. Voor het nader onderzoek zijn 13 aanvullende boringen geplaatst, in een raster verdeeld over de
locatie. VII. Er zijn tien grondmonsters separaat geanalyseerd op lood en zink. In één werd voor lood met 930
mg/kg ds de interventiewaarde overschreden. Dit was de bovengrond boring 15. Boring 15 stond in de oprit ten noorden van het pand. In de overige monsters waren de metalen licht of matig verhoogd. VIII. Het volume van de sterk verontreinigde grond is in 1996 zonder verdere specificatie geschat op maximaal 25 m³. IX. Conclusie van het nader onderzoek was dat de metalen geen ernstig geval van verontreiniging vormden. De Bondt BV merkt op dat er wel rekening mee gehouden moet worden dat ook de lichte en matige verontreiniging een belemmering zullen vormen bij eventuele ontwikkeling van het terrein. Asbest In meerdere boringen is puin in de (boven)grond waargenomen. Het gehalte aan bodemvreemd is als licht gekwalificeerd. De samenstelling en herkomst van het puin is divers. Het puin is daarmee verdacht voor asbest. Voor de locatie is asbest-onderzoek uitgevoerd. Bodemkwaliteitskaart Voor Maarssen is een bodemkwaliteitskaart beschikbaar. De bovengrond van de locatie aan de Straatweg ligt in een zone met gemiddeld Wonen-kwaliteit. De ondergrond is schoon, AW-kwaliteit. De kaart is opgenomen in bijlage D1. Onderzoek omgeving De bodemkaart van de ODRU is opgenomen in bijlage D1. In de omgeving van de Straatweg 3A zijn de onderstaande bodemonderzoeken bekend. •