1. Bestemmingsplan Ruimtekwartier Toelichting.pdf

BESTEMMINGSPLAN RUIMTEKWARTIER vastgesteld 1 juli 2025 ruimte voor ideeën

Ruimtekwartier

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding plan 1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied 1.3 Bij het plan behorende stukken 1.4 Leeswijzer

5 5 6 10 10

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving 2.1 Situatie plangebied 2.2 Ruimtelijke structuur plangebied

11 11 11

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Stedenbouw 3.2 Doelen en uitgangspunten Ruimtekwartier 3.3 Programma 3.4 Mobiliteit 3.5 Milieu en duurzaamheid 3.6 Relatie met beeldkwaliteit 3.7 Afwijkingen t.a.v. het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden

13 13 17 23 25 28 28 29

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Inleiding 4.2 Rijksbeleid 4.3 Provinciaal beleid 4.4 Regionaal beleid 4.5 Gemeentelijk beleid 4.6 Conclusie

31 31 31 31 35 35 39

Hoofdstuk 5 Omgevingsfactoren 5.1 Archeologie en cultuurhistorie 5.2 Akoestiek 5.3 Bedrijven en milieuzonering en Geurhinder 5.4 Bodem 5.5 Bezonning 5.6 Externe veiligheid 5.7 Kabels en leidingen 5.8 Luchtkwaliteit 5.9 Milieu Effect Rapportage 5.10 Mobiliteit 5.11 Natuur en ecologie 5.12 Ontplofbare oorlogsresten 5.13 Waterhuishouding 5.14 Windhinder 5.15 Quickscan Burgemeester Waverijnweg

41 41 42 45 47 48 49 50 51 52 52 56 60 60 64 66

Hoofdstuk 6 Planopzet 6.1 De planologische opgave

69 69

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

2 - 78

6.2 6.3 6.4 6.5

Vertaling stedenbouwkundig ontwerp Regeling van de omgevingsaspecten Juridische planopzet Toelichting op de regels

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Handhaving 7.3 Monitoring en evaluatie 7.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

69 72 73 74 77 77 78 78 78

3 - 78

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

4 - 78

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding plan Het Ruimtekwartier (voorheen Planetenbaan) is van oorsprong een typische kantoor- en bedrijvenlocatie in Maarssenbroek. Sinds een aantal jaren is er sprake van aanzienlijke leegstand en kent het gebied een verouderde uitstraling. In lijn met het nationale en provinciale beleid voor leegstand op kantoorlocaties is in 2016 een afwegingskader met bijbehorende kansen voor het gebied vastgesteld wat inzet op een (gedeeltelijke) herontwikkeling naar woningbouw. Inmiddels zijn er vijf kantoorgebouwen omgebouwd naar woningen. Voor de overige locaties zijn uiteenlopende plannen voor sloop-nieuwbouw en transformatie naar woningbouw, werken of andere functies. Tevens bestaat er een grote behoefte aan nieuwe woningbouw in de gemeente. In de eerste plaats wordt gekeken naar leegstaande en/of verouderde bedrijven- of kantorenterreinen voordat er gekeken wordt naar uitleglocaties in het buiten gebied van de gemeente. Hierdoor kan deze locatie een flinke bijdrage leveren door deze locatie volledig te transformeren naar woningbouw. De ambities zijn hoog en het is de bedoeling dat er een gevarieerd en hoogwaardig woongebied gaat ontstaan. In het voorgaande traject zijn de volgende plandocumenten opgesteld, die richting geven aan de gebiedsontwikkeling: Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. A.

Kader; Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. B. Randvoorwaarden; Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. C. Bijlagen; Raadsbesluit Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, Raadsvergadering 3 juni 2020, inclusief amendementen. Naar aanleiding van het raadsbesluit van 3 juni 2020 (registratienummer Z/19/152156-VB/19/95489) is het traject opgestart voor het uitvoeren van de benodigde onderzoeken en het opstellen van het bestemmingsplan. Voor het plangebied is op 8 maart 2022 door de gemeenteraad het Voorbereidingsbesluit Planetenbaan genomen. De transformatie van het Ruimtekwartier is een uitdagende opgave, mede vanwege de aanwezigheid van infrastructuur, akoestiek en bedrijven rondom het plangebied. Transformatie naar woningen in een stedelijk milieu levert een aanzienlijke bijdrage aan de woningbouwopgave. Een aantal kantoorpanden is al getransformeerd tot woningen en voor andere locaties zijn initiatieven voor sloop/nieuwbouw. In totaal is op de locatie ruimte voor circa 1878 woningen (exclusief Het Kwadrant) in diverse segmenten, waarmee een grote bijdrage wordt geleverd aan de woningbehoefte. Met de realisatie van dit woningaantal is er in het gebied tevens behoefte aan publieke voorzieningen.

Daarom maakt dit bestemmingsplan tevens de realisatie van circa 2.650 m2 aan publieke en maatschappelijke voorzieningen mogelijk. In dit bestemmingsplan worden de realisatie van dit programma en de nieuwe fysieke leefomgeving van het

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

5 - 78

Ruimtekwartier gemotiveerd. Voor een onderbouwing van de transformatie is uitgebreid onderzoek gedaan naar relevante omgevingsaspecten en is een Milieueffectrapport opgesteld (voor de inhoud daarvan zie Hoofdstuk 5 Omgevingsfactoren). Een belangrijke uitkomst van dit onderzoek is dat er in de omgeving van het Ruimtekwartier verkeerskundige en akoestische ingrepen nodig zijn om te komen tot een goede ruimtelijke ordening. Enkelen daarvan kunnen binnen de regelingen van de vigerende bestemmingsplannen worden gerealiseerd. Andere maatregelen passen evenwel niet binnen de vigerende regelingen, zodat een aanpassing van de bestemming nodig is. Waar relevant worden die in dit bestemmingsplan opgenomen. Deelgebied Het Kwadrant (ook wel genaamd Neptunes) maakt deel uit van het Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden en de MER. Maar omdat de vergunningverlening voor Het Kwadrant is afgerond en de woningen reeds in aanbouw zijn, behoeft dat deelgebied niet in dit bestemmingsplan te worden opgenomen. Omdat Het Kwadrant geen deel uitmaakt van dit bestemmingsplan, wordt bij de specificatie van het deelgebied waarop dit bestemmingsplan toeziet, de naam Ruimtekwartier gebruikt.

1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied 1.2.1 Ligging en begrenzing Op regionale schaal ligt Maarssen tussen Utrecht en Amsterdam in een groen en landelijk gebied aan de rand van Leidsche Rijn. Het plangebied Ruimtekwartier ligt nabij de A2, de Zuilense Ring (N230), het station Maarssen en nabij twee belangrijke dwarsverbindingen in het (recreatieve) fietsnetwerk met het buitengebied waardoor het plangebied goed ontsloten is met de omliggende steden en het buitengebied.

Afbeelding: ligging op grotere schaal (bron Cyclomedia)

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

6 - 78

Het plangebied Ruimtekwartier wordt globaal begrensd door de Zuilense Ring (zuid), de Ruimteweg (west), Kometenweg (noord) en de Maarssenbroeksedijk (oost). Tevens behoren enkele gronden tussen de Amsterdamseslag en Het Kwadrant, alsmede gronden aan de Burgemeester Waverijnweg tot het plangebied. De voorziene aansluiting van de Maarssenbroeksedijk op de Burgemeester Waverijnweg past niet in de vigerende bestemmingsplannen. Momenteel is de Maarssenbroeksedijk even ten noorden van de Handelsweg afgesloten voor autoverkeer. Ten behoeve van een aansluiting voor autoverkeer is het nodig om de huidige bestemming te wijzigen. De noodzaak hiertoe wordt gemotiveerd in paragraaf 5.10 Mobiliteit van deze toelichting. Deze wijziging maakt eveneens deel uit van dit bestemmingsplan. Voor de realisatie van fietsverbindingen en akoestische voorzieningen langs de noordzijde van de Zuilense Ring en de oostzijde van de Amsterdamseslag is eveneens een aanpassing van de vigerende bestemming nodig. Deze aanpassing maakt deel uit van dit bestemmingsplan. Opgemerkt wordt verder dat het aangrenzende gebied Het Kwadrant wel onderdeel is van het stedenbouwkundig kader en het Milieueffectrapport, maar geen deel uitmaakt van dit bestemmingsplan. Het Kwadrant bestaat uit twee onderdelen: de transformatie van het huidige Fujitsu-gebouw en de nieuwbouw.

De vergunningen voor de beide onderdelen zijn inmiddels verleend, waardoor het niet meer nodig is om Het Kwadrant onderdeel te laten zijn van dit bestemmingsplan. Er is dan tijdelijk sprake van een discrepantie tussen het vigerende bestemmingsplan en de gerealiseerde situatie. Deze planologische discrepantie kan worden 'gerepareerd' bij het actualiseren van het omgevingsplan. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet (hierna Ow) worden alle planologische besluiten, inclusief die zijn genomen voor Het Kwadrant automatisch onderdeel van het tijdelijk omgevingsplan.

Afbeelding: Begrenzing plangebied (bron Cyclomedia)

1.2.2 Vigerende bestemmingsplannen Ter plaatse van het plangebied gelden drie bestemmingsplannen: Maarssenbroek Werkgebied; Maarssenbroek Werkgebied 1e partiële herziening; Maarssenbroek Woongebied.

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

7 - 78

Op 14 december 2009 is het bestemmingsplan 'Maarssenbroek Werkgebied 1e partiële herziening', door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Maarssen gewijzigd vastgesteld. Voor het plangebied gelden op grond van dit bestemmingsplan de bestemmingen "Kantoren", "Bedrijven", "Groen", "Wegverkeer" en "Water". Het bestemmingsplan Maarssenbroek Woongebied (onherroepelijk 31-10-2012) heeft ter plaatse van het plangebied de bestemmingen Groen-2 en Verkeer-Verblijfsgebied.

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

8 - 78

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

9 - 78

Afbeelding uitsnede kaart vigerend bestemmingsplan Maarssenbroek Werkgebied en Woongebied

1.3 Bij het plan behorende stukken Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een geografische plaatsbepaling en regels die samen de verbeelding vormen en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In de toelichting worden de keuzes die zijn gemaakt bij het opstellen van de geometrische plaatsbepaling en de regels verantwoord en verduidelijkt. Vervolgens wordt hierin de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 het gebied beschreven. In Hoofdstuk 3 wordt het plan beschreven met de uitgangspunten. Vervolgens is in Hoofdstuk 4 een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In Hoofdstuk 5 wordt het plan inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 6 bevat vervolgens een planopzet. Tot slot wordt in Hoofdstuk 7 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

10 - 78

Hoofdstuk 2

Gebiedsbeschrijving

2.1 Situatie plangebied In de huidige situatie is het plangebied een typische kantoor- en bedrijvenlocatie binnen het werkgebied Maarssenbroek. Sinds een aantal jaren is er sprake van aanzienlijke leegstand en kent het gebied een verouderde uitstraling. In de eerste plaats wordt gekeken naar leegstaande en/of verouderde bedrijven- of kantorenterreinen voordat er gekeken wordt naar uitleglocaties in het buiten gebied van de gemeente. Vanuit de regio is er een forse woningbouwopgave tot 2040. Deze locatie kan hier een aanzienlijke bijdrage aan leveren. Inmiddels zijn er enkele kantoorgebouwen omgebouwd naar woningen. Voor de overige locaties zijn er uiteenlopende plannen voor sloop-nieuwbouw en transformatie naar woningbouw, werken of andere functies. Voor de realisatie van de beoogde verkeersstructuur is een kleine actualisatie nodig van het bestemmingsplan Maarssenbroek Woongebied. De aanpassing betreft een gedeelte van de bermen van de Burgemeester Waverijnweg, die momenteel vallen binnen de bestemming 'Groen - 2' om de ontsluiting hier mogelijk te maken. zie paragraaf 3.4 voor de verkeersmaatregelen. Voor een uitgebreide beschrijving van de bestaande situatie in het plangebied wordt verwezen naar het document Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. A. Kader, B. Randvoorwaarden en C. Bijlagen.

2.2 Ruimtelijke structuur plangebied Deze paragraaf is ontleend aan het Stedenbouwkundig Kader & randvoorwaarden waarnaar in paragraaf 1.1 wordt verwezen. De volgende kernwaarden zijn het vertrekpunt voor de verschillende ontwikkelingen: Strategische positie in de regio Gelegen naast de Zuilense Ring en aan de Ruimteweg vormt het plangebied Ruimtekwartier dé entree van Maarssenbroek. Wonen of werken aan in het plangebied betekent zich vestigen op een goed bereikbare locatie op de as Utrecht – Amsterdam. Niet alleen nabij de A2, maar ook nabij het station Maarssen. Tegelijkertijd is de ontwikkeling van Ruimtekwartier strategisch gelegen nabij twee belangrijke dwarsverbindingen in het (recreatieve) fietsnetwerk - de Burgemeester Waverijnweg over de A2 en de brug over het Amsterdam-Rijnkanaal. Hier wordt Maarssenbroek verbonden met het buitengebied. Aansluiting op het openbaar vervoer De nabijheid van station Maarssen in combinatie met de regionale buslijn(en), de aansluiting op de snelfietsroute Amsterdam-Utrecht en het uitgebreide lokale langzaam verkeersnetwerk bieden een goede uitgangspositie om in te zetten op alternatieve en duurzame vormen van mobiliteit. Fijnmazig netwerk door de wijken met ongelijkvloerse kruisingen De Ruimteweg vormt in Maarssenbroek een barrière. Voor fietsers en voetgangers is deze weg alleen via langzaam verkeersbruggen te kruisen.

De bruggen vormen een belangrijke schakel in het lokale langzaam verkeersnetwerk maar hebben een anonieme en geïsoleerde ligging. Momenteel is de Maarssenbroeksedijk even ten noorden van de Handelsweg afgesloten voor autoverkeer. Fietsverkeer kan via een tunneltje gebruik maken van het verlengde van de Maarssenbroeksedijk richting Antilopespoor. De ontwikkeling van het Ruimtekwartier biedt kansen voor een goede inpassing van de bestaande en nieuwe (verhoogde) langzaam verkeersverbindingen, met aandacht voor sociale veiligheid (door goede verlichting en nieuwe functies aan deze routes). Groenstructuur

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

11 - 78

Ruimtekwartier ligt ingeklemd tussen twee groenstructuren, de Maarssenbroeksedijk, met bomenlaan en watergang, en de groene wijkontsluitingsring (Ruimteweg), met een brede groene berm. Aan de dijk versterkt het groene karakter de cultuurhistorische waarde van de dijk, zoals deze vroeger in het polderlandschap lag en veraangenaamt het groen de functie van fietsroute. Aan de Ruimteweg vormt het groen een buffer tussen het verkeer op de weg en het verblijven op het Ruimtekwartier. Vanuit de huidige functie heeft het plangebied momenteel een zeer verharde terreininrichting. De transformatie naar een woonomgeving, biedt kansen voor een meer aantrekkelijke groene inrichting van de leefomgeving. Grotere gebouwen Het plangebied heeft gemiddeld grotere gebouwen dan elders in de wijk. In hoogte en massa presenteren de gebouwen zich naar de Zuilense Ring en de Ruimteweg. Het gebied neemt een bijzondere positie in tussen de relatief grote maar lage bedrijfsloodsen aan het spoor en in Lage Weide en de woonbuurten met veelal eengezinswoningen elders in Maarssenbroek. Alleen in Bisonspoor zijn gebouwen met een vergelijke korrelgrootte te vinden, maar hier oogt de bebouwing meer stedelijk omdat de gebouwen met elkaar zijn verbonden door het winkelcentrum op de begane grond. Ruimtekwartier onderscheidt zich hierin doordat er tussen de gebouwen juist veel open ruimte te vinden is.

Coulissewerking en Ensemblevorming Historisch gezien is de Maarssenbroeksedijk een ontwikkelingslint in een ontgonnen polderlandschap. Op basis van deze polderstructuur is het bedrijven en kantorenterrein ontwikkeld in verschillende ‘slagen’. Ook nu is de locatie nog herkenbaar als een ‘strip’ van opeenvolgende kavels met daarop verschillende gebouwen of gebouwensembles (een verzameling of herhaling van gebouwen met dezelfde architectonische uitstraling). Ook kenmerkt de locatie zich door verspringing van de rooilijn van de gebouwen aan de doorgaande wegen (ook wel coulissewerking genoemd), zoals dat ook kenmerkend was voor de historische lintbebouwing.

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

12 - 78

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

Zoals in Hoofdstuk 1 is toegelicht, zijn ten behoeve van de planontwikkeling de volgende plandocumenten opgesteld: Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. A. Kader; Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. B. Randvoorwaarden; Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. C. Bijlagen; en Raadsbesluit Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, Raadsvergadering 3 juni 2020. Daarnaast zijn bij de behandeling van het stedenbouwkundig kader twee amendementen vastgesteld. Amendement GL SBK Planetenbaan Gezond Leefklimaat (zie paragraaf 4.5.5.1 Amendement GL SBK Planetenbaan Gezond Leefklimaat); en Amendement GL SBK Planetenbaan Klimaatadaptief Bouwen (zie paragraaf 4.5.5.2 Amendement GL SBK Planetenbaan Klimaatadaptief Bouwen). In de periode 2020-2022 zijn op basis van deze documenten de benodigde onderzoeken uitgevoerd en zijn de plannen voor de diverse deelgebieden meer (concreet) uitgewerkt. Tussen de onderzoeken en de uitwerking bestaat een sterke relatie, en mogelijke knelpunten die zijn gesignaleerd bij de onderzoeken zijn vervolgens meegenomen in de planuitwerking.

Het effect van de uitkomsten van de onderzoeken op de planvorming en de uitgewerkte plannen zijn opgenomen in drie Ontwikkelkaders voor het Ruimtekwartier, te weten: deelgebied Noord: Ontwikkelkader Ruimtekwartier Venus, Toetsing, Aanbevelingen en Beeldkwaliteit, Bijlage 1; deelgebied Midden: Ontwikkelkader Ruimtekwartier Mars, Toetsing, Aanbevelingen en Beeldkwaliteit, Bijlage 2; en deelgebied Zuid: Ontwikkelkader Ruimtekwartier Saturnus, Toetsing, Aanbevelingen en Beeldkwaliteit, Bijlage 3. Het voorliggende bestemmingsplan vormt een vertaling van de uitgevoerde onderzoeken en van deze drie Ontwikkelkaders. De doorontwikkeling van de planvorming houdt tevens in dat op onderdelen aanpassingen zijn doorgevoerd ten opzichte van het Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden. De motivering van deze aanpassingen zijn opgenomen in de Ontwikkelkaders (zie ook paragraaf 3.7).

3.1 Stedenbouw Vanuit de bestaande kenmerken van het plangebied kan in het Ruimtekwartier een uniek woon-werkmilieu worden gerealiseerd. Het gebied is straks herkenbaar als een verzameling van onderscheidende gebouwde ensembles in een groen stedelijk woonmilieu. De ensembles zijn complementair, in programma, ruimtelijke opzet en architectonische uitstraling. Een speelse positionering van de gebouwen onderling draagt bij aan de beleving van opeenvolgende individueel herkenbare gebouwen langs de Ruimteweg of Maarssenbroeksedijk. De bouwhoogte in de bestaande situatie wordt benut en versterkt. De samenhang wordt geborgd door een groene omzoming met daarin goede langzaam verkeersverbindingen tussen de ensembles. Door zorg te dragen voor deze samenhang in verscheidenheid dragen de initiatieven er straks aan bij dat toekomstige bewoners en bezoekers zich kunnen identificeren met hun eigen plek in het Ruimtekwartier.

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

13 - 78

Afbeelding plankaart Ruimtekwartier (stedenbouwkundig bureau MA.AN). Vanwege de samenhang is in de afbeelding ook Het Kwadrant opgenomen, hoewel dit deelgebied geen deel uitmaakt van dit bestemmingsplan. Drie deelgebieden met onderscheidende architectuur Opgespannen tussen de Zuilense Ring en de Kometenweg zijn drie deelgebieden te onderscheiden; 1. Ruimtekwartier-Noord / Venus (tussen de fietsroute en de Kometenweg); 2. Ruimtekwartier-Midden / Mars (tussen de fietsroute en de Planetenbaan); en 3. Ruimtekwartier-Zuid / Saturnus (ten zuiden van de Planetenbaan). De deelgebieden zijn in architectuur van elkaar onderscheidend. De gebouwen binnen de deelgebieden presenteren zich als herkenbare ensembles. De richtlijnen voor de architectuur zijn verder uitgewerkt in de Ontwikkelkaders (zie paragraaf 3.7).

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

14 - 78

Groen-blauw casco Het Groen-blauw casco van Ruimtekwartier vormt de ruimtelijke structuur waarmee het gebied wordt ingepast binnen de stedenbouwkundige opzet en structuur van de wijk Maarssenbroek. De voormalige kantoorlocatie wordt omgeven door stenige parkeerplaatsen. Middels een natuurlijke en groene omzoming met verblijfskwaliteit wordt een groene en leefbare buitenruimte gecreëerd als directe leefomgeving voor de toekomstige bewoners van Ruimtekwartier. Op deze manier wordt een compact stedelijke omgeving in een groen landschap gerealiseerd, park stedelijk wonen. Het casco is niet alleen een groene begrenzing met verblijfskwaliteit, maar voegt ook functionele kwaliteit toe tussen de verschillende deelgebieden door de inpassing van de bushalte(s), langzaamverkeersverbindingen, oppervlaktewater, et cetera. Middels de gerealiseerde ruimte op maaiveld, tussen de deelgebieden, ontstaan doorzichten die de plandelen ruimtelijk onderscheid. Door een groene inpassing van deze tussengebieden worden de plandelen onderling verbonden. Tevens draagt de landschappelijke inrichting van het Groen-blauw casco bij aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit en geluidsreductie in de binnen gebieden door de inpassing van de technische maatregelen langs de Ruimteweg.

Heldere verkeersstructuur & verdekt parkeren Elk deelgebied heeft één ontsluiting voor de auto en de routing wordt binnen de deelgebieden zoveel mogelijk gescheiden van het langzaam verkeer, met uitzondering van deelgebied Midden met 2 ontsluitingen. De exacte ligging van deze aansluitingen en het effect om het omliggende wegennetwerk zijn uitvoerig toegelicht in paragraaf 3.4 Mobiliteit en het Milieueffectrapport. De autoparkeersituatie is er op gericht om het fietsgebruik te stimuleren en de parkeerfaciliteit per deelgebied te minimaliseren. Er wordt gestuurd op een gereduceerde parkeernorm, wat verder wordt onderbouwd in paragraaf 3.4.2. Het parkeren vindt plaats op maaiveld en is afgedekt middels een groen geluidsluw verblijfsgebied. De ontsluiting van deze parkeergarages gebeurt veelal via de Ruimteweg. Er wordt ook voorzien in deelautogebruik. Elektrische laadpunten stimuleren het elektrisch vervoer. De fietsparkeer situatie is in de gebouwen geïntegreerd zodanig dat deze comfortabel, gebruiksvriendelijk en vanzelfsprekend is. De fietsparkeer situatie geeft een directe en comfortabele

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

15 - 78

aansluiting op de omliggende langzaamverkeersroutes. Om zwerffiets parkeren te voorkomen is het fiets parkeren op maaiveld en op de verhoogde binnengebieden vanzelfsprekend ingepast in de nabijheid van de entreegebieden. Het langzaamverkeer en openbaar vervoersnetwerk Het dwaalspoor, dat de binnengebieden onderling met elkaar verbindt, is onderdeel van een groter langzaamverkeersnetwerk door de wijk. Dit netwerk maakt een doorgaande verbinding mogelijk en biedt op een comfortabele manier aansluiting op de omliggende bushaltes, fiets- en voetverbindingen in aansluiting op de omliggende wijken en het station. Deze verbindingen koppelen Ruimtekwartier aan de andere buurten binnen Maarssenbroek en de omgeving. Middels dit fietsnetwerk en de fietssnelweg parallel aan Amsterdam-Rijnkanaal, wordt bijgedragen aan het stimuleren van het gebruik van de fiets. Ook met de hoogwaardig openbaarvervoer lijnen (HOV) is er een vlotte verbindingen met de regio en binnenstad van Utrecht en Amsterdam. Met de komst van een meest directe, fiets- en voetgangersverbinding tussen Ruimtekwartier en station Maarssen is de verwachting dat de bewoners gebruik zullen maken van alternatieve en duurzame vormen van mobiliteit. Om de verkeersveiligheid op de Maarssenbroeksedijk te verhogen wordt de fietsverbinding aan de andere kant van de Maarssenbroeksedijk geplaatst (Ruimtekwartierzijde).

De knip in de Kometenweg en het nieuwe kruispunt/aansluiting op de Burgemeester Waverijnweg bieden de mogelijkheid om het fietsverkeer tussen Ruimtekwartier en station Maarssen ongestoord te laten doorstromen. Het is essentieel dat het aantal kruisingen tussen autoverkeer en langzaam verkeer beperkt dan wel zo verkeersveilig als mogelijk wordt (zie verder paragraaf 3.4 Mobiliteit). Geluidsluwe groene binnengebieden Binnen de deelgebieden staat een ‘geluidsluwe’ verblijfskwaliteit centraal met een eigen uitstraling. De openbare inrichting van het binnengebied sluit aan op het Groen-blauw casco en is zoveel mogelijk geluidsluw ingericht. De overgangen van privé naar publieke ruimte op de binnengebieden sluiten aan op de landschappelijke uitstraling van het Groen-blauw casco. De binnengebieden functioneren als een vertrouwde en herkenbare woonomgeving met een hoge verblijfskwaliteit waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Middels woon/werk functies, kunst, sport en spel kan worden voorzien in zowel rustige als ontmoetingsplekken binnen een deelgebied. Er is sprake van volwaardig groen middels hogere beplanting afgewisseld door kruid en struik. Om gebouwde erfscheidingen te voorkomen wordt deze beplanting tevens functioneel ingezet om de privacy te organiseren van de woningen direct gelegen aan het binnengebied.

Verscheidenheid aan beplanting draagt bij aan een meer duurzame, biodiverse en robuuste groene leefomgeving. Samenhang in openbare ruimte Vanwege het programma en de noodzakelijke inpassing van het parkeren worden er meerdere peilniveaus gerealiseerd. Deze verschillende peilniveaus dienen toegankelijk op elkaar aan te sluiten om de continuïteit van de openbare ruimte en de toegankelijkheid van de verschillende peilniveaus te waarborgen. De ruimtelijke opzet van de openbare ruimte, zowel in de binnengebieden als groen-blauw casco, dient op elkaar aan te sluiten. De binnengebieden en het groenblauw casco vormen samen de openbare ruimte van Ruimtekwartier en landschappelijke structuur binnen de stedenbouwkundige opzet. Het Dwaalspoor De verschillende luwe binnengebieden zijn onderling met elkaar verbonden door het ‘dwaalspoor’. Dit is een aantrekkelijke route voor de voetganger die bewoners en bezoekers uitnodigt tot interactie en verblijf waar ontmoeting en luwte elkaar afwisselen. De route vormt tezamen met de groene binnengebieden een aantrekkelijk en kwalitatief dwaalspoor tussen de bebouwing. Het dwaalspoor verbindt op een ontspannen manier diverse functies in het gehele plangebied Ruimtekwartier en vormt tevens een aantrekkelijke route op zichzelf voor extra beweging, sport en kunst.

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

16 - 78

Afbeelding Dwaalspoor (stedenbouwkundig bureau MA.AN) Voorzieningen Om een levendige, leefbare en aantrekkelijke buurt te worden is het belangrijk dat er voorzieningen in de plinten aanwezig zijn die toegankelijk zijn voor de bewoners. Door voorzieningen aan het dek en/of maaiveld te faciliteren, leidt dit tot plinten die voor iedereen toegankelijk zijn, meer ontmoeting tussen bewoners en de algehele dynamiek in het gebied. Publieke functies in de plint bevinden zich op geconcentreerde plekken, in elk geval gericht op de lokale dwarsverbindingen, bijvoorbeeld bij de bushaltes en de Kometenweg. De voorzieningen dienen langs het dwaalspoor gefaciliteerd te worden om het binnengebied te activeren en ontmoeting en interactie tussen de bewoners te vergroten.

3.2 Doelen en uitgangspunten Ruimtekwartier De transformatie van een traditioneel gemengd bedrijventerrein naar een stedelijk woongebied met een hoogwaardige woon- en leefomgeving is een uitdagende opgave. De transformatie zorgt voor minder leegstand van kantoren en levert een aanzienlijke bijdrage aan de woningbouwopgave die door de provincie en de gemeente wordt geambieerd. Ook levert de bestaande stedelijke context de nodige uitdagingen, bijvoorbeeld op het gebied van mobiliteit, milieu en het creëren van een goed woon- en leefklimaat. De planvorming is erop gericht om deze doelen in een goede balans te krijgen: een transformatie naar een gemengd stedelijk gebied met een goed woon- en leefklimaat. In dit hoofdstuk worden achtereenvolgens: de doelen en uitgangspunten geformuleerd;

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

17 - 78

de wijze waarop deze in het plan worden gerealiseerd; en de wijze waarop deze in het bestemmingsplan worden vertaald.

3.2.1 Algemene doelen en uitgangspunten Samenhang in verscheidenheid Het gebied wordt herkenbaar als een verzameling van onderscheidende gebouwde ensembles in een groen stedelijk woonmilieu. De ensembles zijn complementair, in programma, ruimtelijke opzet en architectonische uitstraling. De samenhang wordt geborgd door een groene omzoming met daartussen langzaam verkeersverbindingen. Door zorg te dragen voor deze samenhang dragen de initiatieven er straks aan bij dat toekomstige bewoners en bezoekers zich kunnen identificeren met hun eigen plek op in Ruimtekwartier. Dit wordt in het bestemmingsplan als volgt vertaald: dit uitgangspunt is nader uitgewerkt in paragraaf 3.2.5 Deelgebieden: 3 karakteristieke ensembles. Groen samenhangend woonlandschap De stedenbouwkundige opzet van Maarssenbroek wordt gekenmerkt door woonwijken met veel laagbouw en een groene omzoming die de buurten scheidt van de verkeerstructuur. Deze groene omzoming is in het Ruimtekwartier het ‘groen-blauw casco’, de landschappelijke structuur waar de ontwikkelingen als eilanden in liggen. Het casco is niet alleen een groene begrenzing van het plangebied als geheel, maar geeft ook kwaliteit aan de open, onbebouwde ruimte tussen de verschillende deelgebieden. Elk deelgebied bestaat uit een uitnodigende, luw, binnengebied dat de interactie tussen bewoners aanmoedigt en aansluit op het langzaamverkeersnetwerk.

Een dwaalroute vormt een verbinding tussen de verschillende binnengebieden en vormt zo een dwaalmilieu binnen het plangebied. De langzaamverkeerroutes bevinden zich zowel in de binnengebieden als in het groen-blauw casco. Dit wordt in het bestemmingsplan als volgt vertaald: het groen-blauw casco is nader uitgewerkt in paragraaf 3.2.2 Groen-blauw casco; de deelgebieden zijn nader uitgewerkt in paragraaf 3.2.5 Deelgebieden: 3 karakteristieke ensembles; en de langzaamverkeerroutes zijn nader uitgewerkt in paragraaf 3.4 Mobiliteit.

3.2.2 Groen-blauw casco Het Groen-blauw casco vormt de ruimtelijke structuur waarmee het gebied wordt ingepast binnen de stedenbouwkundige opzet en structuur van de wijk Maarssenbroek. De voormalige kantoorlocatie wordt omgeven door stenige parkeerplaatsen. Middels een natuurlijke en groene omzoming met verblijfskwaliteit wordt een groene en leefbare buitenruimte gecreëerd als directe leefomgeving voor de toekomstige bewoners van Ruimtekwartier. Op deze manier wordt een compact stedelijke omgeving in een groen landschap gerealiseerd. Het casco is niet alleen een groene begrenzing met verblijfskwaliteit, maar voegt ook functionele kwaliteit toe tussen de verschillende deelgebieden door de inpassing van de bushalte(s), langzaamverkeersverbindingen, oppervlaktewater, et cetera. Middels de gerealiseerde ruimte op maaiveld, tussen de deelgebieden, ontstaan doorzichten die de plandelen ruimtelijk onderscheid. Door een groene inpassing van deze tussengebieden worden de plandelen onderling verbonden. Tevens draagt de landschappelijke inrichting van het Groen-blauw casco bij aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit en geluidsreductie in de binnen gebieden door de inpassing van de technische maatregelen langs de Ruimteweg. Entreegebieden Door de geparkeerde auto’s veelal uit het zicht te onttrekken wordt de verblijfskwaliteit van de binnengebieden versterkt.

Door de lager gelegen entreegebieden voor het autoverkeer compact te maken en in de rand van het Groen-blauw casco te situeren is aansluiting op de omliggende infrastructuur goed te realiseren. De hoofdentrees van de gebouwen vormen een overgang van het omliggend maaiveld naar de hoger gelegen binnengebieden. Fiets ontsluitingen worden zowel op het hoger gelegen binnengebied als in de rand ingepast en op een comfortabele en groene manier aangesloten op het langzaamverkeersnetwerk. De fiets ontsluiting dient op een vanzelfsprekende en comfortabele manier te worden ingepast binnen de opzet van het deelgebied en vormt tevens een duidelijk welkom en entree van de gebouwen. De positie van het entreegebied dient in aansluiting op de naastgelegen deelgebieden zorgvuldig te worden ingepast. Het ontsluitingsverkeer, bestemmingsverkeer, calamiteiten- en brandweer opstelplaatsen maar ook vuil afhaaldienst en pakketdiensten dienen vlot te functioneren. Dit wordt in het bestemmingsplan als volgt vertaald:

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

18 - 78

in zowel het openbaar gebied als op eigen terrein verkrijgt het groen-blauw casco een bestemming Groen - 1; op onderdelen is het mogelijk dat hoofdgebouwen iets door het beoogde groen-blauw casco heen steken of dat er gedeeltelijk parkeerplaatsen worden gerealiseerd. In het eerste geval worden hoofdgebouwen als zodanig bestemd (Wonen). parkeerplaatsen binnen de bestemming Wonen zijn aangeduid als 'specifieke vorm van wonen - parkeergarage 1', 'specifieke vorm van wonen - parkeergarage 2' of 'parkeerterrein'. Deze dienen te worden afgedekt met een groene afdekking met een kwaliteit die is gedefinieerd in het Ontwikkelkader; parkeren dat doorsteekt in het groen-blauw casco wordt aangeduid door 'specifieke vorm van groen - parkeren met groen afdekking". aspecten van beeldkwaliteit zijn beschreven in paragraaf 3.6; fiets- en wandelroutes in het casco worden mogelijk gemaakt binnen de bestemmingsomschrijving (artikel 3.1); en entreegebieden t.b.v. ontsluitingsverkeer, calamiteitenverkeer en pakketdiensten verkrijgen een aanduiding 'specifieke vorm van groen - parkeren / verkeer' of 'verkeer' binnen de bestemming Groen - 1. de verbinding tussen de deelgebieden worden ook mogelijk gemaakt door in artikel 3.1 ook trappen en hellingbanen toe te staan.

Afbeelding Ruimtekwartier-Groen-blauw Casco (stedenbouwkundig bureau MA.AN)

3.2.3 Luwe groene binnenterreinen De (semi-private) binnenterreinen met een 'luwe' verblijfskwaliteit sluiten aan op het groen-blauw casco. De binnenterreinen functioneren als een vertrouwde en herkenbare woonomgeving waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Een groene inrichting nodigt hiertoe uit en draagt bij aan de kwaliteit van de inrichting van de deelgebieden.

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

19 - 78

Dwaalspoor: de verschillende binnenterreinen zijn onderling met elkaar gekoppeld door een openbaar toegankelijk dwaalspoor. Erfbebouwing: wanneer locatie-specifieke omstandigheden daartoe aanleiding geven en dit strekt tot een goede ruimtelijke ordening, kan een planregeling worden opgenomen die vergunningsvrij bouwen aan banden legt. Met het oog op de ruimtelijke kwaliteit van de binnenterreinen en het gewenste groene karakter is het wenselijk dat er geen bijbehorende bouwwerken en niet-mee-ontworpen erf- en terreinafscheidingen worden aangebracht. Binnen de bestemming Wonen worden erfbebouwing, erf- en terreinafscheidingen uitgesloten. Groene binnentuin: Het binnengebied tussen de gebouwen is niet met hekken afgesloten en is openbaar toegankelijk. Maar als er een binnentuinen binnen de gebouwen aanwezig zijn, zijn deze binnentuinen prive. Het ontwerp voor de inrichting van de groene binnentuin moet voldoen aan de richtlijnen zoals die zijn opgenomen in het Ontwikkelkader. Om De binnentuinen na realisatie groen te houden, wordt hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Voor klimaatadaptatie en een groene inrichting van de binnentuin zijn ook maatregelen nodig alvorens de woningen in gebruik kunnen worden genomen.

Deze maatregelen strekken tot een goede ruimtelijke ordening waarbij ook de binnentuin moet worden ingericht en de beoogde beplanting moet worden aangelegd volgens het ontwikkelkader. Dit wordt in het bestemmingsplan vertaald door: de ruimtelijke kwaliteit van de binnenterreinen is geborgd in de Ontwikkelkaders. In artikel Voorwaardelijke verplichting groene binnentuin is opgenomen dat het Ontwikkelkader het kader vormt voor de beoordeling van ruimtelijke kwaliteit; de bestemming Wonen krijgt een 'specifieke bouwaanduiding - groene binnentuin' waarbij een voorwaardelijke verplichting (8.5.4 Voorwaardelijke verplichting groene binnentuin) is opgenomen om de groene binnentuin te realiseren en in stand te houden'; het dwaalspoor is opgenomen met een functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen-dwaalspoor'; er liggen geen hoofdfietsroutes op de binnenterreinen; wandelroutes worden mogelijk gemaakt binnen de bestemmingen Groen - 1 en Wonen; en een regeling dat erfbebouwing en erf- en terreinafscheidingen niet zijn toegestaan (artikelen 8.2.4 en 8.2.5).

3.2.4 Hoogte van bebouwing De bouwhoogten voor Ruimtekwartier zijn opgenomen in het Ontwikkelkader (zie paragraaf 3.2.5). De voorgestelde bebouwingsdichtheid zet in op compacte woningbouwontwikkeling met veel groen en woonkwaliteit zowel op maaiveld als in de hoogte. De eisen die hieraan gesteld zijn bedragen: in het Ontwikkelkader is per plandeel aangegeven welke bouwhoogtes voor gebouwen zijn toegestaan. De bouwhoogte wordt gemeten vanaf de peilhoogte van het omliggende maaiveld; de peilhoogte van het huidige maaiveld is gelijk aan NAP (met afwijkingen tot maximaal 40 cm), zie artikel 2.7 peil; bij de integrale ontwikkeling van een deelgebied is een hoogteaccent mogelijk tot 70 meter. De plaatsing van deze hoogteaccenten en relatie tot overige bebouwing is afgestemd met de stedenbouwkundige en opgenomen in de specificatie per deelgebied (paragraaf 3.2.5). Mits er wordt voldaan aan overige randvoorwaarden en stedenbouwfysica (goede bezonning 5.5 en windklimaat 5.14). De eisen en wensen ten aanzien van de rankheid van dit accent worden nader bepaald in het Ontwikkelkader; bij samengestelde volumes is de bouwhoogte van het laagste (plint)volume niet hoger dan maximaal 6 bouwlagen (18m). De bouwhoogte wordt gemeten vanaf de peilhoogte van het omliggende maaiveld. De hoogte komt overeen met de bestaande hoogte van de middelhoge bouwvolumes op Ruimtekwartier.

Deze maat vormt daarmee een passende opmaat naar hogere gebouwen; en de eisen en wensen ten aanzien van de massaverhouding tussen verschillende gebouwvolumes wordt nader bepaald in het Ontwikkelkader.

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

20 - 78

Afbeelding ter plaatse van de arcering een hogere bouwhoogte (stedenbouwkundig bureau MA.AN) Dit wordt in het bestemmingsplan vertaald door: de vaststelling van het stedenbouwkundig kader zijn de bouwhoogten verder gespecificeerd en per deelgebied vastgelegd in de Ontwikkelkaders. Deze gespecificeerde bouwhoogtes zijn in dit bestemmingsplan opgenomen binnen de bestemming Wonen en op de verbeelding in de vorm van maatvoering maximum bouwhoogte.

3.2.5 Deelgebieden: 3 karakteristieke ensembles De bestaande bebouwing op de deelgebieden Noord en Midden zal worden gesloopt. Hiervoor in de plaats komen woningen. In deelgebied Zuid staan drie torens die al tot woningen getransformeerd zijn. Op het resterende deel van deelgebied Zuid komen nieuwe woningen. Het bestemmingsplan Ruimtekwartier bestaat uit 3 'velden' waarop een verzameling gebouwen aanwezig is die zich presenteren als herkenbare ensembles in een groen stedelijk woonmilieu. Elk ensemble heeft een eigen onderscheidende identiteit verbonden aan de architectonische en landschappelijke uitstraling. De configuratie van de gebouwen binnen het ensemble is opgenomen in de Ontwikkelkaders. Deze kaders bieden tevens richtlijnen over de wijze waarop gebouwen binnen een ensemble worden georganiseerd. Ieder ensemble heeft een 'accent', een architectonisch sculpturaal volume dat samenhang versterkt tussen de architectuur en de groene omgeving, door middel van terrassen, een vloeiende hoeken of speelse zijdes. Deze is in samenhang bedacht met de accenten bij de andere ensembles. Onderstaand wordt per deelgebied de ruimtelijke opzet toegelicht en indien van toepassing de specifieke wijze waarop dit per deelgebied een vertaling vindt in het bestemmingsplan.

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

21 - 78

3.2.5.1 Deelgebied Noord Aantal woningen: 641 Karakteristiek: een ensemble van 4 gebouwen, die enigszins schuin ten opzichte van de Ruimteweg zijn gesitueerd. Ruimtelijke opzet (massa, accenten, ontsluiting, entrees): het groene casco en het verhoogde middengebied geven een landschappelijke samenhang; het ensemble bestaat uit 4 bouwblokken waarvan 1 middenhoog aan de Ruimteweg, 1 hoog aan de Kometenweg en 2 hoogteaccenten aan de zijde Maarssenbroeksedijk; functiemenging in het bouwblok. Deze functiemenging is mogelijk gemaakt binnen de bestemming Wonen; en het entreegebied voor de parkeergarage ligt aan de Kometenweg. De toegang voor calamiteitenverkeer en pakketdiensten ligt aan de zijde Maarssenbroeksedijk. 3.2.5.2 Deelgebied Midden Aantal woningen: 668 Karakteristiek: 3 statige volumes in/op een groene terp Ruimtelijke opzet (massa, accenten, ontsluiting, entrees): in het ensemble geven de openbare ruimte en het groene binnengebied de samenhang. De volumes complementeren elkaar maar kunnen een eigen architectonische expressie hebben; het ensemble bestaat uit 3 bouwblokken, gepositioneerd aan de Maarssenbroeksedijk en de Ruimteweg. Tezamen creëren ze een besloten binnengebied; in het ensemble wordt 1 hoogteaccent gerealiseerd van maximaal 60 m hoog; het entreegebied voor de parkeergarage ligt aan de Planetenbaan voor de ontsluiting van 2 van de 3 gebouwen.

Het derde gebouw, de toegang voor calamiteitenverkeer en pakketdiensten ligt aan de zijde Maarssenbroeksedijk. 3.2.5.3 Deelgebied Zuid Aantal woningen: 294 bestaande woningen en 275 nieuwe woningen, samen 569 woningen. Karakteristiek: huidige ensemble uitbouwen Ruimtelijke opzet (massa, accenten, ontsluiting, entrees): de 3 huidige gebouwen worden gehandhaafd en aangevuld met een 4e volume aan de Ruimteweg die als hoogteaccent gaat fungeren; verhoogd maaiveld; ruimtelijke kwaliteit buitenruimte sluit aan op groenzone Zuilense Ring; het entreegebied voor autoverkeer, calamiteitenverkeer en pakketdiensten ligt aan de Planetenbaan die is verbonden met de Ruimteweg. 3.2.5.4 Verwerking in bestemmingsplan De bovenstaande aspecten worden in het bestemmingsplan vertaald door: het aantal woningen is per deelplan of per gebouw aangeduid met een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden' binnen de bestemming Wonen. een bouwvlak op te nemen waarbinnen de bouwvolumes mogelijk zijn (artikel 8.2.2 Hoofdgebouwen); initiatiefnemers hebben gedurende de totstandkoming van het bestemmingsplan de gewenste blokmaten opgegeven. De realisatie van deze blokmaten alsmede van de bijbehorende balkons zijn mogelijk gemaakt doordat de blokmaten inclusief balkons binnen het bouwvlak en de hoogte-aanduiding (maatvoering) zijn opgenomen.

Indien woningen balkons hebben die grenzen aan de bestemming Groen - 1, zijn deze in die bestemming mogelijk gemaakt. Door het ruime bouwvlak en maatvoeringsaanduiding biedt dit bestemmingsplan voldoende flexibiliteit voor de realisatie van de gebouwen. Eventueel noodzakelijke aanpassingen in bijvoorbeeld constructie, isolatie of anderszins kan dan worden doorgevoerd, zonder dat daarvoor een aanpassing van het bouwvlak of maatvoeringsaanduiding nodig is; 1. hierop is de uitzonder dat aan de zijde van het fietspad tussen deelgebieden Noord en Zuid is in bestemming Groen - 1 de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - balkon' opgenomen om de balkons uit te sluiten. de bouwhoogten worden opgenomen in de regels met een verwijzing naar de verbeelding (maximum bouwhoogte - artikel 8.2.2 Hoofdgebouwen); de entreegebieden t.b.v. ontsluitingsverkeer verkrijgen een aanduiding verkeer (v) binnen de bestemming Groen -

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

22 - 78

1.

3.3 Programma Het beleid dat van toepassing is op het onderwerp wonen is toegelicht in Hoofdstuk 4 Beleidskader. In het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden Planetenbaan en Het Kwadrant - deel A – Kader, zijn de volkshuisvestelijke aspecten van dit plan toegelicht. Deze zijn te vinden in paragraaf 4.3.2 Stedelijke ontwikkelingen en paragraaf 4.5.2 Wonen van dit bestemmingsplan. Waar relevant zijn de uitgangspunten uit het stedenbouwkundig kader geactualiseerd in de Ontwikkelkaders. Dit is toegelicht in paragraaf 3.7 Afwijkingen t.a.v. het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden van dit bestemmingsplan.

3.3.1 Wonen In het Stedenbouwkundig kader is een programma gedefinieerd. In deel B van dit kader zijn een motivering van en de randvoorwaarden voor het programma opgenomen. Deel B vormt de programmatische basis voor dit bestemmingsplan, waarmee concreet uitvoering wordt gegeven aan het door de gemeenteraad vastgestelde kader. Het kader is echter nog niet volledig uitgekristalliseerd. Wel is een bandbreedte voorzien tussen de 1500 en 2300 woningen om de opstellers van de m.e.r. in staat te stellen een concept m.e.r. te maken (maart 2021). De ODRU heeft als reactie op de concept m.e.r. aangegeven dat het programma onvoldoende was uitgekristalliseerd. Daaropvolgend is in de periode oktober-november 2021 door de gemeente in samenwerking met de marktpartijen het gewenste programma verder verfijnd. Onderstaand is het conceptprogramma opgenomen, zoals dat vervolgens een plek heeft gekregen in de onderzoeken die in het kader van de m.e.r. en dit bestemmingsplan zijn uitgevoerd. realisatie van 2637 woningen, inclusief Het Kwadrant (van belang voor de m.e.r.); en realisatie van 1878 woningen, exclusief Het Kwadrant (waarop dit bestemmingsplan toeziet). Randvoorwaarden programma het realiseren van maximaal 1878 woningen binnen dit bestemmingsplan; het realiseren van een maximale FSI van 3,5.

De definitie van de floor space index (FSI) in dit bestemmingsplan (artikel 2.3) volgt de definitie uit het stedenbouwkundig kader (par. 3.4); elke ontwikkeling heeft 30% sociale huurwoningen. Woningen kunnen worden gerekend tot een sociale huurwoning indien: 1. de woningen een huurprijs hebben tot huurtoeslaggrens (€ 720,42 vanaf 1 januari 2019), inclusief subsidiabele servicekosten: a. waarvan de (maximale) huurprijs vastgesteld wordt volgens het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel); b. waarvan de huurverhoging is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en maxima; en 2. indien de huurprijs de tweede aftoppingsgrens overschrijdt (waardoor geen huurtoeslag meer kan worden aangevraagd), de huurprijs wordt afgetopt tot het dan geldende bedrag: a. toewijzing van de woningen verloopt via WoningNet; b. exploitatietermijn van de huurwoningen voor minimaal 20 jaar; c. de verhuurder bereid is jaarlijks prijsafspraken te maken; d. de verhuurder bereid is afspraken te maken over huisvesting bijzondere doelgroepen. elke ontwikkeling heeft minimaal 30% middenhuurwoningen. Aan deze middenhuurwoningen worden de volgende kwaliteitseisen gesteld: 1. middenhuur heeft een huurprijs van € 720,- tot € 900,- (p.p. 1-1-2019); 2.

indexatie van de middenhuurgrens, zoals deze is vastgelegd in de huisvestingsverordening, op basis van de CPI alle huishoudens jaar- op- jaar methode gedurende de komende 15 jaar; 3. exploitatietermijn: tenminste 15 jaar; 4. voor 20% van elke ontwikkeling geldt tevens de volgende eis: a. Minimaal 2 kamerappartementen van tenminste 50m² (€ 720,-) tot 75m² (€ 900,-) GBO; 5. de andere 10% van elke ontwikkeling sluit aan bij de huurprijsbepaling volgens het puntensysteem van de Huurcommissie; bij elke ontwikkeling is minimaal 10% van de woningen > 75m2 GBO.

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

23 - 78

De onderstaande tabel geeft per deelgebied het programma weer zoals dat in het bestemmingsplan wordt opgenomen, uitgewerkt naar voor het m.e.r.-onderzoek relevante uitgangspunten. Tabel: Programma voorkeursalternatief (bron: RHDHV, Milieueffectrapport). Deelgebied Appartementen Sociaal Midden Overig Voorzieningen Noord 641 28% 21% 51% ca. 800 m2 Midden 668 28% 72% 0% ca. 400 m2 Zuid 569 30% 34% 36% Totaal 1878 N.B.: Omdat Het Kwadrant buiten dit bestemmingsplan valt, is het programma voor dat deelgebied (759 appartementen) buiten deze tabel gelaten. Genoemde woningaantallen zijn inclusief het al getransformeerde Cornerplaza (294 appartementen) en inclusief de herbestemming van 42 woningen in deelgebied Midden.

3.3.2 Voorzieningen In het Ontwikkelkader zijn uitgangspunten geformuleerd voor niet-wonen functies, waaronder commerciële voorzieningen en horeca. Om een levendige, leefbare en aantrekkelijke buurt te worden is het belangrijk dat er voorzieningen in de plinten aanwezig zijn die toegankelijk zijn voor alle bewoners van binnen de buurt en bezoekers van erbuiten. Door voorzieningen aan het dek en/of maaiveld te faciliteren ontstaan toegankelijke plinten, meer ontmoeting tussen bewoners en de algehele dynamiek in het gebied. Publieke voorzieningen in de plint bevinden zich op geconcentreerde plekken, bijvoorbeeld bij de bushaltes en de Kometenweg. De voorzieningen worden langs het dwaalspoor gesitueerd om het binnengebied te activeren en ontmoeting en interactie tussen de bewoners te vergroten. Door Bureau Stedelijke Planning is een onderzoek gedaan naar de specifieke invulling van de plinten (09-05-2022). Het onderzoek is als Bijlage 4 aan deze toelichting toegevoegd. Uit het onderzoek volgt dat er binnen dit gebied ruimte is voor 1.200-3.650 m2 publieke voorzieningen in de vorm van horeca (600-1.000 m2), dienstverlening (0-150 m2), sport (250-750 m2), maatschappelijk (100-1.000 m2) en werken (250-750 m2). In het plangebied Het Kwadrant ziet de initiatiefnemer mogelijkheden voor 1.000 m2 aan publieke voorzieningen.

Daarmee ontstaat een maximale ruimte voor 2.650 m2 aan publieke voorzieningen in het deelgebied Ruimtekwartier. De randvoorwaarden van de voorzieningen bedragen: voor niet-wonen functies bedraagt de totale oppervlakte maximaal 2.650 m2 bvo; de omvang per vestiging bedraagt maximaal 400 m2 bvo; full-service supermarkten zijn niet toegestaan; detailhandel kan gerealiseerd worden in de vorm van een gemakswinkel (winkel voor kleine en snelle aankopen met een beperkt assortiment van dagelijkse of direct te gebruiken artikelen). er wordt maximaal 1.000 m2 bvo horeca mogelijk gemaakt in categorie I. Categorie I zijn horecabedrijven die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen; (winkelondersteunende horeca). In het bedrijf worden overwegend niet ter plaatse bereide kleine etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije drank verstrekt. Denk aan lunchrooms, koffie- en theehuizen en ijssalons; en deze ruimten kunnen ook gebruikt worden voor wonen, dus is dit oppervlak flexibel bestemd door de voorzieningen binnen de bestemming mogelijk te maken (maar niet te verplichten).

3.3.3 Relatie programma en bestemmingen De bovenstaande aspecten worden in het bestemmingsplan vertaald door: binnen de bestemming Wonen een totaal maximaal aantal van 1878 woningen op te nemen; het maximum aantal woningen per ontwikkelvlek of per gebouw is aangeduid met een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden'; het maximaal realiseerbare volume wordt geregeld door per deelgebied een maximale FSI van 3,5 op te nemen (artikel 8.2.1); ten behoeve van het bouwvolume wordt er een bouwvlak opgenomen; het bouwvolume wordt gemeten in m2 bvo en toelaatbare bouwhoogte. Er wordt geen m3 gedefinieerd. Voor de

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

24 - 78

definitie van bvo worden de definities en systematiek van de NEN-norm 2580 aangehouden; publieke voorzieningen worden geregeld met artikel 8.5.2 Publieke voorzieningen; voorzieningen worden binnen de bestemming Wonen mogelijk gemaakt, maar niet specifiek op de verbeelding aangeduid; in de 10% afwijkingsregeling in de algemene regels (artikel 14) worden de FSI en het aantal woningen daarvan uitgesloten; en er wordt een bepaling opgenomen dat voorzieningen alleen aangrenzend aan het dwaalspoor alsmede aan plinten op de begane grond van de Planetenbaan (straat) mogen worden gerealiseerd (Artikel 8.5.2 sub a).

3.4 Mobiliteit Het beleid dat van toepassing is op het onderwerp mobiliteit is toegelicht in Hoofdstuk 4 Beleidskader. In het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden Planetenbaan en Het Kwadrant - deel A – Kader, zijn de aspecten verkeer en parkeren specifiek toegelicht. Ten aanzien van de mobiliteit in het plangebied zijn diverse onderzoeken uitgevoerd: Milieueffectrapport (MER) Planetenbaan en Het Kwadrant/Ruimtekwartier. Deze is toegevoegd als Bijlage 14; Verkeersnotitie / aanvulling MER Ruimtekwartier. Deze is toegevoegd als bijlage 2 in de aanvulling op de MER uit Bijlage 16; en Mobiliteitskader Ruimtekwartier. Deze is toegevoegd als Bijlage 17 bij de toelichting. Waar relevant zijn in deze documenten de uitgangspunten uit het stedenbouwkundig kader geactualiseerd.

3.4.1 Verkeersstructuur Ten behoeven van de verkeerstructuur rondom het plangebied is er een verkeersnotitie opgesteld waarin de nadere toelichtingen gegeven worden op de mobiliteits- en verkeersaspecten van Ruimtekwartier. De verkeersnotitie is te vinden in Bijlage 16. Hieronder wordt een kort overzicht gegeven van de verkeersmaatregelen. Bij elke keuze voor een verkeersmaatregel zijn de doelen van het GVVP-2013 (duurzaam, verkeersveilig, bereikbaar en leefbaar) en de keuzen voor het inzetten op alternatieven voor de auto en het faciliteren van het gebruik van de fiets als alternatief voor de auto, leidend geweest. Daarnaast zijn ook het Mobiliteitsconcept Ruimtekwartier (Bijlage 17) en Stedenbouwkundig kader & Randvoorwaarden, daar waar van toepassing, in de uitwerking van de maatregelen betrokken. Na de afronding van de MER (november 2023) is verdergegaan met de nadere specificatie en uitwerking van deze maatregelen. Nadere kruispuntanalyses zijn uitgevoerd om te bepalen welke opstelstroken nodig zijn op de kritische kruispunten, om de verwachte verkeersstromen in de toekomst te kunnen verwerken en initiële schetsontwerpen voor de nieuwe situaties zijn gemaakt. De verkeersmaatregelen betreffen: 1. De herinrichting van de Maarssenbroeksedijk met o.a.. het fietspad te verplaatsen en te verbeteren; 2. De afsluiting van de Kometenweg 3.

Het maken van een aansluiting van de Maarssenbroeksedijk op de Burgemeester Waverijnweg als alternatieve ontsluiting na de afsluiting van de Kometenweg; 4. De herinrichting van de Ruimteweg; 5. De herinrichting van de Planetenbaan; 6. Het maken van een oversteekvoorziening voor voetgangers en fietsers over de Ruimteweg; en 7. Het aanpassen van het kruispunt Ruimteweg/Planetenbaan/Maarssenbroekseslag. Voor de uitgebreide beschrijving van de maatregelen en de uitgewerkte kruispunten wordt verwezen naar de verkeersnotitie in Bijlage 16. In de onderstaande afbeelding is schetsmatig weergegeven hoe de toekomstige verkeerssituatie er uit komt te zien.

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

25 - 78

Afbeelding verkeersontsluiting planvoornemen (RHDHV) Van deze 7 maatregelen zijn maatregel 5 en 7 noodzakelijk om de ontwikkeling van Ruimtekwartier mogelijk te maken. De overige 5 maatregelen worden extra uitgevoerd ten behoeve van de doorstroming, leefbaarheid en verkeersveiligheid van Maarssenbroek. Ook kunnen door het nemen van deze verkeersmaatregelen ook meer ingezet worden op het gebruik van alternatieve vervoersmiddelen zoals de fiets en het OV.

3.4.2 Parkeren-auto Binnen de deelgebieden worden parkeerplaatsen voorzien voor bewoners en bezoekers. Het Mobiliteitskader Ruimtekwartier (Goudappel, maart 2023) (Bijlage 17) is een nadere uitwerking van hetgeen in Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden is aangegeven, dat het realistisch is om van de in het GVVP-2013 genoemde gemeentelijke parkeernormen af te wijken. Het Mobiliteitskader Ruimtekwartier is door het college van B&W vastgesteld en daarmee vigerend beleid voor de ontwikkeling van het Ruimtekwartier. In dit Mobiliteitskader Ruimtekwartier worden voorwaarden nader uitgewerkt om alternatieven voor het gebruik van de auto optimaal te benutten en daarmee een lage en dwingende parkeernorm te hanteren voor de ontwikkeling van het Ruimtekwartier. De auto parkeersituatie is erop gericht om het fietsgebruik te stimuleren en de parkeerfaciliteit per deelgebied te minimaliseren. Er wordt gestuurd op een gereduceerde parkeernorm (het benodigd aantal parkeerplaatsen passend bij het woningaanbod), aansluitend bij de beoogde specifieke doelgroepen en woningtypen en bij de duurzaamheidsambities van het ontwikkelgebied. De woningen worden ontwikkeld voor jonge starters en ouderen . De verwachting is dat deze doelgroepen vaak een maatschappelijke relatie hebben in de nabijheid van Utrecht.

Het autobezit bij deze doelgroep is relatief laag en het gebruik van alternatieve vormen van transport (fiets, openbaar vervoer) relatief hoog. Verminderd autogebruik en daarmee de genoemde reductie voor de parkeernormering wordt gerealiseerd door een mobiliteitsconcept, dat passend is bij de planontwikkeling en zijn bewoners. Het bevat de volgende maatregelen en

(vastgesteld) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VG01

26 - 78

voorzieningen: Er wordt voorzien in deelautogebruik en deeltweewielers. Er komt een vorm van parkeerregulering binnen de ontwikkeling, een vorm van betalen voor een parkeerplek (bijvoorbeeld een abonnement), om het bezit van een eigen auto te ontmoedigen. Er worden uitgebreid fietsparkeerplaatsen voorzien, op praktische locaties in de gebouwen (dicht bij de lift). Door het plangebied wordt een langzaam verkeersnetwerk (voor voetgangers en fietsers) aangelegd, dat directe verbindingen biedt naar omliggende gebieden en wegen. De eerder in deze notitie aangegeven wijziging van het wegprofiel van de Maarssenbroeksedijk, met een breed, vrijliggend fietspad aan de zijde van het Ruimtekwartier maakt het fietsgebruik richting winkels en station Maarssen aantrekkelijk. Er komen directe (loop)verbindingen vanuit het ontwikkelgebied naar de bushaltes op de Ruimteweg. De buslijn daar heeft directe verbindingen met station Maarssen enerzijds en bedrijventerrein Lage Weide en station Utrecht Leidse Rijn anderzijds. Rekening houdend met de passende parkeerbehoefte voor de specifieke doelgroepen en investeringen conform het mobiliteitsconcept, waarbij met name de inzet van deelauto's van belang is, ontstaat op iedere ontwikkelplot een sluitende parkeerbalans.

Dit moet zorgdragen dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn voor de behoeftes en automobilisten met bestemming Ruimtekwartier, zodat deze niet zullen uitwijken naar naastgelegen gebieden om te parkeren (het zogenaamde waterbedeffect).Het ruimtelijke ontwerp van de omliggende wegen vormt bovendien barrières voor bewoners om daar hun auto te parkeren. Deze barrières zijn de Ruimteweg, de Maarssenbroeksedijk, de bomen en begroeiing en de woningen zelf. De passende parkeernorm voor specifieke doelgroepen van de ontwikkelingen in ogenschouw nemende, ontstaat de parkeerbalans zoals opgenomen in Artikel 16 Overige regels. De resultaten zijn gebaseerd op de functieprogramma's zoals die zijn toegestaan in dit bestemmingsplan. Voor de toelichting op de uitgangspunten wordt verwezen naar het Mobiliteitskader in Bijlage 10 bij de regels.

3.4.3 Parkeren-fiets Omdat bij het plan wordt ingezet op het gebruik van de fiets en het OV moet er voldoende fietsparkeerplaatsen worden gerealiseerd om hier goed in te kunnen faciliteren. In de ontwikkelkaders aangegeven dat er wordt uitgegaan van de normen uit het GVVP (versie 04, oktober 2015) Eisen - Fietsparkeren. en moet er moet tenminste het volgende aantal fietsparkeerplekken per woning aanwezig zijn: 1. < 50 m2 GBO: 2; 2. 50 – 75 m2 GBO: 3; 3. 75 – 100 m2 GBO: 4; 4. 100 – 125 m2 GBO: 5; 5. > 125 m2 GBO: 6; Ten behoeve van bezoekers wordt er binnen de deelgebieden conform de CROW-normering minimaal 0,5 tot 1 fietsparkeerplaats per woning gerealiseerd welke openbaar toegankelijk is (Bron: ASVV 2012, CROW). Bij de fietsparkeerplaatsen worden ook aansluitpunten voor elektrische fietsen gerealiseerd.