1.1 Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026_250619.pdf

Vastgoedbeheer gemeente Stichtse Vecht “Een toekomstbestendige vastgoedportefeuille” Beheerplan gemeentelijke vastgoedobjecten 2025-2026

Team Manager Auteur Datum Laatst aangepast Zaaknummer

: Bedrijfsvoering Leefomgeving, unit Vastgoedbeheer : Sandra Wiss : Arjo Verweij; projectleider vastgoedbeheer : 26 maart 2025 : 19 juni 2025 : 600540

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 1 van 15

Inhoud 1. Inleiding ..........................................................................................................................................3 1.1

Doel beheerplan .....................................................................................................................3

1.2

Uitgangspunten bij dit beheerplan ...........................................................................................3

2. Gemeentelijke vastgoedobjecten .....................................................................................................5 2.1 Vastgoedobjecten op de kaart....................................................................................................5 2.2 Gebouwfunctie...........................................................................................................................5 2.3 Indicatiemeters vastgoedbeheer ................................................................................................6 2.4 Vastgoedvisie ............................................................................................................................7 3.

Wetgeving, onderhoudsniveau en exploitatie ...................................................................................8 3.1 Landelijke wetgeving .................................................................................................................8 3.2 Instandhouding ..........................................................................................................................8 3.3 Conditie gestuurd onderhoud .....................................................................................................8 3.4 Groot onderhoud, restauratie en vervangingen ..........................................................................9 3.5 Preventief- en correctief onderhoud ...........................................................................................9 3.6 Leegstandsbeheer ................................................................................................................... 10 3.7 Exploitatie door externe partijen ............................................................................................... 10 4. Financiële uitgangspunten............................................................................................................. 11 4.1 Financieel zichttermijn .............................................................................................................

11 4.2 Preventief- en correctief onderhoud ......................................................................................... 14 4.3 Specifieke Uitkering Sport ........................................................................................................ 14 5. Bijlage........................................................................................................................................... 15

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 2 van 15

1. Inleiding Gemeente Stichtse Vecht is de trotse eigenaar van een gevarieerde vastgoedportefeuille met 106 objecten. Vastgoed waarmee we onze sociaal-maatschappelijke doelstellingen mogelijk maken en we de sociale cohesie in de kernen versterken. We voorzien in culturele activiteiten en geven de gelegenheid elkaar te ontmoeten. Het geeft veel inwoners de gelegenheid om te sporten en vitaal te blijven. Onze gemeentelijke huisvesting en begraafplaatsen dienen het algemeen nut en met het bezit van de voor publiek toegankelijke monumenten dragen we bij aan het behoud van het cultureel historisch erfgoed van Stichtse Vecht en aan de uitstraling van onze gemeente. Eens per vijf jaar wordt gerapporteerd over de staat van het vastgoed, over de ontwikkelingen die van invloed zijn op het vastgoed en over de financiële middelen die nodig zijn om het vastgoed op een adequaat niveau te onderhouden. Dit gebeurt in het Beheerplan gemeentelijke vastgoedobjecten 2025-2026. hierbij wordt rekening gehouden met de bestuurlijke ambities. De conditie van het vastgoed en onderhoudsactiviteiten wordt vastgelegd in een meerjaren onderhoudsplan (MJOP). Het huidige plan is van 2020 en geldig tot en met 2025.

Om de voorziening in 2025 te mogen blijven vormen eist de accountant, volgend aan de Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), dat er een nieuw beheerplan en MJOP door de gemeenteraad wordt vastgesteld in 2025.

1.1 Doel beheerplan Om inzichtelijk te krijgen wat de huidige onderhoudsstatus (conditie) van het gemeentelijk vastgoed is, welke onderhoudsactiviteiten de komende tien jaar op de gemeente afkomen met de daarbij behorende financiële verplichtingen en het uitvoeren van adequaat vastgoedbeheer, is het noodzakelijk om een gedetailleerd MJOP op te stellen. Daarmee wordt de kwetsbaarheid op het ontstaan van achterstallig onderhoud en het tekort op investeringsbudgetten binnen de gemeente beperkt.

1.2 Uitgangspunten bij dit beheerplan Vastgoedbeheer is een continu proces, dat zich afspeelt in de gebruiksfase van bestaand vastgoed. De gemeente heeft de rol van eigenaar, die gericht is op: • Instandhouding: behoud van kwaliteit, functie en financiële waarde; • Verhuur: effectieve en kostendekkende exploitatie; • Leegstandsbeheer: zo voordelig mogelijk, tijdelijke exploitatie van af te stoten panden; • Verkoop: zo goed mogelijk afstoten van panden die niet meer benodigd zijn. Instandhouding Conform de kaders wordt groot onderhoud gepleegd om ons vastgoed in goede conditie te houden. Door middel van een (her)inspectie is dat voor de komende tien jaar in beeld gebracht. Het daaruit voortvloeiende MJOP vormt de kern van het beheerplan. Volgens de beleidskaders worden iedere vijf jaar de MJOP’s geactualiseerd en de dotatie in de onderhoudsvoorziening door de gemeenteraad vastgesteld. Voorziening Vastgoed De per jaar fluctuerende onderhoudskosten worden conform het BBV bekostigd uit een daartoe ingestelde onderhoudsvoorziening. Daarin wordt jaarlijks een gelijkmatig bedrag gedoteerd. De onderhoudsvoorziening mag geen negatief saldo vertonen. De benodigde dotatie wordt vastgesteld op basis van de actuele stand van de voorziening en de MJOP. De huidige MJOP’s zijn van 2020 en zijn vijf jaar geldig.

Om de voorziening in 2025 te mogen blijven vormen moet er een nieuw MJOP door de gemeenteraad worden vastgesteld in 2025. Sommige gemeentelijke vastgoedobjecten hebben geen MJOP. Het beheer van deze objecten is dan middels een andere beheerconstructie geregeld of het object staat bijvoorbeeld op de nominatie om gesloopt te worden.

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 3 van 15

De gemeenteraad heeft in november 2020 de Vastgoednota 2020 vastgesteld en daarmee besloten om 41 vastgoedobjecten definitief af te stoten (verkoop of sloop). Het definitief afstoten van deze vastgoedobjecten kan enkele jaren duren. Hierdoor heeft de gemeenteraad in november 2020 besloten om bij deze vastgoedobjecten het onderhoudsniveau te verlagen. Voor deze panden wordt alleen het noodzakelijke onderhoud uitgevoerd zodat ze wind- en waterdicht zijn en de veiligheid voor de huurder of gebruiker gewaarborgd is. In de uitvoeringsfase is gebleken dat het afstoten minder eenvoudig is dan van te voren ingeschat. De gemeenteraad is door middel van de begroting, jaarlijks geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot het afstoten van de vastgoedobjecten. Het Portefeuilleplan wordt in de begroting, paragraaf kapitaalgoederen ieder jaar door de gemeenteraad vastgesteld. De uitwerking van het geactualiseerde portefeuilleplan is verwerkt in het beheerplan. Conform het Portefeuilleplan 2025 worden een aantal objecten binnen vijf tot tien jaar afgestoten. Zie bijlage 2. In dit beheerplan zijn geen investeringsbedragen voor deze objecten vanaf jaar zeven opgenomen. Voor de objecten waar binnen vijf jaar vervangende nieuwbouw voor plaats vindt of die gesloopt worden, zijn de investeringsbedragen de komende vijf jaar op 25% gezet en vanaf jaar zes teruggebracht naar nul.

De investeringsbedragen voor objecten die verkocht worden zijn op 100% blijven staan. Bij de bovengenoemde uitgangspunten blijft de veiligheid voor de huurder of gebruiker altijd gewaarborgd.

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 4 van 15

2. Gemeentelijke vastgoedobjecten 2.1 Vastgoedobjecten op de kaart Verspreid over de verschillende kernen bezit gemeente Stichtse Vecht op dit moment 106 vastgoedobjecten, met een totaal bruto vloeroppervlakte (BVO) van circa 65.000 m2. In verschillende multifunctionele accommodatie zijn meerdere adressen aanwezig die onderdeel uitmaken van de 106 vastgoedobjecten. Er zijn op dit moment geen leegstaande objecten. De vastgoedportefeuille is ten opzichte van 2020 uitgebreid van 93 naar 106 vastgoedobjecten. Deze uitbreiding is grotendeels veroorzaakt door objecten die voorheen op een andere wijze werden beheerd. Op de onderstaande GIS-kaart (Geografisch Informatie Systeem) staan de vastgoedobjecten aangegeven. Verschillende objecten liggen dichtbij elkaar, waardoor niet elk object op de GIS-kaart zichtbaar is.

2.2 Gebouwfunctie De vastgoedobjecten zijn onderverdeeld in de volgende zes gebouwfuncties: • Bijzonder vastgoed; • Commercieel vastgoed; • Huisvesting gemeentelijke dienstverlening; • Sportaccommodaties binnen en buiten; • Onderwijshuisvesting; • Welzijn- en Culturele accommodaties. De gebouwfunctie per object is terug te vinden in bijlage 1 Vastgoedoverzicht gemeente Stichtse Vecht.

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 5 van 15

2.3 Indicatiemeters vastgoedbeheer Unit Vastgoedbeheer werkt sinds 2025 met het vastgoedmanagementsysteem WISH van Facility2. In deze applicatie verzamelen, structureren, analyseren en beheren vastgoedbeheerders en projectleiders vastgoedinformatie. Daarmee is inzicht in bijvoorbeeld: • het totaal aantal vastgoedobjecten; • totaal aantal bruto vloeroppervlakte; • aantal objecten per gebouwfunctie; • aantal objecten met leegstand; • totaal bruto vloeroppervlakte leegstand.

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 6 van 15

Indicatoren per gebouwfunctie

2.4 Vastgoedvisie Het portefeuilleplan geeft aan welke vastgoedobjecten in bezit blijven of op termijn worden afgestoten. De gemeente heeft hierbij als doel om te komen tot een beperkte kernportefeuille met gemeentelijke vastgoedobjecten. Gemeentelijk vastgoedbezit is hierbij geen doel op zich, maar staat altijd ten dienste van activiteiten die de gemeente wenst te ondersteunen. Denk hierbij aan maatschappelijke- of dienstverlenende activiteiten of de bedrijfsvoering van de gemeentelijke organisatie. Gemeentelijk vastgoedbezit wordt beheerd met aandacht voor een gezonde en duurzame bedrijfsvoering, sturend op doelmatigheid (kostenbeheersing) en doeltreffendheid (het effectief inzetten van vastgoed).

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 7 van 15

3. Wetgeving, onderhoudsniveau en exploitatie 3.1 Landelijke wetgeving In de landelijke wetgeving zijn de kaders voor het technisch vastgoedbeheer vastgelegd. De belangrijkste wetgeving daarbij is: • Besluit Bouwwerken Leefomgeving (voorheen Bouwbesluit); • NEN-normering; • Drinkwaterbesluit; • Erfgoedwet; • Omgevingswet; • Wet natuurbescherming (voorheen onder andere: Flora- en Faunawet); • Wetgeving met betrekking tot energiebesparings- en informatieplicht; • Arbowet. De gemeentelijke vastgoedobjecten dienen minimaal aan deze vastgestelde wetten te voldoen.

3.2 Instandhouding Als eigenaar van de vastgoedobjecten is de gemeente verantwoordelijk voor de technische instandhouding van haar objecten. Daaronder wordt verstaan: • Correctief onderhoud, oplossen van klachten en storingen, gericht op herstel van technische functie; • Preventief onderhoud, gericht op gecontracteerd jaarlijks onderhoud aan objecten en gebouw gebonden installaties; • Meerjaren onderhoud, groot onderhoud, planmatige ingrepen, restauratie, gericht op instandhouding van een object en het verlengen van de levensduur.

3.3 Conditie gestuurd onderhoud Bij het opstellen van de MJOP’s hanteert gemeente Stichtse Vecht de systematiek conform de NEN 2767 “conditiemeting”. Van alle bouwkundige- en installatieonderdelen/ -elementen wordt de “conditie voor onderhoud” vastgesteld. Dit gebeurt door de vastlegging van de ernst, omvang en intensiteit van de gebreken. Dat resulteert in een score voor de aangetroffen conditie, de zogenoemde CVO. Daarnaast wordt ook gekeken naar de risico’s van de aspecten zoals: veiligheid en gezondheid, aantasting cultuurhistorische waarde, gebruik en bedrijfsproces, technische vervolgschade, toename klachtonderhoud, beleving en esthetica. De conditiescore van bouw- en installatiedelen wordt weergegeven op een zespuntsschaal. Conditiescore 1 representeert de nieuwbouwstaat en conditiescore 6 de slechtst aan te treffen conditie. In onderstaande tabel is een korte omschrijving per conditiescore weergeven.

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 8 van 15

Gewenste gemiddelde conditieniveau Het gewenste gemiddelde conditieniveau, welke door gemeenteraad in 2020 is vastgesteld op: • Gemeentekantoren : conditie 2: Goed/ representatief • Gemeentewerven : conditie 3: Redelijk • Sportaccommodaties : conditie 3: Redelijk • Kinderdagopvangen : conditie 3: Redelijk • Brandweerkazernes : conditie 3: Redelijk • Aula’s op de begraafplaatsen : conditie 2: Goed/ representatief • Kerktorens : conditie 3: Redelijk • Woningen : conditie 3: Redelijk • Overige : conditie 3: Redelijk De MJOP’s van de vastgoedobjecten zijn op het hierboven genoemde conditieniveau afgestemd. De vastgoedobjecten die op de nominatie staan om gesloopt te worden, maar nog wel in gebruik zijn door een huurder of gebruiker worden met een conditie 3 in stand gehouden. De veiligheid voor de huurder of gebruiker wordt daarbij altijd gewaarborgd.

3.4 Groot onderhoud, restauratie en vervangingen Groot onderhoud en restauraties zijn gericht op instandhouding van bijvoorbeeld gevels, daken, buitenkozijnen en gebouw gebonden installaties. Dit onderhoud wordt uitgevoerd op basis van een MJOP, die iedere vijf jaar wordt geactualiseerd. Het is het uitgangspunt voor de jaarlijkse dotatie van de benodigde middelen in de financiële voorziening. Het MJOP omvat werkzaamheden waarmee de oorspronkelijk beoogde kwaliteit en functionaliteit duurzaam in stand wordt gehouden. In het jaar voorafgaand aan een uitvoeringsjaar, waarin onderhoudswerkzaamheden of restauraties staan gepland, worden de geplande onderhoudswerkzaamheden of restauraties beoordeeld. Het kan namelijk zijn dat de geplande onderhoudswerkzaamheden één of meerdere jaren kunnen worden doorgeschoven, omdat het verouderingsproces anders is verlopen dan verwacht. Deze mutaties worden verwerkt in het vastgoedmanagementsysteem. Daarnaast worden klachten en storingen geanalyseerd en wordt de onderhoudssituatie met de gebruikers besproken. Het groot onderhoud en de restauraties worden projectmatig uitgevoerd middels jaarlijkse projecten. De onderhoudswerkzaamheden worden gebundeld in één of meer projecten en worden vervolgens binnen de raamovereenkomsten of concurrerend in de markt gezet.

De kosten voor de onderhoudsplanningen en restauraties komen ten laste van de financiële onderhoudsvoorziening. Besluitvorming over de dotatie aan de financiële onderhoudsvoorziening, op basis van de genoemde bedragen in dit beheerplan, vindt jaarlijks plaats bij het vaststellen van de begroting door de gemeenteraad.

3.5 Preventief- en correctief onderhoud Onder preventief onderhoud verstaan wij jaarlijks terugkerend onderhoud, dat op basis van raamovereenkomsten is uitbesteed aan onderhoudspartijen. Voorbeelden zijn het jaarlijks reinigen van goten, het onderhoud aan gebouw gebonden installaties en het inspecteren en certificeren van installaties en liften. De kosten van de raamovereenkomsten komen direct ten laste van de exploitatiebegroting van het betreffende gebouw. Bij correctief onderhoud gaat het om het oplossen van klachten, storingen en calamiteiten gerelateerd aan een gebouw en gebouw gebonden installaties. Deze worden door de gebruiker of huurder gemeld bij de gemeente, dan wel rechtstreeks aan de onderhoudscontractant. De kosten, die daarmee gepaard gaan, komen direct ten laste van de exploitatiebegroting van het betreffende gebouw. Correctief onderhoud is niet te voorspellen; de kosten kunnen jaarlijks aanzienlijke verschillen geven. De verantwoording over de werkelijk gemaakte kosten komt terug in de jaarrekening van de gemeente.

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 9 van 15

3.6 Leegstandsbeheer Voor leegstandsbeheer van vastgoed gelden onder andere de volgende uitgangspunten: • De periode dat een gebouw leeg staat mag over het algemeen niet langer zijn dan drie maanden. In sommige gevallen wordt hier vanaf geweken, bijvoorbeeld in afwachting van besluitvorming. • Er wordt een gebruiksovereenkomst met een leegstandsbeheerder afgesloten, waarbij er geen huurvergoeding in rekening wordt gebracht. Op deze manier kan de gemeente binnen dertig kalenderdagen over het pand beschikken, zonder dat de leegstandsbeheerder of gebruiker een beroep kan doen op huur- of ontruimingsbescherming; • Het onderhoud en beheer wordt afgestemd op het tijdelijke gebruik en de herbestemming van het object.

3.7 Exploitatie door externe partijen De exploitatie van de brandweerkazernes is per 1 oktober 2024 ondergebracht bij Veiligheidsregio Utrecht. De gemeente heeft hiervoor verschillende dienstverlenende pakketten van de Veiligheidsregio afgenomen, zoals het schoonmaakpakket en het pakket voor preventief en correctief onderhoud. De Veiligheidsregio is, met uitzondering van het groot onderhoud, hierdoor verantwoordelijk voor het beheer- en onderhoud van de brandweerkazernes. Per 1 januari 2025 heeft de gemeente een joint venture opgericht met SRO. In deze exploitatievorm is SRO verantwoordelijk voor de volledige exploitatie van de gemeentelijke sportaccommodaties. Bij deze exploitatievorm wordt gemeente Stichtse Vecht volledig ontzorgd bij het beheer- en onderhoud van de sportaccommodaties. Met uitzondering van sport- en recreatiecentrum ‘t Kikkerfort in Breukelen en de gymzalen in de dorpshuizen. De volledige exploitatie van deze accommodaties blijft bij gemeente Stichtse Vecht.

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 10 van 15

4. Financiële uitgangspunten 4.1 Financieel zichttermijn Conform het BBV wordt met het beheerplan de onderhoudsvoorzieningen onderbouwd en de lasten gelijkmatig over de jaren verdeeld. Aan de onderhoudsvoorzieningen wordt jaarlijks in gelijke orde van grootte gedoteerd uit het exploitatiebudget van de betreffende objecten. Uitgevoerd groot onderhoud in enig jaar wordt vervolgens ten laste gebracht van de onderhoudsvoorzieningen. Huidige situatie In het huidige beheerplan, dat in 2020 is vastgesteld door de gemeenteraad, is de structurele jaarlijkse dotatie geraamd op € 887.020. In de begrotingen 2023 en 2024 is de dotatie geïndexeerd. Aanvullend op het vastgestelde beheerplan is in de Bestuursrapportage 2022 voor zeven vastgoedobjecten een MJOP vastgesteld. De huidige stand van de dotatie is hierdoor € 1.036.520 per jaar. In de BERAP 2025 en in de Kadernota 2026 is voorzien om de dotatie aan de voorziening te indexeren. Iedere vijf jaar wordt het beheerplan en de financiële voorziening geactualiseerd. Nieuwe situatie De nieuwe MJOP’s leiden tot een kostenstijging. Om de volledige gemeentelijk vastgoedportefeuille de komende tien jaar op het door de raad vastgestelde niveau te kunnen onderhouden is de kostenstijging in 2025 € 2.698.480 en in de periode 2026-2034 € 1.298.480 per jaar. Deze nieuwe MJOP’s schetsen een helder beeld in de financiële onderhoudsvoorziening.

De kostenstijging wordt mede veroorzaakt door: 1) Stijgende bouwprijzen over de periode 2020 tot en met 2024; 2) De genoemde panden in de Vastgoednota 2020 zijn (nog) niet afgestoten; 3) Groot onderhoudswerkzaamheden zijn van 2023 en 2024 doorgeschoven naar 2025. Met het vergroten van de uitvoeringscapaciteit zal er in 2025 een inhaalslag gemaakt worden in het uitvoeren van de onderhoudswerkzaamhenden en daarmee een piek in de onttrekking van de financiële voorziening; 4) De stijgende bouwprijzen hebben gevolgen voor uitgesteld onderhoud. Onderhoud uitstellen heeft een kostenverhogende factor. De financiële consequenties voor het onderhouden van de gemeentelijke vastgoedobjecten zijn hieronder in vier scenario’s uitgewerkt. Scenario 1: de gemeente houdt al haar vastgoed op de vastgestelde onderhoudsconditie. Bij dit scenario houdt de gemeente al het vastgoed op de vastgestelde onderhoudsniveau en voert het groot onderhoud uit conform de nieuwe MJOP’s. Kortom een volledige technische instandhouding van de gemeentelijke vastgoedportefeuille zonder invloed van externe factoren zoals het Portefeuilleplan en het Integraal Huisvestingsplan (IHP) voor onderwijshuisvesting.

Om de volledige gemeentelijke vastgoedportefeuille bij dit scenario de komende tien jaar op het door de raad vastgestelde niveau te kunnen onderhouden en om te zorgen dat de financiële voorziening niet negatief mag zijn, is de kostenstijging in 2025 € 2.698.480 en in de periode 2026-2034 € 1.298.480 per jaar. De onttrekking voor scenario 1 is: • 2025 : € 6.100.587 • 2026 : € 850.144 • 2027 : € 2.137.382 • 2028 : € 3.432.348 • 2029 : € 934.809 Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 11 van 15

Scenario 2: de gemeente volgt het Portefeuilleplan 2025 en past de onderhoudsconditie hierop aan. Bij dit scenario volgt de gemeente het Portefeuilleplan 2025. Conform het Portefeuilleplan 2025 worden een aantal objecten binnen vijf tot tien jaar afgestoten. Binnen dit scenario worden geen onderhoudsbedragen voor deze objecten vanaf jaar zeven opgenomen. Voor de objecten waarvoor binnen vijf jaar vervangende nieuwbouw plaatsvindt of gesloopt worden, zullen de onderhoudsbedragen de komende vijf jaar op 25% gezet worden en vanaf jaar zes teruggebracht naar € 0 worden. De onderhoudsbedragen voor objecten die verkocht worden blijven op 100% staan. Bij de voorgenoemde uitgangspunten blijft de veiligheid voor de huurder of gebruiker altijd gewaarborgd. Door rekening te houden met het afstoten van de vastgoedobjecten is de structurele kostenstijging in 2025 € 1.998.480 en in de periode 2026-2034 € 983.480 per jaar. Dit is aanzienlijk lager dan de kostenstijging bij scenario 1, een volledige technische instandhouding van het vastgoed. Kanttekening hierbij is dat als deze objecten niet binnen de gestelde termijnen worden afgestoten, de structurele dotatie aan de financiële voorziening voor het in stand houden van de gebouwen, naast de bovengenoemde kostenstijging moet worden verhoogd.

De onttrekking voor scenario 2, volgend aan het Portefeuilleplan 2025 is: • 2025 : € 5.400.020 • 2026 : € 816.950 • 2027 : € 1.911.253 • 2028 : € 3.173.956 • 2029 : € 897.158 Scenario 3: de gemeente continueert voor de periode 2025-2026 het huidige beheerplan. Bij dit scenario continueert de gemeente voor 2025 en 2026 het huidige beheerplan, met onderliggend de MJOP’s. Door het continueren van de huidige MJOP’s voor de periode 2025 en 2026 is er geen kostenstijging voor deze periode te verwachten. De huidige dotatie aan de financiële voorziening sluit namelijk aan op de huidige MJOP’s. In de nieuwe MJOP’s is vervangingsonderhoud opgenomen die in sommige gevallen voor de komende twee jaar niet is voorzien in de huidige MJOP’s. Als wordt ingestemd met het continueren van de huidige MJOP’s voor de periode 2025 en 2026, dan ontstaat er een risico dat installaties waarvoor geen vervanging of onderhoud is opgenomen in de huidige MJOP’s onverwachts uitvallen en vervangen moeten worden. Bij noodzakelijke vervanging van installaties, die voor de komende twee jaar niet zijn voorzien in de huidige MJOP’s, moet een budgetaanvraag bij de gemeenteraad worden gedaan. Gezien de doorlooptijd in combinatie met de urgentie die op zo’n moment ontstaat, is dit geen wenselijke situatie. In 2025 wordt vervolgens een voorstel uitgewerkt om de structurele kostenverhoging te verlagen.

Denk hierbij aan: 1) Welke onderhoudsactiviteiten kunnen meerjarig worden doorgeschoven? 2) Een actieve verkoopstrategie voor de gebouwen die op afstoten staan; 3) Het toetsen van de nut en noodzaak van diverse gebouwen aan De Vastgoednota 2020, bijvoorbeeld de leegstaande aula’s en bergingen op begraafplaatsen; 4) Zijn binnen de kernportefeuille gebouwen aanwezig die alsnog kunnen worden afgestoten (sloop of verkoop)? 5) Het doorbelasten van onderhoudsbedragen aan gebruikers, dit geldt ook voor accommodaties die nu worden ingezet als onderwijslocatie; 6) De incidentiele opbrengsten bij verkoop doteren aan de “Voorziening Vastgoed”. Bij het continueren van de huidige MJOP’s is de onttrekking: • 2025 : € 433.998 • 2026 : € 1.484.951

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 12 van 15

Scenario 4: de gemeente sluit de nieuwe MJOP’s aan op de begroting 2025 en 2026. Bij scenario 4 zal de gemeente het beheerplan, met onderliggend de nieuwe MJOP’s, voor 2025 en 2026 laten aansluiten op de begroting 2025 en 2026 aangevuld met de indexatie voor de periode 2025 en 2026. Zie artikel loon- en prijsindexaties in deze paragraaf voor de inhoudelijke toelichting. De nieuwe MJOP’s geven een betere onderhoudsverwachting dan de huidige MJOP’s uit 2020. De installaties die nu op korte termijn vervangen moeten worden en niet zijn voorzien in de huidige MJOP’s, kunnen hierdoor in 2025 en 2026 worden vervangen. Het vervangen van installaties is hiermee financieel geborgd en de dotatie aan de financiële voorziening hoeft niet verder te worden verhoogd. Om de aansluiting te vinden zullen groot onderhoudswerkzaamheden die dat toelaten worden doorgeschoven van 2025 en 2026 naar 2027 of verder. De gemeente accepteert hiermee tijdelijk een lager onderhouds-/ kwaliteitsniveau. Uiteraard moet dit technisch verantwoord zijn en de veiligheid voor de huurder of gebruiker gewaarborgd blijven. Bij scenario 4 hoeft de dotatie aan de financiële voorziening niet te worden verhoogd.

Met de huidige dotatie aan de financiële voorziening en de middelen voor loon- en prijsindexaties vanuit het gemeentefonds welke in de BERAP 2025 en Kadernota 2026 zijn opgenomen, kan voor de periode 2025 en 2026 uitvoering worden gegeven aan de nieuwe MJOP’s. Bij het aansluiten van de nieuwe MJOP’s op de begroting conform dit scenario is de onttrekking: • 2025 : € 3.004.200 • 2026 : € 1.179.574 Conform het Portefeuilleplan 2025 worden een aantal objecten binnen vijf tot tien jaar afgestoten. Binnen dit scenario worden de uitgangspunten genoemd bij scenario 2 gevolgd. Bij de uitgangspunten blijft de veiligheid voor de huurder of gebruiker altijd gewaarborgd. Dit scenario is een tussentijdse oplossing om uitvoering te kunnen geven aan de nieuwe MJOP’s, met de huidige beschikbare financiële middelen. Binnen dit scenario wordt rust en tijd gecreëerd om een onderzoek uit te voeren naar de wijze waarop de structurele kostenverhoging voor de periode 20272036 verlaagd kan worden. Het is de komende periode hard nodig om te onderzoeken op welke wijze de structurele kostenverhoging verlaagd kan worden en doet daartoe voorstellen. De gemeente werkt op dit moment aan een businesscase voor de gemeentelijke huisvesting. In de businesscase wordt de toekomstvisie voor Goudestein, gemeentekantoor, Boom en Bosch en het naastgelegen koetshuis (raadzaal) onderzocht.

De resultaten van de businesscase worden vervolgens verwerkt in het voorstel voor de besluitvorming van het nieuwe beheerplan, met onderliggend de MJOP’s. Binnen scenario 4 worden in 2025 en 2026 de groot onderhoudswerkzaamheden opgepakt die niet kunnen worden doorgeschoven naar 2027 of verder. Denk hierbij aan het vervangen van installaties die op korte termijn vervangen moeten worden of die vanuit technische noodzaak of (bedrijfs)continuïteit geoptimaliseerd of vervangen moeten worden. Daarnaast worden groot onderhoudswerkzaamheden aan bouwkundige elementen die vanuit technische noodzaak uitgevoerd moeten worden, bijvoorbeeld schilderwerk of het vervangen van dakbedekkingen, in 2025 en 2026 opgepakt. Zoals hierboven aangegeven moet de veiligheid voor de huurder of gebruiker altijd gewaarborgd blijven. Indexatie loon- en prijsstijging De onderhoudslasten zijn vanaf 2020 (startjaar huidig Beheerplan en MJOP’s) tot nu toe met ongeveer 40% gestegen. Alleen in de jaren 2023 en 2024 is rekening gehouden met een stijging van ongeveer 13%. Bij het actualiseren van de huidige MJOP’s is gebleken dat we in 2025 en volgende jaren door het missen van de indexeringen ongeveer 27% (€ 220.000) jaarlijks tekortkomen. In de Kadernota 2026 is daarom een claim van € 220.000 per jaar op de toegekende middelen voor loonen prijsindexaties vanuit het gemeentefonds gelegd.

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 13 van 15

De indexaties van 2025 betrekken we bij de opstelling van de Bestuursrapportage 2025. De financiële middelen voor loon- en prijsindexaties zijn opgenomen in de kadernota en wordt besproken in de raadsvergadering op 8 juli 2025. Iedere vijf jaar wordt het beheerplan en de financiële voorziening geactualiseerd. De volgende actualisatie staat hiermee gepland in 2029. Binnen dit scenario wordt rust en tijd gecreëerd om een onderzoek uit te voeren naar de wijze waarop de structurele kostenverhoging voor de periode 2027-2036 verlaagd kan worden en hiervoor een voorstel uit te werken. Er is dan mogelijk meer zicht op de gevolgen van het “ravijnjaar” en de uitkomst van de businesscase voor de gemeentelijke huisvesting. Scenario 4 is het voorkeursscenario voor team Bedrijfsvoering Leefomgeving.

4.2 Preventief- en correctief onderhoud In sommige gevallen is de gemeente als verhuurder verantwoordelijk voor het correctief en preventief onderhoud aan een object of gebouw gebonden installaties. In die gevallen is dat vastgelegd in de huurovereenkomst. De gemeente is altijd verantwoordelijk voor het correctief en preventief onderhoud aan een object en gebouw gebonden installaties waar zij eigenaar of enige gebruiker is. Uitgezonderd zijn de objecten waar het beheer anders is geregeld. Het correctief en preventief onderhoud aan de gebouw gebonden installaties in de vastgoedobjecten is ondergebracht in raamovereenkomsten. Deze raamovereenkomsten zijn per 1 januari 2025 in gegaan voor een periode van vier jaar.

4.3 Specifieke Uitkering Sport Met ingang van 1 januari 2019 is de btw-sportvrijstelling uitgebreid. Het zonder winstoogmerk geven van gelegenheid tot sport, wordt vrijgesteld van de heffing van btw. Over de omzet behoeft geen btw te worden voldaan. De exploitant heeft geen recht op btw-teruggave. De gemeente kan de btw op de kosten van het geven van gelegenheid tot sport ook niet compenseren bij het BTW-compensatiefonds vanwege uitsluitingsgronden. De uitbreiding van de btw-sportvrijstelling heeft tot gevolg dat de btw op de kosten van het geven van gelegenheid tot sportbeoefening voor gemeenten een kostenpost wordt. Gemeenten worden gecompenseerd via de compensatieregeling Sport. De regeling staat officieel bekend als ‘Regeling specifieke uitkering stimulering sport’. De sportaccommodaties van de gemeente Stichtse Vecht vallen onder de zogenoemde SPUKregeling. Het percentage voor belastingcompensatie is een onzekere factor. Het percentage kan per jaar fluctueren door het landelijk vastgesteld plafond. Hierdoor kan het btw-bedrag over de investeringen ieder jaar als kostenverhogende factor anders zijn. Per jaar wordt dit bekeken en verwerkt in de begroting van de gemeente Stichtse Vecht.

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 14 van 15

5. Bijlage Bijlage 1: Bijlage 2:

Vastgoedoverzicht gemeente Stichtse Vecht d.d. 1 november 2024 Portefeuilleplan 2025

Beheerplan gemeentelijk vastgoedbeheer 2025-2026 | Gemeente Stichtse Vecht

Pagina 15 van 15