vast te stellen bestemmingsplan Stationsstraat 172 te Elsloo

Ter plaatse van de bestemming ‘Verkeer’ zijn de gronden bestemd voor:  verkeersdoeleinden;  groenvoorzieningen;  geluidwerende voorzieningen;  speelvoorzieningen;  parkeervoorzieningen;  nutsvoorzieningen;  voorzieningen ten behoeve van fauna;  waterlopen, waterpartijen en waterberging.

Hoofdstuk 1

7

De bouw van woningen en het gebruik voor een woonfunctie is ter plaatse niet toegestaan. De gronden met de bestemming ‘Agrarisch’ zijn bestemd voor agrarisch bedrijfsmatig gebruik, met daaraan ondergeschikt:  agrarisch hobbymatig gebruik;  perceelsontsluitingswegen;  verkeersvoorzieningen;  recreatief medegebruik en de daarbij behorende voorzieningen, zoals parkeer-, picknickplaatsen, rust-, uitzicht- en informatiepunten;  water en watergangen;  waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen voor het ontvangen, vasthouden, infiltreren, bergen en afvoeren van hemelwater;  groenvoorzieningen en landschappelijke inpassing. Ter plaatse van deze bestemming zijn de beoogde woonactiviteiten evenmin toegestaan. Verder geldt voor het gehele plangebied de gebiedsaanduiding ‘geluidzone – industrie’. Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' mogen geen geluidsgevoelige objecten worden gerealiseerd. Derhalve is de realisatie van de beoogde appartementen en woningen in principe niet toegestaan. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van deze regel, met dien verstande dat de geluidsbelasting vanwege industrielawaai aan de gevels van de te realiseren geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verleende hogere grenswaarde.

In paragraaf 4.1 wordt nader ingegaan op het aspect industrielawaai. Figuur 4. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Kern Elsloo' met beVoor het noordelijke deel van het plangrenzing plangebied (rood omlijnd) gebied geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. Deze dubbelbestemming komt op grond van het bestemmingsplan ‘Erfgoed Stein’ echter te vervallen, waardoor de regels omtrent archeologie van dat bestemmingsplan nu van toepassing zijn.

Tot slot is in het uiterste zuidoosten van het plangebied een dubbelbestemming ‘Leiding’ gelegen, ten behoeve van een ondergrondse brandstofleiding die de locatie doorkruist. Ter plaatse van deze dubbelbestemming mag niet worden gebouwd. Een uitzondering daarop vormen bouwwerken ten behoeve van de leiding. Daarnaast geldt een omgevingsvergunningplicht voor diverse werken en werkzaamheden, die slechts toelaatbaar zijn als ze geen gevaar vormen voor de leiding en vooraf advies is ingewonnen bij de leidingbeheerder. In paragraaf 4.5 en 4.6 wordt nader ingegaan op deze leiding.

Hoofdstuk 1

8

1.3.2 Bestemmingsplan ‘Veegplan kernen gemeente Stein’ Middels het ‘Veegplan kernen gemeente Stein’ zijn de regels van o.a. het bestemmingsplan ‘Kern Elsloo’ op onderdelen herzien. De herziene regels hebben echter geen gevolgen voor de regeling van het voorliggende plangebied. 1.3.3 Bestemmingsplan ‘Erfgoed Stein’ Het bestemmingsplan ‘Erfgoed Stein’ bevat de planologische regeling voor het thema erfgoed voor de gehele gemeente Stein. Dit bestemmingsplan vervangt de bepalingen over erfgoed in de eerder vastgestelde bestemmingsplannen in de gemeente. Het noordelijke deel van het plangebied heeft op basis van dit bestemmingsplan de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ met de nadere functieaanduiding ‘specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachting’. Ter plaatse geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bouwwerken en bodemingrepen bij een verstoringsoppervlak groter dan 2.500 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 40 cm. In paragraaf 4.10 wordt nader ingegaan op het aspect archeologie. Daarnaast geldt op basis van dit bestemmingsplan een dubbelbestemming ‘Waarde – Historische infrastructuur’ met de nadere functieaanduiding ‘specifieke vorm van waarde - te behouden historisch tracé’ ter plaatse van de Schutterskampweg. Deze weg doorkruist het plangebied en loopt in oostelijke richting in het plangebied dood.

Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud, herstel en versterken van de cultuurhistorische waarden, meer in het bijzonder voor het integraal behoud en herstel van nog aanwezige historische waardevolle infrastructurele elementen, zoals (restanten van) kademuren, dijken, etc. ter plaatse van de genoemde functieaanduiding. Binnen de dubbelbestemming is bouwen alleen toegestaan als daarbij geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Tevens geldt een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van diverse werken en werkzaamheden. Derhalve is hierop advies aangevraagd door de gemeente hetgeen in paragraaf 4.11 Cultuurhistorie nader is toegelicht. 1.3.4 Ontwerp ‘Facetbestemmingsplan supermarkten Stein’ Het ontwerp ‘Facetbestemmingsplan supermarkten Stein’ heeft vanaf 17 september 2019 zes weken ter inzage gelegen. Dit plan is nog niet vastgesteld. Zoals aangegeven heeft dit ontwerpbestemmingsplan daardoor nog geen formele status. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat op basis van dit plan het gebruik van het plangebied ten behoeve van supermarkten is aangemerkt als verboden gebruik. Aangezien de voorliggende ontwikkeling geen betrekking heeft op een supermarkt, vormt dit facetbestemmingsplan geen belemmering.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 1

9

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie Het plangebied is gelegen aan de Stationsstraat 172 in Elsloo, en is momenteel deels bebouwd met een verouderd winkelpand. Het onbebouwde deel is grotendeels begroeid met bomen en struiken. Het betreft een oud kerstbomen veldje. Het nog aanwezige groen zijn zieke bomen welke zijn aangetast door de letterzetter. Deze bomen aan de achterkant van het plangebied zorgen voor val gevaar richting het spoor. Het terrein naast het pand is verhard. Het bestaande pand bestaat aan de straatzijde uit twee bouwlagen en is afgedekt met een plat dak. Het achterste deel van het gebouw bestaat uit één bouwlaag, eveneens met een plat dak. Achter het winkelpand ligt een (onverharde) weg, de Schutterskampweg, in oost-west richting. Deze weg loopt in oostelijke richting in het plangebied dood.

Figuur 5. Straatfoto Stationsstraat 170 Elsloo, gezien vanuit het oosten (bron: maps.google.com, foto oktober 2021).

Het plangebied ligt aan de rand van een woonwijk. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de Stationsstraat. Aan de overzijde van deze weg, en ten oosten en westen van het plangebied, zijn woningen gelegen. Dit betreffen hoofdzakelijk vrijstaande woningen. In de verdere omgeving komen ook rijwoningen en tweekappers voor. De gronden ten zuidwesten van het plangebied zijn in gebruik als tuin/boomgaard en hebben een agrarische bestemming. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de spoorlijn Sittard-Maastricht. Aan de overzijde van dit spoor liggen bedrijven. Het plangebied wordt ontsloten via de Stationsstraat, die in westelijke richting naar het centrum van Elsloo leidt. In oostelijke richting sluit de Stationsstraat aan op de Jacob Catsstraat. Via die weg is vervolgens de doorgaande Michiel de Ruyterstraat bereikbaar.

Hoofdstuk 2

10

Figuur 6. Straatbeeld Stationsstraat 170 Elsloo, gezien vanuit het noordwesten(bron: maps.google.com, foto juni 2018).

2.2 Toekomstige situatie Voorliggend bestemmingsplan is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. Dat betekent dat de gewenste, toekomstige situatie als uitgangspunt wordt genomen. In deze paragraaf wordt de toekomstige situatie in woord en beeld tot uitdrukking gebracht. De bestaande bebouwing in het plangebied wordt gesloopt. Het bestaande groen wordt mede gelet op de aantasting door de letterzetter deels vervangen en nieuw aangeplant. In het plangebied vindt woningbouw plaats in de vorm van zes grondgebonden nultredenwoningen (gedeeltelijk in anderhalve bouwlaag) en twaalf gestapelde nultredenwoningen (appartementen). Aan de noordzijde wordt een toegangsweg gerealiseerd die aansluit op de Stationsstraat. Aan weerszijden van deze nieuwe weg zijn drie levensloopbestendige woningen geprojecteerd, met elk een patiotuin en een parkeerplek op eigen terrein. Deze woningen zullen bestaan uit anderhalve bouwlaag met een kap. Alle primaire voorzieningen (de woonkamer, keuken, badkamer en een hoofdslaapkamer) worden op de begane grond gerealiseerd. Op de verdieping komen nog enkele extra kamers. Centraal in het plangebied wordt een appartementencomplex gerealiseerd. Dit zal bestaan uit drie bouwlagen en wordt afgedekt met een plat dak. Op elke bouwlaag worden vier appartementen gerealiseerd.

De appartementen op de begane grond krijgen elk een tuin en de appartementen op de verdiepingen een balkon of loggia. De verdiepingen zijn via een trap en een lift bereikbaar. De appartementen variëren in omvang tussen 93 en 100 m2 gebruiksoppervlak. In het zuidwestelijke deel van het plangebied worden 26 parkeerplaatsen en 12 buitenbergingen gerealiseerd. Een deel van deze parkeerplaatsen wordt overdekt door middel van een carport. Het dak van de carport wordt voorzien van vegetatie. Het overige deel van het plangebied wordt ingericht met beplanting (gras, struiken en bomen). In deze groene ruimte vindt eveneens de berging- en/of infiltratie van hemelwater plaats. Met name aan de zuidzijde is een brede

Hoofdstuk 2

11

groenstrook voorzien, die het plangebied visueel afschermt van het spoor. De exacte inrichting van de openbare ruimte zal nog nader bepaald worden (bv. met betrekking tot eenrichtingsverkeer, parkeren, groen, etc.). In de navolgende afbeeldingen zijn de situatietekening en enkele impressies van de toekomstige situatie weergegeven.

Figuur 7. Situatietekening planvoornemen (bron: CB5).

Hoofdstuk 2

12

Figuur 8. Impressie levensloopbestendige woningen gezien vanuit het noordoosten (bron: CB5)

Figuur 9. Impressie appartementencomplex gezien vanuit het noorden (bron: CB5)

Hoofdstuk 2

13

2.3 Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten Het initiatief voorziet in woningbouw op een herontwikkelingslocatie aan de rand van een bestaande woonwijk. Het huidige, verouderde winkelpand wordt daarbij vervangen door nieuwe woningbouw in de vorm van zes grondgebonden nultredenwoningen en een appartementencomplex met twaalf gestapelde nultredenwoningen. Functioneel gezien is de ontwikkeling van woningbouw in een woonwijk een passende ontwikkeling. Bovendien wordt de toekomstige leegstand voorkomen en wordt de overtollige plancapaciteit voor winkels in het plangebied wegbestemd voor zover deze buiten het balansgebied (Dorine Verschureplein) liggen. De grondgebonden nultredenwoningen, die in het noordelijk deel van het plangebied zijn geprojecteerd, sluiten qua situering en maatvoering aan op de woningen aan de Stationsstraat. Deze bestaande woningen bestaan uit anderhalf of twee bouwlagen met een schuine kap. De nieuwe woningen, die bestaan uit anderhalve bouwlaag met kap, sluiten hierbij aan. In de omgeving komen verschillende kaprichtingen voor. Het appartementencomplex komt op grotere afstand van de Stationsstraat te liggen, centraal in het plangebied. Hierdoor ligt dit gebouw op geruime afstand van belendende bebouwing en is de bouwmassa van drie bouwlagen met een plat dak hier goed inpasbaar.

Qua vormgeving en materiaalgebruik sluiten de grondgebonden nultredenwoningen en het appartementencomplex bij elkaar aan, waardoor een samenhangend stedenbouwkundig geheel wordt gecreëerd. Aan de zuidzijde wordt geruime afstand aangehouden van de nieuwbouw tot het spoor. Hier is een deel van het plan buiten het bestaand bebouwd gebied voorzien. De flora & fauna waarden zijn hier echter beperkt gebleken (zie uitgevoerde quickscan flora & fauna) en de grote woningbehoefte wordt in deze afweging een groter gewicht toegekend. Het tussenliggende gebied wordt bovendien groen ingericht, waardoor een visuele afscherming tot het spoor wordt bewerkstelligd. De parkeerplaatsen en buitenbergingen ten behoeve van de appartementen komen aan de zuidwestzijde van het plangebied te liggen. Het straatbeeld vanaf de Stationsstraat wordt hierdoor niet beïnvloed. Vanuit ruimtelijk, functioneel en stedenbouwkundig perspectief is sprake van een passende en wenselijke ontwikkeling.

2.4 Verkeer en parkeren Het plangebied wordt aan de noordzijde ontsloten via een nieuwe toegangsweg die aansluit op de Stationsstraat. De nieuwe woningen hebben een bepaalde verkeersgeneratie tot gevolg, die in beeld wordt gebracht met gebruikmaking van de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren; van parkeerkencijfers naar parkeernormen’ (publicatie 381). Alle te realiseren woningen in het plangebied betreffen koopwoningen in het middeldure segment. Voor de appartementen is het woningtype (‘Koop, appartement, midden’) als uitgangspunt genomen. Voor grondgebonden nultredenwoningen kent de CROW-publicatie geen afzonderlijke kencijfers. Daarom is voor deze woningen aangesloten bij het type ‘Koop, huis, vrijstaand’, dat van alle typen grondgebonden koopwoningen de hoogste verkeersgeneratie heeft. Daarmee wordt de worst-case inzichtelijk gemaakt. Wat betreft het omgevingstype is uitgegaan van de rest van de bebouwde kom in

Hoofdstuk 2

14

een weinig stedelijke gemeente. De verkeersgeneratie van het plan, op basis van bovenstaande uitgangspunten, is in de navolgende tabel weergegeven. Woningtype Appartementen (categorie koop, appartement, midden) Nultredenwoningen (categorie koop, huis, vrijstaand) TOTAAL

Aantal woningen 12

Minimale verkeersgeneratie 67,2

Maximale verkeersgeneratie 76,8

6

46,8

51,6

18

114

128,4

De totale verkeersgeneratie van de nieuwe woningen ligt tussen 114 en 128 motorvoertuigbewegingen per etmaal op een gemiddelde weekdag. De voormalige winkel in het plangebied had daarnaast ook een verkeersgeneratie, die komt te vervallen als gevolg van de ontwikkeling. In het winkelpand was voorheen een meubelzaak gevestigd. Daarom wordt uitgegaan van de kencijfers voor de categorie ‘Woonwarenhuis/woonwinkel (overig)’. Uitgaande van de ligging in de rest van de bebouwde kom in een weinig stedelijke gemeente hebben dergelijke winkels een verkeersgeneratie van 8,5 tot 11,0 motorvoertuigbewegingen per etmaal per 100 m 2 bvo. Het winkelpand heeft een bvo van 1.210 m 2. De voormalige verkeersgeneratie van het pand ligt hiermee tussen 103 en 133 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Daarmee is de verkeersgeneratie van de voormalige winkel vergelijkbaar met die van de toekomstige woningen. De Stationsstraat en omliggende wegen kunnen deze verkeersbewegingen probleemloos verwerken. Wat betreft parkeren is de 'Parkeerbeleidsplan gemeente Stein' van toepassing. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte is voor alle woningen uitgegaan van de categorie ‘weinig stedelijk’ en schil centrum conform het parkeerbeleidsplan en de daarin gehanteerde norm.

Hiervoor dient gemiddeld 1.8 parkeerplaats per grondgebonden woning gerealiseerd te worden (11 parkeerplaatsen in totaal), waarvan in principe één parkeerplaats op eigen terrein. Voor de appartementen geldt een norm van 1.7 parkeerplaats per woning (21 parkeerplaatsen in totaal). Gezamenlijk bedraagt het benodigde aantal parkeerplaatsen voor de 18 wooneenheden in het plangebied 11 + 21 = 32 parkeerplaatsen. De levensloopbestendige woningen krijgen elk één parkeerplaats op eigen terrein. In het zuidwestelijke deel van het plangebied, nabij het appartementencomplex, worden 26 parkeerplaatsen gerealiseerd. De totale parkeergelegenheid bedraagt dus 32 parkeerplaatsen waarmee wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm. Vanuit parkeren worden derhalve geen belemmeringen verwacht.

Hoofdstuk 2

15

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 heeft het Rijk vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel (behalve paragraaf 4.9). De NOVI omvat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  Duurzaam economisch groeipotentieel;  Sterke en gezonde steden en regio’s;  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. De nationale overheid richt zijn in de NOVI zich op 21 verschillende nationale belangen: 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;

Hoofdstuk 3

16

9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; 10. Beperken van klimaatverandering; 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie; 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij. Conclusie Bij de realisatie van het voorliggende initiatief is sprake van een ontwikkeling, waarbij geen nationale belangen in het spel zijn. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met de nationale belangen zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de voormalige SVIR die juridische borging vragen, zijn geborgd in de AMvB Ruimte, bestaande uit het Barro en de Rarro (Regeling algemene regels ruimtelijke ordening). Het Barro en de Rarro zijn gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Conclusie Het voorliggende bestemmingsplan is niet in strijd met de AMvB Ruimte. Het Barro en de Rarro bevatten geen bepalingen die van invloed zijn op het plangebied. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt.

Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.”

Hoofdstuk 3

17

Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.2 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Conclusie De ladder is van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Bij de voorliggende ontwikkeling worden in totaal 18 wooneenheden mogelijk gemaakt.

Binnen het plangebied is reeds één woning toegelaten op basis van de geldende bestemming ‘Gemengd’. Hierdoor is netto sprake is van het toevoegen van 17 woningen. Dit betreft is een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarvoor de ladder moet worden doorlopen. In het kader van dit voorliggende plan heeft een laddertoets plaatsgevonden waarin de behoefte aan de ontwikkeling is aangetoond. De belangrijkste conclusies worden hieronder vermeld. De volledige ladderonderbouwing is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Beleidskaders De beoogde ontwikkeling past binnen de vigerende provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders:  Het initiatief draag bij aan de provinciale ambitie van voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Bovendien past de ontwikkeling binnen de huidige maatschappelijke context, waarin sprake is van een significante woningbehoefte, onder meer voor de doelgroep ouderen. De beoogde herontwikkeling betekent tevens een kwaliteitsimpuls voor de directe omgeving.  Het initiatief draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de woonregio Zuid-Limburg, doordat kwaliteit wordt toegevoegd, evenals woningen die invulling geven aan een actuele vraag en inspelen op tekorten.  De ontwikkeling draagt bij aan de juiste woningen op de juiste locatie.

Het betreft een herstructureringslocatie in een bestaande woonwijk, die bij uitstek geschikt is voor woningbouw. Daarnaast draagt de ontwikkeling van de nultreden woningen en appartementen bij aan het invullen van de behoefte aan woningen voor het toenemende aantal ouderen.  Een belangrijke kwalitatieve opgave opgenomen in de regionale structuurvisie betreft het vernieuwen van de woningvoorraad3. Dat betekent dat wordt ingezet op vernieuwen en kwalitatief verbeteren van de bestaande woningvoorraad, onder meer door middel van herstructurering en transformatie.

2

3

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319). Regio Zuid-Limburg (2016), Structuurvisie wonen Zuid-Limburg

Hoofdstuk 3

18













De Limburgse woonmonitor 2022 stelt dat in de provincie Limburg tot 2030 ruim 40.000 woningen nodig zijn voor specifieke doelen en doelgroepen, waaronder woningen voor ouderen en middenhuur. Daarnaast is er een overschot van circa 40.000 woningen die niet aansluiten bij de toekomstige woonbehoeften. Het toekomst- en levensloopbestendig maken van bestaande woningen is een belangrijke opgave. Het initiatief voldoet bovendien aan de beleidsregel “Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021”, aangezien nadrukkelijk invulling wordt gegeven aan de behoefte vanuit de samenleving om snel te bouwen voor onder meer de doelgroepen ouderen en in het middensegment. Het beoogde initiatief is onder deze beleidsregel dan ook toegevoegd aan de subregionale woningbouwprogrammeringslijst van de Westelijke Mijnstreek. Het initiatief sluit tevens aan op het gemeentelijk beleid. De ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve transformatie en draagt bij aan de omgevingskwaliteit. Bovendien is nadrukkelijk aandacht voor levensloopbestendigheid. De omgevingskwaliteit van de wijk wordt verbeterd doordat het verouderde winkelpand wordt gesloopt en de locatie wordt ingevuld met kwalitatief hoogwaardige woningen waar veel behoefte aan is. Het onbebouwde deel van het plangebied wordt grotendeels groen ingericht.

Dit groen zorgt er enerzijds voor dat hemelwater kan worden opgevangen en vastgehouden en biedt anderzijds koeling tijdens warme perioden. Het plan past daarmee binnen de ontwerp Omgevingsvisie Stein 2040. Onderhavig initiatief betreft de realisatie van 18 nultredenwoningen binnen het prijssegment dat is gelegen tussen de betaalbaarheidsgrens van € 355.000 en de NHG van € 405.000,- (prijspeil NHG 2023, exclusief energiebesparende maatregelen). Woningen in het betaalbare segment zijn voor het initiatief helaas geen optie vanwege een moeilijke binnenstedelijke plek en gezien de kwaliteit van het bouwplan en de hoge bouwkosten. Deze ontwikkeling wordt opgenomen in de definitieve versie van de Woonzorgvisie Stein 20232028. Het plan maakt derhalve onderdeel uit van de plancapaciteit.

Behoefte Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek is het primaire verzorgingsgebied de gemeente Stein en het secundaire verzorgingsgebied de regio Westelijke Mijnstreek. Wat betreft de kwantitatieve behoefte voorziet de beoogde ontwikkeling op basis van provinciale prognosecijfers en de bestaande plancapaciteit in beginsel niet in een kwantitatieve behoefte. In Maastricht is echter sprake van een woningtekort. Gelet op de sterke verhuisrelatie wordt verwacht dat het aantal verhuisbewegingen vanuit Maastricht naar omliggende gemeenten, zoals de gemeente Stein, zal toenemen. Bovendien heeft de gemeente Stein een relatief hoog aandeel oude woningen, waardoor vernieuwing van het aanbod te meer een gewenste ontwikkeling is. In Limburg is recentelijk woningmarktonderzoek uitgevoerd door Stec Groep 4. Het onderzoek biedt onder meer voor Zuid-Limburg inzicht in woningbehoeften een voorkeuren ten aanzien van onder meer type huishoudens, type woningen en prijssegmenten. Voor Zuid-Limburg is dit als volgt:  Het aantal 65-plus huishoudens neemt de komende jaren aanzienlijk toe.  Ten aanzien van grondgebonden woningen is er vooral behoefte aan huurwoningen.

4

Stec Groep (2022)., Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg

Hoofdstuk 3

19

 

De behoefte aan appartementen / nultredenwoningen is aanzienlijk. Daarbij is behoefte aan zowel huur als koop en in alle segmenten. In alle prijssegmenten is sprake van tekorten. De grootste tekorten hebben echter betrekking op het goedkope en middeldure segment.

Wat betreft de kwalitatieve behoefte is er in Zuid-Limburg dus nadrukkelijk behoefte aan woningen die geschikt zijn voor senioren. Daarbij kan gedacht worden aan grondgebonden levensloopbestendige woningen (seniorenwoningen), maar ook aan gestapelde levensloopbestendige woningen (appartementen). Het planinitiatief voorziet hier uitstekend in. Daarnaast is in de gemeente Stein een toenemende behoefte aan appartementen, terwijl het aandeel appartementen in de bestaande plancapaciteit en voorraad beperkt is. Ook in deze behoefte voorziet het planinitiatief uitstekend. Daarnaast past het planvoornemen binnen de beleidskaders, o.a. de provinciale ambitie van voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek en de focus op levensloopbestendig wonen in het gemeentelijk beleid. Het is niet de verwachting dat er als gevolg van de beoogde ontwikkeling onaanvaardbare effecten zullen optreden. De woningbehoefte in de huidige markt is immers groot, met name voor doelgroepen als ouderen en middeninkomens. Bovendien betreft het een herontwikkeling waarbij toekomstig leegstaand vastgoed een nieuwe functie krijgt en wordt gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Het realiseren van nutredenwoningen draagt naar verwachting bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Aan het einde van iedere verhuisketen is er steeds een starterswoning.

De ontwikkeling draagt daarmee tevens bij aan opwaardering van de openbare ruimte en een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Situering binnen bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing aan de hand de ladder voor duurzame verstedelijking is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied ligt binnen de stedelijke contour en heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd’, waarmee sprake is van een stedelijke functie. Gezien het voorgaande is overduidelijk sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verdere motivering op dit punt niet noodzakelijk. Samengevat is de ontwikkeling in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking, aangezien het initiatief voorziet in een behoefte en binnen het bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1. Provinciale Omgevingsvisie (POVI) Limburg Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. Op 1 oktober 2021 heeft de provincie Limburg de provinciale omgevingsvisie vastgesteld: ‘de Provinciale omgevingsvisie Limburg’ (hierna te noemen: POVI Limburg).

Hoofdstuk 3

20

De POVI Limburg is een lange termijnvisie, met als doelstelling invulling geven over hoe de provincie Limburg in de periode 2030-2050 op een integrale en toekomstbestendige manier kan door ontwikkelen. De omgevingsvisie is dynamisch en flexibel, aangezien dit mogelijkheden biedt om het document te actualiseren met het oog op toekomstige veranderingen. De POVI is op 25 oktober 2021 in werking getreden en vervangt daarmee het Provinciaal Omgevingsplan Limburg uit 2014 (POL2014). Daarnaast is een omgevingsverordening uitgewerkt om het beleid juridisch te verankeren. Deze wordt besproken in paragraaf 3.2.2 ‘Omgevingsverordening Limburg (2021)’. Hoofdopgaven In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk:  Het creëren van een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige omgeving, zowel in het landelijkals in het bebouwde gebied;  Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie);  Klimaatadaptatie en energietransitie. Deze opgaven, die Limburg-breed spelen, dienen met inachtneming van de specifieke eigenschappen die Limburg bezit op een integrale en toekomstbestendige manier te worden geïmplementeerd. Participatie tussen de overheid, de markt en de inwoners van Limburg is hierbij een belangrijk uitgangspunt.

In de Provinciale omgevingsvisie Limburg wordt vervolgens een toekomstbeeld van 2030-2050 geschetst. Inhoud De Omgevingsvisie Limburg bestaat uit twee delen;  Een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s;  Een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord-, Midden en Zuid-Limburg. Wonen en leefomgeving De POVI houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid, de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend. Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat-, energie-, en duurzaamheidsdoelstellingen. Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie, met betrekking tot dit thema, vanuit een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De POVI is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader. Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen, en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Wonen Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn.

De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en nietcourante bestaande woningvoorraad. Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt, en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen, kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverse wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Verder is er ook speciale aandacht voor de betaalbaarheid

Hoofdstuk 3

21

van woningen, aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen. Wonen is in principe alleen toegestaan in daarvoor bestemde woongebieden, hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. Conclusie De voorliggende ontwikkeling betreft een herontwikkeling van een voormalig winkelpand met aansluitend gelegen gronden naar woningbouw in de vorm van zes grondgebonden nultredenwoningen en twaalf appartementen. Deze woningen zijn passend binnen de woonbehoefte, zoals in de ladderonderbouwing is aangetoond. Er is namelijk sprake van woningtypen waarin de huidige woningvoorraad en planvoorraad nog onvoldoende voorziet. Daarnaast is sprake van transformatie binnen het bestaand stedelijk gebied, op een locatie waar woningbouw volgens de omgevingsvisie bij uitstek dient plaats te vinden. De beoogde herontwikkeling is kortom passend binnen de uitgangspunten voor wonen uit de POVI Limburg. 3.2.2

Omgevingsverordening Limburg 2014 (geconsolideerde versie van 16 december 2022)

De provincie Limburg heeft op 12 december 2014 de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld. Hierin staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid uit het voormalige Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) juridische binding te geven. Het POL2014 is inmiddels komen te vervallen, maar de in 2014 vastgestelde omgevingsverordening blijft van kracht totdat een nieuwe omgevingsverordening op grond van de nieuwe POVI in werking treedt. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet, en daarmee ook de inwerkingtreding van een nieuwe omgevingsverordening, zijn een tweetal wijzigingsverordeningen in procedure gebracht: 1. Wijzigingsverordening voor de onderwerpen: wonen, huisvesting internationale werknemers, naijlende effecten steenkoolwinning en zonne-energie (vastgesteld op 30 september 2022), en 2. Wijzigingsverordening voor de onderwerpen: vestigingsmogelijkheden bedrijven, kleinschalige veehouderij-initiatieven, beschermingsgebied Einstein Telescope en klimaatadaptatie (vastgesteld op 16 december 2022). Beide wijzigingsverordeningen zijn verwerkt in de geconsolideerde versie van 16 december 2022 en maken onderdeel uit van de Omgevingsverordening Limburg 2014. Hierna worden de van toepassing zijnde onderwerpen uit de omgevingsverordening toegelicht en toegepast op onderhavige planontwikkeling.

Woningbouw In artikel 2.2.2 van de verordening is bepaald dat een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening houdt met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Voor de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 3.1.3. Meer specifiek ten aanzien van het thema wonen zijn bestuursafspraken vastgelegd en dit heeft geresulteerd in de vaststelling van een drietal woonvisies voor respectievelijk Noord-, Midden- en ZuidLimburg.

Hoofdstuk 3

22

De gemeente Stein maakt onderdeel uit van de regio Zuid-Limburg en binnen deze regio is de ‘Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg’ vastgesteld. Deze wordt nader besproken in paragraaf 3.3.1. In artikel 2.4.2 is een instructieregel opgenomen voor de nieuwe planvoorraad wonen. Hierin is het volgende opgenomen: De toelichting bij een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het ruimtelijk plan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring. e. realisatie van de woningen beoogd is binnen vijf jaar na vaststelling van het ruimtelijk plan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

In deze toelichting op het bestemmingsplan is in voldoende mate rekening gehouden met de in artikel 2.4.2 van de omgevingsverordening opgenomen instructieregels. Zoals volgt uit de paragraaf 3.2.1 ‘Provinciale omgevingsvisie (POVI) Limburg’ past deze ontwikkeling binnen de POVI Limburg. De behoefte aan de woningen waarin het plan voorziet is bij meerdere gelegenheden aangetoond: Het woningbehoefteonderzoek provincie Limburg, Stec Groep, 9 september 2022, de subregionale Transformatievisie Wonen Westelijke Mijnstreek (vastgesteld op 28 mei 2020) en het woningbehoefteonderzoek gemeente Stein van juli 2023, Stec Groep (en maakt als bijlage deel uit van de in september 2023 vastgestelde woonzorgvisie). Het plan zal tevens worden opgenomen in de regionale woningbouwafspraken en de planvoorraad. Bovendien wordt met de realisatie van de woningen en appartementen spoedig een aanvang gemaakt, ten minste binnen 5 jaar na de verleende vergunning. Vanuit de Omgevingsverordening Limburg (2021) bestaan er kortom geen belemmeringen voor het beoogde planvoornemen. Klimaatadaptatie In artikel 2.19.1 zijn de volgende voorschriften ter bevordering van klimaatadaptatie opgenomen: 1. De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van: a.

de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico’s en gevolgen van klimaatverandering; en b. de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de risico’s en gevolgen van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. 2. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende risico’s betrokken: a. wateroverlast; b. overstroming; c.

droogte.

Hoofdstuk 3

23

3. Bij de beschrijving wordt gebruik gemaakt van de informatie van gemeentelijke, regionale en landelijke stresstest- en overstromingskaarten.

Figuur 10: stresstest droogte bovenstaand en stresstest wateroverlast bij een zware bui onderstaand (plangebied rood omlijnd)

Hoofdstuk 3

24

Het plan bevindt zich reeds binnen de stedelijke contouren waardoor het niet significant zal bijdragen aan droogte in het gebied. Het plan omvat appartementen, grondgebonden woningen met tuinen en groenvoorzieningen. Het hemelwater wordt geïnfiltreerd waardoor omringende woningen, en de woningen zelf, geen toename aan wateroverlast zullen ervaren. Tevens zijn in de nabije omgeving geen waterwegen gelegen waarbij rekening moet worden gehouden met een risico op overstroming. Het plan is dan ook als klimaatadaptief te beschouwen. Hiervoor zijn de stresstesten vigerend binnen het plangebied opgenomen. Hieruit blijkt tevens dat de locatie slechts geringe vormen van wateroverlast en droogte ondervindt welke door het opvangen van regenwater gedeeltelijk vermindert kunnen worden. Beschermingsgebieden Uit de kaarten behorende bij de omgevingsverordening blijkt dat het plangebied niet is gelegen binnen (milieu)beschermingsgebieden of beschermingszones ten behoeve van natuur en landschap. Vanuit de ‘Geconsolideerde versie Omgevingsverordening Limburg 2014’ bestaan er hiermee geen belemmeringen ten aanzien van de beoogde ontwikkeling. Het spoortracé ten zuiden van het plangebied valt onder het landelijk gebied. Om de inpassing en verbindingsfunctie van de strook langs het spoor zo goed mogelijk te laten functioneren is in het kader van het aspect ruimtelijke kwaliteit het plan aangepast.

In de directe omgeving van de spoorlijn zijn enkele parkeerplaatsen vervallen ten einde de landschappelijke inpassing en de verbindingszone te optimaliseren. Hiermee behoudt deze verbindingszone overal ongeveer dezelfde minimale breedte en is deze eveneens bestemd als groen. Conclusie Er zijn geen rechtstreeks doorwerkende regels uit de Omgevingsverordening Limburg 2014 die een belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen de Omgevingsverordening Limburg 2014. 3.2.3 Omgevingsverordening Limburg 2021 Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Op 25 mei 2021 heeft het college van Gedeputeerde Staten het ontwerp van deze nieuwe Omgevingsverordening Limburg (2021) vastgesteld. Deze ontwerp-omgevingsverordening heeft van 7 juni tot en met 19 juli 2021 voor eenieder ter inzage gelegen en is op 17 december 2021 door Provinciale Staten vastgesteld. De inwerkingtreding is voorzien op 1 januari 2024, wanneer naar verwachting ook de nieuwe Omgevingswet in werking zal treden. Hoewel de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in.

Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Van deze vier instructieregels is alleen de instructieregel ten aanzien van na-ijlende effecten steenkoolwinning relevant voor het plangebied. In artikel 2.16.1 is de volgende instructieregel over na-ijlende effecten van de steenkoolwinning opgenomen: De toelichting bij een ruimtelijk plan dat het bouwen van een nieuw bouwwerk in de gemeente Brunssum, Beekdaelen, Heerlen, Landgraaf, Voerendaal, Kerkrade, Simpelveld, Beek, Sittard-Geleen en

Hoofdstuk 3

25

Stein mogelijk maakt, beschrijft op welke wijze rekening is gehouden met de na-ijlende effecten van de voormalige steenkoolwinning. Na-ijlende effecten van de steenkoolwinning Het plangebied maakt onderdeel uit van het mijnconcessiegebied met mijnbouwactiviteiten. De onderliggende bestemmingen (Wonen en Archeologie) blijven ongewijzigd waardoor de gebruiks- en bouwmogelijkheden ter plaatse van deze bestemmingen niet wijzigen. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en ter plaatse wordt nieuwbouw gerealiseerd. Dit is van ondergeschikte aard en ter plaatse van het plangebied zijn dan ook geen verder risico's te verwachten. Binnen het plangebied liggen namelijk geen historische of industriële mijnschachten. Er is geen sprake van (ondiep) industriële winningen. Ook wordt er voor het plangebied in de te verwachten eindsituatie van de grondwater - 'mijnwater'- stand geen beïnvloeding van de grondwaterkwaliteit of vernatting van het maaiveld verwacht. Er liggen geen winningen binnen het plangebied. Er is dus geen sprake van 'mijngas' dat mogelijk via verbindingen met het maaiveld vrijkomt. Ook zijn er binnen het plangebied geen aardbevingen als gevolg van stijgend 'mijnwater' te verwachten. Tot slot zijn er voor zover bekend ook geen neerwaartse en opwaartse boringen van maaiveld, oude 'drempels' of oude verzakkingen aanwezig.

Er zijn dus ook geen kleinere gevolgen die mogelijke significante effecten veroorzaken. Er zijn daarmee geen geotechnisch zwakke zones die het realiseren van nieuwe bouwwerken en bij het optreden van schade in het achterhoofd dienen te worden gehouden. Geconcludeerd kan worden dat in het plangebied geen winningen en gangen aanwezig zijn. Er zijn dan ook geen aanvullende adviezen noodzakelijk ten aanzien van bijvoorbeeld diepe boringen voor paalfunderingen, kelders/kruipruimten van nieuwe bouwwerken en nieuwe hoofdriolering. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn er als gevolg van na-ijlende effecten van de steenkoolwinning dus geen belemmering voor onderhavig planvoornemen. Volgens de kaart ‘Wonen, werken en recreëren’ ligt het noordelijk deel van het plangebied binnen het stedelijk gebied en het zuidelijk deel binnen het ‘buitengebied’. De thema’s detailhandel, kantoren, toerisme, werklocaties, verstedelijking en wonen zijn hierop van toepassing. Wonen Conform artikel 12.1 van de omgevingsverordening dient de motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van één of meerdere woningen het volgende beschrijven: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b.

sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in Afdeling 14.5; e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

Hoofdstuk 3

26

Landschap Het zuidelijk deel van het plangebied ligt binnen het buitengebied. Ten einde de landschappelijke inpassing en de verbindingszone te optimaliseren om de inpassing en verbindingsfunctie van de strook langs het spoor zo goed mogelijk te laten functioneren, zijn in de directe omgeving van het spoor eerder beoogde parkeerplaatsen komen te vervallen. Conclusie In deze toelichting op het bestemmingsplan is in voldoende mate rekening gehouden met de voor dit plan relevante instructieregels. Zoals volgt uit de paragraaf 3.2.1 ‘Provinciale omgevingsvisie (POVI) Limburg’ past deze ontwikkeling binnen de POVI Limburg. Daarnaast wordt middels de voorliggende woningbouw voorzien in een behoefte, zoals is aangetoond middels de ladderonderbouwing. Het plan zal tevens worden opgenomen in de regionale woningbouwafspraken en de planvoorraad. Bovendien wordt met de realisatie van de woningen en appartementen spoedig een aanvang gemaakt, ten minste binnen 5 jaar na de verleende vergunning. De instructieregel met betrekking tot de na-ijlende effecten van de steenkoolwinning staat deze ontwikkeling eveneens niet in de weg. Vanuit de Omgevingsverordening Limburg (2021) bestaan er kortom geen belemmeringen voor het beoogde planvoornemen.

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg De Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt, opgesteld door de 18 Zuid-Limburgse gemeenten Beek, Brunssum, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Maastricht, Meerssen, Nuth, Onderbanken, Schinnen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Stein, Vaals, Valkenburg aan de Geul en Voerendaal, vanuit het besef dat ruimtelijke ontwikkelingen in één gemeente directe invloed hebben op andere gemeenten. Het doel van de structuurvisie is het creëren van een excellent woon- en leefklimaat in Zuid-Limburg door een goed functionerende woningmarkt met aantrekkelijke, elkaar aanvullende woonmilieus. Een excellent woon- en vestigingsklimaat is een belangrijke voorwaarde voor de economische ontwikkeling van Zuid-Limburg en benutting van de geografische posities van Zuid-Limburg in het hart van de Euregio Maas-Rijn. In de structuurvisie worden drie woonsferen onderscheiden: stedelijk (Heerlen, Maastricht, Sittard-Geleen), suburbaan (delen van de stedelijke gebieden en grotere kernen) en landelijk (buitengebied en kleine kernen). Het plangebied maakt deel uit van de woonsfeer ‘suburbaan’. De suburbane woonsfeer voorziet over het algemeen in dagelijkse voorzieningen op loop- en fietsafstand.

Het landschap is niet altijd direct voelbaar, maar wel goed bereikbaar vanuit de woonomgeving. In deze woonsfeer ligt zowel de opgave als de kans om tot een verbetering van de (omgevings)kwaliteit te komen en daarmee de woningvoorraad in balans te brengen. Zuid-Limburgse gemeenten hebben een driedelige opgave:  Verdunnen van de bestaande voorraad waar sprake is van een overschot;  Terugdringen van (ongewenste) planvoorraad tot het niveau van de transformatieopgave;

Hoofdstuk 3

27

 Toevoegen van woonproducten waar een tekort van is, passend binnen de uitgangspunten van de visie. Om invulling te geven aan deze opgave hebben de 18 Zuid-Limburgse gemeenten diverse beleidsafspraken gemaakt. Voor het plangebied is van belang dat de ruimtelijke focus wordt gelegd op het versterken van centra en kernen middels ‘gestructureerde concentratie’. Middels de beoogde ontwikkeling wordt een toekomstig leegstaand winkelpand in een woonwijk in de kern Elsloo gesloopt en vindt woningbouw op deze locatie plaats. Het stedenbouwkundig beeld en de omgevingskwaliteit verbetert daardoor. Derhalve is sprake van ‘inbreiding’ binnen bestaand bebouwd gebied, hetgeen een centrale doelstelling is binnen de Regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg’. Beleidsafspraak VI Om invulling te geven aan de opgaven is een aantal beleidsafspraken gemaakt, waaronder beleidsafspraak VI uit de Regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg. Hieruit blijkt dat om kwalitatief goede initiatieven toe te voegen aan de programmering er compensatie dient plaats te vinden door middel van direct gekoppelde sloop of onttrekking. Als dit aantoonbaar niet mogelijk is geldt het navolgende in afnemende volgorde: 1.

Elke nieuw toe te voegen woning (per locatie 5 of minder woningen) wordt financieel gecompenseerd door middel van een op Zuid-Limburgs niveau uitgewerkte uniforme financiële compensatieregeling, waarvan de middelen in een subregionaal op te zetten sloopfonds vloeien; 2. De gemeente neemt de sloopverplichting over en voert deze binnen de raadstermijn uit, waarin dit besluit is genomen; 3. Door middel van het schrappen van reeds bestaande harde plancapaciteit in de subregionale woningmarktprogrammering. Deze moet minimaal in de verhouding van 1:4 (toe te voegen woning : te schrappen harde plannen) ingezet worden als compensatie voor het nieuwe woningbouwinitiatief. Woningbouwinitiatieven, die leiden tot functieverandering van leegstaand detailhandels-, kantoor-, horeca- of ander bedrijfsvastgoed in aangewezen straten in stads(deel)centra of centra van kernen, kunnen worden gecompenseerd met minimaal 2 woningen uit de harde plancapaciteit. Recentelijke ontwikkelingen Door Provinciale Staten is bij besluit van 5 oktober 2020 de Omgevingsverordening Limburg 2014 gewijzigd vastgesteld, waarmee artikel 2.4.2, lid 6 is komen te vervallen. Door het vervallen verklaren van dit artikellid is er voor de Limburgse gemeenten geen plicht meer om compenserende maatregelen nader te motiveren in het ruimtelijke besluit dat betrekking heeft op woningbouwplannen die leiden tot een woningtoename.

In opdracht van de Zuid-Limburgse gemeente is de SVWZL in juni 2020 geëvalueerd in het rapport ‘Evaluatie Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg’ dat opgesteld door Stec Groep. Op basis van deze evaluatie hebben de Zuid-Limburgse gemeenten besloten om de beleidsafspraken van de huidige SVWZL te actualiseren. In navolging van het provinciale beleid hieromtrent hebben diverse Zuid-Limburgse gemeenteraden inmiddels besloten om geen compensatie als voornoemd meer toe te passen op woningbouwplannen, in afwachting op een nieuwe structuurvisie wonen Zuid-Limburg. Beleidsregel ‘Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021’ Conform beleidsafspraak VI uit de Regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg dient er ten aanzien van onderhavig initiatief compensatie plaats te vinden. De gemeenteraad van Stein heeft op 10 december 2020 de beleidsregel ‘Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021’ vastgesteld. Met

Hoofdstuk 3

28

deze beleidsregel wordt beleidsafspraak VI uit de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg voor goede plannen losgelaten. Goede woningbouwplannen zijn woningbouwplannen die voldoen aan alle drie de onderstaande criteria: 1. Het plan heeft maatschappelijke meerwaarde, dit is het geval in de volgende situaties:  Aantoonbare verbetering van de leefbaarheid in centra en kernen;  Herstructurering/vervangingsbouw van woningen;  Hergebruik van winkels of (ander) bestaand waardevol vastgoed met passende woningbouw;  Aantoonbare bijdrage aan de transformatie van de bestaande woningvoorraad. 2. Het plan is planologisch aanvaardbaar, dit is het geval als het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. 3. Het plan is (sub)regionaal afgestemd. Plannen die aan deze criteria voldoen hoeven niet meer te worden gecompenseerd. Conclusie Middels het voorliggende bestemmingsplan worden zes grondgebonden nultredenwoningen en twaalf appartementen mogelijk gemaakt ter plaatse van een verouderd winkelpand. Hiermee wordt de toekomstige leegstand voorkomen en worden de overtollige planologische mogelijkheden voor detailhandel op deze locatie wegbestemd. Gezien de ligging in een bestaande woonwijk past de beoogde woonfunctie beter in de omgeving. Hiermee wordt bijgedragen aan de leefbaarheid in de kern Elsloo op een herstructureringslocatie.

Het initiatief voldoet daarmee aan het eerste criterium voor goede woningbouwplannen. Daarnaast is in de ladderonderbouwing aangetoond dat het initiatief voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking, waarmee ook aan het tweede criterium voor goede woningbouwplannen wordt voldaan. Het voorliggende initiatief betreft daarmee een goed woningbouwplan en het voldoet aan de beleidsregel waarmee compensatie niet nodig is. 3.3.2 Transformatievisie Westelijke Mijnstreek en Elsloo De gemeenten Beek, Beekdaelen, Sittard-Geleen en Stein hebben samen een strategische visie over wonen opgesteld: de Transformatievisie Westelijke Mijnstreek. Hiermee willen ze gericht vraag en aanbod van woningen binnen de regio beter op elkaar afstemmen. De Transformatievisie speelt in op de toekomstige trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Denk hierbij aan vergrijzing, een veranderende bevolkingssamenstelling en mogelijke daling van de bevolking. De Transformatievisie Westelijke Mijnstreek geeft sturing aan hoe het woningaanbod moet worden aangepast naar de veranderende woningbehoeftes. De woonmilieus in de regio zijn ingedeeld in een zestal typen. De kern Elsloo is getypeerd als een verstedelijkte kern. De kansen en uitdagingen in alle woonmilieus kunnen worden samengevat in vier pijlers, die bepalend zijn voor de kwaliteit en identiteit van de plek.

In elk type woonmilieu worden deze pijlers anders ingevuld. De vier pijlers waarmee de transformatievisie opgeladen wordt, zijn: a. de cultuurhistorische identiteit, b. het landschap, c. de voorzieningen, d. de woningvoorraad.

Hoofdstuk 3

29

Voor de verstedelijkte kernen, waaronder Elsloo, wordt voor wat betreft de woningvoorraad ingezet op het verwijderen van verouderde woningen en aanpasbaar wonen. Kwetsbare woningen worden daarbij gesloopt of getransformeerd ten voordele van nieuwe of grondig gerenoveerde duurzame en levensloopbestendige woningen. Verder is het belangrijk om het woningbestand af te stemmen op de maatschappelijke tendensen en de demografische transitie. Het is interessant om de woningtypologieën uit te breiden bij de transformatie. Transformatievisie Elsloo In de Transformatievisie op Elsloo wordt in de analyse van de ruimtelijke deelstructuur de Stationsstraat aangemerkt als een historisch lint. Dat dient behouden te blijven in het licht van nieuwe (woon)ontwikkelingen en biedt kansen als ontmoetingsplek. De gemeente voert in dat kader een ruimtelijk onderzoek naar mogelijke interventies om het historisch lint te versterken. Hierbij wordt enerzijds gefocust op transformatie van onderbenutte sites en anderzijds op het vrijwaren en opwaarderen van groene plekken. In het onderzoek wordt gezocht naar potentiële locaties waar bebouwde sites (met functies die wegtrekken of niet passen in het lint) te transformeren tot levensloopbestendige woonprojecten.

Tegelijkertijd wordt onderzocht hoe bestaande groenruimtes beschermd kunnen worden en hoe groenruimtes een maatschappelijke functie kunnen krijgen voor buurtbewoners. Conclusie Het voorliggende initiatief betreft de herontwikkeling van een voormalig winkelpand en aansluitende gronden naar woningbouw. Daarbij wordt een verouderd pand gesloopt ten voordele van nieuwe duurzame en levensloopbestendige woningen en appartementen. Dit zijn woningtypen waar veel behoefte aan bestaat en die in de bestaande voorraad nog weinig vertegenwoordigd zijn. De herontwikkeling voor levenslang wonen is daarbij een belangrijke ambitie waar dit planvoornemen aan bijdraagt. Tegelijkertijd wordt de vegetatie opgewaardeerd en groene inrichtingselementen aangebracht die bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit en klimaatbestendigheid. De ontwikkeling sluit hiermee aan bij de Transformatievisie Westelijke Mijnstreek en Elsloo. 3.3.3 Limburgse bod prestatieafspraken wonen Met de Nationale Woon- en Bouwagenda wil de Rijksoverheid het woningtekort in heel Nederland terugdringen. De nationale opgave betreft de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030.

In het Limburgse bod prestatieafspraken wonen, dat de Provincie in samenwerking met gemeenten, corporaties en marktpartijen op 30 september heeft uitgebracht aan het Rijk, is opgenomen dat wij de komende jaren samen met onze partners de schouders zetten onder de realisatie van 26.550 woningen. Dit getal is gebaseerd op de (concept) resultaten van de voorliggende Woonmonitor en sluit aan op de Limburgse bouwopgave. In het bod is daar bovenop ruimte geboden voor regionale ambities. Limburg wil ook haar nek uitsteken én wil de bouwopgave overnemen van die provincies die hun opgave niet kunnen realiseren. Limburg is bereid om het bod hiervoor op te hogen met 20.000 extra woningen en dat is ook vastgelegd in het afsprakenkader dat op 13 oktober 2022 door de Provincie en het Rijk ondertekend is. De gemaakte afspraken zullen moeten landen in regionale woondeals. Op 9 maart is die voor Limburg ondertekend minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en de betrokken partijen bij de Woondeal Limburg. Het plan is wel opgenomen in de programmering en maakt als zodanig onderdeel uit van de woondeal. Het is echter geen sleutelproject