vast te stellen bestemmingsplan Stationsstraat 172 te Elsloo
Tekst van het document
4 475
2930
2207
Plangebied
4420
3064
2206 4168
Plangebiedgrens
1833 2931
2932
2953
Bestemmingen 3457
1834
3 2 5 3
3659
1738
3079
3078
3077
4678
3080 3076
G
Groen
V
Verkeer
W
Wonen
4169 3468
3660 1818
1993 1735
2061 4415
2063
1538
Dubbelbestemmingen
4416
2062 1539
Leiding
L
4176
1532
2064
2065
1 6 9 b
WR-A
1992
Waarde - Archeologie
3374
1 7 1 1 7 1 a 3375
Gebiedsaanduidingen 1 7 3 3102
1 7 5
geluidzone - industrie
1 7 7
417 5
1 7 9
16 2
Functieaanduidingen (p)
1 6 4
2260
St a t i o n s s t r a a t
16 6
2261
4,5
parkeerterrein
3 7 8 2
3 7 8 3
2262
8,5
[bg]
2263 2264
2265
8,5
WR-A (sw-mav)
[bg] 4,5 W 8,5
2266
3,5
(sw-mav)
4,5
1 7 2
3,5
4636
[bg]
Bouwvlak
1 8 0 1 8 2
3,5
4,5
bouwvlak 8,5
4581
3
4582 4635
3,5
3,5
4,5
8,5
3304
[bg]
3
G
[bg] 4,5
specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachting
17 8
W [bg]
8,5
Bouwaanduidingen 2269
[bg]
bijgebouwen
[gs]
gestapeld
2270 2272
3,5
V
4584
2273 2271
3306 3305
Maatvoeringaanduidingen 3,5
B
maximum bouwhoogte (m)
3470
W [bg] 2234
[gs]W
A
2275
10,5
B
12
maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)
2235 2236
E
2238 2239
(p)
(p)
maximum aantal wooneenheden
L
2237
Figuren
G
hartlijn leiding - brandstof 3753
Verklaringen bestaande bebouwing en kadastrale ondergrond
Bestemmingsplan 'Stationsstraat 172 te Elsloo' 335
302
Gemeente Stein NL.IMRO.0971.BPStationsstr172-VA01
268 348
2324
projectnr. BRO:
P04581
status:
vastgesteld
wijziging:
09-05-2022 / IvW
projectnr. TPG:
EP_RO-2006_771
concept:
17-02-2022 / IvW
wijziging:
25-04-2023 / MP
schaal:
1:1000
voorontwerp:
26-09-2022 / IvW
wijziging:
18-07-2023 / MP
formaat:
A3
ontwerp:
30-11-2022 / IvW
laatste wijziging:
06-02-2024 / KB
deelplan:
-
vastgesteld:
06-02-2024 / KB
bestandsnaam:
[IDN-nummer].dgn
395
372
2327
336 339
2333
338
392
verbeelding: The People Group
394
www.thepeoplegroup.nl 34 23
2323
Inhoudsopgave
Regels
3
Hoofdstuk 1
Inleidende regels
4
Artikel 1 Artikel 2
Begrippen Wijze van meten
4 12
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
14
Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7
Groen Verkeer Wonen Leiding Waarde - Archeologie
14 15 16 20 22
Hoofdstuk 3
Algemene regels
25
Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15
Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels Overige regels
25 26 28 29 30 31 32 33
Hoofdstuk 4
Overgangs- en slotregels
34
Artikel 16 Artikel 17
Overgangsrecht Slotregel
34 35
2
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
Regels
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
3
Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1
Inleidende regels
Begrippen
plan:
het bestemmingsplan 'Stationsstraat 172 te Elsloo' met identificatienummer NL.IMRO.0971.BPStationsstr172-VA01 van de gemeente Stein. 1.2
bestemmingsplan:
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3
aanduiding:
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4
aanduidingsgrens:
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5
aan huis verbonden bedrijf:
het hoofdzakelijk door de bewoner van de woning bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van consumentverzorgende en/of ambachtelijke bedrijvigheid dan wel het bereiden van maaltijden voor derden, geheel of overwegend door handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel. Behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten. 1.6
aan huis verbonden beroep:
een dienstverlenend beroep dat op kleine schaal zonder personeel in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse, niet zijnde detailhandel. Behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten. 1.7
achtererfgebied:
erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen. 1.8
activiteit:
activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid of artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
4
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
1.9
archeologisch deskundige
professioneel archeoloog die op basis van de geldende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologisch onderzoek uit te voeren en/of Programma's van Eisen op te stellen en te toetsen. 1.10
archeologisch onderzoek
onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. 1.11
archeologisch rapport
rapportage van een archeologisch onderzoek, uitgevoerd en opgesteld volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. 1.12
archeologische verwachtingswaarde
de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het vóórkomen van archeologische relicten. 1.13
archeologische waarde
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit het verleden. 1.14
bebouwing:
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.15
bebouwingspercentage:
een in de verbeelding of regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogst mag worden bebouwd. 1.16
begane grond:
de natuurlijke oppervlakte van het terrein, zonder enige kunstmatige verhoging c.q. verlaging, alsmede dat gedeelte van een gebouw dat met die oppervlakte gelijk is. Is er sprake van hoogteverschillen in het terrein, dan geldt: de hoogte van het hoogst gelegen aangrenzend maaiveld. 1.17
besluit omgevingsrecht:
besluit van 25 maart 2001, houdende regels ter uitvoering van de Wabo. 1.18
bestaand:
bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
5
1.19
bestemmingsgrens:
de grens van een bestemmingsvlak. 1.20
bestemmingsvlak:
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.21
bevoegd gezag:
bestuursorgaan dat ingevolge de Wabo bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning. 1.22
bijgebouw:
een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat bouwkundig of architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.23
bouwen:
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.24
bouwgrens:
de grens van een bouwvlak. 1.25
bouwlaag:
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, zolder, dakopbouw of setback. 1.26
bouwperceel:
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.27
bouwperceelgrens:
de grens van een bouwperceel. 1.28
bouwvlak:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.29
bouwwerk:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
6
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
1.30
coffeeshop:
een horecabedrijf, waarin uitsluitend alcoholvrije dranken en eventueel kleine eetwaren worden verstrekt voor gebruik ter plaatse en waar softdrugs worden verstrekt voor gebruik ter plaatse of gebruik elders. 1.31
detailhandel:
het bedrijfsmatig te koop, te huur of in lease aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, ter verhuur, ter leasing, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan diegenen die, die goederen kopen resp. huren, voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.32
doeleinden van openbaar nut:
kleinschalige voorzieningen zoals straatvoorzieningen voor afvalstoffen, transformatiehuisjes, schakelvoorzieningen, telefooncellen of wachthuisjes. 1.33
erf:
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden. 1.34
evenement:
een activiteit in de openlucht, dan wel in al dan niet tijdelijke tenten of paviljoens, gericht op het bereiken van een algemeen of besloten publiek voor informerende, educatieve, culturele en/of levensbeschouwelijke doeleinden. 1.35
gebouw:
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.36
gelijke hoogte:
een hoogteverschil per vloer of balklaag van maximaal 2,00 m (gemeten op het laagste punt). 1.37
geschakelde woning:
een woning, waarvan het hoofdgebouw door middel van een bijgebouw verbonden is aan een ander hoofdgebouw en waarbij één zijgevel van het hoofdgebouw in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd. 1.38
gevellijn:
de bouwgrens die nagenoeg gelijk loopt aan de as van de weg waarin een (of meer) gevel(s) van een gebouw is (zijn) geplaatst en die is gelegen aan de weg(en) grenzende perceelsgrens.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
7
1.39
grondgebonden woning:
een gebouw dat uitsluitend één woning omvat en waarvan op het bijbehorende bouwperceel geen andere woningen voorkomen. 1.40
hoofdgebouw:
gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.41
horeca:
het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren en/of logies. 1.42
huishouden:
de bewoning van een woning door: 1. een persoon; 2. meerdere personen in de vorm van een samenlevingsverband, niet zijnde kamervehuur. 1.43
kampeermiddel:
a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, toercaravans, vouwwagens, campers of huifkarren; b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig, gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 2.1 lid 1a van de Wabo een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist is, een en ander voor zover genoemde onderkomens of voertuigen geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf. 1.44
kamerverhuur:
de bedrijfsmatige verhuur van onzelfstandige woonruimten binnen een bestaand (woon)gebouw niet bestemd voor recreatieve bewoning. 1.45
maaiveld:
de oorspronkelijke bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft. 1.46
maatvoeringsvlak:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge een maatvoeringssymbool in het betreffende vlak bepaalde afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en/of aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn toegelaten. 1.47
nultredenwoning
woning die zonder trappen van buitenaf bereikbaar is en waarbij de primaire ruimtes - woonkamer, keuken, toilet, badkamer en minimaal één slaapkamer - zich binnen eenzelfde bouwlaag bevinden en ook zonder trappen te bereiken zijn.
8
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
1.48
omgevingsvergunning:
omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo. 1.49
onderbouw:
een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven maaiveld is gelegen. 1.50
ondergeschikt:
van beperkte betekenis qua omvang, functie dan wel financieel gerelateerd voor wat betreft de ruimtelijke uitstraling aan het hoofdgebouw, de hoofdfunctie of het inkomen. 1.51
onderkomens:
voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, waaronder begrepen woonwagens, woonschepen, caravans, stacaravans, kampeerauto's, alsook tenten, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van een recreatief buitenverblijf, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken. 1.52
overkapping:
een bouwwerk, geen gebouw zijnde met een dak, dat niet of slechts aan één zijde is voorzien van een (bestaande) wand. 1.53
peil:
a. Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte aansluitende maaiveld. 1.54
recreatie:
activiteiten en mogelijkheden voor ontspanning c.q. vrijetijdsbesteding. 1.55
recreatief medegebruik:
het medegebruik van gronden voor routegebonden recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, ruitersport en kanovaren, en voor plaatsgebonden recreatieve activiteiten, zoals voor sportvisserijen, alsmede route-ondersteunende voorzieningen, zoals picknick-, uitzicht-, rust- en informatieplaatsen, voor zover de overige functies van de gronden dit toelaten. 1.56
seksinrichting:
de voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waar in bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
9
1.57
stedenbouwkundig beeld:
het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte. 1.58
straatmeubilair:
de op of bij de weg behorende bouwwerken, zoals verkeersgeleiders, verkeersborden, brandkranen, lichtmasten, parkeermeters, stadsplattegronden, zitbanken, bloem- en plantenbakken, papier-, glas- en andere inzamelbakken, kunstobjecten, gedenktekens, draagconstructies voor reclame alsmede telefooncellen, abri's en andere, hiermee gelijk te stellen bouwwerken. 1.59
tuin:
door mensen aangelegd gebruiks- en/of sierperceel behorende bij een (bedrijfs)woning. 1.60
verdieping:
een bouwlaag die is gelegen boven de eerste bouwlaag op de begane grond. 1.61
voorgevel:
gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van de weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van het gebouw vormt. 1.62
voorgevelrooilijn:
denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen. 1.63
wabo:
de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht welke op 1 oktober 2010 in werking is getreden. 1.64
waterhuishoudkundige voorzieningen:
voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en/of waterkwaliteit zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc. 1.65
weg:
een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen. 1.66
wonen:
wonen in een woning, zijnde een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden.
10
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
1.67
woning:
een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. 1.68
woningsplitsing:
het bouwkundig en functioneel splitsen van een bestaande woning in twee of meer wooneenheden ten behoeve van de vestiging van meer dan één huishouden. 1.69
zolder:
ruimte in een gebouw die hoofdzakelijk is (zijn) afgedekt met schuine daken en die in functioneel opzicht geen deel uitmaakt van (de) daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen, maar wel ingericht c.q. gebruikt mag worden als verblijfruimte.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
11
Artikel 2
Wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1
de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens:
tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is. 2.2
het bebouwingspercentage:
het percentage van een bouwperceel dat met gebouwen mag worden bebouwd. Voor zover op de kaart bouwgrenzen zijn aangegeven wordt het bebouwingspercentage berekend over het gebied binnen de bouwgrenzen. 2.3
de bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.4
de dakhelling:
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.5
de goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.6
de inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of) het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.7
de lengte, breedte en diepte van een bouwwerk:
de buitenwerks tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren gemeten grootste afstand. 2.8
de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk:
vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend. 2.9
de oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
12
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
2.10
ondergeschikte bouwdelen
Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 2,00 m wordt overschreden.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
13
Hoofdstuk 2 Artikel 3
Bestemmingsregels
Groen
3.1
Bestemmingsomschrijving
3.1.1
Algemeen
De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen, zoals plantsoenen, waterpartijen met de daarbij behorende voet- en fietspaden en andere voorzieningen; b. kunstobjecten; c. doeleinden van openbaar nut; d. extensief recreatief medegebruik en de daarbij behorende voorzieningen zoals, picknickplaatsen-, rust-, uitzicht- en informatiepunten; e. waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen voor het ontvangen, vasthouden, infiltreren, bergen en afvoeren van hemelwater; f. parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduidig 'parkeerterrein'. 3.1.2
Dubbelbestemmingen en aanduidingen
Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de op de verbeelding aangewezen dubbelbestemmingen en aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 15.1. 3.2
Bouwregels
3.2.1
Gebouwen
Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van: a. gebouwen ten dienste van openbaar nut.
3.2.2
Bouwwerken, geen gebouw zijnde
Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouw zijnde: a. b. c. d.
behorende tot het straatmeubilair; ten behoeve van openbaar nut; speelvoorzieningen; daarmee vergelijkbare bouwwerken.
met dien verstande dat: 1. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde mag maximaal 5,00 meter bedragen, met uitzondering van: kunstobjecten, waarvan de hoogte maximaal 8,00 meter mag bedragen; erfafscheidingen, waarvan de hoogte maximaal 2,00 meter mag bedragen; lantaarnpalen, waarvan de hoogte maximaal 8,00 meter mag bedragen.
14
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
Artikel 4
Verkeer
4.1
Bestemmingsomschrijving
4.1.1
Algemeen
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d.
verkeersdoeleinden; groenvoorzieningen; nutsvoorzieningen; waterlopen, waterpartijen en waterberging;
met daaraan ondergeschikt: 1. 2. 3. 4.
4.1.2
straatmeubilair; afvalinzameling; nutsvoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder (ondergrondse waterbergings- en infiltratievoorzieningen. Dubbelbestemmingen en aanduidingen
Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de op de plankaart aangewezen aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 15.1. 4.2
Bouwregels
4.2.1
Gebouwen
Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend gebouwen worden gebouwd ten behoeve van nutsvoorzieningen, met dien verstande dat; a. de bouwhoogte van deze gebouwen maximaal 3,00 m mag bedragen; b. de oppervlakte maximaal 15 m2 mag bedragen. 4.2.2
Bouwwerken, geen gebouw zijnde
Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouw zijnde: a. b. c. d. e.
noodzakelijk met het oog op de regeling van de veiligheid van het verkeer; ten behoeve van de verlichting van wegen, rijwiel- en voetpaden; behorende tot het straatmeubilair; ten behoeve van afvalinzameling; ten behoeve van onder- en/of bovengrondse voorzieningen voor de opvang en buffering van water.
met dien verstande dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde maximaal 5,00 m mag bedragen, uitgezonderd dat de bouwhoogte van lichtmasten maximaal 15,00 m mag bedragen.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
15
Artikel 5
Wonen
5.1
Bestemmingsomschrijving
5.1.1
Algemeen
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; met daaraan ondergeschikt: 1. aan huis verbonden beroepen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 5.4.2; 2. webshop aan huis, overeenkomstige het bepaalde in artikel 5.4.3; 3. de (overige) daarbij behorende voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, verhardingen. 5.1.2
Dubbelbestemmingen en aanduidingen
Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen dubbelbestemmingen en aanduidingen zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 15.1. 5.2
Bouwregels
5.2.1
Algemeen
Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. b. c. d.
woningen (vrijstaand, twee-aaneen, geschakeld, nultreden); gestapelde (nultreden)woningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld'; de daarbij behorende bijgebouwen; de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouw zijnde, welke qua aard en afmetingen bij de bestemming passen.
5.2.2
Regels ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'
Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' gelden de volgende regels: a. het hoofdgebouw dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd; b. het bouwvlak mag voor maximaal 100% worden bebouwd; c. per bouwvlak mag maximaal het aantal woningen worden gebouwd zoals is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'; d. de bouwhoogte mag, tenzij lager aangegeven op de verbeelding, maximaal 8,50 meter bedragen, met uitzondering van ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld', waar de bouwhoogte maximaal 10,50 meter mag bedragen; e. de goothoogte mag maximaal 4,50 meter bedragen, met uitzondering van ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld', waar de goothoogte maximaal 10,50 meter mag bedragen; f. woningsplitsing is niet toegestaan; g. de voorgevels van de woning worden geplaatst in of evenwijdig aan de naar de weg gekeerde bouwgrens; h. de grenzen van het bouwvlak mogen worden overschreden door erkers, luifels boven de voordeur en dergelijke mits de diepte gemeten vanaf de bouwvlakgrens niet meer dan 1,50 meter bedraagt en de breedte niet meer dan 40% van de breedte van de woning; i. de bouwhoogte van een erker mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van
16
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
j.
het hoofdgebouw en de afstand van de erker tot de bestemming 'Verkeer' mag niet minder bedragen 3,00 meter; ventilatievoorzieningen in een gebouw dienen centraal uitgeschakeld en/of dichtgezet te kunnen worden, waarbij ventilatieopeningen van de risicobron (rijksweg A2 en industrieterrein Chemelot) af dienen te zijn gericht.
5.2.3
Regels ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'
Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' gelden de volgende regels: a. bijgebouwen mogen binnen het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd; b. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mogen uitsluitend bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde worden gebouwd; c. de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen en open overkappingen mag maximaal 200 m2 bedragen; d. de grond ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag per bouwperceel voor maximaal 50% worden bebouwd; e. de goothoogte mag maximaal 3,50 meter bedragen; f. de bouwhoogte mag maximaal 3,50 meter bedragen. 5.2.4
Bouwwerken, geen gebouw zijnde
a. buiten de aanduidingen 'bouwvlak' en 'bijgebouwen' mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd; b. bouwwerken, geen gebouw zijnde, mogen uitsluitend achter de naar de weg gekeerde bouwgrens worden gebouwd, met uitzondering van erfafscheidingen; c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde mag maximaal 2,50 meter bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens maximaal 1,00 meter en achter de naar de weg gekeerde bouwgrens maximaal 2,00 meter mag bedragen; 5.3
Nadere eisen
5.3.1
Onderwerpen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van: a. b. c. d.
de situering, de oppervlakte en de (goot)hoogte van bebouwing; het aantal parkeerplaatsen en de situering daarvan. de aard, hoogte en situering van erfafscheidingen; de aard, situering en oppervlakte van verhardingen.
5.3.2
Toepassingscriteria
De in artikel 5.3.1 genoemde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld ten behoeve van: a. b. c. d. e. f.
het stedenbouwkundig beeld; de verkeerssituatie; een goede parkeerbalans; de milieusituatie; de sociale veiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken en van omliggende waarden.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
17
5.4
Specifieke gebruiksregels
5.4.1
Verboden gebruik
Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als: a. opslag anders dan inherent aan het toegelaten gebruik; b. een aan huis verbonden bedrijf, met uitzondering van aan huis verbonden beroepen toegelaten krachtens artikel 5.4.2; c. een bed & breakfast; d. kinderopvang; e. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning; f. gebruik van gronden voor de naar de weg gekeerde bouwgrens voor het stallen van voertuigen, caravans en dergelijke. 5.4.2
Aan huis verbonden beroepen
Een aan huis verbonden beroep is toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. een aan huis verbonden beroep mag worden uitgeoefend in de woning of in de bijgebouwen; b. maximaal mag 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning respectievelijk 1/3 van de oppervlakte van de bijgebouwen worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroep tot een maximum oppervlak van 75 m2; c. de woonfunctie blijft in overwegende mate gehandhaafd en de verschijningsvorm als woning wordt niet wezenlijk aangetast; d. degene die de activiteiten uitvoert, is tevens de bewoner van de woning; e. het gebruik mag geen (ernstige of onevenredige) hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving; f. geen sprake is van een grote verkeersaantrekkende werking; g. in de parkeerbehoefte wordt in voldoende mate voorzien op eigen terrein; h. er vindt geen detailhandel plaats, met uitzondering van aan de activiteit inherente en ondergeschikte detailhandel. 5.4.3
Webshop aan huis
Een webshop aan huis is toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. een webshop aan huis mag worden uitgeoefend in de woning of in de bijgebouwen; b. maximaal mag 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning respectievelijk 1/3 van de oppervlakte van de bijgebouwen worden gebruikt voor een webshop aan huis tot een maximum oppervlak van 40 m2; c. de woonfunctie blijft in overwegende mate gehandhaafd en de verschijningsvorm als woning wordt niet wezenlijk aangetast; d. degene die de activiteiten uitvoert, is tevens de bewoner van de woning; e. het gebruik mag geen (ernstige of onevenredige) hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving; f. geen bedrijfmatige opslag in de buitenlucht plaatsvindt; g. er geen verkoop aan huis plaatsvindt; h. de producten door de klant niet ter plaatse besteld worden; i. de bestelde producten door de ondernemer zelf of via de post c.q. een pakketdienst bij de klant thuis bezorgd worden.
18
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
5.4.4
Voorwaardelijke verplichting woningbouw
Wonen binnen het plandeel met de bestemming 'Wonen' is uitsluitend toegestaan indien voor de desbetreffende woning binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning is verleend.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
19
Artikel 6
Leiding
6.1
Bestemmingsomschrijving
6.1.1
Algemeen
De voor 'Leiding' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, instandhouding en/of bescherming van een brandstofleiding, ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - brandstof'.
6.1.2
Relatie dubbelbestemming en aanduiding
Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen dubbelbestemmingen en aanduidingen zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 15.1. 6.2
Bouwregels
Op de voor 'Leiding' bestemde grond mag niet worden gebouwd. 6.3
Afwijken van de bouwregels
6.3.1
Afwijken ten behoeve van bouwwerken voor de leiding
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 6.2 ten behoeve van de bouw van bouwwerken voor de leiding, met dien verstande dat: a. de bouwhoogte van niet meer mag bedragen dan 3,0 meter; b. door de bouw of plaatsing of de aanwezigheid van een bouwwerk geen schade wordt of kan worden toegebracht aan de in artikel 6.1.1 omschreven doeleinden; c. de leidingbeheerder wordt gehoord. 6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.4.1
Vergunningplicht
Het is verboden op of in de voor 'Leiding' aangewezen gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden uit te voeren: a. het aanleggen of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; b. het aanbrengen van groenvoorzieningen, diepwortelende en/of hoogopgroeiende beplantingen en bomen; c. het ophogen, het bodemverlagen, het afgraven of het verrichten van andere graafwerkzaamheden; d. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse kabels of leidingen; e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen in de bodem; f. het permanent opslaan van goederen; g. het rooien van diepwortelende beplanting en bomen.
20
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
6.4.2
Uitzonderingen
Het verbod als bedoeld in artikel 6.4.1 is niet van toepassing, indien de werkzaamheden of werken bestaan uit: a. normale onderhoudswerkzaamheden; b. werken of werkzaamheden van ondergeschikte betekenis, met dien verstande dat de veiligheid en bedrijfszekerheid van de leiding gewaarborgd zijn; c. werken of werkzaamheden binnen het kader van het normale bodemgebruik. 6.4.3
Toepassingscriteria
De werken of werkzaamheden als bedoeld in artikel 6.4.1 zijn slechts toelaatbaar indien: a. door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct hetzij indirect te verwachten gevolgen, de in artikel 6.1.1 omschreven doeleinden niet in gevaar worden of kunnen worden gebracht; b. advies is ingewonnen bij de beheerder van de leiding.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
21
Artikel 7 7.1
Waarde - Archeologie
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor behoud en bescherming van de aanwezige of te verwachten archeologische waarden, meer in het bijzonder voor: a. een middelhoge archeologische verwachting ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachting'. 7.2
Bouwregels
7.2.1
Algemeen
Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd conform de onderliggende bestemming, behoudens: a. voor zover het verstoringsoppervlak van de bodemingreep kleiner is dan 2.500 m² of de diepte van de bodemingreep kleiner is dan 40 cm, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde middelhoge archeologische verwachting'. 7.3
Afwijken van de bouwregels
7.3.1
Afwijken ten behoeve van het bouwen conform de onderliggende bestemming
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 7.2.1 ten behoeve van het bouwen conform de onderliggende bestemming wanneer de verstoringsdiepte meer bedraagt dan 40 cm beneden maaiveld, en: a. het verstoringsoppervlak van de bodemingreep groter is dan 2.500 m² ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachting'; met dien verstande dat: 1. de aanvrager een archeologisch rapport overlegt waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld; 2. uit het rapport onder 1. blijkt dat er geen archeologische waarden te verwachten zijn of kunnen worden geschaad, dan wel nadat door nader archeologisch onderzoek uit te voeren de aanwezige archeologische waarden veilig kunnen worden gesteld; 3. schade aan het archeologisch bodemarchief door de bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de omgevingsvergunning te verbinden voorwaarden. 7.3.2
Voorwaarden aan omgevingsvergunning
Aan een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7.3.1 kan het bevoegd gezag de volgende voorwaarden verbinden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen; c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties;
22
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
d. indien sub c. van toepassing is, een regeling omtrent de gevolgen bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. 7.3.3
Uitzonderingen
Het bepaalde in artikel 7.3.1 en 7.3.2 is niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op: a. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en/of waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering; b. een bouwplan dat geen bodemverstorende activiteiten met zich meebrengt; c. een bouwwerk dat uitsluitend voor archeologisch onderzoek is bestemd, waarvan de bouwhoogte maximaal 3,00 m mag bedragen. 7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 7.4.1
Vergunningplicht
Het is verboden op of in de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren: a. grondwerkzaamheden dieper dan 40 cm, waartoe worden gerekend het afgraven (ook het verwijderen van bestaande funderingen), woelen, mengen, diepploegen, alsmede het graven of vergraven, verruimen of dempen van waterlopen en waterpartijen en het aanleggen van drainage; b. het ophogen van gronden; c. het tot stand brengen en/of in exploitatie brengen van boor- en pompputten; d. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen; e. het vellen of rooien van beplantingen waarbij wortels dieper dan 40 cm worden uitgegraven of gefreesd; f. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, voet-, ruiter- of rijwielpaden, of parkeergelegenheden en het aanleggen van andere oppervlakteverhardingen; g. het aanleggen van nieuwe ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur. 7.4.2
Voorwaarden aan omgevingsvergunning
Aan een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7.4.1 kan het bevoegd gezag de volgende voorwaarden verbinden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen; c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties; d. indien sub c. van toepassing is, een regeling omtrent de gevolgen bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. 7.4.3
Uitzonderingen
Het bepaalde in artikel 7.4.1 en 7.4.2 is niet van toepassing: a. indien de verstoringsdiepte meer bedraagt dan 40 cm onder maaiveld en de oppervlakte van de bodemingreep kleiner is dan 2.500 m2 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde middelhoge archeologische verwachting'; b. indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat geen archeologische waarden in de
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
23
bodem zijn aangetroffen of dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast; c. indien de werken en / of werkzaamheden het gewone onderhoud betreffen, met inbegrip van onderhoud- en vervangingswerkzaamheden van bestaande riolen, bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen; d. indien werken en werkzaamheden: 1. reeds in uitvoering zijn ten tijde van de inwerkingtreding van het plan; 2. archeologisch onderzoek betreffen; 3. worden uitgevoerd op basis van een reeds verleende vergunning. 7.4.4
Toelaatbaarheid
De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7.4.1 wordt slechts verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het belang van de bescherming van de archeologische waarden op grond waarbij aanvrager een rapport dient te overleggen waaruit blijkt dat de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is zeker gesteld of geen archeologische waarden aanwezig zijn, tenzij naar haar oordeel de archeologische waarde in andere informatie voldoende is zeker gesteld. 7.5
Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door: a. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' of de binnen deze dubbelbestemming opgenomen aanduidingen geheel of gedeeltelijk te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is; b. aan de gronden alsnog de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en een binnen deze dubbelbestemming opgenomen aanduiding toe te kennen indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn; c. de oppervlaktes en/of de dieptes als genoemd in artikel 7.2 en artikel 7.4 te veranderen en/of hier desgewenst een extra aanduiding voor op te nemen indien dat op basis van nader verkregen archeologische kennis noodzakelijk en/of mogelijk is.
24
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
Hoofdstuk 3 Artikel 8
Algemene regels
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
25
Artikel 9 9.1
Algemene bouwregels
Ondergronds bouwen
Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels: a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduidingen 'bouwvlak' en 'bijgebouwen'; b. de oppervlakte van ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan de toegestane oppervlakte van bouwwerken boven peil; c. de ondergrondse bouwdiepte mag maximaal 4,00 meter onder peil bedragen; d. voor het overige blijven de bouwregels van de betreffende bestemmingen van toepassing. Dit betekent bijvoorbeeld dat de inhoud van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking wordt genomen bij het bepalen van de maximale inhoud van gebouwen. 9.2
Ruimte tussen bouwwerken
9.2.1
Tussenruimte
De zijdelingse begrenzing van een bouwwerk moet ten opzichte van de zijdelingse grens van het erf zodanig zijn gelegen dat tussen dat bouwwerk en de op het aangrenzende erf aanwezige bebouwing geen tussenruimten ontstaan die: a. vanaf de hoogte van het erf tot 2,20 meter daarboven minder dan 1,00 meter breed zijn; b. niet toegankelijk zijn. 9.2.2
Uitzondering
Het bepaalde in artikel 9.2.1 geldt niet voor bebouwing van ondergeschikte aard op het erf of op het aangrenzende erf.
9.2.3
Omgevingsvergunning
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9.2.1, indien voldoende mogelijkheid aanwezig is voor reiniging en onderhoud van de vrij te laten ruimte. 9.3
Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen
9.3.1
Parkeernormen
In, op of onder gebouwen dan wel het daarbij behorende eigen terrein dienen voldoende parkeerplaatsen voor auto's aanwezig te zijn.
9.3.2
Afmetingen parkeerruimte
De in artikel 9.3.1 bedoelde parkeerplaatsen moeten afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan indien de afmetingen minimaal 1,80 meter bij 5,00 meter en maximaal 3,25 meter bij 6,00 meter bedragen.
26
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
9.3.3
Laad- en losruimte
Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
9.3.4
Omgevingsvergunning
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9.3.1 en 9.3.3 indien aangetoond is dat in de directe omgeving (een straal van circa 250 meter) voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn.
9.3.5
Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen en de situering daarvan ten behoeve van een goede parkeerbalans, de verkeerssituatie en/of het stedenbouwkundig beeld.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
27
Artikel 10 10.1
Algemene gebruiksregels
Gebruiksverbod
Het is verboden de gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemming(en). 10.2
Strijdig gebruik
Onder gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als: a. b. c. d.
28
een seksinrichting of een daarmee vergelijkbaar bedrijf; een coffeeshop, growshop, smartshop of een daarmee vergelijkbaar bedrijf; straatprostitutie; de plaatsing van kampeermiddelen of andere onderkomens, niet zijnde een bouwwerk in de zin van de Woningwet, een en ander met uitzondering van een normaal gebruik overeenkomstig de bestemming.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
Artikel 11 11.1
Algemene aanduidingsregels
geluidzone - industrie
11.1.1 Verbod Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' mogen geen geluidsgevoelige objecten worden gerealiseerd.
11.1.2 Omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 11.1.1, met dien verstande dat de geluidsbelasting vanwege industrielawaai aan de gevels van de te realiseren geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verleende hogere grenswaarde.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
29
Artikel 12 12.1
Algemene afwijkingsregels
Meetverschillen
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van op de verbeelding aangeduide bouwgrenzen indien een meetverschil of onnauwkeurigheid op de kaart ten opzichte van de feitelijke situatie daartoe aanleiding geeft, mits de afwijking maximaal 3,00 meter bedraagt. 12.2
Kleine bouwwerken van openbaar nut
Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van het bepaalde in de dubbelbestemmingen en (gebieds)aanduidingen, door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de bouw- en/of gebruiksregels voor het bouwen van kleine, niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut en voor religieuze doeleinden, zoals wachthuisjes, transformatorhuisjes, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, pinautomaten, afval- en glascontainers, kapellen, wegkruisen en dergelijke, met dien verstande dat: a. de oppervlakte maximaal 15 m2 mag bedragen; b. de goothoogte maximaal 3,00 meter en de bouwhoogte maximaal 6,00 meter mag bedragen. 12.3
Afwijking evenementen
Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van het bepaalde in de dubbelbestemmingen en (gebieds)aanduidingen, door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan ten aanzien van het toestaan van evenementen die met een zekere regelmaat (bijvoorbeeld jaarlijks) plaatsvinden en een planologische relevantie hebben vanwege de duur van de activiteit (inclusief het opbouwen en afbreken) en/of vanwege de omvang van de activiteit (aantal deelnemers/toeschouwers), mits: a. de evenementen zijn toegestaan overeenkomstig de bepalingen in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV); b. het evenement maximaal 15 dagen duurt, inclusief het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement; c. een locatie niet meer dan 3 maal per jaar voor een evenement wordt gebruikt; d. er geen horeca ter plaatse plaatsvindt, anders dan inherent aan het toegestane evenement; e. er geen detailhandel ter plaatse plaatsvindt, anders dan ondergeschikt en inherent aan het toegestane evenement, met uitzondering van vlooien- en/of rommelmarkten; f. in de parkeerbehoefte in voldoende mate wordt voorzien; g. aan de van toepassing zijnde milieu wet- en regelgeving wordt voldaan; h. het evenement niet leidt tot aantasting van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap en de aanwezige natuurlijke en met de stiltegebieden samenhangende waarden niet worden geschaad; i.
geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan; j. de verkeershinder beperkt blijft dan wel voorzien wordt in alternatieve routes; k. belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.
30
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
Artikel 13 13.1
Algemene wijzigingsregels
Verschuiven bestemmingsgrenzen
Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ten behoeve van het in geringe mate, tot maximaal 2,00 meter, verschuiven van de bestemmingsgrenzen, mits dit noodzakelijk is, in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding ten opzichte van de feitelijke situatie, voor zover daarmee wordt beoogd een zo goed mogelijke overeenstemming tussen het plan en de werkelijke toestand te bereiken.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
31
Artikel 14
Algemene procedureregels
Bij het stellen van nadere eisen, worden in ieder geval de volgende procedureregels in acht genomen: a. het ontwerp-besluit ligt, met de daarop betrekking hebbende stukken, gedurende zes weken voor belanghebbenden ter inzage ter gemeentesecretarie; b. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging tevoren bekend in een of meer dag- of nieuwsbladen, die in de gemeente worden verspreid; c. in deze kennisgeving wordt vermeld dat belanghebbenden gedurende de termijn van terinzagelegging schriftelijk zienswijzen omtrent de aanvraag of het ontwerpbesluit kunnen indienen bij burgemeester en wethouders; d. indien tegen het ontwerpbesluit zienswijzen naar voren zijn gebracht, wordt het besluit met redenen omkleed; e. burgemeester en wethouders delen aan hen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.
32
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
Artikel 15 15.1
Overige regels
Voorrangsregels
15.1.1 Voorrang dubbelbestemming In het geval van strijdigheid van belangen tussen een bestemming en een dubbelbestemming, met name aan de orde bij wijzigingsbevoegdheden, gaat het belang van de dubbelbestemming voor.
15.1.2 Onderlinge relatie dubbelbestemmingen Ten aanzien van de onderlinge relatie tussen de dubbelbestemmingen geldt dat dubbelbestemmingen gericht op het instandhouden of ontwikkelen van het groene karakter en het voorkomen van bebouwing voorgaan boven dubbelbestemmingen met bebouwing. In concreto wordt in afnemende mate prioriteit verleend aan de dubbelbestemming: a. Waarde - Archeologie; b. Leiding.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
33
Hoofdstuk 4 Artikel 16 16.1
Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
Overgangsrecht bouwwerken
a. Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 16.2
Overgangsrecht gebruik
a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
34
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
Artikel 17
Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Stationsstraat 172 te Elsloo'.
Bestemmingsplan "Stationsstraat 172 te Elsloo" (vastgesteld)
35
Bestemmingsplan Stationsstraat 172 te Elsloo Gemeente Stein Vastgesteld
Bestemmingsplan Stationsstraat 172 te Elsloo Gemeente Stein Vastgesteld
Rapportnummer:
P04581
IMRO-identificatienummer:
NL.IMR0.0971.BPStationsstr172-VA01
Datum:
februari 2024
Opdrachtgever:
Swentibold Projectontwikkeling B.V.
Projectteam BRO:
HLe, PvK, DEe
Concept:
3 februari 2022
Concept 2:
3 mei 2022
Voorontwerp:
16 september 2022
Ontwerp:
28 november 2022
Ontwerp 2:
22 mei 2023
Ontwerp 3:
2 oktober 2023
Vaststelling:
februari 2024
Bron foto kaft:
BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl
Beknopte inhoud:
Bestemmingsplan ten behoeve van de realisatie van zes grondgebonden nultredenwoningen, een appartementencomplex met twaalf appartementen, bergingen, groen- en parkeervoorzieningen aan de Stationsstraat 172 in Elsloo, gemeente Stein.
TOELICHTING
2
Inhoudsopgave 1.INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen
4 4 4 7
1.3.1 Bestemmingsplan ‘Kern Elsloo’ 1.3.2 Bestemmingsplan ‘Veegplan kernen gemeente Stein’ 1.3.3 Bestemmingsplan ‘Erfgoed Stein’ 1.3.4 Ontwerp ‘Facetbestemmingsplan supermarkten Stein’ 1.4 Leeswijzer
7 9 9 9 9
2.PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie 2.3 Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten 2.4 Verkeer en parkeren
10 10 11 14 14
3.BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid
16 16
3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid
16 17 17 20
3.2.1. Provinciale Omgevingsvisie (POVI) Limburg 3.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 (geconsolideerde versie van 16 december 2022) 3.2.3 Omgevingsverordening Limburg 2021 3.3 Regionaal beleid
20
3.3.1 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg 3.3.2 Transformatievisie Westelijke Mijnstreek en Elsloo 3.3.3 Limburgse bod prestatieafspraken wonen 3.4 Gemeentelijk beleid
27 29 30 31
22 25 27
3.4.1 Ruimtelijke Structuurvisie Stein 2015-2025 3.4.2 Omgevingsvisie Stein 2040 3.4.3 Woonzorgvisie Stein 2023-2028
31 32 33
4.OMGEVINGSASPECTEN
Inhoudsopgave
35
1
4.1 Geluid
35
4.1.1 Toetsingskader 4.1.2 Onderzoek 4.1.3 Invloed planvoornemen op omgeving 4.1.4 Conclusie 4.2 Luchtkwaliteit
35 37 38 38 39
4.2.1 Toetsingskader 4.2.2 Onderzoek 4.2.3 Conclusie 4.3 Bedrijven en milieuzonering
39 39 40 40
4.3.1 Toetsingskader 4.3.2 Onderzoek 4.3.3 Conclusie 4.4 Geur agrarisch
40 41 41 42
4.4.1 Toetsingskader 4.4.2 Conclusie 4.5 Kabels en leidingen 4.6 Externe veiligheid
42 42 42 43
4.6.1 Toetsingskader 4.6.2 Onderzoek 4.6.3 Verantwoording groepsrisico 4.6.4 Convenant versterking van de veiligheid rondom Chemelot 4.6.5 Advies Veiligheidsregio Zuid-Limburg 4.6.6 Conclusie 4.7 Ecologie
43 44 46 48 49 49 50
4.7.1 Toetsingskader 4.7.2 Onderzoek 4.7.3 Conclusie 4.8 Bodem
50 52 56 56
4.8.1 Toetsingskader 4.8.2 Onderzoek 4.8.3 Conclusie 4.9 Water
56 56 57 58
4.9.1 Toetsingskader 4.9.2 Onderzoek 4.9.3 Conclusie 4.10 Archeologie
58 58 58 59
4.10.1 Toetsingskader 4.10.2 Conclusie 4.11 Cultuurhistorie
59 60 60
4.11.1 Toetsingskader 4.11.2 Onderzoek 4.11.3 Conclusie 4.12 Toetsing Besluit m.e.r. / Vormvrije m.e.r.-beoordeling
60 61 62 62
Inhoudsopgave
2
4.13 Trillingen
63
5.JURIDISCHE PLANOPZET 5.1 Inleiding 5.2 Plansystematiek 5.3 Bestemmingen
65 65 65 67
6.UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
69 69 69
6.2.1 Vooroverleg 6.2.2 Omgevingsdialoog 6.2.3 Vaststellingsprocedure
69 70 70
Separate bijlagen Bijlage 1: Ladderonderbouwing Bijlage 2: Akoestisch onderzoek Bijlage 3: Externe veiligheid Bijlage 4: Aerius Stikstofberekening aanlegfase Bijlage 5: Aerius Stikstofberekening gebruiksfase Bijlage 6: Quickscan ecologische waarden Bijlage 7: Verkennend bodem- en asbestonderzoek Bijlage 8: Infiltratieonderzoek/waterparagraaf
Inhoudsopgave
3
1.
INLEIDING 1.1 Aanleiding Swentibold Projectontwikkeling B.V. (verder: initiatiefnemer) is voornemens op de locatie Stationsstraat 1721 in Elsloo woningbouw te realiseren in de vorm van zes grondgebonden nultredenwoningen en twaalf gestapelde nultredenwoningen verdeeld over drie bouwlagen. De locatie is momenteel deels bebouwd met een winkelpand. De eigenaar van het winkelpand stopt met het exploiteren van het winkelpand, waardoor het pand op korte termijn leeg komt te staan. Het winkelpand is wel al verouderd. Het onbebouwde deel is grotendeels begroeid met bomen en struiken. Gezien de huidige veroudering van het pand en gezien de ligging in een woonomgeving, is de locatie geschikt voor herontwikkeling naar een woonfunctie. De voorgenomen herontwikkeling past niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan ‘Kern Elsloo’. Dit betekent dat, voordat een omgevingsvergunning voor de bouw kan worden aangevraagd, het bestemmingsplan moet worden herzien met een partiële bestemmingsplanherziening voor deze specifieke locatie. Het voorliggende document vormt de toelichting op het betreffende bestemmingsplan, dat verder bestaat uit regels en een verbeelding. Deze vormen samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan, waarmee de gewenste herontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt.
1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen in de Zuid-Limburgse gemeente Stein, aan de Stationsstraat 172 in de kern Elsloo. De locatie ligt in het zuidoostelijke deel van Elsloo, aan de rand van een woonwijk. De planlocatie omvat (delen van) de percelen, kadastraal bekend als Elsloo, sectie A, nummers 4635, 4636, 3306, 3470, 2237, 2238 en 2239. De locatie heeft een oppervlakte van circa 6.000 m 2.
1
De locatie staat op dit moment in de BAG ook nog geregistreerd als Stationsstraat 170 te Elsloo
Hoofdstuk 1
4
Figuur 1. Ligging plangebied (blauwe pijl) in omgeving.
Figuur 2. Plangebied rood omkaderd op kadastrale ondergrond
Hoofdstuk 1
5
Figuur 3. Luchtfoto plangebied (rood omkaderd) en omgeving.
Hoofdstuk 1
6
1.3 Vigerende bestemmingsplannen Op het plangebied aan de Stationsstraat 170-172 zijn diverse bestemmingsplannen van toepassing. In het bestemmingsplan ‘Kern Elsloo’, dat is vastgesteld op 11 september 2013, is het merendeel van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Dit plan is op onderdelen herzien in het bestemmingsplan ‘Veegplan kernen gemeente Stein’, dat is vastgesteld op 28 mei 2020. Specifiek voor het thema erfgoed is op 22 juli 2021 het bestemmingsplan ‘Erfgoed Stein’ vastgesteld. Tot slot ligt het ontwerp ‘Facetbestemmingsplan supermarkten Stein’ over een deel van het plangebied. Dit betreft nog een ontwerpbestemmingsplan en heeft daardoor nog geen formele status. De geldende bestemmingsplannen worden hieronder achtereenvolgens besproken. 1.3.1 Bestemmingsplan ‘Kern Elsloo’ Op basis van het bestemmingsplan ‘Kern Elsloo’ is het noordelijke deel van het plangebied bestemd tot ‘Gemengd’. In oost-west richting doorkruist een bestemming ‘Verkeer’ het plangebied en ten zuiden daarvan zijn de gronden bestemd tot ‘Agrarisch’.
De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: bedrijf van categorie 1 en 2 die zijn opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten categorie 1 en 2 (bijlage 1 bij de regels); detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel'; wonen; groenvoorzieningen; parkeervoorzieningen; Per bouwperceel is maximaal één (bedrijfs)woning toegestaan, uitgezonderd in die gevallen waar een of meer woningen aanwezig zijn op het moment van inwerkingtreden van het bestemmingsplan, alwaar het aantal aanwezige (bedrijfs)woningen als maximum geldt. Binnen de gemengde bestemming is een bouwvlak aanwezig, waarbinnen bebouwing mag worden opgericht tot een maximum bouwhoogte van 6 meter aan de voorzijde van het perceel en maximaal 4 meter op het achterliggende terrein. De gronden vanaf 1 meter achter de voorzijde van dit bouwvlak zijn voorzien van de bouwaanduiding ‘bijgebouwen’. Ter plaatse van deze aanduiding mogen bijgebouwen worden gebouwd tot een maximale oppervlakte van 100 m 2. Functioneel is binnen deze bestemming uitsluitend één bestaande (bedrijfs)woning mogelijk en mogen geen nieuwe woningen worden toegevoegd. Bovendien zijn de beoogde woningen deels buiten het bouwvlak geprojecteerd en overschrijden zij de maximum bouwhoogte.