Bijlage ONDERZOEKSRAPPORT huisvesting Team Wijkbeheer

Onderzoeksrapportage Huisvesting

Team Wijkbeheer (Brandweer Stein)

Oktober 2023

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

Inhoudsopgave;

1. Formulering van het probleem 2. Wat is er nu? 3. Wat is er nodig? 4. Randvoorwaarden huisvesting 5. Welke opties zijn er? 6. Benchmark 7. Effect op de begrotingen 8. Conclusie > Advies

pag. 3 pag. 5 pag. 6 pag. 7 pag. 8 pag. 12 pag. 13 pag. 15

Bijlagen: a. Toelichting op de financiën b. “Menukaart” duurzaamheid c. Gebouwrapport Stadhouderslaan 245 d. Dekkingsplan BRZW 2024-2027 e. Regionaal beleidskader “Van afval naar grondstof” f. Programma van Eisen Verbouwing g. Tekeningen impressies & plattegronden

2

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

1. Formulering van het probleem; In het huidige gebouw aan de Stadhouderslaan 245 in Stein is zowel het Team Wijkbeheer als de Brandweer van Stein gehuisvest. De samenwerking met Vidar en het vervallen van de locatie Vivaldi is er de oorzaak van dat de helft van het Team Wijkbeheer niet kan worden gehuisvest in het gebouw. Er is dringend behoefte aan een permanente oplossing. Aan het huidige gebouw kleven voor- en nadelen. Voordelen zijn de strategische ligging (voor TW en BW) en Team Wijkbeheer zit dichtbij de “moeder”-organisatie. Er zijn echter meer nadelen aan de huidige situatie;

In het gebouw; In het gebouw zelf is er te weinig ruimte voor het Team Wijkbeheer (m.n. de medewerkers in de buitendienst). De omkleedfaciliteiten zijn te beperkt; er zijn nu ook vrouwelijke medewerkers en het team is behoorlijk gegroeid door de samenwerking met Vidar. De toiletten en doucheruimtes zijn te klein en daarnaast technisch achterhaald. Er is geen Miva-toilet voorhanden en de kantine, kantoorruimtes en werkplekken worden gedeeld met Brandweer en BOA’s. RWM heeft een plek in een container naast het gebouw. Team wijkbeheer was gehuisvest in het voormalig Vivaldi gebouw. Dat is echter omgebouwd naar opvanglocatie voor vluchtelingen en niet meer beschikbaar voor Team Wijkbeheer. Op dit moment is er aan de achterzijde van het gebouw een tijdelijke accommodatie geplaatst om de ergste nood op te vangen maar dit is geen duurzame oplossing. Deze tijdelijke accommodatie bestaat uit 10 units van elk 15 m2 (2 lagen).

Kortom de volgende problemen doen zich voor: • • • • • • • • • •

3

Het gebouw is te klein, er is intern te weinig ruimte. De ruimtes voldoen niet aan de huidige Arbo-eisen. Het gebouw en werkvoorzieningen zijn gedateerd. De tijdelijke oplossing (units op het achter terrein) is niet duurzaam, onpraktisch en kostbaar. Het gebouw is niet duurzaam. Het heeft energielabel B maar voldoet niet aan de door de overheid gestelde duurzaamheids-eis (Energieneutraal). Er zijn geen gescheiden omkleedvoorzieningen voor dames / heren (“veilige” werkomgeving). Er is geen MIVA toilet. De indeling in het huidige gebouw is inefficiënt. Het gebouw heeft een sombere uitstraling. Huisvestiging van de BOA is minimaal.

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

•

Geen optimaal gebruik van gezamenlijke voorzieningen. Bijvoorbeeld het gezamenlijk gebruik van de wasplaats voor materieel.

Buitenterrein; Op het buitenterrein is ook een milieupark gevestigd. Laatstgenoemd onderdeel is vanwege ruimtegebrek inmiddels zelfs opgesplitst en er is een dependance nabij het Gemeentehuis ingericht voor papier-, groen- en plasticafval. Milieu-eisen van vandaag en de nabije toekomst inzake milieuparken vragen meer vierkante meters en betere oplossingen. De keuze voor vloeistofdichte containers is een van die ontwikkelingen. Zelfs bij het opzetten van een regionaal Milieupark zal er altijd behoefte blijven aan een lokaal steunpunt voor plastic, papier en groenafval. Voor Team Wijkbeheer is het wagen- en materieelpark van groot belang. De transitie naar elektrisch en een doelmatig beheer en opslag van machines en voertuigen zijn nu niet efficiënt omdat de tijdelijk geplaatste units een aanzienlijk deel van het buitenterrein in beslag nemen. Ten aanzien van het buitenterrein zien we de volgende problemen: • • • • • •

4

Inefficiënt beheer en opslag van kleine machines en materialen, bijvoorbeeld opslag in zeecontainers. Ruimtegebrek voor het stallen van materieel (bussen, tractor en maaimachines). Beperkt gebruik aan laadpunten van elektrisch materieel. Wegens ruimtegebruik een splitsing van het milieupark - Milieupark niet klaar voor de toekomst. Verkeersstromen die elkaar kruisen. Gebrekkige huisvestiging medewerkers milieupark.

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

2. Wat is er nu? buitenterrein; Buitenterrein Team Wijkbeheer: Milieupark basis Milieupark nevenlocatie Bebouwd oppervlak: Parkeerruimte voorterrein:

ca. 1200 m2 ca. 1400 m2 ca. 900 m2 ca. 950 m2 ca. 800 m2

Totaal

ca. 4500 m2

Huidige oppervlaktes binnen inpandig; Brandweer remise en werkplaats Brandweer kantoren/ sanitaire ruimtes Team Wijkbeheer garage en werkplaats Team Wijkbeheer kantoren/ sanitaire ruimtes Totaal

ca. 400 m2 ca. 110 m2 ca. 220 m2 ca. 220 m2 ca. 950 m2

n.b. (tijdelijke accommodatie buitenterrein is: 150 m2, er wordt dus 1100 m2 BVO gebruikt).

5

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

3. Wat is er nodig? Voor de gezamenlijke functies zijn de volgende ruimtes nodig: Team Wijkbeheer; Kantoorruimte Omkleedruimte en douches heren Omkleedruimte en douches dames Garage/ Werkplaats Magazijn/ berging Totaal

ca. 100 m2 ca. 40 m2 ca. 25 m2 ca. 130 m2 ca. 35 m2 ca. 330 m2

Brandweer; Kantoorruimte Omkleedruimte en douches heren Omkleedruimte en douches dames Remise/ Werkplaats Magazijn/ berging Totaal

ca. 35 m2 ca. 65 m2 ca. 20 m2 ca. 380 m2 ca. 35 m2 ca. 526 m2

Gezamenlijk; Herentoilet 3 stuks Damestoilet 3 stuks / Miva Kantine Gangen en verkeersruimtes Totaal

ca. 9 m2 ca. 9 m2 ca. 90 m2 ca. 100 m2 ca. 208 m2

RWM; Kantoorruimte BOA’s; Kantoorruimte

Totaal gebouw

ca. 15 m2 ca. 15 m2 Ca. 30 m2 ca. 1100 m2

Deze oppervlaktes zijn berekend op basis van interviews met gebruikers van TW en BW, met inachtname van kengetallen uit Bouwbesluit en huidige Arbo-eisen.

n.b. gezien het feit dat er vaak geen gelijktijdigheid van gebruik is, kan er een overlap plaatsvinden in gebruik van kantine en toiletruimtes door de verschillende gebruikersgroepen.

6

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

4. Welke uitgangspunten en randvoorwaarden hanteren we ten aanzien van huisvestiging? Het uitgangspunt is om te komen tot een permanente oplossing om team Wijkbeheer te huisvesten en daarbij de probleemstellingen - zoals in hoofdstuk 1 beschreven - zo veel als mogelijk aan te pakken. Om te komen tot concrete afwegingen en mogelijke opties stellen we randvoorwaarden op die van belang zijn bij het proces huisvestiging. R1: Het huisvesten van team Wijkbeheer moet de kwaliteit van dienstverlening (extern) op hetzelfde niveau houden of verbeteren. Te denken valt aan het afhandelen van meldingen en calamiteiten. De afhandelsnelheid en het op peil houden van de kwaliteit van de openbare ruimte. R2: De huisvesten van team Wijkbeheer moet bedrijfsvoering van het team (intern) op moet bijdragen aan de gewenste diensteverlening van R1: hetzelfde niveau houden of verbeteren. Te denken valt aan korte lijnen in het proces, integraliteit en cultuur R3: Het huisvesten van team Wijkbeheer moet geografisch gunstig zijn. Te denken valt aan aanrijtijden voor onderhoudsploegen, bereikbaarheid voor inwoners en impact op de omgeving t.a.v. bedrijfsactiviteiten R4: De te maken kosten dienen maatschappelijk verantwoord te zijn. Te denken valt aan duurzaamheid (duurzaam verantwoord) en een positieve bijdrage aan het imago van de gemeente Stein. Een bijdrage aan de strategische toekomstvisie.

R5: Het streven is om team Wijkbeheer in de huidige bestuursperiode te huisvesten (tijd). R6: Het huisvesten van team Wijkbeheer dient technisch uitvoerbaar te zijn R7: Het huisvesten van team Wijkbeheer moet geen negatief effect hebben op de dienstverlening van directe stakeholders. Te denken valt aan de dienstverlening van de Brandweer en Reinigingsdienst Westelijke Mijnstreek (RWM)

7

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

5. Welke opties zijn er? Optie A; Uitbreiden/ bijbouwen/ upgraden op de huidige locatie. Aan de achterzijde kan er een verdieping op de laagbouw geplaatst worden.

Optie A Begroting stichtingskosten renovatie huidige locatie Gebruiksoppervlakte Bruto vloeroppervlak Verduurzaming gebouw Interne verbouwing Prijsniveau bouw per m2 Bouwperiode Onvoorzien Bijkomende kosten Index prijsstijgingen Financieringssom

8

gebouw terrein menukaart kleedr.-toiletten

250,00 m2 4.500,00 m2 € 0,00 € 723.986,00 € 565,00 m2 € 39.550,00 € 2.153,00 per m2 € 538.250,00 1,50 jaar (incl. voorbereidingen) 10,00% € 53.825,00 17,00% € 91.502,50 3,75% € 20.184,38 excl. BTW

€ 1.467.297,88

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

Optie B: Het huidige gebouw slopen en ter plaatse nieuw bouwen.

Optie B Begroting stichtingskosten sloop - nieuwbouw huidige locatie Gebruiksoppervlakte Grondprijs per m2 Bruto vloeroppervlak sloopkosten kosten tijdelijke huisvesting kosten tijdelijke huisvesting Prijsniveau bouw per m2 Bouwperiode Onvoorzien Bijkomende kosten Index prijsstijgingen Financieringssom

gebouw in eigendom terrein gebouwen terrein

1.100,00 m2 € 0,00 per m2 € 0,00 5.000,00 m2 € 55,00 € 52.250,00 75,00 m2 € 82.500,00 € 35,00 € 136.500,00 € 2.153,00 per m2 € 2.368.300,00 3,00 jaar (incl. voorbereidingen) 10,00% € 236.830,00 17,00% € 402.611,00 3,75% € 88.811,25 excl. BTW

€ 3.367.802,25

Incidentele kosten Tijdens de renovatieperiode bij sloop-nieuwbouw dient de brandweer tijdelijk te worden gehuisvest. Hierover heeft een verkennend onderzoek plaatsgevonden. Daarbij zijn vooralsnog enkele opties besproken, zoals het huren van een externe locatie, het faseren van de renovatiewerkzaamheden en het plaatsen van tijdelijke units op het terrein van de brandweer. Als de optie sloop-nieuwbouw doorgang zal vinden, worden definitieve afspraken gemaakt over de tijdelijke huisvesting. Voor de bijbehorende kosten wordt uitgegaan van een stelpost van ca. € 220.000,-

9

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

Optie C; Nieuwbouw op de locatie Napoleonsbaan, op Business Park Stein, aan de rotonde tegenover Osseforth of op de locatie Heidekampweg, op het voormalig BAG terrein*.

Optie C Begroting stichtingskosten nieuwbouw Napoleonsbaan Gebruiksoppervlakte Grondprijs per m2 Bruto vloeroppervlak inrichting buitenterrein Prijsniveau bouw per m2 Bouwperiode Onvoorzien Bijkomende kosten Index prijsstijgingen 21% BTW Financieringssom

gebouw terrein

1.100,00 m2 € 107,00 per m2 € 535.000,00 5.000,00 m2 € 17,00 € 66.300,00 € 2.153,00 per m2 € 2.368.300,00 3,00 jaar (incl. voorbereidingen) 10,00% € 236.830,00 17,00% € 402.611,00 3,75% € 88.811,25 21,00% € 776.548,97 excl. BTW

€ 4.474.401,22

* De bodemkwaliteit van BAG terrein Heidekampweg is van dien aard dat deze optie niet haalbaar blijkt. De grond is verontreinigd en bouwkundig is het te kostbaar vanwege de geroerde grond (extra zware funderingsmaatregelen). Daarnaast ligt het perceel binnen de veiligheidscirkels van Chemelot.

10

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

Optie D; Kantoorruimte gebruiken in het huidige Gemeentehuis. Stadhouderslaan 245 dient desondanks te worden aangepast en verduurzaamd.

Optie D Begroting stichtingskosten verduurzamen huidige locatie Gebruiksoppervlakte gebouw nr 200 Bruto vloeroppervlak terrein Verduurzaming gebouw menukaart Verbouwing t.b.v. int. verhuizing naar nr 200 Bouwperiode Onvoorzien Bijkomende kosten Index prijsstijgingen Financieringssom

150,00 m2 4.500,00 m2 € 0,00 € 723.986,00 € 565,00 per m2 € 84.750,00 1,50 jaar (incl. voorbereidingen) 10,00% € 8.475,00 17,00% € 14.407,50 3,75% € 3.178,13 excl. BTW

€ 834.796,63

Optie E; Op een andere locatie (Business Park Stein) een huurovereenkomst aangaan in een bestaand gebouw. Deze optie E is niet gecalculeerd, omdat er geen passende locatie voorhanden is, die voldoet aan de randvoorwaarden zoals gesteld in hoofdstuk 4.

De overige vier opties zijn hierboven in kaart gebracht (visueel) en voorzien van een kostenonderbouwing op basis van de modellen in Archicalc (Archidat Bouwformatie) en het Bouwkostenkompas (Calcsoft). In deze modellen wordt uitgegaan van up-to-date kengetallen. * Door de dynamiek in de markt dient er wel rekening gehouden te worden met prijserosie, afhankelijk van termijnen tussen advies en uitvoering. Daarnaast wordt er hieronder een referentieproject vernoemd als benchmark. Voor een nauwkeurigere begroting zijn meer gegevens nodig zoals een bouwplan van een architect en een bestek en/of werkomschrijving.

11

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

6. Benchmark kosten nieuwe brandweerkazerne - gemeentewerf Voor een nieuwe huisvesting in Stein is het huidige project van Veenendaal als referentie aangehouden. Hier kwam een totale begroting uit van € 6.607.838,- inclusief btw. Omdat deze berekening is gemaakt in 2022 is dit bedrag geïndexeerd naar 2024, waarbij rekening is gehouden met de bouwkostenindex voor utiliteitsbouw. Om te kijken of dit bedrag vergelijkbaar is met andere brandweerkazernes, is een benchmark uitgevoerd. De bouwkosten per vierkante meter (exclusief btw) komen uit op € 2.153,- per vierkante meter bruto vloeroppervlakte (BVO). Het bleek lastig om dergelijke gegevens voor andere brandweerkazernes te achterhalen. De kazerne in Veenendaal blijkt begroot met ruim € 2.700,- per vierkante meter BVO aanzienlijk duurder, maar deze kazerne is ook luxer uitgevoerd en heeft daarnaast een extra opstalplaatsen voor extra brandweerauto’s (relatief dure meters door veel onbenutte ruimte in de hoogte). Daarmee zijn de meeste kazernes, ondanks de indexatie van de bouwkosten, aanzienlijk duurder dan de kredietaanvraag die nu wordt gedaan. De reden hiervoor is eenvoudig te verklaren doordat alle gebouwen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de BENG-normen. Daar hoefden de oudere kazernes in deze benchmark nog geen rekening mee te houden.

Daarnaast zijn de eisen voor arbeidshygiëne en de ARBOeisen de afgelopen jaren ook hoger geworden. Dit werkt kostenverhogend. De bouwkosten van deze kazerne komen neer op € 2.153,- per vierkante meter BVO en zijn daarmee nagenoeg gelijk aan de vierkante meterprijs voor een gemiddelde kazerne / gemeentewerf.

Referentieproject;

Brandweerkazerne Veenendaal / Wijkservice (in uitvoering) Vloeroppervlakte: Totale bouwkosten excl. BTW Begrootte bouwkosten per m2: Bouwjaar: Bouwkostenindex naar 2024: Geïndexeerde bouwkosten per m2:

12

1850 m2 € 5.680.091,€ 2.153,in uitvoering € 5.991.401,€ 2.271,-

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

7. Effect op de begrotingen Naast de kapitaallasten hebben de verschillende opties ook gevolgen voor de jaarlijkse uitgaven voor beheer, onderhoud en verbruik. Op basis van ervaringscijfers en kengetallen kunnen de mutaties voor deze kostenposten in kaart worden gebracht.

13

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

14

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

8. Conclusie - Advies Op basis van de gesprekken met de gebruikers (TW, BW en RWM) en de voorliggende cijfers lijkt een renovatie van de huidige locatie economisch het meest voordelig. Om een juiste conclusie uit alle informatie te kunnen trekken is een adviesmatrix opgesteld, waarin alle afwegingscriteria zijn beredeneerd. In onderstaande tabel zijn deze belangrijkste afwegingscriteria in beeld gebracht. In het projectteam zijn de criteria vervolgens gewogen. Middels een brainstormsessie zijn alle opties en randvoorwaarden met elkaar vergeleken en vervolgens in waarde toegekend. De laatste kolom geeft vervolgens de eindscore aan van de betreffende optie. Hierin komt naar voren dat renovatie/ uitbreiding van het huidige gebouw de hoogste score behaalt.

Adviesmatrix Dienstverlening Bedrijfsvoering extern

Kosten

Ligging en omgeving

Tijd

Complexiteit en Synergie Score uitvoerbaarheid Brandweer in pt.

optie a verbouwen

++

++

+

++

++

++

+

180

optie b sloop - nieuwbouw ter plaatse optie c nieuwbouw BPS

++

++

_

++

+

+

++

155

_

+

__

+

_

__

__

10

optie d splitsen nr 200/ verduurzamen 245 optie e extern huren

__

__

++

++

++

_

+

20

_

+

_

_

__

__

__

5

30

25

15

10

10

5

5

100%

gewicht in %

++ = 2 x gewicht + = 1 x gewicht

15

- = 0 -- = - 1 x gewicht

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

Toelichting op de scores per afwegingskader Dienstverlening Optie A scoort t.a.v. dienstverlening het hoogst omdat deze vanuit de huidige locatie het snelst en effectiefst uitvoerbaar is. De lijnen met het “moederbedrijf” zijn kort. Optie D het laagst omdat het opsplitsen van de Teams in het verleden niet praktisch bleek. Er wordt gewerkt met mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt waarvoor korte lijnen en duidelijke en intensieve communicatie en begeleiding nodig is. Bedrijfsvoering Optie A en B scoren t.a.v. bedrijfsvoering het hoogst. Er is voor TW, BW, RWM en Boa’s een gebouw waarbinnen er gezamenlijk gebruik van kantoren, kantine, sanitair en overige ruimtes het meest praktisch is. De Teams voor beheer en onderhoud enerzijds en uitvoering anderzijds zijn voor een optimale dienstverlening onlosmakelijk aan elkaar verbonden. Kosten Optie C is het duurste en optie D het goedkoopste. Zie het kostenoverzicht bij de opties in hoofdstuk 2. Ligging / impact op omgeving Optie A, B en D scoren het hoogst omdat er nu gebruik wordt gemaakt van een op alle fronten strategische locatie. Optie E het laagste omdat er nauwelijks een geschikte locatie voorhanden is, die voldoet aan het benodigde ruimte en infrastructuur. Tijd De nood is hoog. Er is dringend behoefte aan een permanente oplossing. In hoofdstuk 1 zijn alle problemen in kaart gebracht.

Verbouwingsplannen hebben veel kortere looptijden als slopen en/of nieuwbouw. De huidige stikstofmaatregelen werken hierbij niet in ons voordeel. Complexiteit en uitvoerbaarheid Een bestaande locatie verbouwen aanpassen is in deze case het snelst en eenvoudigst te realiseren. De in kaart gebrachte maatregelen zijn goed te doen en zorgen dat de dienstverlening gewoon doorgang kan hebben. Bij een eventuele verhuizing is dat niet het geval. Synergie brandweer Na calamiteiten zijn korte lijnen met TW van belang. Men kan direct communiceren en aansluitend snel acteren. De effectiviteit neemt toe en de dienstverlening

16

plan b projecten bv | interieurprojecten | communicatieprojecten

In de overwegingen is meegenomen; Team Wijkbeheer is tevreden over de huidige locatie, mits deze uitgebreid en verduurzaamd wordt. Door herinrichting van het terrein kan het milieupark nog enkele jaren mee. Inmiddels liggen er ook plannen voor een groot regionaal Milieupark. Groei en uitbreiding of verzwaring van regelgeving inzake dit soort parken is op de huidige locatie niet mogelijk. Een lokale “satelliet-locatie” voor de inzameling van groen-, plastic- en papierafval blijft echter te allen tijde noodzakelijk in de Gemeente Stein.

Eindadvies; Wat draagt de optie bij aan de probleemstelling? Na alle argumenten en getallen zoals hierboven besproken en beredeneerd, komt OPTIE A als duidelijke winnaar naar boven. De optie levert in bovenstaande matrix de hoogste score. Doorrenovatie en verduurzaming op dit adres is de gemeentewerf in combinatie met een compact milieupark en Brandweerkazerne toekomstbestendig voor de komende 15 jaar. In het Regionaal Beleidskader “Van afval naar grondstof 2021-2025” is als doelstelling opgenomen; in 2025 100 kg afval per huishouden – in 2030 naar 30 kg afval per huishouden. Deze ambitie is bewezen haalbaar en impliceert dat Milieuparken in de toekomst niet groeien. Gelet op de hoge aandacht van de Gemeente Stein voor het onderdeel Dienstverlening is een compact Milieupark op de huidige locatie de beste optie. Het advies past binnen de ontwikkeling en plannen van een circulair Milieupark. Activiteiten van RWM kunnen alvorens het masterplan in uitvoering wordt gebracht ongestoord doorgang vinden. BRZL is heel stellig voor wat betreft strategische ligging van de huidige locatie. Dit is ook geborgd in hun Dekkingsplan 2024-2027. Daarnaast betreft de locatie een vrijwilligerskorps en voldoet men nu - en blijft men voldoen aan de norm voor een aanrijtijd van personeel van 4 minuten. De overheid heeft in het kader van verduurzaming een voorbeeldrol.

De gemeenteraad kan in positie worden gebracht in hoeverre het wil continueren met verduurzamen. De weg van verduurzaming van materieel is inmiddels ingeslagen. Aanpassing van het gebouw voor het team ligt in lijn met deze ontwikkeling. In de menukaart Duurzaamheid kan gekozen worden hoe duurzaam het gebouw kan worden, met daaraan gekoppeld de investering die daarvoor nodig is. Het gebouw heeft nu een energielabel B maar er is in en om het gebouw nog veel te winnen.

17