Bijlage E Concept Grondprijsbrief gemeente Stein 2025

Grondprijsbrief 2025 Gemeente Stein 12 november 2025

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

Definitief Concept

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2 1332 AT Almere T 036-5300211 info@metafoor.nl www.metafoorro.nl

Grondprijsbrief 2025 Gemeente Stein

Opdrachtgever: Datum: Status/Versie: Auteur(s):

Gemeente Stein 12 november 2025 Definitief Concept D. Grevelink R. Bousema

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Pagina 2 van 12

Grondprijsbrief 2025 – Gemeente Stein

Inhoudsopgave

1

2

3

4

5

Inleiding ............................................................................................................... 4 1.1

Aanleiding .................................................................................................................... 4

1.2

Uitgangspunten nota grondprijzen ................................................................................ 4

1.3

Methodiek ................................................................................................................... 4

1.4

Aansprakelijkheid en afwijkingsbevoegdheid ................................................................ 5

Grondprijzen woningbouw ................................................................................... 6 2.1

Grondprijs sociale en middeldure huur ......................................................................... 6

2.2

Grondprijs koopwoningen ............................................................................................ 6

2.3

Woningbouwkavels t.b.v. starters................................................................................. 7

Grondprijzen niet-woningbouw ............................................................................ 8 3.1

Bedrijfslocaties............................................................................................................. 8

3.2

Maatschappelijk met winstoogmerk ............................................................................. 8

3.3

Maatschappelijk zonder winstoogmerk ......................................................................... 8

3.4

Nutsvoorzieningen ....................................................................................................... 8

3.5

Zendmasten ................................................................................................................. 9

3.6

Groen- en reststroken .................................................................................................. 9

3.7

Pacht agrarische gronden ........................................................................................... 10

3.8

Verhuur gronden ........................................................................................................ 10

Afkoop ruimtelijke eisen ..................................................................................... 11 4.1

Afkoop parkeereis ...................................................................................................... 11

4.2

Afkoop watercompensatie.......................................................................................... 11

Samenvatting grondprijzen ................................................................................. 12

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Stein

12 november 2025 Pagina 3 van 12

Grondprijsbrief 2025 – Gemeente Stein

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Gemeente Stein (hierna ‘gemeente’) heeft als nadere invulling van haar nota grondbeleid de Grondprijsbrief 2025 opgesteld. Een belangrijk uitgangspunt van het gemeentelijke grondprijsbeleid is dat (bouw)grond tegen marktconforme grondprijzen uitgegeven wordt. Dit komt voort uit de vigerende wetgeving met betrekking tot staatssteun. De grondprijzen worden periodiek herzien met als doel (ongeoorloofde) staatssteun te voorkomen. De grondprijsbrief wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Als er aanleiding toe is, kan ervoor gekozen worden de Nota Grondprijzen tussentijds te herzien. Dit kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van gewijzigde marktomstandigheden. De grondprijsbrief is openbaar en wordt gebruikt als onderbouwing voor de gemeentelijke grondexploitaties en eventuele kostenverhaalsregels in het omgevingsplan. Daarnaast vormt het de onderbouwing voor de gehanteerde prijzen bij uitgiftes van gemeentelijke grond.

1.2

Uitgangspunten nota grondprijzen

In deze grondprijsbrief wordt ingegaan op de grondprijzen voor verschillende woningbouw- en nietwoningbouw categorieën. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten in acht genomen: • De grondprijzen zijn op prijspeil 1-1-2025. • De grondprijzen die in voorliggende brief zijn genoemd, betreffen richtprijzen tenzij expliciet anders aangegeven. Per uitgifte zal de in rekening te brengen grondprijs bepaald worden. • Deze grondprijsbrief en daarmee de genoemde grondprijzen zijn geldig tot vaststelling van de volgende grondprijsbrief. • De grondprijsbrief wordt jaarlijks geactualiseerd in december van hetzelfde jaar en wordt van kracht op 1 januari van het opvolgende jaar. • De genoemde grondprijzen in voorliggende brief zijn exclusief btw, overdrachtsbelasting en kosten koper, tenzij expliciet anders vermeld. • In de situatie dat een gronduitgifte niet in een van de genoemde categorieën onder te brengen is, wordt maatwerk toegepast voor het bepalen van de grondprijs. Dit kan bijvoorbeeld zijn in de vorm van een onafhankelijke taxatie. • De grondprijzen hebben betrekking op gronden in bouwrijpe staat. Bouwrijpe grond is grond die gereed is voor bebouwing. Bij de koopovereenkomst tussen koper en verkoper worden afspraken gemaakt over de exacte staat van de over te dragen grond(en). Voor over te dragen gronden die niet in bouwrijpe staat verkeren, wordt maatwerk toegepast.

• De genoemde grondprijzen per m² zijn van toepassing op de oppervlakte van het kavel (m² uitgeefbare grond), tenzij expliciet anders aangegeven. Als de verhouding tussen bruto vloeroppervlak (BVO) van een te bouwen object en de oppervlakte van het kavel groter is dan 1 (FSI>1), dan worden de genoemde meterprijzen toegepast op de oppervlakte BVO. • Bij de uitgifte van gronden worden de voorschriften van het Didam-arrest (het gelijkheidsbeginsel) toegepast.

1.3

Methodiek

Bij totstandkoming van de grondprijzen zijn verschillende grondprijsmethodieken toegepast. Er is hierbij met name gebruik gemaakt van: De comparatieve methode Hierbij wordt gekeken naar de gehanteerde grondprijzen voor vergelijkbare functies in vergelijkbare gemeenten, met name in de directe omgeving. De genoemde grondprijzen zijn daardoor

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Stein

12 november 2025 Pagina 4 van 12

Grondprijsbrief 2025 – Gemeente Stein

vergelijkbaar met de grondprijzen die andere gemeenten rekenen voor deze functies en worden daarom als marktconform ingeschat. De residuele grondwaardemethodiek Volgens deze methode wordt de grondwaarde afgeleid van de opbrengsten van het te realiseren vastgoed minus de stichtingskosten (bouwsom inclusief bijkomende kosten zoals advieskosten, overheadkosten van de ontwikkeling en zijn ontwikkel fee). Het verschil tussen de opbrengsten en de kosten (het residu) is de prijs die een ontwikkelaar maximaal wenst te betalen voor de grond.

1.4

Aansprakelijkheid en afwijkingsbevoegdheid

De gemeente aanvaardt geen aansprakelijkheid voor type- en drukfouten. Daarnaast is het college van B&W bevoegd om, bij bijzondere omstandigheden, (onderbouwd) af te wijken van de in deze grondprijsbrief genoemde grondprijzen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn in situaties waarbij de marktconformiteit in het geding komt en/of de gemeente ongeoorloofde staatssteun zou plegen bij het hanteren van onderstaande prijzen. Een oorzaak hiervan kunnen bijvoorbeeld locatie-specifieke eigenschappen zijn. Ook is het college van B&W bevoegd om een tussentijdse actualisatie van de grondprijzenbrief uit te voeren, als ontwikkelingen in de markt hiertoe aanleiding geven.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Stein

12 november 2025 Pagina 5 van 12

Grondprijsbrief 2025 – Gemeente Stein

2

Grondprijzen woningbouw

2.1

Grondprijs sociale en middeldure huur

Onder sociale woningbouw worden woningen verstaan met een maximale maandelijkse huurprijs tot de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens ligt per 1 januari 2025 op € 900,07. Voor grondgebonden sociale huurwoningen gaat de gemeente uit van een vaste kavelprijs per woning. In de vorige grondprijsbrief (medio 2016) lag de grondprijs voor deze kavels op € 19.500. Er is een comparatieve analyse uitgevoerd waarbij is gekeken naar de gehanteerde grondprijzen voor sociale woningbouw in nabijgelegen gemeenten. Daarnaast is gebruik gemaakt van het onderzoek van Aedes1 (2024). Voor de gemeente wordt een grondprijs voor sociale woningbouw van € 20.700 gehanteerd. Uit de comparatieve analyse voor meergezinswoningen blijkt dat de grondprijzen ver uit elkaar liggen in de omgeving van de gemeente. Voor meergezinswoningen wordt een prijs per m² BVO van € 210 gehanteerd. Deze prijs is het gemiddelde van referenties in de omgeving van de gemeente. Bij het bepalen van de grondopbrengsten voor gestapelde woningbouw wordt rekening gehouden met een stapelingsfactor. Voor de woningen op de tweede woonlaag wordt de grondprijs vermenigvuldigd met een factor 0,9. Deze factor is 0,8 voor de derde woonlaag en 0,7 voor de vierde woonlaag. Voor de vijfde woonlaag en hoger geldt een lagere stapelingsfactor, nader overeen te komen.

Bij gestapelde woningbouw, waarbij op de begane grond een andere bestemming dan wonen geldt, telt de begane grond niet als woonlaag. Door de Wet betaalbare huur geldt er middenhuurregeluring tot en met 186 punten. De maximale maandelijkse huurprijs ligt per 1 januari 2025 op €1.184,82. Er is een residuele grondprijsberekening uitgevoerd waarbij er een bruto aanvangsrendement van 5,5% is gehanteerd. Voor grondgebonden woningen wordt een prijs per m² kavel van € 259 aangehouden. Voor meergezinswoningen wordt een prijs per m² BVO van € 285 gehanteerd.

2.2

Grondprijs koopwoningen

Voor de verschillende woningbouwtypologieën, in alle segmenten, zijn residuele grondwaardeberekeningen uitgevoerd om te komen tot een grondprijs per m² kavel voor grondgebonden woningen en een prijs per m² BVO voor meergezinswoningen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen vrijstaande woningen, twee-onder-een kap woningen, hoekwoningen, rijwoningen en meergezinswoningen. Bij het bepalen van marktconforme VON-prijzen is gebruik gemaakt van nieuwbouwreferenties in de gemeente en vergelijkbare locaties in de directe omgeving van de gemeente (zoals bijvoorbeeld Geleen). Voor het bepalen van marktconforme stichtingskosten van woningen is gebruik gemaakt van referenties van het Bouwkostenkompas. Dit geldt voor zowel de bouw- als de bijkomende kosten. De grondprijzen worden toegepast op zowel vrije kavels als op gronden die bedoeld zijn voor projectmatige bouw. Per gronduitgifte wordt de daadwerkelijke grondprijs bepaald door middel van een residuele grondwaardeberekening (maatwerk). In de regel liggen de prijzen per m² kavel voor

1 Aedes (2024). Benchmark gemeentelijke grondprijzen sociale huurwoningen 2024.

(https://aedes.nl/media/document/benchmark-gemeentelijke-grondprijzen-sociale-huurwoningenpdf) Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Stein

12 november 2025 Pagina 6 van 12

Grondprijsbrief 2025 – Gemeente Stein

kleinere kavels (rijwoningen) hoger dan voor grotere kavels (twee-onder-een kap woningen en vrijstaande woningen. De grondprijzen voor de verschillende typologieën per m² zijn: • Vrijstaande woningen: € 342 per m² kavel • Twee-onder-een kap woningen: € 323 per m² kavel • Hoekwoningen: € 415 per m² kavel • Tussenwoningen: € 380 per m² kavel • Meergezinswoningen: € 758 per m² BVO • 0-trede woning: Maatwerk

2.3

Woningbouwkavels t.b.v. starters

Voor starterswoningen wordt een separate grondprijs gehanteerd doordat deze in de regel onder de prijzen voor vrije sector woningen liggen. Starterswoningen zijn woningen met een maximale VONprijs van € 280.000. Omdat de prijs voor starterswoningen gemaximeerd is, hanteert de gemeente voor starterswoningen ook een maximale prijs per m² kavel. Voor een grondgebonden staterswoning wordt een maximale prijs van € 300 per m² kavel aangehouden. Voor meergezinswoningen wordt een maximale prijs per m² BVO van € 312 gehanteerd. Per kavelverkoop wordt maatwerk gehanteerd om de daadwerkelijke grondprijs te bepalen. Deze ligt in principe onder of op het hiervoor aangegeven prijsniveau. Rekenvoorbeeld: In geval van een grondgebonden starterswoning met een kavel van 130 m² wordt gerekend met een maximale kavelprijs van: € 300 x 130 m² = € 39.000. In geval van een meergezinswoning voor starters van 80 m² BVO wordt gerekend met een maximale kavelprijs van: € 312 x 80 m² BVO = € 24.960.

Ten behoeve van de stimulering van de bouw van starterswoningen, behoudt het college zich het recht voor om af te wijken van bovenstaande prijzen. De basis voor deze afwijkingsmogelijkheid is opgenomen in de Nota Grondbeleid.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Stein

12 november 2025 Pagina 7 van 12

Grondprijsbrief 2025 – Gemeente Stein

3

Grondprijzen niet-woningbouw

3.1

Bedrijfslocaties

De grondwaarde van bedrijfslocaties hangt onder andere samen met het type toegestane bedrijvigheid, de infrastructurele ontsluiting en de ligging van de desbetreffende kavels. Aangezien de waarde van bedrijfskavels afhankelijk is van een brede variëteit criteria, wordt geen vaste grondprijs gehanteerd. Als uitgiftes ten behoeve van bedrijvigheid plaatsvinden, zal maatwerk in de vorm van een taxatie toegepast worden.

3.2

Maatschappelijk met winstoogmerk

Onder de maatschappelijke voorzieningen met een winstoogmerk kan bijvoorbeeld gedacht worden aan voorzieningen als huisartsenpraktijken en tandartspraktijken. Ten behoeve van het bepalen van de grondprijs voor dit type voorzieningen is een comparatieve analyse uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de gehanteerde grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk in de omgeving ver uit elkaar liggen. Het gemiddelde van de grondprijzen in deze comparatieve analyse ligt op een vergelijkbaar niveau als de prijs die is vastgesteld in de vorige grondprijsbrief (2016). Voor deze voorzieningen wordt de prijs per m² van € 200 daarom gehandhaafd.

3.3

Maatschappelijk zonder winstoogmerk

Onder de functie maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden gronduitgiften geschaard die een maatschappelijke of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering geen winstoogmerk kent. Hierbinnen wordt in het gemeentelijke grondprijsbeleid onderscheid te gemaakt tussen de sociaal-culturele voorzieningen, onderwijs,- sport- en recreatie gerelateerde voorzieningen en zorginstellingen. Ook voor de maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk is een comparatieve analyse uitgevoerd. Naar aanleiding hiervan zijn nieuwe grondprijzen bepaald. Daarnaast is binnen de categorie onderwijs,- sport- en recreatieve voorzieningen onderscheid gemaakt tussen gronden die bebouwd worden en gronden die onbebouwd blijven. Gemeentelijk worden voor deze categorieën de volgende grondprijzen gehanteerd: • Sociaal-culturele en maatschappelijke voorzieningen € 150 p/m² • Onderwijs,- sport- en recreatieve voorzieningen bebouwd: € 80 p/m² • Onderwijs,- sport- en recreatieve voorzieningen onbebouwd: € 35 p/m² • Zorginstellingen € 150 p/m²

3.4

Nutsvoorzieningen

Onder de categorie nutsvoorzieningen, vallen bijvoorbeeld trafo’s, gasverdeelstations, kabels & leidingen en dergelijken. De grondwaarde voor nutsvoorzieningen is € 200 per m². Aangezien dit doorgaans uitgiftes van relatief kleine kavels betreft, wordt een minimale grondprijs van € 2.000,per transactie gehanteerd. Per specifieke situatie wordt bekeken welke vorm van uitgifte wordt toegepast: uitgifte in eigendom, erfpacht, verhuur of het vestigen van een zakelijk recht. In geval van erfpacht, verhuur of een zakelijk recht wordt de jaarlijkse vergoeding afgeleid van de grondwaarde.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Stein

12 november 2025 Pagina 8 van 12

Grondprijsbrief 2025 – Gemeente Stein

3.5

Zendmasten

Voor het plaatsen en in stand houden van zendmasten wordt in de meeste gevallen grond niet in eigendom uitgegeven maar wordt een beperkt zakelijk recht van opstal door de gemeente gevestigd. Voor het plaatsen van een separate zendmast wordt een jaarlijkse vergoeding gerekend en kosten provider, vastgesteld o.b.v. taxaties. Deze wordt jaarlijks geïndexeerd. Voor elke andere provider die aansluit op de zendmast wordt aan de gemeente een extra jaarlijkse bijdrage betaald o.b.v. taxatie met jaarlijkse indexatie. Voor windturbines, zonneparken en reclamezuilen zullen afzonderlijk grondprijzen o.b.v. taxaties worden vastgesteld.

3.6

Groen- en reststroken

Bij de verkoop van groen- en reststroken gaat het in de regel om relatief kleine bedragen. De kosten voor maatwerk aan de hand van bijvoorbeeld een taxatie, staat in dergelijke gevallen niet in verhouding met de verkoopprijs. Derhalve is gekozen voor een vaste prijs per m². In de gemeente wordt hiervoor de zogenaamde ‘rubricering-methode’ toegepast. Bij deze methode worden percelen in drie verschillende zones gerubriceerd en is per zone een vaste prijs te bepalen. De drie te onderscheiden zone zijn als volgt gedefinieerd: • Zone ‘voortuin’: grond vanaf de openbare ruimte tot aan de voorgevel (definitie voorgevel: de gevel van een gebouw die gelegen is aan de zijde van een weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van een gebouw vormt.) • Zone ‘zij- en achtertuin’: grond vanaf de voorgevel langs de woning en de grond achter de woning tot een diepte van 30 meter achter de voorgevel. • Zone ‘weide’: de grond vanaf een diepte van meer dan 30 meter achter de voorgevel en de grond vanaf een breedte van meer dan 30 meter vanaf de zijgevel. De indeling wordt in de volgende afbeelding schematisch gepresenteerd.

Voor de verschillende zones worden de volgende grondprijzen gehanteerd: - Zone Weide: € 30 per m² - Zone zij- en achtertuin: € 90 per m² - Zone voortuin: € 45 per m²

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Stein

12 november 2025 Pagina 9 van 12

Grondprijsbrief 2025 – Gemeente Stein

In geval van groen- en reststroken met bebouwingsmogelijkheden wordt maatwerk toegepast bij de bepaling van de grondprijs. Als uitgangspunt geldt dat de grondprijs wordt bepaald op basis van een taxatie.

3.7

Pacht agrarische gronden

Het verpachten van gronden geschiedt tegen een overeen te komen pachtprijs per ha. Jaarlijks worden door de Rijksoverheid de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor landbouwgrond per pachtprijsgebied vastgesteld. Gemeente Stein behoort tot het pachtprijsgebied ‘Zuid-Limburg’. Pachter en verpachter zijn vrij om een lagere pachtprijs af te spreken. Per situatie wordt de pachtprijs bepaald.

3.8

Verhuur gronden

Voor alle te verhuren gronden die niet in onder de eerdergenoemde categorieën vallen, wordt maatwerk toegepast bij de bepaling van het jaarlijkse huurbedrag.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Stein

12 november 2025 Pagina 10 van 12

Grondprijsbrief 2025 – Gemeente Stein

4

Afkoop ruimtelijke eisen

4.1

Afkoop parkeereis

De gemeente hanteert als uitgangspunt dat ontwikkelaars de parkeereis (conform het Parkeerbeleidsplan 2023) op eigen kavel afwikkelen. Doordat ruimte vaak schaars is, met name binnen stedelijk gebied, komt het steeds vaker voor dat de parkeereis niet (geheel) op eigen kavel gerealiseerd kan worden. Als de gemeente oordeelt dat dit inderdaad aan de orde is en er ruimte voor parkeerplaatsen is in de openbare ruimte, is het mogelijk om de parkeereis af te kopen. De gemeente hanteert hiervoor een prijs van € 3.000 per parkeerplaats op het maaiveld. Hierbij gaat de grondeigendom niet over van de gemeente naar de ontwikkelaar. Als uitgangspunt geldt dat de hoogte van de afkoopsom minimaal kostendekkend is.

4.2

Afkoop watercompensatie

Gebiedsontwikkelingen dan wel ruimtelijke projecten gaan veelal gepaard met het toevoegen van verharde / bebouwde oppervlakte. Bij deze ontwikkelingen hanteert de gemeente het uitgangspunt dat watercompensatie plaats dient te vinden. Ook voor watercompensatie geldt dat ruimte schaars is, waardoor dit niet altijd op eigen kavel gerealiseerd kan worden. De te realiseren watercompensatie dient dan elders, bijvoorbeeld in het openbare gebied, gerealiseerd te worden. Als de gemeente oordeelt dat de compensatie inderdaad niet op eigen kavel gerealiseerd kan worden en er ruimte is voor compensatie in het openbare gebied, is het mogelijk de watercompensatie af te kopen. Voor deze afkoop wordt per situatie bekeken wat de omvang van de afkoopsom dient te zijn. Als uitgangspunt geldt dat de hoogte van de afkoopsom minimaal kostendekkend is.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Stein

12 november 2025 Pagina 11 van 12

Grondprijsbrief 2025 – Gemeente Stein

5

Samenvatting grondprijzen

In onderstaande tabel wordt een samenvatting van de grondprijzen gegeven, die in voorliggende grondprijsbrief aan bod zijn gekomen. Hierbij dienen de uitgangspunten, zoals genoemd in hoofdstuk 1.2, in acht te worden genomen. Type / segment Sociale huur (eengezinswoning) Sociale huur (meergezinswoning) Middenhuur (eengezinswoning) Middenhuur (meergezinswoning) Koopwoningen Vrijstaande woning Twee-onder-een kap woning Hoekwoning Tussenwoning Meergezinswoningen 0 – tredewoning Starterswoning (grondgebonden, maximale prijs) Starterswoning (meergezinswoning, maximale prijs) Bedrijfslocaties Maatschappelijk met winstoogmerk Maatschappelijk zonder winstoogmerk Sociaal-culturele en maatschappelijke voorzieningen Onderwijs,- sport- en recreatieve voorzieningen bebouwd Onderwijs,- sport- en recreatieve voorzieningen onbebouwd Zorginstellingen Nutsvoorzieningen2 Zendmasten Groen- en reststroken (weide) Groen- en reststroken (zij- en achtertuin) Groen- en reststroken (voortuin) Pacht agrarische gronden Verhuur gronden Afkoop parkeereis Afkoop watercompensatie

Prijzen € 20.700 per kavel € 210 per m² BVO € 259 per m² kavel € 285 per m² BVO € 342 per m² kavel € 323 per m² kavel € 415 per m² kavel € 380 per m² kavel € 758 per m² BVO Maatwerk € 300 per m² kavel € 312 per m² BVO Maatwerk € 200 per m² € 150 per m² € 80 per m² € 35 per m² € 150 per m² € 200 per m² Maatwerk € 30 per m² € 90 per m² € 45 per m² Maatwerk Maatwerk € 3.000 per parkeerplaats Maatwerk

2 Voor transacties omtrent nutsvoorzieningen geldt een minimale transactieprijs van € 2.000.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Stein

12 november 2025 Pagina 12 van 12