Bijlage C - Raadsvoorstel - WZV Stein 20230928

• Voor woonurgenten (met een indicatieve behoefte aan circa 65 woningen en arbeidsmigranten (circa 100 woningen) gaat wat om een mix van compacte en grotere woningen.

3 Ten behoeve van de transformatieopgave is er een regionale Transformatievisie Westelijke Mijnstreek opgesteld. Deze wordt momenteel lokaal uitgewerkt voor Urmond-Oost en Elsloo. 4 Initiatief van gemeente Aalten, die deze woningen ter beschikking stelt en laat exploiteren door de woningcorporatie.

9

10

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

3 Gemeente Stein

In dit hoofdstuk bespreken we de verwachte woningbehoefte van de gehele gemeente Stein. Ter ondersteuning van deze behoefte brengen we eerst de demografische ontwikkelingen in Stein van de afgelopen tien jaar in beeld en zoomen we in op de huidige woningvoorraad. Hierna kijken we vooruit. Eerst tonen we de verwachte huishoudensontwikkeling aan de hand van onze Stec-Doelgroepenindeling. Vervolgens zetten we ons Stec-Doorstroommodel in om de demografische inzichten en huidige woningvoorraad te vertalen naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte tot en met 2030, tot 2035 en tot 2040. We zetten deze kwalitatieve opgave ook af tegen de actuele nieuwbouwplannen. Zo is op hoofdlijnen inzichtelijk in welke mate de plannen al voorzien in de woningbehoefte. Ten slotte zoomen we in op de woon-zorgbehoefte, zowel intra- als extramuraal.

3.1 Vergrijzing leidt tot afname aantal inwoners, toename alleenstaanden houdt aantal huishoudens nog stabiel De gemeente Stein telt circa 24.805 inwoners, verdeeld over 11.570 huishoudens (CBS, 2022). Aan de hand van onderstaande figuur zien we dat dit inwonertal al over langere tijd afneemt. In totaal zien we een afname van ongeveer -2,5% over de afgelopen tien jaar. Het aantal huishoudens steeg in dezelfde periode juist, dit duidt op huishoudensverdunning. Ook wat betreft huishoudens zien we echter een stabilisatie tussen 2020 en 2022. Figuur 1: Inwoners- en huishoudensontwikkeling gemeente Stein, 2013-2022 12.000

26.000

11.800

25.600

11.600

25.200

11.400

24.800

11.200

24.400

11.000 10.800

2013

2014

2015

2016

2017

Huishoudens (linker as)

2018

2019

2020

2021

Inwoners (rechter as)

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

2022

24.000

11

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Vergrijzing en huishoudensverdunning duidelijk zichtbaar in bevolkings- en huishoudensontwikkeling Wanneer we de bevolkings- en huishoudensontwikkeling uitsplitsen naar leeftijdsklassen en samenstelling is de vergrijzing en huishoudensverdunning van de gemeente Stein duidelijk zichtbaar. Inwoners in de leeftijdsklassen van 60 jaar en ouder nemen sterk in aantal toe, terwijl jongere leeftijdsklassen juist in aantal afnemen. Op dit moment zijn er daardoor inmiddels meer inwoners ouder dan 75 jaar in Stein dan inwoners jonger dan 15 jaar. Ook de huishoudenssamenstelling is sterk veranderd. Het aantal stellen blijft redelijk stabiel, daarentegen zien we een sterke afname van het aantal gezinnen en een sterke toename van het aantal alleenstaanden. Hierdoor heeft er de afgelopen tien jaar ondanks een bevolkingsdaling wel een huishoudensgroei plaatsgevonden. Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar samenstelling (rechts) in de gemeente Stein, 2013-2022 5.000

7.000 6.000

4.500

5.000

4.000

4.000

3.500

3.000 2.000

3.000

1.000 0

2.500 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0-15 jaar 15-30 jaar 30-45 jaar 45-60 jaar 60-75 jaar 75 jaar of ouder

2.000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Alleenstaanden Stellen Gezinnen

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Binnenlandse migratie biedt tegenwicht voor natuurlijke bevolkingsdaling De afname van het aantal inwoners in Stein wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een natuurlijke bevolkingsdaling. Per jaar overlijden er meer mensen dan er worden geboren. De vergrijzing van de gemeente ligt hieraan ten grondslag. We zien echter dat wat betreft migratie de afgelopen jaren een kantelpunt heeft plaatsgevonden. Waar tussen 2011 en 2014 het binnenlands migratiesaldo telkens negatief was, is deze in de daaropvolgende jaren juist positief. Hierdoor kon de inwonersdaling enigszins geremd worden en was de bevolkingsontwikkeling in 2019 zelfs positief. Of deze trend zich ook de komende jaren doorzet is onzeker en onder andere afhankelijk van het woonbeleid en de economische ontwikkeling in de eigen en omliggende gemeenten. Figuur 3: Demografiemodel gemeente Stein, 2013-2022* 200 100

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

0

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

-100

Buitenlandse migratie (saldo)

-200 -300

Totaal personen 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023). *Tot en met november 2022.

12

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

3.2 Relatief veel koopwoningen en weinig vrijesectorhuur in Stein De woningvoorraad van Stein bestaat in totaal uit circa 11.810 woningen (CBS, 2022). Het merendeel hiervan is een eengezinskoopwoning (70%). Dit is ruim meer dan het aandeel in de regio Zuid-Limburg (52%). Daarentegen staan er in Stein juist relatief weinig meergezinswoningen (appartementen). Ook het aandeel huurwoningen is relatief laag, zowel in corporatie- als particulier bezit. Figuur 4: Woningvoorraad gemeente Stein (buitenste ring) vergeleken met Zuid-Limburg (binnenste ring)

12% 11%

3%2%

Koop egw

10% 5%

16%

2%

12%

Koop mgw 52%

5%

70%

Corp egw

Corp mgw Part egw

Part mgw

Bron: LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Relatief weinig koopwoningen in goedkoopste en duurste segment, duidelijk overwicht sociale huur Wanneer we de woningvoorraad vervolgens uitsplitsen naar prijsklassen valt op dat zowel de koop- als huurwoningvoorraad met name uit relatief goedkope woningen bestaan 5. Dit is vergelijkbaar met het regiobeeld. Met name woningen met een WOZ-waarde lager dan € 240.000 komen vaak voor in Stein, maar wel minder vaak dan in de regio Zuid-Limburg. Het segment tussen de € 240.000 en € 325.000 komt daarentegen juist relatief veel voor in de gemeente Stein. In de huursector zien we dat huurwoningen in Stein met name een huurprijs hebben tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens (59%). Daarentegen staan er in Stein relatief weinig vrijesectorhuurwoningen. Slechts 13% van de huurwoningen heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Figuur 5: Koopwoningen (links) en huurwoningen (rechts) naar prijsklassen in de gemeente Stein (buitenste ring) vergeleken met Zuid-Limburg (binnenste ring)

12%

13%

6%

Minder dan € 240.000

9% 52% 49%

33%

26%

10%

€ 240.000 - € 325.000 € 325.000 - € 425.000 > € 425.000

12% 19%

23%

3%

9%

5% 11%

< Kwaliteitskorting Kwaliteitskorting tot aftopping Aftopping tot liberalisatie

49% 59%

Liberalisatie tot € 950 Boven € 950

Bron: LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2023).

De WOZ-waarde van de koopwoningen is gebaseerd op de cijfers van 31 december 2020. Inmiddels zijn deze waarden nog sterk gestegen. We schatten echter dat deze prijsontwikkeling gelijk opgaat met de regionale trend en dat de getoonde figuur nog voldoende recht doet aan de huidige verhoudingen.

5

13

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

3.3 Aantal huishoudens ontwikkelt met circa -175 tot +160 huishoudens t/m 2030 en -815 tot -410 huishoudens tot 2040 Om de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte van de gemeente Stein te kunnen bepalen, wordt gebruik gemaakt van de verwachte huishoudensontwikkeling (Progneff, 2021). In ons StecDoorstroommodel (zie onderstaand tekstkader voor verdere toelichting) maken we gebruik van 25 doelgroepen, de huidige woonsituatie en woonwensen per doelgroep zijn in te zien in bijlage C. De doelgroepen zijn verdeeld over drie woonmilieus: stedelijk, suburbaan/dorps en landelijk 6. Aangezien in de gemeente Stein geen stedelijk woonmilieu voorkomt, richten we ons in de analyse enkel op de 16 dorpse en landelijke doelgroepen 7. Uitgesplitst naar deze doelgroepen zien we dat de grootste doelgroep in de gemeente Stein op het moment ‘Suburbane Senioren’ zijn. Dit zijn alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar met een laag inkomen wonend in een dorps woonmilieu. Deze doelgroep neemt tot en met 2030 het sterkst in omvang toe (+375 tot +470 huishoudens). De enige andere doelgroepen die in aantal toenemen zijn de overige 65plus doelgroepen. Daarentegen zien we juist een daling van de jongere doelgroepen. Dit leidt er toe dat het aantal huishoudens tot en met 2030 naar verwachting met -175 tot +160 huishoudens verandert en tot 2040 met -815 tot -410 huishoudens daalt.

Opvallend is dat in de periode 2035-2040 zelfs een lichte terugloop van het aantal oudere huishoudens verwacht wordt. Tabel 1: Verwachte huishoudensontwikkeling naar 16 Stec-Doelgroepen in gemeente Stein, 2023-2040 Woonmilieu

Naam doelgroep

Samenstelling 8

Inkomen

Vroeg volwassen

A&S < 35 jaar

Laag

Dorps

JOLO (JOng LOkaalgebonden)

A&S < 35 jaar

Laag

Landelijk

Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf welgestelden Suburbane senioren Ruim(t)e genieters Blijvers en terugkeerders Rurale ruimtezoekers Gegoed ruraal gezin Blijf-in-de-wijkers Stadsontwijkers Landelijke eenvoud Landelijke luxe Totaal

A&S < 35 jaar Gezinnen Gezinnen A&S 35 – 64 jaar A&S 35 – 64 jaar A&S 65+ A&S 65+ A&S < 35 jaar Gezinnen Gezinnen A&S 35 – 64 jaar A&S 35 – 64 jaar A&S 65+ A&S 65+

Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog

Ontw. 20232031

Ontw. 20232035

Ontw. 20232040

460 1.210 2.280 1.120 1.660 3.100 1.240

-25 tot -10 -75 tot -45 -150 tot -90 -165 tot -140 -265 tot -225 +375 tot +470 +160 tot +205

-60 tot -45 -100 tot -60 -185 tot -110 -275 tot -250 -410 tot -365 +490 tot +615 +195 tot +250

-120 tot -105 -120 tot -80 -230 tot -155 -355 tot -325 -525 tot -485 +465 tot +600 +185 tot +240

5 15 35 15 25 25 10

0 tot 0 0 tot 0 -5 tot 0 -5 tot -5 -5 tot -5 +5 tot +5 0 tot 0

0 tot 0 0 tot 0 -5 tot 0 -5 tot -5 -5 tot -5 +5 tot +5 0 tot +5

0 tot 0 0 tot 0 -5 tot 0 -5 tot -5 -5 tot -5 +5 tot +5 0 tot +5

2023* 380

5

11.575

-20 tot -10

0 tot 0

-175 tot +160

-50 tot -40

0 tot 0

-410 tot -5

-100 tot -90

0 tot 0

-815 tot -410

Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

3.4 Theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen We vertalen de demografische ontwikkelingen en huidige woningvoorraad naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de komende acht tot zeventien jaar (zie onderstaande figuren). Aan de hand hiervan zien we dat in de gemeente Stein tot en met 2030 mogelijk een groot theoretisch overschot ontstaat naar reguliere grondgebonden koopwoningen, het type woning waar nu nog een groot deel van 6 Voor de indeling naar woonmilieus is de ABF-woonmilieu-indeling op buurtniveau gebruikt. Hierbij wordt op een laag schaalniveau een mate van stedelijkheid toegedicht aan alle buurten (CBS-buurtenindeling) in Nederland. 7 Zie bijlage C voor een toelichting op de doelgroepen, naar huishoudenssamenstelling, inkomen en voorkeur voor woonmilieus 8 De afkorting A&S staat voor Alleenstaanden en Stellen

14

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

de woningvoorraad uit bestaat. Dit mogelijke overschot hangt samen met de vergrijzing (meer ouderen) en ontgroening (minder jongeren) die optreden. Tot nu toe werd deze dalende natuurlijke aanwas opgevangen door migratie. Ongeacht de mate waarin migratie zich ontwikkeld signaleren we op termijn risico’s in met name het grondgebonden koopsegment. Daarnaast zien we een licht overschot aan sociale huurappartementen zonder lift. Deze woningen voldoen ook niet aan de woonwensen van de toenemende groep ouderen. Daarentegen zien we in beide scenario’s juist een behoefte aan de andere type woningen. Met name naar nultredenwoningen is de vraag groot. Wanneer we verder doorkijken tot 2040 zien we dat deze trend zich op gelijke wijze doorzet. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door woningen aan te passen aan de wensen van ouderen. Denk hierbij aan de installatie van een traplift of andere hulpmiddelen of het toevoegen van een slaapkamer en/of badkamer op de begane grond. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien. KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE: COMBINATIE VAN WOONVOORKEUREN EN BETAALBAARHEID Aan de hand van de huishoudensprognose en de bestaande woningvoorraad (per gemeente of hoofdkern) bepalen we de kwalitatieve woningbehoefte. Hiervoor gebruiken we ons StecDoorstroommodel.

In dit model baseren we ons ten eerste op de primaire woonvoorkeuren van de 25 Stec-doelgroepen (zie ook Bijlage C voor een toelichting op deze doelgroepen). Deze doelgroepen verschillen van elkaar op basis van woonmilieu, inkomen en huishoudenssamenstelling. Vervolgens voeren we een betaalbaarheidscheck uit. Hierin corrigeren we de woonvoorkeur van huishoudens naar hun inkomen. Dit doen we op basis van de betaalbaarheid van de bestaande koopwoningvoorraad. Slechts een klein deel van de koopwoningvoorraad is bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen, zeker in de huidige woningmarkt. Door een correctie toe te passen weten we een mismatch tussen woonvoorkeuren en onbetaalbare koopwoningen te voorkomen en sluit de woningbehoefte van lage inkomens beter aan op voor hen bereikbare woningtypen.

TWEE SCENARIO’S VORMEN BANDBREEDTE KWALITIATIEVE WONINGBEHOEFTE Net als bij het bepalen van de huishoudensontwikkeling van de gemeente Stein werken we ook de kwalitatieve woningbehoefte uit in twee scenario’s. Tezamen vormen deze scenario’s een bandbreedte die kansen biedt voor adaptief programmeren. Figuur 6: Kwalitatieve vraag gemeente Stein: t/m 2030 (boven), 2035 (midden) en 2040 (onder) -1.000

-800

-600

-400

-200

0 65

SH GGB

VSH GGB

KOOP GGB

SH APP z. lift

200

-775

35 45

-565

-75 -60

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

SH NULT.

110

35 40 30 30 120 125

VSH NULT.

KOOP NULT.

-175

Totaal Basis (Progneff2021)

Hoog migratiescenario

400

215 250 175 185

155

15

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

-1.400

-1.200

-1.000

-800

-600

-400

-200

0

200 65

SH GGB

VSH GGB

-1.200

KOOP GGB

40 50

-955

SH APP z. lift

-105 -90

VSH APP z. lift

400

120

45 50 40 40

KOOP APP z. lift

SH NULT.

165 175

VSH NULT.

KOOP NULT.

-405

Totaal

0

Basis (Progneff2021) -2.000

-1.500

KOOP GGB

SH APP z. lift

-1.000

-500

0

-130 -115

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

SH NULT.

VSH NULT. -810

Totaal Basis (Progneff2021)

240 255

500

1.000

3590 40 50

-1.730 -1.500

KOOP NULT.

305 355

Hoog migratiescenario

SH GGB

VSH GGB

600

-405

60 60 45 45

370 425

210 220 295 310 Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar productmarktcombinaties. Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op: • Overschotten bevinden zich met name in reguliere grondgebonden koopwoningsegmenten. Dit overschot bevindt zich zowel in het goedkopere als het duurdere segment. Dit zijn de typen woningen waar een groot deel van de woningvoorraad van de gemeente Stein uit bestaat. De verouderende huishoudenssamenstelling zorgt echter voor een veranderende woningbehoefte. Wanneer de huidige migratie doorzet, zien we wel dat het overschot aan dit type woning duidelijk lager uitvalt. • De woningvraag zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Deze vraag komt met name voort uit de ouder wordende huishoudens in Stein, die behoefte hebben aan een woning die beter aansluit op hun woonwensen. Hieruit blijkt dat de woningvraag vanuit deze doelgroep sterk uiteenloopt. Hier zal dus ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden. • Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en vrijsectorhuurwoningen nog een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning onbetaalbaar is geworden. We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype terug.

Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de middenhuur zouden landen. Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een laag inkomen ook nog onbetaalbaar.

16

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Figuur 7: Kwalitatieve vraag gemeente Stein naar product-marktcombinaties, 2023 t/m 2030

Tot VSH aal KOOP NULT. NULT.

VSH SH KOOP APP z. APP z. SH APP NULT. lift lift z. lift KOOP GGB

VSH GGB

SH GGB

-500

-400

-300

-200

-100

0

100 40

Tot aftoppingsgrens

Aftop.grens tot lib.grens Lib.grens tot € 1000

Meer dan € 1.000 Tot € 280.000

-415

€ 280.000 tot € 355.000

5 5

-310 -205

Meer dan € 355.000

Tot aftoppingsgrens

-155 -145

Aftop.grens tot lib.grens

20 35 30 40

70

-110 -70 -60

-5

Lib.grens tot € 1.000

30 30

10 10 10 15 5 10 10 10

Meer dan € 1.000 Tot € 280.000

€ 280.000 tot € 355.000

Meer dan € 355.000

Tot aftoppingsgrens

105 130 105 120 100 105

Aftop.grens tot Lib.grens Lib.grens tot € 1.000

20 20

Meer dan € 1.000 Tot € 280.000

45 45

€ 280.000 tot € 355.000

Meer dan € 355.000

-175 Basis (Progneff2021)

200

70 70 65 70

Hoog migratiescenario

155

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

3.5 Nieuwbouwplannen sluiten voor groot deel aan op behoefte, transformatieopgave blijft groot Aansluitend op het in kaart brengen van de kwalitatieve woningbehoefte voeren we een confrontatie uit tussen de woningbehoefte en de actuele plancapaciteit. In onderstaande tabel zetten we de plancapaciteit af tegen de kwalitatieve woningbehoefte tot en met 2031 voor de gemeente Stein. We houden hierbij, waar mogelijk rekening met het woningtype en de eigendomsvorm. De planlijst van de gemeente Stein met een uitsplitsing naar woningtypen is opgenomen in bijlage D.

17

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Tabel 2: Confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in gemeente Stein, 2023 t/m 2030 Woningtype

Behoefte 2023-2031

Plancapaciteit (zacht en hard)

Saldo

SH GGB +65 tot +110 -6 +70 tot +115 VSH GGB +35 tot +45 0 +35 tot +45 Koop GGB -775 tot -565 +12 -785 tot -575 SH APP / Nult. +140 tot +190 +99 +40 tot +90 VSH APP / Nult. +155 tot +165 +41 +115 tot +125 Koop APP / Nult. +205 tot +215 +56 +150 tot +160 Totaal -175 tot +155 +202 -375 tot -45 Onbekend 9 +105 Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023). APP/NULT. is zowel appartementen zonder lift als nultredenwoningen. Hierin wordt geen onderscheid gemaakt in de planlijst.

In onze confrontatie valt op dat er wordt ingezet op een divers nieuwbouwaanbod dat voor een deel ook al goed aansluit op de toekomstige woningbehoefte. Wel valt op dat de plancapaciteit aan grondgebonden koopwoningen relatief groot is gezien het verwachte overschot aan dit type. Om goed aansluiting te vinden op de toekomstige woonwensen van de huishoudens van Stein lijkt het verstandig minimaal een deel van deze grondgebonden woningen levensloopgeschikt te bouwen. Ook dan lijkt er echter nog een overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen te bestaan. Sloop en nieuwbouw of het aanpassen van dit type woning biedt mogelijk kansen. Op dit moment liggen er ook plannen om naast reguliere woningbouw ook 245 flexibele woningen op twee locaties toe te voegen, ruimte te geven aan een CPO en het aantal locaties voor woonwagenbewoners met vijf standplaatsen uit te breiden. Hiermee kunnen de woonwensen van doelgroepen voorzien worden, die minder snel in een reguliere woning in Stein (willen) wonen.

3.6 Vergrijzing en extramuralisering leiden tot toename thuiswonende zorgbehoevenden De gemeente Stein vergrijst naar verwachting de komende jaren sterk. Dit heeft gevolgen voor het aantal zorgbehoevenden in de gemeente. Een deel hiervan woont intramuraal. Dit betekent dat een cliënt zorg krijgt in de zorginstelling waar diegene verblijft. Ondanks de verdere vergrijzing van de gemeente Stein blijkt uit een inventarisatie van de gemeente Stein naar BAT-categorieën dat het aantal intramurale cliënten slechts beperkt oploopt. Een verwachte verdere extramuralisering van de zorg ligt hieraan ten grondslag. Dit zien we terug in het andere deel van de zorgbehoevenden dat de nodige zorg thuis ontvangt. Het merendeel hiervan ontvangt zorg op basis van de Wmo2015. Hierin staat dat gemeenten ondersteuning moeten bieden aan inwoners die hulp nodig hebben bij het leiden van een zelfredzaam leven en het deelnemen aan de samenleving. Dit kan in de vorm van algemene voorzieningen (zoals een maaltijdservice of een ontmoetingscentrum) of in de vorm van maatwerkvoorzieningen (zoals hulpmiddelen of woningaanpassingen). We zien in onderstaande tabel dat het aantal huishoudens met minimaal één Wmo-cliënt sterk toeneemt tot en met 2030 (+205). Met name in de leeftijdsgroepen 75-84 jaar en 85 jaar en ouder verwachten we een sterke toename.

Deze toename wordt grotendeels veroorzaakt door de vergrijzing in Stein en de verdere extramuralisering van de zorg. We zien dat de gemeente Stein hier voor een deel al op inspeelt door circa 90 sociale huur- en middenhuurwoningen te realiseren waar ook zorg geleverd wordt. Een verdere verdieping op de kwalitatieve zorg-woonbehoefte, wat betreft de spreiding van de zorgwoningen en het voorzieningenaanbod in de omgeving van deze woningen, zal worden gemaakt in de gemeentelijke woonzorgvisie per kern in 2023. 9 Plancapaciteit waarvan het woningtype nog onbekend is, waaronder het restant van Bramert Noord (310 woningen), worden niet meegenomen in de huidige confrontatie. Op basis van de confrontatie is echter duidelijk dat inzet op nultredenwoningen het meeste bijdraagt aan het verwezenlijken van de woningbehoefte tot en met 2030.

18

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Tabel 3: ontwikkleing huishoudens met minimaal één Wmo2015-cliënt in de gemeente Stein, 2023 t/m 2030 Leeftijdsklasse huishoudens 15-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar 85 jaar en ouder Totaal

Aantal 2023

Aantal 2030

Ontw. 2023-2030

10 10 -5 85 80 -5 120 125 +5 140 120 -20 185 160 -25 175 180 +5 595 715 +120 440 575 +135 1.755 1.960 +205 Bron: Primos2021, CBS (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

19

4 Hoofdkern Elsloo

In dit hoofdstuk zoomen we in op de hoofdkern Elsloo (op basis van de CBS-wijkenindeling, zie de kaart rechts). Op hoofdkernniveau geven we informatie over het woonmilieu, inkomen en de samenstelling van de huishoudens, waarna we vervolgens de samenhang tussen leeftijds- en inkomensgroepen inzichtelijk maken. Verder tonen we de huidige woningvoorraad van de hoofdkern. In deze analyses maken we telkens de vergelijking met de situatie op gemeenteniveau. Vervolgens kijken we vooruit. Eerst schetsen we de verwachte huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar de 16 StecDoelgroepen die voorkomen in de hoofkern Elsloo. Daarna vertalen we dit aan de hand van ons Stec-Doorstroommodel naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de hoofdkern en zetten we dit af tegen de actuele nieuwbouwplannen. De verwachte huishoudensontwikkeling en daaruit voortvloeiende woningbehoefte werken we ten slotte ook op kernniveau uit. In de hoofdkern Elsloo zoomen we in op de kernen Catsop, Elsloo en Maasband en Meers 10.

4.1 Hoofdkern Elsloo: behoefte aan -95 tot +20 woningen t/m 2030 Relatief veel huishoudens met een hoog inkomen en minder oudere huishoudens De hoofdkern Elsloo (inclusief de buurten Maasband, Kleine Meers en Veldschuur) telt circa 8.725 inwoners verspreid over 3.920 huishoudens (CBS, 2022). De meeste huishoudens in Elsloo wonen in een verstedelijkte kern. Enkel de kernen Maasband, Kleine Meers en Veldschuur worden als een landelijk woonmilieu (dorpslint) gekenmerkt. Verder valt op dat er in Elsloo relatief iets meer gezinnen en alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar wonen dan in de gemeente als geheel. Ten slotte zien we dat er in Elsloo relatief veel mensen met een hoog inkomen wonen (57%) ten opzichte van het gemeentelijk aandeel (53%). Figuur 8: Huishoudens naar woonmilieu, samenstelling en inkomen in hoofdkern Elsloo (buitenste ring) en gemeente Stein (binnenste ring)

Bron: ABF (2021), LMW (2020), Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023).

10 Maasband en Meers bestaat uit de buurten/kernen Maasband, Kleine Meers, Veldschuur en Meers. Maasband, Kleine Meers en Veldschuur behoren officieel tot de hoofdkern Stein, maar zijn voor het overzicht (en vanwege de geringe huishoudensgrootte) onder gebracht onder de hoofdkern Elsloo waartoe de grotere kern Meers behoort.

20

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Ouderen en eenpersoonshuishoudens hebben relatief vaak een laag inkomen Om de verdeling naar inkomensgroepen 11 verder inzichtelijk te maken zetten we deze af tegen huishoudens van verschillende samenstellingen. Hierin komt naar voren dat met name oudere huishoudens relatief vaak een lager inkomen bezitten. Dit zien we vooral terug bij alleenstaande ouderen. Aangezien Elsloo de komende jaren naar verwachting verder verouderd en de huishoudens verder verdunnen kan dit leiden tot een groei van het aantal huishoudens met een laag inkomen. Hierbij merken we wel op dat een deel van deze oudere huishoudens een eigen vermogen bezit en daardoor meer bestedingskracht heeft dan op basis van hun inkomen kan worden verwacht. Tabel 4: Inkomensgroepen naar leeftijd en samenstelling in de hoofdkern Elsloo

Jonger dan 25 jaar Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW Eenpersoonshuishouden AOW of ouder Paar zonder kinderen 25 tot AOW Paar zonder kinderen AOW of ouder Paar met kind(eren) Eenoudergezin Totaal

Doelgroep met recht op huurtoeslag 35 (50%) 290 (35%) 500 (58%) 90 (10%) 355 (36%) 110 (9%) 240 (67%) 1.620 (31%)

Lage inkomens zonder recht op huurtoeslag 15 (21%) 270 (33%) 270 (31%) 65 (7%) 215 (22%) 45 (4%) 35 (10%) 915 (18%)

Lage middeninkomens 0 (0%) 60 (7%) 35 (4%) 50 (6%) 110 (11%) 45 (4%) 20 (6%) 320 (6%)

Hoge middeninkomens en hoge inkomens 20 (29%) 205 (25%) 55 (6%) 680 (77%) 305 (31%) 980 (83%) 65 (18%) 2.310 (45%)

Totaal 70 825 860 885 985 1.180 360 5.165

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Relatief veel reguliere grondgebonden koopwoningen en weinig sociale huurwoningen De woningvoorraad van de hoofdkern Elsloo bestaat uit circa 4.025 woningen (CBS, 2022). Hiervan is ongeveer 77% een reguliere grondgebonden koopwoning. Dit is beduidend meer dan in de gehele gemeente Stein (70%). Daarentegen staan er in Elsloo juist minder sociale huurwoningen (18%) dan in de gemeente als geheel (23%). Figuur 9: Woningvoorraad hoofdkern Elsloo (buitenste ring) vergeleken met gemeente Stein (binnenste ring)

9% 9%

13%

4%0%

1% 4%

1% 10%

2%

70% 77%

Koop egw Koop mgw SH egw SH mgw VSH egw VSH mgw

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Verwachte afname van -95 tot +20 huishoudens t/m 2030 en -335 tot -195 huishoudens tot 2040 Naar verwachting zal het aantal huishoudens in de hoofdkern Elsloo tot en met 2030 licht afnemen tot licht toenemen. Hierna zal naar verwachting tot 2040 een afname van het aantal huishoudens plaatsvinden. Uitgesplitst naar de Stec-Doelgroepen zien we dat enkel alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar tot en met 2030 in omvang toenemen. De meesten van hen zullen in een dorps/verstedelijkt woonmilieu wonen met een laag inkomen. Ten opzichte van het gemeentelijk beeld is de toename van het aantal oudere 11 We hanteren vier inkomensgroepen gebaseerd op de grenzen voor passend toewijzen. Met recht op huurtoeslag: tot € 25.475 / € 34.55 / € 25.075 / € 33.800, lage inkomens tot € 44.035, lage middeninkomens tot € 48.625 en hoge middeninkomens/hoge inkomens met een bruto huishoudinkomen van meer dan € 48.625.

21

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

huishoudens met een hoog inkomen relatief groot in Elsloo. Tot 2040 zet deze trend zich door. Wel verwachten we dat het aantal oudere huishoudens in de periode 2031-2040 nog maar licht stijgt. Overige huishoudens nemen naar verwachting verder in aantal af. Tabel 5: Verwachte huishoudensontwikkeling naar 16 Stec-Doelgroepen in hoofdkern Elsloo, 2023-2040 Woonmilieu

Ontw. 20232031

Ontw. 20232035

Ontw. 20232040

150 405 805 380 605 980 415

-5 tot 0 -35 tot -25 -75 tot -50 -55 tot -50 -105 tot -90 +130 tot +160 +60 tot +75

-15 tot -10 -45 tot -30 -90 tot -60 -100 tot -90 -160 tot -145 +170 tot +210 +70 tot +90

-40 tot -35 -50 tot -40 -105 tot -80 -125 tot -115 -205 tot -185 +160 tot +205 +70 tot +85

0 10 20 10 15 15 5 3.930

0 tot 0 0 tot 0 -5 tot 0 -5 tot 0 -5 tot -5 0 tot +5 0 tot 0

0 tot 0 0 tot 0 0 tot 0 -5 tot 0 -5 tot -5 +5 tot +5 0 tot 0

0 tot 0 0 tot 0 -5 tot 0 -5 tot -5 -5 tot -5 +5 tot +5 0 tot 0

Naam doelgroep

Samenstelling

Inkomen

Vroeg volwassen

A&S < 35 jaar

Laag

Dorps

115

JOLO (JOng LOkaalgebonden)

A&S < 35 jaar

Laag

Landelijk

0

Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf welgestelden Suburbane senioren Ruim(t)e genieters Blijvers en terugkeerders Rurale ruimtezoekers Gegoed ruraal gezin Blijf-in-de-wijkers Stadsontwijkers Landelijke eenvoud Landelijke luxe Totaal

A&S < 35 jaar Gezinnen Gezinnen A&S 35 – 64 jaar A&S 35 – 64 jaar A&S 65+ A&S 65+ A&S < 35 jaar Gezinnen Gezinnen A&S 35 – 64 jaar A&S 35 – 64 jaar A&S 65+ A&S 65+

Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog

2023*

-5 tot 0

0 tot 0

-15 tot -10

0 tot 0

-30 tot -25

0 tot 0

-95 tot +20 -185 tot -50 -335 tot -195 Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in de hoofdkern Elsloo in de komende acht tot zeventien jaar een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Ook aan sociale huurappartementen zonder lift ontstaat een licht theoretisch overschot. Naar de andere woningtypen zien we ondanks de daling van het aantal huishoudens wel een vraag ontstaan. Met name de vraag naar nultredenwoningen blijft door de verdere vergrijzing groot. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien. Figuur 10: Kwalitatieve vraag hoofdkern Elsloo: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder) -350

-300

-250

-200

-150

-100

-50

0

VSH GGB

SH APP z. lift

-320

-245

-15 -10

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

SH NULT.

15 15 15 15 45 45

VSH NULT.

KOOP NULT.

-95

Totaal Basis (Progneff2021)

100

1015 1015

SH GGB

KOOP GGB

50

20 Hoog migratiescenario

8090 70 70

150

22

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

-600

-500

-400

-300

-200

-100

0

100 10

SH GGB

VSH GGB

-485

KOOP GGB

30 10 15

-395

SH APP z. lift

-20 -20

VSH APP z. lift

20 20 20 20

KOOP APP z. lift

SH NULT.

60 65

VSH NULT.

KOOP NULT.

-185

Totaal

Basis (Progneff2021) -800

-700

-600

-500

-400

-300

-50 Hoog migratiescenario -200

-100

0 -5

SH GGB

VSH GGB

KOOP GGB

SH APP z. lift

200

-685

-600

-30 -25

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

SH NULT.

115 125 90 95

100 15 10 15

20 25 20 20 75 80

VSH NULT.

KOOP NULT.

-335

Totaal Basis (Progneff2021)

-195

200

140 155 115 120

Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar productmarktcombinaties. Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op: • Overschotten bevinden zich enkel met name verdeeld over de verschillende reguliere grondgebonden koopwoningsegmenten. Dit overschot bevindt zich zowel in het goedkopere als het duurdere segment. Dit zijn de typen woningen waar een groot deel van de woningvoorraad van de hoofdkern Elsloo uit bestaat. De verouderende huishoudenssamenstelling zorgt echter voor een veranderende woningbehoefte. Wanneer de huidige migratie doorzet, zien we wel dat het overschot aan dit type woning duidelijk lager uitvalt. • De woningvraag zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Deze vraag komt met name voort uit de ouder wordende huishoudens in Elsloo, die behoefte hebben aan een woning die beter aansluit op hun woonwensen. Hieruit blijkt dat de woningvraag vanuit deze doelgroep sterk uiteenloopt. Hier zal dus ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden. • Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en vrijsectorhuurwoningen nog een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning onbetaalbaar is geworden.

We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype terug. Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de middenhuur zouden landen. Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een laag inkomen ook nog onbetaalbaar.

23

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Figuur 11: Kwalitatieve vraag hoofdkern Elsloo naar product-marktcombinaties, 2023 t/m 2030

Tot VSH aal KOOP NULT. NULT.

VSH SH KOOP APP z. APP z. SH APP NULT. lift lift z. lift KOOP GGB

VSH GGB

SH GGB

-200

-150

-100

-50

0

50 5

Tot aftoppingsgrens

5

Aftop.grens tot lib.grens Lib.grens tot € 1000

Meer dan € 1.000 Tot € 280.000

€ 280.000 tot € 355.000

-165

-130 -90

Meer dan € 355.000

Tot aftoppingsgrens

Aftop.grens tot lib.grens Lib.grens tot € 1.000

-65 -65

Tot € 280.000

€ 280.000 tot € 355.000

Meer dan € 355.000

Tot aftoppingsgrens

15

10 10 10

-50 -15 -15

5 5 5 5 5 5 5 5

Meer dan € 1.000

10 10

40

35 40 35 40

Aftop.grens tot Lib.grens Lib.grens tot € 1.000

5 5

Meer dan € 1.000 Tot € 280.000

15 15

€ 280.000 tot € 355.000

Meer dan € 355.000

-95 Basis (Progneff2021)

100

Hoog migratiescenario

50

25 30 25 25

20

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Huidige plannen sluiten aan op vraag, wel meer plannen benodigd om in totale behoefte te voorzien Wanneer we de kwalitatieve woningbehoefte afzetten tegen de actuele nieuwbouwplannen valt op dat in de plannen al wordt ingezet op nultredenwoningen bouwen. Met name op de toenemende vraag naar nultredenwoningen in het koopsegment wordt in Elsloo al ingespeeld. Wel zien we dat de behoefte aan extra woningen in de sociale huur nog groot is, met name nultreden. De totale woningbehoefte afgezet tegen de huidige plannen is echter negatief. Dit wordt veroorzaakt door een fors theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Wanneer hier in de komende jaren onvoldoende transformatieplannen voor worden gemaakt, kan dit bij ontspanning van de koopwoningmarkt leiden tot kwetsbaarheden in de minder courante reguliere koopwoningvoorraad.

24

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Tabel 6: Confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in de hoofdkern Elsloo, 2023 t/m 2030 Woningtype SH GGB VSH GGB Koop GGB SH APP / Nult. VSH APP / Nult. Koop APP / Nult. Totaal Onbekend

Behoefte 2023-2031

Plancapaciteit (zacht en hard)

+10 tot +15 +10 tot +15 -320 tot -245 +65 tot +80 +60 tot +60 +85 tot +85 -95 tot +20 -

+5 0 +10 +10 0 +50 +75 +12

Saldo +5 tot +10 +10 tot +15 -330 tot -255 +55 tot +70 +60 tot +60 +35 tot +35 -180 tot -55

Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

4.2 Catsop: theoretisch overschot aan circa 10 tot 0 woningen t/m 2030

Verwachte afname van circa -10 tot -0 huishoudens t/m 2030 en -25 tot -20 huishoudens tot 2040 Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Catsop de komende jaren gaan afnemen. Enkel de doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt tot en met 2030 in omvang toe (+10 tot +14%). Deze doelgroep neemt in de daaropvolgende jaren echter ook licht in aantal af. De grootste afname verwachten we tot en met 2030 in de doelgroep alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar (-13 tot 12 huishoudens). In totaal daalt het aantal huishoudens naar verwachting met circa -10 tot 0 huishoudens tot en met 2030 en -25 tot -20 huishoudens tot 2040. Tabel 7: Doelgroepenontwikkeling Catsop*, 2023-2040 Alleenst. en stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenst. en stellen 35-65 jaar Alleenst. 65-plus Totaal

2023 10 63 58 107 240

Ontw. 2023-2031 -2 (-18%) tot -2 (-16%) -4 (-6%) tot -2 (-3%) -13 (-23%) tot -12 (-21%) +11 (+10%) tot +15 (+14%) -8 (-3%) tot -1 (0%)

Ontw. 2023-2035 -3 (-28%) tot -2 (-25%) -5 (-8%) tot -3 (-5%) -17 (-29%) tot -15 (-26%) +9 (+9%) tot +14 (+13%) -15 (-6%) tot -5 (-3%)

Ontw. 2023-2040 -4 (-39%) tot -4 (-37%) -7 (-11%) tot -5 (-8%) -21 (-37%) tot -20 (-34%) +5 (+5%) tot +10 (+9%) -25 (-11%) tot -20 (-8%)

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023). *Het aantal huishoudens in Catsop is relatief laag. Daarom is gekozen voor onafgeronde getallen. Wees echter voorzichtig met het interpreteren van deze cijfers, de onzekerheid op dit schaalniveau is groter.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Catsop in de komende jaren een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Daarentegen zien we juist een vraag ontstaan naar nultredenwoningen. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

25

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Figuur 12: Kwalitatieve vraag Catsop: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder) -30

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

SH GGB

VSH GGB

-25

KOOP GGB

-20

SH APP z. lift

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

5

SH NULT.

KOOP NULT.

-10

Totaal

0

Basis (Progneff2021) -50

-40

10

55 55

VSH NULT.

Hoog migratiescenario

-30

-20

-10

0

10

20

SH GGB

VSH GGB

-40

KOOP GGB

-30

SH APP z. lift

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

SH NULT.

55 55

VSH NULT.

KOOP NULT.

-15

Totaal Basis (Progneff2021) -60

-50

-40

10 10

-5 Hoog migratiescenario

-30

-20

-10

0

10

20

SH GGB

VSH GGB

KOOP GGB

SH APP z. lift

-55

-50

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

SH NULT.

5 5 5

VSH NULT.

KOOP NULT.

-25

Totaal Basis (Progneff2021)

-20

10

15

10

Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Geen plannen in Catsop om in verwachte woningbehoefte tot en met 2030 te voorzien Op basis van de plancapaciteit van de gemeente Stein concluderen we dat er nog geen plannen zijn om op korte termijn te kunnen voorzien in de verwachte woningbehoefte tot en met 2030 in Catsop. Wanneer deze

26

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

worden benut is inzet op nultredenwoningen echter gewenst. Mogelijk kan een deel van de woningbehoefte in Catsop worden opgevangen in de overige kernen van de gemeente Stein. Houdt er echter rekening mee dat dit leefbaarheidsrisico’s voor Catsop kan veroorzaken.

4.3 Elsloo: Behoefte aan -60 tot +30 woningen t/m 2030

Verwachte ontwikkeling van -60 tot +30 huishoudens t/m 2030 en -245 tot -135 huishoudens tot 2040 Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Elsloo tot en met 2030 redelijk stabiel blijven, hierna verwachten we een afname. Enkel de doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt tot en met 2030 in omvang toe (+15 tot +18%). Deze doelgroep neemt in de daaropvolgende tien jaar echter nog maar licht toe. De grootste afname tot en met 2030 verwachten we in de doelgroep alleenstaanden en stellen tussen 35 en 65 jaar (-135 tot -115 huishoudens). In totaal ontwikkelt het aantal huishoudens naar verwachting met circa -60 tot +30 huishoudens tot en met 2030 en -245 tot -135 huishoudens tot 2040. Tabel 8: Doelgroepenontwikkeling Elsloo, 2023-2040 Alleenst. en stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenst. en stellen 35-65 jaar Alleenst. 65-plus Totaal

2023 215 990 800 1.135 3.145

Ontw. 2023-2031 -5 (-2%) tot 0 (0%) -95 (-9%) tot -65 (-7%) -135 (-17%) tot -115 (-14%) +170 (+15%) tot +210 (+18%) -60 (-2%) tot +30 (+1%)

Ontw. 2023-2035 -25 (-11%) tot -15 (-7%) -115 (-12%) tot -85 (-8%) -210 (-27%) tot -190 (-24%) +220 (+19%) tot +270 (+24%) -130 (-4%) tot -20 (-1%)

Ontw. 2023-2040 -55 (-25%) tot -50 (-22%) -135 (-14%) tot -105 (-10%) -270 (-34%) tot -250 (-31%) +215 (+19%) tot +265 (+24%) -245 (-8%) tot -135 (-4%)

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Elsloo in de komende jaren met name een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Daarentegen zien we juist een vraag ontstaan naar nultredenwoningen. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

27

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Figuur 13: Kwalitatieve vraag Elsloo: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder) -300

-250

-200

-150

-100

-50

0

50 10 25 10 10

SH GGB

VSH GGB

-245

KOOP GGB

-185

SH APP z. lift

-15 -10

VSH APP z. lift

1015 10 10

KOOP APP z. lift

SH NULT.

65 75

35 35

VSH NULT.

KOOP NULT.

-60

Totaal Basis (Progneff2021) -400

-300

Hoog migratiescenario

-200

-100

0

100

KOOP GGB -375

SH APP z. lift

10 10

-305

-20 -20

VSH APP z. lift

15 15 15 15

KOOP APP z. lift

SH NULT.

50 50

VSH NULT.

KOOP NULT.

-130

Totaal

-20

Basis (Progneff2021) -600

-500

-400

-530

90 105 75 80

Hoog migratiescenario -300

-200

-100

0

SH GGB

SH APP z. lift

200

10 25

VSH GGB

KOOP GGB

5560

30

SH GGB

VSH GGB

100

100 15 10 10

-465

-25 -25

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

SH NULT.

20 20 15 15 65 65

VSH NULT.

KOOP NULT.

-245

Totaal Basis (Progneff2021)

200

-135

110 125 95 100

Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

28

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Nieuwbouwplannen sluiten aan op deel van behoefte, transformatieopgave is groot In de nieuwbouwplannen van de kern Elsloo wordt al veelvuldig ingezet op nultredenwoningen. Dit sluit goed aan op de behoefte in Elsloo tot en met 2030. Wel is het merendeel van deze plannen gericht op het koopsegment. De opgave in het nultreden-huursegment blijft groot. We zien hiernaast dat het theoretisch overschot aan koopwoningen in de huidige plannen nog onvoldoende wordt aangepakt. Hierdoor zien we een blijvende transformatieopgave van de bestaande koopwoningvoorraad. De totale plancapaciteit overstijgt daarmee ook de woningbehoefte in Elsloo.

4.4 Maasband en Meers: theoretisch overschot aan circa 5 tot 25 woningen t/m 2030

Verwachte afname van -25 tot -5 huishoudens t/m 2030 en -65 tot -45 huishoudens tot 2040 Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Maasband en Meers de komende jaren gaan afnemen. Enkel de doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt tot en met 2030 in omvang toe (+7 tot +10%). Deze doelgroep blijft in de daaropvolgende tien jaar echter redelijk stabiel. De grootste afname tot en met 2030 verwachten we in de doelgroep alleenstaanden en stellen tussen 35 en 65 jaar (-20 huishoudens). In totaal daalt het aantal huishoudens naar verwachting met circa -25 tot -10 huishoudens tot en met 2030 en -65 tot -45 huishoudens tot 2040. Tabel 9: Doelgroepenontwikkeling Maasband en Meers, 2023-2040 Alleenst. en stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenst. en stellen 35-65 jaar Alleenst. 65-plus Totaal

2023 40 185 150 175 550

Ontw. 2023-2031 0 (-5%) tot 0 (-2%) -10 (-7%) tot -5 (-4%) -20 (-15%) tot -20 (-12%) +10 (+7%) tot +20 (+10%) -25 (-4%) tot -10 (-1%)

Ontw. 2023-2035 -5 (-11%) tot -5 (-8%) -15 (-8%) tot -10 (-5%) -35 (-24%) tot -30 (-21%) +15 (+9%) tot +20 (+13%) -40 (-7%) tot -20 (-4%)

Ontw. 2023-2040 -10 (-27%) tot -10 (-24%) -20 (-10%) tot -10 (-6%) -45 (-30%) tot -40 (-28%) +10 (+6%) tot +20 (+11%) -65 (-11%) tot -45 (-8%)

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Maasband en Meers in de komende tien tot twintig jaar een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Daarentegen zien we juist een vraag ontstaan naar nultredenwoningen. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

29

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Figuur 14: Kwalitatieve vraag Maasband en Meers: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder) -60

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

SH GGB

VSH GGB

-50

KOOP GGB

-40

SH APP z. lift

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

SH NULT.

10 10

55

VSH NULT.

KOOP NULT.

-25

Totaal

-10

Basis (Progneff2021) -80

-70

-60

10 10

Hoog migratiescenario

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

SH GGB

VSH GGB

KOOP GGB

-70

-60

SH APP z. lift

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

5

VSH NULT.

55

SH NULT.

KOOP NULT.

-40

Totaal

-20

Basis (Progneff2021) -120

-100

-80

10 10 10

Hoog migratiescenario -60

-40

-20

0

20

SH GGB

VSH GGB

KOOP GGB

SH APP z. lift

-100

-90

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

SH NULT.

10 10

VSH NULT.

KOOP NULT.

Totaal

-65 Basis (Progneff2021)

15

-45

15 15 15 15

Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

40

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

30

Plannen voor woningbouw in Maasband en Meers, kwalitatieve invulling nog niet gemaakt Voor Maasband en Meers zijn al enkele plannen opgenomen voor in totaal 12 woningen. Op dit moment is de invulling van deze plannen wat betreft woningtype (regulier grondgebonden of nultreden) en prijs nog onbekend.

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

31

5 Hoofdkern Stein

In dit hoofdstuk zoomen we in op de hoofdkern Stein 12 (op basis van de CBS-wijkenindeling, zie onderstaande kaart). Op hoofdkernniveau geven we informatie over het woonmilieu, inkomen en de samenstelling van de huishoudens, waarna we vervolgens de samenhang tussen leeftijds- en inkomensgroepen inzichtelijk maken. Verder tonen we de huidige woningvoorraad van de hoofdkern. In deze analyses maken we telkens de vergelijking met de situatie op gemeenteniveau. Vervolgens kijken we vooruit. Eerst schetsen we de verwachte huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar de 8 dorpse/verstedelijkte Stec-doelgroepen, die in de hoofdkern Stein woonachtig zijn. Daarna vertalen we dit aan de hand van ons Stec-Doorstroommodel naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de hoofdkern en zetten we dit af tegen de actuele nieuwbouwplannen.

5.1 Hoofdkern Stein: behoefte aan -70 tot +75 woningen t/m 2030

Relatief veel ouderen en huishoudens met een laag inkomen in Stein De hoofdkern Stein (exclusief Maasband, Kleine Meers en Veldschuur) bestaat uit circa 10.400 inwoners verdeeld over 5.015 huishoudens (CBS, 2022). Deze huishoudens wonen enkel in een dorps woonmilieu. Wanneer we verder inzoomen op de huishoudenssamenstelling van de hoofdkern Stein valt op er relatief veel oudere huishoudens wonen (40%) ten opzichte van de gehele gemeente (37%). Het aandeel gezinnen (29%) is daarentegen juist relatief laag. Ten slotte zien we dat in vergelijking met de overige hoofdkernen in de gemeente Stein relatief veel huishoudens met een laag inkomen (51%) in de hoofdkern Stein wonen. Figuur 15: Huishoudens naar woonmilieu, samenstelling en inkomen in de hoofdkern Stein (buitenste ring) en gemeente Stein (binnenste ring)

Bron: ABF (2021), LMW (2020), Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023).

12 De kernen Maasband, Kleine Meers en Veldschuur behoren volgens de CBS-indeling tot de hoofdkern Stein. Deze buurten/kernen zijn in deze analyse echter toegevoegd aan de grotere kern Meers, die tot de hoofdkern Elsloo behoort. De verdere analyses in dit hoofdstuk hebben daarom enkel betrekking op de kern Stein.

32

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Ouderen en eenpersoonshuishoudens hebben relatief vaak een laag inkomen Om de verdeling naar inkomensgroepen 13 verder inzichtelijk te maken zetten we deze af tegen huishoudens van verschillende samenstellingen. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen is, zoals hierboven al benoemd, relatief hoog in de hoofdkern Stein vergeleken met de overige hoofdkernen in de gemeente. Dit zien we terug in alle leeftijds- en huishoudenssamenstellingen. Verder komt naar voren dat met name oudere huishoudens relatief vaak een lager inkomen bezitten. Dit zien we vooral terug bij alleenstaande ouderen. Aangezien Stein de komende jaren naar verwachting verder verouderd en de huishoudens verder verdunnen kan dit leiden tot een groei van het aantal huishoudens met een laag inkomen. Hierbij merken we wel op dat een deel van deze oudere huishoudens een eigen vermogen bezit en daardoor meer bestedingskracht heeft dan op basis van hun inkomen kan worden verwacht. Tabel 10: Inkomensgroepen naar leeftijd en samenstelling in de hoofdkern Stein

Jonger dan 25 jaar Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW Eenpersoonshuishouden AOW of ouder Paar zonder kinderen 25 tot AOW Paar zonder kinderen AOW of ouder Paar met kind(eren) Eenoudergezin Totaal

Doelgroep met recht op huurtoeslag 35 (50%) 290 (35%) 500 (58%) 90 (10%) 355 (36%) 110 (9%) 240 (67%) 1.620 (31%)

Lage inkomens zonder recht op huurtoeslag 15 (21%) 270 (33%) 270 (31%) 65 (7%) 215 (22%) 45 (4%) 35 (10%) 915 (18%)

Lage middeninkomens 0 (0%) 60 (7%) 35 (4%) 50 (6%) 110 (11%) 45 (4%) 20 (6%) 320 (6%)

Hoge middeninkomens en hoge inkomens 20 (29%) 205 (25%) 55 (6%) 680 (77%) 305 (31%) 980 (83%) 65 (18%) 2.310 (45%)

Totaal

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Relatief veel sociale huurappartementen en weinig koopwoningen De woningvoorraad van de hoofdkern Stein bestaat uit circa 5.110 woningen (CBS, 2022). Hiervan is ongeveer 64% een reguliere grondgebonden koopwoning. Dit aandeel is beduidend lager dan in de overige hoofdkernen van de gemeente. Daarentegen staan er in Stein juist relatief veel sociale huurappartementen (17%). Figuur 16: Woningvoorraad hoofdkern Stein (buitenste ring) vergeleken met gemeente Stein (binnenste ring) 3%2% 17%

11%

13%

10% 2%

3%

1% 4%

70% 64%

Koop egw Koop mgw SH egw SH mgw VSH egw VSH mgw

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Verwachte ontwikkeling van -70 tot +75 huishoudens t/m 2030 en -325 tot -150 huishoudens tot 2040 Naar verwachting zal het aantal huishoudens in de hoofdkern Stein tot en met 2030 licht afnemen tot licht stijgen. Enkel de doelgroepen alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar nemen tot en met 2030 in omvang toe. In de periode 2035-2040 zullen de ontwikkelingen van deze doelgroepen echter ook stabiel 13 We hanteren vier inkomensgroepen gebaseerd op de grenzen voor passend toewijzen. Met recht op huurtoeslag: tot € 23.725 / € 32.200 / € 23.650 / € 32.075, lage inkomens tot € 40.024, lage middeninkomens tot € 44.655 en hoge middeninkomens/hoge inkomens met een bruto huishoudinkomen van meer dan € 44.655.

70 825 860 885 985 1.180 360 5.165

33

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

worden. Met name het aantal alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar neemt naar verwachting sterk af. Tot en met 2030 gaat het om een afname van 150 tot 180 huishoudens. De verwachte huishoudensontwikkeling zal leiden tot een hoge mate van ontgroening en vergrijzing in de hoofdkern Stein. Tabel 11: Doelgroepenontwikkeling hoofdkern Stein, 2023-2040 Naam doelgroep

Samenstelling

Inkomen

Vroeg volwassen

A&S < 35 jaar

Laag

Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf welgestelden Suburbane senioren Ruim(t)e genieters Totaal

A&S < 35 jaar Gezinnen Gezinnen A&S 35 – 64 jaar A&S 35 – 64 jaar A&S 65+ A&S 65+

Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog

Woonmilieu

Dorps

2023* 165

180 530 930 505 675 1.480 555

5.020

Ontw. 20232031

Ontw. 20232035

Ontw. 20232040

-5 tot 0 -30 tot -15 -55 tot -30 -75 tot -65 -105 tot -85 +150 tot +200 +55 tot +75

-20 tot -15 -40 tot -20 -70 tot -35 -125 tot -110 -165 tot -150 +200 tot +260 +75 tot +95

-45 tot -40 -50 tot -30 -85 tot -50 -160 tot -145 -215 tot -195 +190 tot +255 +70 tot +95

-5 tot 0

-70 tot +75

-20 tot -15

-40 tot -35

-165 tot +15

-325 tot -150

Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in de hoofdkern Stein de komende jaren een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Ook naar sociale huurappartementen zonder lift zien we een relatief groot overschot. Dit woningtype staat relatief veel in Stein in vergelijking met de overige kernen in de gemeente. Naar de andere woningtypen zien we ondanks de afname van het aantal huishoudens wel een vraag ontstaan. Met name de vraag naar nultredenwoningen is door de verdere vergrijzing groot. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door een deel van deze woningen aan te passen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien. Figuur 17: Kwalitatieve vraag hoofdkern Stein: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder) -350

-300

-250

-200

-150

-100

-50

SH GGB

VSH GGB

KOOP GGB

SH APP z. lift

-300

0

50 15 20

-215

-45 -40

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

SH NULT.

35

50 55 65 70

-70

Totaal Basis (Progneff2021)

Hoog migratiescenario

150

55

15 15 10 10

VSH NULT.

KOOP NULT.

100

85

75

105

34

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

-500

-400

-300

-200

-100

0

100 35

SH GGB

KOOP GGB -465

-365

SH APP z. lift

60

20 25

VSH GGB

-60 -55

VSH APP z. lift

20 20 10 15

KOOP APP z. lift

SH NULT.

70 75

VSH NULT.

KOOP NULT.

-165

Totaal

15

Basis (Progneff2021) -800

-700

-600

-500

KOOP GGB

SH APP z. lift

120

145

90 95

Hoog migratiescenario -400

-300

-200

-100

0

100

200

300

20 50

SH GGB

VSH GGB

200

-670

20 25

-580

-75 -70

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

SH NULT.

25 25 15 15

VSH NULT.

KOOP NULT.

-325

Totaal Basis (Progneff2021)

-150

145175

90 95 110 120

Hoog migratiescenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar productmarktcombinaties. Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op: • Overschotten bevinden zich met name in reguliere grondgebonden koopwoningsegmenten. Dit overschot bevindt zich zowel in het goedkopere als het duurdere segment. In de sociale huur zien we een overschot in het appartementensegment zonder lift tot de aftoppingsgrens. Dit zijn de typen woningen waar een groot deel van de woningvoorraad van de hoofdkern Stein uit bestaat. De verouderende huishoudenssamenstelling zorgt echter voor een veranderende woningbehoefte. Wanneer de huidige migratie doorzet, zien we wel dat het overschot aan dit type woning duidelijk lager uitvalt. • De woningvraag zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Deze vraag komt met name voort uit de ouder wordende huishoudens in Stein, die behoefte hebben aan een woning die beter aansluit op hun woonwensen. Hieruit blijkt dat de woningvraag vanuit deze doelgroep sterk uiteenloopt. Hier zal dus ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden. • De behoefte aan sociale huurappartementen in het goedkoopste segment is relatief klein. Dit komt door een licht overschot aan sociale huurappartementen zonder lift.

Naar nultredenwoningen in het sociale huursegment is daarentegen wel een ruime behoefte.

35

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

•

Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en vrijsectorhuurwoningen nog een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning onbetaalbaar is geworden. We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype terug. Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de middenhuur zouden landen. Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een laag inkomen ook nog onbetaalbaar.

Figuur 18: Kwalitatieve vraag hoofdkern Stein naar product-marktcombinaties, 2023 t/m 2030

Tot VSH aal KOOP NULT. NULT.

VSH SH KOOP APP z. APP z. SH APP NULT. lift lift z. lift KOOP GGB

VSH GGB

SH GGB

-200

-150

-100

-50

0

50

Tot aftoppingsgrens

Aftop.grens tot lib.grens Lib.grens tot € 1000

Meer dan € 1.000 Tot € 280.000

€ 280.000 tot € 355.000

-160

5

-120 -75

Meer dan € 355.000

-60

Tot aftoppingsgrens

Aftop.grens tot lib.grens Lib.grens tot € 1.000

-55

Tot € 280.000

-40 -35

-5

10 10

5 5 5 5 5

€ 280.000 tot € 355.000

Meer dan € 355.000

Tot aftoppingsgrens

40

50 45 50 45 45

Aftop.grens tot Lib.grens Lib.grens tot € 1.000

10 10

Meer dan € 1.000 Tot € 280.000

-70 Basis (Progneff2021)

25 25

15 20 25 25

€ 280.000 tot € 355.000

Meer dan € 355.000

35

-40

5 5

Meer dan € 1.000

10 15 15 15

25

100

Hoog migratiescenario

75

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Huidige nieuwbouwplannen in Stein in lijn met woningbehoefte, opgave blijft groot Wanneer we de kwalitatieve woningbehoefte afzetten tegen de actuele nieuwbouwplannen valt op dat de plancapaciteit kwalitatief in lijn is met de verwachte woningbehoefte. Zo voorzien de huidige plannen al in de woningbehoefte aan nultredenwoningen in verschillende prijssegmenten. Ook zijn er door middel van het WijkActieProgramma Nieuwdorp al reguliere minder courante grondgebonden woningen aan de woningmarkt onttrokken. Het inponden van particuliere woningen en het herstructureren van de sociale woningvoorraad vormen een belangrijke schakel in de transformatieopgave voor de kern Stein. Ondanks dat zien we dat er in Stein nog een grote opgave blijft bestaan. Zo is Stein de enige hoofdkern waarin de plancapaciteit de woningbehoefte niet overstijgt. Met name naar grondgebonden huurwoningen en een verscheidenheid aan nultredensegmenten bestaat er nog een duidelijke aanvullende behoefte. Aan reguliere grondgebonden koopwoningen zal naar verwachting een theoretisch overschot ontstaan. Dit kan

36

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

de minder courante delen van de bestaande koopwoningvoorraad extra kwetsbaar maken. Ook naar sociale huurappartementen zien we bij realisatie van alle plannen een overschot ontstaan. Dit komt echter met name door een overschot aan sociale huurappartementen zonder lift. Daarnaast kunnen grondgebonden nultredenwoningen ook een invulling geven aan de woonwens naar reguliere grondgebonden sociale huurwoningen. Tabel 12: Confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in de hoofdkern Stein, 2023 t/m 2030 Woningtype SH GGB VSH GGB Koop GGB SH APP / Nult. VSH APP / Nult. Koop APP / Nult. Totaal

Behoefte 2023-2031 +35 tot +55 +15 tot +20 -300 tot -215 +40 tot +65 +65 tot +70 +75 tot +80 -70 tot +75

Plancapaciteit (zacht en hard) -83 0 0 +89 +35 +6 +47

Saldo +120 tot +140 +15 tot +20 -300 tot -215 -50 tot -25 +30 tot +35 +70 tot +75 -115 tot +30

Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

37

6 Hoofdkern Urmond

In dit hoofdstuk zoomen we in op de hoofdkern Urmond (op basis van de CBS-wijkenindeling, zie onderstaande kaart). Op hoofdkernniveau geven we informatie over het woonmilieu, inkomen en de samenstelling van de huishoudens, waarna we vervolgens de samenhang tussen leeftijds- en inkomensgroepen inzichtelijk maken. Verder tonen we de huidige woningvoorraad van de hoofdkern. In deze analyses maken we telkens de vergelijking met de situatie op gemeenteniveau. Vervolgens kijken we vooruit. Eerst schetsen we de verwachte huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar de 16 Stec-doelgroepen die voorkomen in Urmond. Daarna vertalen we dit aan de hand van ons Stec-Doorstroommodel naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de hoofdkern en zetten we dit af tegen de actuele nieuwbouwplannen. De verwachte huishoudensontwikkeling en daaruit voortvloeiende woningbehoefte werken we tenslotte ook op kernniveau uit. In de hoofdkern Urmond zoomen we in op de kernen Berg aan de Maas en Nattenhoven, Oud-Urmond en Urmond-Oost.

6.1 Hoofdkern Urmond: behoefte aan circa -10 tot +65 woningen t/m 2030 Relatief veel jongeren en huishoudens met een hoog inkomen De hoofdkern Urmond bestaat uit circa 5.670 inwoners verdeeld over 2.635 huishoudens (CBS, 2022). Deze huishoudens wonen verdeeld over een dorps (Berg aan de Maas, Oud-Urmond en Urmond-Oost) en landelijk (Nattenhoven) woonmilieu. Wanneer we verder inzoomen op de huishoudenssamenstelling van de hoofdkern Urmond valt op er relatief veel jonge alleenstaanden en stellen tot 35 jaar wonen (9%) ten opzichte van het aandeel in de gehele gemeente (7%). Daarentegen is het aandeel 65-plussers juist relatief laag (35%). Het aantal huishoudens met een hoog inkomen is in de hoofdkern Urmond hoger dan het gemeentelijk aandeel en vergelijkbaar met de hoofdkern Elsloo. Figuur 19: Huishoudens naar woonmilieu, samenstelling en inkomen in de hoofdkern Urmond (buitenste ring) en gemeente Stein (binnenste ring)