Bijlage C - Raadsvoorstel - WZV Stein 20230928

Actiepunten voor de overige zorgdoelgroepen o Voor de doelgroep beschermd wonen realiseren we huisvesting middels Housing volgens de principes van "Beschermd Thuis" en de regionale afspraken die we hierover maken. Deze mensen zijn vaak alleenstaanden die zijn aangewezen op een goedkope sociale huurwoning. Ons doel is om voldoende en passend aanbod te bieden voor deze groepen, met in de wijken focus op draagkracht, kansgelijkheid en aandacht voor iedereen. Corporaties zorgen voor passende huisvesting. Uitgangspunt is hierbij dat steeds een maximaal percentage van de vrijkomende sociale huurwoningen voor deze doelgroep ter beschikking wordt gesteld. Dit percentage wordt jaarlijks vastgelegd in de prestatieafspraken. Voor 2023 is het percentage vastgesteld op maximaal 15% (dat wil zeggen voor beschermd wonen en statushouders). o We realiseren een transferhuis als opvangvoorziening in het kader van maatschappelijke opvang onder meer voor de doelgroep dak- en thuislozen als onderdeel van het plan Transformatie flexibele maatschappelijke opvang in de Westelijke Mijnstreek.

32

o o

We werken mee aan (ouder)initiatieven die invulling willen geven aan de huisvestingsbehoefte van verstandelijk gehandicapte inwoners van onze gemeente. Bij nieuwe initiatieven bieden we ruimte van onderop en hanteren we een inspiratiekader voor een eerste kwalitatieve afweging waarbij toetsing van plannen plaatsvindt op basis van onder andere behoefte, financiële haalbaarheid, spreiding, de toepassing van innovatieve woonzorgconcepten, duurzaamheid en draagvlak.

3.5. Andere doelgroepen In dit laatste onderdeel van onze ambitiebepaling focussen we op de doelgroepen statushouders, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners. 3.5.1. Statushouders De statushouders zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Ons doel is om voor hen voldoende en passend aanbod te bieden, met in de wijken focus op draagkracht, kans gelijkheid en aandacht voor iedereen. Corporaties zorgen voor passende huisvesting van statushouders. Uitgangspunt is hierbij dat steeds een maximaal percentage van de vrijkomende sociale huurwoningen ter beschikking wordt gesteld. Dit percentage wordt jaarlijks vastgelegd in de prestatieafspraken. Voor 2023 is het percentage vastgesteld op maximaal 15% (inclusief de Housing opgave).

3.5.2. Arbeidsmigranten De krapte op de arbeidsmarkt, vergrijzing en ontgroening zorgen ervoor dat steeds meer bedrijven een beroep doen op buitenlandse arbeidsmigranten. Dit betekent ook een toenemende behoefte aan geschikte huisvesting. Om te garanderen dat de huisvesting voldoet aan de geldende kwaliteitseisen, er geen onwenselijke of overlastsituaties voorkomen én de leefbaarheid voor zowel de arbeidsmigrant zelf als de omgeving te waarborgen is, is er helder beleid nodig. Hiertoe willen wij aansluiten bij het beleid dat gemeente Sittard-Geleen momenteel (2023) opstelt. (concept-)Beleidskaders: Definitie doelgroep: Het beleidskader richt zich op de arbeidsmigranten (zie definities). Op basis van verblijfsduur (in relatie tot specifieke woonbehoeften) worden hierbij drie groepen vastgesteld met de volgende verblijfstermijnen: • Short stay arbeidsmigranten (verblijf van maximaal 1 jaar binnen onze gemeente of Nederland) verblijven voor een korte periode in Nederland (bijvoorbeeld een seizoen). Deze groep heeft behoefte aan specifieke woonvoorzieningen gericht op een korte verblijfsduur en kan daarom niet terugvallen op de reguliere woningmarkt.

• Mid stay arbeidsmigranten (verblijf van minimaal 1 en maximaal 3 jaar in onze gemeente of Nederland) zijn een groep welke nog niet heeft besloten of terugkeer naar het land van herkomst een optie is of juist voor langere tijd, soms zelfs permanent, zich te vestigen in Nederland. • Long stay arbeidsmigranten (verblijf van langer dan 3 jaar of permanent in Nederland vestigt) vestigen zich voor een langere termijn of zelf permanent in Nederland. Deze groep kan veelal terugvallen op de reguliere woning- en huurmarkt.

33

Woonvormen en locatie: Voorgesteld wordt om de volgende huisvestingsvormen met bijbehorende voorwaarden op te nemen in het beleid: • Huisvesting in de reguliere woningvoorraad: Reguliere woningen (incl. bedrijfswoningen) zijn bedoeld voor bewoning in gezinsverband én voor long stay arbeidsmigranten. Gedacht wordt aan een maximaal aantal van 4 arbeidsmigranten per woning, een maximumpercentage verhuurde woningen per straat en een afstandsnorm tussen verhuurde woningen. • Huisvesting in bestaande gebouwen, niet zijnde woningen: Dit toe te staan door middel van een tijdelijke omgevingsvergunning voor een maximale periode van 10 jaar voor de groep mid-stay arbeidsmigranten met inbegrip van randvoorwaarden ten aanzien van beheer, toezicht, minimale/maximale omvang van het aantal arbeidsmigranten en het verblijfsklimaat. Daarnaast is een goede communicatie met omwonenden en een zogeheten omgevingsdialoog voorwaardelijk (volgens het vastgesteld gemeentelijk participatiebeleid inclusief stappenplan). • Nieuw te realiseren tijdelijke huisvesting: Onderzoeken of tijdelijke huisvesting voor maximaal aantal mid-stay arbeidsmigranten gecombineerd kan worden met de te realiseren flexwoningen. • Huisvesting bedrijventerreinen of in het buitengebied (bijv. bij agrarische bedrijven of in vrijkomende agrarische bebouwing): Dit niet toe te staan.

Kwaliteit: Arbeidsmigranten leven vaak onder zeer slechte omstandigheden. In het kader van een goed woon- en leefklimaat wordt een SNF-certificering (Stichting Normering Flexwonen) verplicht gesteld. Uit het rapport Roemer wordt de aanbeveling overgenomen dat er maximaal twee personen per kamer mogen worden gehuisvest. Leefbaarheid & openbare orde en veiligheid: • Voorgesteld wordt om de APV aan te passen en een exploitatievergunningplicht op te nemen voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Hierbij dient ook automatisch een Bibob toets gedaan te worden. In de exploitatievergunning worden de volgende onderdelen opgenomen: instellen huisreglement, beheer, verplicht instellen nachtregister, meldplicht verhuur woningen en gedragseisen exploitant beheerder. • Iedereen die het voornemen heeft om 4 maanden (over een periode van 6 maanden) in Nederland te verblijven is verplicht zich in te schrijven in de Basisregistratie Personen (BRP). Wanneer iemand langer dan vier maanden in de gemeente verblijft en deze persoon na controle, van bijvoorbeeld het nachtregister, niet blijkt te zijn ingeschreven wordt er toeristenbelasting geheven. Een interne werkgroep bestaande uit de afdelingen KCC en Burgerzaken en Handhaving deelt samen gegevens over inschrijving en controleert op naleving van de inschrijving door het regelmatig uitvoeren van controles.

• Na vaststelling beleid eventuele huisvestingslocaties aan te schrijven, te onderzoeken of er zicht is op legalisatie en zo nodig te handhaven. Hierbij worden ook andere organisaties betrokken, waaronder de inspectie voor SZW, politie en het SNF-keurmerk. • Verplichting dat de initiatiefnemer een omgevingsdialoog instelt bij initiatieven voor de huisvesting van arbeidsmigranten conform ons vastgesteld participatiebeleid Omgevingswet. • Van initiatiefnemer wordt een bepaalde maatschappelijke verantwoordelijkheid gevraagd voor het realiseren van een nieuw initiatief. • Voor de meeste huisvestingsvormen is een vergunning nodig voor het afwijken van het bestemmingsplan. Deze vergunning dient te worden voorzien van een ruimtelijke onderbouwing, waarin (al dan niet op basis van onderzoeken) wordt aangetoond dat er sprake

34

•

is van een goede ruimtelijke ordening (rekening houden met woon- en leefklimaat van de omgeving). Het huisvesten van arbeidsmigranten vergroot de parkeerdruk in de gemeente. In veel gevallen hebben arbeidsmigranten een eigen auto. Bij huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten hanteren een norm van 0,6 parkeerplaats per 2 arbeidsmigranten.

3.5.3. Woonwagenbewoners Op 12 juli 2018 heeft minister Ollongren aan gemeenten het Rijksbeleidskader ‘gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid’ aangeboden, met daarin de Rijksvisie op het standplaatsenbeleid. Deze visie komt erop neer dat gemeenten beleid moeten vaststellen voor woonwagens en standplaatsen als onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid. Dit beleid moet voldoende rekening houden met, en ruimte geven aan het leven van woonwagenbewoners. Zolang er behoefte is aan standplaatsen is afbouw niet toegestaan. Middels ons integraal woonwagenbeleid (met een sterke sociale component) werken wij aan de balans tussen de uitvoering van het Rijksbeleidskader en een veilige en leefbare woonomgeving voor alle inwoners van de gemeente. Door het beleid voor woonwagens en standplaatsen nu op te nemen in deze woonzorgvisie en woningbouwprogrammering wordt het een vast onderdeel van ons volkshuisvestingsbeleid. Overdracht Wij dragen de resterende gemeentelijke standplaatsen en woonwagens zo spoedig mogelijk over aan de corporaties (Wonen Limburg, Zaam Wonen). Een locatie wordt hierbij overgedragen nadat er een goede nulsituatie is gecreëerd. Dat betekent onder andere dat het achterstallig onderhoud aan de gemeentelijke standplaatsen is weggewerkt en er geen illegale situaties meer zijn. Verkoopverbod In onze gemeente zijn woonwagenbewoners uitsluitend Sinti.

Zij zijn een zeer kwetsbare groep (sociaal/economisch). Vanuit dit profiel zijn zeer velen aangewezen op betaalbare huurproducten. Ook uit de behoeftepeiling van Companen 3 is gebleken dat de grootste behoefte bestaat aan huurstandplaats/huurwagen. Daarom verkoopt de gemeente (en na overdracht de rechtsopvolgers zijnde de corporaties) geen standplaatsen/huurwoonwagens/huurchalets aan woonwagenbewoners. Door eventuele verkoop ontstaat verdere versnippering van bezit/gronden dat het dagelijks beheer en handhaving bemoeilijkt. Daarnaast is er bij verkoop een groot risico op kwaliteitsverlies (op termijn) van een huidig courant woonproduct (goed onderhouden door corporaties). Uitbreiding woonwagenstandplaatsen/chalets Conform het Rijksbeleidskader moet een ‘woningzoekende woonwagenbewoner’, die dat wenst, binnen redelijke termijn kans maken op een standplaats. Op basis van de behoeftepeiling van Companen en rekening houdende met de wachttijd in de reguliere sociale huursector betekent dat voor nu een uitbreiding van 5 tot 7 standplaatsen voor onze gemeente. Dit doen wij door 1 tot 2 standplaatsen met een huurwoonproduct toe te voegen aan enkele bestaande woonwagenlocaties. Door milieutechnische belemmeringen (o.a. autosnelwegen/Chemelot/bedrijventerrein) is uitbreiding niet bij iedere locatie mogelijk. Daarnaast willen wij, omwille van o.a. openbare orde en

3 Behoeftepeiling woonwagenstandplaatsen provincie Limburg (2020, bureau Companen)

35

veiligheid, een grote concentratie van standplaatsen op 1 plek voorkomen. Tevens vinden wij uitbreiding niet opportuun op een locatie waar recentelijk een herstructurering heeft plaatsgevonden (locatie Stegerweg/Achter de Hegge). De woningcorporaties (Zaam Wonen en Wonen Limburg) realiseren en exploiteren de huurwoonproducten. Centralisering aanbieden en belangstellendenregistratie Conform de inhoudelijke aanbevelingen vanuit het Rijksbeleidskader en het advies Companen is het logisch om trachten te komen tot centralisering van de belangstellendenregistratie en uniformering van het verhuurproces (toewijzingsbeleid) in (tenminste) de drie gemeenten Beek, Sittard-Geleen en Stein in de Westelijke Mijnstreek. Het ligt voor de hand om voor het aanbieden van standplaatsen de (centrale) digitale portal/website “Thuis in Limburg” te gebruiken. Dit gezien de huidige praktijk in de reguliere sociale huursector. Via de corporaties dienen, in overleg met Thuis in Limburg, de logistieke mogelijkheden verder te worden uitgewerkt. Gedacht kan worden aan het inbouwen van een aparte module voor het aanbod van ‘standplaatsen/woonwagens’. Het beheer van de nog te transformeren bestaande wachtlijsten (‘belangstellenden-registratie’ vanuit de historie) zou bij voorkeur in één hand gelegd moeten worden.

Ook hierbij geldt dat de logistiek daaromheen, uitmondend in implementatie en een beheercontract nader uitgewerkt moet worden samen met de corporaties en/of welzijnswerk. Uniformering van het verhuurproces (toewijzingsbeleid) De voorkeur gaat om een aantal redenen uit naar een zogenaamd “aanbodmodel+”. Hierbij worden vrijkomende huurproducten met relevante informatie, waaronder van toepassing zijnde criteria, gepubliceerd via de digitale weg (bij voorkeur Thuis in Limburg). Gezien de specifieke doelgroep (waarin niet iedereen de digitale weg weet te bewandelen) wordt iedereen op de centrale belangstellendenregistratie aangeschreven en wordt aan betrokkenen de mogelijkheid geboden om zelf zijn/haar belangstelling kenbaar te maken (binnen een bepaalde termijn). Dit wordt ook opgenomen in het belangstellendenregister (feitelijk: de belangstellenden voor het betreffende vrijkomende huurproduct met al hun gegevens). Vanwege de beheerlogistiek is het raadzaam dat de regie m.b.t. de registratie in één hand ligt (zie centralisering belangstellendenregistratie hiervoor). Werkwijze toewijzing Op basis van de insteek ‘aanbodmodel+’ wordt onderstaande werkwijze afgesproken/gehanteerd: 1) Bekendmaking De eigenaar/beheerder maakt het beschikbaar komen van een woonwagenstandplaats (al dan niet in combinatie met een huurwoonwagen) bekend door publicatie op Thuis in Limburg.

In deze publicatie worden vermeld: • het adres van de standplaats en de huurprijs, • de voorwaarden waaraan men moet voldoen, • welke documenten men daartoe moet indienen, • de termijn waarbinnen men zijn belangstelling kenbaar moet maken, • hoe aan de hand van het samengestelde belangstellingsregister de toewijzing zal plaatsvinden (de spelregels).

36

2) Voorwaarden Om in aanmerking te komen voor een huurstandplaats dienen de volgende gegevens te worden overlegd aan eigenaar/beheerder: a) een geldig identiteitsdocument waarin is opgenomen de naam, contactgegevens, leeftijd, nationaliteit en, indien van toepassing, een document waaruit de verblijfstitel van de aanvrager blijkt; b) het aantal personen dat deel uitmaakt van het huishouden; c) bescheiden aan de hand waarvan het huishoudinkomen van de aanvrager kan worden vastgesteld, te weten (i) een inkomstenverklaring (IB-60-verklaring) of een van de werkgever afkomstige jaaropgave betreffende het inkomen; (ii) een afschrift van een recente salarisstrook of een afschrift van een bewijs van uitkering; d) Een positieve verhuurdersverklaring (indien van toepassing); Indien de aanvraag op één of meer punten onvolledig is retourneert de eigenaar/beheerder de aanvraag en stelt de aanvrager daarbij in de gelegenheid de gegevens aan te vullen binnen een te stellen termijn.

3) Selectieprocedure Indien meerdere kandidaten reageren op de bekendmaking vindt toewijzing plaats aan de hand de volgende regels: a) eerste-, tweede-, en derdegraads bloedverwanten die ten tijde van het beschikbaar komen van de standplaats al ten minste één jaar op de betreffende locatie als inwonende verblijven (op volgorde: volwassen kinderen (op volgorde van leeftijd), dan eerstegraads-familieleden van de betreffende locatie, daarna tweedegraads-familieleden en vervolgens derdegraadsfamilieleden); b) eerste -, tweede-, en derdegraads bloedverwanten die ten tijde van het beschikbaar komen van de standplaats niet meer op de betreffende locatie verblijven, echter daar in het verleden wel hebben gewoond (ook in volgorde); c) bloed- en aanverwanten van de bewoners van de betreffende woonwagenlocatie; d) bloed- en aanverwanten van de bewoners van overige lokale woonwagenlocaties; e) overige belanghebbenden voor een woonwagenstandplaats (op basis van inschrijfduur); f) bij gelijke geschiktheid vindt er een notariële loting plaats. Hardheidsclausule: Indien er naar het oordeel van eigenaar/beheerder in medisch en/of in sociaal-maatschappelijk opzicht sprake is van een aantoonbaar urgente situatie kan, in afwijking van bovenstaande, aan een standplaatszoekende voorrang worden verleend.

Overleg Wij initiëren ieder voor- en najaar een gezamenlijk (ambtelijk) woonoverleg met 2 afgevaardigden van het Sinti Bewonersoverleg Stein. Naast de gemeente sluiten hierbij Zaam Wonen, Wonen Limburg en Partners in Welzijn aan. Ieder najaar vindt ook een bestuurlijk woonoverleg plaats tussen voornoemde partijen. Afspraken leggen wij vast in onze prestatieafspraken. Deze werkwijze komt nagenoeg overeen met de werkwijze bij de reguliere sociale huursector.

37

4.

Hoe realiseren we onze ambities en actiepunten?

4.1. Onze strategie Onze strategie is gebaseerd op de volgende elementen. • • • •

•

De woonzorgvisie bouwt grotendeels op reeds in gang gezet (sub-) regionaal en gemeentelijk beleid. Net zoals in onze Omgevingsvisie kijken wij in onze woonzorgvisie tot en met 2040. We gaan uit van een concreet actieprogramma 2023-2028 dat we periodiek monitoren en evalueren. Indien nodig doen we bijstellingen. De invulling op kernenniveau vindt plaats vanuit de gemeentebrede visie en ambitie. Daarbij houden we rekening met het karakter en kwaliteit van ieder woonmilieu en creëren passende oplossingen (dus geen generieke aanpak voor de hele gemeente). We geven invulling aan onze ambities samen met de inwoners en alle relevante stakeholders en zetten daarbij de instrumenten in die we ter beschikking hebben.

Ons adagium daarbij is: “Eerst de kwaliteit en dan pas de kwantiteit”. Alhoewel wij een stevige ambitie hebben neergelegd in de Woondeal, laten wij ons niet leiden door aantallen. Kwaliteit van onze nieuwe woningen en verbetering van onze leefomgeving staat voorop. Om toch de benodigde aantallen te halen zetten wij deels in op tijdelijke woningen (flexwoningen) die geen beslag leggen op de toekomst. Ook deze tijdelijke woningen dienen kwalitatief aan de maat te zijn, maar minder stringent als bij permanente woningtoevoegingen. De locaties voor tijdelijke woningen moeten wel stedenbouwkundig en landschappelijk goed ingepast worden in de omgeving. Hierbij kiezen wij echt voor kwaliteit en niet alleen voor snelheid (ook al zijn het tijdelijke woningen). Daarnaast zetten wij in op zorgvuldige verdichting binnen het bestaand bebouwd gebied. Hierbij gaan wij niet lukraak elk onbebouwd perceel volbouwen maar vooral werk maken van de noodzakelijke transformatie van onze woningvoorraad. Verouderde grondgebonden eengezinswoningen maken dan bijvoorbeeld plaats voor gestapelde nultredewoningen. Door de compactere footprint maar toch gelijke of hogere woningaantallen, ontstaat er ruimte voor de eveneens noodzakelijke vergroening van onze leefomgeving (zie afbeeldingen hieronder).

Bron: Atelier Romain

38

Daarnaast kan gedacht worden aan transformatie van gebouwen met erfgoedwaarde (bv. kerkgebouwen) naar o.a. woningen en het transformeren van (hinderlijke) bedrijfslocaties binnen de woonomgeving naar woonlocaties. Dat laatste betekent dat er soms alternatieve bedrijfslocaties beschikbaar moeten zijn voor verplaatsing. Voorrang voor lokale verplaatsers kan hierbij helpen. Wij leggen een link met de SVREZL (Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg), het detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek en het economisch beleid Stein: In balans- (Industrieweg en Dorine Verschureplein) en concentratiegebieden (centrum Stein) behouden wij ruimte voor detailhandel en voorzieningen. Dit draagt bij aan het realiseren van een robuuste voorzieningenstructuur. Voor het omzetten van winkelruimte naar woningen hanteren wij daarom in deze gebieden het principe: Nee, tenzij …

Stelling 1 In balans- (Industrieweg en Dorine Verschureplein) en concentratiegebieden (winkelcentrum Stein) behouden wij ruimte voor detailhandel en voorzieningen. Dit draagt bij aan het realiseren van een robuuste voorzieningenstructuur. Voor het omzetten van winkelruimte naar woningen hanteren wij daarom in deze gebieden het principe: Nee, tenzij … Voorgaande schuurt met een gewenste versoepeling van regels om bestaande panden om te zetten naar woningen. Raadsfracties zijn het met deze stelling eens. Wel rekening houden met mogelijkheid om af te wijken of maatwerk te bieden in bijzondere of uitzonderingsgevallen. Hiervoor dienen objectieve criteria te worden opgesteld. Daarnaast ook aandacht voor het faciliteren van een goed vestigingsklimaat voor bv detailhandel (bv. transformatie naar kantoren is geen toegevoegde waarde voor de huisvesting van ouderen in die omgeving, nabij voorzieningen). Relatie met (herziening van) het Accommodatiebeleid. We kunnen niet van een ondernemer verwachten dat hij een voorziening koste wat kost (met verlies) in stand blijft houden. Bredere kijk noodzakelijk en wellicht striktere kaders.

4.2. Instrumenten Om onze ambities en concrete acties te realiseren, voeren we regie door de inzet van instrumenten, periodieke monitoring en de inzet van middelen. Wat betreft de instrumenten zetten we in op de tools verwoord in onderstaande opsomming. Daarbij verwijzen we eveneens naar de benoemde actiepunten en uitwerkingen in hoofdstuk drie van deze woonzorgvisie. 1. Met de woningcorporaties maken we prestatieafspraken die een concretisering zijn van de geformuleerde ambities en acties voor de termijn 2023-2028 (uitgesplitst in meerjarenafspraken en jaarschijven) 2. We verbreden de prestatieafspraken door niet-vrijblijvende deelname van zorgaanbieders en zorgkantoor/zorgverzekeraars. 3. De (zorg)woningbouw opgave pakken we op vanuit een adaptieve (zorg)woningbouwprogrammering en de concrete uitwerking van de woonzorgzonering. 4. We gebruiken het beschikbaar juridisch instrumentarium vanuit de Omgevingswet bijvoorbeeld om ongebruikte bouwtitels te schrappen.

39

5. We toetsen de wenselijkheid van nieuwe woon(zorg)initiatieven middels de inzet van afwegingskaders die inhoudelijk aansluiten op onze ambities. De uitwerking van afwegingskaders voor wooninitiatieven en woonzorginitiatieven inclusief procesgang is prioriteit na de goedkeuring van deze woonzorgvisie. 6. Om ruimte voor woonzorg initiatieven van onderop te creëren gebruiken we een inspiratiekader. 7. Het is belangrijk om een sterke visie op de toekomst van de verschillende kernen binnen de gemeente Stein te ontwikkelen. Daarom werken wij ook lokale Transformatievisies uit voor overige kernen/wijken (werken met woonmilieus, link met erfgoed, landschap en voorzieningen). Bij het vormen van deze visie op kernen betrekken wij o.a. ook zorgpartijen. 8. Wij gaan aan de slag met onze inwoners en ons netwerk van samenwerkingspartners waarbij we maximaal gebruik maken van de bestaande (overleg)structuren. Daarbij spreekt de Gemeente Stein de wens uit om CPO-ontwikkelingen mogelijk te maken en (later) wellicht zelfs te faciliteren. Hiertoe dient eerst het huidige CPO-traject Meerdel Elsloo te worden geëvalueerd (anno 2023 worden de 15 woningen gebouwd). Tot die tijd beperken wij ons tot de reguliere taken. Dat wil zeggen medewerking verlenen aan wijzigen planologisch regime en/of openbare ruimte en het afhandelen van een omgevingsvergunningaanvraag.

Dat betekent dat anderen steeds het initiatief moeten nemen voor een dergelijke ontwikkeling. Zo gebeurt dit momenteel ook voor het gemeentelijke perceel aan de Steskensstraat waar vanuit DOP Stein de haalbaarheid van een CPO-traject voor ouderen wordt onderzocht. Voorwaarden hierbij zijn: • Uitvoeringskracht op orde (subsidies, zorgvuldige participatie, aanleg openbare ruimte, projectleiding, plantoetsing, etc.) • Voldoende financiën (zie paragraaf financiën) • Consistent bestuur

4.3. Monitoring Natuurlijke groei of krimp (geboorte minus sterfte) zijn goed te voorspellen aan de hand van de leeftijdsopbouw. Migratie is daarentegen een onzekere factor. Economische ontwikkelingen en (boven)gemeentelijk beleid spelen hierin een belangrijke rol. Wij houden daarom de vinger aan de pols inzake de realisatie van ambities en de voortgang van de geformuleerde actiepunten. Daartoe gaan we periodiek monitoren. Vanuit efficiency maakt deze monitoring bij voorkeur onderdeel uit van een gemeentebrede monitoring op verschillende beleidsthema’s. Bij voorkeur maken we daarbij gebruik van regionaal te ontwikkelen dashboards en maken maatwerk waar nodig. Voor de monitoring van de voortgang van het woonzorgbeleid zijnde volgende zaken van belang: • •

Effectuering van voorgenomen acties binnen de beoogde plantermijnen; Inzichten op basis van beschikbare data bijvoorbeeld de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens, leegstand, toewijzingsbeleid, scheefwonen, (zorg)scheefwonen, wachtlijsten, beschikbaarheid en betaalbaarheid.

40

• •

Voortgang van de invulling van opgaven bijvoorbeeld op vlak van verduurzaming, housing, doorstroming. Evaluaties op projectniveau waarvan het resultaat als leerelementen kunnen meenemen in nieuwe ontwikkelingen.

4.4. Financieel kader Het financieel overzicht is als bijlage II opgenomen.

41

42 646

TOTALEN

Gemeente Gemeente

15 12 17 19 18 36 64 24 6 13 50 10 9 3 5 48 197 100

116

TOTALEN

-

-4

-4 0

-83

0 0 0 0 0 -83 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ?

9

9 0

11

0 0 0 0 0 0 0 0 0 11 0 0 0 0 0 0 0 0

2022

19

19 0

15

15 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2023

2

2 0

47

0 0 0 0 18 0 0 24 0 0 0 0 0 0 5 0 0 0

2024

0

0 0

561

0 12 17 19 0 36 64 0 6 0 50 0 9 3 0 48 197 100

TYPOLOGIE

86

12 74

12

0

0 0

22

0

0 0

307

74

0 74

317

reguliere eengezins nultrede woning woning onbekend 0 15 0 0 0 0 12 0 0 0 17 0 0 0 19 0 0 0 18 0 0 0 36 0 0 0 64 0 0 0 24 0 0 0 6 0 2 7 6 0 0 0 0 50 10 0 0 10 0 0 0 9 0 0 0 3 0 0 5 0 0 0 0 48 0 0 0 197 0 0 100 0

2025 JAAR E.V. ONBEKEND

0

0 0

57

0 0 0 0 0 0 33 24 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ZORG

2

2 0

450

1

0 1

23

0

0 0

36

MIDDELDURE BETAALBARE KOOP HUUR €808<€355.000 €1023 5 0 2 0 0 0 6 4 0 0 0 19 0 0 0 36 0 0 55 9 0 16 4 0 0 0 0 5 6 0 0 0 15 10 0 0 0 0 0 0 0 0 5 0 0 48 0 0 197 0 0 67 0 0

SOCIALE HUUR <€808

7

6 1

37

0

0 0

4

64

25 39

46

42

9 33

50

BETAALBAAR NHG* BETAALBAAR €355.000HEID DURE HUUR DURE KOOP €405.000 ONBEKEND >€1023 >€405.000 0 0 0 8 12 0 0 0 7 0 0 0 0 0 0 0 18 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 0 0 0 0 6 0 0 0 2 0 0 0 35 0 0 0 0 0 0 0 0 9 0 0 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 33

PRIJSSEGMENT

* Voor de recente regionale Woondeal (2023) wordt door de overheid , conform het programma Woningbouw, de NHG-grens uit 2022 (zijnde €355.000) gehanteerd. Eerder vormde de NHG-grens de scheiding tussen betaalbare en dure koop. In 2023 is de NHG-grens omhoog gegaan naar €405.000

42 74

Bouwtitels in uitvoering (vanaf vooroverleg) Restant ongebruikte particuliere bouwtitels

+

CPO Meerdel / Elserveldstraat Locatie BTL-Terrein Locatie De Poolster Locatie Elckerlyc Stationsstraat 170 (van Molken) Mijn Nieuwdorp: Kwadrant Zaam Wonen Mijn Nieuwdorp: Bruisend hart Herbestemming St Jozefkerk Kerensheide CPO Steskensstraat Stein Kattekop fase 3 Urmond Bramert Noord, fase 1 Bergerveste/Beatrixplein Locatie vml basisschool Meers Heuvelstraat Meers Standplaatsen/chalets woonwagenbewoners Flexwoningen tranche 1 Plusambitie Flexwoningen (tranche 2) Ambitie Transformatieopgave

Elsloo Elsloo Elsloo Elsloo Elsloo Stein Stein Stein Stein Urmond Urmond Urmond Meers Meers Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente

TOTAAL

PLANNAAM

KERN

Bijlage I: Woningbouwprogrammering

Bijlage II: Financieel overzicht Financiën Actie

Toelichting

Stakeholders

Planning

Opmerkingen 2023

Lokale prestatieafspraken regulier

Lokale prestatieafspraken woonwagens

Regionale prestatieafspraken

(sub-)regionaal overleg wonen

plancapaciteitsmonitor

Minimaal 2 maal per jaar bestuurlijk overleg (voorjaars- en najaarsoverleg) met benodigde ambtelijke overleggen. In 2023 sluiten ook voor het eerst de zorgaanbieders aan. Minimaal 2 maal per jaar bestuurlijk overleg (voorjaars- en najaarsoverleg) met benodigde ambtelijke overleggen. Afgelopen jaren stelde het overleg regionale prestatieafspraken Westelijke Mijnstreek weinig voor. Toch zijn er zaken die regionaal moeten worden opgepakt (o.a. fair share). Op dit moment is onbekend hoe dit traject wordt opgepakt. Periodieke overleggen subregio Westelijke Mijnstreek en regio ZuidLimburg, zowel ambtelijk als bestuurlijk. Daarnaast ambtelijke vertegenwoordiging in werkgroep Wonen ZuidLimburg. Jaarlijks bijhouden provinciale plancapaciteitsmonitor (gerealiseerde woningen, nieuwe bouwplannen, etc.)

2024

2025

2026

2027

2028

Gemeente, corporaties, zorgaanbieders (met vastgoed in Stein) en HBV’s

Jaarlijkse cyclus

Onderdeel reguliere werkzaamheden beleidsmedewerker Ruimte (thema wonen)

Gemeente, corporaties, PiW en vertegenwoordiging bewonerscommissie (huurders, max. 2 pers.)

Jaarlijkse cyclus

Onderdeel reguliere werkzaamheden beleidsmedewerker Ruimte (thema wonen)

Gemeenten, corporaties, zorgaanbieders en HBV's Westelijke Mijnstreek

Jaarlijkse cyclus

Onderdeel reguliere werkzaamheden beleidsmedewerker Ruimte (thema wonen)

Gemeenten Westelijke Mijnstreek en ZuidLimburg

Meerdere overleggen per jaar

Onderdeel reguliere werkzaamheden beleidsmedewerker Ruimte (thema wonen)

Gemeente, E'til, provincie Limburg

Jaarlijkse cyclus

Onderdeel reguliere werkzaamheden beleidsmedewerker Ruimte (thema wonen)

Meerjaren lokale prestatieafspraken

Advieskosten m.b.t. opstellen meerjarenprestatieafspraken (2023-2028)

Gemeente, corporaties, zorgaanbieders (met vastgoed in Stein) en HBV’s

2024

€

12.500

Adaptieve woningbouwprogrammering

Advieskosten m.b.t. opstellen procesafspraken aanpassen woningbouwprogrammering

Gemeente

2024

€

12.500

Flexwoningen - 1e tranche

Aanvullend op inzet Veiligheidsregio inhuur projectleiding m.b.t. realisatie 1e tranche flexwoningen (48 stuks) gedurende 9 maanden à 16 uur per week. Realisatie en exploitatie flexwoningen door corporaties.

Gemeente, veiligheidsregio, corporaties

Vanaf 1 april 2023 voor 9 maanden in 2023

Flexwoningen - 2e tranche

Aanvullend op inzet Veiligheidsregio inhuur projectleiding m.b.t. realisatie 2e tranche flexwoningen (197 stuks). Realisatie en exploitatie flexwoningen door corporaties.

Gemeente, veiligheidsregio, corporaties

Vanaf 2026 en verder

Transformatievisies Urmond-Oost en Elsloo

Inhuur kwartiermaker voor gebiedsgerichte aanpak Urmond-Oost en Elsloo (zoals aangegeven in Transformatieagenda's).

Gemeente, corporaties, zorgaanbieders, ondernemers/inwoners, etc. (conform stakeholdersanalyse)

Vanaf 2024

Gemeente, corporaties, zorgaanbieders, ondernemers/inwoners, etc. (conform stakeholdersanalyse)

Periode 2024-2027 (1 per jaar)

€

Exclusief (voorbereidings)kosten bouw- en woonrijp maken door gemeente

40.000

€

€

55.000

€

78.000

€

55.000

€

57.000

Exclusief (voorbereidings)kosten bouw- en woonrijp maken door gemeente

60.000

Opstellen transformatievisies voor overige wijken/buurten: 1 - Oud-Stein/Kerensheide/ Stein centrum Transformatievisies overige wijken

2 - Meers/Maasband 3 - Oud-Urmond/Berg aan de Maas/Nattenhoven

Advieskosten incl. gemeentelijke projectleiding €

4 - Catsop

78.000 € 57.000

Heerstraat Centrum Stein

Opstellen visie m.b.t. Moutheuvel en aanpalende appartementen, inclusief nieuwbouwmogelijkheden elders.

Gemeente, corporaties, Vivantes en Zuyderland

2023 e.v.

€

10.000

BAT-scores en energielabels

Vastleggen procedure aanlevering en actualisatie BAT-scores en energielabels van woningen corporaties en zorgaanbieders

Gemeente, corporaties, zorgaanbieders

2023

€

7.500

43

€

10.000

Overname standplaatsen

Overname resterende woonwagenlocaties door corporaties

Gemeente, corporaties

Korte termijn (1-3 jaar)

Reeds opgenomen in begroting

Nieuwe standplaatsen

Realisatie minimaal 5 standplaatsen voor woonwagenbewoners

Gemeente, corporaties

Korte termijn (1-3 jaar)

Reeds opgenomen in begroting

Check verordeningen/ beleidsregels/etc.

Implementatie benodigde beleidsregels/etc. naar aanleiding van woonzorgvisie

Gemeente, corporaties

2024

Betrekken jongerendoelgroep

Contactleggen en verzamelen behoeften en ideeën.

Gemeente, corporaties, SJAR

Korte termijn (1-3 jaar)

Projectleider wonen en zorg & aanpak particulier bezit

Tijdelijke inhuur

Gemeente

2023-2026

€

96.000

Casus bijzondere doelgroepen

Aanpassing huurwoning tbv huisvesting urgent gezin (uitvoeringskosten)

Gemeente, corporaties en provincie Limburg (subsidie)

2023

€

44.000

Woonzorgvisie 2029-2034

Opstellen woonzorgvisie voor de volgende periode

Gemeente, corporaties, zorgaanbieders, HBV's, etc.

2028

Onvoorzien

T.b.v. verrichten kleine (onvoorziene) onderzoeken die niet elders zijn opgenomen.

€

Totale kosten bovenstaand schema (excl. Beschikbaar budget)

€

1.130.500

Budget tbv aanvragen subsidies

€

25.000

Ambitie stelling 2 (innovatieve woonvormen)

€

90.000

Totale kosten (excl. Beschikbaar budget)

€

1.245.500

Doorgeschoven aanpassing huurwoning van 2022 naar 2023. Het bij de jaarrekening 2022 overgebleven budget wordt in de bestuursrapportage opgenomen

€

44.000

Restant volkshuisvestelijk budget

€

42.500

Onderzoek wonen en zorg

€

50.000

Onderzoek hoogwaardige woonzorg-complexen

€

50.000

Onderzoek koopsector (sloopopgave)

€

50.000

Totaal beschikbaar budget incl. mutaties bestuursrapportage

€ 236.500

€

75.000

€

96.000

Incl. inhuur projectleiding

€

96.000

Het benodigde budget voor de aanpassing van de huurwoning was voor 2022 verstrekt maar uitvoering is doorgeschoven naar 2023. Zal in de bestuursrapportage 2023 worden meegenomen.

€

Totale kosten minus (reeds beschikbaar) budget

96.000

€

€ 50.000

€ 197.500

Aandachtspunten: *

€

15.000

6.000

€ 285.000

€

6.000

€ 289.000

€

6.000

€ 240.000

€

6.000

€ 63.000

€

6.000

€ 56.000

1.009.000

Er zijn momenteel veel subsidieregelingen. Met de Woondeal is de verwachting dat dit meer zal worden. Belangrijk is daarom om voldoende uitvoeringskracht te hebben voor het aanvragen van subsidies en het gaandeweg verantwoorden van de besteding. Met gemeentelijk geld (o.a. inhuur capaciteit) wordt meer geld gemaakt. Hierbij wordt opgemerkt dat er wel vaak sprake dient te zijn van cofinanciering. Voor het aanvragen van subsidies is extra inzet nodig. In de kadernota 2024 is daarom aanvullend € 25.000,-- hiervoor opgenomen.

*

De woningbouwprojecten tot en met 2030 zijn nu inzichtelijk. Veel woningbouwprojecten zijn of komen binnenkort in uitvoering. Verwachting is dat interne projectleiderscapaciteit vanaf 2027 e.v. ingezet kan worden voor de plusambities (o.a. herstructureringsopgaven in Elsloo en Urmond-Oost en later Stein) .

*

De recente verhoging van de drempelbedragen voor meervoudige onderhandse aanbesteding (€ 25.000 voor diensten en leveringen) reduceert het werk dat voorheen gestoken diende te worden in aanbestedingstrajecten. Voorheen was het drempelbedrag € 5.000 voor diensten en leveringen.

*

De kosten m.b.t. noodzakelijke monitoring van het volkshuisvestelijk beleid is vooralsnog niet opgenomen. Voorstel is een gemeentebrede monitoring van meerdere beleidsthema's (als afzonderlijk gemeenteproject).

*

In de begroting is ieder jaar nog een bedrag van 25.000 euro opgenomen als bijdrage aan de functie regiocoordinator wonen Westelijke Mijnstreek. Deze kosten zijn niet in bovenstaande tabel opgenomen.

44

Bijlage III: Woningbehoefteonderzoek

45

Woningbehoefte onderzoek Stein Stec Groep aan gemeente Stein

Esther Geuting & Job Wevers 14 juli 2023

2

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Inhoudsopgave 1

Inleiding

1.1 1.2 1.3

2

2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9

3

3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4.3

10

Vergrijzing leidt tot afname aantal inwoners, toename alleenstaanden houdt aantal huishoudens nog stabiel ....................... 10 Relatief veel koopwoningen en weinig vrijesectorhuur in Stein........ 12 Aantal huishoudens ontwikkelt met circa -175 tot +160 huishoudens t/m 2030 en -815 tot -410 huishoudens tot 2040 ........... 13 Theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen................................... 13 Nieuwbouwplannen sluiten voor groot deel aan op behoefte, transformatieopgave blijft groot .............................................................. 16 Vergrijzing en extramuralisering leiden tot toename thuiswonende zorgbehoevenden ............................................................ 17

Hoofdkern Elsloo 4.1 4.2

6

Conclusie: mogelijk lichte huishoudensgroei in meeste kernen tot en met 2030, maar vooral transformatieopgave............................... 6 Conclusie: ontgroening en vergrijzing onderliggend aan huishoudensontwikkeling ........................................................................... 6 Conclusie: behoefte aan nultredenwoningen en overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen zonder lift .................................................................. 6 Advies: Vorm gemeentebrede visie op kernen als vertrekpunt voor programmering ................................................................................... 6 Advies: Overweeg nieuwbouw primair te concentreren in grotere kernen en in de kleinere kernen vooral het aanpassen van bestaande woningen te faciliteren ............................................................ 7 Advies: Ga bij nieuwbouw voor ‘no-regret’ invulling en breng zo doorstroming op gang................................................................................. 7 Advies: Ga voor het vormen van visie op kernen in gesprek met zorgpartij(en) ................................................................................................. 8 Advies: Leg bij eventuele nieuwe plannen nadrukkelijk de koppeling met bestaande voorraad én bestaande plancapaciteit .......

8 Advies: Zet flexibele woonvormen in om tijdelijke schaarste op te vangen ....................................................................................................... 9

Gemeente Stein 3.1

4

Aanleiding...................................................................................................... 4 Onze aanpak .................................................................................................. 4 Leeswijzer ...................................................................................................... 5

Conclusies en aanbevelingen 2.1

4

19

Hoofdkern Elsloo: behoefte aan -95 tot +20 woningen t/m 2030 ....... 19 Catsop: theoretisch overschot aan circa 10 tot 0 woningen t/m 2030............................................................................................................... 24 Elsloo: Behoefte aan -60 tot +30 woningen t/m 2030 ........................... 26

3

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

4.4

5

Hoofdkern Stein 5.1

6

Maasband en Meers: theoretisch overschot aan circa 5 tot 25 woningen t/m 2030..................................................................................... 28

Hoofdkern Stein: behoefte aan -70 tot +75 woningen t/m 2030 ......... 31

Hoofdkern Urmond 6.1 6.2 6.3 6.4

31

37

Hoofdkern Urmond: behoefte aan circa -10 tot +65 woningen t/m 2030............................................................................................................... 37 Berg aan de Maas en Nattenhoven: behoefte aan circa -20 tot +5 woningen t/m 2030..................................................................................... 42 Oud-Urmond: behoefte aan circa 5 tot 15 woningen t/m 2030 .......... 44 Urmond-Oost: behoefte aan circa 5 tot 40 woningen t/m 2030.......... 46

Bijlage A: Potentieel effect groei Chemelot

49

A1. Uitgangspunt: Brightlands Campus zorgt voor 9.000 extra banen tot 2040............................................................................................................... 49 A2. Woningbehoefte: meer vraag naar reguliere huur- en koopwoningen ... 51

Bijlage B: Indicatieve behoefte aan tijdelijke woningen

54

B1. Tijdelijke woningen inzetbaar voor brede doelgroep ................................. 54 B2. Potentieel vraag naar 245 tijdelijke woningen ............................................. 55

Bijlage C: Stec-Doelgroepenindeling

58

C1. Huidige en gewenste woonsituatie doelgroepen in gemeente Stein ...... 58 C2. Doelgroepenprofielen suburbane/dorpse doelgroepen ............................. 60 C3. Doelgroepenprofielen landelijke doelgroepen............................................. 64

Bijlage D: Plancapaciteit Stein

68

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding

Als Gemeente Stein wilt u een actueel woningbehoefteonderzoek dat beleidsneutraal de woningbehoefte tot en met 2030 laat zien en een doorkijk geeft tot 2040. We brengen de behoefte in beeld op niveau van de gemeente, als ook op kernniveau. Zo kunt u hier in uw gemeentelijk beleid op inspelen. Aanvullend leven er voor u nog specifieke aandachtspunten: • Inzicht in inkomensklassen in samenhang met leeftijdsklassen op hoofdkern en kernniveau. • De behoefte aan middenhuur en dure huur op hoofdkern en kernniveau. • De verhouding tussen de kwalitatieve woningbehoefte en de actuele woningbouwplannen. • Een scenarioschets op hoofdkern en kernniveau uitgaande van een voortzetting van het hoge migratiesaldo in de afgelopen jaren. • Een scenarioschets waarin we de verwachte toename van de werkgelegenheid op de Brightland Campus doorrekenen naar een huishoudenstoename in de gemeente Stein. Dit brengen we op hoofdlijn in beeld in bijlage A. • Een verdieping op de behoefte naar tijdelijke woningen. Dit brengen we op hoofdlijnen in beeld in bijlage B.

1.2 Onze aanpak Onderzoek op meerdere schaalniveaus voor het beste inzicht in de toekomstige woningbehoefte Eerdere rapporten van ons zijn bij u bekend en we zijn daarom in lijn met deze rapporten te werk gegaan. Wel gaf u aandachtspunten mee die we elk een eigen plek geven in dit onderzoek. We geven resultaten van het woningbehoefteonderzoek weer op de schaal van de hele gemeente en zoomen daarnaast in op hoofdkern en kernniveau. Dit is onze werkwijze: • Gemeente: op het niveau van de gemeente Stein voeren we onze basisanalyse uit. Hierin geven we aandacht aan demografische ontwikkelingen uit het verleden, de huidige woningvoorraad en verwachte huishoudensontwikkeling. Verschillende landelijke (CBS en LMW) en provinciale (Progneff) datasets liggen hieraan ten grondslag. Deze analyses vormen de basis voor ons StecDoorstroommodel (voor toelichting, zie volgende pagina) waarin we demografische- en woningvoorraadkenmerken vertalen naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte tot en met 2030, 2035 en 2040. Vervolgens verdiepen we deze uitkomsten naar prijssegmenten- en de grootte van woningen en zetten we de woningbehoefte af tegen uw nieuwbouwplannen. • Hoofdkern/wijk: vervolgens verdiepen we ons in het niveau van de hoofdkernen. In Stein zijn dit er drie: Elsloo, Stein en Urmond (CBS-wijkenindeling).

Ook op dit niveau geven we beknopt informatie over de huishoudenssamenstellingen en de bestaande voorraad en laten we de verdeling van inkomensgroepen over verschillende leeftijds- en huishoudenssamenstellingen zien. De Progneffprognose geeft daarnaast een verwachte huishoudensontwikkeling op buurtniveau. Dit maakt het voor ons mogelijk ook op het schaalniveau van de hoofdkern huidige en verwachte ontwikkelingen op de Steinse woningmarkt te vertalen naar een kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte. Ten slotte verdiepen we ook op hoofdkernniveau deze uitkomsten naar prijssegmenten- en de grootte van woningen en zetten we de woningbehoefte af tegen de nieuwbouwplannen. • Kern/buurt: ook op het niveau van kernen/buurten brengen we de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in beeld en zetten we deze vraag af tegen de plannen per kern. Dit doen we aan de hand van beschikbare cijfers op hoofdkernniveau, de Progneff-huishoudensprognose op buurtniveau en de door u geleverde planlijsten. Dit is nadrukkelijk een beleidsneutraal onderzoek. Gemeentelijke beleidskeuzes kunnen de woningbehoefte op buurtniveau significant beïnvloeden.

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

5

UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, het verhuisgedrag (op basis van leeftijd, samenstelling en inkomen van huishoudens in uw gemeente en de kernen daarbinnen), betaalbaarheid van de huidige woningvoorraad en demografische ontwikkelingen (op basis van de nieuwste Progneff 2021 prognose) liggen hieraan ten grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en woonwensen (WoON2015, WoOn2018 en WoON2021 1). Zo ontstaat een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse opgave oplevert. Het doorstroommodel is een theoretische benadering. De uitkomsten moeten als indicatief worden beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk soms ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht. Ook neemt de betrouwbaarheid van demografische prognoses af naarmate we verder vooruitkijken (2030-2040). Migratie onzekere factor: twee scenario’s op basis van historische cijfers Huishoudensprognoses zijn omgeven met enige mate van onzekerheid.

Natuurlijke groei of krimp (geboorte minus sterfte) is goed te voorspellen aan de hand van de leeftijdsopbouw. Migratie is daarentegen een onzekere factor. Economische ontwikkelingen en (boven)gemeentelijk beleid spelen hierin een belangrijke rol. Om een zo robuust mogelijk beeld te geven van de huishoudensontwikkeling tot 2040, en de invloed van migratietrends daarop, houden we in onze analyse rekening met twee scenario’s. Samen vormen deze scenario’s de bandbreedte voor de verwachte huishoudensontwikkeling: • Scenario ‘migratie normaal’: in dit scenario sluiten we aan bij de migratieverwachting in de Progneff 2021 prognose. In deze prognose wordt gebruik gemaakt van migratiecijfers uit de periode 2008-2020 om het toekomstige migratiesaldo te kunnen voorspellen. Recentere jaren kennen hierin een zwaarder gewicht dan eerdere jaren. Het migratiesaldo uit 2020 telt dus meer mee in de migratieverwachting dan het saldo van bijvoorbeeld 2008. • Scenario ‘migratie hoog’: we zien dat in de laatste jaren een omslag plaatsvond betreffende met name binnenlandse verhuizingen. Waar dit saldo in het verleden vaak negatief was, zien we de laatste jaren een positiever beeld. In ons tweede scenario onderzoeken we wat de invloed is op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte als deze huidige migratietrend zich de komende tien jaar doorzet.

In de basis gaan we daarvoor uit van de migratiecijfers uit de periode 2018-2022. Dit betekent dat de meest recente jaren met een hoog positief migratiesaldo zwaarder meetellen in de migratieverwachting. Het verschil in het gemiddelde migratiesaldo van de perioden 2008-2020 en 20182022 wordt bovenop het basisscenario gelegd. Hierdoor ontstaat elk jaar een ‘plus’ op de verwachte huishoudensontwikkeling. Mogelijk zal de huidige hoge migratietrend niet tot 2040 aanhouden en mogelijk zelfs niet tot en met 2030. Om een realistisch beeld te schetsen zetten we de ‘plus’ op de huishoudensontwikkeling daarom enkel in voor de komende tien jaar (tot 2033). Hierna volgen we de migratietrend verder zoals deze is opgenomen in de Progneff 2021 prognose. Hierdoor ontstaat een reële bandbreedte die ruimte biedt om als gemeente adaptief te programmeren. Een toenemende werkgelegenheid op de Brightland Campus kan een verdere positieve migratietrend op gang brengen. De mogelijke invloed hiervan behandelen we op hoofdlijn in een bijlage A.

1.3 Leeswijzer Onze onderzoeksresultaten vertalen we in hoofdstuk 2 in enkele conclusies en aanbevelingen voor de gemeente Stein. Vervolgens werken we in de verdere hoofdstukken onze analyses uit. We starten in hoofdstuk 3 met de woningbehoefte van de gemeente Stein. In de drie daaropvolgende hoofdstukken leest u over de drie hoofdkernen van de gemeente Stein. 1

Het WoonOnderzoek Nederland. Dit is het grootste landelijk dekkende woonwensenonderzoek dat één keer per drie jaar plaatsvindt.

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

6

2 Conclusies en aanbevelingen

2.1 Conclusie: mogelijk lichte huishoudensgroei in meeste kernen tot en met 2030, maar vooral transformatieopgave Dit woningbehoefteonderzoek toont aan dat er in plaats van een nieuwbouwopgave vooral een transformatieopgave ligt van de bestaande woningvoorraad. Op basis van de twee scenario’s verwachten we een licht dalende tot stijgende huishoudensontwikkeling voor de gemeente Stein tot en met 2030 (-175 tot +160 huishoudens). In de daaropvolgende jaren verwachten we dat huishoudensdaling zich in zet, mogelijk in relatief hoge aantallen (-815 tot -410). De verschillen tussen de kernen zijn relatief klein. In geen enkele kern is de huishoudensdaling hoger dan -5% tot en met 2030, met de kern Maasband en Meers als verwachte negatieve uitschieter (-4 tot -1%). Daarentegen is de groei nergens hoger dan +5%, met de kern Oud-Urmond als verwachte positieve uitschieter (+1 tot +4%). In de periode 2031-2040 zien we dat in geen enkele kern een groei verwacht wordt en dat de huishoudensontwikkeling in beide scenario’s voor bijna elke kern, met uitzondering van Oud-Urmond, in de periode 2023-2040 negatief is.

2.2 Conclusie: ontgroening en vergrijzing onderliggend aan huishoudensontwikkeling De verwachte huishoudensontwikkeling hebben we uitgesplitst naar doelgroepen. Het valt op dat in alle kernen sprake is van een sterke ontgroening (minder huishoudens in de jongere doelgroepen) en een sterke vergrijzing (meer huishoudens in de oudere doelgroepen). De afname van het aantal huishoudens jonger dan 65 jaar is in de meeste kernen op lange termijn groter dan de toename van het aantal ouderen. Dit heeft een afname van het aantal huishoudens als gevolg. Alleen in Oud-Urmond verwachten we nog een stijging van het aantal gezinnen tot en met 2030 (circa +5 huishoudens).

2.3 Conclusie: behoefte aan nultredenwoningen en overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen zonder lift Ondanks de relatief kleine kwantitatieve opgave zien we door de sterke vergrijzing wel in alle kernen een kwalitatieve behoefte aan meer nultredenwoningen. Tegelijkertijd zien we dat er een theoretisch overschot ontstaat aan reguliere grondgebonden koopwoningen in alle kernen en in de (veelal) grotere kernen ook aan sociale huurappartementen zonder lift. Er is in gemeente Stein dus veel meer een kwalitatieve woningmarktopgave dan een kwantitatieve woningmarktopgave. Een deel van de bestaande voorraad kan worden aangepast. Bijvoorbeeld door het installeren van een traplift en het verwijderen van drempels uit huis. Hierdoor kunnen overschotten in het reguliere segment worden teruggedrongen en kan tegelijkertijd worden voorzien in de behoefte aan nultredenwoningen. Logischerwijs zal een deel van de behoefte echter opgevangen moeten worden door nieuwbouw en sloop. Waar en hoe in te spelen op deze veranderende huishoudensontwikkeling en woningeisen worden nader besproken in onze adviezen hieronder.

Uitgangspunt is echter wel dat in de programmering ruimte gemaakt moet worden voor toevoeging van gewenste plannen (levensloopgeschikte woningen op daarvoor passende locaties) ten koste van de ontwikkeling van woningbouwplannen die zich niet lenen voor deze kwalitatieve behoefte.

2.4 Advies: Vorm gemeentebrede visie op kernen als vertrekpunt voor programmering De cijfers in deze rapportage moeten nadrukkelijk als richtinggevend worden beschouwd, ze zijn geen blauwdruk. Enerzijds heeft dit te maken met de (methodologisch) afnemende betrouwbaarheid wanneer bij

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

7

prognoses wordt ingezoomd op een steeds lager schaalniveau, zoals het niveau van een kleine kern. Anderzijds versterken prognoses op dit lage schaalniveau zichzelf deels wanneer ze letterlijk worden aangehouden: de locaties van toekomstige nieuwbouwontwikkelingen binnen de gemeente zijn immers van invloed op de ontwikkeling van het aantal huishoudens per kern. Ontwikkel daarom een sterke visie op de toekomst van de verschillende kernen binnen de gemeente Stein. De inzichten uit deze rapportage kunnen daarbij als basis dienen.

2.5 Advies: Overweeg nieuwbouw primair te concentreren in grotere kernen en in de kleinere kernen vooral het aanpassen van bestaande woningen te faciliteren In lijn met het voorgaande advies: gezien de kwalitatieve behoefte aan levensloopgeschikte woningen raden we aan in de woningmarktprogrammering primair in te zetten op plannen die ook voor wat betreft locatiekenmerken geschikt zijn voor het realiseren van levensloopgeschikte woningen. In de volgende hoofdstukken gaan we hier per kern dieper op in. Op basis van de geconstateerde verschillen tussen de kernen vinden we nieuwbouw primair passend in grotere kernen met een groter voorzieningenaanbod. Overweeg daarom voor nieuwbouw primair in te zetten op Stein en Elsloo en in mindere mate OudUrmond en Urmond-Oost. Dit betekent niet dat nieuwbouw in de overige kernen volledig is uitgesloten, maar we adviseren om het daar vooral als aanvulling (en dus in kleinere aantallen) te zien op het aanpassen van bestaande woningen van huishoudens die heel graag in hun huidige woonkern willen blijven wonen. Valt de keuze in de kleinere kernen uiteindelijk toch ook op (kleinschalige) nieuwbouw, zet dan primair in op sterke inbreidingslocaties. Zo sluit u optimaal aan bij de Structuurvisie Wonen Zuid Limburg (SVWZL), de beleidsregel ‘Bouwen naar behoefte’ en het gedachtegoed van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Kies daarbij dan voor woonproducten die de kwetsbaarheid van de bestaande voorraad niet onnodig vergroten.

2.6 Advies: Ga bij nieuwbouw voor ‘no-regret’ invulling en breng zo doorstroming op gang Indien wordt gekozen voor nieuwbouw in de kernen (en zeker in de kleinere kernen met een beperkt voorzieningenniveau), adviseren we om hier invulling aan te geven met ‘no-regret’ oplossingen. In gemeente Stein raden we kortweg het adagium ‘bouwen voor oud, is nooit fout’ aan 2. De toevoeging van nultredenwoningen kan daarnaast doorstroming op gang brengen waarmee jonge huishoudens in de bestaande woningvoorraad bediend kunnen worden. Zo heeft het toevoegen van nieuwbouw een minder nadelige invloed op de minst courante delen van de woningvoorraad. De levensloopgeschikte woningen die worden toegevoegd kunnen later ook door andere doelgroepen worden bewoond (terwijl ouderen meestal niet in niet-levensloopgeschikte woningen kunnen wonen). Zo bouwt u complementair en toekomstbestendig. Het realiseren van voldoende woningen waar huishoudens in Stein zo zelfstandig mogelijk oud kunnen worden is hard nodig. Dit is essentieel voor het functioneren van uw woningmarkt. Het vergroot de doorstroomkansen voor (toekomstige) ouderen en draagt direct bij aan de beschikbaarheid van woningen voor jonge huishoudens die nu geen plek kunnen vinden op de woningmarkt. Dit zijn twee zijden van dezelfde medaille. Doorstroming heeft grote invloed op het kunnen realiseren van woonwensen.

Doorstroming zorgt er namelijk voor dat bestaande woningen in Stein vaker beschikbaar komen en de dat woningvoorraad efficiënter wordt benut. Meer huishoudens kunnen daardoor – wanneer slim wordt bijgebouwd – in kwalitatief gewenste en voor hen geschikte woningen wonen.

2 Een voorbeeld hiervan is het HoofdkernActieProgramma Nieuwdorp in uw gemeente door de woningcorporatie ZaamWonen. In deze plannen wordt door middel van het inponden van koopwoningen, het slopen van verouderde niet-toekomstbestendige sociale huurwoningen en het bouwen van nultredenwoningen ingespeeld op de veranderende huishoudenssamenstelling van Stein.

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

8

LEVENSLOOPGESCHIKT BOUWEN EN DOORSTROMING IN STEIN Ter illustratie: nieuwbouwwoningen voor ouderen kunnen tot wel vijf verhuizingen leiden. Een starterswoning in de regel tot maximaal één. Bij een gemiddelde verhuisketen van circa 2,5 verhuisbeweging die op gang komt als gevolg van het toevoegen van één nieuwbouwwoning, is de impuls die het bijbouwen van levensloopgeschikte woningen in de woningmarkt geeft dubbel keer zo groot als wanneer een rijwoning wordt toegevoegd. Bovendien zit aan het einde van iedere verhuisketen weer een starterswoning. De impuls van levensloopgeschikte woningen toevoegen is dan ook kwantitatief en kwalitatief het meest gewenst.

2.7 Advies: Ga voor het vormen van visie op kernen in gesprek met zorgpartij(en) De extramurale zorgbehoefte neemt naar verwachting toe de komende jaren. Daarom is het voor passend zelfstandig wonen met zorg op afroep van groot belang dat die zorg ook geleverd kan worden, zowel in benodigde kwaliteit als frequentie. Met name de kwalitatieve opgave vraagt aandacht. Met andere woorden: is sprake van passende spreiding van woningen in combinatie met (zorg) voorzieningen? Dit dient op kernniveau verder worden onderzocht met corporaties en zorgaanbieders. We zien in gebieden met verspreide kernen en sterke vergrijzing de trend dat zorgpartijen inzetten op clustering om de gewenste kwaliteit te kunnen blijven bieden en de zorg betaalbaar te houden. Blijf in gesprek met zorgpartijen om te komen tot optimale afstemming over welke producten op welke locaties passend zijn. .

2.8 Advies: Leg bij eventuele nieuwe plannen nadrukkelijk de koppeling met bestaande voorraad én bestaande plancapaciteit Leg bij het ontwikkelen van eventuele nieuwe plannen nadrukkelijk de koppeling met al liggende plancapaciteit. Op gemeenteniveau liggen er al veel woningbouwplannen, meer dan waar in de toekomst kwantitatief behoefte aan is. In de periode tot en met 2030 lijkt de ontwikkeling van het totaal aantal huishoudens in balans met het aantal woningen. Onderliggend is echter behoefte aan circa 510 tot 560 levensloopbestendige woningen in (sociale en vrije sector) huur en koop, en een behoefte aan grondgebonden huurwoningen in het sociale en vrije sector segment, maar tegelijkertijd ook een overschot van grondgebonden koopwoningen van 565 tot 775 woningen. Richting 2040 verwachten we echter ook kwantitatieve overschotten (-815 tot -410 huishoudens in Stein als geheel), met onderliggend overschotten in het grondgebonden koopsegment en tekorten aan levensloopgeschikte woningen. Zie ook onze confrontatie tussen de woningbehoefte en nieuwbouwplannen op gemeente- en hoofdkernniveau in paragraven 3.3 en 3.4. Gebruik daarom voorliggende rapportage enerzijds om te kijken of al bestaande plannen wel optimaal zijn of dat er optimalisatie-kansen bestaan.

Anderzijds kan de rapportage aanleiding zijn om te kijken of er nog kansrijkere locaties of woningtypen zijn die beter aansluiten bij de behoefte dan (woningtypen in) de huidige plannen.

Woningbehoefteonderzoek Stein (22.282)

Minstens zo belangrijk: leg zoveel mogelijk de koppeling met de bestaande woningvoorraad. We benadrukken dat nieuwbouw leidt tot vergroting van de risico’s in de bestaande voorraad. De nieuwbouwwoningen zijn vanwege hun bouwkwaliteit aantrekkelijk en worden in veel gevallen dus goed afgezet. De kwetsbaarheden ontstaan echter in de minder aantrekkelijke delen in de bestaande voorraad. Deze woningen worden relatief minder aantrekkelijk als gevolg van nieuwbouw en een woningmarkt die door demografische krimp ruimer wordt. Hierdoor ontstaan zonder ingrijpen op termijn risico’s op waardedaling en mogelijk verloedering. De opgave in uw woningmarkt is dus meer transformatie van de bestaande woningvoorraad dan enkel focus op nieuwbouw 3.

2.9 Advies: Zet flexibele woonvormen in om tijdelijke schaarste op te vangen Op het moment is de woningmarkt zeer gespannen. Dit heeft nadelige gevolgen voor de betaalbaarheid van de woningvoorraad en daarmee voor de kansen van huishoudens met minder bestedingskracht, waaronder starters. Flexibele woonvormen kunnen helpen om huishoudens die moeilijk hun plek kunnen vinden op de woningmarkt toch te bedienen, zonder dat hiermee de risico’s voor de kwetsbare bestaande voorraad vergroot worden. We zien een behoefte van in potentie circa 245 flexibele woningen in Stein als geheel, die zowel voor starters, woonurgenten als arbeidsmigranten benut kan worden. De relatieve snelheid, betaalbaarheid en het tijdelijke karakter van deze woonvormen dragen hieraan bij. We raden aan binnen de gemeente deze woningen op ruimtelijk passende plekken te realiseren (en daarin niet persé een kerngerichte strategie te volgen). • Voor starters (met een indicatieve behoefte aan circa 80 woningen van nu tot en met 2030) gaat het in eerste aanleg om compacte zeer betaalbare huurwoningen. Een voorbeeld hiervan zijn de Uuthuuskes 4. Dit zijn flexibele huurwoningen met een huur rond de kwaliteitskortingsgrens bestemd voor jongeren die geen huis kunnen vinden in de huidige gespannen woningmarkt. Doordat de woningen daarnaast verplaatsbaar zijn, zijn ze goed in te zetten op tijdelijk beschikbare locaties.