Bijlage B Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen gemeente Stein
Tekst van het document
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 21 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Voor de beoordeling van de Bovenwijkse voorzieningen wordt dus alleen uitgegaan van investeringen die zeker doorgaan en begroot zijn via de meerjarenprogrammabegroting en niet van mogelijke investeringen die zijn opgenomen in een mobiliteitsplan, groenbeleidsplan (dan wel de opvolger daarvan) en/of regionale ambities.
Beleidsregel 10: Voor het bepalen van verdeelsleutels om proportionele kostentoerekeningen vast te stellen t.b.v. anterieure overeenkomsten wordt eenvoud en beperken van administratieve lasten in principe belangrijker gevonden dan maximalisatie van mogelijkheden voor kostenverhaal en financiële bijdragen.
Om kosten te kunnen toerekenen is een maatstaf nodig. Wanneer alleen gronden met woningen profiteren is het aantal woningen een geschikte maatstaf. Als alleen gronden met bedrijven profiteren is het aantal m2 uitgeefbaar (respectievelijk uitgegeven) gebied een geschikte maatstaf. Als zowel gronden met woningen als gronden met bedrijven profiteren is het van belang om de m2 bedrijfsterrein om te rekenen naar een aantal woningen. Voor 1 woning wordt een aantal m2 kavel bedrijventerrein aangehouden. De situatie kan zich voordoen dat er binnen profiterende gebieden verschil is in de mate van profijt. Het volgende voorbeeld kan dat verduidelijken. De gemeente legt een park aan. Rondom de grenzen van dat park liggen profiterende gebieden van waaruit de bewoners binnen een wandelafstand van bijvoorbeeld een half uur een rondje door het park kunnen lopen. Alle gronden binnen die zone profiteren. De gronden met woningen, die direct aan het park gesitueerd worden/zijn, profiteren daar extra van vanwege het uitzicht op het park. Deze zone zou dan zwaarder belast kunnen worden met een kostenverhaalsaandeel dan de daar achter gelegen zone.
Beleidsregel 11: In het verlengde van de voorgaande beleidsregel wordt dan in principe niet gekozen voor ingewikkelde verdeelsleutels op basis van verkeersbewegingen, maar voor een verdeling op basis van de verhouding tussen bestaande woningen en nieuwe woningen. Voor de toerekening aan nieuwe woningen wordt wel rekening gehouden met de draagkracht per woningcategorie.
Voor de toerekening wordt uitgegaan van de wegingsfactoren van onderstaande tabel. ** tenzij voldaan wordt aan BENG, dan geldt de prijsgrens van € *** indien de FSI (Floor Space Index, de verhouding tussen de Bruto Vloeroppervlakte (BVO) en de bijbehorende terreinoppervlakte) van de bebouwing groter is dan 1, dan wordt uitgegaan van m² bvo in plaats van m² perceel
Bijdrage per categorie per kern
…………….. (per woning / 250 m2 perceel)
Sociale huur / middenhuur laag / goedkope koop tot € ,Hoge middenhuur / goedkope koop tot € ,Midden middeldure koop € - € / middenhuur WBI Hoge middeldure koop € - € Koop NHG-grens € - €
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 22 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Dure huur / dure koop € - € Dure koop boven € 250 m² horeca / retail / kantoor*** 250 m² recreatie / toerisme*** 250 m² bedrijvigheid algemeen***
Alternatief Voorbeeld Type / segment Bedrijventerrein Sociale huur eengezinswoning Sociale huur meergezins Middeldure huur eengezinswoning Middeldure huur meergezinswoning Rijtjeswoning Twee-onder-1-kap-woning Vrijstaande woning
Wegingsfactor XX XX XX XX XX XX XX XX
Alternatief Voorbeeld Verhouding financiële draagkracht per woningtype
Basiseenheden
Sociale huur / middenhuur laag / goedkope koop tot € xxxxxxx,-
0,30
Hoge middenhuur / goedkope koop tot € xxxxxxxxx,-
0,60
Midden middeldure koop € xxxxxxx - € xxxxxxx
1,00
Hoge middeldure koop € xxxxxxx - € xxxxxxxxx
1,50
Koop NHG-grens € xxxxxxx - € xxxxxxxxxxxxxx**
2,50
Dure huur / dure koop € xxxxxxxxxxxx - € xxxxxxxxxx
4,00
Dure koop boven € xxxxxxxxx,-
6,00
** tenzij voldaan wordt aan BENG, dan geldt de prijsgrens van € …..000,-
Tabel 1 – Verhouding financiële draagkracht per woningtype
Beleidsregel 12: De gemeente Stein ziet er in principe van af om een vrijwillige financiële bijdrage te vragen voor maatschappelijke voorzieningen.
Met het bovenstaande wordt bedoeld dat nieuwbouwinitiatieven niet bijdragen aan bijvoorbeeld laagdrempelige ontmoetingsplekken, waarbij de corporatie bouwt en beheert en deze open stelt voor iedereen en waarvoor de gemeente een eenmalige of jaarlijkse vergoeding betaalt in de vorm van huur of een exploitatiebijdrage. Een ander voorbeeld is het Steiner bos met binnen- en
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 23 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
buitenzwembad, binnenspeelplek, buiten attracties en een roeivijver. De jaarlijkse bijdrage van de gemeente bestaat feitelijk uit het jaarlijks exploitatietekort. Een bijdrage aan maatschappelijke voorzieningen is publiekrechtelijk ook niet afdwingbaar. Dat betekent dat een dergelijke bijdrage niet verplicht kan worden als geen overeenstemming over de anterieure overeenkomst kan worden bereikt. Beleidsregel 13: De huidige sloopregeling wordt omgezet in een financiële bijdrage voor stedelijke vernieuwing.
Er wordt een financiële bijdrage stedelijke vernieuwing ingevoerd t.b.v. de transformatievisies Elsloo en Urmond-oost, die nog verder worden uitgewerkt en de nog op te stellen transformatievisies voor Stein en Meers en in een later stadium Urmond-West, Berg en Maas en Catsop. Bij de uitwerking hiervan wordt rekening gehouden met de beleidsregel ‘Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021’ voor de gemeenten in Zuid-Limburg’. Indien een plan niet voldoet aan de voorwaarden van de beleidsregel (maatschappelijke meerwaarde, planologisch aanvaardbaar en (sub)regionaal afgestemd) dan kan medewerking alleen worden overwogen als de in het kader van de beleidsregel bepaalde bedragen (indicatief 7% van de woz-waarde) in de voorziening wordt gestort. Bij de uitwerking hiervan wordt bekeken of de huidige sloopregeling hier onderdeel van uit kan maken. De huidige sloopregeling blijven we dan mogelijk niet meer zien als een compensatieregeling met voorwaardelijke verplichting. Dat betekent dat het nog slechts om een gedeeltelijke bijdrage in de kosten gaat en de gemeente het overige tekort financieel zal moeten dekken in het kader van de gemeentelijke begroting. Voor het publiekrechtelijke spoor is deze financiële bijdrage gebaseerd op artikel 8.21 lid 1 aanhef en onder f van het Omgevingsbesluit.
Het doel van stedelijke herstructurering is het woon- en leefklimaat van wijken of gebieden te verbeteren door het slopen van woningen of bedrijfsgebouwen en/of het daarbij aanpassen van de openbare ruimte. Het kan gaan om investeringen in de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen of verouderde woonbuurten, waardoor bijvoorbeeld bedrijventerreinen beter worden ingepast in de omgeving en storende bebouwing wordt gesloopt en vervangen. Ook kan het gaan om de transformatie van een bedrijventerrein naar woningbouw. Een financiële bijdrage is mogelijk voor gebieden waarvoor een herstructureringsplan, transformatieplan of wijkontwikkelingsplan al dan niet in de vorm van een programma is vastgesteld. Uit dat plan moet blijken dat sprake is van een financieel tekort. Andere ontwikkelingen dragen daaraan af. Doelstelling van de financiële bijdrage is om het totale woon- en leefklimaat in de gemeente te verbeteren. Op basis van de beschikbare gegevens wordt de afdracht berekend. Op basis van (nog uit te werken en vast te stellen) programma’s, visies of plannen zal het Programma Kostenverhaal en Financiële Bijdragen geactualiseerd worden. Bij de toepassing van deze financiële bijdragen vormen uit te werken en vast te stellen plannen en/of programma’s het uitgangspunt. Tot die tijd vormen beschikbare beleidsstukken of raadsbesluiten daarvoor het uitgangspunt.
Dit betekent dat de gemeenteraad de locaties of gebieden vaststelt die op basis van een exploitatietekort een bijdrage uit de reserve krijgen. Alle overige initiatiefnemers van nieuwe ontwikkelingen die voldoen aan de wettelijke kaders, dragen een financiële bijdrage af voor stedelijke herstructurering. De hoogte van de afdracht kan via een actualisatie van het Programma Kostenverhaal en Financiële Bijdragen gewijzigd worden vastgesteld.
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 24 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Beleidsregel 14: Er wordt een compensatieregeling ingevoerd voor plannen die niet kunnen voldoen aan de gemeentelijke eis van minimaal 30% sociale huurwoningen, zoals die in de woonvisie of het Programma Wonen is of wordt opgenomen.
Sociale huurwoningen worden niet meer alleen gebouwd op gemeentelijke gronden. Kleine projecten zonder sociale huur dragen af aan projecten met meer dan 30% (of het percentage dat zal gaan gelden als gevolg van een aanpassing van de beleidsregel uit de Woonvisie) sociale huur met een exploitatietekort. De mogelijkheid van financiële compensatie van een tekort aan sociale woningbouw kan worden gebruikt als de gemeente een beleidsnorm hanteert voor het aandeel sociale huur- en/of sociale koopwoningen ten opzichte van andere prijscategorieën (bv in een woonvisie of programma wonen). Voor het gebruikmaken van de afdwingbare route gelden publiekrechtelijk beperkingen: • het omgevingsplan of een programma moet de compenserende locatie(s) benoemen; • het compenserende plan moet negatief worden of negatiever als gevolg van de eis van de gemeente dat er een groter aandeel dan conform de gemeentelijke beleidsnorm moet worden gerealiseerd. Met negatief of negatiever wordt gedoeld op a) het resultaat van de gemeentelijke grondexploitatie of b) het resultaat van de kostenverhaalsregel in het omgevingsplan (een tekort vanwege de toepassing van het principe van de macro-aftopping). Voor anterieure overeenkomsten (privaatrechtelijk) gelden deze beperkingen niet.
Uitgangspunt is dat voor de compensatie van sociale woningbouw (als onderdeel van de regeling voor financiële bijdragen) de gemeente uitgaat van de norm (het beleidspercentage) die de gemeentelijke woonvisie bevat of het Programma Wonen gaat bevatten voor sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. De praktijk laat zien dat het niet op elke ontwikkellocatie mogelijk of wenselijk is dat percentage te hanteren. Wanneer de gemeente op een ontwikkellocatie een lager percentage sociale huurwoningen zou toelaten dan de gemeentelijke beleidsnorm, dan is de gemeente bevoegd voor die ontwikkellocatie een bedrag aan financiële compensatie op te leggen. Die is ervoor bedoeld om op andere ontwikkellocaties dan het compenserende aandeel sociale huurwoningen te kunnen realiseren. Voor elk plan vanaf 30 woningen is het uitgangspunt dat 30% van de woningen in het sociale segment wordt gerealiseerd, waarbij de sociale huurwoningen door een woningbouwvereniging wordt gerealiseerd. Voor elk plan dat kleiner is dan 30 woningen, is dat vaak niet haalbaar. Een dergelijk project draagt dan een financiële bijdrage af aan de reserve om corporaties op eigen locaties of gemeentelijke locaties te faciliteren om meer (dan de beleidsnorm) sociale huurwoningen te realiseren.
Beleidsregel 15: Indien bouwplannen niet kunnen voorzien in de benodigde parkeergelegenheid op eigen terrein wil de gemeente in sommige gevallen toch een omgevingsvergunning kunnen verlenen als de gemeente in de omgeving wel mogelijkheden ziet. Initiatiefnemer betaalt dan de kosten voor de benodigde parkeerplaatsen in de openbare ruimte op maaiveldniveau.
Het compensatiebeginsel houdt in dat wanneer een initiatiefnemer met een bouwplan niet kan voldoen aan gestelde voorwaarden, deze kan worden verplicht om een bijdrage te leveren aan een fonds dat zich richt op hetzelfde domein als waarvoor de voorwaarde van toepassing is. Een
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 25 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
voorbeeld daarvan is de verplichting om per woning één parkeerplaats te realiseren. Deze initiatiefnemer kan worden verplicht om een financiële bijdrage te leveren aan een parkeerfonds. Om ervoor te zorgen dat er voor alle woningen en overige functies en voorzieningen voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of in de directe omgeving aanwezig is, zijn beleidsstukken vastgesteld, zoals de gemeentelijke parkeernota, waarin o.a. de parkeernorm per woningtype en functie of voorziening is bepaald. Indien binnen het kostenverhaalsgebied van een bouwplan geen oplossing kan worden gevonden voor het parkeren, kan de vergunning toch worden verleend als de gemeente elders een parkeeroplossing kan creëren. De gemeente draagt dan zorg voor de compensatiemaatregel. Op die manier kan dan toch voldaan worden aan de eisen uit het omgevingsplan. Uitgangspunt blijft dat de eigenaar of initiatiefnemer in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of in het kostenverhaalsgebied. In gebieden, zoals een centrum, kan het door de stapeling van eisen en de druk op een efficiënt gebruik van de ruimte nodig of wenselijk zijn om centrale voorzieningen te creëren.
Als de gemeente mogelijkheden heeft of goede mogelijkheden ziet om dergelijke centrale voorzieningen op vastgestelde of vast te stellen afstanden te realiseren, dan kan een vergunning worden verleend onder de voorwaarde dat de eigenaar of initiatiefnemer de bijdrage betaalt voor de door de gemeente te realiseren compensatiemaatregel van een parkeervoorziening. Beleidsregel 16: Indien bouwplannen in het buitengebied op eigen terrein niet kunnen voldoen aan de richtlijnen van het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu wil de gemeente in sommige gevallen toch een omgevingsvergunning kunnen verlenen als de gemeente in de omgeving wel mogelijkheden ziet. Initiatiefnemer betaalt dan de kosten voor de benodigde natuurcompensatie.
In de Omgevingsvisie gemeente Stein 2040 is in hoofdstuk 10 opgenomen dat in beginsel geen financiële bijdrage zou worden gevraagd voor de ontwikkeling van een gebied anders dan het verplichte kostenverhaal en het gemeentelijk kwaliteitsmenu, zoals vastgelegd in de Uitvoeringsparagraaf bij de Ruimtelijke Structuurvisie. Echter, gelet op de grote opgaven op het gebied van o.a. energietransitie en klimaatadaptatie, wordt niet uitgesloten om in de toekomst wel financiële bijdragen te vragen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarbij sprake is van een functionele samenhang van de ontwikkeling en de bijdrage. Als voorbeeld werden een duurzaamheidsfonds genoemd. Tevens is aangegeven dat dit dan in een apart programma dan concreet zal worden uitgewerkt. Met dit programma wordt daar invulling aan gegeven. Voor wat betreft het gemeentelijk kwaliteitsmenu is verwezen naar de Ruimtelijke Structuurvisie 2015 waarin een uitvoeringsparagraaf is opgenomen. Daarin is het thans geldende gemeentelijk kwaliteitsmenu uitgewerkt. Het kwaliteitsbeleid is van toepassing op vanuit ruimtelijk functioneel oogpunt aanvaardbare ruimtelijke ontwikkelingen, waarvoor een ruimtelijk besluit nodig is. Kenmerkend is dat de bedoelde ontwikkelingen vaak nieuwe functies zijn met een nieuw ruimtebeslag in het buitengebied met het daaraan verbonden ruimtelijke effect op de omgeving.
Het toepassingsgebied is daarmee het buitengebied van de gemeente Stein. Dit is het gebied binnen de gemeente Stein voor zover gelegen buiten de legenda eenheden ‘bestaand stedelijk gebied, landelijke kern en bedrijventerrein’. Met de vaststelling van de Omgevingsvisie is de Ruimtelijke Structuurvisie (2015) vervallen en zou ook de basis van het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu vervallen. Om dit te voorkomen is dit bij de vaststelling van de Omgevingsvisie tijdelijk in een apart programma opgenomen. Dit is een tijdelijke oplossing waarbij geen beleidswijzigingen plaatsvinden ten opzichte van het beleid zoals opgenomen in de uitvoeringsparagraaf van de Ruimtelijke Structuurvisie. Ook is er geen sprake van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 26 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
tegenstrijdigheden met de Omgevingsvisie. Bij de uitwerking van dit programma is het gemeentelijk kwaliteitsmenu in lijn met de Omgevingswet geactualiseerd. Bij de actualisatie van het omgevingsplan zal worden bekeken hoe het hierin vertaald wordt. Naast het Gemeentelijk kwaliteitsmenu (GKM) als beleid voor het buitengebied zijn er ook gemeenten die beleid hebben voor Teeltondersteunde Voorzieningen (TOV). In de gemeente Stein is deze sector zodanig klein dat hiervoor geen afzonderlijk beleid nodig is. Om te kunnen voldoen aan de eisen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is de bijdrage bedoeld als een extra investering in het gebied. Een marktpartij draagt deze bijdrage af aan de gemeente zodat de gemeente deze extra investering in de landschappelijke kwaliteit van het gebied kan verrichten als compensatie voor het bouwplan dat in het buitengebied wordt gerealiseerd. Gemeentelijk kwaliteitsmenu (GKM) De kwaliteitsbijdrage GKM wordt verlangd op het moment dat in het buitengebied bouwplannen plaatsvinden die zorgen voor extra bebouwing in het buitengebied. Die bouwplannen in het buitengebied zorgen voor een extra druk op de landschappelijke kwaliteit van dat buitengebied. Hiervoor dient de gemeente extra compenserende maatregelen te treffen door aanvullende investeringen te plegen in de landschappelijke kwaliteit.
De initiatiefnemer hoeft de bijdrage niet (geheel) aan de gemeente te betalen als hij aantoonbaar en met instemming van de gemeente zelf in de kwaliteitsverbetering investeert en op zijn eigen terrein of in de directe omgeving de kwaliteitsverbetering kan realiseren. Deze komt boven op de standaard landschappelijke inpassing, waaraan de initiatiefnemer sowieso dient te voldoen. Voor de extra kwaliteitsverbetering legt de initiatiefnemer een inrichtingsplan voor aan de gemeente, dat de gemeente moet goedkeuren. De afspraken hierover worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Compensatie binnenstedelijk groen Als voor een gebiedsontwikkeling in een kern het bestaande groen niet behouden kan blijven, dan dient elders compensatie plaats te vinden van het groen dat verloren gaat. In hoeverre dat moet plaatsvinden op maaiveld en wanneer en in welke mate compensatie ook kan plaatsvinden via bijvoorbeeld sedumdaken of gevelgroen kan door het college nog nader worden uitgewerkt. Aangezien het veelal gaat om openbare gronden waarop de compensatie plaatsvindt, is het compensatiebedrag aan de gemeente verschuldigd. Berekening van het compensatiebedrag betreft maatwerk. De gemeente draagt daarna zorg voor de realisatie en compensatie.
Beleidsregel 17: Indien bouwplannen niet voldoen aan de gemeentelijke waterbergingseisen op eigen terrein wil de gemeente in sommige gevallen toch een omgevingsvergunning kunnen verlenen als de gemeente in de omgeving wel mogelijkheden ziet. Initiatiefnemer betaalt dan de kosten voor de benodigde waterberging in de omgeving.
In het ‘Beleidsplan Water en Klimaatadaptatie 2022-2027 Westelijke Mijnstreek’ zijn normen opgenomen over de berging van water. Dit heeft gevolgen voor de planontwikkeling en leidt tot investeringen om aan de eisen te kunnen voldoen. Dat geldt zeker voor dicht bebouwde gebieden. Hoewel het uitgangspunt is dat elke eigenaar en initiatiefnemer op eigen terrein of in het kostenverhaalsgebied voldoet aan de normen kan het soms niet mogelijk, onhaalbaar of veel minder efficiënt zijn om dit te realiseren. Om wateroverlast te voorkomen en bestaande knelpunten te Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 27 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
kunnen oplossen kan het wenselijk zijn om af te wijken op de standaard eisen aan de afvoer van hemelwater vanaf particuliere terreinen. Indien binnen een ontwikkeling geen oplossing kan worden gevonden voor voldoende berging, afkoppeling en/of infiltratie, dan kan de ontwikkeling toch doorgang vinden als de gemeente elders – al dan niet in de openbare ruimte – een oplossing kan vinden. De gemeente draagt dan zorg voor de compensatiemaatregel. Uitgangspunt blijft dat de eigenaar of initiatiefnemer in eerste instantie zelf verantwoordelijk is om aan de eisen te voldoen. Als de Gemeente mogelijkheden heeft of goede mogelijkheden ziet om centrale voorzieningen te realiseren, dan kan de ontwikkeling doorgang vinden onder de voorwaarde dat de eigenaar of initiatiefnemer bijdraagt aan de door de gemeente te realiseren compensatiemaatregel. Beleidsregel 18: Er zal een compensatievoorziening voor energieopslag worden ingesteld indien de komende jaren blijkt dat er kansen ontstaan voor centrale voorzieningen waar de gemeente een rol in kan vervullen.
Het gaat hierbij niet om voorzieningen, zoals een warmtenet. Als er geen nieuwe woningen worden aangesloten op deze voorzieningen, dan is toepassing van een compensatievoorziening voor energieopslag niet mogelijk. Het gaat hier ook niet om kosten voor verzwaring van het elektriciteitsnet, omdat die kosten door nutsbedrijven worden betaald. Beleidsregel 19: Er geldt een overgangsregeling vanaf de datum van vaststelling tot uiterlijk een halfjaar na vaststelling. Het beleidskader treedt in werking één dag na publicatie in het gemeenteblad.
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 28 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
4
Verantwoording
4.1
Macroaftopping en economische uitvoerbaarheid
Voor initiatiefnemers kan een financiële bijdrage voor ontwikkelingen van een gebied de financiële haalbaarheid van het bouwplan onder druk zetten. Hierdoor zouden ontwikkelende partijen de maatschappelijk gewenste ontwikkeling niet door kunnen zetten en afzien van investeringen in de gewenste ontwikkeling. Om dat risico te beperken kan de initiatienemer de gemeente verzoeken om mee te kijken naar de exploitatieopzet en het verhalen van kosten en bijdragen te beperken. Hiervoor dient de ondernemer aan te kunnen tonen dat de plannen financieel onuitvoerbaar zijn door het kostenverhaal en/of de financiële bijdragen. De gemeente zal in dergelijke situaties de haalbaarheid onderzoeken en een afweging maken in relatie tot de bijdrage die een ontwikkeling levert aan de gewenste ontwikkelingen en voorzieningen binnen de gemeente. Tevens zal de gemeente dit beoordelen aan de hand van de objectieve criteria die hiervoor zijn opgenomen in de wet. Een andere mogelijkheid waarbij de gemeente niet de totale te verhalen kosten en bijdragen in rekening zal brengen, is als de opbrengstpotentie lager is en dit dan resulteert in een macroaftopping. Bij de vaststelling van bijvoorbeeld het omgevingsplan worden de totale kosten van het kostenverhaalsgebied vergeleken met de totale opbrengsten.
Als de opbrengstpotentie lager is, dan worden de te verhalen kosten en bijdragen verlaagd, zodat de totale kosten niet hoger worden dan de totale opbrengsten. Dit heet macro-aftopping. Door de macro-aftopping kan het totaal van de kostenverhaalsbijdragen van alle eigenaren samen dus niet hoger zijn dan de opbrengsten in het gebied. Dat beschermt de rendabiliteit van de bouwactiviteiten. Door het verevenen kunnen ook bouwactiviteiten met hoge inbrengwaarden en lage opbrengsten doorgaan. Van belang is dat gemeenten niet meer kosten kunnen verhalen dan er in potentie aan opbrengsten in het plan gerealiseerd kan worden (macro-aftopping). Een eigenaar kan dus door de gemeente niet gedwongen worden een negatieve ontwikkeling te starten. Wil de gemeente toch dat de ontwikkeling gestart wordt, dan zal de gemeente het tekort zelf moeten dragen. Wat niet is toegestaan, is zogeheten betaalplanologie. Daarvan is sprake als het wijzigen van het omgevingsplan door de gemeente afhankelijk wordt gesteld van het aangaan van een overeenkomst met de gemeente.
4.2
Verantwoording
De gemeente dient verantwoording af te leggen over de besteding van geïnde publiekrechtelijk financiële bijdragen. Deze mogen namelijk alleen worden besteed aan de geoormerkte maatregelen. De verantwoording zal plaatsvinden via de jaarrekening of begroting. Er zal dan een toelichting worden gegeven op de voortgang van ontwikkelingen en over de bestede en nog te besteden bedragen. Het gaat niet alleen om uitgaven per ontwikkeling, maar ook om de inkomsten uit financiële bijdragen en de inkomsten uit grondopbrengsten van gemeentelijke grondexploitaties. Voor wat betreft de afdrachten ten laste van gemeentelijke grondexploitaties gelden dezelfde regels als voor projecten van derden. Wel moeten voor de gemeentelijke projecten de BBV-voorschriften in acht worden genomen. De gemeente moet jaarlijks de bestedingen van de ontvangen bijdragen verantwoorden en er geldt een eindafrekeningsplicht. Via de begroting stelt de gemeenteraad de financiële uitgangspunten voor de komende jaren vast. Er kunnen dan besluiten worden genomen over de financiële dekking van bovenwijkse voorzieningen, sociale woningbouwprojecten en projecten voor stedelijke vernieuwing (afhankelijk
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 29 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
van gemaakte beleidskeuzes) met gedeeltelijke financiële dekking via de betreffende bestemmingsreserve. Actuele inzichten en bijbehorende financiële berekeningen kunnen voor het college dan aanleiding zijn om het Programma c.q. uitvoeringsdeel opnieuw vast te stellen. Ook bij het opstellen van de jaarrekening, kan er een tweede logische moment ontstaan om het uitvoeringsdeel te actualiseren en opnieuw vast te stellen.
4.3
Overgangsregeling
Met initiatiefnemers van lopende plannen is gesproken over het moment waarop de ruimtelijke procedure kan worden gestart en de anterieure overeenkomst kan worden getekend. Indien dat nog plaatsvindt binnen drie maanden nadat deze nota kostenverhaal is vastgesteld, dan is het oude beleid van toepassing. Voor alle plannen waarvoor de anterieure overeenkomst wordt getekend drie maanden of meer nadat deze nieuwe nota is vastgesteld, dan is deze nota van toepassing.
4.4
Eindafrekening
Indien een ontwikkeling gewenst is en er geen overeenstemming kan worden bereikt, dan worden kostenverhaalsregels opgenomen in het omgevingsplan. De omgevingsvergunning kan dan pas worden verleend zodra de financiële verplichtingen zijn voldaan. Betaling van de bijdrage vindt in de publiekrechtelijke route plaats op basis van een zogeheten kostenverhaalsbeschikking. Die moet bij de gemeente worden aangevraagd door degene die een bouwactiviteit wil uitvoeren. Er mag niet worden gestart met bouwen als het bedrag dat in de beschikking is opgenomen als kostenbijdrage niet is betaald. Op het moment dat de beschikking wordt opgesteld wordt het berekende bedrag ontleend aan de kostenbegroting die op dat moment nog een groot aantal ramingsonzekerheden kan bevatten. Indien blijkt dat bij afronding van het plan de werkelijke kosten meer dan 5% lager zijn dan de oorspronkelijke raming, krijgt diegene die betaald heeft het verschil minus 5% terug. De 5% is bedoeld om gemeenten te stimuleren de ramingen realistisch te houden. Indien de werkelijke kosten naderhand hoger blijken te zijn, kan geen extra vordering door de gemeente worden ingesteld. De gemeente draagt hiervan dus het risico. Aan het eind van de werkzaamheden aan de bovenwijkse voorzieningen volgt in principe geen herberekening op basis van de werkelijk gemaakte kosten plaats. Situatie A
Situatie B
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 30 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
4.5
Bevoegdheden
Om helderheid te geven over de verantwoordelijkheden bij het kostenverhaal en de financiële bijdragen moet de taakverdeling tussen de gemeenteraad en het college inzichtelijk worden gemaakt. De bevoegdheid voor veel handelingen ligt bij het college van B&W. Het college is uitvoerend en verantwoordelijk voor het bestuur van de gemeente. De gemeenteraad controleert het college. Het college legt daarvoor bij bepaalde beslissingen verantwoording af aan de gemeenteraad. In het hieronder staande schema wordt de verdeling van de taken en verantwoordelijkheden aangegeven: Raad Beleid kostenverhaal en financiële bijdragen
Vaststellen beleid Kostenverhaal en Financiële bijdragen.
Uitvoering Kostenverhaal en financiële bijdragen
Goedkeuren uitgangspunten kostenverhaal en financiële bijdragen bij begroting (gerelateerd aan budgetrecht)
College Vaststellen Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen Uitvoeren kostenverhaal en financiële bijdragen Verantwoording afleggen over uitvoering (paragraaf Grondbeleid in begroting en jaarrekening). Sluiten anterieure en posterieure overeenkomsten. In rekening brengen kostenverhaal en financiële bijdragen.
Vaststellen kostenverhaalregels en financiële bijdragen via omgevingsplan.
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 31 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Bijlagen De volgende bijlagen zijn opgenomen: -
Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4:
-
Bijlage 5:
Uitleg wettelijke regeling kostenverhaal en financiële bijdragen; Kostensoortenlijst onder de Omgevingswet; Aangewezen bouwactiviteiten die kostenverhaalsplichtig zijn; Categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald op basis van het omgevingsplan; Activiteiten waarover financiële bijdragen kunnen worden overeengekomen.
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 32 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Bijlage 1: Uitleg wettelijke regeling kostenverhaal en financiële bijdragen 1.1 Algemeen De regelingen over enerzijds kostenverhaal en anderzijds financiële bijdragen en de toepassing ervan brengen allerlei begrippen met zich mee die voor de meeste bestuurders en gemeentelijke medewerkers niet alledaags gebruikt worden. Voor de leesbaarheid van het vervolg van deze nota wordt daarom in dit hoofdstuk eerst een uiteenzetting gegeven over die regelingen en worden enkele begrippen uitgelegd. Die begrippen zijn cursief en vet tegelijk weergegeven als ze een eerste maal worden gebruikt. Bij de ontwikkeling van nieuwe woon- of werklocaties worden allerlei kosten gemaakt. Die kosten moeten gedragen kunnen worden door de verkoopopbrengsten van de gronden voor die nieuwe functies. Daaraan voorafgaand worden gronden verworven en bouwrijp gemaakt. Dat laatste betekent bijvoorbeeld dat: - Gebouwen worden gesloopt die in de weg staan aan de ontwikkeling; - Gronden zo nodig worden geëgaliseerd en/of opgehoogd en van drainage voorzien; - Bouwwegen en rioleringen worden aangelegd; - Eventuele bodemverontreinigingen worden gesaneerd. Na de verkoop worden de gronden die bedoeld zijn als openbare ruimte woonrijp of gebruiksrijp worden gemaakt.
Dat betekent bijvoorbeeld dat: - De wegen een definitieve verharding krijgen en voorzien worden van straatverlichting; - Voet- en fietspaden worden aangelegd; - Groenvoorzieningen, watergangen, speelplekken worden aangelegd. Dit proces van grondverwerving, bouw- en woonrijp maken en grondverkoop wordt ook wel grondexploitatie genoemd. Bij grondexploitatiekosten gaat het over de kosten van de verandering (ontwikkeling) van de functies van een gebied naar andere functies in dat gebied, zoals de verandering naar (ontwikkeling van) een woon- of werklocatie. Die ontwikkeling kan plaatsvinden in zogenaamde uitleglocaties, meestal agrarisch gebied, of in binnenstedelijke locaties. Dan gaat het soms om de ontwikkeling van braakliggende gebieden (inbreidingslocaties) maar vaker over de herontwikkeling of transformatie van gebieden met bestaande bebouwing. Voor zulke (her)ontwikkelingen wordt onderscheid gemaakt in enerzijds de exploitatie van de grond en anderzijds de exploitatie van het vastgoed, de bouw- of vastgoedexploitatie. Het is van belang dat al die kosten, die in dit proces worden gemaakt, worden verhaald op die partijen die ook de verkoopopbrengsten van bouwrijpe grond kunnen ontvangen. We noemen dat kostenverhaal. De term kostenverhaal wordt ook wel breder gebruikt, bijvoorbeeld voor het verhalen van de kosten van bodemsanering op de veroorzaker van een bodemvervuiling.
Maar hier gaat het over het verhalen van grondexploitatiekosten. Het is van belang dat die kosten rechtvaardig worden verdeeld. De wetgever heeft daar een regeling voor vastgesteld. Daartoe is een kostensoortenlijst opgenomen. De betreffende kostensoorten zijn opgenomen in bijlage 2. Kostenverhaal is verplicht voor zaken van deze kostensoortenlijst. De kosten worden verhaald op degenen die (ver)bouwmogelijkheden krijgen en realiseren. Die plicht geldt bij bepaalde planologische besluiten.
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 33 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Kostenverhaal kan voorafgaand aan zo’n planologisch besluit worden verzekerd door het sluiten van een anterieure overeenkomst of door gemeentelijke gronduitgifte. Met een anterieure overeenkomst wordt bedoeld een overeenkomst die is gesloten voordat het planologisch besluit wordt genomen. Wordt het kostenverhaal niet anterieur of via gemeentelijke gronduitgifte verzekerd dan moet er een publiekrechtelijke basis worden gelegd voor kostenverhaal. Het publiekrechtelijke kostenverhaal vindt zijn basis in het omgevingsplan. Daartoe wordt in het omgevingsplan een kostenverhaalsregel opgenomen. De inhoud van die regel vormt de basis voor de berekening van de hoogte van de kostenverhaalsbijdrage. Naast de kostenverhaalsregeling kent de Omgevingswet ook een regeling voor financiële bijdragen voor de ontwikkeling van gebieden. Ook daarvoor geldt dat er een privaatrechtelijke route is (via een anterieure overeenkomst) en een publiekrechtelijke route (een afdwingbare regel voor de betaling van een financiële bijdrage in het omgevingsplan). Zie daarover verder paragraaf 1.3 van deze bijlage.
1.2 De kostenverhaalsregeling Wat hierna over de kostenverhaalsregeling wordt toegelicht geldt voor de publiekrechtelijke route, tenzij anders vermeld. Verschillen kostenverhaalsregeling Wro en Omgevingswet Onder de Omgevingswet zijn diverse elementen van de kostenverhaalsregeling anders dan onder de Wro. Voor het aangeven van de werking van de kostenverhaalsregeling in een Nota kostenverhaal en financiële bijdragen is het niet nodig alle veranderingen te benoemen. Volstaan wordt met de volgende: De figuur van het exploitatieplan is vervangen door het opnemen van een kostenverhaalsregel in het omgevingsplan of in de vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Het opleggen van een kostenverhaalsbijdrage via een betalingsvoorschrift in de omgevingsvergunning voor het bouwen is vervangen door het opleggen van een kostenverhaalsbijdrage in een kostenverhaalsbeschikking. Een partij die van de bouwmogelijkheden gebruik wil maken moet, naast een omgevingsvergunning voor het bouwen, afzonderlijk zo’n beschikking aanvragen. Zolang de bijdrage niet betaald is mag de bouwactiviteit niet starten. De gemeente mag, als uitzondering daarop, weliswaar een betalingsregeling bieden, maar dan moet ze een garantstelling eisen. De Wro kent, met het exploitatieplan, één publiekrechtelijk model voor kostenverhaal.
De Ow kent twee modellen voor publiekrechtelijk kostenverhaal, namelijk een model dat past bij integrale ontwikkelingen en een model dat past bij organische ontwikkelingen. De verschillen tussen een integrale en een organische ontwikkeling zijn kortgezegd de volgende: * bij een integrale ontwikkeling bepaalt de gemeente welke functies er komen en bepaalt de gemeente wat het eindbeeld moet worden van de ontwikkellocatie (met name ook wat de openbare ruimte betreft). De gemeente bepaalt ook binnen welke periode zij de nieuwe functies gerealiseerd wil zien; * bij een organische ontwikkeling maakt de gemeente meerdere functies mogelijk en is de keus daartussen aan de eigenaar. De gemeente hanteert geen eindbeeld, omdat de ene keus van de eigenaren tot een ander eindbeeld kan leiden dan de andere keus. Dat werkt door in de manier waarop de openbare ruimte kan worden ingericht. De gemeente bepaalt niet binnen welke periode zij de nieuwe functies gerealiseerd wil zien; sterker, zij stuurt niet op realisatie. Vrijheid voor de eigenaren betekent ook dat zij er voor kunnen kiezen de huidige functies te laten voortbestaan.
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 34 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
-
Dergelijke vrijheden bij organische ontwikkeling leiden tot allerlei onzekerheden als het gaat om het ramen van de kosten en de opbrengsten van de gebiedsontwikkeling. De wetgever heeft daarom een kostenverhaalsmodel voor integrale ontwikkelingen en een kostenverhaalsmodel voor organische ontwikkelingen in de Omgevingswet opgenomen. Het model voor integrale ontwikkelingen wordt het model met tijdvak genoemd; het model voor organische ontwikkelingen wordt het model zonder tijdvak genoemd. Het model met tijdvak is geënt op de principes voor een exploitatieplan zoals bekend uit de Wro. Tussen beide modellen bestaan allerlei formele verschillen. De meest opvallende zijn: * Publieke kosten versus kavelkosten: met toepassing van het organische model worden alleen publieke kosten verhaal; met toepassing van het integrale model worden zowel publieke kosten als kavelkosten verhaald. Dit zijn geen wetstermen, maar werktermen voor de praktijk. Met publieke kosten wordt met name gedoeld op ambtelijke kosten (plankosten) en op kosten van openbare voorzieningen.2 Met kavelkosten wordt met name gedoeld op de inbrengwaarden en kosten van het bouwrijp maken 3 van uitgeefbare delen van een ontwikkellocatie. * Manier van kostenbepaling. Het organische model is ontworpen om ook kosten te kunnen verhalen bij de onzekerheden die eigen zijn aan organische gebiedsontwikkelingen.
Dat betekent dat er geen opbrengsten hoeven te worden geraamd (wat wel moet in het integrale model) en dat de kosten op een grofmaziger manier mogen worden bepaald als in het integrale model. * Macro-aftopping versus waardevermeerderingstoets. Ook dit zijn geen wetstermen, maar werktermen voor de praktijk. Beiden vormen een soort toets voor de vraag of een uitgeefbare gronden in financieel opzicht de kostenverhaalsbijdrage kunnen dragen. De macro-aftopping moet worden toegepast bij het integrale model. Dan wordt van het gehele kostenverhaalsgebied bezien wat het totaalniveau is van de geraamde grondopbrengsten en van de geraamde kosten. Zijn er meer kosten dan opbrengsten, dan wordt het kostenverhaal afgetopt op het niveau van de opbrengsten. Het tekort komt voor rekening van de gemeente. De waardevermeerderingstoets moet worden toegepast bij het organische model. Die werkt niet op het niveau van het gehele kostenverhaalsgebied, maar op het niveau van de locatie waarvoor de kostenverhaalsbeschikking wordt aangevraagd. Als zo’n beschikking wordt aangevraagd voor een deel van het kostenverhaalsgebied, moet worden bezien wat de opbrengstwaarde van dat gebiedsdeel is. Daarop worden in mindering gebracht de kosten van inbrengwaarden (waaronder ook de kosten om dat deelgebied bouwrijp te maken). Het saldo wordt de waardevermeerdering genoemd.
Als dat saldo te klein is om de berekende kostenverhaalsbijdrage te voldoen, dan is het tekort voor rekening van de gemeente.
Overeenkomsten kostenverhaalsregeling Wro en Omgevingswet Er zijn ook allerlei overeenkomsten tussen de voormalige grondexploitatieregeling van de Wro en de huidige kostenverhaalsregeling van de Omgevingswet. Ook hier wordt volstaan met het aangeven van de belangrijkste punten: Als er een anterieure overeenkomst is gesloten worden kosten verhaald op basis van die overeenkomst en niet op basis van een exploitatieplan of kostenverhaalsregel in het omgevingsplan. 2 Onder openbare voorzieningen vallen bijvoorbeeld zoals wegen en paden, parkeerplaatsen, riolering, groen,
waterberging, verlichting, speelplekken. Zowel de kosten van aanleg c.q. aanpassing als de verwerving van de ondergrond zijn verhaalbare kostenposten. 3 Bij bouwrijp maken van uitgeefbare delen valt bijvoorbeeld te denken aan de sloop van opstallen, verwijdering van obstakels, kavels en leidingen, dempen van sloten, sanering van bodem- of grondwaterverontreiniging, ophogen, egaliseren, verbetering van drainage. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 35 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
-
-
-
-
-
De kostensoortenlijst blijft in grote lijnen hetzelfde. De indeling is wel anders, mede vanwege de introductie van het organische model van kostenverhaal. Om die reden kent de kostensoortenlijst een deel A (voor het organische en het integrale model) en een deel B (alleen voor het integrale model). Deze lijsten zijn opgenomen in bijlage 2. Het type bouwmogelijkheden waarvoor een kostenverhaalsplicht geldt blijft gelijk. 4 Onder de Wro worden ze aangewezen bouwplannen genoemd en onder de Omgevingswet aangewezen bouwactiviteiten. Ze zijn opgesomd in het Omgevingsbesluit en opgenomen in bijlage 3 bij deze nota. De gronden waar zulke bouwactiviteiten planologisch mogelijk worden gemaakt, worden hierna ook wel kostendragers genoemd. De verhaalbare kosten worden toegerekend naar rato van de verschillen in het opbrengend vermogen van bouwrijpe gronden. Dat betekent bijvoorbeeld dat aan gronden voor sociale huurwoningen een (beduidend) lagere kostenverhaalsbijdrage wordt toegerekend dan aan gronden waar vrije sectorwoningen mogen worden gebouwd. Voor het verhalen van de kosten gelden de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (‘de PTP-criteria’).
Dat betekent: * De verhaalbare kosten worden toegerekend als ze profijt hebben voor de betreffende gebiedsontwikkelingen en daarvoor (mede) worden gemaakt; * Als ook andere gebieden er profijt van hebben dan worden de kosten aan de betreffende gebiedsontwikkelingen proportioneel toegerekend, dat wil zeggen naar de mate waarin ze er profijt van hebben; * Als andere gebieden ook profijt hebben wordt met een praktijkterm gesproken over bovenwijkse kosten. Als er profijt is voor gebieden met bestaande bebouwing, kan het deel dat daaraan wordt toegerekend niet meer feitelijk worden verhaald op basis van de kostenverhaalsregeling. De gemeente moet voor dat deel naar andere dekking zoeken. Aan het eind van de exploitatie van de gebiedsontwikkeling volgt een herberekening op basis van de werkelijk gemaakte kosten; dit met het oog op een eindafrekening. Als dan blijkt dat er bij de kostenverhaalsbeschikking een te hoog bedrag in rekening is gebracht, volgt er een terugbetaling aan de houder van die beschikking, na aftrek van 5%.
1.3 De regeling over financiële bijdragen De regeling van de Wro In de grondexploitatieregeling van de Wro was de mogelijkheid opgenomen om in anterieure overeenkomsten afspraken te maken over financiële bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Dit was geregeld in artikel 6.24 lid 1 Wro. De gemeente kon zo’n bijdrage overeenkomen als die gebaseerd was op een structuurvisie. Het gaat daarbij om bovenplanse verevening. Bovenplanse verevening heeft betrekking op: Het bijdragen van winstgevende locaties aan de onrendabele top van ontwikkeling of herstructurering van andere gebieden in de gemeente of de regio; Het bijdragen aan maatschappelijk belangrijke functies, zoals natuur, recreatie, waterberging, infrastructuur en culturele voorzieningen (in een ander gebied dan de ontwikkellocatie). Deze twee componenten vormden dus de ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor de gemeente bijdragen kon bedingen in anterieure overeenkomsten. Daarnaast kende de Wro in artikel 6.13 lid 7 de mogelijkheid om in een exploitatieplan een fondsbijdrage op te nemen voor bovenplanse kosten. Het betreft hier bijdragen in de tekorten van gebiedsontwikkelingsprojecten door gebiedsontwikkelingsprojecten met financiële overschotten.
4 Op één onderdeel is een verduidelijking gegeven.
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 36 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Zoals met alle toe te rekenen kostenposten in een exploitatieplan golden ook hier de PTP-criteria. Dit onderdeel werd zelden of nooit toegepast in de praktijk. De regeling van de Omgevingswet In de Omgevingswet keert een gelijkwaardig onderdeel terug voor de financiële bijdrage als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 Wro. Artikel 13.22 Omgevingswet bepaalt dat de gemeente in anterieure overeenkomsten financiële bijdragen voor de ontwikkeling van gebieden kan overeenkomen. Er moet dan sprake zijn van een samenhang, te benoemen in de omgevingsvisie of in een programma. Doel en strekking van dit artikel zijn volgens de wetsgeschiedenis dezelfde als die van artikel 6.24 lid 1 over financiële bijdragen. Het gaat dus om dezelfde twee componenten. In de Omgevingswet is geen gelijkwaardig artikel teruggekeerd voor artikel 6.13 lid 7 Wro. Het verevenen van tekortprojecten met overschotprojecten kan dus niet meer via de publiekrechtelijke route. Wel geldt artikel 13.23 op basis waarvan voor een zestal categorieën van ontwikkelingen regels over afdwingbare financiële bijdragen in het omgevingsplan5 kunnen worden opgenomen. Die categorieën zijn opgesomd in artikel 8.21 van het Omgevingsbesluit (opgenomen in bijlage 4). Samengevat gaat het bij deze zes categorieën om: a. Wijziging van de inrichting van het landelijk gebied; b. Aanleg of wijziging van natuurgebieden; c.
Aanleg van infrastructuur; d. Aanleg van recreatievoorzieningen; e. Compensatie van een tekort aan sociale huur- of -koopwoningen; f. Stedelijke herstructurering. Eén daarvan (onderdeel e) is de compensatie voor sociale woningbouw. In dat opzicht lijkt artikel 13.23 enigszins op artikel 6.13 lid 7 Wro. Veel gemeenten hanteren een beleidsnorm voor het aandeel sociale woningbouw, een algemeen percentage ten opzichte van de andere prijscategorieën. De praktijk laat zien dat het niet op elke ontwikkellocatie mogelijk of wenselijk is dat percentage te hanteren. Wanneer de gemeente op een ontwikkellocatie een lager percentage sociale huurwoningen zou toelaten dan volgens de gemeentelijke beleidsnorm dan is de gemeente, met de regeling van artikel 13.23, bevoegd voor die ontwikkellocatie een bedrag aan financiële compensatie op te leggen. Die is ervoor bedoeld om op andere ontwikkellocaties het compenserende aandeel sociale huurwoningen te kunnen realiseren. Dat mag voor zover de gemeente voor die compenserende deelgebieden een tekort op de grondexploitatie of op het kostenverhaal ervan gaat oplopen. De andere vijf van de zes categorieën betreffen een aantal ongelijksoortige zaken.
Wanneer bepaalde investeringen, die de gemeente wil doen, niet geschaard kunnen worden onder de zaken van de kostensoortenlijst, dan zou bezien kunnen worden of die zaken wel geschaard kunnen worden onder één van die zes categorieën financiële bijdragen. De elementen waarvoor de gemeente privaatrechtelijk of publiekrechtelijk een financiële bijdrage kan verkrijgen worden hierna ook wel kostenvragers genoemd. De gronden waar de gemeente (met planologische besluiten) bouwactiviteiten mogelijk wil maken die in aanmerking komen voor het doen van een financiële bijdrage worden hierna kostendragers genoemd. Een belangrijk aandachtspunt is dat de publiekrechtelijke toepassing minder mogelijkheden kent dan de privaatrechtelijke toepassing. Voor de privaatrechtelijke toepassing heeft de wetgever het mogelijk gemaakt dat er meer kostendragers zijn dan alleen de aangewezen bouwactiviteiten van artikel 8.13 Omgevingsbesluit. Want artikel 8.20 Omgevingsbesluit voegt er een aantal bouw- en ook gebruiksactiviteiten aan toe. Daardoor wordt het bijvoorbeeld mogelijk om ook velden met zonnepanelen aan te merken als kostendrager. Voor de publiekrechtelijke toepassing geldt de toevoeging van artikel 8.20 5 Zo’n regel over een afdwingbare financiële bijdrage kan alleen in het omgevingsplan worden opgenomen, niet in een
vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 37 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Omgevingsbesluit niet. Daar worden de kostendragers beperkt tot de aangewezen bouwactiviteiten van artikel 8.13 Omgevingsbesluit. De lijst van artikel 8.20 is opgenomen als bijlage 5. Samenhang benoemen Om via de publiekrechtelijke route financiële bijdragen te kunnen verkrijgen moet de functionele samenhang worden onderbouwd tussen de kostendragers en de kostenvragers. Voor de privaatrechtelijke toepassing geldt dat de samenhang tussen kostenvragers en kostendragers moet worden benoemd in een omgevingsvisie of programma. Bijdrage tot wat financieel haalbaar is Voor de publiekrechtelijke toepassing geldt dat de hoogte van de financiële bijdrage wordt afgetopt tot een bedrag dat de locatie kan dragen. Het betreft dan de locatie waarvoor de kostenverhaalsbeschikking wordt aangevraagd (artikel. 13.23 lid 3 Omgevingswet). Voor de privaatrechtelijke toepassing geldt dat in de omgevingsvisie c.q. het programma moet worden aangegeven dat de ontwikkeling van de kostendragende locatie financieel nog wel uitvoerbaar moet zijn met het bedingen van een bijdrage. 6 PTP-criteria van toepassing? Er is nog een ander aandachtspunt bij de publiekrechtelijke toepassing van financiële bijdragen. Voor deze financiële bijdragen gelden de PTP-criteria formeel niet.
Zoals gezegd worden in artikel 8.21 Omgevingsbesluit een zestal categorieën (kostenvragers) geregeld waarvoor een bijdrage kan worden opgelegd in het omgevingsplan. Sommige daarvan kunnen worden beschouwd als een dubbeling ten opzichte van de zaken die op de kostensoortenlijst staan, zoals bijvoorbeeld wegen. De wetsgeschiedenis7 wijst uit dat, als voor een van deze categorieën ook kostenverhaal via afdeling 13.6 van de Ow (het reguliere kostenverhaal) mogelijk is, dit niet ook nog eens (aanvullend) via een financiële bijdrage kan plaatsvinden. Met andere woorden: als, met toepassing van de PTP-criteria, voor de verbreding van een weg de toerekening van 60% proportioneel is, kan de resterende 40% niet ook nog via een financiële bijdrage aan hetzelfde kostenverhaalsgebied worden opgelegd. Anders wordt het echter als de verbreding van die weg geen causaal verband heeft met het kostenverhaalsgebied. Als er dan echter wel een functionele samenhang 8 is met dat kostenverhaalsgebied kan voor die kosten wel een financiële bijdrage worden opgenomen.
6 Volgens de Toelichting op Nota van Wijziging waarmee artikel 13.22 in de Awg werd opgenomen. 7 In de toelichting op van het besluit tot wijziging van het Omgevingsbesluit waarin artikel 8.21 aan het Omgevingsbesluit
werd toegevoegd. 8 Een functionele samenhang is er (ook) als de kostendrager profijt heeft van de kostenvrager. Dat kan worden afgeleid uit de Toelichting op het ontwerpbesluit tot wijziging van het Ob waarin de artikelen 8.21 en 8.22 aan het Ob worden toegevoegd. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 38 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Bijlage 2: Kostensoortenlijst onder de Omgevingswet Onder de Omgevingswet is de kostensoortenlijst gebaseerd op artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit. De kostensoortenlijst zelf is opgenomen als bijlage IV van het Omgevingsbesluit.
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 39 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 40 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 41 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Bijlage 3: Aangewezen bouwactiviteiten die kostenverhaalsplichtig zijn De kostenverhaalsplichtige bouwactiviteiten zijn opgenomen in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Dat luidt als volgt: Artikel 8.13 Omgevingsbesluit definieert een bouwactiviteit 9 als volgt: a. De bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. De bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt. Als er sprake is van een bouwactiviteit in de zin van het Omgevingsbesluit, dan is de gemeente verplicht om kosten te verhalen.
Slechts in een aantal specifieke gevallen kan de gemeente afwijken van het verplichte kostenverhaal (artikel 8.14 Omgevingsbesluit10): d. het totaal van de verschuldigde geldsommen dat op grond van artikel 13.18 van de wet kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000,-; e. er geen verhaalbare kosten als bedoeld in de onderdelen A5 tot en met A9 van bijlage IV 11 zijn; of f. de verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen.
9 Artikel 6.2.1 Bro definieert een bouwplan als:
• • • • •
de bouw van een of meer woningen; de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte.
10 Onder het regime van de Wro gelden de uitzonderingen van artikel 6.2.1a Bro:
• •
•
het totaal van de volgens de wet te verhalen kosten (plankosten, planschade, locatiegerichte kosten en bovenwijkse kosten) is minder dan € 10.000,–; er zijn geen verhaalbare kosten voor een vijftal aangewezen kostensoorten op de kostensoortenlijst. Dit betreft kosten van bodemsanering en grondwerkzaamheden, aanleg van voorzieningen, de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen, toerekenbare kosten buiten het exploitatiegebied en kosten die gemaakt worden voor exploitatie van toekomstige ontwikkeling van bouwplannen; de voornoemd verhaalbare kosten hebben uitsluitend betrekking op het aansluiten van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen.
11 Bijlage IV bij het Omgevingsbesluit betreft de zogeheten kostensoortenlijst.
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 42 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Bijlage 4: Categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald op basis van het omgevingsplan De categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald op basis van het omgevingsplan zijn opgenomen in artikel 8.21 van het Omgevingsbesluit. Dat luidt als volgt: Artikel 8.21 Omgevingsbesluit 1. Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de wet, in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen: a. wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen; b.
aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving: 1°. ter vermindering van de stikstofdepositie; of 2°. ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen; c. aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang; d. aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden; e.
ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen: 1°. in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en 2°. tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke exploitatie van de benodigde gronden ontstaat; en f. stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen. 2.
Onder de aanwijzing valt niet de aanleg van voorzieningen of het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving waarvoor kosten worden gemaakt die op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de wet geheel of gedeeltelijk moeten worden verhaald op degene die de betrokken activiteit verricht.
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
3 november 2025
i.o.v. gemeente Stein
Pagina 43 van 44
Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen - Gemeente Stein
Bijlage 5: Activiteiten waarvoor financiële bijdragen kunnen worden overeengekomen Financiële bijdragen kunnen worden bedongen voor de kostendragers die opgesomd zijn in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit, de bouwactiviteiten die in bijlage 4 zijn opgesomd. Daarnaast kunnen ze worden voor bedongen voor de activiteiten die in artikel 8.20 van het Omgevingsbesluit zijn opgesomd. Artikel 8.20 Omgevingsbesluit luidt als volgt: Artikel 8.20 Omgevingsbesluit De activiteiten waarover in een overeenkomst bepalingen over financiële bijdragen kunnen worden opgenomen, bedoeld in artikel 13.22, eerste lid, van de wet, zijn: a. de activiteiten, bedoeld in artikel 8.13; b. de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor: 1°. land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt; 2°. opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; 3°. infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie-infrastructuur; 4°. handelsreclame; of 5°. recreatie; en c. andere activiteiten met het oog op het gebruik op grond van een nieuw toegedeelde functie, voor zover het gaat om het gebruik van: 1°. een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de brutovloeroppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.500 m 2 bedraagt; 2°.