Document · PDF

bijlage 5 Exploitatieplan Bramert-Nrd 1e herziening incl bijlagen.pdf

Oordeelsvormende raadsvergadering 23 juni 2022, gemeente SteinBij agendapunt: Raadsvoorstel Partiele herziening bestemmingsplan Bramert - Noord32.557 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Stein

EXPLOITATIEPLAN Bramert-Noord 1e herziening Behorend bij: Bestemmingsplan Partiële herziening Bramert-Noord (2010)

Opdrachtgever

Gemeente Stein Kenmerk

1137.11-EP1d3/rb/ms/s Deskundige

R.A.K.M. (Robbin) Bouten Datum

21 februari 2022 Status

Definitief

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 2.

Stein

Titel

: Exploitatieplan Bramert-Noord 1e herziening

Opdrachtgever

: Gemeente Stein

Kenmerk

: 1137.11-EP1d3

Deskundige

: ir. R.A.K.M. Bouten MRICS

Datum

: 21 februari 2022

Status

: Definitief

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

1137.11-EP1d3 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 3.

Inhoudsopgave DEEL A: TOELICHTING ............................................................................................. 6 1.

Inleiding............................................................................................................ 6

Exploitatiegebied ............................................................................................. 8

Eigendomssituatie......................................................................................... 11

Omschrijving werken en werkzaamheden .................................................. 12

Eisen en regels exploitatieplan .................................................................... 13

1.1. 1.2. 1.3.

2.1. 2.2.

3.1.

4.1. 4.2. 4.3.

5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7.

Aanleiding Exploitatieplan ................................................................................................. 6 Koppeling met bestemmingsplan ‘Partiële herziening Bramert-Noord (2010)’ ................. 6 Leeswijzer.......................................................................................................................... 7

Omschrijving van het Exploitatiegebied ............................................................................ 8 Grondgebruik ..................................................................................................................... 9

Te verwerven gronden .................................................................................................... 11

Bouwrijp maken ............................................................................................................... 12 Nutsvoorzieningen ........................................................................................................... 12 Woonrijp maken............................................................................................................... 12

Fasering en koppelingen ................................................................................................. 13 Voorgenomen grondgebruik ............................................................................................ 13 Werken en werkzaamheden............................................................................................ 14 Sociale woningbouw ........................................................................................................ 14 Geliberaliseerde woningen voor middenhuur .................................................................. 14 Particulier opdrachtgeverschap ....................................................................................... 14 Afwijken van de regels van het exploitatieplan ............................................................... 15

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET ................................................................................ 16 1.

Exploitatieopzet ............................................................................................. 16

Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden .......................................................................................................... 22

Gerealiseerde kosten en opbrengsten ........................................................ 26

Herziening en afrekening exploitatieplan .................................................... 27

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

4.1. 4.2.

Aanduiding van het tijdvak .............................................................................................. 16 Aanduiding van de fasering ............................................................................................. 16 Raming van de inbrengwaarde van de gronden ............................................................. 17 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie ......................................... 19 Raming van de opbrengsten van de exploitatie .............................................................. 20

Herziening van het Exploitatieplan (artikel 6.15 Wro) ..................................................... 27 Afrekening van het Exploitatieplan (artikel 6.20 Wro) ..................................................... 27

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 4.

DEEL C: REGELS ..................................................................................................... 29 1.

Begrippen ....................................................................................................... 29

Werken en werkzaamheden .......................................................................... 31

Locatie-eisen.................................................................................................. 33

Slotregel ......................................................................................................... 34

3.1.

Koppelingen..................................................................................................................... 33

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 5.

Bijlagen bij de toelichting (deel A) 1. 2.

Kaart ‘Grondgebruik’, januari 2022 (kenmerk: J203572) Kaart ‘Eigenarenkaart’, januari 2022 (kenmerk: J203572)

Bijlage bij de exploitatieopzet (deel B) 1. 2. 3.

Taxatierapport inbrengwaarde (1137.004-D2d1) geanonimiseerd Exploitatieopzet (1137.11-EPx1d1) Ministeriële regeling plankosten exploitatieplan (vragenlijst, productenlijst, resultaat)

Bijlage bij de regels (deel C) 1. 2. 3. 4.

Kaart ‘Exploitatiegebied’, januari 2022 (kenmerk: J203572) Standaard voorschriften en details t.b.v. inrichting en ontwerp van de openbare ruimte in de Gemeente Stein, juni 2018, gemeente Stein Algemene Inkoopvoorwaarden leveringen en diensten 2021, gemeente Stein Nota grond- en vastgoedbeleid, gemeente Stein

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 6.

DEEL A: TOELICHTING 1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding Exploitatieplan Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Wro”) dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het globale Bestemmingsplan ‘Partiële herziening Bramert-Noord (2010)’. Het globale Bestemmingsplan ‘Partiële herziening Bramert-Noord (2010) (2010)’ maakt de realisatie van 350 woningen planologisch mogelijk. Artikel 6.12 lid 2 Wro en artikel 6.2.1a Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Bro”) bepalen dat de verplichting om een exploitatieplan op te stellen vervalt, indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (anterieure overeenkomst met grondeigenaar of gemeentelijk grondeigendom), de noodzaak tot het vastleggen van nadere locatie-eisen ontbreekt (fasering, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap of eisen en regels voor het inrichten van de openbare ruimte) of sprake is van financiële kruimelgevallen. De gronden in het Exploitatiegebied zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van particuliere eigenaren. Met deze laatsten heeft de gemeente (nog) geen anterieure overeenkomsten gesloten, met als gevolg dat de gemeente gehouden is om gelijktijdig met het Bestemmingsplan Partiële herziening Bramert-Noord (2010) een exploitatieplan voor het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening vast te stellen.

Het originele exploitatieplan ‘Bramert-Noord’ is op 3 juni 2010 tegelijkertijd met het gelijknamige globale bestemmingsplan vastgesteld en is in mei 2012 als gevolg van de door de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State geconstateerde ‘gebreken’, gerepareerd en opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. Omdat de partiële herziening van het bestemmingsplan Bramert-Noord planologisch 50 woningen minder mogelijk maakt, het bestemmingsplangebied wordt gewijzigd en daarmee de uitgangspunten wijzigen, dient tevens het vigerende exploitatieplan ‘Bramert-Noord’ te worden herzien. Dit voorliggende Exploitatieplan betreft de 1e herziening van het Exploitatieplan BramertNoord, genaamd Exploitatieplan Bramert-Noord 1e herziening 2022.

1.2.

Koppeling met bestemmingsplan ‘Partiële herziening Bramert-Noord (2010)’ Het onderhavige Exploitatieplan Bramert-Noord 1e herziening behoort bij het Bestemmingsplan ‘Partiële herziening Bramert-Noord (2010)’ en biedt mede een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid van het Bestemmingsplan. Het Bestemmingsplan maakt het juridisch-planologisch mogelijk het Exploitatiegebied BramertNoord 1e herziening te ontwikkelen tot woongebied, inclusief openbare ruimte met bijbehorende groenvoorzieningen.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 7.

Het bestemmingsplan Partiële herziening Bramert-Noord (2010) betreft een bestemmingsplan met globale opzet. In de praktijk betekent dit dat in het bestemmingsplan aan verschillende gronden de bestemming ‘Wonen – Uit te werken (W-U)’, maar ook ‘Sport (S)’ zijn toegewezen. De vaststelling van het Exploitatieplan dient ertoe om: de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal; het tijdvak en fasering te bepalen; eisen, regels en een uitwerking van regels te stellen. Met inachtneming van het Bestemmingsplan ‘Partiële herziening Bramert-Noord (2010)’ en het onderhavige Exploitatieplan Bramert-Noord 1e herziening kunnen particuliere eigenaren de aan hun eigendom toegekende bestemming zelf realiseren. De percelen in het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening, die in eigendom zijn van de gemeente, worden door de gemeente bouwrijp gemaakt en als zodanig door de gemeente verkocht, waardoor het kostenverhaal middels de gronduitgifte is verzekerd. 1.3.

Leeswijzer Het Exploitatieplan Bramert-Noord 1e herziening bestaat uit een toelichting met bijlagen (deel A), de Exploitatieopzet met bijlagen (deel B) en de regels met bijlagen (deel C). Conform artikel 6.13 lid 1 Wro (verplichte onderdelen) en artikel 6.13 lid 2 Wro (niet verplichte onderdelen) zijn de verschillende verplichte en niet-verplichte onderdelen in dit Exploitatieplan Bramert-Noord 1e herziening verwerkt. In deel A Toelichting worden in hoofdstuk 1 de aanleiding van het Exploitatieplan, koppeling met het bestemmingsplan en de leeswijzer van het Exploitatieplan opgenomen. In de hoofdstukken 2 en 3 achtereenvolgens de omschrijving van het Exploitatiegebied, het grondgebruik en de te verwerven gronden gegeven. Hoofdstuk 4 geeft een omschrijving van de werken, werkzaamheden en voorzieningen. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 een toelichting gegeven op de zogenoemde locatie eisen van dit Exploitatieplan Bramert-Noord 1e herziening. In deel B Exploitatieopzet is de Exploitatieopzet van dit Exploitatieplan opgenomen, die een raming van de inbrengwaarden van de gronden, van de andere kosten in verband met de exploitatie en van de opbrengsten bevat. Daarnaast is opgenomen binnen welk tijdvak en in welke fasering de exploitatie van de gronden in het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening is voorzien.

Voorts is in hoofdstuk 2 de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden in het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening opgenomen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een overzicht gegeven van de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten van de Exploitatieopzet. In hoofdstuk 4 komen tenslotte de wettelijke herziening en afrekening van het Exploitatieplan Bramert-Noord 1e herziening aan de orde. In deel C Regels zijn in hoofdstuk 1 de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hoofdstuk 2 bevat de eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 3 bevat de nadere locatie-eisen voor koppeling van werkzaamheden en te verlenen omgevingsvergunningen. In hoofdstuk 4 is aangegeven hoe het Exploitatieplan wordt geciteerd.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 8.

Exploitatiegebied Een exploitatiegebied heeft niet vanzelfsprekend dezelfde grenzen als het bestemmingsplangebied. Het exploitatiegebied kan niet groter zijn, maar wel kleiner. Het Exploitatiegebied van het onderhavige Exploitatieplan is niet gelijk aan het bestemmingsplangebied. Dit hoofdstuk beschrijft het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening en de onderbouwing voor de gehanteerde begrenzing. Daarnaast wordt aangegeven hoe het voorgenomen grondgebruik van het Exploitatiegebied eruit ziet. Dit grondgebruik komt voort uit de bestemmingsplankaart, welke is opgesteld voor het bestemmingsplan ‘Partiële herziening Bramert-Noord (2010)’. Het grondgebruik vormt het uitgangspunt voor de exploitatieopzet, die aan de orde komt in deel B.

2.1.

Omschrijving van het Exploitatiegebied Het Exploitatiegebied ‘Bramert-Noord’ ligt noordelijk van de Kern Urmond op de overgang van het dorp met het buitengebied. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door woonpercelen aan de Maalsteenstraat, groenbestemming aan de Limbrichterweg en verschillende sportbestemmingen aan de Swentiboldlaan. Aan de oostzijde van het exploitatiegebied wordt het gebied begrensd door het snelwegtracé A2 Maastricht-Eindhoven, nabij afslag 48 Urmond. Hiermee is het gebied goed bereikbaar middels veld- en dorpswegen. De noordelijke grens wordt bepaald door de bestaande wegen en bebouwing van de Bergerweg en de Louisegroeveweg. In het oostelijk deel wordt de grens het gebied aan de Molenweg Zuid. Het exploitatieplangebied wijkt af van het bestemmingsplangebied. Op de als bijlage 1 van deel C van dit Exploitatieplan is zowel de bestemmingsplangrens als de grens van het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening weergegeven. Het exploitatieplangebied wijkt af van het bestemmingsplangebied omdat op de overige gronden, die niet in het exploitatieplangebied maar wel in het bestemmingsplangebied liggen, geen bouwplannen worden voorzien. Deze gronden houden dan ook de vigerende bestemming of blijven openbaargebied. Het overgrote deel van deze gronden heeft een ‘Groen’ of ‘Verkeer’ bestemming.

Op de als bijlage 1 bij deel C van dit Exploitatieplan gevoegde kaart ‘Exploitatieplangebied’ zijn zowel de bestemmingsplangrens als de grens van het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening weergegeven. Ter indicatie is in onderstaande afbeelding de globale begrenzing van zowel het bestemmingsplangebied (rode begrenzing) als het Exploitatiegebied (blauwe begrenzing) weergegeven.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 9.

Luchtfoto met globale begrenzing bestemmingsplangebied (rood) en Exploitatieplangebied (blauw) Bron: GoogleMaps

2.2.

Grondgebruik Voor het grondgebruik in het Exploitatiegebied wordt aangesloten bij het bestemmingsplan Bramert-Noord herziening 2022. Deze herziening betreft een globaal bestemmingsplan waarbij het grootste deel van de gronden is aangewezen als ‘Wonen – Uit te werken (W-U)’. Het overige deel van de gronden is aangewezen als ‘Sport (S)’. Uit het bestemmingsplan kan het globale grondgebruik van dit gebied worden afgeleid, onderverdeeld in de volgende categorieën: -

Uitgeefbaar gebied, groot 139.644 m² (bijv. grondgebonden woningen en bestemming sport); Openbaar gebied / Openbare ruimte, groot 90.603 m² (bijv. wegen en bijbehorende groenvoorzieningen);

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 10.

De bovenstaande onderverdeling van het grondgebruik vormt de basis voor de Exploitatieopzet, als beschreven in deel B van dit Exploitatieplan. Hierbij is op te merken dat de hierboven vermelde oppervlakte met betrekking tot het totaal uitgeefbaar en openbaar gebied zijn bepaald op basis van de bijbehorende kaart, die is opgenomen als bijlage 1 deel C. Deze totale oppervlakte kan enigszins afwijken van de in het kadaster opgenomen perceeloppervlakten. Voor de ramingen c.q. verschuldigde exploitatiebijdragen, die in het exploitatieplan worden opgenomen, zijn echter altijd de kadastrale oppervlakten leidend. Het voorgenomen ruimtegebruik is tevens weergegeven op de kaart ‘Grondgebruik’, die als bijlage 1 deel A van dit Exploitatieplan is gevoegd. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de kaart is gebaseerd op het globale bestemmingsplan ‘Partiële herziening Bramert-Noord’. Doordat het een globaal bestemmingsplan betreft is er nog geen gedetailleerde stedenbouwkundige opzet beschikbaar. Hierdoor zijn de uitgeefbare en openbare gronden niet tot op detailniveau uitgewerkt, maar zijn deze gronden bestemd als ‘Wonen – uit te werken’. Het ruimtegebruik is hiermee nog indicatief. Bij een uitwerking van het bestemmingsplan zal de detaillering van uitgeefbaar gebied en openbaar gebied definitief worden gemaakt.

De bestemming ‘Wonen – uit te werken’ is in de Exploitatieopzet normatief onderverdeeld naar de typering: uitgeefbaar, verharding en groen. Voor de oppervlakte van het openbare gebied is aangesloten bij de oppervlakte zoals daar bij het exploitatieplan Bramert-Noord vanuit werd gegaan, zijnde circa 141 m² verharding en circa 118 m² groen per woning.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 11.

Eigendomssituatie In het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening is een aantal gronden in eigendom van particuliere eigenaren.

3.1.

Te verwerven gronden De eigendomssituatie in het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening is weergegeven op de ‘Eigenarenkaart’, die als bijlage 2 van deel A van dit Exploitatieplan is opgenomen. Uit deze kaart kan worden geconcludeerd dat – verspreid in het Exploitatieplangebied – in totaal 33 kadastrale percelen in eigendom zijn van een 19-tal particulieren c.q. private partijen. Als uitgangspunt is genomen dat perceel kadastraal bekend als Urmond, sectie C, nummer 779 niet verworven hoeft te worden ten behoeve van de realisatie van het bestemmings- en exploitatieplangebied. Dit betekent dat, indien noodzakelijk, de gemeente voornemens is 32 kadastrale percelen in eigendom van een 18-tal particulieren c.q. private partijen te verwerven. Mocht een eigenaar de beoogde ontwikkeling van zijn / haar eigendom zelf willen realiseren, dan moeten de eisen en regels, zoals opgenomen in dit Exploitatieplan en Exploitatieopzet, in acht worden genomen, die in bijlage 2 en 3 van deel C zijn opgenomen. Hiermee blijft het kwaliteitsniveau voor de realisatie van het bestemmingsplan gewaarborgd. Wanneer er geen sprake is van zelfrealisatie heeft de gemeente de mogelijkheid om de gronden te verwerven.

In het geval geen minnelijke overeenstemming kan worden bereikt met de eigenaren van de betrokken gronden in het Exploitatiegebied, zal de gemeente, indien noodzakelijk, overgaan tot het gebruik van het instrument onteigening. Mocht een eigenaar daarbij een succesvol beroep op zelfrealisatie doen, waardoor onteigening van het betreffende particuliere eigendom niet aan de orde is, dan moeten de eisen en regels, zoals opgenomen in dit Exploitatieplan en Exploitatieopzet, eveneens in acht worden genomen. Hiermee blijft het kwaliteitsniveau voor de realisatie van het Bestemmingsplan gewaarborgd.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 12.

Omschrijving werken en werkzaamheden Als onderdeel van het Bestemmingsplan Partiële herziening Bramert-Noord (2010) moeten voor de realisatie van het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de benodigde werken, werkzaamheden en voorzieningen omschreven, die betrekking hebben op het Bouw- en Woonrijp maken van de Uitgeefbare gronden, de aanleg van de Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte.

4.1.

Bouwrijp maken In het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken voorzien: -

4.2.

het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; het dempen van sloten en watergangen; het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; het afvoeren van grondwater; het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; het aanleggen van bouwwegen; het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen; en overige voorkomende werkzaamheden.

Nutsvoorzieningen In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van Nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien: -

4.3.

aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.

Woonrijp maken In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de Openbare ruimte voorzien: - het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen; - het aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden en parkeerplaatsen; - het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; - het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrasteringen in de openbare ruimte; - het aanleggen van groenvoorzieningen; - het aanleggen van geluidwerende voorzieningen.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 13.

Eisen en regels exploitatieplan In een exploitatieplan Bramert-Noord 1e herziening moeten, voor zover nodig, en kunnen nadere eisen en regels worden gesteld in het kader van de uitvoering van het Bestemmingsplan Partiële herziening Bramert-Noord (2010). Deze zogenoemde locatie-eisen hebben betrekking op: 1. voor zover nodig een fasering en zo nodig koppelingen (artikel 6.12 lid 1 onder c Wro), 2. het voorgenomen grondgebruik (artikel 6.13 lid 2 onder a Wro), 3. eisen voor en regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden (artikel 6.13 lid 2 onder b en c Wro), 4. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid sociale woningbouw (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 5. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid particulier opdrachtgeverschap (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 6. regels voor het afwijken bij een omgevingsvergunning van bij het exploitatieplan aangegeven regels (artikel 6.13 lid 2 onder e Wro). De bovengenoemde locatie-eisen worden onderstaand nader toegelicht.

5.1.

Fasering en koppelingen De exploitatieopzet moet, voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen, bevatten. Deze fasering en koppelingen geven inzicht in tijdsaspecten voor de uitvoering van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan is weergegeven op welke wijze de fasering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen in de Exploitatieopzet is opgenomen. In hoofdstuk 3 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels voor fasering en koppelingen van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.2.

Voorgenomen grondgebruik Een exploitatieplan maakt het mogelijk om het voorgenomen grondgebruik, ten behoeve van een zorgvuldige ruimtelijke en functionele uitvoering van het bestemmingsplan, bindend voor te schrijven. Dit voorgenomen grondgebruik geeft inzicht in de uitgeefbare gronden en in de gronden voor de toekomstige openbare ruimte in het exploitatiegebied. In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht. In dit Exploitatieplan wordt het voorgenomen grondgebruik niet bindend voorgeschreven.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

5.3.

Blad 14.

Werken en werkzaamheden Een exploitatieplan kan tevens eisen stellen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Ook kan het exploitatieplan regels stellen omtrent het uitvoeren van deze bedoelde werken en werkzaamheden. Deze eisen en regels geven de kwalitatieve voorschriften weer voor de inrichting van het exploitatiegebied, waardoor in het gehele exploitatiegebied eenzelfde kwaliteit en uitvoering van de werken en werkzaamheden wordt bewerkstelligd. In hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan worden de voorziene werken en werkzaamheden omschreven. In hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de eisen en regels voor de voornoemde werken en werkzaamheden van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.4.

Sociale woningbouw Een exploitatieplan maakt het mogelijk om de Uitgeefbare gronden, waarop enkel en alleen sociale woningbouw mag plaatsvinden, bindend voor te schrijven in aantal en situering. Sociale woningbouw betreft de woningbouwcategorieën sociale huur- en sociale koopwoningen. Deze uitgeefbare gronden geven aan waar in het exploitatiegebied aangewezen bouwplannen voor sociale woningbouw door het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In dit Exploitatieplan zijn geen regels voor aangewezen bouwplannen voor sociale woningbouw opgenomen.

5.5.

Geliberaliseerde woningen voor middenhuur Een exploitatieplan maakt het mogelijk om de uitgeefbare gronden, waarop enkel en alleen bouwplannen voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur worden bestemd, bindend voor te schrijven in aantal en situering. Deze uitgeefbare gronden geven aan waar in het exploitatiegebied aangewezen bouwplannen voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur door het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In dit Exploitatieplan zijn geen regels voor aangewezen bouwplannen voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur opgenomen.

5.6.

Particulier opdrachtgeverschap Een exploitatieplan maakt het mogelijk om de uitgeefbare gronden, waarop enkel en alleen particulier opdrachtgeverschap mag plaatsvinden, bindend voor te schrijven in aantal en situering. Particulier opdrachtgeverschap betreft zowel individueel particulier opdrachtgeverschap als collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 15.

Deze uitgeefbare gronden geven aan waar in het exploitatiegebied aangewezen bouwplannen voor particulier opdrachtgeverschap door het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In dit Exploitatieplan zijn geen regels voor aangewezen bouwplannen voor particulier opdrachtgeverschap opgenomen. 5.7.

Afwijken van de regels van het exploitatieplan Ten slotte maakt een exploitatieplan het mogelijk om regels te stellen, bij de in het exploitatieplan aangegeven eisen en regels, met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Deze regels zijn bij de desbetreffende eisen en regels in hoofdstuk 2 en 3 van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 16.

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET 1.

Exploitatieopzet De Wro (artikel 6.13) en het Bro (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.6) geven limitatief aan welke kosten in het exploitatieplan mogen worden opgenomen. Daarnaast geeft het Bro (artikel 6.2.7) aan welke tot opbrengsten van de exploitatie worden gerekend. Onderstaand volgt een toelichting van de Exploitatieopzet en haar (verplichte) onderdelen van dit Exploitatieplan Bramert-Noord 1e herziening. In bijlage 1 tot en met bijlage 3 van deel B van dit Exploitatieplan is in detail de Exploitatieopzet opgenomen.

1.1.

Aanduiding van het tijdvak Omdat voor de toekomstige woningbouw in Bramert-Noord is gekozen voor een bestemmingsplan met uitwerkingsplicht, zoals bedoeld in artikel 3.6 van de Wro zullen werkzaamheden in het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening – het bouwrijp maken van de gronden – pas aanvangen nadat het Bestemmingsplan Partiële herziening BramertNoord (2010) onherroepelijk is geworden en planvorming verder is gespecificeerd in een (of meerdere) vastgestelde uitwerkingsplan(nen). Het tijdvak (waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt de exploitatieperiode) bedraagt 12 jaar en loopt van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2032. Dit betekent dat de gemeentelijke exploitatie per 1 januari 2033 zal worden beëindigd en afgesloten. De start voor de laatste werkzaamheden is voorzien in het jaar 2032. Een omgevingsvergunning, activiteit bouwen, zal niet worden verleend indien de volledige aanvraag niet conform de regels voor koppelingen van dit Exploitatieplan is. Deze regels zijn beschreven in deel C Regels, paragraaf 3.1.

1.2.

Aanduiding van de fasering In de Exploitatieopzet is de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen voorzien in 7 jaar, te weten: 2025 tot en met 2031. De fasering van de getaxeerde inbrengwaarde en de geraamde planontwikkelingskosten zijn voorzien in 2022, zoals de peildata en uitgangspunten voor de fasering van deze kostensoorten voorschrijven. De overige kosten zijn in het tijdvak van de Exploitatieopzet gefaseerd in afstemming met de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen. In onderstaande tabel 1 is de fasering van de kosten en opbrengsten, zoals gehanteerd in de Exploitatieopzet procentueel opgenomen.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Fasering van de kosten en opbrengsten

Blad 17.

Boekwaarde 2022 2023 2024 2025

Kosten Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten voor toekomstige exploitaties Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten

2026

100% 100% 100% 5%

47%

47% 20%

20%

50%

14%

2027

2028

2029

2030

2031

2032

50%

15%

10%

18%

14%

100% 100% 100%

100%

Opbrengsten Uitgifte gronden Bijdragen en subsidies van derden Bijdrage andere exploitaties

Tabel 1: fasering van de kosten en opbrengsten Exploitatieopzet

Op basis van deze fasering worden alle kosten en opbrengsten, met inachtneming van indexeringen, naar één en hetzelfde moment (peildatum Exploitatieplan en Bestemmingsplan) “teruggerekend”, waarbij de totale kosten en totale opbrengsten contant worden gemaakt. In onderstaande tabel 2 zijn de parameters voor indexeringen en het contant maken van de totale kosten en totale opbrengsten opgenomen. Parameters dynamische eindwaardeberekening

Startdatum exploitatie Contante waarde datum Einddatum exploitatie Prijspeildatum Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Rente baten Rente contante waarde

1-1-2021 1-1-2022 31-12-2032 1-1-2022 2,20% per jaar 2,20% per jaar 2,00% per jaar 2,00% per jaar 2,00% per jaar

Tabel 2: parameters Exploitatieopzet

1.3.

Raming van de inbrengwaarde van de gronden Om de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied te ramen, worden, conform artikel 6.2.3 Bro, tot de kosten gerekend, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: 1. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; 2. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 18.

3. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; 4. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Ad 1 en 2 Waarde van de gronden en opstallen Alle eigendommen gronden en opstallen voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied, zijn per peildatum 10 januari 2022 getaxeerd conform artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet door een gecertificeerd en onafhankelijk taxateur. In het kader van het Exploitatieplan ‘Bramert-Noord 1e herziening’ is door deze taxateur onderzoek verricht of de getaxeerde inbrengwaarde herzien diende te worden. Tijdens de herziening van het exploitatieplan Bramert-Noord is ook het taxatierapport inbrengwaarde herzien. Op basis van deze taxatie is de waarde van de gronden geraamd op € 7.545.895,00. De waarde van de opstallen, die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt, is op basis van voornoemde taxatie geraamd op € 1.802.730,00. De totale inbrengwaarden van de gronden en opstallen bedraagt derhalve circa € 9.348.625,00. De taxatie inbrengwaarde is opgenomen in bijlage 1 van deel B van dit Exploitatieplan.

Ad 3 Kosten vrijmaken gronden In de Exploitatieopzet worden kosten voor het vrijmaken van gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten voorzien worden geraamd op 2% van de totale verwervingskosten, dit komt uit op circa € 187.000,00. Ad 4 Kosten sloop, verwijdering en verplaatsing De kosten voor sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied worden geraamd op circa € 273.178,00 inclusief kostenstijging. De kosten voor sloop zijn middels een globale inschatting op basis van kengetallen bepaald en hebben prijspeil 1 januari 2022. In tabel 3 zijn de bovenstaande kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Inbrengwaarde gronden

Nominaal

Kostenstijging Totaal

6.2.3.a Waarde van de gronden 6.2.3.b Waarde van de opstallen 6.2.3.c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen,

€ € € €

7.545.895 1.802.730 187.050 245.000

€ € € €

28.178

€ € € €

7.545.895 1.802.730 187.050 273.178

Totaal inbrengwaarde gronden

€

9.780.675

€

28.178

€

9.808.853

Tabel 3: raming van de inbrengwaarde van de gronden en sloopkosten

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

1.4.

Blad 19.

Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Naast een raming van de inbrengwaarde van de gronden, zijn de andere kosten in verband met de exploitatie geraamd. De raming heeft plaatsgevonden op grond van artikel 6.2.4 Bro tot en met artikel 6.2.6 Bro. Daarbij is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden, die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij zouden worden gehanteerd per prijspeil 1 januari 2022. Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het Exploitatieplan, naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet. In deze bepaling zijn de onderstaande drie criteria terug te vinden:  Profijt: het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan moet baat hebben bij de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld.  Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt.  Proportionaliteit: als meerdere percelen profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld.

In onderstaande tabel 4 zijn de kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Andere kosten in verband met de exploitatie

Nominaal

Kostenstijging Totaal

6.2.4.a Kosten onderzoeken € 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken € 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied € 6.2.4.d Kosten van maatregelen € 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiema € 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toek € 6.2.4.g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezi € 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen € 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities € 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten € 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer (netto) € 6.2.4.l Planschadekosten € 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen € 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten €

165.000 9.560.000 1.305.000 1.421.773 502.078 944.473 2.612.192

Totaal andere kosten in verband met de exploitatie

16.510.515 €

€

€ € € € € € € € € € € € € €

6.976 1.171.649 88.121 -

€ € € € € € € € € € € € € €

171.976 10.731.649 1.393.121 1.421.773 502.078 944.473 2.612.192

1.266.746 €

17.777.261

Tabel 4: raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

De raming van de kosten voor de aanleg van voorzieningen in en buiten het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening, als opgenomen in tabel 4, zijn door de gemeente geraamd en als zodanig in de Exploitatieopzet opgenomen. Voor een nadere specificatie en technische omschrijvingen van werken, werkzaamheden en maatregelen wordt verwezen naar bijlage 2 (standaard voorschriften en details t.b.v. inrichting en ontwerp van de openbare ruimte in Gemeente Stein) van deel C van dit Exploitatieplan.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 20.

De raming van de kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, kosten opstellen ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten, ook wel de planontwikkelingskosten genaamd, zijn conform de ministeriële regeling plankosten Exploitatieplan (plankostenscan) opgenomen. Het prijspeil van deze ministeriële regeling, plankostenscan betreft 2021. Dit betekend dat de geraamde uitkomsten nog dienen te worden geïndexeerd. Volgens metingen van het CBS zijn de cao-lonen in 2021 met 2,1% gestegen. De resultaten van de plankostenscan zijn met 2,1% verhoogd om de raming op prijspeil 2022 te krijgen. Deze plankostenscan (vragenlijst, productenlijst en resultaat) is opgenomen in bijlage 3 van deel B van dit Exploitatieplan opgenomen. De raming van de kosten buiten het Exploitatiegebied hebben betrekking op twee onderdelen, zijnde een ontsluitingsweg en een geluidswal. Ontsluitingsweg: Bij realisatie van woningen is de ontsluitingsweg nodig om de woningen van Bramert-Noord te kunnen ontsluiten. Het Exploitatiegebied heeft hier dus direct profijt bij. Tevens zijn deze kosten toe te rekenen aan het Exploitatiegebied. Als de woningen in Bramert-Noord niet worden gerealiseerd, zal de gemeente Stein de ontsluitingsweg niet realiseren. De ontsluitingsweg is voor 23% van de kosten toe te rekenen aan het Exploitatiegebied Bramert-Noord, zijnde 23% van € 3.500.000,00 is € 805.000,00.

Geluidswal: Bij realisatie van de woningen is het noodzakelijk een geluidswal te plaatsen om te kunnen voldoen aan de akoestische richtlijnen. Bij realisatie van de geluidswal zou het Exploitatiegebied Bramert-Noord hier direct profijt van ondervinden. De kosten van de geluidswal zijn geraamd op € 1.000.000,00. De geluidswal is voor 50% toe te rekenen aan het Exploitatiegebied Bramert-Noord en voor 50% aan de bestaande kern Urmond. Dit resulteert in een toerekening van € 500.000,00 aan het Exploitatiegebied. De kosten voor tegemoetkoming in planschade zijn in dit globale exploitatieplan niet opgenomen. Doordat het een globaal bestemmingsplan betreft met een indicatieve programmering is het in dit stadium onmogelijk om een nauwkeurige inschatting te maken van deze kostensoort. Doordat een eventuele tegemoetkoming in planschade direct gekoppeld is aan het bestemmingsplan wordt deze nauwkeurig bepaald bij vaststelling van het uitwerkingsplan en bijbehorende herziening van het Exploitatieplan. De totale kosten op eindwaarde van de in tabel 3 en 4 opgenomen kosten bedragen € 30.020.465,00. Aan de hand van de in tabel 2 genoemde parameters komt de contante waarde van de totale kosten uit op € 24.144.350,00. 1.5.

Raming van de opbrengsten van de exploitatie Op grond van artikel 6.2.7 Bro worden tot de opbrengsten van de exploitatie, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten derde Wro, gerekend de ramingen van de volgende opbrengsten: • van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; • van bijdrage en subsidies van derden; • welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 21.

In het Exploitatiegebied Bramert-Noord 1e herziening omvat het woningbouwprogramma in totaal 350 woningen / kavels en is als volgt verdeeld: 1. 74 grondgebonden woningen, in de categorie ‘projectmatig betaalbaar’ (7.299 m²); 2. 138 grondgebonden woningen, in de categorie ‘projectmatig middelduur’ (27.224 m²); 3. 55 grondgebonden woningen, in de categorie ‘projectmatig vrije sector’ (17.197 m²); 4. 17 kavels, in de categorie ‘particuliere kavels (490 m²) (8.330 m²); 5. 33 kavels, in de categorie ‘particuliere kavels (600 m²) (19.800 m²); 6. 33 kavels, in de categorie ‘particuliere kavels (800 m²) (26.400 m²); In het Exploitatieplangebied Bramert-Noord 1e herziening 2022 omvat het overige programma: 7. 31.334 m² aan bestemming voor sportdoeleinden. In de Exploitatieopzet worden geen te ontvangen bijdragen en subsidies van derden of andere exploitaties voorzien. In onderstaande tabel 5 wordt aangegeven welke opbrengsten, incl. opbrengstenstijging, worden verkregen uit de uitgifte van gronden in het Exploitatiegebied. Daarbij is het vastgestelde grond- en vastgoedbeleid van de gemeente Stein, bijlage 4 deel C, als uitgangspunt gehanteerd. Opbrengsten van de exploitatie

Eenheidsprijs Hoeveelheid

Eenheid

6.2.7.a Uitgifte gronden

Totaal

Opbrengstenstijging

Nominaal € 22.662.884

€

3.439.798

€ € € € € € €

985.378 4.083.547 3.955.369 1.915.900 4.554.000 6.072.000 1.096.690

€ € € € € € €

150.796 624.921 605.306 293.198 696.916 929.222 139.439

€ € € € € € €

1.136.174 4.708.468 4.560.675 2.209.098 5.250.916 7.001.222 1.236.129

6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden

€

6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

€

€ 22.662.884

€

3.439.798

projectmatig betaalbaar projectmatig middelduur projectmatig vrije sector particuliere k avels k lein particuliere k avels middel particuliere k avels groot Sport

€ € € € € € €

135,00 150,00 230,00 230,00 230,00 230,00 35,00

TOTAAL OPBRENGSTENRAMING

7.299 27.224 17.197 8.330 19.800 26.400 31.334

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

€ 26.102.682

Tabel 5: raming van de opbrengsten van de exploitatie

Voor een gedetailleerde weergave van de uitgifteprijzen per categorie wordt verwezen naar bijlage 2 van deel B van dit Exploitatieplan. De totale opbrengsten op eindwaarde van de in tabel 5 opgenomen opbrengsten bedragen € 28.537.033,00. Aan de hand van de genoemde parameters in tabel 2, bedragen de totale opbrengsten op contante waarde € 22.951.281,00.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 22.

Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden De kosten en opbrengsten van de Exploitatieopzet, zoals genoemd in paragraaf 1.4 en 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, worden gefaseerd opgenomen in het tijdvak van de Exploitatieopzet, waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van rentekosten/-baten (dynamische eindwaardeberekening). Rekening houdend met deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment “teruggerekend”. Hierdoor worden de totale kosten en totale opbrengsten contant gemaakt. Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten verhaald worden tot de som van de contante opbrengsten in de exploitatieopzet, verminderd met de contante waarde van ontvangen bijdragen en subsidies: de zogenaamde macro-aftopping. De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een (deel van een) Bouwplan mogelijk is.

Onder een Bouwplan wordt op grond van artikel 6.2.1 Bro verstaan: • de bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen; • de uitbreiding van een gebouw met minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte of één of meer woningen; • de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd; • de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel/dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal 1.500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt; • de bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte. De totale contante kosten, de contante waarde van de ramingen in paragraaf 1.3 en paragraaf 1.4 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen voor het Exploitatieplan € 24.144.350.00. Hierop dient de contante waarde van de (gerealiseerde) bijdrage en subsidies van derden van dit Exploitatieplan in mindering te worden gebracht, zijnde € 0,00. Dit resulteert in een totaal aan contante kosten van dit Exploitatieplan ter grootte van € 24.144.350.00. De totale contante opbrengsten, de contante waarde van de raming in paragraaf 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen voor het Exploitatieplan € 22.951.281,00.

De totaalsom van de contante kosten is derhalve hoger dan de totaalsom van de contante opbrengsten. Aldus kunnen niet alle, in dit Exploitatieplan, geraamde contante kosten worden verhaald en is in dit Exploitatieplan sprake van een zogenaamde macro-aftopping. In het Bestemmingsplan is nader beschreven op welke wijze de gemeente de uitvoerbaarheid van het Bestemmingsplan heeft onderbouwd.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 23.

De bruto Exploitatiebijdrage, die bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet worden berekend, indien het / een uitwerkingsplan is vastgesteld en een herziening van het Exploitatieplan door de gemeenteraad is vastgesteld, wordt op grond van artikel 6.18 Wro als volgt berekend: 1. Ten eerste worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld (paragraaf 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan). Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. 2. Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. 3. Daarna worden, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld. 4. Vervolgens worden de gewogen eenheden in het xploitatiegebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het exploitatieplan. 5. Ten slotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden. In onderstaande tabel 6 is de berekening van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid weergegeven. Verhaalbaar bedrag per gewogen eenheid

Eenheidsprijs Programma

Gewichtsfactor

(per m²)

Gewogen eenheden nominaal

contant

projectmatig betaalbaar

7.299,09 €

135,00

1,00

7.299

7.407

projectmatig middelduur

27.223,65 €

150,00

1,11

30.248

30.696

projectmatig vrije sector

17.197,26 €

230,00

1,70

29.299

29.733

particuliere k avels k lein particuliere k avels middel

8.330,00 € 19.800,00 €

230,00 230,00

1,70 1,70

14.192 33.733

14.402 34.233

particuliere k avels groot

26.400,00 €

230,00

1,70

44.978

45.644

Sport

31.334,00 €

35,00

0,26

8.124

8.228

167.873

170.343

Totaal gewogen eenheden Maximaal contant verhaalbare kosten

Maximaal te verhalen kosten per gewogen eenheid

22.951.281

€

134,74

Tabel 6: berekening verhaalbare bedrag per gewogen eenheid

Aangezien het Exploitatieplan globaal van karakter is, is er voor gekozen om de Exploitatiebijdrage per gewonen eenheid te berekenen. Bij aanvraag van een omgevingsvergunning activiteit bouwen kan op basis van de in de omgevingsvergunningaanvraag opgenomen Bouwplannen de bruto Exploitatiebijdrage worden berekend. De bruto Exploitatiebijdrage wordt bepaald door het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met de uitgiftecategorieën die in de aanvraag voor de omgevingsvergunning zijn opgenomen.

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 24.

De bepaalde bruto Exploitatiebijdrage wordt vervolgens met de navolgende kosten verminderd (artikel 6.19 Wro): 1. De inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven. 2. De eventuele kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. Na aftrek van de bovenstaande waarde van de Uitgeefbare gronden en de bovenstaande kosten resteert de netto Exploitatiebijdrage. Deze netto Exploitatiebijdrage is de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigd en dient deze netto Exploitatiebijdrage, binnen de daartoe in de omgevingsvergunning gestelde termijn, aan de gemeente te voldoen. Ten slotte kan de netto Exploitatiebijdrage, voor de berekening van het saldo van de aanvrager van de omgevingsvergunning, worden verminderd met de aankoopwaarde voor de Openbare ruimte van de desbetreffende zelfrealisatie. De bovengenoemde netto Exploitatiebijdrage is berekend op contante waarde datum 1 januari 2022.

De netto Exploitatiebijdrage wordt vanaf de contante waarde datum tot aan het moment van verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in tabel 2 opgenomen parameter rente contante waarde. Tot slot dient te worden opgemerkt, dat uit de vastgelegde berekeningssystematiek in de Wro voor de netto Exploitatiebijdrage volgt, dat bij zelfrealisatie van de eigendommen waarop hoge kosten drukken en lage of geen opbrengsten voorzien zijn, een netto Exploitatiebijdrage door de aanvrager van de omgevingsvergunning kan worden ontvangen. Terwijl bij zelfrealisatie van de eigendommen waarop lage kosten en hoge opbrengsten rusten, een netto Exploitatiebijdrage dient te worden betaald. Het kan voorkomen dat de in een Exploitatieplan geraamde kosten op een bepaald eigendom de geraamde opbrengsten zullen overtreffen. In dat geval heeft de aanvrager van de omgevingsvergunning recht op een te ontvangen netto Exploitatiebijdrage op basis van het Exploitatieplan. De vergunninghouder kan echter pas een beroep doen op deze vergoeding als de met het perceel verband houdende in het Exploitatieplan opgenomen prestaties zijn verricht. Die prestaties kunnen niet alleen bestaan uit de uitvoering van de in het Exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden, maar ook uit de overdracht aan de gemeente van gronden, bestemd voor Openbare ruimte.

Wanneer een vergunninghouder weigert dergelijke gronden over te dragen, terwijl dit wel in het Exploitatieplan voorzien was, kan de gemeente op haar beurt weigeren de netto Exploitatiebijdrage te verstrekken. In onderstaande tabel 7 is de voorbeeldberekening van de netto Exploitatiebijdrage per eigenaar weergegeven, indien deze exploitant een succesvol beroep op zelfrealisatie doet 1.

In de berekening is uitgegaan van een fictieve toekomstige situatie van een grondeigenaar met een fictieve inbrengwaarde en fictieve gewogen eenheden. De contante kosten en opbrengsten zijn op het Exploitatieplan Bramert-Noord 1e herziening 2022 gebaseerd. 1

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 25.

Voorbeeldberekening exploitatiebijdrage te betalen per omgevingsvergunning

Stap 1: gegevens ingediende omgevingsvergunning

A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel

€

1.000.000 60%

C Openbaar gebied perceel

40%

D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning E Zelfverrichte werkzaamheden

20.000 €

Stap 2: berekening exploitatiebijdrage per omgevingsvergunning

F Totaal contante kosten

€

24.144.350

G Totaal contante opbrengsten

€

22.951.281

H Maximaal verhaalbare kosten ( = minimum van F en G)

€

22.951.281

I Totaal aantal gewogen eenheden exploitatieplan J Maximaal verhaalbare kosten per gewogen eenheid

170.343 €

D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning

134,74 20.000

K Maximaal te verhalen kosten op omgevingsvergunning ( = J x D / bruto exploitatiebijdrage )

€

2.694.716

A Inbrengwaarde perceel

€

1.000.000

L Inbrengwaarde zelf te bebouwen deel perceel ( = A x B )

€

600.000

E Zelfverrichte werkzaamheden aanvrager omgevingsvergunning

€

M Netto exploitatiebijdrage omgevingsvergunning ( = K - L - E ) te verbinden aan verlening van de omgevingsvergunning

€

B Uitgeefbaar gebied perceel

60%

2.094.716

Stap 3: saldo eigenaar perceel, bij aankoop openbaar deel tegen getaxeerde inbrengwaarde door gemeente A Inbrengwaarde perceel C Openbaar gebied perceel N Inbrengwaarde openbaar deel perceel ( = A x C )

€ €

1.000.000 40% 400.000

O Saldo eigenaar perceel bij aankoop openbaar deel ( = M - N )

€

1.694.716

Tabel 7: voorbeeld netto Exploitatiebijdrage individuele eigenaar

Gemeente Stein | Bramert-Noord 1e herziening

Blad 26.

Gerealiseerde kosten en opbrengsten De in de Exploitatieopzet opgenomen begroting van kosten en opbrengsten is voor een groot deel gebaseerd op ramingen. In de huidige situatie zijn reeds (een gedeelte van) onderzoeken en voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd. Op dit moment zijn nog geen opbrengsten uit gronduitgifte of anderszins in het kader van dit Exploitatieplan gerealiseerd. Een overzicht van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, bij vaststelling van het Exploitatieplan, zijn op grond van artikel 6.2.8 Bro in onderstaande tabel 8 weergegeven. Percentage gerealiseerde kosten Begroot

Gerealiseerd

per 31/12/2020 Kostensoort 6.2.3.a

Waarde van de gronden

€

7.545.895

€

1.311.065

17%

6.2.3.b

Waarde van de opstallen

€

1.802.730 €

642.800

36%

6.2.3.c 6.2.3.d

Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen

€ €

187.050 € 273.178 €

6.2.4.a

Kosten onderzoeken

€

171.976

€

8.442

6.2.4.b

Kosten bodemsanering en grondwerken

€

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Stein&id=93bb3f85-4af0-4f86-ad1c-7c3fcdb81aa1