bijlage 4 Grondexploitatie Bramert-Noordversie.pdf

Grondexploitatie ‘BramertNoord fase 1’ Onderdeel van Ruimte en Toerisme

Grondexploitatie BramertNoord fase 1 Onderdeel van Ruimte en Toerisme auteur Jolanda van der Schaft versie 3 mei 2022

Grondexploitatie Bramert-Noord fase 1 • Ruimte en Toerisme • 2

Inhoudsopgave Inhoudsopgave .............................................................................................. 3 Bouwgrondexploitatie .................................................................................... 4 Inleiding ................................................................................................................................... 4 Stedenbouwkundigplan/Verkavelingsplan ...................................................................................... 5 Grondexploitatie ........................................................................................................................ 6 Algemene uitgangspunten ........................................................................................................... 6 Verwerving................................................................................................................................ 6 Bouw- en Woonrijp maken .......................................................................................................... 7 Plankosten ................................................................................................................................ 7 Rentekosten ..............................................................................................................................

8 Uitgifte van gronden ................................................................................................................... 8 Bijdragen van derden ................................................................................................................. 8

Risico-inventarisatie ...................................................................................... 9 Inleiding ................................................................................................................................... 9 Risico-inventarisatie ................................................................................................................... 9

Grondexploitatie Bramert-Noord fase 1 • Ruimte en Toerisme • 3

Bouwgrondexploitatie Inleiding Gemeente Stein is voornemens om de gronden gelegen ten noorden van de wijk Urmond-Oost te ontwikkelen ten behoeve van woningbouw. De gronden zijn gelegen binnen de uitbreidingslocatie Bramert-Noord. Inmiddels bestaat het concrete voornemen om in het zuidwesten van de uitbreidingslocatie BramertNoord een woongebied bestaande uit 50 woningen te ontwikkelen. Het woongebied krijgt een bijzonder groen en landelijk karakter. Er wordt een parkachtige woonomgeving gecreëerd met boomgaarden, met maaskeien gedecoreerde wadi's en mogelijkheden voor natuurlijk spelen. In het hele woongebied wordt de biodiversiteit bevorderd, door het gebruik van bloemrijke bermen, een diversiteit aan bomen, boomgaarden en Limburgse gemengde hagen. Het plangebied betreft een onbebouwd terrein dat onderdeel uitmaakt van de uitbreidingslocatie Bramert-Noord. Het is gelegen ten noorden van de wijk Urmond-Oost en ten oosten van de weg Molenweg Zuid. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Urmond, sectie C, nummer 1203 (ged.). Het plangebied wordt in het oosten begrensd door de weg Molenweg Zuid. De noordelijke, oostelijke en zuidelijke zijden van het plangebied worden begrensd door akkers en grasland. De zuidwestelijke zijde van het plangebied wordt begrensd door woonpercelen gelegen aan de Molenweg Zuid.

De gronden zijn onbebouwd en momenteel feitelijk agrarisch in gebruik zoals uit onderstaande luchtfoto ook blijkt.

Het plangebied is in rood aangegeven.

Grondexploitatie Bramert-Noord fase 1 • Ruimte en Toerisme • 4

Stedenbouwkundigplan/Verkavelingsplan Voor het plangebied is in 2020 een beeldkwaliteitsvisie opgesteld. Deze visie is vertaald naar een stedenbouwkundigplan/verkavelingsplan. (CroonenBureau5 d.d. 28 juli 2021). In het stedenbouwkundig plan zijn de hoofdstructuur van het nieuwe woongebied en de randvoorwaarden voor de woningbouwontwikkeling vastgelegd. De exacte verkaveling en inrichting zijn niet vastgelegd, zodat bij de uitvoering van de plannen nog flexibiliteit bestaat en er kan worden ingespeeld op de marktsituatie en de wensen van de nieuwe bewoners.

Grondexploitatie Bramert-Noord fase 1 • Ruimte en Toerisme • 5

Grondexploitatie Bovenstaand verkavelingsplan is financieel vertaald naar de voorliggende grondexploitatie. Onderstaand wordt ingegaan op de algemene uitgangspunten en wordt per post een toelichting gegeven op de opgenomen bedragen.

Grondexploitatie Bramert-Noord fase 1 Kosten Verwerving Bouw- en Woonrijp maken Plankosten Rentekosten Totaal kosten

€ € € €

Opbrengsten Uitgifte van gronden Bijdragen en subsidies van derden Totaal opbrengsten

€ €

Resultaat op eindwaarde

1.659.000 2.434.000 262.000 17.000 € 4.372.000

4.418.000 84.000 € 4.502.000 €

130.000

Algemene uitgangspunten Start grondexploitatie januari 2022 Einde grondexploitatie 2024 Kostenstijging cf. Centraal Economisch Plan 2022 ‘Nationale consumentenprijsindex’, basisraming: • 2022; 5,2% • 2023; 2,4% • 2024; 2,4% Rente cf. begroting 2022: 1,48%

Verwerving Het plangebied is 5 ha groot en betreft een onbebouwd terrein dat onderdeel uitmaakt van de uitbreidingslocatie Bramert-Noord. Het plangebied is gelegen op een gedeelte van het perceel kadastraal bekend als gemeente Urmond, sectie C, 1203, zijnde de voormalige perceelnummers 792, 795 (ged.), 860, 894, 898 (ged.), 892 en 1004 (ged.). Deze percelen zijn in de periode 2007 tot en met 2021 verworven. Als gevolg van gewijzigde regelgeving in deze periode zijn de gronden geactiveerd tegen verschillende waarden. De marktwaarde van deze percelen is hoger of gelijk aan de huidige geactiveerde waarde. Betreffende percelen worden daarom ingebracht in de grondexploitatie tegen de geactiveerde waarde. In de periode 2019 tot en met 2021 zijn kosten gemaakt ten behoeve van de verwerving. Deze kosten zijn ten laste van het voorbereidingskrediet gekomen en worden eveneens ingebracht in de grondexploitatie onder de post ‘Verwerving’ .

Grondexploitatie Bramert-Noord fase 1 • Ruimte en Toerisme • 6

Bouw- en Woonrijp maken Onder deze posten zijn de kosten opgenomen voor: • Grondwerken en aanleg openbare ruimte • Voorbereiding en toezicht aanleg openbare ruimte

Grondwerken en aanleg openbare ruimte Ten behoeve van de aanleg van de openbare ruimte is een beeldkwaliteitsplan 'Openbare Ruimte Bramert-Noord' (Bureau Verbeek, d.d. januari 2022) opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan is geen gedetailleerd en uitgewerkt plan. Het heeft een globaal karakter en bevat een voorbeelduitwerking en richtlijnen voor het openbaar gebied. De ontsluiting van het plangebied vindt via de Molenweg Zuid plaats. Bij de entree van het woongebied (Molenweg Zuid) wordt een bloemrijke berm met enkele bomen aangelegd. De wegen in het woongebied worden uitgevoerd als dorpse wegen in gebakken sierbestrating met een groene berm. De voetpaden zijn half verhard en aan weerszijden omgeven door bloemrijke bermen. Parkeren vindt geclusterd plaats in het groen. Limburgse gemengde hagen geven de begrenzing van de openbare ruimte aan. Verder vindt er aanplant van bomen plaats. Binnen het plangebied worden gezamenlijke wadi's in de openbare ruimte c.q. het groen aangelegd met voldoende capaciteit voor de opvang van het hemelwater. Tevens wordt aan de noordzijde van het plangebied een extra wateropvangvoorziening (‘slootje’) aangelegd voor de hemelwateropvang afkomstig van het noordelijk gebied en als overloop voor eventuele extreme situaties. Naast de verhardingen in de openbare ruimte worden ook de woningen aangesloten op deze wadi's.

Onder de nieuwe ontsluitingsweg wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd. De wadi's worden gedecoreerd met natuurlijke materialen en mogelijkheden tot natuurlijk spelen. Vorenstaande uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan zijn door een ingenieursbureau uitgewerkt in een kostenraming voor civiel- en cultuurtechnische werken. Evenals het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan heeft deze kostenraming een globaal karakter. Bij een verdere uitwerking van de openbare ruimte wordt deze raming specifieker. In deze kostenraming zijn de volgende onderdelen opgenomen: • Opruimwerkzaamheden • Grondwerken/Rioolwerkzaamheden inclusief aanleg buffers • Infrastructuur • Groen • Inrichtingselementen Voorbereiding en toezicht aanleg openbare ruimte De raming van de kosten voor voorbereiding en toezicht aanleg openbare ruimte heeft plaats gevonden op basis van de regeling plankostenscan exploitatieplan in combinatie met ervaringscijfers van de projectleider openbare ruimte.

Plankosten Onder deze posten zijn de kosten opgenomen voor: • Onderzoeken • Opstellen ruimtelijke plannen • Gemeentelijke apparaatskosten en overige uitbestede werkzaamheden

Grondexploitatie Bramert-Noord fase 1 • Ruimte en Toerisme • 7

Onderzoeken Doordat binnen het plangebied gebieden met een middelhoge en hoge archeologische verwachting liggen was aanvullend archeologisch onderzoek nodig. Dergelijk onderzoek is kostbaar. Dit aanvullend onderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek en het overgrote deel van de overige onderzoeken heeft reeds plaatsgevonden. De kosten met betrekking tot deze onderzoeken zijn ten laste van het voorbereidingskrediet gebracht en worden ingebracht in de grondexploitatie. Opstellen ruimtelijke plannen De kosten voor het opstellen van de ruimtelijke plannen zijn reeds grotendeels gerealiseerd. Ook deze kosten zijn ten laste van het voorbereidingskrediet gebracht en worden ingebracht in deze grondexploitatie. Gemeentelijke apparaatskosten en overige uitbestede werkzaamheden De overige kosten zijn geraamd op basis van ervaringscijfers. De raming voor de gemeentelijke apparaatskosten heeft plaats gevonden op basis van de regeling plankostenscan exploitatieplan.

Rentekosten Rente geïnvesteerd vermogen o.b.v. het in de begroting 2022 vastgesteld rentepercentage voor grondexploitaties, zijnde 1,48%.

Uitgifte van gronden Het plan voorziet in de uitgifte van 50 kavels voor grondgebonden woningen. Aan de noordzijde van het parkje zijn 15 geschakelde woningen in blokken van 5 woningen voorzien. Aan de zuidzijde van het parkje zijn 8 twee-onder-één-kapwoningen voorzien. Verder voorziet het plan in 11 vrije kavels en 16 geclusterde kavels in 3 clusters. In totaliteit wordt 2,1 ha bouwrijpe grond uit gegeven. In 2019 is via een onderhandse selectieprocedure JPO als ontwikkelende partij geselecteerd. Afspraken met betrekking tot de ontwikkeling zijn vastgelegd in een intentieovereenkomst en in de samenwerkingsovereenkomst. De in de Samenwerkingsovereenkomst opgenomen verkoopprijs ad € 210,- is marktconform bepaald aan de hand van het woningbouwprogramma met toepassing van de residuele grondwaardemethode. Afname van de bouwgrond vindt plaats nadat het plan bouwrijp is, een onherroepelijke Omgevingsvergunning is afgegeven en de woningen voor meer dan 70% onvoorwaardelijk zijn verkocht. De afname van de kavels is in 2023 gepland.

Bijdragen van derden Volgens het gemeentelijk beleid dient hemelwaterinfiltratie plaats te vinden op eigen terrein. Er is ervoor gekozen om zowel de verharding in de openbare ruimte als ook de woningen aan te sluiten op de infiltratievoorzieningen in de openbare ruimte. De ontwikkelaar draagt hiertoe € 1.400,- per woning bij aan de aanleg van de infiltratievoorzieningen.

Grondexploitatie Bramert-Noord fase 1 • Ruimte en Toerisme • 8

Risico-inventarisatie Inleiding Met betrekking tot de bouwgrondexploitatie heeft een financiële risico-inventarisatie plaatsgevonden. Deze risico-inventarisatie omvat, daar waar mogelijk, behalve een inschatting van het financieel risico ook de daartoe genomen of te nemen beheersmaatregel.

Risico-inventarisatie Voorliggend bestemmingsplan heeft, aansluitend op het beeldkwaliteitsplan, een globaal karakter: het legt de hoofdlijnen van de nieuwe ontwikkeling vast, maar maakt binnen deze hoofdstructuur nog verschillende invullingen van het plan mogelijk Risico Omschrijving Financiële Beheersmaatregel consequenties Beroepsprocedure Een beroepsprocedure 1 jaar vertraging Tijdens het voorproces heeft bestemmingsplan van het bestemmingplan circa € 90.000 overleg plaatsgevonden met kan leiden tot vertraging een klankbordgroep. in het project. Omliggende bewoners zijn betrokken bij het bestemmingsplanproces. Bezwaarprocedure Kavels worden pas 1 jaar vertraging Afstemming omliggende omgevingsvergunning afgenomen bij een circa € 90.000 bewoners en bedrijven; onherroepelijke klankbordgroep omgevingsvergunning. Een bezwaarprocedure leidt tot een vertraging in de afname van de kavels. Stagnatie in de vraag Afname van de kavels 1 jaar vertraging Goede communicatie naar woningen vindt pas plaats nadat circa € 90.000 door de ontwikkelaar 70% van de woningen onvoorwaardelijk is verkocht. Kosten Bouw- en Aangezien het plan nog Exacte Bij de verdere uitwerking Woonrijp maken. niet civieltechnisch is realisatiekosten van het inrichtingsplan uitgewerkt betreft zijn marktwordt gestuurd op de raming van de kosten afhankelijk en kosten d.m.v.

taakstellende voor het bouw- en pas na budgetten. woonrijp maken van het aanbesteding plangebied een globale bekend. raming. Hoge inflatie Een hoge inflatie kan 0,5% hogere De opgenomen percentages ertoe leiden niet binnen inflatie circa voor de kostenstijging zijn het budget kan worden € 20.000 conform de laatste cijfer van aanbesteed. het Centraal Planbureau.

Grondexploitatie Bramert-Noord fase 1 • Ruimte en Toerisme • 9

Stijgende rente

Gezien de economische situatie is een stijging van de rente te constateren. Deze stijgende rente heeft eveneens gevolgen voor de rentetoerekening die volgens de voorschriften aan de grondexploitatie moet worden toegeschreven.

1% hogere rente circa € 12.000

Grondexploitatie Bramert-Noord fase 1 • Ruimte en Toerisme • 10

Grondexploitatie Bramert-Noord fase 1 • Ruimte en Toerisme • 11