Bijlage 2 bij raadsvoorstel Aanvullend krediet- DefinitiefEindrapportBusinesscaseGroenewald

Extra prijsstijgingen in de bouw: in de financiële raming is voorzien in indexering, maar in deze tijden is het onzeker of dat afdoende is. Uitkomst onderzoek flora en fauna: het is raadzaam om zo spoedig mogelijk aanvullend onderzoek uit te voeren. Politiek-bestuurlijk: het vaststellen van de businesscase loopt vertraging op27 waardoor de uitvoering op zich laat wachten. Bestemmingsplan: het huidige bestemmingsplan met betrekking businesspark Stein (milieucategorie 4.2) is niet passend. Dit kan mogelijk tot een herziening van het bestemmingsplan leiden.

Verder zijn op dit moment geen risico’s te verwachten of aan het licht gekomen in de vooronderzoeken.

27 Onder andere door hogere stichtingskosten dan opgenomen in het IHP.

www.icsadviseurs.nl

29/33

8. Planning Voor het realiseren van de uitbreiding is een planning op hoofdlijnen opgesteld. Deze kan door de bouwheer (Stichting LVO) als vertrekpunt aangehouden worden en gedurende het proces verder op maat gemaakt worden. Hieronder is deze planning weergegeven. Fase Definitiefase - Opstellen ruimtelijk functioneel en technisch PvE; - Opstellen projectplan/kadernotitie.

doorlooptijd

periode

1 maand 1 maand

Juli 22 Juli 22

Selectie en contractering ontwerpteam - Architectenselectie inclusief constructeur (MVO28); - Aanbesteding bouwfysisch- en installatieadviseur (MVO).

2 maanden 2 maanden

September 22 – oktober 22 September 22 – oktober 22

Ontwerpfase - Schets- en Voorontwerp (SO/VO); - Definitief ontwerp; - Technisch ontwerp inclusief bestek.

2 maanden 2 maanden 2 maanden

November 22 – december 22 Januari 23 – februari 23 Maart 23 – mei 23

6 – 9 maanden

Medio 23 onherroepelijk

3 maanden 1 maand

Juni 23 – september 23 (inclusief bouwvak) September 23

2 maanden 2 maanden 11 maanden 0,5 maand 6-12 maanden

September 23 - oktober 23 September 23 – oktober 23 November 23 – oktober 24 Oktober 24

Omgevingsvergunning Uitgaande van uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure exclusief eventueel bezwaar/beroep en exclusief eventuele vertraging a.g.v. benodigde vervolgonderzoeken (flora & fauna, archeologie, milieu, waterberging). Prijs en -contractvorming - Aanbesteding werk (1 perceel, MVO); - Contractvorming. Uitvoering - Uitvoeringsontwerp / werktekeningen; - Werkvoorbereiding; - Uitvoering; - Oplevering; - Nazorg (bouwkundig/installaties); - Ingebruikname.

Eind 24

Tabel 5 – planning

Bovenstaande planning kan veranderen door te doorlopen procedures. Op dit moment is dat niet te overzien. Wel is het advies om direct na besluitvorming over de uitvoering van het project, door de gemeenteraad en het College van Bestuur van Stichting LVO, communicatie op te starten met de direct omwonenden van de school.

28 Op basis van meervoudig onderhandse aanbesteding. Indien Stichting LVO hiervoor kiest, betekent dit dat zij een verzoek moeten indienen

bij college B&W.

www.icsadviseurs.nl

30/33

9. Financiën 9.1 Stichtingskosten Uitgaande van een uitbreiding van 2.330 m² bvo (uitgaande van ENG en Frisse Scholen klasse B) schatten wij de investeringskosten in op € 7,7 miljoen inclusief btw en inclusief 1e inrichting meubilair en leer- en hulpmiddelen (€ 204.000,-). Dit komt neer op € 3.320,- per m² bvo (prijspeil 1-4-2022). De investeringskosten zijn als volgt opgebouwd: Stichtingskosten

Exclusief btw

Inclusief btw

%

Grondkosten

€

25.000

€

30.250

0%

Bouwkosten

€

5.084.599

€

6.152.365

82%

Directiekosten

€

656.250

€

794.063

11%

Bijkomende kosten

€

649.531

€

684.936

7%

Totaal

€

6.415.380

€

7.733.210

100%

Tabel 6 – investeringskosten

Er is hierbij rekening gehouden met de volgende risicoreservering: Risicoreserveringen

Exclusief btw

Inclusief btw

%

Stijging bouwkosten tot start bouw

€

440.225

€

532.672

Onvoorzien bouwkosten

€

242.124

€

293.092

Onvoorzien directie

€

31.250

€

37.813

Project onvoorzien

€

285.936

€

345.983

Totaal

€

999.535

€

1.209.560

16%

Tabel 7 - risicoreservering

De risicoreservering is relatief groot anticiperend op de huidige marktomstandigheden. In de risicoreservering is rekening gehouden met 5% bouwkostenstijging gedurende 2 jaren. De totale investering (inclusief btw en inclusief 1e inrichting meubilair en leer- en hulpmiddelen) voor de uitbreiding van Groenewald bedraagt € 7.733.210,-. (benodigd investeringskrediet). In het IHP is opgenomen dat het schoolbestuur bijdraagt aan het behalen van bovenwettelijke duurzaamheidsambities (stap naar ENG) via een financiële bijdrage. De meerkosten van BENG naar ENG worden ingeschat op € 310.123,- (€ 133,- m² bvo). Daarvan moet aangetoond worden dat Stichting LVO exploitatiegericht is en zij deze kan en mag plegen. Aan de gemeenteraad van Stein dient voorgelegd te worden om een beschikbaar budget vast te stellen van € 7.423.087,-. Dit is de totale investering verminderd met de bovenwettelijke duurzaamheidsambitie (stap naar ENG). Aan het College van Bestuur van Stichting LVO dient voorgelegd te worden om bij te dragen in het realiseren van de stap naar ENG (€ 310.123,-).

www.icsadviseurs.nl

31/33

Stichtingskosten In het IHP is uitgegaan van een stichtingskostenbedrag van € 2.550,- per m² bvo. In deze businesscase zijn de stichtingskosten geactualiseerd naar het huidige prijspeil, waardoor de stichtingskosten uitkomen op € 3.320,- per m² bvo. De stijging is als volgt te verklaren: ▪ ▪ ▪

De stichtingskosten zijn geïndexeerd naar 2023 (2 jaar / 5% per jaar); Er is aanvullend budget opgenomen als gevolg van marktomstandigheden. Er is budget opgenomen voor eerste inrichting meubilair en leer- en hulpmiddelen in verband met de uitbreiding.

Daarnaast is de totale investering hoger omdat in deze businesscase wordt uitgegaan van een uitbreidingsopgave van circa 2.300 ² bvo in vergelijking met 2.009 m² bvo in het IHP.

9.2 Exploitatie Voor de uitbreiding is het belangrijk dat een gebouwdeel wordt gerealiseerd dat te exploiteren is binnen de vergoedingen die het schoolbestuur Stichting LVO daarvoor ontvangt vanuit de overheid. In deze businesscase wordt derhalve het exploitatiekader van € 76,- per bruto vierkante meter meegegeven. Dit is als volgt opgebouwd: ▪ ▪ ▪

Schoonmaak: Onderhoud: Energie en water:

€ 31,€ 25,€ 20,-

Deze bedragen zijn gedurende het ontwerptraject leidend. Op gezette tijden in het ontwikkeltraject wordt hierop getoetst door het opstellen van onderliggende berekeningen op basis van het ontwerp.

9.3 Reflectie zorgplicht en regionale bijdrage De uitbreiding van Groenewald valt onder de zorgplicht van gemeente Stein. De gemeente is verplicht bij structurele aanwezigheid van een leerlingenaantal voor langere periode te voorzien in adequate permanente huisvesting. Voor deze ‘zorgplicht’ ontvangt de gemeente middelen via het Gemeentefonds om de voorziening huisvesting/uitbreiding te realiseren. Voor het realiseren van deze capaciteitsuitbreiding is derhalve geen aanspraak op een regionale bijdrage mogelijk.

9.4 Subsidiemogelijkheden Tijdens de realisatie van de uitbreiding kan gekeken worden of subsidies te verkrijgen zijn voor duurzaamheid of het realiseren van een aantrekkelijke buitenomgeving. Op dit moment zijn regelingen gesloten of verlopen. Met het Klimaatakkoord en de verdere nadruk op verduurzaming is het goed denkbaar dat in de nabije toekomst nieuwe stimuleringsmaatregelen mogelijk worden. Het verdient aanbeveling om in de verdere ontwikkeling wanneer een ontwerp beschikbaar is of ontstaat dit verder te toetsen door inzet van een subsidieadviesbureau (op basis van no cure no pay) of via inzet van een subsidiedeskundige vanuit gemeente of provincie.

www.icsadviseurs.nl

32/33

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):

17 mei 2022 Joëlle Wijntjens en Onno Damen

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

33/33 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV